房產(chǎn)稅的稅收政策培訓(xùn)與管理房產(chǎn)稅

1、房產(chǎn)稅的稅收政策培訓(xùn)與管理房產(chǎn)稅Page 2一、房產(chǎn)稅的概念 房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，以房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向房屋產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。二、房產(chǎn)稅征稅范圍和征稅對象（一）征稅范圍 我市房產(chǎn)稅的征稅范圍為城區(qū)、近郊區(qū)行政區(qū)域內(nèi)，縣城、建制鎮(zhèn)（包括所轄的行政村）工礦區(qū)。（京地稅地200164號、（86）財稅地字第008號）（二）征稅對象房產(chǎn) “房產(chǎn)”是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財產(chǎn)。房屋是指有屋面和圍護結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風(fēng)避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲藏物資的場所。 獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池 糖蜜

2、池、 室外游泳池 玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，不屬于房產(chǎn)。(（87）財稅地字第003號) Page 3Page 4三、房產(chǎn)稅納稅人的確定 凡在本市房產(chǎn)稅開征范圍內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的國內(nèi)單位和個人，為房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人。房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納，產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營管理單位繳納，產(chǎn)權(quán)出典的,由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。（房產(chǎn)稅條例） 自2009年1月1日起，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和組織以及外籍個人（包括港澳臺資企業(yè)和組織以及華僑、港澳臺同胞，以下統(tǒng)稱外資企業(yè)及外籍個人）應(yīng)依照規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。（京地稅地2

3、00981號）Page 5四、房產(chǎn)稅的納稅地點 本市應(yīng)稅房產(chǎn)，根據(jù)本市房產(chǎn)稅施行細則規(guī)定，納稅人有營業(yè)機構(gòu)的，在獨立核算的營業(yè)機構(gòu)所在地納稅；無營業(yè)機構(gòu)的，在其房產(chǎn)所在地納稅。 外省市在本市的營業(yè)單位應(yīng)納的房產(chǎn)，不論其獨立核算的單位的地點是否在本市范圍內(nèi)均應(yīng)在本市繳納房產(chǎn)稅。（房產(chǎn)稅細則；（87）市稅三字第124號）Page 6五、房產(chǎn)稅的納稅期限（一）房產(chǎn)稅的納稅期限為每年的4月1日至15日和10月1日至15日。為了簡化征管程度，在納稅人申請自愿的原則下，對房產(chǎn)稅年應(yīng)納稅額在50萬元以下的納稅人，經(jīng)核定，可在每年4月的征期一次征收全年應(yīng)納稅款（京地稅二1998369號）。（二）國家機關(guān)、人民

4、團體、軍隊、由國家財政撥付事業(yè)經(jīng)費的單位和個人出租房屋，凡未實行委托代征方式征收房產(chǎn)稅的，不再采取按年或半年征收的方法，而是由納稅人在收取租金的次月就取得的租金收入繳納房產(chǎn)稅，但一次取得租金超過一年的，可只就屬于當(dāng)年的租金繳納房產(chǎn)稅（京地稅二1999380號）。 Page 7六、納稅義務(wù)發(fā)生時間（一）納稅人自建的房屋，自建成之次月起征收房產(chǎn)稅。（86）財稅地字第008號）（二） 納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗收手續(xù)之次月起征收房產(chǎn)稅。（86）財稅地字第008號）（三）納稅人對未竣工先使用的房產(chǎn)，應(yīng)自其使用之次月起，就其實際使用部分計算征收房產(chǎn)稅。（京財稅20001718號）（四）對于納

5、稅人購入的房屋，應(yīng)自購入的次月起征收房產(chǎn)稅。（京地稅地2001400號）Page 8六、納稅義務(wù)發(fā)生時間（五）購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產(chǎn)稅；購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計征房產(chǎn)稅；出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產(chǎn)稅。（京地稅地2003476號）（六）納稅人因房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)

6、月末。（京財稅200977號）本通知自2009年1月1日起執(zhí)行。Page 9七、房產(chǎn)稅稅率根據(jù)中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例第四條規(guī)定：依照房產(chǎn)余值、稅務(wù)機關(guān)核定的計稅價值計算的，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金計算的，稅率為12%。京地稅地200981號：外籍個人出租的房產(chǎn)，以租金收入為計稅依據(jù)。依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12%。個人出租房屋，應(yīng)在取得租金收入的次月繳納房產(chǎn)稅。財稅200824號：對個人出租住房，不區(qū)分用途，在3%稅率的基礎(chǔ)上減半征收營業(yè)稅，按4的稅率征收房產(chǎn)稅，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。Page 10七、房產(chǎn)稅稅率京地稅征200937號：2008年12月1日起執(zhí)行，對個人非住房

7、出租應(yīng)征收的各項稅費可選擇以下方式計算繳納：（一）分稅種計征方式：按照現(xiàn)行各稅種政策規(guī)定，分別計算繳納各項稅費；（二）綜合征收率計征方式：個人非住房出租月租金收入在我市營業(yè)稅起征點（含）以上的，按照12%的綜合征收率計征各項稅費，12%綜合征收率的入庫比例：個人所得稅科目占1，營業(yè)稅科目占5，房產(chǎn)稅科目占6。個人非住房出租月租金收入在我市營業(yè)稅起征點以下的，按照7%的綜合征收率計征各項稅款，7%綜合征收率的入庫比例：個人所得稅科目占1，房產(chǎn)稅科目占6。 Page 11八、房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)（原值） 房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)分別為房產(chǎn)原值、稅務(wù)機關(guān)估值和房產(chǎn)租金收入。（一）按房產(chǎn)原值計算繳納1.基本計算方

8、法 根據(jù)北京市施行中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例的細則第四條規(guī)定：企業(yè)、事業(yè)（自收自支）單位的房產(chǎn)，不論自用還是出租均按征收月份前一個月的月末賬面房產(chǎn)原值，一次減除30%后的余值，計算繳納房產(chǎn)稅。（京政發(fā)1986165號、京財稅2007136號） （87）市稅三字第124號：“月末帳面房產(chǎn)原值”指季度內(nèi)各月末帳面記載的房產(chǎn)原值的平均數(shù)。 房產(chǎn)稅年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值X（1-30%）X1.2%Page 12八、房產(chǎn)稅的計稅依據(jù) （原值）2、附屬設(shè)備及設(shè)施87財稅地字第003號： 房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨計算價值的配套設(shè)施。主要有：暖氣、 衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、煤氣等設(shè)備；各

9、種管線，如蒸氣、 壓縮空氣、 石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導(dǎo)線；電梯、 升降機、 過道、曬臺等。 屬于房屋附屬設(shè)備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探視井或三通管算起。電燈網(wǎng)、照明線從進線盒聯(lián)接管算起。Page 13八、房產(chǎn)稅的計稅依據(jù) （原值）2、附屬設(shè)備及設(shè)施國稅發(fā)2005173號： （1）、為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應(yīng)計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。 （2）、對于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價值計入房產(chǎn)原

10、值時，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價值；對附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計入房產(chǎn)原值。Page 14八、房產(chǎn)稅的計稅依據(jù) （原值）3、將地價計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅財稅2010121號： 對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。Page 15八、房產(chǎn)稅的計稅依據(jù) （原值）3、將地價計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅容積率計算方法舉例：某工廠有一宗土地，占地20000平方米，每平方米地價1萬元，該宗土地上房屋建筑面積8

11、000平方米，通過計算可知該宗地容積率為（房屋建筑面積8000/總占地面積20000），因此，計入房產(chǎn)原值的地價=應(yīng)稅房產(chǎn)建筑面積2土地單價=8000平方米21萬元/平方米=16000萬元。Page 16八、房產(chǎn)稅的計稅依據(jù) （原值）3、將地價計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅容積率計算方法舉例：某工廠有一宗土地，占地20000平方米，每平方米地價1萬元，該宗土地上房屋建筑面積12000平方米，通過計算可知該宗地容積率為（房屋建筑面積12000/總占地面積20000），因此，該企業(yè)應(yīng)將全部地價20000萬元計入房產(chǎn)原值計征房產(chǎn)稅。Page 17八、房產(chǎn)稅的計稅依據(jù) （原值）4、房屋原值應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會計制

12、度、準則規(guī)定核算財稅2008152號：對依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會計賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會計制度規(guī)定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評估。Page 18八、房產(chǎn)稅的計稅依據(jù) （租金）（二）按租金收入計算房產(chǎn)稅納稅人出租房屋，作為房產(chǎn)稅計稅依據(jù)的租金收入，是指出租方向承租方收取的所有收入，不包括能夠單獨計算，并上交有關(guān)部門的水、電費用。（條例，京財稅20001718）房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額=租金收入X12%Page 19八、房產(chǎn)稅的計稅依據(jù) （稅務(wù)機關(guān)估值）（三）稅務(wù)機關(guān)估值 由于各種原因，納稅

13、人會計資料不全，導(dǎo)致房產(chǎn)無原值記錄或納稅人申報的房產(chǎn)原值明顯偏低的情況（未竣工先使用的房產(chǎn)、單獨的地下建筑及活動房不在此范圍）。 房產(chǎn)稅年應(yīng)納稅額=稅務(wù)機關(guān)估值X1.2%Page 20九、稅收優(yōu)惠（條例規(guī)定）（一）條例規(guī)定的免稅項目1.國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)；2.由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn)；“由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位”，包括由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費，實行差額預(yù)算管理的事業(yè)單位。（86）財稅地字第008號3.宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)；4.個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)；5.經(jīng)財政部門批準免稅的其他房產(chǎn)。上述免稅單位出租的房產(chǎn)以及非本身業(yè)務(wù)用的生產(chǎn)、營業(yè)用房

14、產(chǎn)不屬于免稅范圍，應(yīng)征收房產(chǎn)稅。Page 21九、稅收優(yōu)惠（細則規(guī)定）（二）細則規(guī)定的項目1.經(jīng)有關(guān)主管部門批準由企業(yè)、事業(yè)單位和個人自辦的各類學(xué)校、圖書館、幼兒園、托兒所、哺乳室、醫(yī)院、醫(yī)務(wù)室、診所等占用的房產(chǎn)；（上述免納房產(chǎn)稅的項目占用的房產(chǎn)，系指自有自用房產(chǎn)，不包括租用的房產(chǎn)。（87）市稅三字第124號）2.火葬場、殯儀館、公墓的房產(chǎn);3.經(jīng)市人民政府或市稅務(wù)局批準免稅的房產(chǎn)。Page 22九、稅收優(yōu)惠（大修）（三）、其他減免項目1、房屋大修停用在半年以上的，經(jīng)納稅人申請，到稅務(wù)所備案，在大修期間可免征房產(chǎn)稅。（86）財稅地字第008號；國稅函【2004】839號Page 23九、稅收優(yōu)

15、惠（困難減免）2、納稅人符合下列情形，且納稅確有困難,可提出房產(chǎn)稅困難減免稅申請： （1）從事社會公益事業(yè)的納稅人；（2）承擔(dān)政府任務(wù)的納稅人；（3）全部停產(chǎn)的納稅人；（4）遭受自然災(zāi)害造成納稅困難的納稅人。納稅人符合上述情形，可以向主管稅務(wù)所提出申請，并由區(qū)縣（分）局審批；北京市地方稅務(wù)局公告2014年第1號，自2014年1月1日起施行。Page 24九、稅收優(yōu)惠（科技園、孵化器）3、對大學(xué)科技園、科技企業(yè)孵化器房、土稅收政策 財稅 2013 117、118號 自2013年1月1日至2015年12月31日，對符合條件的科技園、孵化器自用以及無償或通過出租等方式提供給孵化企業(yè)使用的房產(chǎn)、土地，

16、免征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅；國務(wù)院科技和教育行政主管部門負責(zé)組織對科技園、孵化器是否符合規(guī)定的各項條件定期進行審核確認，并出具相應(yīng)的證明材料，列明納稅人用于孵化的房產(chǎn)和土地的地址、范圍、面積等具體信息。“孵化企業(yè)”應(yīng)當(dāng)同時符合以下條件：（一）企業(yè)注冊地及主要研發(fā)、辦公場所必須在科技園工作場地內(nèi)。（二）屬新注冊企業(yè)或申請進入科技園前企業(yè)成立時間不超過3年。（三）企業(yè)在科技園的孵化時間不超過42個月。海外高層次創(chuàng)業(yè)人才或從事生物醫(yī)藥、集成電路設(shè)計等特殊領(lǐng)域的創(chuàng)業(yè)企業(yè)，孵化時間不超過60個月。（四）符合中小企業(yè)劃型標準規(guī)定所規(guī)定的小型、微型企業(yè)劃型標準。（五）遷入的企業(yè)，上年營業(yè)收入不超過500萬元

17、。（六）單一在孵企業(yè)使用的孵化場地面積不大于1000平方米。從事航空航天、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等特殊領(lǐng)域的單一在孵企業(yè)，不大于3000平方米。（七）企業(yè)產(chǎn)品（服務(wù)）屬于科學(xué)技術(shù)部、財政部、國家稅務(wù)總局印發(fā)的國家重點支持的高新技術(shù)領(lǐng)域規(guī)定的范圍，且研究開發(fā)費用總額占銷售收入總額的比例不低于4%。Page 25九、稅收優(yōu)惠（農(nóng)貿(mào)市場）4、關(guān)于農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場農(nóng)貿(mào)市場房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅政策 財稅201268號（1）、對專門經(jīng)營農(nóng)產(chǎn)品的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、農(nóng)貿(mào)市場使用的房產(chǎn)、土地，暫免征收房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。對同時經(jīng)營其他產(chǎn)品的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場和農(nóng)貿(mào)市場使用的房產(chǎn)、土地，按其他產(chǎn)品與農(nóng)產(chǎn)品交易場地面積的比例確定征

18、免房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。（2）、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場和農(nóng)貿(mào)市場，是指經(jīng)工商登記注冊，供買賣雙方進行農(nóng)產(chǎn)品及其初加工品現(xiàn)貨批發(fā)或零售交易的場所。農(nóng)產(chǎn)品包括糧油、肉禽蛋、蔬菜、干鮮果品、水產(chǎn)品、調(diào)味品、棉麻、活畜、可食用的林產(chǎn)品以及由省、自治區(qū)、直轄市財稅部門確定的其他可食用的農(nóng)產(chǎn)品。符合上述免稅條件的企業(yè)需持相關(guān)材料向主管稅務(wù)機關(guān)辦理備案手續(xù)。對于已經(jīng)辦理稅務(wù)登記的納稅人，應(yīng)于每年4月1日至15日，到主管稅務(wù)機關(guān)辦理備案手續(xù)，對于新辦理稅務(wù)登記的納稅人，應(yīng)于辦理稅務(wù)登記之日起30日內(nèi)，到主管稅務(wù)機關(guān)辦理備案手續(xù)。該政策執(zhí)行期限：2013年1月1日至2015年12月31日Page 26九、稅收優(yōu)惠（地

19、下建筑）5、地下建筑財稅2005181號凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。自用的獨立地下建筑，按以下方式計稅：（京財稅2006374號：凡單獨辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，或與地上房屋不是同一主體結(jié)構(gòu)的地下建筑，為獨立的地下建筑。獨立的地下建筑的用途的確定，應(yīng)按房屋產(chǎn)權(quán)證登記的用途確定，對于未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的按實際使用用途確定。）a工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價的50%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。 應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值（。b商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價的70作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。 應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅

20、房產(chǎn)原值（。 京財稅2006374號對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。Page 27九、稅收優(yōu)惠（福利性、非盈利老年服務(wù)機構(gòu)）6、福利性、非營利性的老年服務(wù)機構(gòu)，財稅200097號；京財稅20015號，自2000年10月1日起執(zhí)行。對政府部門和企事業(yè)單位、社會團體以及個人等社會力量投資興辦的福利性、非營利性的老年服務(wù)機構(gòu)，其自用房產(chǎn)、土地暫免征收房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。老年服務(wù)機構(gòu)，是指專門為老年人提供生活照料、文化

21、、護理、健身等多方面服務(wù)的福利性、非營利性的機構(gòu)，主要包括：老年社會福利院、敬老院（養(yǎng)老院）、老年服務(wù)中心、老年公寓（含老年護理院、康復(fù)中心、托老所）等。對由民政部門審核批準，并核發(fā)北京市養(yǎng)老機構(gòu)執(zhí)業(yè)許可證的老年服務(wù)機構(gòu)及核發(fā)社區(qū)服務(wù)設(shè)施證書的社區(qū)服務(wù)中心的老年服務(wù)中心（含為老年人提供服務(wù)的場所），暫免征收其自用的房產(chǎn)、土地的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。對于其他部門和單位、個人主辦的老年服務(wù)中心、老年活動中心，經(jīng)所在地主管稅務(wù)機關(guān)參照民政部門審核標準進行核實，凡屬于福利性、非盈利性的機構(gòu)，暫免征收其自用的房產(chǎn)、土地的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。Page 28九、稅收優(yōu)惠（供熱企業(yè)為居民供熱）7、供熱企

22、業(yè)為居民供熱財稅2011118號自2011年7月1日至2015年12月31日，對向居民供熱而收取采暖費的供熱企業(yè)，為居民供熱所使用的廠房及土地繼續(xù)免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。對既向居民供熱，又向單位供熱或者兼營其他生產(chǎn)經(jīng)營活動的供熱企業(yè)，按其向居民供熱而取得的采暖費收入占企業(yè)總收入的比例免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。供熱企業(yè)，是指熱力產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)和熱力產(chǎn)品經(jīng)營企業(yè)。熱力產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)包括專業(yè)供熱企業(yè)、兼營供熱企業(yè)和自供熱單位。Page 29十、其他規(guī)定（ 財稅2009128號 ）（一）、財稅2009128號： 1、無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。 2、產(chǎn)權(quán)出典的房產(chǎn)

23、，由承典人依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。 3、融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。自2009年12月1日起執(zhí)行。Page 30十、其他規(guī)定（ （87）市稅三字第124號 ）（二）（87）市稅三字第124號1、個人所有的房產(chǎn)，營業(yè)、居住兼用者（即連家鋪），可按營業(yè)居住面積比例確定征稅或免稅。劃分不開的全部征稅。2、關(guān)于新建房屋未辦理驗收手續(xù)前已使用，并已按照工程預(yù)算價格計征房產(chǎn)稅的，在工程驗收結(jié)算入帳后其差額不再退補，可從下一個納稅期起按結(jié)算后帳面金額計算征收。3、凡是在基建工地為基建工地

24、服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，不論是施工企業(yè)自行建造還是由基建單位出資建造交施工企業(yè)使用的，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。但是，如果在基建工程結(jié)束以后，施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或者估價轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)當(dāng)從基建單位接收的次月起，依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅。 4、公園、名勝古跡中附設(shè)的營業(yè)單位，如影劇院、飲食部、茶社、照像館等所使用的房產(chǎn)及出租的房產(chǎn)，應(yīng)征收房產(chǎn)稅。 5、關(guān)于房產(chǎn)出租，承租人使用房產(chǎn)，由承租人修理，以支付修理費抵交房產(chǎn)租金，仍應(yīng)由房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人依照規(guī)定交納房產(chǎn)稅。Page 31十、其他規(guī)定（財稅2006186號）（三）、財稅2006186

25、號對居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)，由實際經(jīng)營（包括自營和出租）的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中自營的，依照房產(chǎn)原值減除30%后的余值計征，沒有房產(chǎn)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準確劃分開的，由房產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機關(guān)參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值；出租的，依照租金收入計征。北京市海淀區(qū)地方稅務(wù)局城鎮(zhèn)土地使用稅城鎮(zhèn)土地使用稅Page 33一、土地使用稅的概念及征稅范圍城鎮(zhèn)土地使用稅是以土地為征稅對象，以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，按規(guī)定稅額對擁有土地使用權(quán)的單位和個人征收的一種稅。土地使用稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)。（指在這些范圍內(nèi)屬于國家所有和集體所有的土地）（89）市稅

26、三字第56號本市土地使用稅實施辦法第二條中的城區(qū)、近郊區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)的范圍，均以本市人民政府確定的行政區(qū)劃為依據(jù)。建制鎮(zhèn)行政區(qū)劃內(nèi)的行政村亦按規(guī)定繳納土地使用稅。（90）市稅三字第81號）在城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍內(nèi)，利用林場土地興建度假村等休閑娛樂場所的，其經(jīng)營、辦公和生活用地，應(yīng)按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。財稅2006186號Page 34二、土地使用稅的納稅義務(wù)人在本市城區(qū)、近郊區(qū)行政區(qū)域內(nèi)、遠郊區(qū)的區(qū)、縣政府所在地（縣城）和建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)擁有土地使用權(quán)的單位和個人。擁有土地使用權(quán)的納稅人不在土地所在地的由代管人或?qū)嶋H使用人納稅；土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，由實際使用人納稅；土地使

27、用權(quán)共有的，由共有各方分別納稅。（89）市稅三字第56號、京財稅20012101號）在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)實際使用應(yīng)稅集體所有建設(shè)用地、但未辦理土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)手續(xù)的，由實際使用集體土地的單位和個人按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。2006年5月1日起執(zhí)行財稅200656號所稱單位，包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會團體、國家機關(guān)、軍隊以及其他單位；所稱個人，包括個體工商戶以及其他個人。（中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例）Page 35三、納稅地點有關(guān)納稅地點依照（京地稅地2007303 號）的規(guī)定執(zhí)行：（一）納稅人應(yīng)當(dāng)向土地所在地的

28、地方稅務(wù)機關(guān)繳納土地使用稅。（二）納稅人土地所在地和稅務(wù)登記地不一致的，應(yīng)向獨立核算單位的稅務(wù)登記地的主管地方稅務(wù)機關(guān)申報納稅。（三）納稅人使用的土地不屬于同一?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）管轄范圍的，應(yīng)由納稅人分別向土地所在地的稅務(wù)機關(guān)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。Page 36四、納稅義務(wù)發(fā)生時間1、以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納土地使用稅。（財稅2006186號）2、購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征城鎮(zhèn)土地使用稅。（京地稅地2003476號） 購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更

29、登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計征城鎮(zhèn)土地使用稅。（京地稅地2003476號） 免稅單位出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。（京地稅地2003476號）Page 37四、納稅義務(wù)發(fā)生時間3、納稅人因房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。(京財稅200977號轉(zhuǎn)發(fā)財稅2008152號自2009年1月1日起執(zhí)行)。4、通過招標、拍賣、掛牌方式取得的建設(shè)用地，不屬于新征用的耕地，納稅人應(yīng)按照財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅

30、有關(guān)政策的通知（財稅2006186號）第二條規(guī)定，從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;合同未約定交付土地時間的，從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。稅總2014年第74號公告Page 38五、土地使用稅的納稅期限（一）基本規(guī)定本市土地使用稅全年稅額分兩次申報繳納，申報納稅期限為每年4月1日至4月15日和10月1日至10月15日。（北京市實施中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例辦法）為了簡化征管程度，在納稅人自愿的原則下，對土地使用稅年應(yīng)納稅額在30萬元以下的納稅人，經(jīng)核定，可在每年4月的征期一次征收全年應(yīng)納稅款。（京地稅二1998369號）（二）特殊規(guī)定對國家機關(guān)、人民團體、軍

31、隊、由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位和個人出租房屋，凡未實行委托代征方式征收土地使用稅的，不再采取按年或半年征收的方法，而是由納稅人在收取租金的次月就出租房屋的占地面積繳納土地使用稅。（京地稅二1999380號）自2007年1月1日起，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的開發(fā)用地土地使用稅應(yīng)在每年的4、10月份征期申報納稅。（京地稅地2007303 號）Page 39六、土地使用稅的計稅依據(jù)及應(yīng)納稅額的計算方法土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定的稅額計算征收。占用的土地面積按建設(shè)用地規(guī)劃許可證或者土地權(quán)屬文件的土地占用面積確定；沒有建設(shè)用地規(guī)劃許可證或者土地權(quán)屬文件的，以納稅人據(jù)實申

32、報并經(jīng)地方稅務(wù)機關(guān)核實的土地占用面積確定。（北京市實施中華人民共和國土地使用稅暫行條例辦法,北京市人民政府第188號令）適用稅額：一級土地每平米年稅額30元二24元三18元四12元五 3元六元Page 40六、土地使用稅的計稅依據(jù)及應(yīng)納稅額的計算方法應(yīng)納稅額的計算：土地使用稅年應(yīng)納稅額=計稅土地面積x適應(yīng)稅額如納稅人有多處土地，應(yīng)按土地級次與適用稅額分別計算。對于納稅人擁有部分房屋的產(chǎn)權(quán)，應(yīng)由主管地方稅務(wù)機關(guān)根據(jù)具體情況核定納稅人應(yīng)稅面積和應(yīng)納稅額。核定方法為：應(yīng)稅面積=納稅人房屋建筑面積房屋總建筑面積總占地總面積應(yīng)納稅額=應(yīng)稅面積單位稅額標準。（京財稅20001718號）Page 41七、稅

33、收優(yōu)惠政策（基本）（一）基本優(yōu)惠政策下列土地免繳土地使用稅（北京市實施中華人民共和國土地使用稅暫行條例辦法,北京市人民政府第188號令）國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的土地；財政機關(guān)撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的土地；宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地；市政道路、廣場、綠化地帶等公共用地；直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地；Page 42七、稅收優(yōu)惠政策（基本）經(jīng)批準開山整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅10年；由財政部另行規(guī)定免稅的能源、交通、水利設(shè)施用地和其他用地。注：公園、名勝古跡中附設(shè)的營業(yè)單位，如影劇院、飲食部、茶社、照相館等使用的土地，應(yīng)征收土地使用稅。（89）市稅三

34、字第56號）公園、名勝古跡內(nèi)的索道公司經(jīng)營用地，應(yīng)按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。(京財稅200977號轉(zhuǎn)發(fā)財稅2008152號 自2009年1月1日起執(zhí)行)。注：直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地，是指直接從事于種植、養(yǎng)殖、飼養(yǎng)的專業(yè)用地，不包括農(nóng)副產(chǎn)品加工場地和生活、辦公用地。（89）市稅三字第56號）Page 43七、稅收優(yōu)惠政策（房改房）（二）其他優(yōu)惠政策1、房改房京財稅20132088號：應(yīng)稅單位按照國家住房制度改革有關(guān)規(guī)定，將住房出售給職工并按規(guī)定進行核銷賬務(wù)處理后，住房用地在未辦理土地使用權(quán)過戶期間免征城鎮(zhèn)土地使用稅Page 44七、稅收優(yōu)惠政策（公交站場）2、對城市公交站場道路客運站

35、場免征城鎮(zhèn)土地使用稅-財稅201320號2013年1月1日至2015年12月31日。對城市公交站場、道路客運站場的運營用地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。 城市公交站場運營用地包括城市公交首末車站、停車場、保養(yǎng)場、站場辦公用地、生產(chǎn)輔助用地，道路客運站場運營用地包括站前廣場、停車場、發(fā)車位、站務(wù)用地、站場辦公用地、生產(chǎn)輔助用地。 上述城市公交站場、道路客運站場是指由縣級以上（含縣級）人民政府交通運輸主管部門等批準，按汽車客運站級別劃分和建設(shè)要求等標準建設(shè)的，為公眾及旅客、運輸經(jīng)營者提供站務(wù)服務(wù)的場所。 符合上述免稅條件的企業(yè)須持相關(guān)文件及站場用地情況等向主管稅務(wù)機關(guān)辦理備案手續(xù)。京財稅2013638號P

36、age 45七、稅收優(yōu)惠政策（供熱）3、供熱企業(yè)為居民供熱財稅2011118號自2011年7月1日至2015年12月31日，對向居民供熱而收取采暖費的供熱企業(yè)，為居民供熱所使用的廠房及土地繼續(xù)免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。對既向居民供熱，又向單位供熱或者兼營其他生產(chǎn)經(jīng)營活動的供熱企業(yè)，按其向居民供熱而取得的采暖費收入占企業(yè)總收入的比例免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。供熱企業(yè)，是指熱力產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)和熱力產(chǎn)品經(jīng)營企業(yè)。熱力產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)包括專業(yè)供熱企業(yè)、兼營供熱企業(yè)和自供熱單位。Page 46七、稅收優(yōu)惠政策（安置殘疾人）4、安置殘疾人就業(yè)單位的城鎮(zhèn)土地使用稅-財稅2010121號、京財稅2011157號

37、對在一個納稅年度內(nèi)月平均實際安置殘疾人就業(yè)人數(shù)占單位在職職工總數(shù)的比例高于25%（含25%）且實際安置殘疾人人數(shù)高于10人（含10人）的單位，免征當(dāng)年的城鎮(zhèn)土地使用稅。上述納稅人應(yīng)于每年1月31日前向主管稅務(wù)機關(guān)申請上年度免稅情況備案，提交京財稅2011157號文件中所述資料。Page 47七、稅收優(yōu)惠政策（棚戶區(qū)改造）5、棚戶區(qū)改造相關(guān)稅收政策通知如下：財稅2013101號 2013年7月4日起執(zhí)行。對改造安置住房建設(shè)用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。在商品住房等開發(fā)項目中配套建造安置住房的，依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料、房屋征收（拆遷）補償協(xié)議或棚戶區(qū)改造合同（協(xié)議），按改造安置住房建筑面積占總建筑面

38、積的比例免征城鎮(zhèn)土地使用稅。Page 48七、稅收優(yōu)惠政策（農(nóng)產(chǎn)品市場）6、關(guān)于農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場農(nóng)貿(mào)市場房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅政策 財稅201268號 （1）、對專門經(jīng)營農(nóng)產(chǎn)品的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、農(nóng)貿(mào)市場使用的房產(chǎn)、土地，暫免征收房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。對同時經(jīng)營其他產(chǎn)品的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場和農(nóng)貿(mào)市場使用的房產(chǎn)、土地，按其他產(chǎn)品與農(nóng)產(chǎn)品交易場地面積的比例確定征免房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。（2）、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場和農(nóng)貿(mào)市場，是指經(jīng)工商登記注冊，供買賣雙方進行農(nóng)產(chǎn)品及其初加工品現(xiàn)貨批發(fā)或零售交易的場所。農(nóng)產(chǎn)品包括糧油、肉禽蛋、蔬菜、干鮮果品、水產(chǎn)品、調(diào)味品、棉麻、活畜、可食用的林產(chǎn)品以及由省、自治區(qū)、直轄市財稅部門確定的其他可食用的農(nóng)產(chǎn)品。符合上述免稅條件的企業(yè)需持相關(guān)材料向主管稅務(wù)機關(guān)辦理備案手續(xù)。對于已經(jīng)辦理稅務(wù)登記的納稅人，應(yīng)于每年4月1日至15日，到主管稅務(wù)機關(guān)辦理備案手續(xù)，對于新辦理稅務(wù)登記的納稅人，應(yīng)于辦理稅務(wù)登記之日起30日內(nèi)，到主管稅務(wù)機關(guān)辦理備案手續(xù)。該政策執(zhí)行期限：2013年1月1日至2015年12月31日Page 49七、稅收優(yōu)惠政策（科技園孵化器）7、對大學(xué)科技園、科技企業(yè)孵化器房、土稅收政策自2013年1月1日至2015年12月31日，對符合條件的科技園、孵化器自用以及無償或通過出租等方式提供給孵化企業(yè)使用的房產(chǎn)、土地，免征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使