房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(第二版)--5房地產(chǎn)項(xiàng)目用地的獲取ppt課件

1、房地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營第二版 呂萍 等編著房地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營第二版 普通高等教育“十一五國家級規(guī)劃教材.第5章房地產(chǎn)工程用地的獲取房地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營第二版 普通高等教育“十一五國家級規(guī)劃教材本章內(nèi)容提要 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取建立工程用地主要有三種方式，即出讓、劃撥和轉(zhuǎn)讓。其中出讓和劃撥屬于土地一級市場行為，轉(zhuǎn)讓屬于土地二級市場行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在獲得房地產(chǎn)開發(fā)工程用地，并相應(yīng)獲得土地運(yùn)用權(quán)之后，要進(jìn)展工程的前期任務(wù)，其中包括懇求、獲取工程的三種答應(yīng)證。本章將對這三種土地獲得方式和三種答應(yīng)證的申辦程序進(jìn)展引見與討論。.重點(diǎn)問題房地產(chǎn)工程用地獲取的方式劃撥土地運(yùn)用權(quán)的特點(diǎn)、范圍。土地運(yùn)用權(quán)出讓的類型及各自含

2、義、特點(diǎn)、范圍。土地運(yùn)用權(quán)轉(zhuǎn)讓的類型及其特點(diǎn)、要求。土地運(yùn)用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓的區(qū)別。房地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營第二版 普通高等教育“十一五國家級規(guī)劃教材.5.1.1 劃撥土地運(yùn)用權(quán)概述劃撥土地運(yùn)用權(quán)的含義劃撥土地運(yùn)用權(quán)，即經(jīng)過行政劃撥方式獲得的土地運(yùn)用權(quán)。土地運(yùn)用權(quán)劃撥，是指經(jīng)縣級以上人民政府依法同意，在土地運(yùn)用者交納補(bǔ)償、安頓等費(fèi)用后將該幅土地交付其運(yùn)用，或者將土地運(yùn)用權(quán)無償交付給土地運(yùn)用者的行為。房地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營第二版 普通高等教育“十一五國家級規(guī)劃教材5.1 劃撥土地運(yùn)用權(quán)的獲取.劃撥土地運(yùn)用權(quán)的根本特征5.1.1 劃撥土地運(yùn)用權(quán)概述房地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營第二版 普通高等教育“十一五國家級規(guī)劃教材根本特征行

3、政性無償性無期限性流轉(zhuǎn)限制性.劃撥土地運(yùn)用權(quán)的根本類型國家機(jī)關(guān)、軍事機(jī)關(guān)等公法人享有的劃撥土地運(yùn)用權(quán)。企業(yè)、事業(yè)單位等私法人、自然人或其他組織享有的劃撥土地運(yùn)用權(quán)。5.1.1 劃撥土地運(yùn)用權(quán)概述房地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營第二版 普通高等教育“十一五國家級規(guī)劃教材.5.1.2 劃撥土地運(yùn)用權(quán)的適用范圍房地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營第二版 普通高等教育“十一五國家級規(guī)劃教材中央政府的政策規(guī)定1998國土資2001第9號令.地方政府的政策規(guī)定緣由：劃撥土地存在非法隱形市場流轉(zhuǎn)普通性管理國有企業(yè)改制過程中的劃撥土地管理5.1.2 劃撥土地運(yùn)用權(quán)的適用范圍房地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營第二版 普通高等教育“十一五國家級規(guī)劃教材.劃撥土地運(yùn)用

4、權(quán)的主要步驟5.1.3 劃撥土地運(yùn)用權(quán)獲取的主要流程房地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營第二版 普通高等教育“十一五國家級規(guī)劃教材預(yù)審懇求同意審查登記發(fā)證 .主要利益主體及相互關(guān)系5.1.3 劃撥土地運(yùn)用權(quán)獲取的主要流程房地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營第二版 普通高等教育“十一五國家級規(guī)劃教材政府劃撥土地運(yùn)用者原土地運(yùn)用者行政關(guān)系利益關(guān)系.5.1.4 劃撥土地運(yùn)用權(quán)獲取過程中的主要本錢和稅費(fèi)房地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營第二版 普通高等教育“十一五國家級規(guī)劃教材其他費(fèi)用安頓補(bǔ)助費(fèi)主要本錢和稅費(fèi)土地補(bǔ)償費(fèi)地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)拆遷補(bǔ)償費(fèi).土地運(yùn)用權(quán)出讓含義土地運(yùn)用權(quán)出讓，簡稱土地出讓，是指國家將國有土地運(yùn)用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地運(yùn)用者，由土地

5、運(yùn)用者向國家支付土地運(yùn)用權(quán)出讓金的行為。5.2.1 土地運(yùn)用權(quán)出讓概述房地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營第二版 普通高等教育“十一五國家級規(guī)劃教材5.2 出讓土地運(yùn)用權(quán)的獲取.出讓土地運(yùn)用權(quán)的根本特征5.2.1 土地運(yùn)用權(quán)出讓概述房地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營第二版 普通高等教育“十一五國家級規(guī)劃教材根本特征主體客體內(nèi)容出讓方受讓方城鎮(zhèn)國有土地出讓方：出讓一定年限土地運(yùn)用權(quán)受讓方：支付土地出讓金.出讓土地運(yùn)用權(quán)的根本類型5.2.1 土地運(yùn)用權(quán)出讓概述房地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營第二版 普通高等教育“十一五國家級規(guī)劃教材拍賣招標(biāo)掛牌協(xié)議.協(xié)議出讓的政策規(guī)定招牌掛出讓的政策規(guī)定5.2.2 出讓土地運(yùn)用權(quán)的政策規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營第二版 普通

6、高等教育“十一五國家級規(guī)劃教材.協(xié)議出讓5.2.3 出讓土地運(yùn)用權(quán)過程中涉及的各主要利益主體及相互關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營第二版 普通高等教育“十一五國家級規(guī)劃教材協(xié)議出讓工商企業(yè)中央政府城市居民地方政府開發(fā)商農(nóng)民.招牌掛出讓 直接的利益主體：出讓方地方政府 受讓方土地運(yùn)用者5.2.3 出讓土地運(yùn)用權(quán)過程中涉及的各主要利益主體及相互關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營第二版 普通高等教育“十一五國家級規(guī)劃教材.土地運(yùn)用權(quán)出讓金：國有土地運(yùn)用者的代表向土地運(yùn)用者收取的一定期限的土地運(yùn)用費(fèi)，主要用于各項(xiàng)城市建立和土地開墾、復(fù)墾等方面。其他費(fèi)用：契稅，征地補(bǔ)償費(fèi)，房屋拆遷費(fèi)，耕地占用稅，新增建立用地土地有償運(yùn)用費(fèi)，耕地

7、開墾費(fèi)和各項(xiàng)管理費(fèi)用等。5.2.4 出讓土地運(yùn)用權(quán)過程中主要本錢和稅費(fèi)房地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營第二版 普通高等教育“十一五國家級規(guī)劃教材.協(xié)議出讓土地運(yùn)用權(quán)的含義協(xié)議出讓國有土地運(yùn)用權(quán)，是指國家以協(xié)議方式將國有土地運(yùn)用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地運(yùn)用者，由土地運(yùn)用者向國家支付土地運(yùn)用權(quán)出讓金的行為。5.3.1協(xié)議出讓土地運(yùn)用權(quán)概述房地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營第二版 普通高等教育“十一五國家級規(guī)劃教材5.3 協(xié)議出讓土地運(yùn)用權(quán)的獲取.協(xié)議出讓土地運(yùn)用權(quán)的根本特征非市場出讓，沒有競爭者政府對地價(jià)較易控制，靈敏性較大價(jià)錢和運(yùn)用范圍收到限制5.3.1 協(xié)議出讓土地運(yùn)用權(quán)概述房地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營第二版 普通高等教育“十一五國家級規(guī)

8、劃教材.運(yùn)營性用地招牌掛協(xié)議出讓國有土地最低價(jià)錢規(guī)范協(xié)議出讓公示制度存在的問題：信息公開程度不夠，操作行為和操作程序不夠規(guī)范5.3.2 協(xié)議出讓土地運(yùn)用權(quán)的管理情況房地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營第二版 普通高等教育“十一五國家級規(guī)劃教材.供地環(huán)節(jié)的普通程序5.3.3 協(xié)議出讓土地運(yùn)用權(quán)獲取的主要流程房地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營第二版 普通高等教育“十一五國家級規(guī)劃教材公開信息接納懇求編制方案地價(jià)評價(jià)確定底價(jià)方案、底價(jià)報(bào)批協(xié)商簽署公示簽署合同公布結(jié)果核發(fā)同意書土地登記資料歸檔.北京市協(xié)議出讓程序5.3.3 協(xié)議出讓土地運(yùn)用權(quán)獲取的主要流程房地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營第二版 普通高等教育“十一五國家級規(guī)劃教材受理告知簽約審定復(fù)審審核地

9、價(jià)評審審查.招標(biāo)出讓土地運(yùn)用權(quán)招標(biāo)出讓土地運(yùn)用權(quán)，是指市、縣國土資源管理部門發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出招標(biāo)約請書，約請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ姆ㄈ?、自然人和其他組織參與國有土地運(yùn)用權(quán)招標(biāo)，根據(jù)招標(biāo)結(jié)果確定土地運(yùn)用者的行為。公開招標(biāo)，約請招標(biāo)5.4.1 招標(biāo)拍賣掛牌出讓土地運(yùn)用權(quán)概述房地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營第二版 普通高等教育“十一五國家級規(guī)劃教材5.4 招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓土地運(yùn)用權(quán)的獲取.拍賣出讓土地運(yùn)用權(quán)拍賣出讓土地運(yùn)用權(quán)，是指市、縣國土資源管理部門發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)展公開競價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地運(yùn)用者的行為。5.4.1 招標(biāo)拍賣掛牌出讓土地運(yùn)用權(quán)概述房地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營第二版 普通高等教育

10、“十一五國家級規(guī)劃教材.掛牌出讓土地運(yùn)用權(quán)掛牌出讓土地運(yùn)用權(quán)，是指市、縣國土資源管理部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的買賣條件在指定的土地買賣場所掛牌公布，接受競買人的報(bào)價(jià)懇求并更新掛牌價(jià)錢，根據(jù)掛牌截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果或現(xiàn)場競價(jià)結(jié)果確定土地運(yùn)用者的行為。5.4.1 招標(biāo)拍賣掛牌出讓土地運(yùn)用權(quán)概述房地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營第二版 普通高等教育“十一五國家級規(guī)劃教材.招標(biāo)出讓土地運(yùn)用權(quán)的根本特征程序規(guī)范全方位開放，透明度高公平、客觀買賣雙方一次成交5.4.2 招標(biāo)拍賣掛牌出讓土地運(yùn)用權(quán)的根本特征房地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營第二版 普通高等教育“十一五國家級規(guī)劃教材.拍賣出讓土地運(yùn)用權(quán)的根本特征必需有兩個(gè)以上

11、的買主必需有不斷變動的價(jià)錢必需有公開競爭的行為5.4.2 招標(biāo)拍賣掛牌出讓土地運(yùn)用權(quán)的根本特征房地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營第二版 普通高等教育“十一五國家級規(guī)劃教材.掛牌出讓土地運(yùn)用權(quán)的根本特征時(shí)間長，且允許多次報(bào)價(jià)，有利于投資者理性決策和競爭操作簡便，便于開展有利于土地有形市場的構(gòu)成和運(yùn)作5.4.2 招標(biāo)拍賣掛牌出讓土地運(yùn)用權(quán)的根本特征房地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營第二版 普通高等教育“十一五國家級規(guī)劃教材.招標(biāo)根本流程5.4.3 招標(biāo)拍賣掛牌出讓土地運(yùn)用權(quán)的根本流程房地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營第二版 普通高等教育“十一五國家級規(guī)劃教材招標(biāo)招標(biāo)開標(biāo)評標(biāo)決標(biāo)簽約領(lǐng)證.拍賣根本流程市、縣國土資源管理部門公告拍賣活動的時(shí)間、地點(diǎn)舉行拍

12、賣會簽署5.4.3 招標(biāo)拍賣掛牌出讓土地運(yùn)用權(quán)的根本流程房地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營第二版 普通高等教育“十一五國家級規(guī)劃教材.掛牌根本流程5.4.3 招標(biāo)拍賣掛牌出讓土地運(yùn)用權(quán)的根本流程房地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營第二版 普通高等教育“十一五國家級規(guī)劃教材公布掛牌信息競買人報(bào)價(jià)確認(rèn)報(bào)價(jià)掛牌截止現(xiàn)場競價(jià)簽署保證金處置法律責(zé)任.廣義：土地運(yùn)用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的一切行為，包括出讓。狹義：經(jīng)過出讓方式獲得土地運(yùn)用權(quán)的土地運(yùn)用者，經(jīng)過買賣、贈與或其他合法方式將土地運(yùn)用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。土地買賣一級市場；土地買賣二級市場5.5.1 土地運(yùn)用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念房地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營第二版 普通高等教育“十一五國家級規(guī)劃教材5.5 土地運(yùn)用權(quán)轉(zhuǎn)讓.可

13、以轉(zhuǎn)讓的條件不得轉(zhuǎn)讓的條件5.5.2 土地運(yùn)用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律條件房地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營第二版 普通高等教育“十一五國家級規(guī)劃教材.土地運(yùn)用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律效能土地運(yùn)用權(quán)轉(zhuǎn)讓，出讓合同載明的其他權(quán)益義務(wù)隨之轉(zhuǎn)讓。新受讓人應(yīng)遵照原受讓人與國家簽署的合同要求，不得隨意更改。土地運(yùn)用權(quán)轉(zhuǎn)讓，地上建筑物、其他附著物一切權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。5.5.3 土地運(yùn)用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營第二版 普通高等教育“十一五國家級規(guī)劃教材.土地運(yùn)用權(quán)轉(zhuǎn)讓的類型5.5.3 土地運(yùn)用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營第二版 普通高等教育“十一五國家級規(guī)劃教材1出賣2交換3贈與.轉(zhuǎn)讓懇求簽署轉(zhuǎn)讓合同轉(zhuǎn)讓合同公證5.5.4 土地運(yùn)用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序房地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營第二版 普通高等教育“十一五國家級規(guī)劃教材.交納土地出讓金和土地增值稅增值稅扣除工程增值稅四級超額累進(jìn)稅率土地運(yùn)用權(quán)變卦登記5.5.4 土地運(yùn)用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序房地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營第二版 普通高等教育“十一五國家級規(guī)劃教材.5.5.5 土地運(yùn)用權(quán)轉(zhuǎn)讓與出讓的比較房地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營第二版 普通高等教育“十一五國家級規(guī)劃教材區(qū)別出讓轉(zhuǎn)讓行為主體政府及土地管理部門境內(nèi)外任何經(jīng)濟(jì)實(shí)體及個(gè)人法律關(guān)系法律關(guān)系不平等法律關(guān)系平等在市場所處層次一級市場二級市場年限按合同規(guī)定，不得