房地產(chǎn)代收費(fèi)用

1、 房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房時(shí)，通常代有關(guān)部門向購房者收取煤氣（天然氣）集資費(fèi)、暖氣集資費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)、電話初裝費(fèi)、辦證費(fèi)、房屋交易手續(xù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、他項(xiàng)權(quán)利登記費(fèi)、權(quán)證工本費(fèi)、契稅、商品房購銷合同印花稅、土地使用印花稅、房屋所有權(quán)印花稅、土地使用證印花稅、住房維修基金等。 請(qǐng)問：是否需要確認(rèn)收入？營業(yè)稅實(shí)施細(xì)則關(guān)于價(jià)外費(fèi)用的解釋第十三條條例第五條所稱價(jià)外費(fèi)用，包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、罰息及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，但不包括同時(shí)符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)： (一)由國務(wù)院或者財(cái)政部批

2、準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或者省級(jí)人民政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)； (二)收取時(shí)開具省級(jí)以上財(cái)政部門印制的財(cái)政票據(jù)；(三)所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政。1因此，根據(jù)上述條款，代收費(fèi)用屬于價(jià)外費(fèi)用，不論是否開票或者納入房價(jià)，均應(yīng)繳納營業(yè)稅。但需要注意：1、特殊項(xiàng)目的代收費(fèi)用（1）代收住房維修基金國家稅務(wù)總局關(guān)于住房專項(xiàng)維修基金征免營業(yè)稅問題的通知 國稅發(fā)200469號(hào) 住房專項(xiàng)維修基金是屬全體業(yè)主共同所有的一項(xiàng)代管基金，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。鑒于住房專項(xiàng)維修基金資金所有權(quán)及使用的特殊性，對(duì)房地產(chǎn)主管部門或其指定機(jī)構(gòu)、公積金管理中心、

3、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住房專項(xiàng)維修基金，不計(jì)征營業(yè)稅。（2）代收的契稅和印花稅是否繳納營業(yè)稅稅還是費(fèi)？2（3）拆除建筑物、平整土地并代收的拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否繳納營業(yè)稅國家稅務(wù)總局關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)營業(yè)稅問題的通知國稅函2009520號(hào) 二、 納稅人受托進(jìn)行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的過程中，其提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入應(yīng)按照“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅；其代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的行為屬于“服務(wù)業(yè)代理業(yè)”行為，應(yīng)以提供代理勞務(wù)取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)后的余額為營業(yè)額計(jì)算繳納營業(yè)稅。 （

4、4）2009年1月1日后，符合營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十三條三個(gè)條件的代收費(fèi)用不再繳納營業(yè)稅。第十三條條例第五條所稱價(jià)外費(fèi)用，包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、罰息及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，但不包括同時(shí)符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)： (一)由國務(wù)院或者財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或者省級(jí)人民政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)； (二)收取時(shí)開具省級(jí)以上財(cái)政部門印制的財(cái)政票據(jù)； (三)所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政。32、代收費(fèi)用所得稅問題2009年31號(hào)文第五條 開發(fā)產(chǎn)品銷售收入

5、的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他部門收取、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。是否將代收費(fèi)用納入所得稅收入，未作統(tǒng)一要求，要根據(jù)開發(fā)商是否對(duì)代收費(fèi)用開票或納入房價(jià)而定，代收費(fèi)用無論是否作為收入都不影響所得稅，只是影響所得稅款的利息。有關(guān)部門對(duì)開發(fā)商開票，開發(fā)商對(duì)業(yè)主開票，或者開發(fā)商在賬目上體現(xiàn)利潤差價(jià)，這是必須將代收費(fèi)用記作收入，當(dāng)向有關(guān)部門繳納時(shí)，可以作為成本費(fèi)用扣除。如果納入所得稅收入，可以作為三項(xiàng)費(fèi)用扣除基數(shù)。43、代收費(fèi)用土地增值稅問題財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知財(cái)稅199548號(hào)六、關(guān)于地方政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的費(fèi)用如何計(jì)征土地增值稅的問題對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房價(jià)中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房價(jià)中，而是在房價(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入