近年國家政策對商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險的影響

1、.wd.wdPAGE14 / NUMPAGES14.wd近年國家政策對商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險的影響摘要：近來中國的房地產(chǎn)市場“高燒不退，近期國家推出了一系列為房地產(chǎn)市場降溫的消息。高速增長的信貸投放，使得商業(yè)銀行的貸款集中度顯著提高，且貸款構(gòu)造不平衡，使投資風(fēng)險還是轉(zhuǎn)移到銀行體系而埋下金融風(fēng)險隱患。房地產(chǎn)泡沫的存在對商業(yè)銀行個人住房貸款的安全形成現(xiàn)實(shí)的威脅。由于房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中的特殊地位以及牽涉到千家萬戶、各利益主體的切身利益，加上近幾年房價持續(xù)大幅上漲及宏觀調(diào)控的雙重影響，下一步房地產(chǎn)價格漲跌狀況和房地產(chǎn)市場開展格局深刻影響到消費(fèi)者、投資者、地產(chǎn)商、銀行、政府以及各房地產(chǎn)相關(guān)從業(yè)主體：對

2、商業(yè)銀行來說，房地產(chǎn)泡沫破滅后，銀行投向房地產(chǎn)的一些資金而面臨著收不回來的風(fēng)險，許多貸款最終成為呆賬、壞賬、不良貸款比例會大幅上升。如果泡沫很嚴(yán)重，破滅后會造成的價格下跌幅度巨大，銀行遭受的損失過大，有可能損害銀行的信譽(yù)，存款者會對銀行的信用產(chǎn)生疑心，對銀行進(jìn)展擠兌，造成金融恐慌，甚至引發(fā)銀行破產(chǎn)。近年，國家為了房地產(chǎn)行業(yè)的安康開展，出臺了一系列的相關(guān)政策輔助房地產(chǎn)業(yè)的開展。關(guān)鍵詞：個人住房貸款國家政策商業(yè)銀行風(fēng)險導(dǎo)論近年我國住房貸款開展?fàn)顩r近年來，個人住房貸款在房地產(chǎn)市場快速開展的帶動下獲得了迅猛開展，個人住房貸款在銀行資產(chǎn)中的比例不斷上升，政府也出臺了一系列措施抑制房價的過快增長。然而,越

3、來越高的房價仍讓很多人望塵莫及，同時也將很多風(fēng)險隱藏起來。然而，年美國次貸危機(jī)和年全球性的金融危機(jī)更使主要國家政府的目光都集中在了房地產(chǎn)信貸領(lǐng)域。無論是在興旺國家還是在開展中國家，房地產(chǎn)的開展都高度依賴銀行的信貸，也因而被稱為“第二金融。房地產(chǎn)業(yè)是最典型的資金密集型的行業(yè)，沒有金融的支持，也就沒有房地產(chǎn)業(yè)的開展。房地產(chǎn)業(yè)是城市化的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，具有很高的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度，房地產(chǎn)的投資能拉動多個產(chǎn)業(yè)，住房進(jìn)入市場后對消費(fèi)有了一個較高的帶動系數(shù)，能很好的帶動投資和消費(fèi)，中國房地產(chǎn)市場開展對經(jīng)濟(jì)增長奉獻(xiàn)的重要作用是不容無視的。截止至年月底，我國個人住房抵押貸款余額已達(dá)萬億元，比年初新增億元，增幅達(dá)%，個人住房

4、貸款余額占貸款余額的比重一直在穩(wěn)步上升。雖然，當(dāng)前對房地產(chǎn)投資需求過度導(dǎo)致房價上漲過快，房地產(chǎn)市場泡沫風(fēng)險在積累，銀行仍需密切關(guān)注泡沫擴(kuò)大可能帶來的金融風(fēng)險；但是，總的來說，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險在可控制的范圍內(nèi)。近年我國房屋銷售價格持續(xù)上漲，購置商品房不僅僅是滿足個人要求，而成為一種重要的投資產(chǎn)品。從整體來看，國內(nèi)商業(yè)銀行個人信貸業(yè)務(wù) 根本呈安康、持續(xù)開展態(tài)勢，但是在快速開展中，由于各家銀行的劇烈競爭，貸款客戶情況又千差萬別，而信貸人員業(yè)務(wù)素質(zhì)不高，業(yè)務(wù)操作過程流于形式，違規(guī)發(fā)放貸款，使貸款風(fēng)險攀升。因此，風(fēng)險防范的充分性和有效性還存在一定的缺陷。針對上述缺陷，國家利用宏觀調(diào)控，對我國的個人住房貸款

5、政策實(shí)施了調(diào)整和防范措施，以控制商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險，保證房地產(chǎn)業(yè)的安康開展。研究目的及意義近年來，國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不斷變化，由個人住房貸款業(yè)務(wù)所引發(fā)的各種形式的風(fēng)險不斷暴露，個人住房貸款信用風(fēng)險的影響因素及形成機(jī)制都發(fā)生了巨大的變化。個人住房貸款已經(jīng)成為商業(yè)銀行一個重要的業(yè)務(wù)種類，然而在大力開展個人住房的同時，個人住房貸款也迅速增長，不良貸款率也隨之上升，風(fēng)險也逐漸暴露。房地產(chǎn)的開展面臨著新的政策環(huán)境，這也給商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險狀況帶來了很大的不確定性。美國的次貸危機(jī)，引起許多國家的反思，我國也采取政策措施提高個人住房貸款的門檻，打擊房地產(chǎn)的炒作和過渡投機(jī)行為，防止房地產(chǎn)泡沫的進(jìn)一步發(fā)生。

6、國家推出了一系列的相關(guān)政策為房地產(chǎn)業(yè)“降溫，利用貨幣政策調(diào)整貸款構(gòu)造的不平衡。銀監(jiān)會最新的房貸政策，也為廣闊的貸款買方市場“降火了一把。從國家政策的角度出發(fā)，研究其對商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險的影響可以保證我國人民居住環(huán)境的條件和房地產(chǎn)業(yè)的安康開展，也對穩(wěn)定房地產(chǎn)金融市場開展以及社會和諧有極其重要的意義。本文研究的目的在于聯(lián)系我國個人住房貸款業(yè)務(wù)開展的實(shí)際情況，明確我國商業(yè)銀行個人住房貸款存在的風(fēng)險、風(fēng)險成因及風(fēng)險特點(diǎn)，通過國家政策研究個人住房貸款業(yè)務(wù)開展概況。我國在開展個人住房貸款這個市場上的時間對比短暫，經(jīng)歷也對比有限，再加上個人住房貸款的特點(diǎn)，國家若何利用宏觀調(diào)控穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)的開展，并且影

7、響商業(yè)銀行有效控制和防范個人住房貸款風(fēng)險，是一個很有挑戰(zhàn)性的課題。商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險相關(guān)理論個人住房貸款的主要風(fēng)險風(fēng)險是指由于事物的不確定性而存在的損失的可能性。商業(yè)銀行風(fēng)險是指在商業(yè)銀行的經(jīng)營過程中由于各種不確定因素的存在，而使銀行蒙受經(jīng)濟(jì)損失的可能性。商業(yè)銀行的風(fēng)險有很多表現(xiàn)形式，如借款人風(fēng)險、宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險、流動性風(fēng)險、開發(fā)商風(fēng)險等等。一、借款人風(fēng)險。個人住房貸款還款期限相對較長，在這段時間中，個人資信狀況面臨著很大的不確定性，因家庭、工作、安康等原因造成個人支付能力下降等情況很容易發(fā)生，極可能轉(zhuǎn)換為銀行的貸款風(fēng)險。還有一些購房者利用銀行間信息不對稱，其收入證明一式多份，在不同的銀行

8、取得貸款，在多處購房。此外，購房人主要用于投資需求，而當(dāng)房地產(chǎn)市場投機(jī)過度時，將帶動房屋價格持續(xù)上漲，導(dǎo)致供求失衡，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。一旦銀行對房地產(chǎn)投機(jī)者發(fā)放貸款，將使銀行承當(dāng)相當(dāng)大的金融風(fēng)險，如果控制不力，就可能引發(fā)金融動亂。二、宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險。個人住房貸款期限長，在貸款期限內(nèi)，社會經(jīng)濟(jì)狀況和金融市場必然發(fā)生變化。目前，我國宏觀經(jīng)濟(jì)還處于高速開展的時期，而近年來國家也把房地產(chǎn)業(yè)作為一個支柱產(chǎn)業(yè)予以扶持。一旦宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)生變化出現(xiàn)滯脹甚至衰退，這種扶持力度將會減弱或消失。同時，目前國家對房地產(chǎn)市場過熱的苗頭已予以高度的關(guān)注，宏觀調(diào)控中采取了趨緊的政策對其進(jìn)展降溫。以上因素將不可防止地對微觀面產(chǎn)生巨

9、大的影響。失業(yè)率上升，貸款人收入下降，無力歸還貸款本息，房價下跌，其抵押房屋作為第二還款來源也變?yōu)槿狈χ?，?dǎo)致銀行資產(chǎn)質(zhì)量嚴(yán)重下降，產(chǎn)生大量不良貸款。三、流動性風(fēng)險。對于商業(yè)銀行而言，個人住房貸款等中長期貸款的快速增長和比重迅速提高可能會帶來流動性風(fēng)險，具體表現(xiàn)為銀行資產(chǎn)中的中長期貸款比重過高，現(xiàn)金和國庫券等缺乏以應(yīng)付提款需要，又缺乏及時融入現(xiàn)金的手段和渠道。商業(yè)銀行在一定范圍內(nèi)存在資產(chǎn)負(fù)債的期限錯配是可以承受的，但是這個缺口應(yīng)當(dāng)控制在一定的比例范圍內(nèi)。根據(jù)國際經(jīng)歷，個人住房貸款比重接近或到達(dá)時，商業(yè)銀行整體流動性和中長期貸款比例的約束將成為非常突出的問題。在我國中長期貸款比例已從年的上升到年

10、的。對于一些資產(chǎn)規(guī)模較小、資產(chǎn)種類較為單一的城市商業(yè)銀行來說，實(shí)際上已經(jīng)開場面臨流動性問題。四、開發(fā)商風(fēng)險。具體表現(xiàn)為：一是善意違約。開發(fā)商將購房款入賬后, 因地價、建筑材料、施工技術(shù)、自籌資金和環(huán)境保護(hù)等情況的影響造成不能按時交樓或所交樓盤不符合購房人與開發(fā)商簽訂的合同標(biāo)準(zhǔn), 由此引發(fā)購房人停還銀行借款。二是惡意詐騙。一些開發(fā)商利用當(dāng)前銀行法規(guī)不健全的空隙, 通過不正當(dāng)?shù)氖侄?以其關(guān)聯(lián)企業(yè)或有特殊關(guān)系的個人名義購置開發(fā)的房產(chǎn), 用以籌措資金。個人住房貸款風(fēng)險的特點(diǎn)一、貸款人數(shù)眾多,人均貸款金額較企業(yè)貸款小據(jù)估計,在所有的買房人中,的買房人都需要借助銀行按揭,而個人住房貸款的金額一般在在萬到萬

11、之間,但伴隨著房地產(chǎn)的不斷升溫,總的金額積累越來越多,已經(jīng)成為很多銀行擴(kuò)大規(guī)模的重要手段。但由于貸款者過于分散,增大了銀行管理的難度。二、貸款期限較長個人住房貸款一般為中長期貸款,期限在年到年之間,比一般的企業(yè)貸款期限要長的多。資金的長期占用性大大增加了銀行的資金壓力,降低了銀行資產(chǎn)的流動性。三、投資性由于房地產(chǎn)的保值增值性,不少投資者把從銀行貸款買房當(dāng)成一種投資手段,集體涌入房地產(chǎn)市場,助推房價上漲。高漲的房價可以將房貸的風(fēng)險暫時隱藏起來,同時吸引更多的投資者,這也是為什么房價一直居高不下的原因之一。商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險成因的理論分析針對信貸市場借款人信用風(fēng)險的大量研究說明，借貸雙方信息

12、構(gòu)造的不對稱是引致信用風(fēng)險的重要原因，并會進(jìn)一步影響信貸市場分配效率，導(dǎo)致信用配給現(xiàn)象的出現(xiàn)。一、個人住房貸款中的逆向選擇逆向選擇源于銀行與借款人之間在貸款合同發(fā)生前所存在的信息不對稱。個人知悉自己的資信狀況，而銀行在發(fā)放貸款時只能根據(jù)所估計的社會平均信用狀況來確定貸款條件。為防止風(fēng)險，銀行只能通過提高貸款利率來補(bǔ)償信用風(fēng)險可能造成的損失，這無疑會增加借款人的成本負(fù)擔(dān)。因此，信用狀況好的借款人可能由于難以承受對比苛刻的貸款條件而退出市場，最后愿意承受貸款條件的往往是信用狀況較差的借款人以及風(fēng)險偏好者。對于個人住房貸款而言，當(dāng)銀行貸款條件越來越苛刻時，承受貸款者主要是兩類人，一類是真實(shí)購房者中的

13、信用狀況較差者，他們對于未來能否及時還款給銀行考慮不多，考慮的往往是若何賴帳、扯皮；另一類是投資、投機(jī)者。他們利用個人住房貸款進(jìn)展炒房投機(jī)或在證券市場上投資、投機(jī)，一旦投資、投機(jī)失敗，銀行的資金回收就面臨風(fēng)險。結(jié)果，銀行為防范風(fēng)險而制訂的嚴(yán)格措施或者對比高的利率，最終反而帶來了更大的風(fēng)險。二、個人住房貸款中的道德風(fēng)險道德風(fēng)險是借貸雙方由于追求自身利益最大化而無視自己的道德義務(wù)，給另一方帶來傷害和損失的可能。個人住房貸款中的道德風(fēng)險根據(jù)風(fēng)險形成的主體不同分為內(nèi)部道德風(fēng)險與外部道德風(fēng)險。內(nèi)部道德風(fēng)險是指由于商業(yè)銀行信貸管理內(nèi)部從業(yè)人員所造成的道德風(fēng)險。由于我國商業(yè)銀行目前信貸制度還不夠健全，信貸人

14、員權(quán)力與責(zé)任的不對等和責(zé)任的不明晰現(xiàn)象。一些信貸人員在信貸業(yè)務(wù)中起著關(guān)鍵作用，擁有較大的權(quán)力，卻沒有承當(dāng)相應(yīng)的責(zé)任。外部道德風(fēng)險是指外部環(huán)境或人員道德缺失所造成的道德風(fēng)險。包括借款人由財力原因無力繼續(xù)還款而產(chǎn)生違約，以及借款人認(rèn)為放棄還款反而能帶來更大利益而導(dǎo)致違約。國家政策對商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險管理銀監(jiān)會重點(diǎn)整頓打擊“羅生門事件就市場形勢來說，個人住房抵押貸款的風(fēng)險較小，幾乎所有的銀行都將房地產(chǎn)抵押貸款作為業(yè)務(wù)拓展的重點(diǎn)來開展。我國由于利率市場化的水平較低，并且政府也沒有完全按照利息收益與風(fēng)險對等的原那么來指定一個與之相適應(yīng)的低利率，導(dǎo)致了利率與收益相脫節(jié)，然而，住房按揭貸款市場是高收益

15、與低風(fēng)險的構(gòu)造，收益與風(fēng)險脫節(jié)使住房抵押貸款市場出現(xiàn)了惡性競爭局面。房地產(chǎn)開發(fā)商為套現(xiàn)資金，將暫時沒有賣出去的房子以內(nèi)部職工、開發(fā)商親戚或素不相識的人的名字購下，從銀行套取購房貸款。近期在某些地區(qū)上演的“羅生門事件其實(shí)質(zhì)就是假按揭貸款的行為。注釋：所謂的羅生門是指，每個人為了自己的利益而編造自己的謊話。假按揭貸款一般不具備真實(shí)的商品房買賣關(guān)系，由房地產(chǎn)開發(fā)商采用虛假申請人、虛假申請材料、虛增面積、虛假申請事由等手段，以虛假買賣的方式，套取銀行個人住房貸款的行為。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金在很大程度上來自于對銀行的貸款與借款人通過按揭貸款支付給房地產(chǎn)開發(fā)商的款項(xiàng)。在所有的房地產(chǎn)貸款中風(fēng)險較大的

16、是開發(fā)商貸款，開發(fā)商將房地產(chǎn)開發(fā)貨款與房地產(chǎn)按揭貸款捆綁銷售，他們利用住房抵押貸款做誘餌，讓銀行被動承受高風(fēng)險的開發(fā)貸款條件，商業(yè)銀行甘愿受要挾就范的原因在于，住房按揭貸款市場的惡性競爭與銀行監(jiān)管制度的變化。假按揭貸款最終并不一定會形成不良信貸資產(chǎn)，但其對商業(yè)銀行安康開展有著負(fù)面的影響。一、假按揭貸款會增加銀行的經(jīng)營風(fēng)險。主要表現(xiàn)在以下三個方面：一處置風(fēng)險。為了盡可能多地套取銀行資金，開發(fā)商會在做假按揭貸款時往往將房產(chǎn)價格抬高，即使銀行依法處置貸款抵押物，所得款項(xiàng)在扣除各種處置成本后也缺乏以清償債務(wù)；抵押的房屋為預(yù)售房時，處置抵押物所得必須優(yōu)先支付工程款，剩余局部才能歸還銀行貸款，因而銀行的受

17、償風(fēng)險將更大。二開發(fā)商擔(dān)保責(zé)任風(fēng)險。開發(fā)商與銀行簽訂的?合作協(xié)議?中一般有階段性擔(dān)保責(zé)任或回購義務(wù)的約定，但這一義務(wù)的履行依賴于開發(fā)商的擔(dān)保能力和擔(dān)保意愿。虛假按揭風(fēng)險出現(xiàn)時，開發(fā)商往往已出現(xiàn)嚴(yán)重的財務(wù)危機(jī)，而此時要求開發(fā)商履行擔(dān)保責(zé)任難度將會很大。三購房借款人還款責(zé)任風(fēng)險。從合同關(guān)系分析，購房合同的虛假并不構(gòu)成住房按揭貸款合同的無效性。但由于我國的信用體制尚不完善，某些借款人配合開發(fā)商制造虛假按揭，卻難受到真正的懲罰。銀行要從執(zhí)行個人財產(chǎn)中彌補(bǔ)資金損失，不僅難度大而且效果不佳。假按揭貸款是由房地產(chǎn)開發(fā)商以欺詐的方式騙取銀行資金，一旦房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈斷裂，銀行將面臨巨大的資金的風(fēng)險并導(dǎo)致形

18、成大量新的不良資產(chǎn)；而且，名義的購置者與按揭者沒有購置和按揭的實(shí)際行為，只是冒名而已，在法律上存在糾紛隱患，容易導(dǎo)致銀行卷入漫長、復(fù)雜的訴訟之中。二、假按揭貸款將會增加商業(yè)銀行的信用風(fēng)險。假按揭貸款實(shí)際被開發(fā)商占用，并未用于名義借款人購置住房或其他消費(fèi)行為。因此，假按揭貸款的信用風(fēng)險必定高于正常的個人貸款。個別假按揭現(xiàn)象反映了銀行內(nèi)部控制執(zhí)行上存在缺陷；屢次發(fā)生假按揭現(xiàn)象意味著銀行內(nèi)部控制設(shè)計缺乏；偌大面積存在假按揭現(xiàn)象，那么說明銀行的控制環(huán)境不佳，稱為舞弊欺詐滋生的土壤。近年來，個人貸款業(yè)務(wù)開展迅猛。此前發(fā)布的央行數(shù)據(jù)顯示，截至年末，全國購房貸款余額萬億元人民幣，同比增。以年為例，京滬兩市個

19、人住房貸款分別增加億和億元，兩者相加尚缺乏全國整體萬億元新增個人房貸的。但是國內(nèi)一直缺乏標(biāo)準(zhǔn)這類貸款的統(tǒng)一管理方法。而早前，伴隨著房地產(chǎn)熱銷，“二套房貸等寬松政策環(huán)境下，出現(xiàn)了“假按揭現(xiàn)象，引起了監(jiān)管部門和媒體的廣泛注意。為取締銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)個人貸款違規(guī)操作，特別是“假按揭、“頂冒名一級貸款挪用等行為，銀監(jiān)會起草了?個人貸款管理暫行方法?以下簡稱?方法?，標(biāo)準(zhǔn)個人貸款業(yè)務(wù)。此舉動是銀監(jiān)會首次對個人貸款出臺管理方法。?方法?于年月日公布并向公眾征求意見。“假按揭存在干擾商業(yè)銀行信貸資產(chǎn)分類和準(zhǔn)確的風(fēng)險評估，一旦樓市逆轉(zhuǎn)，商業(yè)銀行將要承當(dāng)風(fēng)險，極易形成不良資產(chǎn)。年月初，上海銀監(jiān)局曾發(fā)布?關(guān)于進(jìn)一步

20、維護(hù)上海銀行業(yè)良好競爭秩序的通知?，要求上海各銀行嚴(yán)格執(zhí)行“二套房貸相關(guān)監(jiān)管要求，防止住房按貸款業(yè)的過度競爭，為發(fā)放貸款而無視風(fēng)險。在年月下旬召開的第四次經(jīng)濟(jì)金融形勢分析通報會議上表示，各大銀行要嚴(yán)格執(zhí)行“二套房貸政策不動搖，不折不扣地落實(shí)與借款人“面談、“面答制度，并將開發(fā)商工程公司和母公司的授信統(tǒng)一起來，實(shí)施并監(jiān)管。大會指出，雖然銀行不良貸款繼續(xù)實(shí)現(xiàn)“雙降，但在不良貸款“雙降背后，信貸高增長下的風(fēng)險隱患也在積聚，我們需要高度重視。國家政策的公布實(shí)施將會在一定程度上減輕商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險。央行提高存款基準(zhǔn)利率穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)開展中國人民銀行年月日晚間突然宣布,自年月日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基

21、準(zhǔn)利率。隨后月日再次調(diào)息，截止至月，央行已經(jīng)加息次，同樣的房貸，如今的利息支出比去年初已高出約八成。其中,金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率已提高到.；一年期貸款基準(zhǔn)利率已提高到；除活期存款利率未調(diào)整外,其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率均相應(yīng)調(diào)整。表一：金融機(jī)構(gòu)人民幣存款基準(zhǔn)利率調(diào)整表單位：%日期活期整存整取3個月6個月1年2年3年5年2011-04-060.502.853.045.252011-02-090.402.602.803.003.904.505.002010-12-260.362.252.502.753.554.154.552010-10-200.361.912.202.5

22、03.253.854.202008-12-230.361.711.982.252.793.333.602008-11-270.361.982.252.523.063.603.872008-10-300.722.883.243.604.144.775.132008-10-150.723.153.513.874.415.135.582008-10-090.723.153.513.874.415.135.58表二：金融機(jī)構(gòu)人民幣存款基準(zhǔn)利率折線圖單位：%表三：金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整表單位：%日期短期貸款中長期貸款6個月6個月-1年1年-3年3年-5年5年以上2011-04-065.856.3

23、16.406.656.802011-02-095.606.066.106.456.602010-12-265.355.815.856.226.402010-10-205.105.565.605.966.142008-12-234.865.315.405.765.942008-11-275.045.585.675.946.122008-10-306.036.666.757.027.202008-10-276.126.937.027.297.472008-09-97.567.74表四：金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款基準(zhǔn)利率折線圖單位：%從連續(xù)出臺的政策來看，目前房地產(chǎn)“銀根收緊正進(jìn)一

24、步細(xì)化，央行宣布將存貸款基準(zhǔn)利率提高，住建部那么要求上調(diào)公積金貸款利率。兩次調(diào)整均意味著購房成本的增加。雖然增加數(shù)額并不大，但其中傳遞的樓市調(diào)控方向信號那么很明顯，即收緊信貸、控制資金、抑制需求。這是我國央行時隔近年后的首度加息。年月份起,為應(yīng)對國際金融危機(jī),央行又開啟了降息空間,次下調(diào)貸款利率,4次下調(diào)存款利率。然而，從年開場再次提高貸款利率，同時提高存款利率，抑制房地產(chǎn)過熱的狀況。至此,我國成為繼印度、巴西之后,又一選擇加息這一貨幣工具的新興市場國家。國家的宏觀調(diào)控措施更多地是以東部地區(qū)的房價作為參照標(biāo)準(zhǔn)的,但是很明顯,東中西部地區(qū)的房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)不同的生命周期,因此應(yīng)該根據(jù)房地產(chǎn)市場的階

25、段性特點(diǎn)實(shí)行政策的區(qū)域化。從消費(fèi)者的角度看,當(dāng)今房市自住性需求減少,更多的是投資需求,當(dāng)消費(fèi)者面對短期房地產(chǎn)價格和利率的調(diào)整之后會形成新的預(yù)期,而預(yù)期是決定其未來購置行為的主要因素,因此房地產(chǎn)價格與住房抵押貸款的長期影響不顯著。從開發(fā)商的角度看,利率政策的作用時滯短但是缺乏連續(xù)性,開發(fā)商會根據(jù)消費(fèi)者的購置行為以及其他融資方式的可得性來調(diào)整自己的投資行為,從而引起房地產(chǎn)供應(yīng)的改變。具體看公積金調(diào)整后對購房者的影響，如果以一筆萬元、年期的公積金貸款為例，按照等額本息還款方式計算，在此次公積金存貸款利率調(diào)整前借款人每月還款元，在此次利率調(diào)整后每月還款為元，借款人每個月要多還款元。但住房公積金貸款與商

26、業(yè)貸款相比仍具有一定優(yōu)勢。因此利率政策不僅要解決時滯問題,還要考慮消費(fèi)者預(yù)期對政策的抵消作用以及政策的連續(xù)性問題。央行取消首套房貸利率7折優(yōu)惠新政為房地產(chǎn)業(yè)減壓房地產(chǎn)行業(yè)的巨大泡沫讓與這個行業(yè)息息相關(guān)的銀行已經(jīng)整體起了戒備，而撐起房地產(chǎn)業(yè)逆經(jīng)濟(jì)形勢火爆繁榮的房貸政策也在悄然醞釀大的變化。年月日，央行推出了優(yōu)惠政策，將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率倍。根據(jù)該政策，首套房貸首付最低要求兩成，購置首套普通自住房的可享受房貸利率這優(yōu)惠。而這一政策一直以來也是整個房地產(chǎn)業(yè)在年逆經(jīng)濟(jì)危機(jī)大潮而一枝獨(dú)秀的主要支撐。年月日，中國人民銀行和銀監(jiān)會就聯(lián)合下發(fā)了?關(guān)于完善差異化住房信貸政策有關(guān)問題的

27、通知?，要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)格執(zhí)行差異化的住房信貸政策。商業(yè)銀行按照差異化住房信貸政策的要求，實(shí)施風(fēng)險定價，有利于抑制投機(jī)需求，增強(qiáng)銀行信貸風(fēng)險緩釋能力。各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購置第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。對貸款購置商品住房，首付款比例調(diào)整到及以上；對貸款購置第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率倍的規(guī)定。各商業(yè)銀行要加強(qiáng)對消費(fèi)性貸款的管理，制止用于購置住房。對不認(rèn)真執(zhí)行差異化信貸政策的商業(yè)銀行，一經(jīng)查實(shí)要嚴(yán)肅處理。繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承當(dāng)中低價位、中小套型商品住房工程和參與保障性安居工

28、程的貸款需求。年月銀監(jiān)會已對各家銀行進(jìn)展了窗口指導(dǎo)，口頭通知要求各行取消首套房貸7折利率的優(yōu)惠政策，雖然沒有正式的書面文件通知，但相信各行都已收到了這一指導(dǎo)要求，銀行業(yè)人士透露，這次上調(diào)銀行房貸利率政策是“不分地區(qū)，不分銀行，意即全國各地、各家銀行均會按通知要求來執(zhí)行。這一指示，讓各大商業(yè)銀行都有所行動。據(jù)局部媒體報道，建行南京分行已接到總行的通知，從年4月1日起將首套房貸利率上調(diào)至倍。與此同時，南京多家的銀行相關(guān)人士也表示，近日將會收到類似通知。首套房貸利率優(yōu)惠已經(jīng)蕩然無存。國務(wù)院為調(diào)控房價實(shí)行緊鑼密鼓的政策，但是否有理由允許各銀行擅自調(diào)整首次職業(yè)利率，加重首次置業(yè)人群的負(fù)擔(dān)；是否允許在嚴(yán)重

29、通貨膨脹下，各銀行以控制銀行信貸風(fēng)險為目的擅自提高利率，這與目前很多行業(yè)準(zhǔn)備漲價有何不同。從國家關(guān)于控制房價的房貸政策要求來看，根據(jù)?國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知(國辦發(fā)號)?：“四、強(qiáng)化差異化住房信貸政策對貸款購置第二套住房的家庭，首付款比例不低于，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的倍。人民銀行各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績r格控制目標(biāo)和政策要求，在國家統(tǒng)一信貸政策的根基上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。銀行業(yè)監(jiān)管部門要加強(qiáng)對商業(yè)銀行執(zhí)行差異化住房信貸政策情況的監(jiān)視檢查，對違規(guī)行為要嚴(yán)肅處理。該文件從未要求各銀行擅自提高首次置業(yè)利率。截止至年月日，銀監(jiān)會在一

30、份公告中稱，目前的相關(guān)政策是：貸款購置首套住房的首付款比例最低為，貸款購置第二套住房的首付款比例最低為，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的倍，銀監(jiān)會表示沒有改變這一政策。目前，建行、中行、農(nóng)行三家銀行的浙江省分行日前均調(diào)整首套房貸政策，三家銀行的房貸利率在基準(zhǔn)利率根基上再上浮不等，其中建行、中行浙江分行的首套房貸款首付已上調(diào)至四成。建行浙江省分行日前下發(fā)通知，從月日起，首套房貸利率在基準(zhǔn)利率根基上再上浮，首付提高到四成。對于第二套住房，首付要求不得低于六成，利率原那么上不得低于基準(zhǔn)利率倍。中行浙江省分行已從月上旬開場上浮首套房貸利率，相關(guān)人士表示，除非上級領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，可只上浮，一般客戶均執(zhí)行基準(zhǔn)倍貸款利率

31、。中行浙江省分行客服，對方表示剛接到最新通知，首套房貸款首付一般在四成以上，具體咨詢辦理支行。農(nóng)行浙江省分行也啟動上浮首套房貸利率，除優(yōu)質(zhì)客戶可享受基準(zhǔn)或上浮，其余上浮幅度普遍在。另外，目前銀行房貸放款時間依然需要等待數(shù)周左右，這意味著首套房貸申請人在貸款發(fā)放下來之前，利率和首付均存變數(shù)。表五：年年我國各大銀行的房貸政策的比照2011年截止至5月2010年2009年中國工商銀行首套房貸首付3成基準(zhǔn)利率1.1倍首付2成，利率8.5折首付3成，利率7.5折首付2成利率7折二套房貸首付6成基準(zhǔn)利率1.1倍首付4成基準(zhǔn)利率1.1倍首付4成基準(zhǔn)利率1.1倍中國銀行首套房貸首付4成基準(zhǔn)利率1.1倍首付最低

32、2成利率最低8.5折首付2成利率7折二套房貸首付6成基準(zhǔn)利率1.15倍改善性，首付4成，利率最低8.5折非改善性，基準(zhǔn)利率1.1倍首付4成基準(zhǔn)利率1.1倍中國建設(shè)銀行首套房貸首付4成基準(zhǔn)利率1.1倍首付2成，利率8折首付4成以上，利率7折首付2-2.5成，利率8.5折首付4成以上，利率7折二套房貸首付6成基準(zhǔn)利率1.15倍首付4成基準(zhǔn)利率1.1倍首付4成基準(zhǔn)利率1.1倍中國農(nóng)業(yè)銀行首套房貸首付3成基準(zhǔn)利率1.1倍首付2成利率8折首付根據(jù)面積而定利率7折二套房貸首付6成基準(zhǔn)利率1.1倍首付4成基準(zhǔn)利率1.1倍受多方面因素影響，最高可享受一套房一樣優(yōu)惠招商銀行首套房貸首付3成基準(zhǔn)利率1.1倍首付2

33、成利率7折首付2成利率7折二套房貸首付6成基準(zhǔn)利率1.1倍首付4成基準(zhǔn)利率1.1倍首付4成基準(zhǔn)利率1.1倍上海浦東開展銀行首套房貸首付3成基準(zhǔn)利率1.1倍首付3成利率8.5折首付3成利率7折二套房貸首付6成基準(zhǔn)利率1.1倍首付4成基準(zhǔn)利率1.1倍根據(jù)不同情況而定首套房貸利率折的優(yōu)惠政策全面取消，整個房地產(chǎn)市場大受影響。年以來，各大銀行均巨量放貸，其中工行、建行等國有銀行更是瘋狂搶奪市場，而在這個時候，建行、中行等國有銀行因?qū)Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)的貸款比重很大，嚴(yán)控風(fēng)險更是首當(dāng)其沖。樓價上漲速度過快，房地產(chǎn)市場泡沫有膨脹趨勢，投機(jī)嚴(yán)重，各銀行風(fēng)險加大，各銀行已經(jīng)加快收緊二套房貸政策。但是繼續(xù)嚴(yán)控首套房貸優(yōu)

34、惠政策，有利于控制房地產(chǎn)行業(yè)泡沫。而對于房貸利率折優(yōu)惠政策的取消，這已經(jīng)是大勢所趨。優(yōu)惠政策的取消，房地產(chǎn)市場受到的影響是首當(dāng)其沖的。不過嚴(yán)控房貸政策，取消折利率優(yōu)惠，一方面有利于抑制目前的房地產(chǎn)市場投機(jī)行為從而控制房價過快增長，防止通貨膨脹，另一方面，也有利于控制目前銀行的超高信貸風(fēng)險。目前的房價太高，銀行貸款撐起了房地產(chǎn)市場，泡沫的膨脹本來已經(jīng)讓各大銀行人人自危，已經(jīng)在各自醞釀收緊房貸政策。近日，銀監(jiān)會否認(rèn)首套房貸首付提至五成的傳聞，但在一些地方房貸越收越緊卻是不爭的事實(shí)。銀監(jiān)會將繼續(xù)敦促商業(yè)銀行和金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行政府推出的房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控措施，有效防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險。去年底樓市調(diào)控加緊之后，銀

35、行方面曾接監(jiān)管層口頭通知取消首套房貸折利率，將首套房貸利率下限調(diào)整到基準(zhǔn)利率的倍，首付比例那么為三成；今年春節(jié)以后，央行再次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和嚴(yán)控信貸規(guī)模，使得商業(yè)銀行陸續(xù)取消首套房貸利率優(yōu)惠，從折上調(diào)至基準(zhǔn)利率。同時，除了第三套房貸暫停發(fā)放之外，第二套房貸首付比例也已從五成升至現(xiàn)在的六成，貸款利率那么不低于基準(zhǔn)利率的倍。銀行房貸越收越緊，“首套房貸三成首付、基準(zhǔn)利率已成為“浮云。由于宏觀緊縮政策的不斷加碼，杭州很多中小銀行從去年下半年開場逐漸取消首套房貸利率優(yōu)惠。浙江省四大國有商業(yè)銀行中，目前只有工行還未作出調(diào)整。此前，廣州、南京、合肥等城市已經(jīng)有銀行將首套房首付提至四成。雖然，北京地區(qū)目前

36、依然是執(zhí)行貸款購置首套房首付款比例不低于三成，貸款購置二套房首付款比例不低于六成，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的倍的監(jiān)管要求，但此前首套房的利率優(yōu)惠已經(jīng)取消，最低的利率為基準(zhǔn)利率。我國房地產(chǎn)調(diào)控政策初見成效中國人民銀行年月日發(fā)布的?年第一季度支付體系運(yùn)行總體情況?顯示，一季度，北京、上海、廣東、江蘇等房地產(chǎn)開展一線地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)單位銀行結(jié)算賬戶數(shù)量增速明顯放緩，環(huán)比增速已連續(xù)四個季度低于全國平均水平。央行稱，我國房地產(chǎn)調(diào)控政策對房地產(chǎn)開展一線地區(qū)的調(diào)控效果初步顯現(xiàn)。根據(jù)央行數(shù)據(jù)，截至第一季度末，全國房地產(chǎn)業(yè)單位銀行結(jié)算賬戶數(shù)量共計萬戶，環(huán)比增長，環(huán)比增速較年四季度提高個百分點(diǎn)，自年第三季度和第四季度環(huán)

37、比增速回落后再次上升，高出全國單位銀行結(jié)算賬戶環(huán)比增速個百分點(diǎn)從央行月日公布?年月金融統(tǒng)計報數(shù)據(jù)告?，數(shù)據(jù)顯示，月份人民幣貸款增加億元，同比少增億元月末，本外幣貸款余額萬億元，同比增長。人民幣貸款余額萬億元，同比增長，比上月末和上年同期分別低和個百分點(diǎn)。當(dāng)月人民幣貸款增加億元，同比少增億元。分部門看，住戶貸款增加億元，其中，短期貸款增加億元，中長期貸款增加億元；非金融企業(yè)及其他部門貸款增加億元，其中，短期貸款增加億元，中長期貸款增加億元，票據(jù)融資增加億元。由此說明，國家政策著實(shí)為房地產(chǎn)的火爆場面“降溫了一把。房貸政策法律化我國關(guān)于信貸方面的法律法規(guī)，如?物權(quán)法?、?擔(dān)保法?和?貸款通那么?等，

38、主要是針對生產(chǎn)性企業(yè)貸款制定的，而針對個人消費(fèi)信貸領(lǐng)域的法律目前還屬空白，個人住房貸款缺乏實(shí)質(zhì)性的法律保障，也難以得到政府在政策上的支持。由于我國當(dāng)前法律法規(guī)不完善及司法環(huán)境等問題，如果當(dāng)事人只有一套住房，銀行必須為當(dāng)事人提供周轉(zhuǎn)房后，才能拍賣抵押的房屋，且對已經(jīng)產(chǎn)生的租金，從房屋拍賣或者變賣價款中優(yōu)先扣除。銀行進(jìn)展這樣的訴訟，要消耗巨大的人力、物力和高額的處置成本。同時，由于個人破產(chǎn)制度等尚未建設(shè)，貸款長期逾期，形成壞賬，只要貸款人沒有死亡，就無法核銷。隨著國家宏觀調(diào)控力度的不斷加大，和其他產(chǎn)業(yè)相對比，房地產(chǎn)業(yè)對于經(jīng)濟(jì)周期具有更強(qiáng)的敏感性，居民收入也同國家的經(jīng)濟(jì)開展周期密切相關(guān)，信用風(fēng)險具有

39、傳遞性和擴(kuò)散性，國際經(jīng)歷說明，個人住房貸款風(fēng)險通常在年后開場暴露，如果房價一旦向下逆轉(zhuǎn)，聚集在銀行體系中的這些風(fēng)險就會爆發(fā)出來，使我國的房貸逐步步入違約高風(fēng)險期。全文總結(jié)為標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)業(yè)的安康開展。在我國個人住房抵押貸款擔(dān)保體系的建設(shè)過程中，政府發(fā)揮了主導(dǎo)作用，適時建設(shè)政策性個人住房抵押貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)，為廣闊中低收入者申請高比例的個人住房抵押貸款提供擔(dān)保，以保障其 根本的居住需求。此外，政府還可根據(jù)住房市場開展的客觀需要，鼓勵、引導(dǎo)和扶持商業(yè)性個人住房抵押貸款擔(dān)保的開展。但我國在建設(shè)和開展標(biāo)準(zhǔn)個人住房抵押貸款制度過程中，應(yīng)當(dāng)充分吸取美國“次貸危機(jī)的經(jīng)歷和教訓(xùn)：要嚴(yán)格限制或者制止擔(dān)保機(jī)構(gòu)為首付款比例

40、過低的個人住房抵押貸款提供擔(dān)保。實(shí)踐說明，在借款人沒有任何個人自有資金或者僅有極少量個人自有資金投入的情況下，其違約概率就越高。只有要求借款人支付一定數(shù)量的首付款，才能促使其盡力履約，并最大限度地降低因抵押住房市值下降而造成的風(fēng)險損失。個人住房抵押貸款的對象應(yīng)嚴(yán)格限于具有相應(yīng)住房購置力的居民。“拔苗助長，讓無相應(yīng)住房消費(fèi)支付能力的居民進(jìn)入購房市場，不僅會事與愿違，還會產(chǎn)生許多負(fù)面效應(yīng)。要高度重視和防范個人住房抵押貸款擔(dān)?？赡芤l(fā)的貸款人的“道德風(fēng)險問題。為防止有了擔(dān)保，貸款銀行就放松貸款審查，擔(dān)保機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)防止采取全額擔(dān)保，而應(yīng)代之以局部擔(dān)保的形式，建設(shè)風(fēng)險分擔(dān)機(jī)制，與貸款人共擔(dān)風(fēng)險。有國家政策

41、以及商業(yè)銀行自身的風(fēng)險預(yù)警機(jī)制的建設(shè)，更能降低銀行的貸款風(fēng)險，也能促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的安康開展。參考文獻(xiàn)：董少廣 . 住房貸款風(fēng)險不容無視 .基層聲音 .年劉澤海、劉誠經(jīng)濟(jì)法M 南京大學(xué)出版社年李玉娟我國個人住房按揭貸款制度存在的問題及對策技術(shù)經(jīng)濟(jì)與管理研究年孫冰個人住房抵押貸款違約躍遷概率研究金融論壇年趙亞新假按揭的變現(xiàn)形式與風(fēng)險控制現(xiàn)代企業(yè)年張艷花全面提升商業(yè)銀行的開展質(zhì)量中國金融年于鵬商業(yè)銀行期房抵押貸款風(fēng)險躲避分析金融經(jīng)濟(jì)年虞曉芬住房抵押貸款理性違約的決策分析國際金融研究年 Daniel Foos a, Lars Norden b, Martin Weber 銀行與金融部門，大學(xué)，曼海姆鹿特

42、丹伊拉茲馬斯大學(xué)管理學(xué)院，鹿特丹，荷蘭經(jīng)濟(jì)政策研究中心，倫敦，英國朱亞兵經(jīng)濟(jì)適用房的性質(zhì)與經(jīng)濟(jì)研究述評技術(shù)經(jīng)濟(jì)與管理研究年謝辭本論文在王教師的悉心指導(dǎo)和嚴(yán)格要求下業(yè)已完成，從課題選擇到具體的寫作過程，無不凝聚著王教師的心血和汗水，在我的畢業(yè)論文寫作期間，王教師為我提供了種種專業(yè)知識上的指導(dǎo)和一些富于創(chuàng)造性的建議，沒有這樣的幫助和關(guān)心，我不會這么順利的完成畢業(yè)論文。在此向王教師表示深深的感謝和崇高的敬意。在臨近畢業(yè)之際，我還要借此時機(jī)向在這四年中給予了我?guī)椭椭笇?dǎo)的所有教師表示由衷的謝意，感謝他們四年來的辛勤栽培。不積跬步何以至千里，各位任課教師認(rèn)真負(fù)責(zé)，在他們的悉心幫助和支持下，我能夠很好的掌

43、握和運(yùn)用專業(yè)知識，并在設(shè)計中得以表達(dá)，順利完成畢業(yè)論文。同時，在論文寫作過程中，我還參考了有關(guān)的書籍和論文，在這里一并向有關(guān)的作者表示謝意。我還要感謝同組的各位同學(xué)，在畢業(yè)設(shè)計的這段時間里，你們給了我很多的啟發(fā)，提出了很多珍貴的意見，對于你們幫助和支持，在此我表示深深地感謝。In recent years, national policy to commercial Banks to the risks of individual housing loanAbstractRecently, Chinas real estate market fever, recent state of the real estate market has launched a series of cooling news. The supply of credit growth, makes