某某房地產(chǎn)項(xiàng)目投資價(jià)值分析報(bào)告

1、. .PAGE24 / NUMPAGES24城市花都、桃花嶺項(xiàng)目投資價(jià)值分析（預(yù)可行性研究）項(xiàng)目概況（見項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告）項(xiàng)目公司基本情況（見項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告）國(guó)政策環(huán)境與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀（見項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告）財(cái)務(wù)測(cè)算與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)（一）基礎(chǔ)條件1. 本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所遵循的國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、政策保持連貫，無(wú)重大變化。2. 本項(xiàng)目所在的市社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境沒有意外變化。3. 本項(xiàng)目作為企業(yè)能夠通過(guò)不斷自我補(bǔ)償和更新，使其資產(chǎn)持續(xù)使用，經(jīng)營(yíng)保持連續(xù)，并保證其獲利能力。4. 未來(lái)的稅率將在正常圍變化。5. 建設(shè)期，全部建設(shè)所使用的原材料價(jià)格不出現(xiàn)異常波動(dòng)。6. 資金回籠渠道暢通，銷售收入完全實(shí)現(xiàn)7. 無(wú)其它人力不可抗

2、拒的重大影響。（二）項(xiàng)目計(jì)算期項(xiàng)目計(jì)算期包括建設(shè)期和銷售期，兩者時(shí)間上有重疊。預(yù)計(jì)城市花都項(xiàng)目總周期為5年，桃花嶺項(xiàng)目總周期為6年。第一部分 城市花都項(xiàng)目財(cái)務(wù)測(cè)算（三）主要技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)一覽表（城市花都）項(xiàng) 目用地面積（萬(wàn)M2）建筑面積（萬(wàn)M2）容積率小高層6.721.51.8多層27.144.50.9獨(dú)立別墅22.25.550.45聯(lián)排別墅12.95公建5.6綠地42.1道路廣場(chǎng)10.1（四）項(xiàng)目總投資估算項(xiàng) 目 總 投 資 估 算 表（城市花都） 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目總投資占總投資比例單位成本(元/平方米)1開發(fā)建設(shè)投資165,672.48 100.00%1,960.62 1.1土

3、地開發(fā)費(fèi)57,231.58 34.55%677.30 1.2前期工程費(fèi)14,427.23 8.71%170.74 1.4建筑安裝工程費(fèi)48,550.00 29.30%574.56 1.5公用配套設(shè)施與非營(yíng)業(yè)性公建費(fèi)用12,675.00 7.65%150.00 1.6管理費(fèi)用1,500.00 0.91%17.75 1.7銷售費(fèi)用5,949.00 3.59%70.40 1.8貸款利息11,901.29 7.18%140.84 1.9不可預(yù)見費(fèi)13,438.38 8.11%159.03 注：具體數(shù)據(jù)計(jì)算過(guò)程見第 頁(yè)城市花都經(jīng)濟(jì)測(cè)算表（五）銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金與附加銷售定價(jià)：小高層2200元/平米，多層

4、公寓2800元/平米，聯(lián)排別墅3300元/平米，獨(dú)立別墅4200元/平米。別墅周邊花園按800元/平米出售，由于面積難以估算暫不考慮從第二年起開始銷售，在拿到銷售許可證之前采取部認(rèn)購(gòu)的方式進(jìn)行。3、所有稅費(fèi)全部由道路建設(shè)資金抵扣，經(jīng)測(cè)算，最后還須交納3400萬(wàn)元稅費(fèi)。銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金與附加估算表（城市花都） 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)第一年第二年第三年第四年第五年一銷售收入237945.00 035691.7559486 95178 475891銷售建筑面積84500001267502112503380001690002銷售比例100%015%25%40%20%二經(jīng)營(yíng)稅金與附加3400.00 0

5、00 0 3400.00 1營(yíng)業(yè)稅0.00 000 0 2城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)0.00 000 0 3教育費(fèi)附加0.00 000 0 （六）項(xiàng)目盈利測(cè)算利 潤(rùn) 測(cè) 算 表 （城市花都） 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)第一年第二年第三年第四年第五年1銷售收入237945.00 035691.7559486.2595178475892經(jīng)營(yíng)稅金與附加3400.00 000034003開發(fā)建設(shè)總費(fèi)用164106.39 40987.25 43720.76 32924.68 40795.10 5678.60 4利潤(rùn)總額70438.61 -40987.25 -8029.01 26561.57 54382.90 38510

6、.40 5所得稅(33%)23244.67 0.00 0.00 0.00 10536.24 12708.43 6稅后利潤(rùn)47193.94 -40987.25 -8029.01 26561.57 43846.66 25801.97 （七）項(xiàng)目總體財(cái)務(wù)測(cè)算城 市 花 都 項(xiàng) 目 總 體 財(cái) 務(wù) 測(cè) 算 表 （城市花都） 單位：萬(wàn)元占地1548.7畝（103公頃），建筑面積住宅84.5萬(wàn)平方米，容積率0.82（其中小高層1.8，多層0.9，別墅0.45）編號(hào)項(xiàng)目投資金額說(shuō)明備注一土地費(fèi)用57231.58 七通一平1750畝苗圃補(bǔ)償費(fèi)20250.00 27萬(wàn)/畝2711畝農(nóng)場(chǎng)、88畝學(xué)校補(bǔ)償費(fèi)2397

7、0.00 30萬(wàn)/畝3750畝苗圃出讓金6000.00 8萬(wàn)/畝，其中4萬(wàn)/畝返還給項(xiàng)目公司，返還時(shí)間未定4711畝農(nóng)場(chǎng)、88畝學(xué)校出讓金6392.00 8萬(wàn)/畝，可抵扣建路、橋投資5防洪保安資金123.90 800元/畝，可抵扣建路、橋投資6土地契稅495.68 4%，可抵扣建路、橋投資二火星北路、瀏陽(yáng)河大橋建設(shè)資金0.00 用799畝土地出讓金、全部的土地稅費(fèi)和報(bào)建費(fèi)逐步抵扣，經(jīng)計(jì)算最后僅應(yīng)繳納可抵扣項(xiàng)目中的營(yíng)業(yè)稅3400萬(wàn)元三前期費(fèi)用14427.23 1工程設(shè)計(jì)費(fèi)3000.00 2工程勘察費(fèi)139.65 0.30%3工程監(jiān)理費(fèi)302.58 0.65%4報(bào)建費(fèi)10985.00 130元/平

8、米（含當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)各項(xiàng)收費(fèi)），可抵扣建路、橋投資四房屋建設(shè)費(fèi)48550.00 1建安費(fèi)46550.00 小高層700元/平米（框架結(jié)構(gòu)、外墻涂料局部墻磚、含電梯、戶門、一般塑鋼窗）；多層500元/平米（磚混結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)同上不含電梯）；別墅500元/平米（磚混結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)同上）室全部為毛坯，水電入戶支管由住戶裝修時(shí)解決。2綠化工程費(fèi)2000.00 五公用配套設(shè)施與非營(yíng)業(yè)性公建費(fèi)用12675150元/平方米含托幼、中小學(xué)、醫(yī)療中心六管理費(fèi)1500.00 300萬(wàn)元/年七不可預(yù)見費(fèi)13438.38 10%八資金成本11901.29 1750畝土地費(fèi)用、前期費(fèi)用，部分建設(shè)投資資金成本7205.78 開發(fā)期3年，考

9、慮資金滾動(dòng)開發(fā)，部分貸款，貸款利率5.49% ，復(fù)利2建火星北路、瀏陽(yáng)河大橋資金成本4695.50 因投資成本逐步回收，考慮時(shí)間因素，做保守估計(jì)，3年，復(fù)利九銷售費(fèi)用5949 2.50%總成本（不含兩稅一費(fèi)）165672.09 銷售收入237945.00 小高層2200元/平米，多層公寓2800元/平米，聯(lián)排別墅3300元/平米，獨(dú)立別墅4200元/平米。（獨(dú)立別墅周邊花園按800元/平米出售，考慮花園面積難以估算暫不考慮）兩稅一費(fèi)13086.98 銷售毛利59185.93 單方成本0.1961 總建筑面積84.5萬(wàn)平方米單方成本（含稅費(fèi)）0.2115 成本利潤(rùn)率36%（八）現(xiàn)金流量全 部 投

10、 資 現(xiàn) 金 流 量 表（城市花都） 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)第一年第二年第三年第四年第五年一季度二季度三季度四季度1現(xiàn)金流入240945 0 0 0 0 38692 59486 95178 47589 1.1出讓金返還3000 0 0 0 0 3000 0 0 0 1.2銷售收入237945 0 0 0 0 35691.7559486.395178475892現(xiàn)金流出190894 6948 10097 9124 14819 43721 32925 51331 21930 2.1開發(fā)建設(shè)投資164320 6948 10097 9124 14819 43721 32925 40795 5893 7

11、50畝土地費(fèi)用20250 4948 8096.6 7124 81.4 0 0 0 0 711+88畝土地費(fèi)用23970 0 0 0 0.0 7191 10786.5 5992.5 0 建造橋路投資27000 2000 2000 2000 2000 19000 0 0 0 建設(shè)費(fèi)用61225 0 0 0 9310 11638 13964.0 26313 0 其他費(fèi)用15680 0 0 0 3427 2988 3290 2988 2988 銷售費(fèi)用6163 0 0 0 0 1232 1540 2158 1233 財(cái)務(wù)費(fèi)用10032 0 0 0 0 1672 3344 3344 1672 2.2經(jīng)營(yíng)

12、稅金與附加3400 0 0 0 0 0 0 0 3400 2.3所得稅23174 0 0 0 0 0.00 0.00 10536.24 12637.81 3凈現(xiàn)金流量50051 -6948 -10097 -9124 -14819 -5029 26562 43847 25659 4累計(jì)凈現(xiàn)金流量-6948 -17045 -26169 -40987 -46016 -19455 24392 50051 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：33065.91萬(wàn)元 ； 部收益率：29.8% ； 動(dòng)態(tài)投資回收期：3.8年第二部分 桃花嶺項(xiàng)目財(cái)務(wù)測(cè)算（九）主要技術(shù)指標(biāo)項(xiàng) 目 主 要 技 術(shù) 指 標(biāo) 一 覽 表（桃花嶺）項(xiàng)目用地面積（

13、萬(wàn)M2）建筑面積（萬(wàn)M2）容積率生態(tài)住宅項(xiàng)目總用地156.6住宅建設(shè)用地491000.78公共設(shè)施用地1022綠化率77.6道路廣場(chǎng)用地20高爾夫球場(chǎng)項(xiàng)目總用地93.4200.3休閑農(nóng)業(yè)示園建設(shè)建設(shè)用地1580.3公共設(shè)施用地5綠地63.4道路廣場(chǎng)用地10（十）總投資估算項(xiàng)目總投資估算表 （桃花嶺） 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目總投資占總投資比例單位成本(元/平方米)1開發(fā)建設(shè)投資303,321.33 100.00%2,022.14 1.1土地開發(fā)費(fèi)98,700.00 32.54%658.00 1.2前期工程費(fèi)24,892.40 8.21%165.95 1.4建筑安裝工程費(fèi)106,700.00 35.1

14、8%711.33 1.5公用配套設(shè)施與非營(yíng)業(yè)性公建費(fèi)用22,500.00 7.42%150.00 1.6管理費(fèi)用1,800.00 0.59%12.00 1.7銷售費(fèi)用10,305.00 3.40%68.70 1.8資金成本12,964.69 4.27%86.43 1.9不可預(yù)見費(fèi)25,459.24 8.39%169.73 （十一）銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金與附加1、銷售定價(jià)：生態(tài)住宅：2500元/平米，配套商業(yè)性設(shè)施：3300元/平米，高爾夫休閑、農(nóng)業(yè)配套建筑3200元/平米。獨(dú)立別墅周邊花園按800元/平米出售，由于面積難以估算暫不考慮2、從第二年起開始銷售，在拿到銷售許可證之前采取部認(rèn)購(gòu)的方式進(jìn)行

15、。銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金與附加估算表（桃花嶺） 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)第一年第二年第三年第四年第五年第六年一銷售收入4122004122010305014427061830618301銷售建筑面積15000001500003750005250002250002250002銷售比例100%10%25%35%15%15%二經(jīng)營(yíng)稅金與附加19270.352267.15667.757934.853400.653400.651營(yíng)業(yè)稅17518.5020615152.507213.503091.503091.502城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)1226.30144.27360.68504.95216.41216.413教育費(fèi)

16、附加525.5661.83154.58216.4192.7592.75（十二）盈利預(yù)測(cè)利 潤(rùn) 測(cè) 算 表（桃花嶺） 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)第一年第二年第三年第四年第五年第六年1銷售收入412200.00 041220103050.00 144270.00 61830.00 61830.00 2經(jīng)營(yíng)稅金與附加22671.00 02267.15667.75 7934.85 3400.65 3400.65 3開發(fā)建設(shè)總費(fèi)用314657.60 46539.60 66644.00 60338.00 68341.00 66203.00 6592.00 4利潤(rùn)總額74871.40 -46539.60 -27

17、691.10 37044.25 67994.15 -7773.65 51837.35 5所得稅(33%)22142.26 -15358.07 -9138.06 12224.60 22438.07 -2565.30 14541.02 6稅后利潤(rùn)52729.14 -31181.53 -18553.04 24819.65 45556.08 -5208.35 37296.33 注：高爾夫球場(chǎng)的收益未計(jì)算在（十三）總體財(cái)務(wù)測(cè)算表 項(xiàng) 目 總 體 財(cái) 務(wù) 測(cè) 算 表 （桃花嶺）單位：萬(wàn)元占地3750畝（250公頃），生態(tài)住宅100萬(wàn)平米，配套商業(yè)性設(shè)施：22萬(wàn)平米，高爾夫休閑、農(nóng)業(yè)配套建筑：28萬(wàn)平米編號(hào)

18、項(xiàng)目投資金額說(shuō)明備注一土地費(fèi)用98700.00 七通一平1600畝補(bǔ)償費(fèi)12000.00 20萬(wàn)/畝2600畝出讓金3600.00 6萬(wàn)/畝，可抵扣建二環(huán)路投資33150畝補(bǔ)償費(fèi)63000.00 20萬(wàn)/畝43150畝出讓金18900.00 6萬(wàn)/畝，可抵扣建二環(huán)路投資5防洪保安資金300.00 800元/畝，可抵扣建路、橋投資6土地契稅900.00 4%，可抵扣建路、橋投資二二環(huán)路西側(cè)建設(shè)資金0.00 用土地出讓金、全部的土地稅費(fèi)和報(bào)建費(fèi)逐步抵扣三前期費(fèi)用24892.40 1工程設(shè)計(jì)費(fèi)4500.00 2工程勘察費(fèi)271.60 0.35%3工程監(jiān)理費(fèi)620.80 0.80%4報(bào)建費(fèi)19500.

19、00 130元/平米（含當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)各項(xiàng)收費(fèi)），可抵扣建二環(huán)路投資抵扣后應(yīng)繳納報(bào)建費(fèi)12000四房屋建設(shè)費(fèi)106700.00 1建安費(fèi)77600.00 生態(tài)住宅600元/平米，配套商業(yè)性設(shè)施800元/平米2高爾夫休閑、農(nóng)業(yè)配套建筑29100.00 高爾夫5000萬(wàn)元，高爾夫設(shè)計(jì)300萬(wàn)元，休閑農(nóng)業(yè)配套850元/平米五公用配套設(shè)施與非營(yíng)業(yè)性公建費(fèi)用22500150元/平方米含托幼、中小學(xué)、醫(yī)療中心六管理費(fèi)1800.00 300萬(wàn)元/年七不可預(yù)見費(fèi)25459.24 10%八資金成本12964.69 1600畝土地費(fèi)用、前期費(fèi)用，部分建設(shè)投資資金成本7747.46 開發(fā)期3年，考慮資金滾動(dòng)開發(fā)，部分貸款

20、，貸款利率5.49% ，復(fù)利2建二環(huán)西側(cè)資金成本5217.22 因投資成本逐步回收，考慮時(shí)間因素，做保守估計(jì)，3年，復(fù)利九銷售費(fèi)用10305 2.50%總成本（不含兩稅一費(fèi)）303321.33 銷售收入412200.00 生態(tài)住宅：2500元/平米，配套商業(yè)性設(shè)施：3300元/平米，高爾夫休閑、農(nóng)業(yè)配套建筑3200元/平米。（獨(dú)立別墅周邊花園按800元/平米出售，考慮花園面積難以估算暫不考慮）兩稅一費(fèi)22671.00 可抵扣建路、橋投資全額繳納銷售毛利86207.67 單方成本0.2022 總建筑面積150萬(wàn)平方米單方成本（含稅費(fèi)）0.2173 成本利潤(rùn)率28%（十四）現(xiàn)金流量全 部 投 資

21、現(xiàn) 金 流 量 表（桃花嶺） 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)第一年第二年第三年第四年第五年第六年一季度二季度三季度四季度1現(xiàn)金流入412200 0 0 0 0 41220 103050 144270 61830 61830 銷售收入412200 0 0 0 0 41220 103050 144270 61830 61830 2現(xiàn)金流出362036 6500 6540 4772 28728 68911 66006 86442 69604 24534 2.1開發(fā)建設(shè)投資314658 6500 6540 4772 28728 66644 60338 68341 66203 6592 600畝土地費(fèi)用1560

22、0 4000 4540 4000 3060 0 0 0 0 0 3150畝土地費(fèi)用81900 0 0 0 0 12285 20475 28665 20475 0 建造橋路投資25500 2500 2000 0 2000 19000 0 0 0 0 建設(shè)費(fèi)用129200 0 0 0 16005 21340 26675 26675 38505 0 其他費(fèi)用52153 0 0 772 7663 11158 11158 11159 5699 4544 銷售費(fèi)用10305 0 0 0 0 2861 2030 1842 1524 2048 2.2經(jīng)營(yíng)稅金與附加22671 0 0 0 0 2267 5668

23、 7935 3401 3401 2.3所得稅24708 0 0 0 0 0.00 0.00 10166.54 0.00 14541.02 3凈現(xiàn)金流量50164 -6500 -6540 -4772 -28728 -27691 37044 57828 -7774 37296 4累計(jì)凈現(xiàn)金流量-6500 -13040 -17812 -46540 -74231 -37186 20641 12868 50164 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：24836.2萬(wàn)元 ； 部收益率：18% ； 動(dòng)態(tài)投資回收期：4.06（十五）總體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)從以上財(cái)務(wù)分析測(cè)算的結(jié)果看，城市花都項(xiàng)目和桃花嶺項(xiàng)目均具備較強(qiáng)的盈利能力。在全投資狀態(tài)下（

24、不考慮融資因素），城市花都項(xiàng)目投資方只須使用將近5億資金即可順利完成項(xiàng)目操作，操作時(shí)間五年，全部財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值3.3億元，部收益率高達(dá)29.8%，動(dòng)態(tài)投資回收期3.8年；桃花嶺項(xiàng)目投資方需投入資金7.5億元、在六年完成項(xiàng)目操作，在未考慮高爾夫球場(chǎng)收益的情況下（投入已算），其全部財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值2.48億元，部收益率18%，動(dòng)態(tài)投資回收期4.06年。若項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中能在銀行或其他金融機(jī)構(gòu)融資，則其收益率還將大大提高。因此，上述項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是可行的。項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)與風(fēng)險(xiǎn)分析（一）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析項(xiàng)目采用墊資建設(shè)市政工程，政府給予土地回報(bào)的方式操作，滿足了政府和開發(fā)商的不同要求，因此只要關(guān)系處理得當(dāng)，政府的支持力度會(huì)

25、較大，基本可保證了項(xiàng)目的順利實(shí)施；合作方智邦集團(tuán)是“房地產(chǎn)品牌企業(yè)十強(qiáng)”和“省私營(yíng)企業(yè)十大行業(yè)五百?gòu)?qiáng)企業(yè)”，具備一定的實(shí)力，其在省進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)多年，擁有較多的政府資源和廣泛的社會(huì)資源，同時(shí)也積累了很多房地產(chǎn)操作經(jīng)驗(yàn)；市作為省的省會(huì)以與中南地區(qū)的文化、交通、旅游和經(jīng)濟(jì)中心城市，其房地產(chǎn)的市場(chǎng)容量較大，加之經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定快速增長(zhǎng)，市區(qū)面積不斷擴(kuò)大，使得項(xiàng)目的銷售前景較好；市的房地產(chǎn)市場(chǎng)目前仍處于發(fā)展的初期階段，房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)位居全國(guó)34個(gè)大、中城市的倒數(shù)第二位，高檔樓盤數(shù)量其少。預(yù)計(jì)未來(lái)幾年市場(chǎng)將會(huì)迅速向成熟市場(chǎng)靠攏，發(fā)展空間極大。目前正是介入的最佳時(shí)期；項(xiàng)目地塊獨(dú)立完整,規(guī)模較大,生態(tài)環(huán)境較好,地理

26、位置優(yōu)越，原生景觀優(yōu)美，具備較好的基礎(chǔ)開發(fā)條件，是開發(fā)建設(shè)高檔樓盤的絕佳場(chǎng)所。項(xiàng)目地塊地價(jià)較低，當(dāng)?shù)赝两?、安裝等開發(fā)成本也處于較低水平，經(jīng)測(cè)算后，項(xiàng)目利潤(rùn)空間極大。（二）項(xiàng)目劣勢(shì)分析由于要墊資建設(shè)市政道路，項(xiàng)目前期需要投入較多資金，可能會(huì)在某一時(shí)段出現(xiàn)資金瓶頸，影響項(xiàng)目進(jìn)度。項(xiàng)目地塊所處地段的市政、道路交通等各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施目前還不夠完善。地塊所在區(qū)域生活配套設(shè)施相對(duì)缺乏，對(duì)項(xiàng)目本身的配套工程提出了較高的要求。項(xiàng)目規(guī)模大,開發(fā)周期較長(zhǎng)，可能增加市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和資金壓力。項(xiàng)目地質(zhì)條件相對(duì)復(fù)雜，給規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑施工帶來(lái)許多不確定性風(fēng)險(xiǎn)。（三）影響項(xiàng)目的其他重要因素分析政府政策因素1、政府對(duì)土地總體規(guī)劃和年度

27、計(jì)劃的調(diào)控因素政府供應(yīng)土地的質(zhì)與量，直接控制基本建設(shè)的規(guī)模和結(jié)構(gòu)。特別是由于我國(guó)國(guó)有土地由政府壟斷出讓，對(duì)項(xiàng)目的發(fā)展更具有直接明顯的影響。2、城市規(guī)劃的影響城市規(guī)劃建設(shè)十分重視統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則。政府在批租土地時(shí)還會(huì)附帶一些約束條件，進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，必須十分重視城市規(guī)劃的限制因素。3、稅收的影響房地產(chǎn)稅收政策是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心政策之一。稅收調(diào)節(jié)方法時(shí)效性強(qiáng)、突變的特點(diǎn)明顯，應(yīng)引起高度重視。4、金融杠桿作用房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)息息相關(guān)，政府通過(guò)信貸規(guī)模、利率水平、貸款方式等金融措施調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)。由于金融杠桿的調(diào)節(jié)作用往往呈周期性變化，本項(xiàng)目應(yīng)注意掌握和預(yù)測(cè)金融市場(chǎng)的

28、變化規(guī)律。5、住房政策的影響只有市場(chǎng)與非市場(chǎng)相結(jié)合，才是解決住房問題的有效途徑。項(xiàng)目應(yīng)注意加強(qiáng)與政府的溝通，隨時(shí)了解政府住房政策的最新動(dòng)向。環(huán)境因素1、項(xiàng)目的自然條件擬開發(fā)土地的地形、地貌、水文地質(zhì)條件等，對(duì)于大型項(xiàng)目顯得尤其重要。2、城市的基礎(chǔ)設(shè)施條件開發(fā)商需要研究項(xiàng)目與城市基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)連接點(diǎn)之間應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用，因?yàn)檫@些設(shè)施越來(lái)越復(fù)雜，建造費(fèi)用也越來(lái)越多，應(yīng)聘請(qǐng)有關(guān)專家進(jìn)行分析。經(jīng)濟(jì)因素1、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響很大，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格上漲；經(jīng)濟(jì)衰退，房地產(chǎn)價(jià)格下降。應(yīng)當(dāng)把握現(xiàn)時(shí)和將來(lái)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)作出準(zhǔn)確的判斷。2、財(cái)政金融狀況影響政府為控制過(guò)快的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，可采取緊縮貨幣、提高利率的措施，控制投資增長(zhǎng)。這些措施必然要影響到房地產(chǎn)的供給與需求，反之亦然。財(cái)政金融狀況是觀察房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的重要窗口。3、工資水平與物價(jià)變動(dòng)的影響市場(chǎng)物價(jià)與工資相對(duì)水平形成實(shí)際購(gòu)買力，影響房地產(chǎn)的價(jià)格。4、工業(yè)商業(yè)發(fā)展的影響工業(yè)和