項(xiàng)目成本測算費(fèi)用分析

1、工程本錢測算費(fèi)用分析*4#地工程本錢測算費(fèi)用分析二零零三年十月三十一日一、總論1、工程概況：北京西單北商業(yè)大街西側(cè)綜合改造工程，簡稱“*工程。本工程為*4#地工程，工程處在北京市西單北大街西側(cè)，南臨皮庫胡同，西向華遠(yuǎn)街，北臨大木倉胡同。地處北京西城區(qū)最繁榮之商業(yè)區(qū)西單大街的中心地帶。*工程4#地用地面積約16703平方米，目前已完成三通一平條件，同時(shí)甲方負(fù)責(zé)電力、熱力、給排水等七通一平施工條件。2、建立規(guī)模及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)本工程處在北京市西單北大街,工程東側(cè)為西單文化廣嘗四周圍為規(guī)劃中的1318平米的綠地。工程技術(shù)指標(biāo)如下：占地面積：16072.66平方米總建筑面積21.4866平方米其中：地下

2、建筑面積63760平方米地上建筑面積151106平方米層數(shù)：地上：15層地下：4層檐高：59.4米容積率：9.4停車位：996個(gè)綠化率：11.6%建筑形式：共分為1#、2#、3#、4#四棟單體建筑，其中：1#樓：地上建筑面積為19001平方米，1-5層為商業(yè)局部共8738平方米，6-11層為辦公局部共10263平方米。2#樓：地上建筑面積為46879平方米，1-5層為商業(yè)局部共21213平方米，6-11層為餐飲娛樂局部共25666平方米。3#樓：地上建筑面積為52944平方米，其中1-5層為商業(yè)局部5736平方米，1-6層為劇場13853平方米；8-11層為影院7354平方米，6-11層為休閑

3、娛樂11946平方米；12-15層為辦公局部共14055平方米。4#樓：地上建筑面積為32282平方米，1-5層為商業(yè)局部共10544平方米，1-15層為辦公局部共21738平方米。*4#地樓層功能分布圖樓號1234層數(shù)1商業(yè)商業(yè)商業(yè)劇場辦公商業(yè)2商業(yè)商業(yè)商業(yè)劇場辦公商業(yè)3商業(yè)商業(yè)商業(yè)劇場辦公商業(yè)4商業(yè)商業(yè)商業(yè)劇場辦公商業(yè)5商業(yè)商業(yè)商業(yè)劇場辦公商業(yè)6辦公餐飲娛樂劇嘗休閑娛樂辦公7辦公餐飲娛樂休閑娛樂辦公8辦公餐飲娛樂休閑娛樂影院辦公9辦公餐飲娛樂休閑娛樂影院辦公10辦公餐飲娛樂休閑娛樂影院辦公11辦公餐飲娛樂休閑娛樂影院辦公12辦公辦公13辦公辦公14辦公辦公15辦公辦公二、費(fèi)用估算1、工程的

4、本錢估算：工程名稱費(fèi)用萬元平米單價(jià)元/平米測算說明土地本錢1000006790土地本錢包括拿到開工證前的所有支出包含土地出讓金費(fèi)用前期其他費(fèi)用5280359包括勘探、設(shè)計(jì)、構(gòu)造咨詢、規(guī)劃答應(yīng)證執(zhí)照費(fèi)、工料測量參謀費(fèi)共4814.412萬元，另加監(jiān)理費(fèi)用為建安本錢的0.5%共466萬元。建安費(fèi)1074335000建安費(fèi)按5000元/平米暫估業(yè)主管理費(fèi)2686182按照建安費(fèi)費(fèi)用的2.5%計(jì)不可預(yù)見費(fèi)3223219按照建安費(fèi)費(fèi)用的3%計(jì)小計(jì)21862212550利息10620721土地費(fèi)用共10億元，計(jì)息兩年，年息5.31%。廣告銷售費(fèi)用4832328按照銷售收入的1.5%計(jì)取，收入：按寫字樓150

5、00元/平米，商業(yè)25000元/平米計(jì)算商業(yè)63601平米、辦公46056平米、休閑11946平米、餐飲25666平米，15000*46056+25000*63601+11946+25666=3221165000元=32.21165億元。兩稅一費(fèi)177161203按照銷售收入的5.5%計(jì)齲合計(jì)25179014474說明：1、平米單價(jià)按照可銷售面積147269萬平米計(jì)算，寫字樓按15000元/平米計(jì)算，商業(yè)、餐飲、娛樂按25000元/平米計(jì)算。2、銷售情況按可銷售面積的100%售完。3、工程總本錢為25.179億元，平均平米本錢為14474元/平米。2、*4#地工程建安本錢估算表單位：元工程名稱

6、分項(xiàng)名稱費(fèi)用平米單價(jià)根底處理土方及回填1666747877.57降水13954306.49護(hù)坡491356822.87根底處理10877925.06合計(jì)24064268112.00鋼筋混凝土構(gòu)造及初裝修鋼筋混凝土構(gòu)造200223583931.85二次構(gòu)造及初裝1477554468.77非實(shí)體費(fèi)用83235605387.38合計(jì)2982347321388.00裝飾工程地庫16080447.48商業(yè)37387035174.00辦公32148655149.62休閑與餐廳32390059150.75影院24728879115.09劇場31634603147.23外裝98992000460.72室內(nèi)門2

7、2551087104.95屋面291731613.58隔斷281984013.12裝置及設(shè)備35584117165.61合計(jì)3227616361502.15機(jī)電工程水衛(wèi)及采暖29635260137.92消防系統(tǒng)24916332115.96通風(fēng)空調(diào)103978896483.92電梯工程53109644247.18變配電37050000172.43照明動(dòng)力66559716309.77 923923843.00煤氣工程20743309.65綜合布線40394808188.00樓宇自控1504062070.00安保工程644598030.00合計(jì)3884448241807.85室外工程室外排水7520

8、31035.00室外工程21486600100.00綠化及照明1181763055.00合計(jì)40824540190.00建筑安裝本錢合計(jì)10743300005000.00注：鋼筋含量135KG/2，混凝土含量0.653/2三、工程的前期準(zhǔn)備及開開工日期的假定：假定本工程的前期工作在2022年2月底前完成。假定本工程建安施工在兩年半內(nèi)施工完畢。工程的假定持續(xù)時(shí)間：工程分項(xiàng)持續(xù)時(shí)間月前期施工準(zhǔn)備完成工程組建2022年2底前建安施工根底施工6構(gòu)造施工8裝修施工13開工清理及驗(yàn)收2四、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析1、工程的現(xiàn)金流出如下：三、銷售方式：銷售原那么：銷售為主，加快資金流通。銷售情況假定：1、寫字樓及商業(yè)局

9、部100%于2022年6月到2022年9月銷售完畢，假定銷售進(jìn)度按月平均，那么月均銷售量為9818平米，銷售單價(jià)為寫字樓1.5萬元/平米，商業(yè)局部銷售單價(jià)為2.5萬元/平米。2、寫字樓局部未銷售，商業(yè)局部100%于2022年6月到2022年9月銷售完畢，假定銷售進(jìn)度按月平均，那么月均銷售量為6748平米，銷售單價(jià)2.5萬元/平米；五、財(cái)務(wù)分析1、現(xiàn)金流量分析：1現(xiàn)金流出：見附表2現(xiàn)金流入：見附表3現(xiàn)金流量表見附表2、投資收益率：A、銷售假定一的本錢收益率：本錢收益率322117-261603/26160323.13B、銷售假定二的本錢收益率：本錢收益率253033-251379/2513790

10、.663、投資回報(bào)率：A、銷售假定一的投資利潤率：投資利潤率=322117-261603/50514=119.8%B、銷售假定二的投資利潤率：投資利潤率=253033-251379/48797=3.4%五、工程定位建議：*4#地已有規(guī)劃面積分配情況：使用功能建筑面積情況說明商業(yè)63601可以銷售辦公46056可以銷售劇場13853無償提供4500平米給北京市文化局影院7354本錢價(jià)格轉(zhuǎn)讓給北京首都影院休閑娛樂11946銷售或租賃餐飲娛樂25666銷售或租賃汽車庫35130經(jīng)營自行車庫650不可銷售設(shè)備用房10610不可銷售合計(jì)214866其中：商業(yè)及娛樂101213辦公46056影院、劇場21

11、207車庫及配套46390*4#地工程位于西單商業(yè)街黃金地段，工程規(guī)劃應(yīng)該以商業(yè)為主，寫字樓局部應(yīng)定位為商家的業(yè)務(wù)洽談、辦公場所，所以應(yīng)該修改設(shè)計(jì)減少寫字樓面積減少到2萬平米左右，增加商業(yè)面積增加到13萬平米左右；同時(shí)，休閑娛樂、餐飲娛樂也應(yīng)定位為商業(yè)的配套設(shè)施，面積作適當(dāng)調(diào)整。*4#地工程并非是典型的房地產(chǎn)工程，本質(zhì)上是一種商業(yè)建立形式。所以*4#地的銷售不會象普通的房地產(chǎn)工程一樣。按其銷售方式可以分為兩種形式：1、大型商業(yè)投資管理公司獨(dú)家定購：工程在設(shè)計(jì)期間可以找到一大型商業(yè)投資管理公司訂購，商業(yè)投資管理參與工程設(shè)計(jì)，根據(jù)商業(yè)需求修改樓層布局及配套設(shè)施，并且商業(yè)投資管理公司可以提早進(jìn)展商業(yè)

12、宣傳、招商、規(guī)劃等運(yùn)作，工程交付后商業(yè)投資管理公司即可進(jìn)展經(jīng)營。但是，目前國內(nèi)沒有如此大實(shí)力的商業(yè)投資管理公司全部商業(yè)定購的資金至少需30億元，國外的商業(yè)投資公司是否認(rèn)可*工程，國外的商業(yè)運(yùn)作形式是否合適中國都是一個(gè)疑問；*工程方案2022年3月開工，在不到5個(gè)月的時(shí)間尋求如此大型的買方恐怕不太現(xiàn)實(shí)。所以，這種形式實(shí)現(xiàn)的機(jī)率很校2、工程建成后持有經(jīng)營到達(dá)一定規(guī)模后再銷售：工程建成后委托一家大型商業(yè)投資管理公司進(jìn)展管理，進(jìn)展商業(yè)經(jīng)營，利用二到三年時(shí)間將商業(yè)經(jīng)營規(guī)模做大，并使顧客到達(dá)一定程度的認(rèn)可，再把工程分割銷售。銷售方式為：1經(jīng)營由商業(yè)管理公司統(tǒng)一管理，負(fù)責(zé)運(yùn)營，工程實(shí)行股份形式，公眾通過采購股份成為所有人，并按照股份比例參與決策及分紅。2工程按層設(shè)定不同的商業(yè)經(jīng)營種類