_業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會

1、業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會第一節(jié)第一節(jié) 業(yè)主與物業(yè)使用人業(yè)主與物業(yè)使用人第二節(jié)第二節(jié) 業(yè)主大會業(yè)主大會第三節(jié)第三節(jié) 業(yè)主委員會業(yè)主委員會第四節(jié)第四節(jié) 管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則一、業(yè)主與使用人的概念一、業(yè)主與使用人的概念二、業(yè)主的三個(gè)層次二、業(yè)主的三個(gè)層次三、業(yè)主要具備的三種意識三、業(yè)主要具備的三種意識第一節(jié)第一節(jié) 業(yè)主與物業(yè)使用人業(yè)主與物業(yè)使用人一、一、 業(yè)主與物業(yè)使用人的概念業(yè)主與物業(yè)使用人的概念 1. 業(yè)主 業(yè)主指物業(yè)的所有權(quán)人，即土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)人，是所擁有物業(yè)的主人。簡稱業(yè)主。 2. 物業(yè)使用人（簡稱使用人） 使用人是指不擁有

2、物業(yè)的所有權(quán)但通過某種形式而獲得物業(yè)使用權(quán)并實(shí)際使用該物業(yè)的人。 包括：（1）與業(yè)主共同居住的親友； （2）物業(yè)的租戶。 3.業(yè)主與使用人的區(qū)別 使用人沒有對物業(yè)的最終處分權(quán)，例如對物業(yè)的買賣和處置。 第一節(jié)第一節(jié) 業(yè)主與物業(yè)使用人業(yè)主與物業(yè)使用人 4.與業(yè)主有關(guān)的法律法規(guī)： （1）法律：物權(quán)法 （2）行政法規(guī)：物業(yè)管理?xiàng)l例 （3）住建部規(guī)范性文件：業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則 5.在物業(yè)管理活動中，業(yè)主活動的依據(jù)還有： （1）業(yè)主大會議事規(guī)則（簡稱議事規(guī)則） （2）管理規(guī)約或臨時(shí)管理規(guī)約 （3）物業(yè)服務(wù)合同或前期物業(yè)服務(wù)合同一、一、 業(yè)主與物業(yè)使用人的概念業(yè)主與物業(yè)使用人的概念第一節(jié)第一節(jié)

3、業(yè)主與物業(yè)使用人業(yè)主與物業(yè)使用人 二二 業(yè)主的三個(gè)層次業(yè)主的三個(gè)層次 1.1.單個(gè)業(yè)主單個(gè)業(yè)主 指產(chǎn)權(quán)多元化情況下的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)人。 2.2.業(yè)主大會業(yè)主大會 由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，是區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，是物業(yè)管理的決策機(jī)構(gòu)。 3.3.業(yè)主委員會業(yè)主委員會 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，并向業(yè)主大會負(fù)責(zé)。第一節(jié)第一節(jié) 業(yè)主與物業(yè)使用人業(yè)主與物業(yè)使用人 業(yè)主要具備：業(yè)主要具備： （一）權(quán)利意識（一）權(quán)利意識 （二）自治意識（二）自治意識 （三）自律意識（三）自律意識 第一節(jié)第一節(jié) 業(yè)主與物業(yè)使用人業(yè)主與物業(yè)使用人三、業(yè)主應(yīng)具備的三種意識三、業(yè)主應(yīng)具備的三種意識

4、 （一）權(quán)利意識一）權(quán)利意識 1.1.有何權(quán)利及相應(yīng)義務(wù)有何權(quán)利及相應(yīng)義務(wù) （1）單個(gè)業(yè)主的權(quán)利成員權(quán)（包括義務(wù)） 1)知情權(quán) 行使權(quán)力的前提 2)參與權(quán) 行使權(quán)力的基礎(chǔ) 3)選擇權(quán) 行使權(quán)力的關(guān)鍵 4)監(jiān)督權(quán) 行使權(quán)力的保障三、業(yè)主應(yīng)具備的三種意識三、業(yè)主應(yīng)具備的三種意識第一節(jié)第一節(jié) 業(yè)主與物業(yè)使用人業(yè)主與物業(yè)使用人1 1）業(yè)主的知情權(quán)主要針對以下三方面：）業(yè)主的知情權(quán)主要針對以下三方面：對物業(yè)自身狀況的知情；對物業(yè)管理主體的知情；對物業(yè)管理的知情。三、業(yè)主應(yīng)具備的三種意識三、業(yè)主應(yīng)具備的三種意識第一節(jié)第一節(jié) 業(yè)主與物業(yè)使用人業(yè)主與物業(yè)使用人3 3）選擇權(quán)的含義：）選擇權(quán)的含義：表明你的選擇

5、；意味你將接受選擇結(jié)果，即大多數(shù)人的選擇；對選擇的代價(jià)的承受；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。三、業(yè)主應(yīng)具備的三種意識三、業(yè)主應(yīng)具備的三種意識第一節(jié)第一節(jié) 業(yè)主與物業(yè)使用人業(yè)主與物業(yè)使用人應(yīng)由業(yè)主行使選擇權(quán)的內(nèi)容：應(yīng)由業(yè)主行使選擇權(quán)的內(nèi)容： 業(yè)主大會議事規(guī)則的制定 管理規(guī)約的制定 業(yè)主委員會的選舉 物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘 專項(xiàng)維修資金的管理 三、業(yè)主應(yīng)具備的三種意識三、業(yè)主應(yīng)具備的三種意識第一節(jié)第一節(jié) 業(yè)主與物業(yè)使用人業(yè)主與物業(yè)使用人 （一）權(quán)利意識（一）權(quán)利意識 1.1.有何權(quán)利及相應(yīng)義務(wù)有何權(quán)利及相應(yīng)義務(wù) （2）業(yè)主大會的職責(zé)（權(quán)利和義務(wù)） 決定權(quán) 物業(yè)管理的一切重大事項(xiàng)由業(yè)主大會決定。 （3）業(yè)主委

6、員會的職責(zé)（權(quán)利和義務(wù)） 執(zhí)行權(quán) 注意：大多數(shù)人的命運(yùn)不能由少數(shù)人決定。三、業(yè)主應(yīng)具備的三種意識三、業(yè)主應(yīng)具備的三種意識第一節(jié)第一節(jié) 業(yè)主與物業(yè)使用人業(yè)主與物業(yè)使用人（一）權(quán)利意識（一）權(quán)利意識2.2.如何行使權(quán)利民主如何行使權(quán)利民主（1）不僅僅是工作作風(fēng)、工作方法，民主是現(xiàn)代社會的基本制度之一；（2）民主的程序，即游戲規(guī)則；（3）民主需實(shí)踐、提高；（4）民主的代價(jià)。三、業(yè)主應(yīng)具備的三種意識三、業(yè)主應(yīng)具備的三種意識第一節(jié)第一節(jié) 業(yè)主與物業(yè)使用人業(yè)主與物業(yè)使用人3.3.怎樣維護(hù)權(quán)益合法怎樣維護(hù)權(quán)益合法 理性的維權(quán)意識，合法的維權(quán)途徑、手段。 業(yè)主維權(quán)主要有四個(gè)層次的依據(jù)：1）相應(yīng)的法律、法規(guī)和規(guī)

7、范性文件；2）業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約；3）物業(yè)服務(wù)合同；4）公序良俗，即道德層面的原則。前三點(diǎn)是硬性的，第四點(diǎn)是軟性的。 三、業(yè)主應(yīng)具備的三種意識三、業(yè)主應(yīng)具備的三種意識第一節(jié)第一節(jié) 業(yè)主與物業(yè)使用人業(yè)主與物業(yè)使用人注意：不要打錯板子，有理也不能攪三分。注意：不要打錯板子，有理也不能攪三分。物業(yè)管理活動中的糾紛通常涉及三個(gè)方面的問題： 1）業(yè)主和開發(fā)商（建設(shè)單位）的矛盾；2）業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的矛盾； 3）業(yè)主之間的矛盾。 三、業(yè)主應(yīng)具備的三種意識三、業(yè)主應(yīng)具備的三種意識第一節(jié)第一節(jié) 業(yè)主與物業(yè)使用人業(yè)主與物業(yè)使用人 （二）自治意識（二）自治意識 1.“1.“權(quán)在業(yè)主權(quán)在業(yè)主” 這個(gè)業(yè)主是

8、指全體業(yè)主。這是自治的體現(xiàn)。 2.2.付費(fèi)的概念付費(fèi)的概念 這是自治的必要條件。 3.3.自治的途徑自治的途徑 群體中集體思想的歸納、表達(dá)與實(shí)施。三、業(yè)主應(yīng)具備的三種意識三、業(yè)主應(yīng)具備的三種意識第一節(jié)第一節(jié) 業(yè)主與物業(yè)使用人業(yè)主與物業(yè)使用人 （三）自律意識自律的內(nèi)涵（三）自律意識自律的內(nèi)涵1.自律是現(xiàn)代民主社會的基本要求。2.自律最本質(zhì)的是界定和諧社會個(gè)人自由與自我約束的邊界，尊重他人的自由。3.三條原則： 不違法（倫理底線）、顧全大局、少數(shù)服從多數(shù)； 注意與錯誤服從真理的區(qū)別； 法律、法規(guī)主要體現(xiàn)的是公共利益對所有權(quán)的限制，管理規(guī)約主要體現(xiàn)私人利益對所有權(quán)的限制。三、業(yè)主應(yīng)具備的三種意識三、

9、業(yè)主應(yīng)具備的三種意識第一節(jié)第一節(jié) 業(yè)主與物業(yè)使用人業(yè)主與物業(yè)使用人第二節(jié)第二節(jié) 業(yè)主大會業(yè)主大會一、業(yè)主大會的職責(zé)一、業(yè)主大會的職責(zé)二、業(yè)主大會會議二、業(yè)主大會會議三、業(yè)主大會會議的召開三、業(yè)主大會會議的召開一、一、 業(yè)主大會的職責(zé)業(yè)主大會的職責(zé) 1.1.業(yè)主大會的成立業(yè)主大會的成立 業(yè)主大會是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。 只有一個(gè)業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。 業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立。第二節(jié)第二節(jié) 業(yè)主大會業(yè)主大會 2.2.業(yè)主大會的定位業(yè)主大會的定位 業(yè)主大會是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，

10、是物業(yè)管理的決策機(jī)構(gòu)，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。 注意兩個(gè)邊界： （1）物業(yè)管理區(qū)域； （2）物業(yè)管理活動。 第二節(jié)第二節(jié) 業(yè)主大會業(yè)主大會3.3.業(yè)主大會履行以下職責(zé)業(yè)主大會履行以下職責(zé) 1）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則； 2）制定和修改管理規(guī)約； 3）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員； 4）制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案； 5）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；第二節(jié)第二節(jié) 業(yè)主大會業(yè)主大會6）籌集和使用專項(xiàng)維修資金；7）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；8）改變共有部分的用途；9）利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用；10）法律法規(guī)

11、或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。第二節(jié)第二節(jié) 業(yè)主大會業(yè)主大會 二、業(yè)主大會會議二、業(yè)主大會會議 業(yè)主大會會議分為首次業(yè)主大會會議、定期會議和臨時(shí)會議三種。 1.1.首次業(yè)主大會會議首次業(yè)主大會會議 首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會代表組成?；I備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。第二節(jié)第二節(jié) 業(yè)主大會業(yè)主大會 1. 1.首次業(yè)主大會會議首次業(yè)主大會會議 業(yè)主大會籌備組要做好7項(xiàng)籌備工作： （1）確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；（2）確定

12、首次業(yè)主大會會議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；（3）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（4）依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；（5）制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單；（6）制定業(yè)主委員會選舉辦法；（7）完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。 籌備組應(yīng)當(dāng)在成立之日起90日內(nèi)組織召開首次業(yè)主代表大會。第二節(jié)第二節(jié) 業(yè)主大會業(yè)主大會1.1.首次業(yè)主大會會議首次業(yè)主大會會議 會議內(nèi)容： 1）表決通過業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約； 2）選舉業(yè)主委員會； 3）決定是否續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第二節(jié)第二節(jié) 業(yè)主大會業(yè)主大會 首次業(yè)主大會會議通過業(yè)主大會議事規(guī)則后，定期會議和臨時(shí)會議的

13、運(yùn)作方式就由議事規(guī)則來決定。 第二節(jié)第二節(jié) 業(yè)主大會業(yè)主大會2.2.定期會議定期會議 ( (一般每年召開一次一般每年召開一次) ) 主要內(nèi)容有： 聽取業(yè)主委員會的工作報(bào)告； 業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會章程等文件的審議與修訂； 決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘、續(xù)聘與改聘； 專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案的決定； 業(yè)主委員會的換屆選舉與委員的增減； 決定有關(guān)業(yè)主共同利益的其他事項(xiàng)。第二節(jié)第二節(jié) 業(yè)主大會業(yè)主大會3.3.臨時(shí)會議臨時(shí)會議 有下列情況之一，業(yè)主委員會召開業(yè)主大會臨時(shí)會議： 經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議的； 發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的； 業(yè)主

14、大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。 臨時(shí)會議一般是一事一議。 第二節(jié)第二節(jié) 業(yè)主大會業(yè)主大會4.4.關(guān)于業(yè)主大會會議關(guān)于業(yè)主大會會議 業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加方為有效。 住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會。會議內(nèi)容必須與物業(yè)管理有關(guān)。 業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會作書面記錄并存檔。 第二節(jié)第二節(jié) 業(yè)主大會業(yè)主大會 （一）會議方式（一）會議方式 1.1.業(yè)主大會會議有兩種類型：全體大會和代表會議 如果采用代表會議形式，則代表的投票權(quán)是一個(gè)重要的問題： （1）全權(quán)代表其所代表的業(yè)主行使投票權(quán)； （2）僅能行使自己原有的代表權(quán)（扮演聯(lián)系人

15、的角色）。 第二節(jié)第二節(jié) 業(yè)主大會業(yè)主大會三、三、 業(yè)主大會會議的召開業(yè)主大會會議的召開（一）會議方式（一）會議方式 2.業(yè)主大會會議采用兩種形式： （1）集體討論：容易達(dá)成統(tǒng)一意見，但需要業(yè)主有一致的時(shí)間，需要場地，成本較高； （2）書面征求意見：容易組織，成本低，但不容易達(dá)成一致理解和決定。第二節(jié)第二節(jié) 業(yè)主大會業(yè)主大會（一）會議方式（一）會議方式 業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則中對代表權(quán)限明確定為上述第二種方式，即僅能行使自己原有的代表權(quán)。第十六條規(guī)定：可以按幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主代表應(yīng)在大會召開前3日，就業(yè)主大會會議擬定討論的事項(xiàng)書面征求其所代表的

16、業(yè)主意見，凡需要投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時(shí)如實(shí)反映。第二節(jié)第二節(jié) 業(yè)主大會業(yè)主大會（一）會議方式（一）會議方式 在實(shí)際操作中，為了減少爭議，降低投票成本，可以變通投票方式。一般事項(xiàng)由業(yè)主代表決定，在重大事項(xiàng)時(shí)業(yè)主代表僅僅是聯(lián)系人，它只能在投票時(shí)如實(shí)反映業(yè)主意見。 在業(yè)主大會議事規(guī)則中，對一般事項(xiàng)和重大事項(xiàng)進(jìn)行界定。 重大事項(xiàng)如：制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、選舉和更換業(yè)委會成員、專項(xiàng)維修基金的使用和續(xù)籌方案。第二節(jié)第二節(jié) 業(yè)主大會業(yè)主大會（一）決定方式（一）決定方式 1.業(yè)主大會作出的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分

17、占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 2.對于重大事項(xiàng)，必須經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。 3.建筑物總面積按照專有部分面積之和計(jì)算。 4.業(yè)主大會的決定對所有業(yè)主都具有約束力。 5.大會的決定應(yīng)該以書面形式在小區(qū)內(nèi)及時(shí)公告。第二節(jié)第二節(jié) 業(yè)主大會業(yè)主大會第三節(jié)第三節(jié) 業(yè)主委員會業(yè)主委員會一、業(yè)主委員會的基本概念一、業(yè)主委員會的基本概念二、業(yè)主委員會的組成二、業(yè)主委員會的組成三、業(yè)主委員會會議三、業(yè)主委員會會議四、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系四、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系五、業(yè)主委員會與居委會的關(guān)系五、業(yè)主委員會與居委會的關(guān)系六、業(yè)主

18、委員會自身的建設(shè)六、業(yè)主委員會自身的建設(shè)一、 業(yè)主委員會的基本概念業(yè)主委員會的基本概念 1.1.業(yè)主委員會的性質(zhì)業(yè)主委員會的性質(zhì) 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。業(yè)主大會和業(yè)主委員會并存，業(yè)主決策機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)分離，業(yè)主委員會向業(yè)主大會負(fù)責(zé)。第三節(jié)第三節(jié) 業(yè)主委員會業(yè)主委員會 2. 2.業(yè)主委員會的宗旨業(yè)主委員會的宗旨 代表本物業(yè)的合法權(quán)益，實(shí)行業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結(jié)合的管理體制，保障物業(yè)合理、安全地使用，維護(hù)本物業(yè)的公共秩序、創(chuàng)造整潔、優(yōu)美、安全、舒適、文明的環(huán)境。 3.3.業(yè)主委員會的地位業(yè)主委員會的地位 業(yè)主大會、業(yè)主委員會不僅是業(yè)主參與民主管理的組織形式，從根本上

19、講，還是業(yè)主實(shí)現(xiàn)民主管理的組織形式。 第三節(jié)第三節(jié) 業(yè)主委員會業(yè)主委員會 4.4.業(yè)主委員會的職責(zé)業(yè)主委員會的職責(zé) 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)、在業(yè)主大會授權(quán)下進(jìn)行工作，并向其負(fù)責(zé)。它的主要職責(zé)如下： （1）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；（2）召集業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況；（3）與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（4）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；第三節(jié)第三節(jié) 業(yè)主委員會業(yè)主委員會 （5）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；（6）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；（7）組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；（8）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維

20、護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；（9）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。 業(yè)主委員會的活動經(jīng)費(fèi)，經(jīng)業(yè)主大會審核后，由全體業(yè)主分擔(dān)。第三節(jié)第三節(jié) 業(yè)主委員會業(yè)主委員會 5. 5.對業(yè)主委員會的監(jiān)管對業(yè)主委員會的監(jiān)管 （1）對業(yè)主委員會成員的監(jiān)管 （2）對業(yè)主委員會機(jī)構(gòu)的監(jiān)管 （3）對業(yè)主委員會行為的監(jiān)管 當(dāng)業(yè)主委員會不作為時(shí)； 當(dāng)業(yè)主委員會的決定違法時(shí)。第三節(jié)第三節(jié) 業(yè)主委員會業(yè)主委員會二、二、 業(yè)主委員會的組成業(yè)主委員會的組成 1.1.業(yè)主委員會的成立業(yè)主委員會的成立 業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。如果業(yè)主人數(shù)少且未成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。 在首次業(yè)主大會會議前，業(yè)主大會籌備組應(yīng)確定

21、委員會候選人產(chǎn)生辦法及名單，并提交業(yè)主大會通過。 業(yè)委會任期由業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主委員會章程規(guī)定。 業(yè)委會屆滿兩月前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議進(jìn)行業(yè)委會的換屆選舉。 業(yè)委會一般由511人的單數(shù)組成。第三節(jié)第三節(jié) 業(yè)主委員會業(yè)主委員會 2. 2.業(yè)主委員會委員應(yīng)具備的條件業(yè)主委員會委員應(yīng)具備的條件 業(yè)主委員會的委員應(yīng)當(dāng)具有下列條件： （1）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主； （2）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)； （3）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務(wù)； （4）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會公信力； （5）具有一定的組織能力； （6）具備必要的工作時(shí)間。 業(yè)委會主任由

22、主要業(yè)主代表擔(dān)任。 第三節(jié)第三節(jié) 業(yè)主委員會業(yè)主委員會三、三、 業(yè)主委員會會議業(yè)主委員會會議 1.業(yè)委會會議的組織方式由業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主委員會章程規(guī)定。 2.經(jīng)1/3以上業(yè)委會委員提議或者主任認(rèn)為有必要，應(yīng)當(dāng)7日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。 3.業(yè)委會應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員參與方有效，作出決定必須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意。 4.業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。第三節(jié)第三節(jié) 業(yè)主委員會業(yè)主委員會 四、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系四、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系 1.業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是委托與被委托的關(guān)系。 2.業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是委托與合作并存的關(guān)系： 一方面，業(yè)委會要聽取業(yè)主的

23、意見，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)；一方面，業(yè)委會也應(yīng)提醒和要求廣大業(yè)主履行義務(wù)，配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作。 3.業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間的溝通工作。第三節(jié)第三節(jié) 業(yè)主委員會業(yè)主委員會五、業(yè)主委員會與居委會的關(guān)系五、業(yè)主委員會與居委會的關(guān)系 1.居委會的任務(wù)（城市居民委員會組織法規(guī)定） 2.居委會雖然定義為群眾性自治組織，實(shí)際上帶有準(zhǔn)政府職能機(jī)構(gòu)性質(zhì)，從事行政管理的行為。 3.居委會與業(yè)主委員會之間存在指導(dǎo)與被指導(dǎo)的關(guān)系。（物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定） 4.業(yè)主大會會議召開和會議決定應(yīng)當(dāng)通知居委會。配合居委會，同公安機(jī)關(guān)一起協(xié)同管理好社區(qū)治安。 5.居委會和業(yè)委會的功能和人員組成存在交叉，它們未來的發(fā)

24、展方向如何？ 第三節(jié)第三節(jié) 業(yè)主委員會業(yè)主委員會業(yè)主委員會居民委員會相關(guān)法律法規(guī)物權(quán)法物業(yè)管理?xiàng)l例業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則城市居民委員會組織法組織性質(zhì)業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)未明確其法人資格基層群眾性自治組織帶有準(zhǔn)政府職能機(jī)構(gòu)性質(zhì)政府主管部門房產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)和監(jiān)督接受街道辦事處指導(dǎo)代表群體物業(yè)區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主轄區(qū)內(nèi)的全體居民成員和活動經(jīng)費(fèi)成員由業(yè)主選舉活動經(jīng)費(fèi)由業(yè)主支付主要成員由政府安排，居民選舉?；顒咏?jīng)費(fèi)由政府提供區(qū)域劃分物業(yè)管理區(qū)域社區(qū)委員條件具有完全民事行為能力的業(yè)主和其他由業(yè)主大會決定的條件年滿十八歲的本居住地區(qū)居民（剝奪政治權(quán)利的除外）職責(zé)召集業(yè)主大會，簽

25、訂物業(yè)服務(wù)合同執(zhí)行業(yè)主大會賦予的職責(zé)職責(zé)來源于業(yè)主大會宣傳政策、公益事業(yè)、調(diào)解糾紛、維護(hù)治安、文化衛(wèi)生計(jì)生職責(zé)來源于政府第三節(jié)第三節(jié) 業(yè)主委員會業(yè)主委員會六、業(yè)主委員會自身的建設(shè)六、業(yè)主委員會自身的建設(shè) 在強(qiáng)調(diào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的建設(shè)和資質(zhì)管理時(shí)，也不應(yīng)該忽略業(yè)主委員會自身的建設(shè)。 業(yè)委會的建設(shè)實(shí)際上是業(yè)主自身素質(zhì)的培養(yǎng)，可從下面三個(gè)方面入手： 1.進(jìn)行廣泛宣傳、教育，使群眾成為“成熟消費(fèi)者”； 2.聘請主管部門、物業(yè)管理咨詢機(jī)構(gòu)的人員為業(yè)委會顧問，以提高業(yè)委會的水平； 3.組織業(yè)委會委員和主任參加培訓(xùn)活動。第三節(jié)第三節(jié) 業(yè)主委員會業(yè)主委員會第四節(jié)第四節(jié) 業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約業(yè)主大會議事規(guī)則和

26、管理規(guī)約一、業(yè)主大會議事規(guī)則一、業(yè)主大會議事規(guī)則二、管理規(guī)約二、管理規(guī)約一、業(yè)主大會議事規(guī)則一、業(yè)主大會議事規(guī)則 業(yè)主大會議事規(guī)則經(jīng)過民主協(xié)商和表決通過，約定業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項(xiàng)。第四節(jié)第四節(jié) 業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約制定原則：制定原則： 基于物業(yè)管理的“業(yè)主自治”第四節(jié)第四節(jié) 業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約議事規(guī)則議事規(guī)則的主要事項(xiàng)：的主要事項(xiàng)：（1）業(yè)主大會名稱及相應(yīng)的物業(yè)管理區(qū)域；（2）業(yè)主委員會的職責(zé)；（3）業(yè)主委員會議事規(guī)則；（4）業(yè)主大會會議召開的形式、時(shí)間和議事方式；（

27、5）業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法；（6）業(yè)主代表的產(chǎn)生方式；（7）業(yè)主大會會議的表決程序；（8）業(yè)主委員會委員的資格、人數(shù)和任期等；（9）業(yè)主委員會換屆程序、補(bǔ)選辦法等；（10）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)的籌集、使用和管理；（11）業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的使用和管理。 第四節(jié)第四節(jié) 業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約兩點(diǎn)注意：兩點(diǎn)注意：1.議事規(guī)則中的任何規(guī)定不得違反國家相關(guān)的法律法規(guī)；2.議事規(guī)則必須在首次業(yè)主大會上最先討論和通過，然后才能按此議事規(guī)則討論決定其他問題。第四節(jié)第四節(jié) 業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約投票權(quán)：投票權(quán)：1.投票權(quán)的確定原則；2.

28、物權(quán)法對投票權(quán)的規(guī)定；3.可能出現(xiàn)的問題。第四節(jié)第四節(jié) 業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約二、管理規(guī)約二、管理規(guī)約1. 1. 性質(zhì)性質(zhì) 管理規(guī)約，主要對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。它是一種公共契約，屬于協(xié)議、和約的性質(zhì)，對全體業(yè)主具有約束力。第四節(jié)第四節(jié) 業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約2.2.管理規(guī)約的主要事項(xiàng)：管理規(guī)約的主要事項(xiàng)：（1）物業(yè)的使用、維護(hù)、管理；（2）專項(xiàng)維修資金的籌集、管理和使用；（3）物業(yè)共用部分的經(jīng)營與收益分配；（4）業(yè)主共同利益的維護(hù)；（5）業(yè)主共同管理

29、權(quán)的行使；（6）業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)；（7）違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。 第四節(jié)第四節(jié) 業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約廣義的管理規(guī)約包括：廣義的管理規(guī)約包括：1.1.臨時(shí)管理規(guī)約臨時(shí)管理規(guī)約2.2.管理規(guī)約管理規(guī)約第四節(jié)第四節(jié) 業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約2. 2. 臨時(shí)管理規(guī)約臨時(shí)管理規(guī)約 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，參照政府公布的示范文本，結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際，制定臨時(shí)管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。第四節(jié)第四節(jié) 業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約業(yè)主大會議事規(guī)則和管理

30、規(guī)約2.2.臨時(shí)管理規(guī)約兩點(diǎn)注意臨時(shí)管理規(guī)約兩點(diǎn)注意（1）充分體現(xiàn)了政府的責(zé)任，將臨時(shí)管理規(guī)約的制定作為物業(yè)管理的一項(xiàng)基本制度給予確定。（2）業(yè)主的承諾。第四節(jié)第四節(jié) 業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約2.2.臨時(shí)管理規(guī)約臨時(shí)管理規(guī)約 臨時(shí)管理規(guī)約是臨時(shí)性質(zhì)的，待首次業(yè)主大會通過管理規(guī)約后即失效。第四節(jié)第四節(jié) 業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約3. 3. 管理規(guī)約管理規(guī)約 在籌備首次業(yè)主大會過程中，業(yè)主大會籌備組應(yīng)根據(jù)政府主管部門制定的示范文本，結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際，在聽取廣大業(yè)主意見建議的基礎(chǔ)上擬定管理規(guī)約（草案），交由首次業(yè)主大會會議討論表決。第四節(jié)

31、第四節(jié) 業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約3. 3. 管理規(guī)約管理規(guī)約 首次業(yè)主大會會議通過的管理規(guī)約在使用過程中可能有不完善的地方，以后的業(yè)主大會可能需要對管理規(guī)約進(jìn)行修訂。第四節(jié)第四節(jié) 業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約4. 4. 臨時(shí)管理規(guī)約和管理規(guī)約的區(qū)別臨時(shí)管理規(guī)約和管理規(guī)約的區(qū)別（1）制定方不同 臨時(shí)管理規(guī)約建設(shè)單位制定 管理規(guī)約業(yè)主大會制定（2）內(nèi)容側(cè)重不同 臨時(shí)管理規(guī)約無業(yè)主參與制定，不必考慮太多細(xì)節(jié) 管理規(guī)約內(nèi)容詳細(xì)第四節(jié)第四節(jié) 業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約4. 4. 臨時(shí)管理規(guī)約和管理規(guī)約的區(qū)別臨時(shí)管理規(guī)約和管理規(guī)

32、約的區(qū)別（3）生效方式不同 臨時(shí)管理規(guī)約物業(yè)買受人的書面承諾生效 管理規(guī)約業(yè)主大會通過即生效（4）適用階段不同 臨時(shí)管理規(guī)約首次業(yè)主大會會議通過管理規(guī)約之前第四節(jié)第四節(jié) 業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約 南昌某地產(chǎn)開發(fā)商，其開發(fā)的東方花園小區(qū)南昌某地產(chǎn)開發(fā)商，其開發(fā)的東方花園小區(qū)隨著業(yè)主入住不斷增多開始組織召開業(yè)主大會并隨著業(yè)主入住不斷增多開始組織召開業(yè)主大會并選舉業(yè)主委員會。業(yè)主大會召開時(shí)，業(yè)主胡某等選舉業(yè)主委員會。業(yè)主大會召開時(shí)，業(yè)主胡某等認(rèn)為開發(fā)商不具業(yè)主資格，不能參與業(yè)主大會行認(rèn)為開發(fā)商不具業(yè)主資格，不能參與業(yè)主大會行使表決權(quán)。而開發(fā)商認(rèn)為其有資格參與業(yè)主大會使表決

33、權(quán)。而開發(fā)商認(rèn)為其有資格參與業(yè)主大會并行使權(quán)利。最終開發(fā)商參加了會議并行使權(quán)利，并行使權(quán)利。最終開發(fā)商參加了會議并行使權(quán)利，做出了相關(guān)決議。胡某等認(rèn)為開發(fā)商違法，故請做出了相關(guān)決議。胡某等認(rèn)為開發(fā)商違法，故請求法院撤銷相關(guān)違法決議。求法院撤銷相關(guān)違法決議。案例賞析（一）案例賞析（一） 駁回胡某等業(yè)主的訴訟請求。駁回胡某等業(yè)主的訴訟請求。 本案中業(yè)主大會召開時(shí)，開發(fā)商還有部分房屋本案中業(yè)主大會召開時(shí)，開發(fā)商還有部分房屋沒有出售，該部分房屋所有權(quán)屬于開發(fā)商。根沒有出售，該部分房屋所有權(quán)屬于開發(fā)商。根據(jù)據(jù)物權(quán)法物權(quán)法的向相關(guān)法律法規(guī)，房屋所有權(quán)的向相關(guān)法律法規(guī)，房屋所有權(quán)人就是業(yè)主，而本案中的開發(fā)商

34、享有法律賦予人就是業(yè)主，而本案中的開發(fā)商享有法律賦予業(yè)主權(quán)利，因此開發(fā)商出席業(yè)主大會并行使表業(yè)主權(quán)利，因此開發(fā)商出席業(yè)主大會并行使表決權(quán)是正當(dāng)合法的。決權(quán)是正當(dāng)合法的。法院判決法院判決 獲得物權(quán)是取得業(yè)主身份的前提條件。獲得物權(quán)是取得業(yè)主身份的前提條件。 物權(quán)獲得的法律依據(jù)是產(chǎn)權(quán)證或有效合同。（依物權(quán)獲得的法律依據(jù)是產(chǎn)權(quán)證或有效合同。（依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法得建筑物專有部分所有權(quán)人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主?；谂c建設(shè)單位之間的商品第六章所稱的業(yè)主。基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民

35、事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。 物權(quán)的取得決定了業(yè)主權(quán)利的來源、權(quán)利的構(gòu)成物權(quán)的取得決定了業(yè)主權(quán)利的來源、權(quán)利的構(gòu)成和權(quán)利的行使。和權(quán)利的行使。 維權(quán)行動與侵權(quán)行為。維權(quán)行動與侵權(quán)行為。要點(diǎn)分析要點(diǎn)分析案例賞析（二）案例賞析（二）業(yè)主業(yè)主自發(fā)成立的自發(fā)成立的“業(yè)主維權(quán)委業(yè)主維權(quán)委員會員會”能罷免能罷免“業(yè)主委員會業(yè)主委員會”嗎？嗎？ 20012001年年9 9月，南京某住宅小區(qū)數(shù)百名業(yè)主自發(fā)月，南京某住宅小區(qū)數(shù)百名業(yè)主自發(fā)組成了組成了“業(yè)主維權(quán)委員會業(yè)主維權(quán)委員會”，公開宣稱要罷免，公開宣稱要罷免不能代表業(yè)主利益的不能代表業(yè)主利益的“業(yè)主委員會業(yè)主委員會”，并要求，并要求選出能代表廣大業(yè)主利益的新的業(yè)主委員會成選出能代表廣大業(yè)主利益的新的業(yè)主委員會成員。員。 據(jù)悉，該小區(qū)的業(yè)主委員會是由開發(fā)商控制的據(jù)悉，該小區(qū)的業(yè)主委員會是由開發(fā)商控制的物業(yè)管理公司臨時(shí)指定的，而且對于物業(yè)管理物業(yè)管理公司臨時(shí)指定的，而且對于物業(yè)管理公司的選聘也是直接由幾個(gè)委員決定了結(jié)果，公司的