房屋本體及設(shè)施設(shè)備管理20b

1、設(shè)備、設(shè)施管理公司物業(yè)管理部 2021年8月目錄一、設(shè)備、設(shè)施管理的意義5三、供水、供電系統(tǒng)及設(shè)備、設(shè)施分類40四、設(shè)備、設(shè)施管理的內(nèi)容60二、設(shè)備、設(shè)施管理的依據(jù)15一、設(shè)備、設(shè)施管理的意義設(shè)備、設(shè)施管理的意義是物業(yè)管理根底工作，是社區(qū)系統(tǒng)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的根本保障。能延長設(shè)備使用壽命，使設(shè)備的使用效能最大化。有利于保障和完善物業(yè)使用功能，實(shí)現(xiàn)物業(yè)保值增值。有利于推動(dòng)物業(yè)管理開展，展現(xiàn)物業(yè)管理公司的管理水平及企業(yè)形象。二、設(shè)備、設(shè)施管理的依據(jù)設(shè)備、設(shè)施管理的依據(jù)法規(guī)依據(jù)：物業(yè)管理?xiàng)l例： 第二條本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)效勞合同約定，對房屋及配套的設(shè)

2、施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。法律、法規(guī)、規(guī)章合同依據(jù)：物業(yè)管理合同集團(tuán)示范文本 第二章 物業(yè)效勞事項(xiàng)、要求和標(biāo)準(zhǔn)第三條物業(yè)管理效勞事項(xiàng)：注意以下事項(xiàng)需與本錢測算相適應(yīng)，結(jié)合各工程的具體情況選擇，通常包括以下事項(xiàng)1、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)備設(shè)施維護(hù)。2、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序的維護(hù)與效勞，但不含業(yè)主、物業(yè)使用人的人身保障和財(cái)產(chǎn)保管責(zé)任。3、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生維護(hù)。4、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化養(yǎng)護(hù)。5、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的客戶效勞。1-5項(xiàng)具體內(nèi)容見附件6、屬于業(yè)主共有的停車場、會所的經(jīng)營管理。 7、適應(yīng)業(yè)主需求，組織、配合開展社區(qū)文化

3、活動(dòng)。6、屬于業(yè)主共有的停車場、會所的經(jīng)營管理。7、適應(yīng)業(yè)主需求，組織、配合開展社區(qū)文化活動(dòng)。設(shè)備、設(shè)施管理的依據(jù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)：國家物業(yè)管理協(xié)會標(biāo)準(zhǔn)地方物業(yè)管理協(xié)會標(biāo)準(zhǔn)各地分等定級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)公司標(biāo)準(zhǔn)、指引各地公司標(biāo)準(zhǔn) 系統(tǒng)的協(xié)調(diào)日常物業(yè)管理常規(guī)性的公共效勞針對性的專項(xiàng)效勞委托性的特約效勞業(yè)主業(yè)主大會業(yè)主委員會街道居委會派出所供水電氣城管環(huán)衛(wèi)工商通訊物業(yè)管理產(chǎn)品線設(shè)備、設(shè)施管理的依據(jù)常規(guī)性的公共效勞針對性的專項(xiàng)效勞委托性的特約效勞日常物業(yè)管理設(shè)備、設(shè)施檔案管理設(shè)備運(yùn)行管理設(shè)備、設(shè)施維護(hù)管理社區(qū)節(jié)能及新技術(shù)、新方法應(yīng)用設(shè)備設(shè)施突發(fā)事件的處理及風(fēng)險(xiǎn)防范房屋大中修設(shè)備、設(shè)施改造特約維修效勞客戶關(guān)于維

4、修類的投訴處理設(shè)備、設(shè)施管理的依據(jù)設(shè)備、設(shè)施管理相關(guān)工作內(nèi)容三、供水、供電系統(tǒng)及設(shè)備、設(shè)施管理的分類低樓層供水高樓層供水地下水箱 消防水箱生活水泵消防水泵社區(qū)供水系統(tǒng)示意圖供電系統(tǒng)示意圖配電房10KV發(fā)電機(jī) 0.4KV公用設(shè)備公用設(shè)施住宅用戶設(shè)施、設(shè)備分類你所了解的社區(qū)有哪些設(shè)備設(shè)施？ 供配電系統(tǒng)給排水系統(tǒng)消防系統(tǒng)電梯系統(tǒng)樓宇智能電訊系統(tǒng)安防系統(tǒng)會所、會務(wù)系統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng)加工維修工具及設(shè)備房屋本體及其附屬設(shè)施設(shè)施、設(shè)備分類1、供配電系統(tǒng)：發(fā)電機(jī)高壓環(huán)網(wǎng)柜變壓器配電柜動(dòng)力柜控制柜箱公共照明供電線路防雷系統(tǒng)等。設(shè)施、設(shè)備分類2、給排水系統(tǒng)：水箱水池生活水泵供水管網(wǎng)自動(dòng)控制閥門泳池循環(huán)過濾系統(tǒng)排污管網(wǎng)排

5、污泵污水處理設(shè)備等設(shè)施、設(shè)備分類3、消防系統(tǒng) ：煙霧、溫度探測器手動(dòng)破玻璃按鈕消防栓破玻璃按鈕消防控制主機(jī)、聯(lián)動(dòng)柜消防對講系統(tǒng)消防水泵水泵結(jié)合器消防栓消防管網(wǎng)排煙送風(fēng)系統(tǒng)防火卷簾門緊急播送系統(tǒng)滅火器CO2自動(dòng)滅火系統(tǒng)等。 設(shè)施、設(shè)備分類4、電梯系統(tǒng)： 機(jī)房層站轎廂井道設(shè)施、設(shè)備分類5、電訊系統(tǒng)： 綜合布線系統(tǒng)樓宇自控BAS系統(tǒng)內(nèi)線 公用天線及衛(wèi)星電視系統(tǒng)背景音樂等設(shè)施、設(shè)備分類6、安防系統(tǒng)： 閉路監(jiān)控系統(tǒng)門禁控制及停車場管理系統(tǒng)電動(dòng)苑門居家對講系統(tǒng)可視、非可視居家報(bào)警系統(tǒng)紅外線周界防越系統(tǒng)巡更系統(tǒng)無線對講系統(tǒng)設(shè)施、設(shè)備分類7會所、會務(wù)系統(tǒng)： 影音系統(tǒng)燈光系統(tǒng)舞臺系統(tǒng) 桑拿設(shè)備健身器材設(shè)施、設(shè)備

6、分類8空調(diào)、通風(fēng)系統(tǒng)：冷水機(jī)組空調(diào)泵類冷卻塔空氣處理機(jī)新風(fēng)機(jī)風(fēng)機(jī)盤管自控箱空調(diào)水系統(tǒng)電動(dòng)閥門其它類空調(diào)設(shè)施、設(shè)備分類9、加工維修工具、設(shè)備：地面切割機(jī)電焊機(jī)切割機(jī)云石機(jī)空壓機(jī)鉆床砂輪機(jī)臺虎鉗電錘、手槍鉆絲錐、板牙、電動(dòng)套絲機(jī)電動(dòng)疏通機(jī)空調(diào)專修工具氧焊設(shè)備等 設(shè)施、設(shè)備分類10房屋本體及其附屬設(shè)施：房屋建筑主體除公用設(shè)備以外的物業(yè)相關(guān)配套設(shè)施，如護(hù)欄、圍墻、溝渠、池、井、蓋、道路、路障、室外各類照明及支持物、外墻面、各種外露管道、室外休閑設(shè)施、水景設(shè)施、兒童娛樂設(shè)施、樓梯扶手、防火門、車場倒車桿、倒車鏡、崗?fù)ぁ文ν熊噹炫锏取?設(shè)施、設(shè)備分類四、設(shè)備、設(shè)施管理的內(nèi)容設(shè)備、設(shè)施檔案管理設(shè)備運(yùn)行管理

7、設(shè)備、設(shè)施維護(hù)管理社區(qū)節(jié)能及新技術(shù)、新方法應(yīng)用設(shè)備設(shè)施突發(fā)事件的處理及風(fēng)險(xiǎn)防范設(shè)備、設(shè)施管理的內(nèi)容前期介入的資料開展商移交的資料向施工單位收集的資料設(shè)備、設(shè)施管理過程中積累的資料1、設(shè)備、設(shè)施檔案管理設(shè)備、設(shè)施管理的內(nèi)容設(shè)備設(shè)施檔案的來源：1、設(shè)備、設(shè)施檔案管理設(shè)備、設(shè)施管理的內(nèi)容前期介入中收集什么資料？劃設(shè)計(jì)過程中發(fā)現(xiàn)的問題以及向地產(chǎn)公司提交的建議施工過程中發(fā)現(xiàn)的問題已經(jīng)與地產(chǎn)公司對接的紀(jì)錄隱蔽工程、防水工程、墻體貼面等工程的施工工藝及特殊情況記錄房屋、設(shè)備設(shè)施接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題點(diǎn)及與地產(chǎn)公司或施工單位對接的情況重要設(shè)備安裝調(diào)試記錄1、設(shè)備、設(shè)施檔案管理設(shè)備、設(shè)施管理的內(nèi)容向開展商收集什么

8、資料？裝修管理檔案工程返修檔案維修效勞檔案設(shè)備管理檔案各類公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)維修及運(yùn)行記錄設(shè)備分承包方維修保養(yǎng)記錄設(shè)備檢查記錄 1、設(shè)備、設(shè)施檔案管理設(shè)備、設(shè)施管理的內(nèi)容設(shè)備設(shè)施管理過程中應(yīng)積累什么資料？重要設(shè)備技術(shù)交底資料哪些設(shè)備交底，交底的內(nèi)容是什么？設(shè)備使用說明書等技術(shù)資料設(shè)備生產(chǎn)廠家、配件生產(chǎn)廠家、采購地址等資料1、設(shè)備、設(shè)施檔案管理設(shè)備、設(shè)施管理的內(nèi)容向施工單位收集什么資料？ 及時(shí)收集責(zé)任到人多種方式存儲盡可能把其他形式的檔案資料轉(zhuǎn)化為電腦儲存 檔案資料的出入要有嚴(yán)格規(guī)定，嚴(yán)防文件流失做到“三防：防火、防潮、防霉1、設(shè)備、設(shè)施檔案管理設(shè)備、設(shè)施管理的內(nèi)容設(shè)備設(shè)施檔案

9、管理要求：2、設(shè)備運(yùn)行管理什么是設(shè)備運(yùn)行管理？設(shè)備、設(shè)施管理的內(nèi)容設(shè)置設(shè)備運(yùn)行參數(shù)，標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備操作標(biāo)準(zhǔn)，編制設(shè)備操作指導(dǎo)文件建立健全設(shè)備運(yùn)行值班制度或運(yùn)行巡視制度制定設(shè)備運(yùn)行故障緊急預(yù)案開展設(shè)備運(yùn)行操作技能培訓(xùn)和故障操作預(yù)案演練，對相關(guān)人員實(shí)施技能考核建立健全設(shè)備運(yùn)行監(jiān)督和檢查機(jī)制，實(shí)施檢查，及時(shí)糾正不符合要求行為2、設(shè)備運(yùn)行管理設(shè)備、設(shè)施管理的內(nèi)容設(shè)備運(yùn)行管理的內(nèi)容平安性可靠性舒適性經(jīng)濟(jì)性2、設(shè)備運(yùn)行管理設(shè)備、設(shè)施管理的內(nèi)容 設(shè)備運(yùn)行管理與維修管理的關(guān)系良好的運(yùn)行管理可以減少維護(hù)工作量與維護(hù)管理工作的不可分割性設(shè)備運(yùn)行的目標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)，編制設(shè)備維修保養(yǎng)技術(shù)要求標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)操作程序

10、，制定設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作組織要求開展維護(hù)技能培訓(xùn)和緊急預(yù)案演練，對相關(guān)人員實(shí)施技能考核按照技術(shù)要求和組織要求實(shí)施設(shè)備、設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)工作建立健全維護(hù)保養(yǎng)監(jiān)督和檢查機(jī)制，實(shí)施檢查，及時(shí)糾正不符合要求行為3、設(shè)備、設(shè)施維護(hù)管理設(shè)備、設(shè)施管理的內(nèi)容設(shè)備、設(shè)施維護(hù)管理的內(nèi)容3、設(shè)備、設(shè)施維護(hù)管理設(shè)備、設(shè)施管理的內(nèi)容日檢：屬巡視檢查維護(hù)月檢：屬預(yù)防性檢查季半年檢：屬維護(hù)性檢查年檢：屬恢復(fù)性檢修大修：屬徹底性修理 日常設(shè)備、設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)分類：設(shè)備、設(shè)施維護(hù)管理要求：3、設(shè)備、設(shè)施維護(hù)管理設(shè)備、設(shè)施管理的內(nèi)容對技術(shù)人員：三嚴(yán)：行為標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)、工作要求嚴(yán)、平安標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)四會：會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會維修對設(shè)備運(yùn)行環(huán)境：

11、三干凈：設(shè)備干凈、機(jī)房干凈、工作場所干凈對設(shè)備：四不漏：不漏水、不漏電、不漏氣、不漏油五良好：使用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調(diào)整良好對設(shè)施：保持性能功能良好，保持外觀良好，確保無平安隱患設(shè)備、設(shè)施檔案管理設(shè)備運(yùn)行管理設(shè)備、設(shè)施維護(hù)管理社區(qū)節(jié)能及新技術(shù)、新方法應(yīng)用設(shè)備設(shè)施突發(fā)事件的處理及風(fēng)險(xiǎn)防范房屋大中修設(shè)備、設(shè)施改造特約維修效勞客戶關(guān)于維修類的投訴處理內(nèi)部協(xié)作的工作內(nèi)部設(shè)施維修技術(shù)支持設(shè)備、設(shè)施管理的內(nèi)容3、設(shè)備、設(shè)施維護(hù)管理設(shè)備設(shè)施維護(hù)工作在實(shí)際工作中的權(quán)重練習(xí)思考： 一個(gè)多層小區(qū)，分成5期開發(fā)，總占地面積65萬平方米，總建筑面積約100萬平方米。有40個(gè)設(shè)備設(shè)施技術(shù)員和工程師

12、，涉及多個(gè)工種，電器技術(shù)人員占60%。有兩種專業(yè)技術(shù)的人員占20%，其余人員20%。這些技術(shù)人員中，有高級技術(shù)資格和中級職稱以上人員占15%。應(yīng)如何對他們進(jìn)行分組？組織架構(gòu)應(yīng)該如何設(shè)置？他們的工作應(yīng)該如何分配？如何監(jiān)督？3、設(shè)備、設(shè)施維護(hù)管理設(shè)備、設(shè)施維護(hù)工作的組織和實(shí)施維修組織按工種組織 電工班組水、暖工班組綜合工班組3、設(shè)備、設(shè)施維護(hù)管理按區(qū)域組織一區(qū)維修組二區(qū)維修組三區(qū)維修組。按工作性質(zhì)組織日常設(shè)施維護(hù)組設(shè)備維護(hù)及大工程改造組特約維修效勞組各種分組方法孰是孰非？維修工作按工作性質(zhì)分類：設(shè)備、設(shè)施檔案管理設(shè)備運(yùn)行管理設(shè)備維護(hù)設(shè)施維護(hù)社區(qū)節(jié)能及新技術(shù)、新方法應(yīng)用設(shè)備設(shè)施突發(fā)事件的處理及風(fēng)險(xiǎn)防

13、范房屋大中修設(shè)備、設(shè)施改造特約維修效勞客戶關(guān)于維修類的投訴處理內(nèi)部設(shè)施維修技術(shù)支持方案性工作即時(shí)性工作日常性工作設(shè)備、設(shè)施維護(hù)工作的組織和實(shí)施3、設(shè)備、設(shè)施維護(hù)管理日常工作注重延續(xù)性；只能投入少量的管理資源；方案性工作嚴(yán)格保障工作質(zhì)量；有較強(qiáng)的專業(yè)性；需要綜合管理能力；需要大量協(xié)調(diào)資源；即時(shí)性工作對及時(shí)性要求高；盡可能減少信息傳遞環(huán)節(jié)，較少信息失真；工作質(zhì)量要求高并且需要即時(shí)監(jiān)督；設(shè)備、設(shè)施維護(hù)工作的組織和實(shí)施不同性質(zhì)的工作具有不同特點(diǎn)和要求：3、設(shè)備、設(shè)施維護(hù)管理維修主管人員信息管理部門日常性工作計(jì)劃性工作即時(shí)性工作設(shè)備及項(xiàng)目改造班組維修技術(shù)員維修技術(shù)員維修技術(shù)員設(shè)施維護(hù)組組長特約服務(wù)組組長

14、設(shè)備、設(shè)施維護(hù)工作的組織和實(shí)施維修工作管理和分配3、設(shè)備、設(shè)施維護(hù)管理設(shè)備、設(shè)施維護(hù)工作的組織和實(shí)施4、維修工作的實(shí)施與監(jiān)督維修實(shí)施前的準(zhǔn)備工作：工程實(shí)施前準(zhǔn)備工作設(shè)施維修前的準(zhǔn)備工作家庭維修特約效勞前的準(zhǔn)備工作維修過程中的意外防范工作：職業(yè)平安防范設(shè)備設(shè)施突發(fā)事件控制侵權(quán)事件防范暫時(shí)離場情況平安防范維修實(shí)施后的清場復(fù)原工作：工程實(shí)施后清理工作設(shè)施維修后清理工作家庭維修特約效勞后清理工作維修工作實(shí)施：設(shè)備、設(shè)施維護(hù)工作的組織和實(shí)施4、維修工作的實(shí)施與監(jiān)督建立縱向監(jiān)督與橫向監(jiān)督相結(jié)合的監(jiān)督體系維修工作的監(jiān)督：誰安排，誰監(jiān)督方案性工作以過程監(jiān)督為主，以結(jié)果監(jiān)督為輔；即時(shí)性工作以結(jié)果監(jiān)督為主，過程監(jiān)

15、督為輔方案性工作以專業(yè)監(jiān)督為主，管理監(jiān)督為輔；即時(shí)性工作以報(bào)事者監(jiān)督為主，管理監(jiān)督為輔設(shè)備、設(shè)施維護(hù)工作的組織和實(shí)施4、維修工作的實(shí)施與監(jiān)督維修工作的思與辨維修工作的定時(shí)與定量維修工作的速度和質(zhì)量業(yè)主生活與維修工作矛盾業(yè)主需求與我們能力矛盾公共效勞與特約效勞矛盾維修工作的投入與質(zhì)量4、社區(qū)節(jié)能及新技術(shù)、新方法應(yīng)用設(shè)備、設(shè)施管理的內(nèi)容為什么要提倡新技術(shù)新方法的應(yīng)用？ 社區(qū)節(jié)能及新技術(shù)、新方法應(yīng)用的意義：降低本錢增加效益物業(yè)公司運(yùn)作本錢業(yè)主的費(fèi)用支出合作方的本錢支出物業(yè)公司的經(jīng)濟(jì)收益合作方的經(jīng)濟(jì)收益業(yè)主的居住體驗(yàn)物業(yè)公司的品牌收益設(shè)備、設(shè)施管理的內(nèi)容4、社區(qū)節(jié)能及新技術(shù)、新方法應(yīng)用社區(qū)節(jié)能的實(shí)現(xiàn)手

16、段：管理手段技術(shù)手段意識引導(dǎo)流程改造標(biāo)準(zhǔn)控制配置調(diào)制性能改造新技術(shù)應(yīng)用設(shè)備、設(shè)施管理的內(nèi)容4、社區(qū)節(jié)能及新技術(shù)、新方法應(yīng)用4、社區(qū)節(jié)能及新技術(shù)、新方法應(yīng)用設(shè)備、設(shè)施管理的內(nèi)容社區(qū)供配電系統(tǒng)社區(qū)照明系統(tǒng)供水系統(tǒng)電梯系統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng)采暖系統(tǒng)太陽能技術(shù)。節(jié)電應(yīng)用：綠化用水洗地用水水景用水泳池用水中水利用海水利用。設(shè)備、設(shè)施管理的內(nèi)容4、社區(qū)節(jié)能及新技術(shù)、新方法應(yīng)用節(jié)水應(yīng)用：攝像監(jiān)控技術(shù)周界防越報(bào)警技術(shù)燈光、攝像聯(lián)動(dòng)技術(shù)居家防盜報(bào)警技術(shù)停車場道閘系統(tǒng)煙霧、溫度、氣味、濕度、水位、壓力報(bào)警樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)清潔技術(shù)改進(jìn)。設(shè)備、設(shè)施管理的內(nèi)容4、社區(qū)節(jié)能及新技術(shù)、新方法應(yīng)用新技術(shù)新方法應(yīng)用：更多的新技術(shù)、新方法等

17、待你的開發(fā)和應(yīng)用！設(shè)備、設(shè)施管理的內(nèi)容4、社區(qū)節(jié)能及新技術(shù)、新方法應(yīng)用 人與機(jī)軌跡交叉理論事 故人的失誤物的缺陷環(huán) 境設(shè)備、設(shè)施管理的內(nèi)容5、突發(fā)事件的處理和風(fēng)險(xiǎn)防范突發(fā)性停水、停電、停氣、停有線電市政因素、設(shè)備故障電梯困人水管銹蝕滲漏、爆裂煤氣泄漏消防報(bào)警火災(zāi)設(shè)施損壞設(shè)施傷人維修工作中傷人技術(shù)員工作中受傷。突發(fā)事件的種類：設(shè)備、設(shè)施管理的內(nèi)容5、突發(fā)事件的處理和風(fēng)險(xiǎn)防范預(yù)防為主原那么及時(shí)處理原那么客戶利益為先原那么人身平安第一原那么減少損失原那么信息透明原那么徹底糾正和預(yù)防原那么四不放過原那么：突發(fā)事件處理原那么原因未查清不放過責(zé)任人未處理不放過糾正、預(yù)防措施未落實(shí)不放過相關(guān)人員未受到教育不放過設(shè)備、設(shè)施管理的內(nèi)容5、突發(fā)事件的處理和風(fēng)險(xiǎn)防范4、防止火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)