中美房地產(chǎn)及金融業(yè)的發(fā)展方向(共212頁(yè))

1、深圳走向世界文庫(kù)中美房地產(chǎn)及房地產(chǎn)金融業(yè)概論龍福永 著提 要本文全面、系統(tǒng)地介紹了美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史背景和現(xiàn)狀，著重論述了其房地產(chǎn)金融體制的建立、發(fā)展及其重要作用，并在此基礎(chǔ)上，結(jié)合深圳和我國(guó)具體實(shí)際，借鑒提出了構(gòu)建有中國(guó)特色房地產(chǎn)金融體制的新型模式，同時(shí)引入了政府金融平衡機(jī)構(gòu)的雙向作用機(jī)制，為政府通過(guò)市場(chǎng)杠桿對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施宏觀調(diào)控和實(shí)現(xiàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)探尋了一條切實(shí)可行的途徑和行之有效的運(yùn)作方式。編 者 的 話世界發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的發(fā)展實(shí)踐已經(jīng)證明：一個(gè)國(guó)家、一個(gè)地區(qū)或一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和現(xiàn)代化水平的高低，很大程度上取決于其管理水平的高低。管理在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有的創(chuàng)造作用已被人們所認(rèn)識(shí)和接受。

2、因此，國(guó)內(nèi)外相當(dāng)多的專(zhuān)家學(xué)者和行政官員們不約而同地推出了生產(chǎn)第四要素理論，認(rèn)為生產(chǎn)之所以能夠發(fā)生并持續(xù)進(jìn)行，除需要土地、勞動(dòng)和資本外，還必須存在第四要素管理。理解管理在生產(chǎn)和生活中的作用并不難。我國(guó)古代有名的“田忌賽馬”故事就告訴人們，管理往往是成敗的關(guān)鍵。難的是如何了解和掌握現(xiàn)代化的管理知識(shí)和方法。對(duì)年輕的深圳市來(lái)說(shuō)，這點(diǎn)尤為迫切和重要。特區(qū)的倡辦者鄧小平同志在特區(qū)成立不久時(shí)就指出：“特區(qū)是個(gè)窗口，是技術(shù)的窗口，管理的窗口，知識(shí)的窗口，也是對(duì)外政策的窗口。從特區(qū)可以引進(jìn)技術(shù)，學(xué)到管理，管理也是知識(shí)?！苯⑻貐^(qū)以來(lái)，深圳通過(guò)引進(jìn)外資和先進(jìn)科學(xué)技術(shù)的同時(shí)，也吸收了國(guó)外先進(jìn)的科學(xué)管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)管理現(xiàn)

3、代化城市積累了一定的經(jīng)驗(yàn)，但相對(duì)來(lái)講，現(xiàn)代化國(guó)際性城市的管理經(jīng)驗(yàn)仍很不足。深圳目前正處在重大的社會(huì)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期，在本世紀(jì)末下世紀(jì)初，深圳要建立社會(huì)主義新型的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，進(jìn)一步完善城市各項(xiàng)功能，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，同國(guó)際經(jīng)濟(jì)和慣例接軌。隨著深圳現(xiàn)代化建設(shè)進(jìn)程的加快和深度的推進(jìn)，一系列的問(wèn)題開(kāi)始出現(xiàn)并困惑著深圳，現(xiàn)代化城市管理經(jīng)驗(yàn)不足掣肘了深圳邁向現(xiàn)代化國(guó)際性城市的步伐，城市管理水平高低是關(guān)乎深圳以何種姿態(tài)跨入21世紀(jì)的戰(zhàn)略性問(wèn)題。江澤民同志曾強(qiáng)調(diào)，我們要“堅(jiān)持對(duì)外開(kāi)放，認(rèn)真學(xué)習(xí)世界各民族的長(zhǎng)處，積極引進(jìn)先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)和經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，增強(qiáng)我們自力更生的能力，加快祖國(guó)的發(fā)展”。只有站在人類(lèi)文明的肩

4、膀上，深圳才有可能建立世界一流的城市管理和企業(yè)管理。要做到這一點(diǎn)，途徑有很多，但最直接、最有效的辦法莫過(guò)于讓一些行政和企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)干部到香港和國(guó)外發(fā)達(dá)城市去學(xué)習(xí)、觀察、思考，將他們帶回來(lái)的成果加以匯集、整理、消化，為我所用?；谶@種思路，在20世紀(jì)末和21世紀(jì)初的10年里，深圳將有計(jì)劃地逐年派出領(lǐng)導(dǎo)干部“西行取經(jīng)”。其成果將逐漸沉淀下來(lái)，編入“深圳走向世界”文庫(kù)，以獻(xiàn)給那些有志于中國(guó)城市管理體制改革和建設(shè)的有識(shí)之士。本文庫(kù)的推出，從一個(gè)側(cè)面反映出深圳的城市管理開(kāi)始走入一個(gè)新的階段。期望能為接近國(guó)際先進(jìn)水平和銜接國(guó)際慣例作些有益的幫助。對(duì)于21世紀(jì)的中國(guó)有什么樣的影響，由未來(lái)去評(píng)說(shuō)吧。目 錄 TOC

5、 h z t 3,3,2,2,1,1 HYPERLINK l _Toc7786233 引 言 PAGEREF _Toc7786233 h 10 HYPERLINK l _Toc7786234 第一章 概 論 PAGEREF _Toc7786234 h 14 HYPERLINK l _Toc7786235 第一節(jié) 房地產(chǎn)的涵義、分類(lèi)及特征 PAGEREF _Toc7786235 h 14 HYPERLINK l _Toc7786236 一、房地產(chǎn)的涵義 PAGEREF _Toc7786236 h 14 HYPERLINK l _Toc7786237 二、房地產(chǎn)的分類(lèi) PAGEREF _Toc77

6、86237 h 15 HYPERLINK l _Toc7786238 三、房地產(chǎn)的特征 PAGEREF _Toc7786238 h 15 HYPERLINK l _Toc7786239 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng) PAGEREF _Toc7786239 h 18 HYPERLINK l _Toc7786240 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的性質(zhì) PAGEREF _Toc7786240 h 18 HYPERLINK l _Toc7786241 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系 PAGEREF _Toc7786241 h 19 HYPERLINK l _Toc7786242 第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要作用和意義 PAGERE

7、F _Toc7786242 h 23 HYPERLINK l _Toc7786243 第二章 美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國(guó)家宏觀調(diào)控措施 PAGEREF _Toc7786243 h 28 HYPERLINK l _Toc7786244 第一節(jié) 美國(guó)殖民時(shí)期至19世紀(jì)80年代后期房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 PAGEREF _Toc7786244 h 28 HYPERLINK l _Toc7786245 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的形成 PAGEREF _Toc7786245 h 29 HYPERLINK l _Toc7786246 二、鐵路交通業(yè)的發(fā)展在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的作用 PAGEREF _Toc7786246 h 34 H

8、YPERLINK l _Toc7786247 第二節(jié) 美國(guó)世紀(jì)末葉至二戰(zhàn)時(shí)期房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 PAGEREF _Toc7786247 h 37 HYPERLINK l _Toc7786248 一、商業(yè)中心區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) PAGEREF _Toc7786248 h 38 HYPERLINK l _Toc7786249 二、現(xiàn)代化城市公共設(shè)施的初期建設(shè) PAGEREF _Toc7786249 h 45 HYPERLINK l _Toc7786250 三、美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在20世紀(jì)20年代高漲時(shí)期的發(fā)展?fàn)顩r PAGEREF _Toc7786250 h 51 HYPERLINK l _Toc7786251

9、四、大蕭條及二戰(zhàn)時(shí)期美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 PAGEREF _Toc7786251 h 60 HYPERLINK l _Toc7786252 第三節(jié) 美國(guó)二戰(zhàn)后房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc7786252 h 78 HYPERLINK l _Toc7786253 一、郊區(qū)城市化建設(shè)與戰(zhàn)后房地產(chǎn)復(fù)蘇 PAGEREF _Toc7786253 h 79 HYPERLINK l _Toc7786254 二、都市更新與都市中心區(qū)的復(fù)興 PAGEREF _Toc7786254 h 88 HYPERLINK l _Toc7786255 三、70年代至90年代美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r PAGEREF

10、 _Toc7786255 h 106 HYPERLINK l _Toc7786256 第三章 美國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展 PAGEREF _Toc7786256 h 119 HYPERLINK l _Toc7786257 第一節(jié) 美國(guó)聯(lián)邦儲(chǔ)備銀行 PAGEREF _Toc7786257 h 120 HYPERLINK l _Toc7786258 第二節(jié) 美國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng) PAGEREF _Toc7786258 h 122 HYPERLINK l _Toc7786259 一、一級(jí)市場(chǎng) PAGEREF _Toc7786259 h 122 HYPERLINK l _Toc7786260 二、一級(jí)市場(chǎng)的

11、抵押貸款的放貸機(jī)構(gòu) PAGEREF _Toc7786260 h 123 HYPERLINK l _Toc7786261 三、二級(jí)市場(chǎng) PAGEREF _Toc7786261 h 126 HYPERLINK l _Toc7786262 第三節(jié) 房地產(chǎn)籌資技巧 PAGEREF _Toc7786262 h 138 HYPERLINK l _Toc7786263 一、定期貸款 PAGEREF _Toc7786263 h 138 HYPERLINK l _Toc7786264 二、分期償還貸款 PAGEREF _Toc7786264 h 139 HYPERLINK l _Toc7786265 三、可調(diào)利

12、率抵押貸款 PAGEREF _Toc7786265 h 139 HYPERLINK l _Toc7786266 四、飄浮式貸款 PAGEREF _Toc7786266 h 139 HYPERLINK l _Toc7786267 五、擴(kuò)幅式長(zhǎng)期抵押貸款 PAGEREF _Toc7786267 h 140 HYPERLINK l _Toc7786268 六、逆向年金抵押貸款 PAGEREF _Toc7786268 h 140 HYPERLINK l _Toc7786269 第四節(jié) 房地產(chǎn)金融的貸款方案 PAGEREF _Toc7786269 h 141 HYPERLINK l _Toc778627

13、0 一、常規(guī)貸款 PAGEREF _Toc7786270 h 141 HYPERLINK l _Toc7786271 二、個(gè)人抵押貸款保險(xiǎn)方案（） PAGEREF _Toc7786271 h 142 HYPERLINK l _Toc7786272 三、聯(lián)邦住房管理局保險(xiǎn)的貸款 PAGEREF _Toc7786272 h 143 HYPERLINK l _Toc7786273 四、退伍軍人管理局擔(dān)保的貸款 PAGEREF _Toc7786273 h 145 HYPERLINK l _Toc7786274 五、農(nóng)業(yè)管理局的貸款 PAGEREF _Toc7786274 h 147 HYPERLINK

14、 l _Toc7786275 第四章 深圳房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 PAGEREF _Toc7786275 h 148 HYPERLINK l _Toc7786276 第一節(jié) 深圳房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及房地產(chǎn)市場(chǎng)的形成 PAGEREF _Toc7786276 h 148 HYPERLINK l _Toc7786277 一、起步階段（19791986年底） PAGEREF _Toc7786277 h 150 HYPERLINK l _Toc7786278 二、形成階段（19871989年底） PAGEREF _Toc7786278 h 152 HYPERLINK l _Toc7786279 三、由高漲至穩(wěn)定發(fā)展

15、階段（1989年底） PAGEREF _Toc7786279 h 153 HYPERLINK l _Toc7786280 第二節(jié) 深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu) PAGEREF _Toc7786280 h 157 HYPERLINK l _Toc7786281 一、一級(jí)市場(chǎng) PAGEREF _Toc7786281 h 157 HYPERLINK l _Toc7786282 二、二級(jí)市場(chǎng) PAGEREF _Toc7786282 h 158 HYPERLINK l _Toc7786283 三、三級(jí)市場(chǎng) PAGEREF _Toc7786283 h 158 HYPERLINK l _Toc7786284 第三節(jié)

16、 深圳住房制度建設(shè)與改革 PAGEREF _Toc7786284 h 160 HYPERLINK l _Toc7786285 一、福利房 PAGEREF _Toc7786285 h 162 HYPERLINK l _Toc7786286 二、微利房 PAGEREF _Toc7786286 h 162 HYPERLINK l _Toc7786287 三、商品房 PAGEREF _Toc7786287 h 163 HYPERLINK l _Toc7786288 第四節(jié) 深圳房地產(chǎn)業(yè)存在的問(wèn)題 PAGEREF _Toc7786288 h 163 HYPERLINK l _Toc7786289 一、房

17、地產(chǎn)周期的困擾 PAGEREF _Toc7786289 h 164 HYPERLINK l _Toc7786290 二、供求關(guān)系不平衡 PAGEREF _Toc7786290 h 166 HYPERLINK l _Toc7786291 三、商品房?jī)r(jià)格高企 PAGEREF _Toc7786291 h 167 HYPERLINK l _Toc7786292 四、商品房空置率過(guò)高 PAGEREF _Toc7786292 h 168 HYPERLINK l _Toc7786293 第五章 關(guān)于構(gòu)建有中國(guó)特色房地產(chǎn)金融體制的構(gòu)想和設(shè)計(jì) PAGEREF _Toc7786293 h 170 HYPERLIN

18、K l _Toc7786294 第一節(jié) 構(gòu)建新型房地產(chǎn)金融體制的重要意義和作用 PAGEREF _Toc7786294 h 172 HYPERLINK l _Toc7786295 一、建立房地產(chǎn)金融新體制，拓展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，有助于發(fā)揮房地產(chǎn)市場(chǎng)的杠桿作用，加快房地產(chǎn)存量消化。 PAGEREF _Toc7786295 h 172 HYPERLINK l _Toc7786296 二、建立房地產(chǎn)金融新體制，發(fā)展房地產(chǎn)金融，有利于開(kāi)發(fā)商盤(pán)活資金，開(kāi)展精品開(kāi)發(fā)的競(jìng)爭(zhēng)，加速推進(jìn)城市國(guó)際化建設(shè)進(jìn)程。 PAGEREF _Toc7786296 h 173 HYPERLINK l _Toc7786297 三、建

19、立房地產(chǎn)金融新體制，發(fā)展房地產(chǎn)金融，可以支持和促進(jìn)住房制度改革的深化，通過(guò)調(diào)整消費(fèi)結(jié)構(gòu)，合理引導(dǎo)消費(fèi)，減輕國(guó)家和企業(yè)的負(fù)擔(dān)。 PAGEREF _Toc7786297 h 174 HYPERLINK l _Toc7786298 四、建立房地產(chǎn)金融體制，發(fā)展房地產(chǎn)金融，有利于增加房地產(chǎn)投資，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。 PAGEREF _Toc7786298 h 175 HYPERLINK l _Toc7786299 第二節(jié) 構(gòu)建新型房地產(chǎn)金融體制的可行性 PAGEREF _Toc7786299 h 177 HYPERLINK l _Toc7786300 一、房地產(chǎn)及房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展的客觀需

20、要和現(xiàn)實(shí)的必然要求。 PAGEREF _Toc7786300 h 177 HYPERLINK l _Toc7786301 二、有先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)可以借鑒 PAGEREF _Toc7786301 h 178 HYPERLINK l _Toc7786302 三、深圳具備良好的試點(diǎn)基礎(chǔ)和條件 PAGEREF _Toc7786302 h 180 HYPERLINK l _Toc7786303 第三節(jié) 中國(guó)房地產(chǎn)金融新體制的架構(gòu)設(shè)計(jì) PAGEREF _Toc7786303 h 181 HYPERLINK l _Toc7786304 第四節(jié) 中國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng) PAGEREF _Toc7786304 h 184

21、 HYPERLINK l _Toc7786305 一、我國(guó)和深圳房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)的現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc7786305 h 184 HYPERLINK l _Toc7786306 二、一級(jí)市場(chǎng)的架構(gòu)及存在的主要問(wèn)題 PAGEREF _Toc7786306 h 189 HYPERLINK l _Toc7786307 三、二級(jí)市場(chǎng)的建立 PAGEREF _Toc7786307 h 191 HYPERLINK l _Toc7786308 結(jié) 論 PAGEREF _Toc7786308 h 203 HYPERLINK l _Toc7786309 其他建議 PAGEREF _Toc778630

22、9 h 206 HYPERLINK l _Toc7786310 致 謝 PAGEREF _Toc7786310 h 209 HYPERLINK l _Toc7786311 主要參考書(shū)目 PAGEREF _Toc7786311 h 210引 言深圳乃至我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)相對(duì)發(fā)達(dá)國(guó)家而言為何會(huì)表現(xiàn)出短周期的大幅振蕩？政府在十多年的改革中出臺(tái)了諸多政策而房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展依舊未能真正進(jìn)入正軌？如何緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)總供給和有效地需求之間的矛盾，進(jìn)而形成國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的良性循環(huán)？如何減少宏觀調(diào)控政策表現(xiàn)出的“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”的盲目性，防止和限制其消極作用？諸如此類(lèi)問(wèn)題由來(lái)已久，長(zhǎng)期得不到解決，成因可謂紛繁復(fù)雜?？梢?/p>

23、說(shuō)這是一個(gè)帶有根本性的深層次的理論問(wèn)題，值得我們?nèi)ド钊胙芯亢吞接憽１娝苤?，社?huì)實(shí)踐是人類(lèi)認(rèn)識(shí)的最終來(lái)源，沒(méi)有對(duì)新生事物的深刻認(rèn)識(shí)，沒(méi)有對(duì)新生事物出現(xiàn)的超前意識(shí)，也就不可能從理論上來(lái)把握新生事物發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律性，進(jìn)而也就無(wú)法用理論來(lái)指導(dǎo)實(shí)踐。這樣的社會(huì)活動(dòng)必然是盲目的，極有可能出現(xiàn)巨大的波動(dòng)性和極不穩(wěn)定性。深圳和我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程就充分證明了這一規(guī)律性。房地產(chǎn)業(yè)最突出的問(wèn)題是：空置商品房多，大量資金沉淀，周轉(zhuǎn)不暢。這不僅導(dǎo)致開(kāi)發(fā)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不暢，而且也使社會(huì)資金的流通受到一定程度的影響而形不成良性循環(huán)。國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)表明，造成這種狀況的原因主要是人們對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律性認(rèn)識(shí)不夠深刻，理論

24、上存在許多盲點(diǎn)，因而未能找到一種利于社會(huì)資金流轉(zhuǎn)并促成其形成良性循環(huán)的最佳切入點(diǎn)或結(jié)合點(diǎn)。確切地說(shuō)，就是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)起支撐作用的房地產(chǎn)金融體制存在著一些弊端，與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不相適應(yīng)。所以，按照房地產(chǎn)業(yè)客觀運(yùn)行規(guī)律構(gòu)建一個(gè)科學(xué)、合理的房地產(chǎn)金融體制，既是房地產(chǎn)業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下發(fā)展的需要，同時(shí)也是社會(huì)安定，國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)和持續(xù)發(fā)展的需要。那么，究竟怎樣的房地產(chǎn)金融體制才能更適應(yīng)于當(dāng)今房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要？筆者通過(guò)對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)及房地產(chǎn)金融業(yè)的考察和對(duì)比研究，對(duì)這個(gè)問(wèn)題有了進(jìn)一步的認(rèn)識(shí)并從中獲得了一些啟示。房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，是推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的源動(dòng)力和核心，換言之，房地產(chǎn)金融是影響

25、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素，房地產(chǎn)與金融業(yè)二者之間相互聯(lián)系，相互作用，相互影響，是共處一個(gè)統(tǒng)一體中的一對(duì)矛盾，不可割裂開(kāi)來(lái)。只有抓住了房地產(chǎn)金融這個(gè)矛盾，房地產(chǎn)業(yè)存在的一系列問(wèn)題才迎刃而解。從本質(zhì)上講，目前深圳乃至全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)暴露出的許多不盡合理的現(xiàn)像和問(wèn)題，主要是因?yàn)槲覈?guó)目前房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)幾乎截然分開(kāi)，也就是房地產(chǎn)金融體制不健全所致。例如：政府為遏止房地產(chǎn)過(guò)熱出臺(tái)有關(guān)收緊銀根的政策，致使開(kāi)發(fā)企業(yè)資金匱乏；中低收入階層購(gòu)房困難，經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)較重，引導(dǎo)消費(fèi)難以做到合理化，等等。問(wèn)題的癥結(jié)在于，深圳現(xiàn)行房地產(chǎn)金融體制某些環(huán)節(jié)還存在著不盡完善的地方，其關(guān)節(jié)點(diǎn)是“銀行房地產(chǎn)消費(fèi)者”的資金循環(huán)系統(tǒng)只有投入沒(méi)有

26、回籠，從而導(dǎo)致資金源頭斷根。這是社會(huì)閑散資金不能得以充分利用，使其流動(dòng)受阻的根本原因。從系統(tǒng)論的觀點(diǎn)看，如果能夠通過(guò)政府設(shè)置一個(gè)起調(diào)節(jié)平衡作用的金融機(jī)構(gòu)，與其溝通后合成一個(gè)大循環(huán)，使社會(huì)資金流向演變成“房地產(chǎn)消費(fèi)者銀行政府平衡金融機(jī)構(gòu)證券機(jī)構(gòu)社會(huì)投資者（股民）”，再輔以延長(zhǎng)按揭期限（年）等政策、措施，就能夠有效地促進(jìn)貨幣流通，進(jìn)而激活房地產(chǎn)市場(chǎng)，使房地產(chǎn)業(yè)形成一個(gè)自我調(diào)節(jié)，自我完善和自我協(xié)調(diào)發(fā)展的機(jī)制，就能從根本上解決房地產(chǎn)業(yè)中存在的許多棘手問(wèn)題。毋庸置疑，這種新模式的建立，是深圳乃至全國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)金融體制的改革方向，也是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本出路。本文將通過(guò)簡(jiǎn)要綜述美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，重點(diǎn)評(píng)述其

27、現(xiàn)行房地產(chǎn)金融體制的架構(gòu)模式，并在吸收借鑒的基礎(chǔ)上，提出構(gòu)建中國(guó)房地產(chǎn)金融體制新模式的構(gòu)想和框架以及具體的操作方式。目 錄第一章 概 論房地產(chǎn)為人類(lèi)生產(chǎn)生活所必需.作為人類(lèi)生活的最基本要素，在人類(lèi)社會(huì)中占有舉足輕重的地位。而房地產(chǎn)作為基本的生產(chǎn)要素，業(yè)已發(fā)展成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)?？梢源_信，未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)于世界各國(guó)國(guó)民生活水平的提高，社會(huì)進(jìn)步以及經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，必將起到積極的促進(jìn)作用，產(chǎn)生更為深遠(yuǎn)的影響。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，從一定意義上講，已成為一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“晴雨表”,一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展越快越發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)市場(chǎng)就越活躍越繁榮，反之亦然。比如說(shuō)，我國(guó)西藏自治區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展

28、相對(duì)沿海地區(qū)而言速度慢些，所以，它的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)達(dá)程度也就相對(duì)差些。實(shí)踐證明，這是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)客觀規(guī)律。第一節(jié) 房地產(chǎn)的涵義、分類(lèi)及特征一、房地產(chǎn)的涵義所謂房地產(chǎn)即是我們通常所指的地產(chǎn)和物業(yè)，一般指房屋或建筑和與其相連的地塊所組成的有機(jī)結(jié)合體。二、房地產(chǎn)的分類(lèi)房地產(chǎn)按其使用性質(zhì)分類(lèi)，通常可劃分為五大類(lèi):1.居住建筑。統(tǒng)指供人們生活起居用的建筑物，如住宅、公寓等；2.商業(yè)建筑。即指商用物業(yè)，包括辦公樓、商場(chǎng)、商店、影劇院、旅館酒店和停車(chē)場(chǎng)等；3.工業(yè)建筑。如倉(cāng)儲(chǔ)類(lèi)、工廠類(lèi)、動(dòng)力類(lèi)和各種工業(yè)區(qū)；4.農(nóng)業(yè)建筑。如農(nóng)場(chǎng)、伐木場(chǎng)、牧場(chǎng)和園林等建筑物；5.特種建筑。如教堂、學(xué)校、 墓地和國(guó)有土地等。

29、三、房地產(chǎn)的特征房地產(chǎn)具有不同于一般商品的特點(diǎn)，這些特點(diǎn)決定了它本身具有某種用途的規(guī)定性，歸納起來(lái)大體可分為:自然屬性和經(jīng)濟(jì)屬性。1.自然屬性房地產(chǎn)的自然屬性的三個(gè)基本特征，即:位置固定性；持久性；非物流性。）位置固定性房地產(chǎn)品的位置固定性是指房地產(chǎn)有機(jī)聯(lián)結(jié)而形成不可分割的整體性。通常情況下，地形可改，地貌可變，但是地不可動(dòng)，位不可移。這個(gè)特征說(shuō)明了房地產(chǎn)的產(chǎn)籍管理和地籍管理，在難易程度上，前者大于后者。通常，房地產(chǎn)征稅在地方財(cái)政稅收中所占的比重最大，是財(cái)政稅收的主要稅源。因此，財(cái)政稅收的穩(wěn)定與否主要取決于房地產(chǎn)征稅的稅額。稅收預(yù)算是各國(guó)地方政府制定地方遠(yuǎn)景的發(fā)展規(guī)劃的主要依據(jù)之一。）持久性房

30、地產(chǎn)的另一個(gè)特征是持久性。這一特征說(shuō)明了房地產(chǎn)的投資價(jià)值具有某種衡定性。但是，土地的持久性并不等于其物業(yè)能夠長(zhǎng)期保值，隨著時(shí)間的推移，物業(yè)會(huì)逐漸貶值，以至有可能會(huì)出乎意料地導(dǎo)致地價(jià)出現(xiàn)暴跌。必需說(shuō)明，這里所說(shuō)的貶值含義并非通常意義上所指的地理位置蘊(yùn)含的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，二者不能混淆。）非物流性通常情況下，任何兩個(gè)地塊或一個(gè)地塊的任何兩個(gè)部分，嚴(yán)格地講，都不可能完全等同。盡管它們的本質(zhì)上無(wú)甚差別，但是地理位置還是有細(xì)微的差別，因?yàn)榈貕K各個(gè)部分的位置是特定的。另方面，與之對(duì)應(yīng)的物業(yè)特征，不論其單元大小，彼此之間也不盡相同，亦即具有不可代替性或唯一性，土地的這一特征通常稱為非物流性。2.經(jīng)濟(jì)屬性房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)

31、屬性有四個(gè)基本特征，即:稀缺性；構(gòu)物性；投資風(fēng)險(xiǎn)性；區(qū)域優(yōu)先權(quán)。）稀缺性一般來(lái)說(shuō)，土地并非屬稀缺性商品，但從全球水域和陸地（僅占總面積的四分之一）分布的情況看，土地供給量又是有限的，除不可用地外，可供用地量可謂甚微。）構(gòu)物性物有所值。土地只有在開(kāi)發(fā)建設(shè)后才能夠充分體現(xiàn)出它自身的價(jià)值和用途。以及它對(duì)鄰近街區(qū)乃至整個(gè)居民區(qū)所產(chǎn)生的影響。例如在某個(gè)區(qū)域建一個(gè)新的購(gòu)物中心，或者計(jì)劃將其作為建核發(fā)電廠或廢料垃圾處理站的選址,在很大程度上都能夠使這個(gè)地帶的地塊價(jià)值驟然發(fā)生巨變。）投資風(fēng)險(xiǎn)性眾所周知，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)需要大量的資金投入。即便是拆遷重建，也要對(duì)工程項(xiàng)目（包括主體和供電、給排水系統(tǒng)）的投資期和回

32、報(bào)率進(jìn)行可行性分析、風(fēng)險(xiǎn)分析，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資周期長(zhǎng)，所以要確?；貓?bào)相對(duì)穩(wěn)定，必須考慮其投資的風(fēng)險(xiǎn)性。）區(qū)域優(yōu)先性區(qū)域優(yōu)先性（亦稱為偏愛(ài)權(quán)）是指人們對(duì)特定區(qū)域給予地產(chǎn)購(gòu)置的優(yōu)先權(quán)，并非指地產(chǎn)的地理位置。正是由于這種區(qū)域優(yōu)先權(quán)的限定性逐導(dǎo)致出現(xiàn)同地不同價(jià)的交易差別。這是土地經(jīng)濟(jì)屬性中最重要的一個(gè)特征。第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的性質(zhì)市場(chǎng)是從事買(mǎi)賣(mài)交易活動(dòng)的場(chǎng)所。在形式上，有場(chǎng)所型和網(wǎng)絡(luò)型之分。例如，鄉(xiāng)鎮(zhèn)的集市就屬于場(chǎng)所型市場(chǎng)；而體系之龐大，關(guān)系之復(fù)雜的全球性經(jīng)濟(jì)運(yùn)行系統(tǒng)，則屬于網(wǎng)絡(luò)型市場(chǎng)。從本質(zhì)上講，這兩種市場(chǎng)形式不論是哪一種，其功能都是調(diào)節(jié)供求關(guān)系，為買(mǎi)賣(mài)雙方提供交易上的便利。這就是

33、市場(chǎng)職能作用的具體體現(xiàn)。如前所述，房地產(chǎn)品具有非物流性和位置固定性兩種自然屬性。從商品的角度看，這兩種屬性決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)品的供求力度具有一定的支配作用。房地產(chǎn)品有非物流性表明，任何兩個(gè)相同的物業(yè)，都絕非精確意義上的等同，因?yàn)樗鼈兊牡乩砦恢貌槐M相同。而位置固定性則表明，位于某地的物業(yè)不可能按置業(yè)者某種意愿或要求搬到另一空地位置，更不能將物業(yè)搬到需求量大的區(qū)域重新安置。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是區(qū)域性市場(chǎng)，具有不同區(qū)域的限定性。因此，位置不同，物業(yè)不同，定價(jià)自然不同。顯而易見(jiàn)，在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，要統(tǒng)籌考慮物業(yè)的功能、需求量和規(guī)劃用地等各方面因素。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系房地產(chǎn)品具有非

34、物流性，是因?yàn)樗且环N特殊的商品，但仍屬于市場(chǎng)流通的商品范疇，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)也具有一般商品市場(chǎng)的某種共性，這個(gè)共性的內(nèi)涵就在于存在著供求關(guān)系。房地產(chǎn)品的供求關(guān)系通常是通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)調(diào)節(jié)的。當(dāng)供給超過(guò)需求時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)出現(xiàn)供求關(guān)系不平衡，并且會(huì)因供過(guò)于求而導(dǎo)致價(jià)格下跌。另一方面，開(kāi)發(fā)建設(shè)是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，一般情況下，供大于求的現(xiàn)像不會(huì)在短時(shí)期內(nèi)出現(xiàn)，但是會(huì)因此逐漸引發(fā)出大規(guī)模的開(kāi)發(fā)，從而導(dǎo)致供過(guò)于求的情況出現(xiàn)。需要說(shuō)明一點(diǎn)，即使房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)可以達(dá)到一定的準(zhǔn)確度，也避免不了自然災(zāi)害（如颶風(fēng)、地震）對(duì)其產(chǎn)生的巨大影響，從而引起房地產(chǎn)市場(chǎng)的驟變。另外還有金融市場(chǎng)的突變以及環(huán)境因素發(fā)生變化，同樣

35、都有可能引起房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)。1.影響供給的因素影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供求平衡關(guān)系中供給方面的因素，主要包括兩個(gè)方面:勞動(dòng)用工和建造成本；宏觀調(diào)控和金融政策。）勞動(dòng)用工和建造成本建筑熟練工人的短缺，建筑原材料的匱乏，以及建造成本的增加，對(duì)于新上開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都或多或少有不同程度的影響。此外，還有其他一些影響因素，諸如:運(yùn)輸費(fèi)和各種建筑許可證件費(fèi)用的增加等。顯然，由于建造成本的增加，購(gòu)房費(fèi)用和租金均會(huì)有相應(yīng)的漲幅，這都會(huì)影響房地產(chǎn)的供求關(guān)系從而使其出現(xiàn)疲軟。）宏觀調(diào)控和金融政策實(shí)踐證明，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)政府的宏觀調(diào)控政策具有一定的敏感性。換句話說(shuō)，宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生很大的影響。這是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的一個(gè)

36、具體表現(xiàn)。在美國(guó)，銀行的個(gè)人擔(dān)保貸款利率受聯(lián)邦儲(chǔ)備委員會(huì)（FRB）對(duì)商業(yè)銀行貸款利率規(guī)定的貼現(xiàn)率的影響，就是一個(gè)明顯的例證。顯然，利率的調(diào)整必然決定了購(gòu)房貸款者的實(shí)際承受能力。又如，美國(guó)聯(lián)邦住房管理局（FHA）、美國(guó)住房貸款管理局（GNMA）、聯(lián)邦住宅貸款抵押公司（FHLMC）等官方的有關(guān)規(guī)定，會(huì)對(duì)按揭貸款的總量產(chǎn)生很大的影響。再有，美國(guó)聯(lián)邦任何有關(guān)措施都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，如有關(guān)的環(huán)保條例的頒布，也會(huì)導(dǎo)致土地出讓數(shù)量驟增或銳減，致使地價(jià)明顯上升或下跌。凡此種種說(shuō)明，政策行為對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)確有一定的影響力和約束力。美國(guó)地方財(cái)政稅收的主要稅種之一是房地產(chǎn)稅，其政策的制定和實(shí)施，從辯證的角度講，

37、既可產(chǎn)生正面影響又可帶來(lái)負(fù)面效應(yīng)。負(fù)面影響主要表現(xiàn)在投資力度方面，即征稅過(guò)高，投資吸引力小。反過(guò)來(lái)，給予稅收一定的優(yōu)惠政策，則有助于工商業(yè)投資力度的加大。當(dāng)然，也有益于企業(yè)招工擴(kuò)大生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模，搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)。2.影響需求的因素影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求因素，主要有:人口數(shù)量，人口結(jié)構(gòu)和勞務(wù)用工與工資收入狀況等。）人口數(shù)量住宅，是人類(lèi)的基本需求，隨著人口數(shù)量不斷的增長(zhǎng)，對(duì)其需求量也有相應(yīng)的增加。然而，盡管人口數(shù)量仍在不斷增長(zhǎng)，但美國(guó)各地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度卻表現(xiàn)出較大的差異，存在著不均衡性。有些地區(qū)，二者非但增長(zhǎng)不同步，反而呈下降趨勢(shì)。導(dǎo)致出現(xiàn)這種住宅需求的地區(qū)差異性，不外乎有兩方面原因，一是社會(huì)經(jīng)

38、濟(jì)的變化情況，二是自然因素的影響。前者主要表現(xiàn)在教育質(zhì)量和人們?cè)诮?jīng)濟(jì)觀念上的差別，后者主要表現(xiàn)在因地理氣候存在差別人們選擇居住地點(diǎn)的愿望不同。）人口結(jié)構(gòu)在研究和描述一個(gè)地區(qū)的人口構(gòu)成情況時(shí)，通常用人口結(jié)構(gòu)這個(gè)概念。就地區(qū)而言，人口結(jié)構(gòu)是確定住宅需求量和戶型比的主要依據(jù)，也是住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)必需考慮的一個(gè)因素。其內(nèi)容包括:家庭成員；成人與兒童的比例；未成年人的分組年齡；退休人數(shù)；家庭收入；生活習(xí)慣；單親家庭人數(shù)；住宅空置數(shù)量，等等。）勞務(wù)用工與工資收入狀況工薪階層在考慮住房問(wèn)題時(shí)，總是要對(duì)購(gòu)租的經(jīng)濟(jì)性反復(fù)進(jìn)行比較權(quán)衡。即便決定購(gòu)房，也要斟酌自己的經(jīng)濟(jì)收入。一般來(lái)說(shuō)，就業(yè)困難，工資收入低的打工族，不愿

39、作購(gòu)房考慮，所以市場(chǎng)往往受這些單身流動(dòng)性的影響很大。因此房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士在進(jìn)行開(kāi)發(fā)時(shí)，要充分考慮人口的流動(dòng)性，從而保持市場(chǎng)的相對(duì)穩(wěn)定。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)狀況與活躍程度，主要取決于銀行利率、勞務(wù)用工狀況等經(jīng)濟(jì)因素的影響力。所以,必須根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，適時(shí)采取有效措施，把對(duì)市場(chǎng)的影響程度降低到最低限度，保持市場(chǎng)的供求平衡。按照市場(chǎng)學(xué)的理論觀點(diǎn)，消費(fèi)者的觀點(diǎn)取決于其消費(fèi)信心，而消費(fèi)信心又與消費(fèi)者就業(yè)的保障程度密切相關(guān)，也有賴于消費(fèi)者自身的積蓄狀況和物價(jià)指數(shù)的上漲情況。可見(jiàn)，工薪階層的個(gè)人消費(fèi)水平，在某種程度上，與國(guó)家金融政策和國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r有關(guān)，如貸款額度和通脹率等都可對(duì)其產(chǎn)生一定的影

40、響。第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要作用和意義房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)具有一定的促進(jìn)作用，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:1.在國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）中占有十分重要的比例美國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控，主要側(cè)重對(duì)房地產(chǎn)、建筑行業(yè)以及資金投入等方面，調(diào)控力度相對(duì)較大。據(jù)了解，美國(guó)現(xiàn)在的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）已達(dá)67，000億美元左右，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值近26,000美元。其中，個(gè)人消費(fèi)占69，政府占14，國(guó)內(nèi)個(gè)人投資占18。按年度計(jì)算，美國(guó)國(guó)內(nèi)個(gè)人每年用于在房地產(chǎn)方面的投資為47，其中住宅投資約在半數(shù)以上（約27%）。舉例說(shuō)明，美國(guó)個(gè)人（不包括政府）在住宅方面的投資狀況:1991年度美國(guó)各類(lèi)住宅在購(gòu)置、維修、擴(kuò)建和

41、改造等方面的支出高達(dá)975億美元，僅住宅的油漆裝潢一項(xiàng)就支出129億美元。此外，還有獨(dú)家住宅581億美元的置業(yè)投資。由此可見(jiàn)，美國(guó)房地產(chǎn)的國(guó)內(nèi)個(gè)人投資在國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值中所占的比重最大。2.個(gè)人財(cái)富的重要組成部分在美國(guó)，房地產(chǎn)系個(gè)人財(cái)富的最重要的組成部分，可以說(shuō)，除必要的心理（如自豪感和安全感）投資外，房產(chǎn)投資可謂是美國(guó)個(gè)人最重要的價(jià)值體現(xiàn)。據(jù)美國(guó)統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，在全美中等收入的家庭中，房產(chǎn)投入的資本約占家庭總資產(chǎn)的42。3.在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有主要的比重房地產(chǎn)在美國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要作用和意義，還體現(xiàn)在它的投資價(jià)值具有多樣性。比如，商業(yè)物業(yè)可以信托證券的方式在房產(chǎn)交易市場(chǎng)上公開(kāi)進(jìn)行交易。對(duì)于自有商業(yè)物業(yè)來(lái)

42、說(shuō)，如有法人持股或?qū)⒋宋飿I(yè)作貸款抵押，這種交易股本的實(shí)際價(jià)值會(huì)相應(yīng)降低。如果換作住宅房產(chǎn)，其交易股本的價(jià)值反而會(huì)升值甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)商業(yè)物業(yè)的股本價(jià)值。美國(guó)科技咨詢協(xié)會(huì)的創(chuàng)始人麥克麥爾斯曾提出這樣一組數(shù)字顯示:美國(guó)國(guó)內(nèi)包括公共和個(gè)人在內(nèi)的總投資為251,500億美元，其中各種房地產(chǎn)的投資（商業(yè)和住宅）為107,890億美元，即占總資產(chǎn)投入的42，如將農(nóng)林地業(yè)包括在內(nèi)，房地產(chǎn)投資可占總資產(chǎn)投入的46?，F(xiàn)將美國(guó)1993年房地產(chǎn)資產(chǎn)狀況列于下表（見(jiàn)表1）(表一)1993年美國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)狀況單位億美元資產(chǎn)投向價(jià)值.商業(yè)物業(yè)分期付款的物業(yè)9810公司擁有的房地產(chǎn)7430信托證券360其他22290小計(jì)398

43、902.住宅物業(yè)個(gè)人房產(chǎn)38040分期付款的住宅29960小計(jì)680003.其他物業(yè)林業(yè)地產(chǎn)790農(nóng)業(yè)地產(chǎn)8050小計(jì)8840合計(jì)1167304.為勞動(dòng)力提供就業(yè)的重要產(chǎn)業(yè)之一美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要作用和意義，還反映在勞動(dòng)力的就方面。1993年，美國(guó)城市勞動(dòng)力就業(yè)人數(shù)約有11，900萬(wàn)人，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)業(yè)的勞動(dòng)用工約590萬(wàn)人，其中從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的人數(shù)占130萬(wàn)人，從業(yè)建筑施工的人數(shù)占460萬(wàn)人。這組統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明，美國(guó)勞務(wù)用工中有5是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)。不難看出，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)于促進(jìn)美國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展起到了一定的推動(dòng)作用。當(dāng)然，單純用勞務(wù)用工的數(shù)量指標(biāo)不足以說(shuō)明問(wèn)題，必須依據(jù)行業(yè)

44、性質(zhì)深入探究房地產(chǎn)勞務(wù)用工的特點(diǎn)及其規(guī)律，才有助于我們?nèi)媪私夂驼J(rèn)識(shí)美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)規(guī)律。一般來(lái)說(shuō)，美國(guó)房地產(chǎn)從業(yè)勞務(wù)人員的數(shù)量增減是隨著建設(shè)周期的變化而變化，其流動(dòng)性大小往往取決于兩個(gè)因素的影響:第一，是國(guó)家金融政策（如銀行利率）的限定性。第二，是市場(chǎng)供求關(guān)系的平衡性。從表2列出的一組數(shù)字可以明顯地看出建筑施工工人上下崗人數(shù)的變化規(guī)律:1983年的在崗人數(shù)相對(duì)1973年略有減少；從1989年至1993年，在崗人數(shù)卻驟然下降逾700000人。受這種周期性變化規(guī)律的影響，在從事房地產(chǎn)銷(xiāo)售、金融和管理工作的在崗工人人數(shù)，也存在著這樣的變化規(guī)律。1989年至1992年，是美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從高潮走

45、向低谷的時(shí)期，商業(yè)性開(kāi)發(fā)規(guī)模顯著減小，住宅市場(chǎng)有價(jià)無(wú)市，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的公司數(shù)量也相應(yīng)地有所減少。表(二)1972年至1993年美國(guó)建筑施工勞務(wù)工人人數(shù)情況年份工人人數(shù)(萬(wàn)人)年份工人人數(shù)(萬(wàn)人)1972389198339519734101984438197440219854671975352198648219763581987497197738519885121978432198953019794461990513198043519914681981419199245919823901993457注:該表統(tǒng)計(jì)數(shù)字由美國(guó)國(guó)家勞動(dòng)部提供第二章 美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國(guó)家宏觀調(diào)控措施美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，從

46、美國(guó)獨(dú)立到現(xiàn)在，經(jīng)過(guò)了一個(gè)很長(zhǎng)期的歷史發(fā)展過(guò)程，現(xiàn)已成為美國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是美國(guó)不可缺少的支柱性產(chǎn)業(yè)之一。考察美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷史和現(xiàn)狀，全面了解和深刻認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)變化規(guī)律，有助于我們?cè)诒容^借鑒的基礎(chǔ)上研究和制定宏觀調(diào)控措施和政策。在此，本文根據(jù)美國(guó)權(quán)威人士、專(zhuān)家和學(xué)者的觀點(diǎn)和共識(shí)，擬系統(tǒng)地闡述美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在不同歷史時(shí)期的發(fā)展?fàn)顩r以及宏觀調(diào)控政策及措施。美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可分為三個(gè)階段：一、從殖民地時(shí)期至世紀(jì)年代后期；二、9世紀(jì)年代后期至二戰(zhàn)；三、二戰(zhàn)后至現(xiàn)在。第一節(jié) 美國(guó)殖民時(shí)期至19世紀(jì)80年代后期房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展美國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)起源于美國(guó)殖民時(shí)期，發(fā)展歷史非常悠久。這種傳統(tǒng)型產(chǎn)

47、業(yè)，從商品屬性看，具有一般商業(yè)性的行業(yè)特征。美國(guó)這個(gè)時(shí)期的社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)像中表現(xiàn)出的一個(gè)重要特征，就是出現(xiàn)了房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，從事交易的人數(shù)達(dá)幾百萬(wàn)人之多。在市場(chǎng)上，這些地產(chǎn)物業(yè)所有權(quán)擁有者，可以業(yè)主身份自由進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)交易。就房地產(chǎn)所有權(quán)而言，美國(guó)個(gè)人擁有房地產(chǎn)的范圍相對(duì)其他國(guó)家要大得多。一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的形成美國(guó)殖民時(shí)期，大部分土地都掌握在英國(guó)皇家授權(quán)的統(tǒng)治階層手中。到了17世紀(jì)初，歐洲移民東進(jìn)北美大陸定居，而后以買(mǎi)賣(mài)方式從美國(guó)本土的部落手中購(gòu)得了部分土地，還有部分土地是通過(guò)暴力掠奪而來(lái)的。實(shí)際上，早在1600年就有部分移民被迫移居到美國(guó)從事耕作，當(dāng)時(shí)支付勞動(dòng)力報(bào)酬的兌現(xiàn)方式有兩種:一是貨帛；二是入股

48、分紅。但到后來(lái)，這些移民不滿現(xiàn)狀揭竿而起，極力主張他們耕作的土地應(yīng)歸己所有。時(shí)至1616年美國(guó)弗吉尼亞州的州長(zhǎng)被迫接受條件，無(wú)償劃歸每個(gè)農(nóng)民100英畝土地并擁有所有權(quán)這一舉措，為后來(lái)以各種方式劃歸移民居留地開(kāi)創(chuàng)了先例，成為美國(guó)土地私有化的開(kāi)端。美國(guó)宣布獨(dú)立之后，新成立的聯(lián)邦政府開(kāi)始統(tǒng)治整個(gè)國(guó)家，這個(gè)時(shí)期的聯(lián)邦政府和各州政府仍然擁有國(guó)家土地絕大部分的所有權(quán)。之后，美國(guó)開(kāi)始了國(guó)土私有化的進(jìn)程:最初是通過(guò)買(mǎi)賣(mài)方式把大量的土地出售給個(gè)人，將國(guó)有土地出讓給個(gè)人所有。后來(lái)又出現(xiàn)了其他多種出讓方式，如通過(guò)協(xié)商、公開(kāi)拍賣(mài)和議會(huì)定價(jià)等。到了1836年，國(guó)有土地出讓達(dá)到了高峰期，聯(lián)邦政府先后以買(mǎi)賣(mài)方式出讓宗地20

49、00萬(wàn)英畝（定價(jià):1.25美元英畝）。但在當(dāng)時(shí)，有許多邊塞的定居者沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)力，即使是官方訂出最低價(jià)也令他們難以承受。一些投機(jī)商試圖從官方低價(jià)購(gòu)進(jìn)后再以高價(jià)賣(mài)出，通過(guò)倒手轉(zhuǎn)賣(mài)獲利；而那些雖有議會(huì)選舉權(quán)但無(wú)購(gòu)買(mǎi)力的“土地饑餓者”們，不得不在19世紀(jì)中期奮起造反，像17世紀(jì)邦吉居亞移民那樣，為奪得“一席之地”而斗爭(zhēng)。1.房地產(chǎn)交易1862年，美國(guó)國(guó)會(huì)在邊塞定居居民的強(qiáng)烈要求下，通過(guò)了自耕農(nóng)場(chǎng)管理?xiàng)l例。該“條例”規(guī)定，邊塞定居居民家中土地耕種量不足且為家庭主要?jiǎng)诹Φ某扇?，每人劃撥土?60英畝自行耕種。同時(shí)還規(guī)定，對(duì)自耕農(nóng)場(chǎng)的土地每五年進(jìn)行一次再分配調(diào)整。由于土地是無(wú)償劃撥，無(wú)需支付現(xiàn)金，所以當(dāng)時(shí)有相

50、當(dāng)多的人獲得了土地所有權(quán)。很明顯，這種土地分配制度不盡合理:其一，含有虛假、欺騙的成份，比如說(shuō)，原已占有大量土地的人和富族階層又可以廉價(jià)購(gòu)得大量的國(guó)有土地歸己所用；其二，因此無(wú)可避免地出現(xiàn)了一些土地使用不合理的現(xiàn)像。自耕農(nóng)場(chǎng)土地管理?xiàng)l例頒布后，為數(shù)相當(dāng)多的邊塞定居居民無(wú)償獲得了土地的所有權(quán)，但由此也帶來(lái)了許多土地使用不盡合理的弊端。盡管如此，聯(lián)邦政府仍舊繼續(xù)加大土地出讓量。1870年，又出臺(tái)了一系列有關(guān)土地出讓的補(bǔ)充法規(guī)條例，對(duì)邊塞定居居民的土地?fù)軇潌?wèn)題作了進(jìn)一步的規(guī)定。規(guī)定指出，凡成人給予每人2040英畝宗地用以開(kāi)采和植樹(shù)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，聯(lián)邦政府根據(jù)自耕農(nóng)場(chǎng)條例的有關(guān)規(guī)定，無(wú)償劃撥給個(gè)人的宗地近3

51、0000萬(wàn)英畝，幾乎等于出售土地的數(shù)量。并且擁有永久所有權(quán)，在這以后，美國(guó)出現(xiàn)了物業(yè)出售、租賃等市場(chǎng)行為，從而吸收了大量資本涌入市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)卻因此而出現(xiàn)價(jià)格波動(dòng)。在市場(chǎng)交易的初期，受成交量和成交價(jià)的影響，房地產(chǎn)資金的流量大且波動(dòng)也很大。進(jìn)入18世紀(jì)末葉，一些美國(guó)公民通過(guò)市場(chǎng)交易獲得了地皮，后來(lái)逐漸成為美國(guó)地產(chǎn)的主要占有者。2.土地契約美國(guó)人最早把土地契約作為個(gè)人最主要的財(cái)產(chǎn)形式。地主通常依據(jù)土地契約收取地租。作為出租者，土地可留作自用，也可轉(zhuǎn)租獲利，或者將物業(yè)進(jìn)行改造而收取指導(dǎo)租金。當(dāng)時(shí)的“地主”概念，不僅是土地的所有者，而且還享有對(duì)出租地皮的控制權(quán)，亦即對(duì)出租土地在其分配、開(kāi)發(fā)和使用上具

52、有支配權(quán)或決定權(quán)。18世紀(jì)，喬治華盛頓是最大的土地所有者，有據(jù)可考，截至1773年止，華盛頓在俄亥俄州和位于大堪那沃河兩岸已擁有土地達(dá)20000英畝，并就土地租賃事宜曾于1773年7月15日在馬里蘭雜和巴爾的摩廣告刊物上向移民們發(fā)布租賃公告。公告稱，出租地，“將依照承租人的意愿和要求實(shí)行按需劃地出租，租期適中，租價(jià)合理。凡租期滿兩年的承租者，從次年10月起，每50英畝租地另免租增地3英畝，手續(xù)辦妥后即可圈地耕種”。在當(dāng)時(shí)的紐約，地位最為顯赫的地主當(dāng)屬Trinity基督教堂。1705年，安妮女王繼位后饋贈(zèng)教堂一幅32英畝宗地，此后，教堂又曾多次受贈(zèng)土地，時(shí)至18世紀(jì)后期，先后受贈(zèng)市區(qū)土地1200

53、0幅宗地。這些宗地教堂曾于1770年前全部對(duì)外出租。在第一個(gè)七年租期中出租地的標(biāo)準(zhǔn)租價(jià)為2美元英畝年；第二個(gè)七年為3美元英畝年；第三個(gè)七年計(jì)劃為4美元英畝年。據(jù)測(cè)算，21年后可收回租金相當(dāng)于最初土地購(gòu)置費(fèi)的兩倍。由于租期較長(zhǎng)，承租人有足夠的時(shí)間建造物業(yè)并從中獲利。相對(duì)而言，確定長(zhǎng)期的租賃計(jì)劃，有利于開(kāi)發(fā)物業(yè)作遠(yuǎn)期規(guī)劃，不失為獲利的一種方式，特別是租期在63年至99年間更是如此。因此，建立長(zhǎng)期的租賃關(guān)系，對(duì)繳交固定地租的承租人來(lái)說(shuō)，可以保持物業(yè)的穩(wěn)定增值。即使到現(xiàn)在，在紐約還有一些重要建筑的地皮是18世紀(jì)出租的地皮，出租方既有當(dāng)時(shí)的Trinity基督教教堂這樣的地主階層，又有像喬利特、瑞尼蘭迪和

54、阿斯特這樣的豪門(mén)貴族。3.土地劃分與住宅開(kāi)發(fā)美國(guó)19世紀(jì)國(guó)有土地的可耕地和建設(shè)用地的占地面積約數(shù)百萬(wàn)英畝。這些土地按占有形式可劃分為兩部分:一部分為聯(lián)邦政府出售和饋贈(zèng)土地；另一部分為個(gè)人投資開(kāi)發(fā)土地。按土地性質(zhì)劃分，又可分為兩大類(lèi):一類(lèi)是農(nóng)業(yè)用地，這部分占地面積較大；一類(lèi)是城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)用地，占地面積相對(duì)少一些。19世紀(jì)，美國(guó)開(kāi)始加大新城建設(shè)力度，主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面:一是城市建筑規(guī)劃用地的數(shù)量增多；二是用于興建新城的農(nóng)業(yè)用地量不斷增加，而且一直保持上升趨勢(shì)。美國(guó)現(xiàn)在的芝加哥，就是當(dāng)時(shí)新城建設(shè)最具代表性的一個(gè)城市。早在1830年，芝加哥還是鄉(xiāng)村小鎮(zhèn)，人口不足幾百人，經(jīng)過(guò)七十年的發(fā)展，城市規(guī)模不斷擴(kuò)

55、大，至1900年已躍居到了世界十大城市的第五位。美國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)也正是在這個(gè)時(shí)期才開(kāi)始起步并逐步發(fā)展起來(lái)的。住宅建設(shè)能否形成規(guī)模主要取決于四個(gè)外部條件，即:足夠的土地儲(chǔ)備；地價(jià)低廉；原材料價(jià)格便宜；交通便捷，運(yùn)輸設(shè)備先進(jìn)。19世紀(jì)初期，美國(guó)住宅建設(shè)大多都是獨(dú)家獨(dú)院住宅。后來(lái)通過(guò)舊城改造，逐步把平房改建成了高層公寓。到了19世紀(jì)末，又相繼出現(xiàn)了一些其他類(lèi)型的住宅，如:豪華公寓、普通公寓和兩戶至四戶的庭院式住宅以及其他形式的自建房。美國(guó)在這個(gè)時(shí)期出現(xiàn)的閑置用地多為建設(shè)用地，采取的促銷(xiāo)手段主要是按揭，由于這種促銷(xiāo)方式效果顯著，對(duì)于挖掘市場(chǎng)潛力，擴(kuò)大銷(xiāo)路起到了一定的促進(jìn)作用。據(jù)資料載，當(dāng)時(shí)通過(guò)按揭方式購(gòu)置

56、土地者達(dá)數(shù)百萬(wàn)人之多，有的是建房自用；有的是建房出售或轉(zhuǎn)租，還有一些是從事土地買(mǎi)賣(mài)的中間商。這當(dāng)中有個(gè)人也有企業(yè)公司。由于大家搶購(gòu)?fù)恋?，這個(gè)時(shí)期出售的土地只達(dá)到基本的開(kāi)發(fā)條件，如街道沒(méi)有鋪設(shè)瀝青和水泥，缺乏衛(wèi)生設(shè)施，供水和排污系統(tǒng)不配套等等。至此，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)可以說(shuō)已具雛型。但從交易對(duì)像看，由于更多的交易是地產(chǎn)交易，房產(chǎn)交易尚未形成，因此只能說(shuō)，這個(gè)時(shí)期僅僅是美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本成型時(shí)期，亦即為房地產(chǎn)市場(chǎng)的蔭發(fā)階段。二、鐵路交通業(yè)的發(fā)展在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的作用19世紀(jì)中期由于鐵路交通業(yè)的興起和迅速發(fā)展，對(duì)美國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展形成了巨大的推動(dòng)力并產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。鐵路作為運(yùn)輸手段，迅速成為城鄉(xiāng)居民交

57、往和貨物運(yùn)載的主要交通工具。18世紀(jì)至19世紀(jì)初期，由于水路運(yùn)輸航線的開(kāi)通使靠近水域的內(nèi)陸地區(qū)的經(jīng)濟(jì)有了一定的發(fā)展。19世紀(jì)前半葉，美國(guó)又開(kāi)始加大了運(yùn)河通道的修建規(guī)模，其目的在于進(jìn)一步增加內(nèi)陸地區(qū)的交通運(yùn)輸能力，加快這些地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但是盡管如此，水路運(yùn)輸還是遠(yuǎn)不及鐵路運(yùn)輸。相對(duì)而言，鐵路運(yùn)輸具有更多的優(yōu)點(diǎn)，如:鋪設(shè)方便，鋪設(shè)地域廣，運(yùn)輸速度快，運(yùn)載能力大，有利于擴(kuò)大鐵路沿線周邊地區(qū)的土地開(kāi)發(fā)，等等。正因?yàn)槿绱?，?dāng)時(shí)凡有鐵路鋪設(shè)的地區(qū)，其土地開(kāi)發(fā)量都非常大，同時(shí)也吸引了不少投機(jī)商前往從事地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)經(jīng)營(yíng)。然而，沒(méi)有人能準(zhǔn)確預(yù)測(cè)到鐵路將鋪向何方，哪里的土地將升值，地價(jià)將上升。所以，所有的開(kāi)發(fā)商都無(wú)

58、法對(duì)此做出準(zhǔn)確的投資預(yù)測(cè)。鐵路交通由于逐漸成為長(zhǎng)途客貨的主要運(yùn)輸方式，因而開(kāi)發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和增長(zhǎng)速度無(wú)不與鐵路交通業(yè)的發(fā)展密切相關(guān)，可以說(shuō)，鐵路交通業(yè)的發(fā)展快慢，就一定意義上講，決定了一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的興與衰。美國(guó)最初的短程鐵路運(yùn)輸公司先是由政府機(jī)構(gòu)出資組建的，但到后來(lái)，有許多鄉(xiāng)鎮(zhèn)以高額付債方式將其收購(gòu)成為私營(yíng)鐵路公司。這些私營(yíng)化的鐵路公司由于管理規(guī)范，信譽(yù)良好，吸引了大批當(dāng)?shù)氐某鞘芯用窀?jìng)相炒買(mǎi)炒賣(mài)土地。顯而易見(jiàn)，美國(guó)鐵路交通業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)實(shí)質(zhì)上已構(gòu)成了一個(gè)相輔相成、密不可分的有機(jī)整體，這對(duì)戀生行業(yè)對(duì)許多地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生了巨大的推動(dòng)力。大凡帶有壟斷性經(jīng)營(yíng)的鐵路運(yùn)輸公司，多為國(guó)家級(jí)信譽(yù)良好的頭號(hào)巨

59、商，而這些鐵路巨商一般都涉足房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。美國(guó)聯(lián)邦政府對(duì)國(guó)內(nèi)一些長(zhǎng)途運(yùn)輸公司通常都給予一定的特許權(quán)和投資權(quán)，并且依據(jù)他們提出的申請(qǐng)或要求在其運(yùn)輸沿線的周邊地段劃撥一定量的土地供其開(kāi)發(fā)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，美國(guó)聯(lián)邦政府在1850年至1871年間，先后劃撥約13000英畝的國(guó)有土地出讓給鐵路運(yùn)輸公司，約占鐵路沿線6至40英里范圍內(nèi)的土地開(kāi)發(fā)量的一半，其余一半仍為政府所有。美國(guó)土地習(xí)慣上按地塊劃分，每640英畝為一個(gè)地塊的基本單位，政府給鐵路運(yùn)輸公司劃撥土地一般都是依照基本單位進(jìn)行劃分的。美國(guó)聯(lián)邦政府曾作過(guò)承諾:凡新建鐵路可按基本地塊面積的兩倍額出讓一些土地（盡管實(shí)際上不一定按此數(shù)額兌現(xiàn)）。但就另個(gè)方面而言

60、，鐵路鋪設(shè)后也會(huì)使鐵路運(yùn)輸公司與政府彼此之間產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)從而產(chǎn)生分歧，比如說(shuō):地塊如何細(xì)分和買(mǎi)賣(mài)交換等問(wèn)題。實(shí)際上，鐵路運(yùn)輸公司并非只是單一經(jīng)營(yíng)，同時(shí)還大規(guī)模地參與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。許多公司除銷(xiāo)售土地外還以占有的大量土地向銀行抵押貸款。在美國(guó)同樣也存在著“以權(quán)購(gòu)地”的現(xiàn)像，如果某些政客要員或公民向鐵路公司“以權(quán)購(gòu)地”，要他們出讓劃拔給他們的土地時(shí)，這些公司即聲稱這些土地已做抵押，要征得抵押人的同意后才能出售，否則不能進(jìn)行土地交易。這一觀點(diǎn)得到了國(guó)家最高法院的認(rèn)可。所以，隨著時(shí)間推移，鐵路公司儲(chǔ)備了大量的城鄉(xiāng)土地，這些土地可出售、出租，也可用以開(kāi)發(fā)。從用途和使用功能看，這些土地既有農(nóng)業(yè)、林業(yè)、礦山開(kāi)采和旅