周口八一路項目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略

1、1謹呈：河南億星實業(yè)集團有限公司連捷世界溫泉山莊項目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位打造周口首個城市綜合體周口八一路項目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略2014年4月2中期整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略終期提交報告前期市場調(diào)研和溝通整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略階段工作劃分及主要解決問題整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略階段工作劃分及主要解決問題p項目規(guī)劃建議p根據(jù)客戶建議深化研究，完善報告p項目屬性界定p核心問題結(jié)構(gòu)化分析p成功案例借鑒p項目的優(yōu)劣勢分析和價值判斷p項目定位研究p項目物業(yè)配比研究p項目開發(fā)時序研究p經(jīng)濟測算2014/4/152014/4/302014/3/18工工作作p周口宏觀經(jīng)濟背景研究p區(qū)域產(chǎn)業(yè)研究、房地產(chǎn)市場調(diào)研p政府官員、專家及貴司中

2、高層領導p目標客戶訪談p地塊的了解和分析p市場情況的分析p項目方向的初步判斷最最終終成成果果p項目優(yōu)劣勢分析p項目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略p項目投資可行性分析提交整體報告（終稿）報告目錄報告目錄Part1.Part1.Part2.Part2.Part3.Part3.開發(fā)目標及問題梳理開發(fā)目標及問題梳理整體定位基礎分析整體定位基礎分析- -宏觀經(jīng)濟、規(guī)劃及本體宏觀經(jīng)濟、規(guī)劃及本體Part5.Part5.Part6.Part6.項目整體定位與發(fā)展策略項目整體定位與發(fā)展策略項目規(guī)劃項目規(guī)劃及布局建議及布局建議Part4.Part4.案例研究及借鑒案例研究及借鑒Part7.Part7.經(jīng)濟測算經(jīng)濟測算各物業(yè)

3、市場研究各物業(yè)市場研究第一部分：界定本報告需解決的核心問題S-C-QS-C-Q基本結(jié)構(gòu)基本結(jié)構(gòu)界定問題的分析模型界定問題的分析模型？R1非期望結(jié)果由特定情境導致的特定結(jié)果R2期望結(jié)果不喜歡某一結(jié)果，想得到其它結(jié)果S=情境C=R1,R2Q=如何從R1到R2現(xiàn)實情景與開發(fā)目標的現(xiàn)實情景與開發(fā)目標的對比對比，界定界定：本報告需解決的核心問題：本報告需解決的核心問題R1（現(xiàn)實情景）R2（開發(fā)目標）本報告需解決的核心問題開發(fā)商為本地企業(yè)，在當?shù)亻_發(fā)過一個住宅樓盤紫金城，帶動開發(fā)商在當?shù)貥淞⒁欢ㄆ放朴绊懥Α５从猩虡I(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗和資源，對自身的初始資金啟動量、后續(xù)現(xiàn)金流排布、可持物業(yè)比例，預期年投資回報率、建

4、設招商及運營周期、回報周期等指標不明確；期望在物業(yè)價值最大化的基礎上，實現(xiàn)最高的投資回報率；提出有關本項目物業(yè)類型、商業(yè)業(yè)態(tài)、商業(yè)體量、租售比例、啟動區(qū)及啟動模式方面的建議，在幫助開發(fā)商滿足初始資金投入、后續(xù)現(xiàn)金流運作的前提下，實現(xiàn)相對的投資回報最大化；目前項目僅有紅線范圍，規(guī)劃指標不明確物業(yè)類型，組合定位即能滿足最大收益，又能滿足規(guī)劃審批要求；對于既能保證市場定位實現(xiàn)，又能滿足政府規(guī)劃審批要求，并可實現(xiàn)相對最大收益回報的各物業(yè)類型和功能組合的假設和驗證；周口現(xiàn)有商業(yè)檔次不高，尚無城市綜合體希望借助商業(yè)實現(xiàn)項目整體增值，樹立項目和企業(yè)的品牌影響力項目在招商后短期內(nèi)活起來，并保持持續(xù)經(jīng)營狀況好的

5、局面；周口首個城市綜合體，如何在正確把握周口市商業(yè)發(fā)展總體方向的前提下，對周口市商業(yè)發(fā)展趨勢作出正確的前瞻式預判為了凸顯方案優(yōu)勢，打動政府，同時考慮該項目作為區(qū)域核心，可在商業(yè)綜合體地塊中做若干公建，滿足形象要求，但未約定共建功能；希望在市場滿足條件的前提下，做若干共建，兼顧政府形象要求，并同時保證項目的盈利性如何在確保市場有足夠需求的前提下，兼顧政府的形象要求？對共建的棟數(shù)、體量、功能、目標客戶和產(chǎn)品特征進行定位；本報告需解決的核心問題梳理本報告需解決的核心問題梳理如何在滿足開發(fā)商初始資金投入、后續(xù)現(xiàn)金流運作、政府要求（規(guī)劃和形象）和市場條件的前提下實現(xiàn)相對的投資回報最大化核心問題如何保證“

6、既能滿足市場定位實現(xiàn)，又能滿足政府規(guī)劃審批要求，并可實現(xiàn)相對最大收益回報” 的前提下，確定各物業(yè)類型及比例組合；分解問題（一）如何對周口市商業(yè)發(fā)展趨勢作出正確的前瞻式預判；并基于本項目所在城市及區(qū)域商業(yè)發(fā)展的客觀事實，正確進行商業(yè)定位，引領區(qū)域商業(yè)發(fā)展的同時，保證本項目的前瞻式視角、品牌影響力和成功運作？如何在兼顧市場有足夠需求的前提下，兼顧政府的形象要求，和企業(yè)的資金運作能力和盈利要求？對是否做共建，及功能、體量、目標客戶和產(chǎn)品特征進行定位；分解問題（二）分解問題（三）第二部分：整體定位基礎分析1. 城市宏觀市場分析2. 城市規(guī)劃發(fā)展分析3. 本項目地塊解析n 地理位置地理位置-周周口市位于

7、河南省東南部，轄川匯口市位于河南省東南部，轄川匯區(qū)、項城市和淮陽、鹿邑、扶溝、沈丘、太康、區(qū)、項城市和淮陽、鹿邑、扶溝、沈丘、太康、鄲城、西華、商水鄲城、西華、商水8 8個個縣。耕地面積縣。耕地面積、總?cè)丝诰?、總?cè)丝诰尤【尤〉诘? 2位位。n 生態(tài)環(huán)境生態(tài)環(huán)境周周口市地上無山、地下無礦，氣口市地上無山、地下無礦，氣候適宜，農(nóng)業(yè)發(fā)達。候適宜，農(nóng)業(yè)發(fā)達。n 人口人口 20122012年末總?cè)丝?125.65萬人，常住人口880.69萬人，顯示周口目前二三產(chǎn)業(yè)尚無法吸納足夠的就業(yè)人群。目前市區(qū)人口約市區(qū)人口約7070萬萬人，人， 預計預計20202020年可達年可達100100萬人。平均年增長

8、萬人。平均年增長3 3萬人。萬人。n 城市性質(zhì)城市性質(zhì)商貿(mào)流通、農(nóng)產(chǎn)品深加工為主，商貿(mào)流通、農(nóng)產(chǎn)品深加工為主，中原文化特色濃厚的豫東南中心城市；中原文化特色濃厚的豫東南中心城市；n 鄭州影響鄭州影響周口距離鄭州周口距離鄭州200200多公里，目前多公里，目前有高速直達。周口部分高端消費級下轄市縣的有高速直達。周口部分高端消費級下轄市縣的置業(yè)需求會被鄭州所吸納。置業(yè)需求會被鄭州所吸納。周口城市概況周口城市概況周 口周 口市市n 城市城市GDPGDP在河南省在河南省1818地市位列第地市位列第5 5位位，人均GDP位列全省18縣市末位。GDPGDP增速較快，增速較快，近近8 8年年GDPGDP平平

9、均增速約均增速約12%12%。n 近主要經(jīng)濟指標增速均位列河南省前列，顯示了近主要經(jīng)濟指標增速均位列河南省前列，顯示了良好的發(fā)展勢頭良好的發(fā)展勢頭。n 20132013年全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值年全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值1790.651790.65億元，按可比價格計算，同比增長億元，按可比價格計算，同比增長9.3%9.3%，高于全省增速，高于全省增速0.30.3個百分個百分點。其中：第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值點。其中：第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值445.96445.96億元，同比增長億元，同比增長4.3%4.3%；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值893.65893.65億元，同比億元，同比增長增長13.1%13.1%；第

10、三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值451.04451.04億元，同比增長億元，同比增長7.4%7.4%。一二三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值之比接近：一二三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值之比接近：1:2:1,1:2:1,比比較較20092009年的數(shù)據(jù)，顯示周口近幾年第二產(chǎn)業(yè)得以飛速發(fā)展，但第一產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢。第二產(chǎn)年的數(shù)據(jù)，顯示周口近幾年第二產(chǎn)業(yè)得以飛速發(fā)展，但第一產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢。第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展得益于周口在招商引資，承接東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移方面所做的努力。業(yè)的發(fā)展得益于周口在招商引資，承接東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移方面所做的努力。25%50%25%20132013年周口一二三產(chǎn)業(yè)占比年周口一二三產(chǎn)業(yè)占比第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)周口城市經(jīng)濟

11、周口城市經(jīng)濟2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年GDP（億元）677.74817.8984.11111.71227.91414.691592.381790.15GDP增長率（%） 12.20%13.00%12.30%12%10.60%15.00%12.00%12%周口的主導產(chǎn)業(yè)為食品加工、紡織服裝和醫(yī)藥化工，均為制造類企業(yè)。周口的主導產(chǎn)業(yè)為食品加工、紡織服裝和醫(yī)藥化工，均為制造類企業(yè)。p周口產(chǎn)業(yè)以食品加工、紡織服裝、醫(yī)藥化工三大支柱產(chǎn)業(yè)；2012年三大支柱產(chǎn)業(yè)增加值達到406.3億元，占全市規(guī)模以上工業(yè)增加值總量的60.4%，依然是拉動工業(yè)經(jīng)濟增長的

12、主導力量；p除食品加工、紡織服裝、醫(yī)藥化工三大傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)外，承接和引進的裝備制造、生物醫(yī)藥、電子信息、新能源和新材料等新興產(chǎn)業(yè)項目對周口市的經(jīng)濟拉動作用明顯增強。周口為何吸引食品加工企業(yè)？食品加工方面周口是全省第一產(chǎn)糧大市，也號稱全省人口第一大市，周口每年可生產(chǎn)出全省1/7的小麥、1/3的棉花、1/4的油料，每年為國家提供100多億斤商品糧。面粉加工業(yè)、養(yǎng)殖企業(yè)、飲料行業(yè)內(nèi)的品牌企業(yè)布局周口，是為了搶占原料與市場。知名品牌有金龍魚、魯花、康師傅、雨潤、哇哈哈、新希望、金絲猴、蓮花味精等等；企 業(yè)產(chǎn)品及品牌新加坡益海嘉里糧油公司金龍魚食用油山東魯花集團魯花花生油河北五得利集團五得利面粉天津頂新國際

13、集團康師傅方便面河南斯美特方便面公司斯美特方便面泰國正大集團生豬養(yǎng)殖屠宰雨潤集團生豬屠宰新希望六和飼料公司生豬飼料江西雙胞胎公司生豬飼料華英農(nóng)業(yè)肉雞飼養(yǎng)與屠宰大用集團肉雞飼養(yǎng)與屠宰杭州娃哈哈集團飲料紡織服裝方面：主要有皮革、紡紗、服裝和制鞋業(yè)等生產(chǎn)制造企業(yè)紡織服裝方面：主要有皮革、紡紗、服裝和制鞋業(yè)等生產(chǎn)制造企業(yè)周口發(fā)展紡織服裝業(yè)的優(yōu)勢：p本體優(yōu)勢：本體優(yōu)勢：周口盛產(chǎn)棉花、皮革原材料等，同時人力資源儲備豐富，交通較為發(fā)達，成為吸引紡織服裝類企業(yè)的亮點：p領導重視：領導重視：市委、市政府主要領導多次親自帶隊“走出去”與外資企業(yè)進行對接洽談。p政策支持：政策支持：如鞋類，周口政府制訂了周口制鞋產(chǎn)業(yè)

14、發(fā)展規(guī)劃和承接臺資制鞋產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移優(yōu)惠政策；主要表現(xiàn)：皮革及制鞋業(yè)：皮革及制鞋業(yè)：目前周口全市建成制鞋企業(yè)32家，形成產(chǎn)能1550萬雙，年產(chǎn)值15億元，安排就業(yè)人員4萬人。初步形成了以扶溝寶昌鞋業(yè)、西華凱鴻鞋業(yè)、鹿邑祥龍鞋業(yè)和淮陽亞泰鞋業(yè)為龍頭的制鞋產(chǎn)業(yè)集群，制鞋企業(yè)遍布各個縣市區(qū)。同步發(fā)展發(fā)展制革、制鞋、箱包、皮具、皮質(zhì)家具等勞動密集型產(chǎn)業(yè)。紡織服裝業(yè)：紡織服裝業(yè)：目前擁有規(guī)模以上的紡織企業(yè)59家，203萬紗錠。行業(yè)規(guī)模較大的有鑫達紡織印染有限公司，項城棉紡織公司等，已經(jīng)形成了棉花種植、加工、紡紗、織布、服裝加工完整的產(chǎn)業(yè)鏈醫(yī)藥化工方面醫(yī)藥化工方面醫(yī)藥化工一直是周口市三大支柱產(chǎn)業(yè)之一。周口具有獨

15、特的區(qū)位優(yōu)勢、交通優(yōu)勢、資源優(yōu)勢和市場優(yōu)勢，人力資源豐富，消費潛力巨大，市場前景廣闊。周口擁有輔仁、四方、百年康鑫等一批知名制藥企業(yè)，在醫(yī)藥生產(chǎn)流通方面具有良好的產(chǎn)業(yè)基礎。截止2012年，周口擁有大型醫(yī)藥企業(yè)23家。人民生活人民生活周口周口市居民的消費重點正在發(fā)生急劇的變化市居民的消費重點正在發(fā)生急劇的變化，耐用消費品、耐用消費品、服裝、醫(yī)療保健、文化娛樂正在成為消費熱點服裝、醫(yī)療保健、文化娛樂正在成為消費熱點2012年，周口城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)33.9%，農(nóng)村居民家庭恩格爾系數(shù)36.8%。根據(jù)國際標準，已進入富裕階段。從消費結(jié)構(gòu)變化趨勢可以看出，周口市消費的重點開始轉(zhuǎn)向服裝、耐用消費品、室

16、內(nèi)裝飾、醫(yī)療保健、通訊、文化娛樂等方面。周口市社會消費品零售額快速增長，城鎮(zhèn)消費品零售額占比達到周口市社會消費品零售額快速增長，城鎮(zhèn)消費品零售額占比達到8080% %，表示市區(qū)對商業(yè)集聚的需求有所增強表示市區(qū)對商業(yè)集聚的需求有所增強2012年全市實現(xiàn)社會消費品零售總額664.14億元，同比增長16.1%。增速超過GDP增速，顯示良好的消費意愿。全市城鎮(zhèn)實現(xiàn)消費品零售額534.58億元，比上年增長16.3%；鄉(xiāng)村實現(xiàn)消費品零售額129.56億元，增長 15.4%，在社會消費品零售總額中，城鎮(zhèn)和農(nóng)村零售額占比分別為 80.5 %和 19.5%。周口經(jīng)濟存在總量較小，結(jié)構(gòu)不優(yōu)及城鎮(zhèn)化水平較低及人均可

17、支配收入周口經(jīng)濟存在總量較小，結(jié)構(gòu)不優(yōu)及城鎮(zhèn)化水平較低及人均可支配收入較低等問題。較低等問題。p一是經(jīng)濟總量小一是經(jīng)濟總量小。我市生產(chǎn)總值僅占全省的5.6%，地方財政收入僅占全省的3%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入18046元，比全省低4352元，農(nóng)民人均純收入達到6950元，比全省低1525元，經(jīng)濟發(fā)展的基礎比較薄弱。p城市居民人均可支配收入比徐州低3000元，比宿遷高1000元。p二是城鎮(zhèn)化水平低。二是城鎮(zhèn)化水平低。2012年，全市城鎮(zhèn)化率為33.44%，低于全國19.8個百分點、全省9.1個百分點；隨著工業(yè)化進程的加快，城鎮(zhèn)化水平必將不斷提高。p三是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不優(yōu)三是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不優(yōu)。一產(chǎn)占GDP的

18、比重分別高于全國14.9個百分點，全省12.3個百分點；三產(chǎn)占GDP的比重分別低于全國20.9個百分點，全省6.8個百分點。一產(chǎn)過重，三產(chǎn)滯后的格局仍沒得到根本轉(zhuǎn)變。河南全省2013年三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為12.6：55.4：32.0摘自河南統(tǒng)計網(wǎng)周口宏觀經(jīng)濟的啟示周口宏觀經(jīng)濟的啟示（1） 周口經(jīng)濟基礎雖然薄弱，但近年來經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢良好，增速走在全省前列。未來長期發(fā)展看好；（2）人均可支配收入逐年上漲，漲速超過GDP增速，顯示居民消費意愿強烈。（3） 周口市居民消費結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變革，新的消費熱點逐漸轉(zhuǎn)向“耐用消費品、服裝、醫(yī)療保健、文化娛樂”等業(yè)態(tài)；這也為為商業(yè)業(yè)態(tài)升級和新 業(yè)態(tài)的出現(xiàn)提供了市場基礎。

19、城鎮(zhèn)消費占主力，顯示周口市區(qū)對集中型商業(yè)的需求增長。（4）周口依靠雄厚的農(nóng)業(yè)基礎和人口優(yōu)勢，支撐起了食品加工、紡織服裝等制造 產(chǎn)業(yè)，制造業(yè)近5年在經(jīng)濟中占比還在不斷提高，結(jié)合周口目前城鎮(zhèn)化率較低，說明未來將由大量的農(nóng)村人口進入城市，這將為商業(yè)的繁榮和房地產(chǎn)的發(fā)展提供有力的支撐。第二部分：整體定位基礎分析1. 城市宏觀市場分析2. 城市規(guī)劃發(fā)展分析3. 本項目地塊解析周口整體規(guī)劃格局周口整體規(guī)劃格局沙北片區(qū)東部片區(qū)一河穿城兩軸拓展川匯行政中心東行政辦公中心三點互動川東工業(yè)基地 鐵南片區(qū)沙西老城區(qū)“一河穿城”即沙潁河從周口穿城而過，水與城相互交融，體現(xiàn)周口獨特的自然環(huán)境特征。“兩軸拓展”即文昌大道

20、、八一路兩條城市功能拓展軸。“東拓軸”即規(guī)劃以東行政中心拉動城市功能東移。南聯(lián)軸”即八一路南北延伸，串聯(lián)了城市的主要功能核心區(qū)，集中體現(xiàn)現(xiàn)代化城市建設風貌，并和南北連為一體。三點互動”即城市遠期將形成多中心的緊密組團式結(jié)構(gòu)形式。川東工業(yè)基地、川匯區(qū)行政辦公中心和東行政辦公中心（周口市級行政辦公區(qū)）將形成遠期城市發(fā)展的增長極核，三點建設將帶動城市新區(qū)的建設，并進而促進舊城的改造“四區(qū)共榮”即城市按用地空間布局可劃分為四大片區(qū)，分別為鐵南片區(qū)、沙北片區(qū)、東部片區(qū)和沙西老城片區(qū)。四大片區(qū)有機聯(lián)系、共同繁榮，推動城市整體發(fā)展。城市空間拓展戰(zhàn)略為城市空間拓展戰(zhàn)略為“東拓西控，南聯(lián)北伸東拓西控，南聯(lián)北伸”

21、 周口市空間拓展戰(zhàn)略為“東拓西控，南聯(lián)北伸”具體為： 1、東拓：優(yōu)先發(fā)展區(qū)，建設成為以“行政辦公、文化教育、生活居住”為主要職能的綜合性新城區(qū)； 2、西控：生態(tài)控制區(qū)。建設生態(tài)城市的角度，將城市西部用地劃定為生態(tài)維護用地； 3、南聯(lián)：引導建設區(qū)。以發(fā)揮最大的土地效益和產(chǎn)業(yè)集聚效益； 4、北伸：有限建設區(qū)。城市以北地區(qū)，規(guī)劃期內(nèi)做適當發(fā)展遠景作為城市發(fā)展的戰(zhàn)略儲備空間。有限建設區(qū)（儲備空間） 優(yōu)先發(fā)展區(qū)生態(tài)維護區(qū)引導建設區(qū)（周商一體化）向東向南城市總體規(guī)劃是以老城區(qū)為中心向東部、南部發(fā)展，東部將成為周口未來的城市總體規(guī)劃是以老城區(qū)為中心向東部、南部發(fā)展，東部將成為周口未來的核心新城區(qū)，南部則成為

22、集行政、工商業(yè)和居住為一體的新區(qū)核心新城區(qū)，南部則成為集行政、工商業(yè)和居住為一體的新區(qū)l 一河穿城：沙潁河從周口市穿城而過l 兩軸拓展：兩條城市功能拓展軸。l 東拓軸：規(guī)劃以東行政中心拉動城市功能東移。l 南聯(lián)軸：八一路南北延伸，串聯(lián)了城市的主要功能核心區(qū)l 三點互動：川東工業(yè)基地、川匯區(qū)行政辦公中心和東行政辦公中心l 四區(qū)共榮：為鐵南片區(qū)、河北片區(qū)、東部片區(qū)和老城片區(qū)。城市布局結(jié)構(gòu)概括為：一河穿城一河穿城 兩軸拓展兩軸拓展三點互動三點互動 四區(qū)共榮四區(qū)共榮大三角大三角周（口）、項（城）、淮（陽周（口）、項（城）、淮（陽）；向南，實施周商一體化戰(zhàn)略；）；向南，實施周商一體化戰(zhàn)略；城市各發(fā)展的方

23、向上與縣聯(lián)動發(fā)展，使得周口對于周邊的淮陽、項城、商水城市各發(fā)展的方向上與縣聯(lián)動發(fā)展，使得周口對于周邊的淮陽、項城、商水等縣輻射能力加強，能更好的聚合和吸納其中高端消費等縣輻射能力加強，能更好的聚合和吸納其中高端消費周口市淮陽縣項城市綠色旅游觀光長廊綠色旅游觀光長廊沿沙河南岸工業(yè)群帶從周口到淮陽，到項城，將建成兩條寬100米的綠色旅游觀光長廊，周口市區(qū)將向東北延伸20平方公里作為周項淮大三角的起步區(qū)。從周口到項城沿沙河南岸的龍體上將是工業(yè)群帶。周商一體化規(guī)劃期內(nèi)商水將演化為周口城區(qū)的一個有機組成部 分，形成周商一體化復合中心按照周口城市總體規(guī)劃對于商業(yè)的規(guī)劃，項目所在的八一路為市級商業(yè)按照周口城

24、市總體規(guī)劃對于商業(yè)的規(guī)劃，項目所在的八一路為市級商業(yè)中心，承擔全市高端商業(yè)、酒店、辦公等功能，是輻射全市的商業(yè)中心，中心，承擔全市高端商業(yè)、酒店、辦公等功能，是輻射全市的商業(yè)中心，市級商業(yè)中心：一處為七一路、八一路、中州路、交通路之間及附近區(qū)域，主要安排大型的百貨商場、金融貿(mào)易大廈、各類中高檔專業(yè)性商場、中高檔賓館等，塑造該地區(qū)的全市商業(yè)中心形象；一處為八一路、建設路、大慶路、北環(huán)路之間的區(qū)域，該區(qū)域以中原商貿(mào)城為基礎，形成以商品批發(fā)、零售、周轉(zhuǎn)為主的區(qū)域性商貿(mào)流通中心。商貿(mào)流通中心全市商業(yè)中心城市規(guī)劃的啟示城市規(guī)劃的啟示（1） 周口城市規(guī)劃的空間戰(zhàn)略使得城市架構(gòu)不斷拉大，且分組團的產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略使

25、得各空間協(xié)調(diào)發(fā)展，這為城市爭得了更多發(fā)展空間的同時，也為周口吸納和容納更多企業(yè)和人口提供了良好的載體平臺；（2）按照周口總體規(guī)劃，中心城區(qū)仍然承載核心商業(yè)、居住功能。尤其是八一路附近，是市級商業(yè)中心所在地，目前及未來也將是周口商貿(mào)集度最高的其余，將承載周口最現(xiàn)代、高端的商貿(mào)、商務和服務功能，聚集辦公、賓館業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂業(yè)、零售業(yè)、休閑業(yè)等各式場所。（3）周口與周邊縣，如商水、淮陽、項城的聯(lián)動發(fā)展，促進產(chǎn)業(yè)聚集的同時，必將強化周口的中心輻射能力，使得周口能更好的聚合和吸納周邊的高端消費。第二部分：整體定位基礎分析1. 城市宏觀市場分析2. 城市規(guī)劃發(fā)展分析3. 本項目地塊解析地處城市核心商圈邊

26、緣，人流量大；現(xiàn)狀破舊，嚴重影響城市形象；地塊方正，地處城市核心商圈邊緣，人流量大；現(xiàn)狀破舊，嚴重影響城市形象；地塊方正，三面臨路，交通便利，昭示性好，適宜打造為以商業(yè)為驅(qū)動核心的綜合體；地三面臨路，交通便利，昭示性好，適宜打造為以商業(yè)為驅(qū)動核心的綜合體；地塊后面現(xiàn)狀破舊，可考慮做倉儲出入口塊后面現(xiàn)狀破舊，可考慮做倉儲出入口一峰生活廣場新天地萬果園百貨（人民商場）萬順達百貨關帝上城丹尼斯家樂福沙北板塊沙南板塊新區(qū)板塊龍都國際廣場（鐵路建材城）新荷花市場（恒豐家具建材城）蓮花市場中都購物中心項目地處交通大道南側(cè)，八一大道西側(cè)，地塊方正，三面臨主干道，交通便利，昭示性好雖然處于城市商業(yè)中心，但屬于

27、核心商圈邊緣，商業(yè)氛圍、檔次以及人流量弱于核心商圈現(xiàn)狀有農(nóng)貿(mào)市場，人流量大，但環(huán)境較差，未來可考慮回遷，降低拆遷成本的同時確保出租率交交 通通 大大 道道八八一一路路六六一一路路占地約63畝，現(xiàn)狀房屋破舊，區(qū)域內(nèi)臟亂差第三部分：各物業(yè)市場研究1. 商業(yè)市場分析2. 辦公市場分析3. 住宅市場分析4. 酒店市場分析周口商業(yè)以幾條主要的商業(yè)街為主，并沒有典型性的集中商圈，整體商業(yè)形態(tài)周口商業(yè)以幾條主要的商業(yè)街為主，并沒有典型性的集中商圈，整體商業(yè)形態(tài)較為零散，以中低檔商業(yè)居多，尚處于城市商業(yè)發(fā)展的初級階段。當前商業(yè)中，較為零散，以中低檔商業(yè)居多，尚處于城市商業(yè)發(fā)展的初級階段。當前商業(yè)中，以七一路的

28、商業(yè)最為集中和發(fā)達以七一路的商業(yè)最為集中和發(fā)達七一路交通路工農(nóng)路文明路六一路八一路五一路中州大道黃河路新建路大慶路邦杰路市區(qū)主要集中商業(yè)以百貨商場為主，缺乏大型商業(yè)綜合商業(yè)設施；當前商業(yè)以市區(qū)主要集中商業(yè)以百貨商場為主，缺乏大型商業(yè)綜合商業(yè)設施；當前商業(yè)以中低檔為主，商業(yè)環(huán)境較差，業(yè)態(tài)多輔以零售和配套類，業(yè)態(tài)較為簡單，休閑中低檔為主，商業(yè)環(huán)境較差，業(yè)態(tài)多輔以零售和配套類，業(yè)態(tài)較為簡單，休閑娛樂業(yè)態(tài)需要進一步提升娛樂業(yè)態(tài)需要進一步提升新華步行街一峰生活廣場萬果園購物中心萬順達百貨萬果園百貨商業(yè)市場的結(jié)論商業(yè)市場的結(jié)論集中型商業(yè)的發(fā)展還處于較為傳統(tǒng)的狀態(tài)，急需更高級的商業(yè)模式改善當前現(xiàn)集中型商業(yè)的

29、發(fā)展還處于較為傳統(tǒng)的狀態(tài)，急需更高級的商業(yè)模式改善當前現(xiàn)狀狀具有一站式購物體驗、物業(yè)形態(tài)多元化、業(yè)態(tài)多元化、經(jīng)營特色化、公共空間具有一站式購物體驗、物業(yè)形態(tài)多元化、業(yè)態(tài)多元化、經(jīng)營特色化、公共空間開放互動等特點的高端綜合體物業(yè)必能很好的填補其城市商業(yè)的市場空白。開放互動等特點的高端綜合體物業(yè)必能很好的填補其城市商業(yè)的市場空白。第三部分：各物業(yè)市場研究1. 商業(yè)市場分析2. 辦公市場分析3. 住宅市場分析4. 酒店市場分析產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定辦公物業(yè)的發(fā)展產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定辦公物業(yè)的發(fā)展, ,周口第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對落周口第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對落 后，占后，占GDPGDP的的比重不到比重不到2525%，且近幾年的增速落

30、后于，且近幾年的增速落后于GDPGDP的增速的增速, ,限制了純寫字樓的限制了純寫字樓的發(fā)展發(fā)展年份生產(chǎn)總值增長率第三產(chǎn)業(yè)同比增長率2005年593.712.0%150.411.8%2006年677.7412.2%174.5811.0%2007年817.813.0%215.818.4%2008年984.112.3%26516.2%2009年1111.712.0%308.717.6%2010年1227.911.1%304.49.4%2011年1414.6910.6%351.468.9%2012年1592.3810.7%407.759.1%2013年1753.410.1%445.679.3%產(chǎn)業(yè)結(jié)

31、構(gòu)是決定一個城市辦公物業(yè)發(fā)展狀況的最根本原因第三產(chǎn)業(yè)不發(fā)達第三產(chǎn)業(yè)不發(fā)達，對中高檔，對中高檔辦公物業(yè)的辦公物業(yè)的需求就越小需求就越小中小型企業(yè)越多，對商住樓等中低檔辦中小型企業(yè)越多，對商住樓等中低檔辦公物業(yè)的需求就越大公物業(yè)的需求就越大周口以第二產(chǎn)業(yè)為主導，對高檔寫字樓周口以第二產(chǎn)業(yè)為主導，對高檔寫字樓市場帶動不強，對中低檔辦公物業(yè)有較市場帶動不強，對中低檔辦公物業(yè)有較好的拉動作用好的拉動作用25%50%25%20132013年周口一二三產(chǎn)業(yè)占比年周口一二三產(chǎn)業(yè)占比第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀周口存在以下四類辦公形式，現(xiàn)狀周口存在以下四類辦公形式，專業(yè)寫字樓較少專業(yè)寫字樓較少最原始的商務辦公環(huán)

32、境，檔次低，形象差，但因周口大量實業(yè)型制造業(yè)企業(yè)的現(xiàn)狀而存在廠房辦公中小企業(yè)，對價格較低面積較小的商住樓需求較旺盛；但此種物業(yè)檔次低，配套不全，物管差，功能混雜。商住混合辦公商住樓與專業(yè)寫字樓的過渡產(chǎn)品，受注重企業(yè)形象但實力有限的中小企業(yè)追捧形象相對于專業(yè)寫字樓仍顯低商務公寓真正意義上的高端專業(yè)寫字樓，目前周口幾乎沒有此類寫字樓形象檔次高，適合有品牌形象追求的企業(yè)寫字樓 現(xiàn)狀辦公形式現(xiàn)狀辦公形式，周口周口的的發(fā)展型企業(yè)，穩(wěn)定型企業(yè)以及擴張型企業(yè)發(fā)展型企業(yè)，穩(wěn)定型企業(yè)以及擴張型企業(yè)以以租用租用辦公辦公物業(yè)為主，較物業(yè)為主，較少購買當?shù)禺a(chǎn)品少購買當?shù)禺a(chǎn)品企業(yè)發(fā)展階段辦公物業(yè)需求中低檔辦公物業(yè)中高檔

33、 穩(wěn)定型企業(yè)人數(shù)：50-100人物業(yè)要求：高形象、可接受較高價格，商務配套服務 擴張型企業(yè)人數(shù)：100人以上物業(yè)要求：高形象品質(zhì)、企業(yè)品牌、價格敏感度低頂級07年09年11年13年q周口山作為新興的工業(yè)基地，第二產(chǎn)業(yè)占傳統(tǒng)優(yōu)勢地位，大中型企業(yè)多以生產(chǎn)制造業(yè)為主。q第三產(chǎn)業(yè)服務業(yè)起步較低，以商貿(mào)業(yè)為主；其中新興的物流貿(mào)易類依托大中型生產(chǎn)加工企業(yè)，主要以中小企業(yè)為主，發(fā)展較為成熟的企業(yè)只占較小的比例。q外地的大企業(yè)公司，一般都在自己的廠房設辦公物業(yè)，較少購買周口當?shù)氐漠a(chǎn)品。 發(fā)展型企業(yè)人數(shù)：20-50人物業(yè)要求：形象要好，價格中等，要有商務配套，區(qū)位要好，交通便利企業(yè)發(fā)展階段現(xiàn)狀周口尚無真正意義上

34、的寫字樓，目前代表性產(chǎn)品周口國貿(mào)是商住樓，現(xiàn)狀周口尚無真正意義上的寫字樓，目前代表性產(chǎn)品周口國貿(mào)是商住樓，滿足了大量中小企業(yè)的入住需求。滿足了大量中小企業(yè)的入住需求。當時銷售價格定位：A座：辦公：均價4999元/平方米。B座：均價初步定于2580元/平方米。B樓共26層，以13層為中間層每平方米2580元，每增加一層價格增加1%,每減少一次價格減少1%；向陽部分房價要高出背陽部分100元200元/每平方。 周口市企業(yè)辦公多數(shù)集中于七一路等繁華路段的商住樓，無真正意義上的寫字樓項目在運作；周口國貿(mào)定位為周口第一高樓，規(guī)劃有30F的寫字樓，將在很大程度上推動寫字樓市場的萌芽并發(fā)展；項目名稱周口國貿(mào)

35、項目地址周口市交通路與大慶路交匯西50米項目指標占地10畝，總建5.5萬，共AB,2棟;棟建筑層數(shù)為30層，1-5F商業(yè)/6-29樓辦公/30F餐廳。B棟26F中小戶型為主的酒店式SOHO住宅。Soho住宅樓B棟26F純住宅，總高80m， 每層2單元四梯12戶。50120大中小三種戶型，每種戶型各104戶。小戶型規(guī)格為55，容積率為10.54綜合樓棟30F，總面積32000,單層面積約計1100，其中:，有市政府支持招商24套，配有雙車道停車庫，55個車位，可容納近100家企業(yè)，可自由打通周口紫荊城周口紫荊城20102010年推出年推出loftloft，共，共8080套，調(diào)高套，調(diào)高4.84.

36、8米，去化情況較好米，去化情況較好億星紫荊城loft，10F，層高4.8米，2個單元，一梯五戶，總計80套。LOFT面積： 66.4、 56.2、 33.5、 58.1、 38.4、 37.2、 38.2、 53.5戶型loft周口周口MOCOMOCO新世界位于東新區(qū)，大型綜合體，規(guī)劃帶新世界位于東新區(qū)，大型綜合體，規(guī)劃帶loftloft公寓公寓MOCO新世界項目位于周口大道與慶豐路交匯處東南，處于東新區(qū)13平方公里核心區(qū)域的正中心位置，是由周口報業(yè)昌建地產(chǎn)有限公司打造的大型城市綜合體項目。MOCO新世界項目總占地面積將近100畝，總建筑面積30萬平方米。其中一期建筑面積16萬平方米，主要規(guī)劃

37、建設五星級酒店，5A辦公寫字樓，LOFT居住公寓，高端商業(yè)。三、四線城市辦公物業(yè)啟動與發(fā)展歷程三、四線城市辦公物業(yè)啟動與發(fā)展歷程萌芽階段啟動階段發(fā)展階段成熟階段辦公需要住宅改辦公草創(chuàng)型企業(yè)住宅無改善環(huán)境住宅立項、商務辦公成長型中小企業(yè)第一代商務公寓位置價格交通使用成本動因表現(xiàn)形式產(chǎn)品特征入駐公司特征客戶關注點追求形象純商務形象迅速發(fā)展的中小企業(yè)初具規(guī)模的企業(yè)純寫字樓開始出現(xiàn)位置配套硬件商務氛圍需求多樣化多樣化各種類型企業(yè) 寫字樓與新一代商務公寓并存地段服務軟環(huán)境健康、風景這一進程將促進本地服務業(yè)的發(fā)展；同時促進人民生活水平提高，這一進程將促進本地服務業(yè)的發(fā)展；同時促進人民生活水平提高， 進一進

38、一步帶動居民消費，推進第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展步伐步帶動居民消費，推進第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展步伐保險法律等服務需求商貿(mào)物流等服務需求研發(fā)設計營銷品牌周口制造業(yè)人民就業(yè)和生活水平提高商業(yè)零售等需求房地產(chǎn)、公用事業(yè)、居民服務業(yè)、旅游業(yè)需求教育文化衛(wèi)生在這一過程中，大量的商務辦公需求產(chǎn)生在這一過程中，大量的商務辦公需求產(chǎn)生包括1制造業(yè)的研發(fā)、設計、營銷、品牌部門2本地發(fā)展起來的生產(chǎn)性服務業(yè)3服務于居民生活的大量服務業(yè)同樣制造業(yè)發(fā)達的昆山，在同樣制造業(yè)發(fā)達的昆山，在20062006年前后年前后，純寫字樓很少，純寫字樓很少，現(xiàn)有辦公多為現(xiàn)有辦公多為工廠自建樓、改造型舊寫字樓和住宅性質(zhì)辦公物業(yè)，商務公寓概念剛起工廠自建樓、

39、改造型舊寫字樓和住宅性質(zhì)辦公物業(yè)，商務公寓概念剛起物業(yè)名稱物業(yè)名稱開盤時間開盤時間項目類型項目類型均價均價嘉裕國際廣場2007年6月商業(yè)綜合體，精裝修酒店式公寓、商業(yè)、酒店和辦公8000昆山新天地2006年8月商業(yè)綜合體，精裝修酒店式公寓、商鋪和辦公樓9200LOFT企業(yè)家2006年11月商業(yè)綜合體，精裝修酒店式公寓、商鋪和辦公樓7000誠泰國際商務廣場2006年5月小高層商務寫字樓7000利得國際2003年8月純寫字樓8000MP現(xiàn)代廣場2006年12月純寫字樓8500酒店寫字樓商住樓商住樓LOFTLOFT企業(yè)家企業(yè)家是首個提出是首個提出loftloft概念的商住樓，銷售情況優(yōu)于寫字樓概念的

40、商住樓，銷售情況優(yōu)于寫字樓u50-850平米的自由分隔辦公空間。u挑高4.5米的大堂，豪華裝修u首創(chuàng)昆山市集約式辦公配套，前臺接待、打字等辦公設置。企業(yè)注冊、商務咨詢、代訂機票等集約式商務服務u光纖接入、無線上網(wǎng)；OTIS電梯u專為成長型公司量身打造。LOFTLOFT企業(yè)家商住樓企業(yè)家商住樓產(chǎn)品優(yōu)勢產(chǎn)品優(yōu)勢LOFT企業(yè)家物業(yè)類型：酒店、商住公寓, 寫字樓 LOFT企業(yè)家作為昆山首個昆山首個提出商住公寓中提出商住公寓中LOFTLOFT概念概念的地產(chǎn)項目，2007年4月底入市，8月底商住樓部分已經(jīng)售罄，兩棟商住樓先于寫字樓售完。在在20102010年時，市場純寫字樓與商住樓共存，并且純寫字樓占絕大

41、多數(shù)，年時，市場純寫字樓與商住樓共存，并且純寫字樓占絕大多數(shù)，但最小單元面積均控制在但最小單元面積均控制在100100以下。對周口寫字樓市場極有參考價值。以下。對周口寫字樓市場極有參考價值。未來未來3 35 5年內(nèi)年內(nèi)，快速發(fā)展型企業(yè)將，快速發(fā)展型企業(yè)將成為成為周口周口市場市場上重要的辦公物業(yè)客戶上重要的辦公物業(yè)客戶企業(yè)發(fā)展階段辦公物業(yè)需求商住公寓中高檔 創(chuàng)業(yè)型企業(yè)人數(shù)：10人以下物業(yè)要求：價格低、空間使用靈活、可商可住 成長型企業(yè)人數(shù)：10-20人物業(yè)要求：價格適合、面積實用，地段要好，開始要求形象 發(fā)展型企業(yè)人數(shù)：20-50人物業(yè)要求：形象要好，價格中等，要有商務配套，區(qū)位要好，交通便利頂

42、級低檔寫字樓p35年后，現(xiàn)有的創(chuàng)業(yè)型企業(yè)演變?yōu)槌砷L型企業(yè)和發(fā)展型企業(yè)，而2030人規(guī)模的發(fā)展型企業(yè)將會成為市場上的主流客戶； p這一時期主流客戶需求將會集中于中檔和中高檔辦公物業(yè)，對高檔商務公寓的需求將會大大增加；p 這部分客戶除了可以接受較高價格外，對辦公物業(yè)的面積和形象有更高的要求，另外對區(qū)位、交通、配套服務的要求也有所提高。本項目優(yōu)勢的地位，可做少量純辦公和部分高品質(zhì)商務公寓。最小面積本項目優(yōu)勢的地位，可做少量純辦公和部分高品質(zhì)商務公寓。最小面積均不超過均不超過100100，可分割組合銷售。，可分割組合銷售。周口首個，唯一性和領先性滿足中大型企業(yè)設立辦事處的需求純寫字樓滿足大量成長型的中

43、小企業(yè)需求提供公共辦公配套和商務服務：如會議室、打印等；法律、人力、注冊、咨詢等綜合服務，助力主力中小企業(yè)發(fā)展商務公寓第三部分：各物業(yè)市場研究1. 商業(yè)市場分析2. 辦公市場分析3. 住宅市場分析4. 酒店市場分析住宅整體市場住宅整體市場總結(jié)：目前以高層和多層為主，三房總結(jié)：目前以高層和多層為主，三房110-130110-130為主導，周邊為主導，周邊縣城客戶較多，車位配比不超過縣城客戶較多，車位配比不超過1:11:1，預測優(yōu)秀單盤年去化量介于，預測優(yōu)秀單盤年去化量介于4-84-8萬萬市場產(chǎn)品多以高層和小高為主，其次多層；現(xiàn)代和歐式為主要建筑風格建筑形式/風格產(chǎn)品面積/戶型客源項目商業(yè)市場車位

44、/物業(yè)來訪量市場產(chǎn)品三房為主導，全市四個板塊三房供應量均超過60%。其次二房與四房；三房面積主要集中在110-130各項目仍區(qū)域原住民客戶為主，東部和南部區(qū)域項目周邊縣域客戶占較大比重商業(yè)氛圍不夠濃厚，多數(shù)項目商業(yè)未售，在售項目商業(yè)價格在6667-16000元/市場車位在售項目車位比在1:1.3到2:1之間，物業(yè)費收取隨產(chǎn)品、項目不同而變化，分別在0.4-1.8元/平/月之間項目售樓部每日來訪量在5-10組的最多，市場項目整體來訪量一般；按照20%的來訪成交率，套均面積115計算，單盤去化量介于4-8萬之間。板塊板塊區(qū)域?qū)傩詤^(qū)域?qū)傩灾饕a(chǎn)品主要產(chǎn)品類型類型主力均價主力均價（元（元/ /）主力戶

45、型主力戶型存量面積存量面積（萬）（萬）沙北古城區(qū)沙北古城區(qū)歷史老區(qū)歷史老區(qū)老城核心老城核心多層、多層、小高層小高層37003700兩房、三房兩房、三房62.962.9沙南古城區(qū)沙南古城區(qū)成熟板塊成熟板塊老城改造老城改造小高層、小高層、高層高層40004000一房、兩房、一房、兩房、三房三房208.7208.7東新區(qū)東新區(qū)東拓板塊東拓板塊城市新區(qū)城市新區(qū)多層、小高層、多層、小高層、高層高層39003900兩房、三房兩房、三房230230行政新區(qū)行政新區(qū)新興板塊新興板塊優(yōu)質(zhì)大盤優(yōu)質(zhì)大盤多層、小高層、多層、小高層、高層高層38503850兩房、三房兩房、三房302.1302.1目前各板塊庫存面積為目

46、前各板塊庫存面積為800800萬平米。萬平米。未來未來1-21-2年之內(nèi)市場潛在供應量在年之內(nèi)市場潛在供應量在200200萬方左右。萬方左右。 版塊區(qū)域?qū)Ρ瓤偨Y(jié)版塊區(qū)域?qū)Ρ瓤偨Y(jié)周口市區(qū)年度商品房銷售量不超過周口市區(qū)年度商品房銷售量不超過6060萬，約占全市萬，約占全市1/41/4左右。目前市左右。目前市場存量可供開發(fā)場存量可供開發(fā)1616年，商品房去化壓力比較大。年，商品房去化壓力比較大。來自周口統(tǒng)計局的報道：2012年1-9月，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)110家，川匯區(qū)商品房銷售面積31.4萬平方米，同比增長45.2%，其中，商品住宅銷售面積28.9萬平方米，增長35.6%；商品房銷售額10.1

47、億元，增長33.6%。預測市區(qū)全年住宅銷售面積為預測市區(qū)全年住宅銷售面積為38.538.5萬，商品房總銷售面積為萬，商品房總銷售面積為4242萬。萬。 2013年1-8月，全市商品房銷售面積為166.62萬平方米，同比增長30.0%。全市商品房銷售額49.13億元，同比增長45.1%。顯示全市商品房成交均價為顯示全市商品房成交均價為29482948元元/ /，預測全，預測全年商品房銷售面積年商品房銷售面積250250萬。萬。價格方面，周口樓價最高的是東新區(qū)建業(yè)森林半島價格方面，周口樓價最高的是東新區(qū)建業(yè)森林半島47504750元元/ /，沙南板，沙南板塊整體價格略領先于其他板塊。塊整體價格略領

48、先于其他板塊。沙北古城區(qū)3000-3600元/沙南古城區(qū)3800-4300元/行政新區(qū)3400-4000元/東新區(qū)3500-4750元/n在售項目7個，待售項目1個，尾盤項目3個；n分布特征：項目沿黃河路黃河路和大慶北路大慶北路沿線分布較多，以及交通路交通路沿線部分項目；項目呈擴散式排列，古城中心區(qū)域在售項目較少，外圍緊鄰東新區(qū)和南部行政區(qū)在售項目較多；交通路中州路邦杰路大慶北路黃河路尾盤待售在售聯(lián)盟新城濱江國際星城周口海燕鑫聚海燕周口國貿(mào)七中路云鼎新城金泰王朝新和銘城泰地現(xiàn)代城城市公館馨蓮茗園維也納公園從市中心沙南板塊樓盤分布圖可見，目前本項目所在的核心區(qū)域無樓盤從市中心沙南板塊樓盤分布圖可

49、見，目前本項目所在的核心區(qū)域無樓盤競爭，項目具備一定的稀缺性。而市中心樓盤比較受市民歡迎。競爭，項目具備一定的稀缺性。而市中心樓盤比較受市民歡迎。2011年海燕鑫聚開盤，包攬周口樓市銷售冠軍，開盤成功熱銷近1000套房，市場反應好，說明市中心樓盤的受歡迎程度。市中心沙南板塊住宅多以高層出現(xiàn)，少量樓盤有洋房和別墅市中心沙南板塊住宅多以高層出現(xiàn)，少量樓盤有洋房和別墅項目名稱項目名稱建筑面積建筑面積（萬方）（萬方）容積率容積率產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型建業(yè)聯(lián)盟新城建業(yè)聯(lián)盟新城1071071.491.49別墅別墅& &洋房洋房& &多層多層& &高層高層新和銘城新

50、和銘城12123.483.48高層高層& &商鋪商鋪馨蓮名苑馨蓮名苑15152.42.4小高層小高層& &高層高層維也納公園維也納公園25.625.63.813.81小高層小高層& &高層高層& &商鋪商鋪云鼎鑫城云鼎鑫城9.79.73.153.15多層多層& &高層高層& &商業(yè)商業(yè)金泰王朝金泰王朝25253.43.4多層多層& &高層高層泰地現(xiàn)代城泰地現(xiàn)代城100100二期二期2.02.0別墅別墅& &洋房洋房& &高層高層n沙南古城區(qū)的項目整體體

51、量較大，其中品質(zhì)大盤有建業(yè)聯(lián)盟新城和泰地現(xiàn)代城，總建面分別為107萬方和100萬方，容積率較其他低，且有別墅和洋房產(chǎn)品。n其他樓盤容積率普遍都在3以上，住宅多以高層出現(xiàn)。沙南板塊以三房占絕大多數(shù)。除維也納公園外，其余樓盤只供應一到兩沙南板塊以三房占絕大多數(shù)。除維也納公園外，其余樓盤只供應一到兩種房型。四房面積段種房型。四房面積段145145-171-171。項目名稱二房三房四房建業(yè)聯(lián)盟新城0%88%12%新和銘城0%100%0%馨蓮名苑46%54%0%維也納公園9%74%17%云鼎鑫城33%67%0%金泰王朝0%88%13%泰地現(xiàn)代城0%100%0%總占比17%76%7%n三房為沙南古城區(qū)區(qū)的

52、主力戶型，占到市場總值的76%n 四房產(chǎn)品占比最少，僅為7%。n沙南古城區(qū)的三房面積：110-130平米之間，泰地現(xiàn)代城和維也納公園三房面積較大。n二房面積主要集中在80-85；三個供應四房產(chǎn)品的樓盤面積重疊度低，面積段為145-171平米之間數(shù)據(jù)來源于周口市房產(chǎn)信息網(wǎng)對本項目住宅的啟示對本項目住宅的啟示p周口住宅供過于求，去化壓力較大，應限制住宅開發(fā)體量p住宅各板塊價差不大，本項目能實現(xiàn)價格5000-5500p高層住宅已經(jīng)被周口市民接受，本項目可以全部做高層p戶型方面，本項目應該涵蓋市場主力面積段，并不放大面積，以控制總價p住宅部分以跑量為原則，對于利潤貢獻較小。第三部分：各物業(yè)市場研究1.

53、 商業(yè)市場分析2. 辦公市場分析3. 住宅市場分析4. 酒店市場分析周口市接待旅客人數(shù)與旅游收入保持持續(xù)增長狀態(tài)周口市接待旅客人數(shù)與旅游收入保持持續(xù)增長狀態(tài)，年增長率，年增長率1515%-20%-20%，這將為酒店業(yè)的發(fā)展帶來機會這將為酒店業(yè)的發(fā)展帶來機會 2013年，周口市全年接待游客1753.09萬人次，同比增長16.5 %；旅游總收入80.85億元，同比增長16.5 %； 接待國內(nèi)旅游人數(shù)保持接待國內(nèi)旅游人數(shù)保持15%-20%15%-20%的遞增，盡管省內(nèi)的遞增，盡管省內(nèi)一日游占主導，隨著省外游客一日游占主導，隨著省外游客的遞增，為酒店業(yè)的發(fā)展帶來的遞增，為酒店業(yè)的發(fā)展帶來市場機會；市場

54、機會；年份游客數(shù)量（萬人） 收入（億元）2005476.6020.62006532.3024.82007621.2029.02008766.8035.02009920.2042.320101071.4049.120111286.2058.820121504.8069.420131753.0980.9周口文化資源豐富，但開發(fā)層次尚不高，全市僅有兩個周口文化資源豐富，但開發(fā)層次尚不高，全市僅有兩個4 4A A級景區(qū)。周口級景區(qū)。周口市區(qū)內(nèi)僅有關帝廟為市區(qū)內(nèi)僅有關帝廟為3 3A A級景區(qū)，隨著旅游發(fā)展水平的提高，周口旅游人級景區(qū)，隨著旅游發(fā)展水平的提高，周口旅游人群還會進一步上升群還會進一步上升周口

55、旅游周口旅游A A級景區(qū)：級景區(qū)：AAAA級：淮陽縣太昊陵、鹿邑縣老子故里AAA級：周口關帝廟、扶溝縣吉鴻昌將軍紀念館景區(qū)AA級：鄲城縣中原民俗文化園、商水葉氏莊園、周口川匯區(qū)生態(tài)目前周口酒店數(shù)量及規(guī)模有限，客房入住率較高，尤其是高星級酒店（四目前周口酒店數(shù)量及規(guī)模有限，客房入住率較高，尤其是高星級酒店（四、五五星）入住率高達星）入住率高達8080%，顯示供應緊張，尚有市場空間，顯示供應緊張，尚有市場空間 經(jīng)營情況：周口市酒店數(shù)量有限，而高星級酒店更是稀少，大部分酒店入住率在65%以上，表現(xiàn)酒店市場比較火熱。高星級酒店數(shù)量較少，僅有一家五星，一家四星，入住率都達到80%，反映高星級酒店供應緊張

56、。有一定的市場空白； 市場研判：隨著城市建設與旅游經(jīng)濟的發(fā)展，對酒店的需求量將逐步加大，酒店仍有一定的空間，尤其是高星級酒店。酒店名稱星級客房數(shù)標間價格出租率濱江國際酒店186間258-398元80%左右中洲國際飯店81間168元80%左右周口迎賓館120間160-240元70%左右平原賓館113間120元70%左右周口國秀大酒店100間120-280元75%左右錦繡花園酒店80間120-220元70%左右周口飯店300間140元80%左右南湖賓館100間100-480元55%左右金匯假日酒店156間168-328元50%左右備注：以上為不完全統(tǒng)計周口規(guī)劃有高星級酒店的項目較多，目前已經(jīng)有三個

57、已經(jīng)開工，顯示未周口規(guī)劃有高星級酒店的項目較多，目前已經(jīng)有三個已經(jīng)開工，顯示未來星級酒店市場供應充足。所有規(guī)劃酒店均位于城市主干道盤，交通方來星級酒店市場供應充足。所有規(guī)劃酒店均位于城市主干道盤，交通方便便板塊板塊樓盤或投資樓盤或投資商商占地（畝）占地（畝）酒店規(guī)劃酒店規(guī)劃沙北沙北佳利幸?；ㄩ_攜手臺灣丹尼斯1200畝超級大盤，含大量商業(yè)寫字樓和酒店（總建面20萬，百貨為2013年單店銷售額17億位列河南百貨第二的丹尼斯百貨）酒店（四星級酒店），已經(jīng)動工已經(jīng)動工關帝上城總占地800畝，一期開發(fā)面積240畝，集住宅、商街、ShoppingMall、酒店、寫字樓等于一體4期規(guī)劃5星級酒店沙南沙南片區(qū)

58、片區(qū)中航置業(yè)占地4.4萬，總建面14萬，含11棟住宅和一棟酒店一棟辦公一棟15層四星級酒店，已動工已動工金泰王朝120畝，規(guī)劃有住宅商業(yè)酒店3期規(guī)劃30F5星級酒店東新區(qū)東新區(qū)天明天明總占地600畝，其中酒店230畝，建筑面積12萬錦江五星級園林式酒店，已經(jīng)動工已經(jīng)動工MOCO新世界新世界100畝，總建筑面積30萬平方米。其中一期建筑面積16萬平方米，主要規(guī)劃建設五星級酒店，5A辦公寫字樓，LOFT居住公寓，高端商業(yè)五星級酒店恒大許家印曾表示投資15億建設五星級酒店本項目地段優(yōu)勢突出本項目地段優(yōu)勢突出，應該建設酒店成為提高項目整體形象的手段，應該建設酒店成為提高項目整體形象的手段，但，但酒店體

59、量不易過大，且應搶先開發(fā)，以免未來競爭太過激烈酒店體量不易過大，且應搶先開發(fā)，以免未來競爭太過激烈高星級酒店數(shù)量少，入住 率高，顯示市場有空缺未來高星級酒店數(shù)量多，顯示競爭壓力較大部分對外宣稱要要建設高星級酒店的項目遲遲未動工及有信息釋放本項目應搶先開發(fā)，以先發(fā)優(yōu)勢阻止未來的酒店競爭者體量上加以控制，以避免未來過于激烈的競爭需求競爭開發(fā)時序體量同時酒店具備的穩(wěn)定的現(xiàn)金流、經(jīng)營上較為穩(wěn)健、風險相對較低、較為安全的負債比率、不良債權(quán)相對較少、物業(yè)的升值預期等，符合企業(yè)的目標。第四部分：案例研究及借鑒1. 萬達2. 南京水游城3. 邢臺天一廣場4. 山西陽泉濱河天地5. 綜合體發(fā)展模式總結(jié)萬達已成為

60、中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一面旗幟，其靈活利用資金快速擴張的商業(yè)運萬達已成為中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一面旗幟，其靈活利用資金快速擴張的商業(yè)運作模式受到業(yè)界人士的廣泛推崇和市場的積極肯定作模式受到業(yè)界人士的廣泛推崇和市場的積極肯定發(fā)展模式從借發(fā)展模式從借“中心中心”到造到造“中心中心”，目前主流開發(fā)的第三代產(chǎn)品力圖以自身，目前主流開發(fā)的第三代產(chǎn)品力圖以自身規(guī)模和特色經(jīng)營打造城市副中心的中心商業(yè)規(guī)模和特色經(jīng)營打造城市副中心的中心商業(yè)第一代第二代第三代產(chǎn)品種類純商業(yè)純商業(yè)商業(yè)、酒店、寫字樓、住宅選址核心商圈黃金地段核心商圈黃金地段城市副中心、開發(fā)區(qū)及CBD功能購物功能購物功能居住、辦公、購物集成功能組合主力商家超市+家電+影院超市+建材+家電+影院百貨+超市+家電+美食+影院建筑形態(tài)單個盒子式組合式綜合體、盒子+街區(qū)+高層組合案例長沙、青島、南京沈陽、天津上海、北京、寧波、成都第一代（城市