航空港項目可行性分析報告

1、航空港工程可行性分析報告目錄第一章 工程背景第二章 工程概述第三章 市場分析第四章 規(guī)劃設計分析第五章 工程開發(fā)方案第六章 投資收益分析第七章 綜合分析與建議第一章 工程背景一、 外部環(huán)境1、 人文環(huán)境1） 本工程附近教育系統(tǒng)興旺，大學包括工程西側約1公里處的信息工程學院雙流校區(qū)、工程西側0.5公里處的四川師范大學創(chuàng)新學院、工程西南側約1公里的西南民族大學雙流校區(qū)、工程南面2公里的四川大學雙流校區(qū)。另還包括工程西面距工程0.8公里四川藝術學校，工程西南側約0.5公里的棠湖中學外語學校含小學，文化氣氛濃郁。2） 本工程地處航空港產(chǎn)業(yè)園區(qū)，該園區(qū)聚集著大量成都市高級人才，在很大程度上提高了該地區(qū)的

2、人員素質。2、 經(jīng)濟環(huán)境航空港開發(fā)區(qū)投資環(huán)境優(yōu)越，距成都市區(qū)僅6千米，地勢平坦，境內(nèi)交通興旺，西有國際空港成都雙流國際機場，東有成昆線成都火車南站，高等級的機場公路，德陽樂山大件路穿越全境，集航空、鐵路、公路于一地,具有得天獨厚的交通優(yōu)勢，區(qū)內(nèi)各項根底設施完善，水、電、氣、通訊全部配套。開發(fā)區(qū)引進了德國拜耳(四川)動物保健公司、泰國正大集團等60多個外商投資工程，形成了以醫(yī)藥、精細化工、電子、高效農(nóng)業(yè)等為主，兼具第三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)體系。2000年，實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值6.08億元，工業(yè)增加值6.11億元，入庫稅收1.15萬元，出口981萬美元。3、 自然環(huán)境1） 氣候：年平均溫度年平均濕度年均降水量8

3、5降水出現(xiàn)月份年太陽輻射量1670%1000毫米7、8月分別為230、233毫米25%天數(shù)溫度平均濕度日照風向風力最高(低)溫度>30天數(shù)<0天數(shù)晴日比%日照時數(shù)春季9179791夏季9129.7 216863881-2秋季921075741-2冬季91882702空氣質量隨著成都加大綠化建設及污染控制力度，成都的的空氣質量已經(jīng)越來越好。城區(qū)API指數(shù)一般在8595之間，空氣質量等級一般為優(yōu)或良，而工程所在地由于地處城郊，空氣質量還略高于城區(qū)。2） 地質：本工程土壤多為黃壤類的老沖積黃泥土，屬肥力較低的土壤之一，可耕性能較差。用于開發(fā)那么可獲得最正確效益。3） 生態(tài)：地塊屬城郊型態(tài)

4、環(huán)境，東側為規(guī)劃中的高爾夫練習場，空氣清新，絕少污染，自然條件優(yōu)越，是成都市環(huán)保條件較好的地區(qū)。4、 商業(yè)環(huán)境該地區(qū)無大型購物商場，主要以沿街的一些小商鋪為主，及為數(shù)不多的一些中小超市，且離工程所在地均未超過2000米。5、 市場環(huán)境通過對周邊市場的調(diào)查，該地區(qū)缺乏高品質的開發(fā)工程，我公司的開發(fā)可以帶動周邊市場的整體開發(fā)水平。二、 內(nèi)部環(huán)境1、 工程的經(jīng)濟效益隨著房地產(chǎn)市場競爭的日益加劇，土地資源的稀缺性等原因，土地儲藏變得尤為重要，已成為大型開發(fā)企業(yè)新的競爭點。本工程兼有普通中高檔住宅的特點，能在收益性與變現(xiàn)性之間到達較好的平衡，將成為同人華塑公司新的利潤來源，能為地產(chǎn)公司進一步隨城市擴張而

5、開展打下良好的根底。2、 工程的社會效益與環(huán)境效益1） 利用航空港地區(qū)的外部環(huán)境，開發(fā)具有高檔次住宅工程有助于創(chuàng)立同人華塑公司在成都的品牌形象。2） 航空港地區(qū)雖然有一些工程開發(fā)，但整體檔次不高，我公司的進駐必將為該地區(qū)帶來新的活力，帶動周邊開展，為航空港的建設作出奉獻，表達我公司的實力。第二章 工程概述一、 宗地區(qū)位及其用地1、 工程區(qū)位宗地位于成都市西南部航空港開發(fā)區(qū)內(nèi)，距市中心15公里左右。1993年該區(qū)域經(jīng)四川省人民政府批準為省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。該開發(fā)區(qū)于成都外南機場路雙流段，西起西南最大的航空港成都雙流國際機場，東與成都市區(qū)接壤，東西長45千米,南北寬4千米，規(guī)劃面積13平方千米，起步區(qū)

6、4平方千米。開發(fā)區(qū)以第三產(chǎn)業(yè)為主，帶動第一、第二產(chǎn)業(yè)，主要以商貿(mào)、餐飲、金融、房地產(chǎn)、科研、教育、電子、醫(yī)藥、機械、精細化工、高新農(nóng)業(yè)等行業(yè)為主。宗地呈規(guī)整長方形，南至棠湖路，北至機場路，東至溫州房產(chǎn)商開發(fā)地塊，西至錦華藥廠 2、 工程用地土地為出讓性質，與航空港管委會簽訂的土地出讓面積約為80畝最終以市土地局核定的土地出讓面積為準，為工業(yè)用地。2004年底，該區(qū)域改變規(guī)劃性質，改為開發(fā)用地。二、 宗地現(xiàn)狀1、 四周范圍南至棠湖路，北至機場路，東至溫州房產(chǎn)商開發(fā)地塊，西至錦華藥廠 2、 地勢狀況根本為農(nóng)田，中間有一段為苗圃現(xiàn)出租給農(nóng)戶。整個地塊地形平整，無明顯的水渠、溝壑及池塘。3、 地上物現(xiàn)

7、狀宗地北側有一幢建成的帶裙房的8層商務樓，外立面完整；三、 工程周邊的社區(qū)配套教育系統(tǒng)附近教育系統(tǒng)興旺，大學包括工程西側約1公里處的信息工程學院雙流校區(qū)、工程西側0.5公里處的四川師范大學創(chuàng)新學院、工程西南側約1公里的西南民族大學雙流校區(qū)、工程南面2公里的四川大學雙流校區(qū)。另還包括工程西面距工程0.8公里四川藝術學校，工程西南側約0.5公里的棠湖中學外語學校含小學。名稱規(guī)模信息工程學院占地800余畝，現(xiàn)有大學四個年紀學生1萬余人教師800余人。西南民族大學占地1200余畝，現(xiàn)有學生9000余人教師1000余人四川師范大學創(chuàng)業(yè)學院學校規(guī)模小，只有學生2500人左右教師100余人四川大學占地300

8、0余畝，現(xiàn)有學生1.6萬人，教師近2000人四川藝術學校學校規(guī)模小，學校現(xiàn)有學生1000余人教師100余人棠湖中學外語學校同類中學中較大，學校現(xiàn)有學生3000余人教師300余人醫(yī)療保健成都到雙流沿線包括位于人民南路的腫瘤醫(yī)院，雙流縣人民醫(yī)院等。位于公司工程附近的醫(yī)院有2家，一是臺雙醫(yī)院，另一家是四川省司法武警總醫(yī)院。名稱規(guī)模四川省司法武警總醫(yī)院機場路近都段16號二甲醫(yī)院二乙收費標準。門科齊全，一般手術、普通病癥均可治療，病床200余張。主要為監(jiān)獄人員效勞，也對外。醫(yī)院職工100余人，尚有200余人未從原位于溫江的醫(yī)院搬遷過來，3年內(nèi)搬完。臺雙醫(yī)院機場路與文昌路交界口臺灣人投資，無等級，只能治療

9、一般病種。目前有20余人購物商場該地區(qū)無大型購物商場，主要以沿街的一些小商鋪為主，及為數(shù)不多的一些中小超市，且離工程所在地均未超過2000米。名稱規(guī)?；セ莩幸粋€店面一般生活及日用品，約80M2距本公司樓盤1500米左右互利超市一般生活及日用品，約80M2距本公司樓盤500米左右家家福連鎖超市小型超市，約60M2，距本公司樓盤約1000米華億連鎖超市小型超市，約50M2，距本公司樓盤約1000米紅鷹超市小賣部，約20M2，距本公司樓盤約1800米處郵政電信名稱地點成都市郵政局及郵政儲運公司黃河中路二段離機場路約1000米處，離我公司樓盤約2000米成都市電信局雙流分局航空港分理處機場路黃河北路

10、口左惻100米處公共交通直接性的公共交通車輛只有兩路303與303A，屬于郊縣車輛，月票無效。線路名稱起始地點價格303A路五桂橋雙流機場全程2元303民航專線民航售票點雙流機場全程3元601路紅牌樓雙流機場全程2元娛樂休閑機場路沿線休閑娛樂場所非常多，酒吧、餐廳、休閑俱樂部、農(nóng)家樂等一應俱全。名稱規(guī)模特色天天漁港茶樓大型餐飲娛樂場所，含火鍋、中餐及休閑場所鮑翅燕、婚宴碧家苑中型農(nóng)家樂場所，含會議、餐飲、休閑、住宿休閑棋牌、會議楠木路俱樂部小型休閑場所兩層樓，一層為一個大廳棋牌、茶樓雙星俱樂部小型休閑場所一層樓，茶、水等棋牌、茶樓馮家酒樓、茶廳小型餐飲及休閑場所兩層，一層為飲食，二層為棋牌茶樓

11、餐飲、茶樓成都郵區(qū)中心局培訓中心小型餐飲、娛樂場所烤全羊成都市華圣生態(tài)博覽苑大型休閑度假場所占地130畝，含會議、住宿、餐飲、棋牌、KTV、游泳、垂釣等托老院；綠化率70%；大型綠化廣場；大、小會議室；KTV大廳；40多個住宿房間；16個棋牌包間；可組織室外晚會大衛(wèi)營大型餐飲休閑場所以有水休閑為主，餐飲為3002000元/桌，住宿150350，共46間，另設火鍋有水休閑主要是桑拿、溫泉浴、按摩、游泳；其余娛樂有KTV、棋牌四、 大市政配套1、 道路狀況1） 現(xiàn)狀：規(guī)劃區(qū)對外交能順暢，區(qū)內(nèi)有數(shù)條成都市放射和環(huán)狀骨架道路通過，具體為 成雅高速公路-至成都與雅安方向的快速通首，規(guī)劃區(qū)內(nèi)雙華路與之立交

12、，另有一處便道與之相接。 外環(huán)路-成都市中心城的繞城高速公路，規(guī)劃區(qū)與之沒有相接。 機場高速公路-連接雙流機場與成都市區(qū)的快速通道，規(guī)劃區(qū)與之沒有相接。 大件路-至德陽與新津方向的大件運輸公路，三環(huán)路建成后須繞道行駛，目前是規(guī)劃區(qū)南北向的主要出入通道 雙華路-至東升與華陽方向的通道，目前是規(guī)劃區(qū)東西向的主要出入通道 黃勝路-至黃龍溪與勝利方向的通道，目前是規(guī)劃區(qū)南側主要的南北向通道2） 規(guī)劃：規(guī)劃區(qū)內(nèi)已根本形成方塊網(wǎng)狀的道路骨架，具體為 長城路-規(guī)劃區(qū)北至武侯區(qū)簇橋，南接雙華路的南北向干道。 黃河路-規(guī)劃區(qū)南北向干道 川大路-規(guī)劃區(qū)東西向干道 機場路-規(guī)劃區(qū)東西向干道，目前承當大量過境交通 棠

13、湖路-規(guī)劃區(qū)東西向干道，并為規(guī)劃區(qū)至東升的迎賓大道2、 供水狀況1現(xiàn)狀：已接到紅線外2規(guī)劃：3、 排水狀況1） 現(xiàn)狀：已接到紅線外2） 規(guī)劃4、 電力狀況1現(xiàn)狀：已接到紅線外2規(guī)劃：控規(guī)中已有110千伏變電站，位于小區(qū)以南處。5、 通訊狀況1） 現(xiàn)狀：已接到紅線外2） 規(guī)劃6、 燃氣狀況1） 現(xiàn)狀：已接到紅線外2） 規(guī)劃第三章 市場分析一、 宏觀市場分析成都自古有“天府之國的美譽，以其得天獨厚的地理環(huán)境及強大的商業(yè)消費能力歷來為西南重鎮(zhèn)。2003年10月起，成都房地產(chǎn)市場開始呈現(xiàn)強勁上揚的態(tài)勢，除了得益于國家宏觀政策和房改的雙重拉動、西部大開發(fā)的“助推和“牽引外，也離不開成都市民對改善生活的強

14、烈愿望和對多樣化住宅的不斷追求。 除萬科地產(chǎn)、中國海外等早先投資企業(yè)外，近期隨著上海綠地、和記黃埔等知名企業(yè)的陸續(xù)搶灘進駐，將極大地推動當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的開展，同時必將為成都地產(chǎn)的產(chǎn)品力水平和營銷模式注入新的活力。 種種跡象說明，成都地產(chǎn)市場將成為繼上海、北京、杭州之后備受關注的重點投資區(qū)域之一。1） 供量分析2003年至今，成都房地產(chǎn)市場持續(xù)保持供銷兩旺的勢頭。2004年上半年，新開工房屋面積536.22萬平方米，其中1-6月成都市新開樓盤57個，供給面積到達346.709萬方。2） 不同區(qū)域供量比擬與去年相比，2004年上半年郊區(qū)供給總量激增；市中心由于土地限制的問題，供給量與去年同期相比下

15、降了42.88。3） 總體銷售情況2003年市區(qū)商品房銷售面積741.33萬平米，同比增長21.90%；成交金額249.01億元，同比增長39.57%；其中住宅成交面積632.04萬平米,同比增長20.66%,成交金額184.87億元,同比增長36.68%。2004年1-9月市區(qū)商品房銷售面積616.68萬平米，同比增長24.47%；成交金額224.63億元，同比增長38.15%；其中住宅成交面積517.99萬平米,同比增長20.82%,成交金額163.53億元,同比增長34.35%。全市的商品房供給和需求量較前幾年明顯增長，有跡象說明，今后成都房地產(chǎn)市場總體將呈現(xiàn)出供銷兩旺，產(chǎn)品升級的態(tài)勢。

16、4） 總體均價上漲2004年新開盤房價和去年同期相比，上漲了7.95。房價的上漲，一方面因為本錢包括土地價格、建筑材料、運輸費用等的上漲，另一方面是由于成都市購房旺盛的需求，這兩方面促使了成都房價的快速上漲。5） 新盤價格供給走勢2004年上半年住宅新盤供給價格在保持上漲趨勢的同時有小幅波動。除受總體房價上漲趨勢影響之外，供給物業(yè)的品質和供給區(qū)域對總體均價也有較大影響。6） 價格區(qū)域走勢市中心價格漲幅放緩；城南新盤供給單價超過市中心，成為單價最高的區(qū)域；城東、城北價格上漲幅度最大；郊區(qū)住宅由于越來越到市場的歡送，房價也出現(xiàn)了比擬明顯的上漲，漲幅為16.09。7） 未來需求量激增拆遷戶需求巨大，

17、明后兩年拆遷戶預計需求500萬平米。從1998年-2003年，合計共拆遷384.56萬平方米，共拆遷82059戶，安置總面積達403.2萬平方米。成都市市區(qū)從2003年開始的三年拆遷目標是410萬平方米，今后兩年平均每年有130萬平方米需要拆遷。根據(jù)對5個不同類型拆遷工程的調(diào)研，拆遷住房面積與安置拆遷戶的住房面積的大致比例為1:2.39，最高達1:3.85，最低為1:1.97。動拆遷將使市民對各類物業(yè)的需求急速上升，為成都樓市帶來新一輪需求高潮。8市郊樓盤檔次上升一如往年，80-100m2、12-20萬元、單價在2000元/平方米的產(chǎn)品仍然占據(jù)市郊樓盤需求主流地位。同時，100 m2、30萬元

18、以上、單價在3000元/的需求呈增長趨勢，改善型需求增長的態(tài)勢更趨明顯。形成上述轉變的原因：隨著成片危陋平房改造的根本完成，以前購置小戶型商品房和危改房的家庭開始進入改善期，從而帶動了中、高檔商品住宅的消費；而且，隨著土地出讓價格的增加，建筑材料的更新，住房的本錢也會增加，相應提供給消費者的住宅附加值也會增加，將促動市場逐漸轉向改善型的中高檔產(chǎn)品空間，強勢的市民階層在發(fā)育成熟，相對富裕的中產(chǎn)之家將構成購房主力，將掀起新的消費浪潮。二、 區(qū)域規(guī)劃狀況1、道路交通現(xiàn)狀 1） 對外交通現(xiàn)狀 規(guī)劃區(qū)對外交通順暢，區(qū)內(nèi)有數(shù)條成都市放射和環(huán)狀骨架道路通過，具體為 成雅高速公路-至成都與雅安方向的快速通首，

19、規(guī)劃區(qū)內(nèi)雙華路與之立交，另有一處便道與之相接。 外環(huán)路-成都市中心城的繞城高速公路，規(guī)劃區(qū)與之沒有相接。 機場高速公路-連接雙流機場與成都市區(qū)的快速通道，規(guī)劃區(qū)與之沒有相接。大件路-至德陽與新津方向的大件運輸公路，三環(huán)路建成后須繞道行駛，目前是規(guī)劃區(qū)南北向的主要出入通道 雙華路-至東升與華陽方向的通道，目前是規(guī)劃區(qū)東西向的主要出入通道 黃勝路-至黃龍溪與勝利方向的通道，目前是規(guī)劃區(qū)南側主要的南北向通道 2） 區(qū)內(nèi)交通現(xiàn)狀 規(guī)劃區(qū)內(nèi)已根本形成方塊網(wǎng)狀的道路骨架，具體為 長城路-規(guī)劃區(qū)北至武侯區(qū)簇橋，南接雙華路的南北向干道。 黃河路-規(guī)劃區(qū)南北向干道 川大路-規(guī)劃區(qū)東西向干道 機場路-規(guī)劃區(qū)東西向

20、干道，目前承當大量過境交通 棠湖路-規(guī)劃區(qū)東西向干道，并為規(guī)劃區(qū)至東升的迎賓大道 3規(guī)劃區(qū)還有川齒路，雙中路，學府路等主要道路 2、用地布局現(xiàn)狀 1西南航空港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的現(xiàn)狀主要沿機場路，棠湖路，大件路及長城路兩側分布，文星，白家的現(xiàn)狀主要沿雙中路分布。用地性質包括居住，工業(yè)，教育，科研，旅館，餐館等。 2布局現(xiàn)狀結構不清晰，用地多為企業(yè)自己挑選，未從開發(fā)區(qū)整體考慮，居住與工業(yè)等性質差異較大的工程交叉布局現(xiàn)象突出 3產(chǎn)業(yè)用地未能集中設置形成園區(qū)，企業(yè)自成體系，開發(fā)區(qū)的規(guī)模優(yōu)勢未能充分發(fā)揮 4機場高速公路橫穿規(guī)劃區(qū)，布局現(xiàn)狀未從整體考慮規(guī)劃區(qū)作為成都市門戶的景觀要素，在建筑序列，綠化種植等方面發(fā)

21、現(xiàn)不出良好形象 3、根底設施現(xiàn)狀 規(guī)劃區(qū)已建設有一些根底設施，如航空港自來水廠，航空港配氣站，郵政端局，牧馬山110KV變電站 4、產(chǎn)業(yè)開展現(xiàn)狀 1西南航空港經(jīng)濟開發(fā)建區(qū)十年來，共引進投資單位216家，其中三資企業(yè)34家，協(xié)議引進資金89.6億元，其中外資9650萬美元。區(qū)內(nèi)稅收上百萬以上的企業(yè)共21家，其中上千萬的有8家。年銷售500萬元以的規(guī)模企業(yè)已達32家，占雙流縣規(guī)模企業(yè)的四分之一。2002年國內(nèi)生產(chǎn)總值達19.1億元，占雙流縣2002年國內(nèi)生產(chǎn)總值128.6億元的15.3%，實現(xiàn)利稅2.47億元，其中第二產(chǎn)業(yè)利稅2.33億元，第三產(chǎn)業(yè)利稅1。34億元。 2已形成以成都會神科技制藥廠等

22、為代表的生物制藥產(chǎn)業(yè)，以美國獨資KTM球閥制造公司等為代表的機械制造業(yè)，以成都電纜雙流熱縮制品食品加工產(chǎn)業(yè)等四個支柱產(chǎn)業(yè)為主體的產(chǎn)業(yè)區(qū) 2002年開發(fā)區(qū)支柱產(chǎn)業(yè)值所占比重 生物制藥47938萬元24.3% 機械制造12605萬元6.4% 電子信息25732萬元13.1% 食品加工94458萬元47.9% 其它16267萬元8.3% 3已形成以核工業(yè)部西南物理院，西南化工研究院，中科院成都分院高技術產(chǎn)業(yè)基地及四川大學等為代表的教育科研設計園區(qū)。 4已形成大衛(wèi)營國際俱樂部，天鵝賓館及希望家園國際酒店等為代表的賓館效勞業(yè)。三、區(qū)域市場狀況本區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)起步較早，96、97年有大批的開發(fā)商在機場路沿

23、線進行地產(chǎn)開發(fā)，均為檔次很高的別墅工程，由于機場高架的建設，整個區(qū)域的樓盤幾乎全部死掉，2003年，本區(qū)域地產(chǎn)再次升溫。本區(qū)域樓盤整體開發(fā)水平很低，多數(shù)為中低檔次的經(jīng)濟適用房，與航空港開發(fā)區(qū)的快速開展極不協(xié)調(diào)，僅四川大學、西南民族學院、信息工程學院等幾家院校就有數(shù)十萬的購房需求。從幾個已經(jīng)開發(fā)的樓盤調(diào)查情況即可看出，二期價格已經(jīng)上漲至2600以上，并在05年將還有上漲的趨勢。樓盤名稱學府嘉園學府新城學府潤園溫歌華花園翰林南城規(guī)模占地120畝；建筑面積128978平方米總占地面積16畝，總建筑面積1.7萬平米，綠化率40。戶數(shù)126戶，車位36個?？傉嫉孛娣e30266平方米，總建筑面積56600

24、萬平米，綠化率32?？傉嫉孛娣e113587平方米總建筑面積15萬平米，戶數(shù)1100戶，綠化率46。5%主流戶型戶型區(qū)間為80200 主流戶型120三房兩廳戶型區(qū)間為40130 主流戶型118三房兩廳戶型區(qū)間為40150 主流戶型120三房兩廳戶型區(qū)間80240主流戶型三房兩廳物業(yè)形態(tài)6躍7多層 沿街商鋪6躍8多層 沿街商鋪6躍9多層 沿街商鋪小高層、多層、沿街商鋪6躍7多層 沿街商鋪配套當街為商業(yè)街，工程內(nèi)有水池、亭閣等，屬低檔樓盤小區(qū)內(nèi)無環(huán)境，依靠附近商業(yè)街配套，屬低檔樓盤綠色走廊、商業(yè)步行街、休閑廣場，屬低檔樓盤入口會所、中心會所、星級酒店價格起價1100元，最高價2700元，均價2300

25、元起價1460元，最高價1980元，均價1860元起價1350元，均價1500元二期起價2000元起價2500元起價2400元1、 區(qū)域住宅市場四、目標市場定位及產(chǎn)品定位一市場時機分析。 由于本工程區(qū)位接近城南市場，周邊樓盤缺乏競爭能力，周邊高校及高新企業(yè)及成都的巨大市場需求，故建議航空港工程在中高檔市場尋找開發(fā)時機。1、中高檔3000元/平方米以上市場時機分析：優(yōu)勢： 選擇中高檔住宅切入市場，將有利于進一步提升公司形象，打響品牌，為今后多工程操作打下良好根底。 周邊林立的大專院校為中高檔工程奠定了根底。 宗地所在區(qū)域的高爾夫練習場規(guī)劃，充分配合宗地開發(fā)中高檔次產(chǎn)品。劣勢： 周邊缺乏生活、效勞

26、性配套設施。 現(xiàn)狀公共交通不夠興旺、完善。時機點： 該檔次產(chǎn)品供需狀況良好，未處于競爭劇烈區(qū)間，競爭壓力相對較小。 該細分市場的現(xiàn)狀開發(fā)無論是在產(chǎn)品創(chuàng)新，還是概念創(chuàng)新上根本處于滯后的狀況，具備很大的創(chuàng)新跳躍空間。 高端產(chǎn)品的滯后開發(fā)，真正與價格相匹配的產(chǎn)品幾乎沒有，致使該細分市場的目標客戶群未得以充分挖掘，故該細分市場具備刺激該客戶群體興奮點、引導該群體新的消費觀念的空間。 目前中高檔次產(chǎn)品的開發(fā)水準較低，其中存量房中不乏競爭力極差的多年積壓產(chǎn)品，更減低了該細分市場的可競爭性。 中高端產(chǎn)品的目標客戶層對根底生活需求相對最低，而對享受性配套設施更感興趣，這有利于淡化區(qū)域生活配套缺乏的現(xiàn)狀，減輕工

27、程配套壓力。威脅點： 該區(qū)域內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)急劇升溫，今年將會有更多的地產(chǎn)商投資到這個區(qū)域，能否迅速開發(fā)將是關系到本工程成敗的關鍵。綜合分析： 該工程可開發(fā)用地偏小，更適合作精品工程。同時，該細分市場的競爭壓力小，創(chuàng)新空間更大據(jù)調(diào)查方案上市的其他工程在增強產(chǎn)品競爭力上并無新的突破和創(chuàng)新，更具備跳躍出現(xiàn)有市場狀況的條件。宗地所在區(qū)域現(xiàn)狀生活配套缺乏，而開發(fā)高端產(chǎn)品，吸引購置第二、甚至第三次以上置業(yè)的人群，將減輕工程配套和改善公共交通的壓力。建議：重點介入該細分市場。產(chǎn)品開發(fā)建議：景觀式電梯公寓11層電梯公寓主力開發(fā)80-120平方米，20%圍和式低密度多層公寓產(chǎn)品價格建議：工程均價2700元/平方米。

28、2、中高檔25004000元/平方米以上市場時機分析：優(yōu)勢： 產(chǎn)品成交周期相對較短，成交速度相對較快。 有利于地產(chǎn)公司發(fā)揮中高檔產(chǎn)品的經(jīng)驗優(yōu)勢。劣勢： 宗地周邊缺乏生活、效勞性配套設施。 宗地現(xiàn)狀公共交通不夠興旺、完善。該細分層客戶對上述條件要求更為關注。時機點： 該細分市場產(chǎn)品單一、缺乏引領市場的差異性產(chǎn)品供給，存在創(chuàng)新開發(fā)的空間。 該細分市場在工程規(guī)劃、環(huán)境設計、產(chǎn)品配置等方面，存在缺乏和偏差，給本案跳躍出區(qū)域市場留下較大空間。威脅點： 該檔次客戶群體的被挖掘相對高檔市場更為充分，在該檔次的客戶群體的競爭上更為劇烈，深度的挖掘不甚樂觀。 因為價格本錢的限制，該檔次產(chǎn)品的創(chuàng)新、環(huán)境全新規(guī)劃的

29、成功性上存在一定難度和風險。綜合分析：進入該細分市場，將產(chǎn)生如下狀況：1、 該檔次產(chǎn)品的創(chuàng)新設計，根本限制4層產(chǎn)品，如目前比擬成功的產(chǎn)品代表-情景花園類產(chǎn)品，該產(chǎn)品與目前市場產(chǎn)品拉開檔次不大，不具備跳躍出區(qū)域市場競爭的絕對優(yōu)勢。2、 需要在產(chǎn)品配置、環(huán)境上加大投入，最終將提高本錢，但最終將受到售價的限制，又將在某種程度上影響上述配套的到位，削弱產(chǎn)品競爭優(yōu)勢和產(chǎn)品的升值空間。同時，該檔次消費群體購置住宅的需求多為常住或居住使用時間較長的客戶，故對生活配置和公共交通配置都要求都較高，必將要求工程增大此方面投入，最終將影響產(chǎn)品售價和公司的利潤獲取。建議：不將該細分市場作為主力市場介入。二區(qū)域市場目標

30、客層研究。1、 各檔次產(chǎn)品目標客層特征及輻射商圈范圍據(jù)市場經(jīng)驗分析，在本區(qū)域內(nèi)的客戶消費心理依據(jù)購房接受價位根本分為以下四類，產(chǎn)品的開發(fā)要適度考慮該因素。（1） 購置30萬元以下產(chǎn)品的客群心理特征：根本屬于根底改善型或小戶型改善型客群，經(jīng)濟實力限制了購房需求往往不能得到全方位的滿足，而是相對有所取舍。如追求住宅面積的改善，那么必須在區(qū)位、配置等方面有所犧牲，如最求產(chǎn)品品質，那么必須在產(chǎn)品面積、區(qū)位上減少兼顧。（2） 購置30-40萬元以下產(chǎn)品的客群心理特征： 隨著總貨款的提升，此類人群對住宅的需求兼顧面較廣，對住宅品質、環(huán)境、地點、規(guī)模等方面要求較高。但此類客戶根本屬于理智性消費，更為注重可視

31、的價值細節(jié)，對產(chǎn)品的性能價格比更為敏感，對超前時尚的東西追求欲不強。 （3） 購置40-60萬元以上產(chǎn)品的客群心理：此類根本客戶屬于個性類改善型需求客戶。因總貨值在40萬元以上的產(chǎn)品根本屬于本市市場高端類產(chǎn)品，且該類產(chǎn)品的定位多已升華至生態(tài)大環(huán)境、大型居住區(qū)層次的配置，并側重進行某種生活方式和理念的引導性宣傳，給客戶以跳躍感和彰顯身份的空間，滿足此類經(jīng)濟富足的客戶個性化需求。三本案目標人群描述： 本案產(chǎn)品定位為中高檔產(chǎn)品均價2600元/平方米，產(chǎn)品總貨值將集中在25-50萬元之間。結合上述各檔次客戶群體消費心理特征，本案目標人群根本屬于個性類、有雄厚經(jīng)濟勢力、有享受生活意識需求的客戶群體。具體

32、描述如下：n 區(qū)域來源：全市、及其他外地地區(qū)與本市有經(jīng)營業(yè)務關系的外地人群。n 行業(yè)特點：本市大型企業(yè)中高層管理人員，開發(fā)區(qū)高新企業(yè)管理人員、大學老師。n 人群特征：年齡較集中在35-48歲之間的有車族，見識較廣，消費意識積極、思想超前，更容易接受近郊的住宅。n 產(chǎn)品力的偏好：注重產(chǎn)品功能區(qū)的人性化設計；注重私有空間的設計；注重產(chǎn)品的入戶方式、感覺； 注重產(chǎn)品結合能滿足享受生活需求的配置。n 主要的關注點、訴求點：注重小區(qū)內(nèi)提供的整體高素質氣氛；高檔次的物業(yè)管理；幽雅的景觀環(huán)境；舒適的享受性娛樂配套等。 第四章 規(guī)劃設計分析一、初步設計規(guī)劃思路1、 規(guī)劃設計概念本案在設計之初就將“以至高的空間

33、，環(huán)境設計，改變平淡無奇的生活精神發(fā)揮至善，將“人與自然的和諧相融表現(xiàn)得淋漓盡致，將打造“與世界同步生活的舒適怡靜勾絡清晰，昭示生活的樸實真境，昭示21世紀的趨勢生活作為設計理念。在規(guī)劃中充分利用風景區(qū)的景觀資源和宗地的良好生態(tài)自然條件，對土地價值進行深入分析。結合地塊的限高條件和產(chǎn)品市場導入節(jié)奏，合理布局不同類型產(chǎn)品。結合宗地規(guī)劃道路的情況和產(chǎn)品對道路系統(tǒng)的需求特點，構架簡單，高效的路網(wǎng)系統(tǒng)?？煽紤]每個管理單元分別獨立向城市道路開口，限制車輛穿行，同時借景觀系統(tǒng)形成便捷、通暢的步行系統(tǒng)，保證工程整體形象的統(tǒng)一和連續(xù)?？紤]低層產(chǎn)品占地的特點，設置100-150戶的管理單元，結合風景區(qū)周邊中小型

34、居住小區(qū)的特點，合理劃分管理單元，形成單級并列式的小社區(qū)管理單元模式，區(qū)別于大、中工程兩級包容式、開放式的大社區(qū)管理單元模式。針對工程周邊配套條件不成熟的現(xiàn)狀和規(guī)劃條件對公建用地的要求，建立既效勞自身同時又面向區(qū)域的開放的公建配套商業(yè)形態(tài)，結合本案高檔產(chǎn)品客戶的特點，將社區(qū)中心和業(yè)主會所與之相結合，合理控制非營業(yè)性配套的投入?？紤]到本案土地本錢的實際情況，協(xié)調(diào)低層產(chǎn)品與土地開發(fā)強度的矛盾，采取低層高密度的開發(fā)方式。規(guī)劃結構根本單元的設計中，控制道路用地，加大私有綠化空間。借鑒國外Townhouse的特點，以路邊式宅旁停車代替小院停車，徹底解決車道及停車小院對樓間距的影響。對建筑體型及立面的設計

35、，強調(diào)風景區(qū)居住建筑的活潑特點及時代感。2、 景觀設計理念創(chuàng)造一個優(yōu)美的居住環(huán)境的同時，為業(yè)主提供一個更廣闊的戶外活動空間、鄰里交往的場所。與社區(qū)配套設施結合，滿足各種年齡層的人們的需求，為他們提供一個可以欣賞、娛樂、運動、休閑的外部環(huán)境。二、戶型設計1、 圍和式低密度多層公寓6+1層設計布局合理，充分考慮客廳與主臥室的景觀均好性，每個房間均可以直接采光，大面積的景觀陽臺能讓您完全融入自然。2、 空中情景洋房11層在滿足現(xiàn)代高品質生活功能需求的同時，尋求空間幾何形體的變化，異形空中花園是本戶型最大的特點。間間采光、風行自由更是電梯公寓難得的巧思。在臨波小筑，流水是自然的，幸福是你的。二、 主要

36、產(chǎn)品類型產(chǎn)品名稱占可建設用地的比例單項容積率參考值總建筑面積平米主力戶型面積平米圍合式低密度多層公寓6+1層65%9077120空中情景洋房11層35%2723190-110三、 節(jié)能及環(huán)保型建筑材料的運用在滿足對市場價格足夠支持的前提下，合理控制建安本錢及部品配置，采用框架結構形成，外保溫設計到達國家二步節(jié)能標準，毛坯房的交工標準。針對主戶門、窗、等交工部品的情況合理的安排資金投入和建材控制。第五章 工程開發(fā)方案一、工程工程進度一期一期開工面積：45000m2二期開工面積：45773m2合 計：90773m2時間05年7月05年10月06年2月06年5月06年8月07年2月工程進度一期開工一

37、期結構封頂二期開工二期結構封頂一期交房二期交房二、銷售進度表多層公寓售價：2600元/m2電梯公寓售價：2800元/m2銷售均價一期比例二期比例合計2005年12月268820%0%2688.00 2006年1月268820%0%2688.00 2006年2月268810%0%1344.00 2006年3月268810%0%1344.00 2006年4月26885%0%672.00 2006年5月26885%0%672.00 2006年6月268810%0%1344.00 2006年7月268810%20%4130.58 2006年8月26885%20%3458.58 2006年9月26880%10%1393.29 2006年10月26880%5%696.64 2006年11月26885%5%1368.64 2006年12月26880%15%2089.93 2007年1月26880%10%1393.29 2007年2月268