新華ZCPG第2章1

1、1 1第二章第二章 資產(chǎn)評估的程序與基本方法資產(chǎn)評估的程序與基本方法 第一節(jié)第一節(jié) 資產(chǎn)評估的程序資產(chǎn)評估的程序 第二節(jié)第二節(jié) 成本法成本法 第三節(jié)第三節(jié) 市場市場法法 第四節(jié)第四節(jié) 收益法收益法 2 根據(jù)各工作步驟的重要性，資產(chǎn)評估程序通常包括以下主要環(huán)節(jié)： 第一，第一，接受資產(chǎn)評估委托，明確相關(guān)事項； 第二，第二，簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書；第一節(jié)第一節(jié) 資產(chǎn)評估的程序資產(chǎn)評估的程序3 第三，第三，編制資產(chǎn)評估作業(yè)計劃； 第四，第四，資產(chǎn)勘察； 第五，第五，搜集資產(chǎn)評估資料； 第六，第六，評定估算； 第七，第七，編制和提交資產(chǎn)評估報告書； 第八，第八，資產(chǎn)評估工作檔案歸檔。 4 4第二節(jié)第二節(jié)

2、 成本法成本法 一、成本法的基本原理一、成本法的基本原理 (一)成本法的評估思路成本法的評估思路P22 P22 成本法也稱重置成本法，是指按現(xiàn)時條件下成本法也稱重置成本法，是指按現(xiàn)時條件下重新購置或重新購置或建造建造一個全新狀態(tài)的被評估資產(chǎn)所需的全部成本，減去一個全新狀態(tài)的被評估資產(chǎn)所需的全部成本，減去被評估資產(chǎn)已經(jīng)發(fā)生的被評估資產(chǎn)已經(jīng)發(fā)生的實體性損耗、功能性損耗和經(jīng)濟實體性損耗、功能性損耗和經(jīng)濟性損耗性損耗后，得到的差額作為被評估資產(chǎn)評估值的一種資后，得到的差額作為被評估資產(chǎn)評估值的一種資產(chǎn)評估方法。產(chǎn)評估方法。注意：損耗不同于會計的折舊注意：損耗不同于會計的折舊 5 5公式：P23被評估資

3、產(chǎn)評估值=重置成本-實體性損耗-功能性損耗-經(jīng)濟性損耗 被評估資產(chǎn)評估值=重置成本綜合成新率 6 6( (二二) )成本法的理論基礎(chǔ)成本法的理論基礎(chǔ) 生產(chǎn)費用價值論：生產(chǎn)費用價值論： 資產(chǎn)的價值取決于資產(chǎn)的成本。資產(chǎn)的成本越高，相應(yīng)的資產(chǎn)的價值越大。 7 7( (三三) )運用成本法應(yīng)注意的問題運用成本法應(yīng)注意的問題 1 1、應(yīng)注意歷史資料的真實性、可、應(yīng)注意歷史資料的真實性、可比性比性8 82 2、形成資產(chǎn)價值的成本耗費是、形成資產(chǎn)價值的成本耗費是必要的必要的成本耗費必須是有效的，平均的，成本耗費必須是有效的，平均的，不能是無效的，個別的。不能是無效的，個別的。9 9 3 3、被評估資產(chǎn)處于

4、繼續(xù)使用狀態(tài)、被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)1010二、成本法各項指標的計算二、成本法各項指標的計算 （一）重置成本的分類及其計量（一）重置成本的分類及其計量P22-23P22-23 重置成本一般可以分為重置成本一般可以分為復(fù)原重置成本復(fù)原重置成本和和更新重置成本更新重置成本。 1111 思考：關(guān)于復(fù)原重置成本和更新思考：關(guān)于復(fù)原重置成本和更新重置成本的選擇？重置成本的選擇？ 1212 重置成本的計量方法重置成本的計量方法：P23-25 1. 1. 重置核算法重置核算法 2 2功能價值法功能價值法 3 3物價指數(shù)法物價指數(shù)法 4 4統(tǒng)計分析法統(tǒng)計分析法13131.1.重置核算法重置核算法P24P2

5、4 它是利用成本核算的原理，根據(jù)重新取得資產(chǎn)所需的費用項目，逐項計算然后累加得到資產(chǎn)的重置成本。其重置成本分為直接成本和間接成本其重置成本分為直接成本和間接成本 直接成本直接成本是指直接可以構(gòu)成資產(chǎn)成本支出的部分。間接成本間接成本是指為建造、購買資產(chǎn)而發(fā)生的管理費。14 （1）、購買型：）、購買型： （2）、自建型）、自建型要考慮建造方要考慮建造方的合理收益的合理收益1515【例例】某企業(yè)某企業(yè)5 5年前購置一臺設(shè)備，原購買價為年前購置一臺設(shè)備，原購買價為200000200000元，運雜費元，運雜費15001500元，直接安裝費元，直接安裝費12001200元（其元（其中，原材料費中，原材料費

6、700700元，人員工資元，人員工資500500元），據(jù)統(tǒng)計分元），據(jù)統(tǒng)計分析，這臺設(shè)備的間接成本為人工成本的析，這臺設(shè)備的間接成本為人工成本的0.850.85倍。評倍。評估時，經(jīng)市場調(diào)查，該設(shè)備的現(xiàn)行買價為估時，經(jīng)市場調(diào)查，該設(shè)備的現(xiàn)行買價為230000230000元，元，運雜費為運雜費為24002400元，直接安裝費元，直接安裝費18001800元（其中，原材元（其中，原材料費料費10001000元，人員工資元，人員工資800800元），間接成本為直接元），間接成本為直接成本的成本的9%9%。請計算這臺設(shè)備的重置成本請計算這臺設(shè)備的重置成本。重置成本重置成本= =（23000+2400+1

7、80023000+2400+1800）+ +（23000+2400+180023000+2400+1800）9%9% = 255278 = 255278（元）（元）16162.2.功能價值法功能價值法P25P25 若無法獲得處于全新狀態(tài)的被評估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價，通過調(diào)整參照物與被評估資產(chǎn)之間的功能差異來獲得被評估資產(chǎn)的重置成本。 按照資產(chǎn)的成本（價值）與功能之間的函數(shù)按照資產(chǎn)的成本（價值）與功能之間的函數(shù)關(guān)系有兩種表現(xiàn)：關(guān)系有兩種表現(xiàn)：生產(chǎn)能力比例法和規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法。生產(chǎn)能力比例法和規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法。該方法計算的一般是更新重置成本該方法計算的一般是更新重置成本。1717資產(chǎn)的成本與功能成線

8、性關(guān)系資產(chǎn)的成本與功能成線性關(guān)系 例：某重置全新的一臺機器設(shè)備價格5萬元，年產(chǎn)量為5000件?，F(xiàn)知被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量為4000件，由此可以確定其重置成本:（元）被評估資產(chǎn)重置成本4000050000500040001818規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法P25 資產(chǎn)生產(chǎn)能力和成本之間只成同方向變化，而不是等比例變化，他們之間呈指數(shù)變化。 我國到目前為止尚未有統(tǒng)一的經(jīng)驗數(shù)據(jù)，評估過程中要謹慎使用這種方法。1919 規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)通常是一個規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)通常是一個經(jīng)驗數(shù)據(jù)，在美國，這個經(jīng)驗數(shù)經(jīng)驗數(shù)據(jù)，在美國，這個經(jīng)驗數(shù)據(jù)一般在據(jù)一般在0.4-10.4-1之間，我國到目前之間，我國到目前為止尚

9、未有統(tǒng)一的經(jīng)驗數(shù)據(jù)。為止尚未有統(tǒng)一的經(jīng)驗數(shù)據(jù)。 設(shè)備估價中這一數(shù)據(jù)一般在設(shè)備估價中這一數(shù)據(jù)一般在0 06 60 07 7 房地產(chǎn)行業(yè)一般為房地產(chǎn)行業(yè)一般為0.90.920 功能與價格成指數(shù)關(guān)系功能與價格成指數(shù)關(guān)系資產(chǎn)評估價值參照物成交價（評估對象生產(chǎn)能力參照物生產(chǎn)能力）x x2121【例】被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力為600000件/年，參照物重置成本為50000元，生產(chǎn)能力為300000件/年，設(shè)x取值0.7，則計算如下：被評估資產(chǎn)的重置成本被評估資產(chǎn)的重置成本= 50000= 50000（600000600000300000300000）0.7 0.7 = 81225= 81225（元）（元） 22

10、223 3物價指數(shù)法物價指數(shù)法P24-25P24-25 根據(jù)資產(chǎn)的歷史成本按物價指數(shù)進行調(diào)整來獲取被評估資產(chǎn)的重置成本。 其中價格指數(shù)可以是定基價格指數(shù)或環(huán)比價格指數(shù)。注意問題注意問題: : 物價指數(shù)法計算的是復(fù)原重置成本。物價指數(shù)法計算的是復(fù)原重置成本。2323【例例】某項資產(chǎn)購建于某項資產(chǎn)購建于19981998年，賬面原值為年，賬面原值為1010萬萬元，元，20052005年進行評估，已知年進行評估，已知19981998年和年和20052005年的該年的該類資產(chǎn)類資產(chǎn)定基物價指數(shù)定基物價指數(shù)分別為分別為100%100%和和160%160%。則計算。則計算如下：如下：被評估資產(chǎn)的重置成本被評

11、估資產(chǎn)的重置成本=100000=100000160%/100%160%/100%160000160000（元）（元）2424 環(huán)比價格指數(shù)即比上一年同期的增長環(huán)比價格指數(shù)即比上一年同期的增長率。率。 環(huán)比價格變動指數(shù)可考慮按以下式求得：x=（1+a1）（1a2）（1a3）（1an）1002525 例：被估資產(chǎn)賬面價值為200000元，2002年建成，2007年進行評估，經(jīng)調(diào)查已知同類資產(chǎn)環(huán)比分別為2003年為11.7，2004年為17，2005年為30.5，2006年為6.9，2007年為4.8%，則被估資產(chǎn)重置成本為？被估資產(chǎn)重置成本被估資產(chǎn)重置成本200000200000（1 111.71

12、1.7）（1 11717）（1 130.530.5）（）（1 16.96.9）（1 14.84.8）100100200000200000191191 382000382000（元）（元） 2626 注意：一項科學(xué)技術(shù)進步較快的資注意：一項科學(xué)技術(shù)進步較快的資產(chǎn)，采用物價指數(shù)法估算的重置成產(chǎn)，采用物價指數(shù)法估算的重置成本往往會偏高。本往往會偏高。如何解決如何解決? ? 所采用物價指數(shù)應(yīng)是資產(chǎn)的類別或個別物價指數(shù)27274.4.統(tǒng)計分析法統(tǒng)計分析法P26P26 統(tǒng)計分析法就是運用統(tǒng)計學(xué)中的點面推算原理點面推算原理來估算某類資產(chǎn)重置成本的一種方法。 適用于被評估資產(chǎn)單位價值較適用于被評估資產(chǎn)單位價值

13、較低、數(shù)量較多的情況。低、數(shù)量較多的情況。2828【例例】在對某企業(yè)進行整體評估時，將其所擁有的在對某企業(yè)進行整體評估時，將其所擁有的機器設(shè)備分類為：專用設(shè)備、通用設(shè)備、運輸設(shè)機器設(shè)備分類為：專用設(shè)備、通用設(shè)備、運輸設(shè)備、儀器儀表。其中，通用設(shè)備的評估過程如下：備、儀器儀表。其中，通用設(shè)備的評估過程如下：經(jīng)抽樣選擇具有代表性的通用設(shè)備經(jīng)抽樣選擇具有代表性的通用設(shè)備5 5臺，其歷史臺，其歷史成本之和為成本之和為2020萬元，估算其重置成本和為萬元，估算其重置成本和為3030萬元，萬元，若全部通用設(shè)備賬面歷史成本之和為若全部通用設(shè)備賬面歷史成本之和為500500萬元。萬元。則計算如下：則計算如下：

14、 通用設(shè)備重置成本=50030/20=750（萬元） 2929 （二）有形損耗及其計量（二）有形損耗及其計量P26P26 資產(chǎn)有形損耗又叫實體性貶值，是指資產(chǎn)由于使用及資產(chǎn)有形損耗又叫實體性貶值，是指資產(chǎn)由于使用及自然力的作用導(dǎo)致的資產(chǎn)的物理性能的損耗或下降而引自然力的作用導(dǎo)致的資產(chǎn)的物理性能的損耗或下降而引起的資產(chǎn)的價值損失。起的資產(chǎn)的價值損失。 常用的方法有：常用的方法有： 1.1.觀察法觀察法 2.2.使用年限法使用年限法 3.3.修復(fù)費用法修復(fù)費用法3030通過觀察確定資產(chǎn)的新舊程度。通過觀察確定資產(chǎn)的新舊程度。成新率幾成新成新率幾成新 主要觀察被評估資產(chǎn)的外表：光潔度，腐蝕程度，形體

15、物理變化程度1.觀察法觀察法P26資產(chǎn)有形損耗 = 重置成本（1-成新率） =重置成本實體性貶值率 31三角膠帶三角膠帶主主軸軸電動機電動機支架支架橫梁橫梁床身床身摩擦盤摩擦盤飛輪飛輪滑塊滑塊螺桿螺桿液壓裝置液壓裝置雙盤摩擦壓力機雙盤摩擦壓力機322.使用年限法使用年限法P26（重置成本（重置成本預(yù)計殘值）實際已使用年限預(yù)計殘值）實際已使用年限總使用年限總使用年限 名義已使用年限名義已使用年限資產(chǎn)利用率資產(chǎn)利用率 截止至評估日資產(chǎn)累計實際利用時間截止至評估日資產(chǎn)累計實際利用時間截止至評估日資產(chǎn)累計法定利用時間截止至評估日資產(chǎn)累計法定利用時間100（實際已使用年限實際已使用年限+尚可使用年限）尚

16、可使用年限） 3333n實際實際n名義名義累計實際利用時間累計實際利用時間累計標準工作時間累計標準工作時間= 資產(chǎn)利用率資產(chǎn)利用率1 超負荷超負荷=1 滿負荷滿負荷1 開工不足開工不足3434【例例】某資產(chǎn)某資產(chǎn)19951995年年3 3月購建，月購建，20052005年年3 3月進行評估。月進行評估。根據(jù)資產(chǎn)技術(shù)指標，正常使用情況下每天應(yīng)工作根據(jù)資產(chǎn)技術(shù)指標，正常使用情況下每天應(yīng)工作8 8小時，該資產(chǎn)小時，該資產(chǎn)實際實際每天工作每天工作6 6小時，試計算資產(chǎn)小時，試計算資產(chǎn)利用率：利用率： 資產(chǎn)利用率資產(chǎn)利用率=10=103603606/6/（10103603608 8）100% =75%1

17、00% =75%。 3535 練習(xí)練習(xí): :被評估資產(chǎn)為企業(yè)中的一臺設(shè)備，評被評估資產(chǎn)為企業(yè)中的一臺設(shè)備，評估人員收集到的有關(guān)資料有：該設(shè)備估人員收集到的有關(guān)資料有：該設(shè)備20072007年年1 1月購進，月購進，20122012年年1 1月評估；該設(shè)備的重月評估；該設(shè)備的重置成本為置成本為500000500000元（元（5050萬），其殘值為萬），其殘值為20002000元，尚可使用元，尚可使用5 5年；根據(jù)該設(shè)備技術(shù)指年；根據(jù)該設(shè)備技術(shù)指標，正常使用情況下，每天應(yīng)工作標，正常使用情況下，每天應(yīng)工作8 8小時，小時，該設(shè)備實際每天工作該設(shè)備實際每天工作5 5小時。該設(shè)備的實體小時。該設(shè)備的實

18、體性貶值為：性貶值為：資產(chǎn)利用率=53605/53608=62.5%實際已使用年限=562.5%=3.125（年）總使用年限=3.125+5=8.125（年）資產(chǎn)的實體性貶值=（5000002000）3.125/8.125=191538.46元3636 （三）（三） 功能性損耗及其計量功能性損耗及其計量P27P27 又稱功能性貶值，是指由于技技術(shù)進步術(shù)進步引起的資產(chǎn)功能相對落后而造成的資產(chǎn)價值損失。 37371.1.超額投資成本超額投資成本P28P28 被估資產(chǎn)的原來建造成本要超過目前技術(shù)先進資產(chǎn)的現(xiàn)行建造成本。 超額投資成本超額投資成本= =復(fù)原重置成本復(fù)原重置成本- -更新重更新重置成本置

19、成本 3838 例例: :待評估資產(chǎn)為一棟層高為待評估資產(chǎn)為一棟層高為4 4米的住米的住宅，其復(fù)原重置成本為宅，其復(fù)原重置成本為1 6001 600元元/ /建筑建筑平方米，而在評估基準日建造具有平方米，而在評估基準日建造具有相相同效用同效用的層高為的層高為3 3米的住宅，更新重置米的住宅，更新重置成本為成本為1 5001 500元元/ /建筑平方米，建筑平方米，就此可就此可以斷定其單位建筑面積功能性貶值額以斷定其單位建筑面積功能性貶值額為：為： 1 6001 500=100（元/建筑平方米） 39392.2.超額運營成本超額運營成本P28P28 在產(chǎn)出量相等的情況下，被評估資產(chǎn)的運營成本要高

20、于同類技術(shù)先進的資產(chǎn)。 超額運營成本超額運營成本= = 年超額運營成本年超額運營成本（1-1-所得稅率）所得稅率）年金現(xiàn)值系數(shù)年金現(xiàn)值系數(shù)4040 超額運營成本主要體現(xiàn)在: 材料消耗材料消耗 能源消耗能源消耗 工時消耗工時消耗 廢品率廢品率 等級下降等級下降4141超額運營成本計算步驟:P28 1、估算待評估資產(chǎn)的年超額運營成本； 2、測算待評估資產(chǎn)的年凈超額運營成本； 3、將待評估資產(chǎn)在剩余使用年限內(nèi)的凈超額運營成本折算為現(xiàn)值。4242 例P28：某待評估的生產(chǎn)控制裝置正常某待評估的生產(chǎn)控制裝置正常運行需要運行需要6 6名技術(shù)操作員，而目前的新名技術(shù)操作員，而目前的新式同類控制裝置僅需要式同

21、類控制裝置僅需要4 4名操作員。假名操作員。假定待評估裝置與新裝置的運營成本在定待評估裝置與新裝置的運營成本在其他方面相同，操作人員的人均年工其他方面相同，操作人員的人均年工資福利費為資福利費為12 00012 000元，待評估資產(chǎn)還元，待評估資產(chǎn)還可以使用可以使用3 3年，所得稅稅率為年，所得稅稅率為25%25%，適，適用折現(xiàn)率為用折現(xiàn)率為10%10%。 根據(jù)上述調(diào)查資料，計算待評估資產(chǎn)根據(jù)上述調(diào)查資料，計算待評估資產(chǎn)相對于同類新裝置的功能性貶值相對于同類新裝置的功能性貶值? ?：4343 估算待評估資產(chǎn)的年超額運營成本：（6-4）12 000=24 000（元） 測算待評估資產(chǎn)的年凈超額運

22、營成本：24 000（1-25%）=18000（元） 將待評估資產(chǎn)在剩余使用年限內(nèi)的凈超額運營成本折算為現(xiàn)值： 18000（P/A，10%，3）=180002.4869 =44764.2（元）4444 【練習(xí)練習(xí)】 ：某被評估資產(chǎn)與目前普遍使用某被評估資產(chǎn)與目前普遍使用的技術(shù)先進的資產(chǎn)相比，在完成同樣生產(chǎn)的技術(shù)先進的資產(chǎn)相比，在完成同樣生產(chǎn)任務(wù)的情況下，每年能耗超支任務(wù)的情況下，每年能耗超支3000030000元，工元，工耗超支耗超支1000010000元。經(jīng)評估人員鑒定，該資產(chǎn)元。經(jīng)評估人員鑒定，該資產(chǎn)尚可使用尚可使用3 3年，同行業(yè)的資產(chǎn)平均收益率為年，同行業(yè)的資產(chǎn)平均收益率為10%10%

23、，企業(yè)所得稅率為，企業(yè)所得稅率為25%25%，則：，則： 資產(chǎn)的功能性貶值為？資產(chǎn)的功能性貶值為？功能性貶值為功能性貶值為=（30000+10000）（1-25%）（P/A，10%，3） = 268002.4869 = 74607（元）（元） 4545 （四）經(jīng)濟性損耗及其計量（四）經(jīng)濟性損耗及其計量P28 P28 經(jīng)濟性損耗又叫經(jīng)濟性貶值，是指因資產(chǎn)的外部環(huán)境變化所導(dǎo)致的資產(chǎn)貶值，而非資產(chǎn)本身的問題。 當(dāng)資產(chǎn)使用正常時，不考慮經(jīng)濟性貶值當(dāng)資產(chǎn)使用正常時，不考慮經(jīng)濟性貶值。 外部因素對資產(chǎn)價值的影響均可歸為兩類：外部因素對資產(chǎn)價值的影響均可歸為兩類： 1.造成營運成本上升；2.導(dǎo)致閑置。 46

24、46經(jīng)濟性損耗一般表現(xiàn)為兩種形式：經(jīng)濟性損耗一般表現(xiàn)為兩種形式： 1.資產(chǎn)利用率的下降，如設(shè)備利用率下降，房屋出租率下降； 2.資產(chǎn)年收益額的損失。 47 例題：以下貶值屬于經(jīng)濟性貶值的是（）例題：以下貶值屬于經(jīng)濟性貶值的是（）。 A.由于使用及自然力作用導(dǎo)致資產(chǎn)的物理性能損耗造成的貶值 B.由于技術(shù)進步引起資產(chǎn)的功能落后造成的貶值 C.由于外部條件引起的資產(chǎn)閑置，收益下降所造成的貶值 D.由于新材料，新工藝的采用，使得資產(chǎn)建造成本低于原建造成本所引起的貶值 48 【正確答案】：C【答案解析】：選項A屬于實體性貶值，選項B、D屬于功能性貶值。 49 （五）、成新率的估算（五）、成新率的估算P2

25、9 1、觀察法 2、經(jīng)濟使用年限法 即根據(jù)資產(chǎn)的剩余經(jīng)濟使用年限與其總經(jīng)濟使用年限的比率來確定成新率。 成新率成新率=剩余經(jīng)濟使用年限剩余經(jīng)濟使用年限/（實際（實際已使用年限已使用年限+剩余經(jīng)濟使用年限）剩余經(jīng)濟使用年限）503、修復(fù)費用法 先通過估算將待評估資產(chǎn)恢復(fù)到全新功能狀態(tài)下所需要的修復(fù)費用占資產(chǎn)重置成本的比率來確定貶值率，再據(jù)此求出成新率。 成新率成新率=1-=1-貶值率貶值率=1-=1-（修復(fù)費用（修復(fù)費用/ /重置重置成本）成本）51 例P29：某數(shù)控設(shè)備的重置成本為某數(shù)控設(shè)備的重置成本為150萬元，已經(jīng)使用兩年，其經(jīng)濟使用壽萬元，已經(jīng)使用兩年，其經(jīng)濟使用壽命約為命約為20年，該

26、設(shè)備數(shù)控系統(tǒng)損壞，年，該設(shè)備數(shù)控系統(tǒng)損壞，估計修復(fù)費用為估計修復(fù)費用為17萬元，其他部分工萬元，其他部分工作正常，現(xiàn)估計其成新率？作正常，現(xiàn)估計其成新率？52計算過程如下： （1 1）可修復(fù)性損耗引起的貶值額：）可修復(fù)性損耗引起的貶值額：1717萬元；萬元； （2 2）不可修復(fù)部分的重置成本為：）不可修復(fù)部分的重置成本為：150-17=133150-17=133萬元萬元 （3 3）不可修復(fù)部分的貶值率：）不可修復(fù)部分的貶值率：2/20=10%2/20=10% （4 4）不可修復(fù)部分的貶值額：）不可修復(fù)部分的貶值額：133133* *10%=13.310%=13.3萬元萬元 （5 5）成新率：）

27、成新率：1-1-（17+13.317+13.3）/150=79.8%/150=79.8%5353對成本法適用范圍的評價 優(yōu)點優(yōu)點: 成本法是在某項資產(chǎn)既不能采用市場法又不能采用收益法的情況下而采用的一種評估方法。 不足之處不足之處: 不能充分考慮被評估資產(chǎn)的未來獲利能力。 5454第三節(jié)第三節(jié) 市場法市場法一、市場法的基本原理一、市場法的基本原理 1 1 市場法的評估思路市場法的評估思路 P30P30 市場法又稱現(xiàn)行市價法、市場比較法，是指利用市場法又稱現(xiàn)行市價法、市場比較法，是指利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測

28、資產(chǎn)價值的各種評估技術(shù)方法的較或類比分析以估測資產(chǎn)價值的各種評估技術(shù)方法的總稱?？偡Q?！柏洷热邑洷热摇北还蕾Y產(chǎn)評估值 nin1各項項調(diào)整系數(shù)參照物成交價(55552 2 理論基礎(chǔ)理論基礎(chǔ) 均衡價值論：認為資產(chǎn)的價值是由在公開市場上買賣雙方力量達成一致時的均衡價格所決定的。 基于替代原則基于替代原則56563 3 評估思路評估思路 尋找可比案例 調(diào)整差異 調(diào)整案例價格 綜合確定評估值57574 4 市場法運用的前提條件市場法運用的前提條件P30P30 1 1）有充分發(fā)育活躍的公開市場；）有充分發(fā)育活躍的公開市場； 2)2)能夠找到與被評估資產(chǎn)相同或相類能夠找到與被評估資產(chǎn)相同或相類似的參照物

29、。似的參照物。適用于適用于單項資產(chǎn)單項資產(chǎn)，如對機器設(shè)備、運輸設(shè)備、原材料。不適用于不適用于有限市場有限市場或或?qū)Ｓ檬袌鰧Ｓ檬袌?。由于在市場上很難找到兩個相類似的企業(yè)，所以企業(yè)價值評估一般很難采用市場途徑進行評估。5858二、市場法的基本程序及有關(guān)指標二、市場法的基本程序及有關(guān)指標 1 尋找參照物尋找參照物（1 1）參照物的價格必須是實際）參照物的價格必須是實際成交價成交價（2 2）要三個以上比較案例（國）要三個以上比較案例（國外五個）外五個）5959 （3 3）參照物可比性強（）參照物可比性強（房地產(chǎn)要同一房地產(chǎn)要同一區(qū)域，機器設(shè)備要功能相似，企業(yè)要區(qū)域，機器設(shè)備要功能相似，企業(yè)要生產(chǎn)規(guī)模，

30、收益水平等相似生產(chǎn)規(guī)模，收益水平等相似） （4 4）參照物的成交價應(yīng)是正常交易的）參照物的成交價應(yīng)是正常交易的結(jié)果，不能是關(guān)聯(lián)交易或特別交易結(jié)果，不能是關(guān)聯(lián)交易或特別交易 （5 5）參照物的成交時間盡可能要接近）參照物的成交時間盡可能要接近評估基準日評估基準日60602 2調(diào)整差異調(diào)整差異 (1)(1)時間因素時間因素p31p31 時點差異， 調(diào)整為同一時點同一時點的價格。用定基或環(huán)比物價指數(shù)法。價格上升調(diào)整系數(shù)大于1，反之小于1。6161案例：案例：某待估資產(chǎn)為兩室一廳居住用房，面積為某待估資產(chǎn)為兩室一廳居住用房，面積為5858平平方米，建筑時間為方米，建筑時間為19891989年，位置在某

31、市鬧市區(qū)，年，位置在某市鬧市區(qū)，評估基準日為評估基準日為20032003年年5 5月月1 1日。日。在待估房屋附近，于在待估房屋附近，于20012001年年1212月曾發(fā)生過房屋月曾發(fā)生過房屋交易活動，交易價格為交易活動，交易價格為580000580000元。經(jīng)調(diào)查和分元。經(jīng)調(diào)查和分析，評估人員認為該居住用房所處位置、面積、析，評估人員認為該居住用房所處位置、面積、建造時間、交易的市場條件等方面與待估資產(chǎn)建造時間、交易的市場條件等方面與待估資產(chǎn)基本相同?；鞠嗤?。 經(jīng)調(diào)查，經(jīng)調(diào)查，2003年居住用房價格與年居住用房價格與2001年相比年相比上升了上升了9.3%，則：，則：資產(chǎn)評估值資產(chǎn)評估值=

32、580000(1+9.3)=633940(元元)6262 (2)地域因素地域因素p31 地區(qū)差異，地區(qū)差異， 調(diào)整為同一地區(qū)的調(diào)整為同一地區(qū)的價格。價格。( (特別對不動產(chǎn)評估特別對不動產(chǎn)評估) )如果參照物區(qū)域條件要好，則如果參照物區(qū)域條件要好，則其價格應(yīng)向下調(diào)，調(diào)整系數(shù)小于其價格應(yīng)向下調(diào)，調(diào)整系數(shù)小于1 1，反之大于反之大于1 1。6363(3)(3)功能因素功能因素p31p31 在社會需要的前提下，功能越高在社會需要的前提下，功能越高價格越高價格越高。 功能差異， 調(diào)整為同一功能的價格6464 例:被評估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評估基準日參照物資產(chǎn)的市場價值為10萬元，求評估值。資產(chǎn)評估價值=109