房地產(chǎn)銷售技巧培訓(xùn)(實(shí)戰(zhàn)篇)

1、2022-7-3第一章 房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)第二章 建筑與規(guī)劃根底知識(shí)第三章 房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)介紹第四章 置業(yè)參謀根本素質(zhì)要求第五章 房地產(chǎn)銷售技巧相關(guān)知識(shí)第六章 房地產(chǎn)銷售的相關(guān)問(wèn)題第七章 案場(chǎng)制度及業(yè)務(wù)員手冊(cè)目目 錄錄2022-7-3第一章 房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)2022-7-3第一節(jié) 房地產(chǎn)、地產(chǎn)、房產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)2022-7-3一、房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱由于不能移動(dòng)、也稱不動(dòng)產(chǎn)。是指土地及附著在土地上的人工構(gòu)筑物和建筑物及其附帶的各種權(quán)利所有權(quán)、管理權(quán)、轉(zhuǎn)主權(quán)等。房地產(chǎn)在物質(zhì)上有三種存在形態(tài)：?jiǎn)渭兊耐恋?、單純的房屋、土地房屋的綜合體。2022-7-3房地產(chǎn)的特性房地產(chǎn)位置的固定性房地產(chǎn)地域的差異性房地

2、產(chǎn)的高值耐久性房地產(chǎn)的保值增值性2022-7-3二、房 產(chǎn)是指房屋財(cái)產(chǎn)，是經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可以進(jìn)行出租、出售或自用或作其他用途的房屋。如住宅、產(chǎn)房、倉(cāng)庫(kù)、辦公樓、商鋪等。具體劃分為：商品房和非商品房；住宅房和非住宅房。2022-7-3房 屋 u是建造在土地之上的建筑產(chǎn)品，供人們社會(huì)生活、生產(chǎn)使用的建筑物，房屋與房產(chǎn)的根本區(qū)別就是其產(chǎn)權(quán)屬性。房屋是指房屋的自然形態(tài)，房產(chǎn)是指房屋的經(jīng)濟(jì)形態(tài)。2022-7-3房產(chǎn)的三大特性1、房產(chǎn)包含其占據(jù)的地產(chǎn)，房依地建、房產(chǎn)包含其占據(jù)的地產(chǎn)，房依地建、地產(chǎn)不可分地產(chǎn)不可分 2 2、房產(chǎn)具有一般商品的交易屬性；、房產(chǎn)具

3、有一般商品的交易屬性； 3 3、具有使用和所有權(quán)，并且都可以進(jìn)、具有使用和所有權(quán)，并且都可以進(jìn)入市場(chǎng)買賣。入市場(chǎng)買賣。2022-7-3三、地 產(chǎn)u地產(chǎn)概念： 是指土地財(cái)產(chǎn)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，地產(chǎn)包含地面及其上下空間，地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別也就是有無(wú)權(quán)屬關(guān)系。在我國(guó)地產(chǎn)分為國(guó)有和集體所有兩種類。其用途：工業(yè)用地、商業(yè)用地、鐵路用地、軍事用地、住宅用地、耕地、林地等。2022-7-3土地制度所有權(quán)和使用權(quán)別離土地所有權(quán) 我國(guó)土地所有制公有制：國(guó)家和集體兩種形式，其他任何個(gè)人或組織對(duì)土地都不享有所有權(quán)。 土地所有制的權(quán)利：占有、使用、收益、處分等。 國(guó)有土地：城市市區(qū)的土地、農(nóng)村和郊區(qū)中依法沒(méi)

4、收、征購(gòu)、收歸國(guó)有的土地；國(guó)家未確定為集體所有的林地、草地、山嶺、沙灘及其它土地。2022-7-3土地制度所有權(quán)和使用權(quán)別離集體土地：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除集體土地：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除法律規(guī)定于國(guó)家所有的以外，包括農(nóng)法律規(guī)定于國(guó)家所有的以外，包括農(nóng)村宅基地、自留地、自留山、農(nóng)村集體村宅基地、自留地、自留山、農(nóng)村集體土地。土地。 農(nóng)村集體土地，不允許直接進(jìn)行農(nóng)村集體土地，不允許直接進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，必須先征收入國(guó)有前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，必須先征收入國(guó)有前方可進(jìn)行。方可進(jìn)行。2022-7-3土地使用權(quán)取得的方式：出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥土地使用權(quán)的含義： 國(guó)家將土地所有權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給 土地使用者，

5、由于使用向國(guó)家支付使用權(quán)出讓金的行為。2022-7-3土地使用出讓最高年限按以下用途確定 居住用地七十年；居住用地七十年； 工業(yè)用地五十年；工業(yè)用地五十年； 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年； 商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年；1.1.綜合或其他用地五十年；另外，加油站、加氣站用地為三綜合或其他用地五十年；另外，加油站、加氣站用地為三十年。十年。2022-7-3土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移；其他上建筑物其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓；同樣地上的建筑

6、物、其他附著物的轉(zhuǎn)讓時(shí)附著物使用范圍的土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)讓。2022-7-3地使用權(quán)劃撥政府無(wú)償把土地?fù)芙o使用者使用的一種行為國(guó)家機(jī)關(guān)用地、軍事用地、城市根底設(shè)施用地、公益事業(yè)用地、政策性扶持工程都屬于土地使用權(quán)劃撥范圍。以無(wú)償劃撥取得的土地使用權(quán)，其出讓須經(jīng)政府及土地管理部門同意，補(bǔ)交出讓金前方可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。2022-7-3地產(chǎn)的特性1、房地不可分 2、固定性 3、區(qū)域性 4、不可再生性 5、唯一性 6、消費(fèi)與投資的雙重性 7、消耗持久性8、流通的權(quán)屬性 9、投資大變現(xiàn)性的風(fēng)險(xiǎn)性 10、增值性2022-7-3房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、租售經(jīng)營(yíng)以及與此緊密相關(guān)的中介效勞

7、，如融資、評(píng)估、置換、裝飾、維修、物業(yè)管理等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的產(chǎn)業(yè)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中兼有生產(chǎn)和效勞兩種功能的獨(dú)立產(chǎn)業(yè)部門。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的領(lǐng)域包括：土地開(kāi)發(fā)和再開(kāi)發(fā)；地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)；房屋開(kāi)發(fā)；房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，包括房地產(chǎn)買賣租賃、抵押等；房地產(chǎn)中介效勞；房地產(chǎn)物業(yè)管理效勞；房地產(chǎn)金融，包括信貸、保險(xiǎn)和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資等。2022-7-3房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的關(guān)系房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)之間既有區(qū)別又有密切的聯(lián)系，建筑業(yè)是屬于第三產(chǎn)業(yè)，屬于物質(zhì)生產(chǎn)部門。房地產(chǎn)那么兼有開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和效勞等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，一般將從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)和組織稱為開(kāi)發(fā)商，將從事房屋建設(shè)和設(shè)備安裝的企業(yè)稱為建筑商和承包方。2022-7-

8、3房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的特點(diǎn)從國(guó)民經(jīng)濟(jì)來(lái)看，房地產(chǎn)是一個(gè)先導(dǎo)、根底性并具有支柱產(chǎn)業(yè)特性的行業(yè)；從地區(qū)經(jīng)濟(jì)來(lái)看，房地產(chǎn)是一個(gè)區(qū)域差異巨大，級(jí)差收益明顯的行業(yè)；從投資過(guò)程來(lái)看，房地產(chǎn)是一個(gè)高投資、高風(fēng)險(xiǎn)、贏利水平可能較高但又難以確定的行業(yè)；從行業(yè)特性上看，房地產(chǎn)是一個(gè)具有綜合性和高度關(guān)聯(lián)性的行業(yè)；從社會(huì)經(jīng)濟(jì)方面來(lái)看，房地產(chǎn)受政府政策影響很大，是法律制度緊密相關(guān)的行業(yè)。2022-7-3房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中的地位房地產(chǎn)業(yè)是歸屬于第三產(chǎn)業(yè)的一個(gè)重要部門，房地產(chǎn)是整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成局部，它的開(kāi)展既受到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的制約，又能促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速、協(xié)調(diào)、穩(wěn)定增長(zhǎng)。房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。2022-7-3支柱產(chǎn)業(yè)

9、的條件產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大，帶動(dòng)效應(yīng)強(qiáng)；其增加值在國(guó)民總值占5%以上；符合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演進(jìn)的方向，有利于結(jié)構(gòu)優(yōu)化；在國(guó)民經(jīng)濟(jì)開(kāi)展中處于舉足輕重的重要地位。2022-7-3第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的程序和房地產(chǎn)企業(yè)2022-7-3一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的主要階段和過(guò)程根據(jù)房地產(chǎn)生產(chǎn)和再生產(chǎn)運(yùn)行順序，以及各階段經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)容，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)大體可以劃分為七個(gè)階段或運(yùn)行過(guò)程1、建設(shè)工程工程設(shè)立和企業(yè)組建2、房地產(chǎn)建設(shè)工程工程規(guī)劃和審批3、房地產(chǎn)使用權(quán)的取得4、征地與拆遷5、工程建設(shè)與管理6、房地產(chǎn)的租售管理7、房地產(chǎn)的物業(yè)管理2022-7-3二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的根本程序1、土地出讓 與“批租辦簽定?土地出讓合同?；

10、現(xiàn)場(chǎng)勘察、土地評(píng)估交納地價(jià) “地籍科看現(xiàn)場(chǎng)、填表申請(qǐng)、審查、登報(bào)、發(fā)放?土地使用證?；2、計(jì)委立項(xiàng) 由“商品化辦公室打報(bào)告，計(jì)委批準(zhǔn)立項(xiàng)，發(fā)放?計(jì)委立項(xiàng)批文?；2022-7-33、?建設(shè)用地規(guī)劃許可證? 提供開(kāi)發(fā)小區(qū)規(guī)劃方案，規(guī)劃局審核發(fā)放?建設(shè)用地規(guī)劃許可證?；4、?建筑工程規(guī)劃許可證? 提供施工圖，由規(guī)劃局建筑規(guī)劃科牽頭十家聯(lián)審，現(xiàn)場(chǎng)勘察，審核資料，發(fā)放?建筑工程規(guī)劃許可證?；5、施工單位辦理進(jìn)場(chǎng)手續(xù)，開(kāi)始施工；6、辦理?商品房預(yù)售許可證?開(kāi)始銷售；2022-7-3三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的類型根據(jù)企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中經(jīng)營(yíng)管理的對(duì)象和范圍不同，可以把房地產(chǎn)企業(yè)分為四大類：開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企

11、業(yè)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)，是通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查可行性研究以及其他前期工作和工程工程建設(shè)，在一個(gè)特定的地點(diǎn)和預(yù)期的時(shí)間內(nèi)，把資本轉(zhuǎn)換成房地產(chǎn)商品，然后通過(guò)銷售回收投資取得利潤(rùn)的企業(yè)。2022-7-3 中介組織企業(yè)：在房地產(chǎn)投資建設(shè)、交易、消費(fèi)、物業(yè)管理等各個(gè)環(huán)節(jié)或階段中，為當(dāng)事人提供中間效勞的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，就是房地產(chǎn)中介。 物業(yè)管理企業(yè)：物業(yè)管理是適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律需要的社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型的房地產(chǎn)管理模式，它不僅能延長(zhǎng)房地產(chǎn)商業(yè)產(chǎn)品的自然壽命，提高使用的經(jīng)濟(jì)壽命使房地產(chǎn)保值增值，而且能給使用者提供各種效勞，滿足房地產(chǎn)所有人和使用人的需要。 房地產(chǎn)金融企業(yè)：金融機(jī)構(gòu)中專門從事房地產(chǎn)信貸的機(jī)構(gòu)，以

12、及住宅貸款銀行稱作房地產(chǎn)金融企業(yè)。2022-7-3第三節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)價(jià)格管理 2022-7-3一、房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)土地價(jià)格是房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成局部，由于土地價(jià)格不等同于土地的價(jià)值，而是地租的資本化收入，從而也使房地產(chǎn)價(jià)格不是完全由勞動(dòng)形成的價(jià)值決定的價(jià)格，因此這局部?jī)r(jià)格具有特殊的運(yùn)動(dòng)規(guī)律，與普通商品的價(jià)格有許多不同的地方，由此形成它的一系列的特點(diǎn)：由于土地價(jià)格是地租的資本化收入，因此土地價(jià)格不是由價(jià)值決定的而是由地租和利息決定的。2022-7-3 由于土地的有限性，土地價(jià)格的主要由土地的需求決定的。 由于土地位置的不動(dòng)性，就使房地產(chǎn)土地的價(jià)格具有地方性 由于土地位置的不動(dòng)性和固定性，以及

13、自然的差異性，使房地產(chǎn)土地價(jià)格具有個(gè)別性 由于土地的有限性，以及對(duì)土地的需求不斷增長(zhǎng)的特性，決定了土地房地產(chǎn)價(jià)格隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展總是不斷在上漲的，或者說(shuō)土地價(jià)格具有不斷上漲的趨勢(shì)。2022-7-3影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素1、經(jīng)濟(jì)因素 2、物理因素 3、環(huán)境因素 4、行政和政策因素 5、社會(huì)因素 6、心理因素 7、國(guó)際因素 2022-7-3三、房地產(chǎn)價(jià)格的種類地產(chǎn)價(jià)格、房產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)格地產(chǎn)價(jià)格：即土地價(jià)格，簡(jiǎn)稱地價(jià)房產(chǎn)價(jià)格：房屋本身的價(jià)格，這種價(jià)格的原始形態(tài)就是房屋的造價(jià)，即在建筑房屋花費(fèi)的勞動(dòng)所形成的價(jià)格。房地產(chǎn)價(jià)格：就是把房地產(chǎn)結(jié)合在一起所形成的價(jià)格，也就是地產(chǎn)價(jià)格和房產(chǎn)價(jià)格的綜合體。這三

14、種價(jià)格形態(tài)存在的根底就是：?jiǎn)渭兊牡禺a(chǎn)；單純的房產(chǎn)；房地產(chǎn)的綜合體。2022-7-3房地產(chǎn)理論價(jià)格、評(píng)估價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格房地產(chǎn)的理論價(jià)格：就是經(jīng)濟(jì)理論中所說(shuō)的，由房地產(chǎn)的價(jià)值決定價(jià)格。房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格：是根據(jù)一定的估價(jià)理論和估價(jià)方法，依據(jù)一定的估價(jià)程序，評(píng)估出來(lái)的房地產(chǎn)的價(jià)格。房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格：是房地產(chǎn)商品在市場(chǎng)交易中形成的價(jià)格，這是房地產(chǎn)的買賣價(jià)格，簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)的時(shí)常價(jià)格。房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格可以分為公平價(jià)格和非公平價(jià)格：2022-7-3 公平價(jià)格：是交易雙方在正常的情況下，即在沒(méi)有外力影響 和干預(yù)下形成的價(jià)格。 非公平價(jià)格：是在外力的干預(yù)和影響下形成的價(jià)格。外部因素主要是指不了解情況、壟斷、以及外部強(qiáng)制力

15、等。 房地產(chǎn)理論價(jià)格、房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格是房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格形成的依據(jù)或運(yùn)行的根底。2022-7-3所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格所有權(quán)價(jià)格：在房地產(chǎn)買賣過(guò)程中，不僅轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的使用權(quán)，而且轉(zhuǎn)移了房地產(chǎn)的所有權(quán)，這樣形成的價(jià)格就是房地產(chǎn)所有權(quán)的價(jià)格。房地產(chǎn)使用權(quán)價(jià)格：房地產(chǎn)在買賣過(guò)程中，不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)所有權(quán)，只轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)使用權(quán)，這樣的價(jià)格就是房地產(chǎn)使用權(quán)價(jià)格。2022-7-3協(xié)議價(jià)格、招標(biāo)價(jià)格、拍賣價(jià)格協(xié)議價(jià)格：以協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)，土地價(jià)格就采用了協(xié)議價(jià)格的形態(tài)。招標(biāo)價(jià)格：以招標(biāo)方式出讓土地所有權(quán)的，土地價(jià)格就采取了招標(biāo)形態(tài)。拍賣價(jià)格：以拍賣方式出讓土地使用權(quán)的土地價(jià)格就采取了拍賣價(jià)格的形態(tài)。2022-7

16、-3基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、市場(chǎng)地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)：國(guó)家為了開(kāi)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)，以及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行有力的調(diào)控，在對(duì)城市土地分等定級(jí)的根底上，對(duì)各級(jí)土地確定一個(gè)最根本的價(jià)格，就是基準(zhǔn)地價(jià)。也稱為土地出讓的底價(jià)。標(biāo)定地價(jià)：是在基準(zhǔn)地價(jià)的根底上，考慮了每塊土地的具體情況，也就是說(shuō)考慮了影響土地價(jià)格的其他因素而確定的土地的價(jià)格，標(biāo)定地價(jià)接近于土地的市場(chǎng)價(jià)格。土地市場(chǎng)價(jià)格：是指在土地市場(chǎng)的交易過(guò)程中形成的價(jià)格。這是土地現(xiàn)實(shí)的價(jià)格。土地的基準(zhǔn)價(jià)格，是土地的標(biāo)定價(jià)格和土地的市場(chǎng)價(jià)格的根底.2022-7-3四、房地產(chǎn)價(jià)格購(gòu)成1、征地補(bǔ)償費(fèi)：土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、集體財(cái)產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)、超轉(zhuǎn)人員補(bǔ)償費(fèi)、農(nóng)轉(zhuǎn)工人員

17、級(jí)差補(bǔ)貼、菜田基金、安置勞動(dòng)力補(bǔ)償、平地補(bǔ)助費(fèi)、私人財(cái)產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)。2、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)：私房作價(jià)、地上物補(bǔ)償費(fèi)、搬家費(fèi)、拆房費(fèi)、碴土清理費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、周轉(zhuǎn)房費(fèi)、農(nóng)戶住房原拆原建費(fèi)、單位拆遷費(fèi)、安置用房費(fèi)。3、其他土地開(kāi)發(fā)費(fèi)：三通一平費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、拆遷征地管理費(fèi)。4、住宅建筑安裝工程費(fèi)：住宅建筑安裝工程造價(jià)。2022-7-35、附屬工程費(fèi)：附屬工程包括指煤氣調(diào)壓站、熱力點(diǎn)、開(kāi)閉所、變室、鍋爐房、高壓水泵房等。6、室外工程費(fèi)：附屬工程指上水、污水、雨水、電力、電信、熱力、煤氣、庭院、圍墻、人防出 入口等。7、公共配套工程費(fèi)：公共配套工程指幼兒園、文化站、中小學(xué)、衛(wèi)生站、門診部、副食店、蔬菜店、書店

18、、小飯鋪、浴池、街道辦事處、居民委員會(huì)、派出所、工商稅務(wù)所、房管所、市政管理用房等。2022-7-38 8、環(huán)衛(wèi)綠化工程費(fèi)：綠化費(fèi)、綠地、公共廁所、環(huán)衛(wèi)綠化工程費(fèi)：綠化費(fèi)、綠地、公共廁所等。等。9 9、政府性收費(fèi)及、政府性收費(fèi)及“四源費(fèi)：四源費(fèi)：“四源費(fèi)包括四源費(fèi)包括煤氣廠、熱力廠、自來(lái)水廠、污水處理廠。煤氣廠、熱力廠、自來(lái)水廠、污水處理廠。1010、土地出讓金大市政費(fèi)。、土地出讓金大市政費(fèi)。1111、兩稅一費(fèi)：營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育、兩稅一費(fèi)：營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育附加費(fèi)。附加費(fèi)。1212、管理費(fèi)。、管理費(fèi)。1313、利潤(rùn)。、利潤(rùn)。2022-7-3第二章 建筑與規(guī)劃根底知識(shí)202

19、2-7-3第一節(jié) 建筑識(shí)圖的一般知識(shí)2022-7-3一、施工圖的內(nèi)容和用途 一套完整的施工圖，根據(jù)其專業(yè)內(nèi)容或作用不同，一般包括：1、紙目錄包括每張圖紙的名稱、內(nèi)容、圖紙編號(hào)等，說(shuō)明該工程施工圖由哪幾個(gè)專業(yè)的圖紙及哪些圖紙所組成，以便查找。2、設(shè)計(jì)總說(shuō)明 主要說(shuō)明工程的概況和總的要還應(yīng)。2022-7-33、建筑施工圖 包括總平面圖、平面圖、立面圖、剖面圖和構(gòu)造詳圖。4、結(jié)構(gòu)施工圖 包括結(jié)構(gòu)平面布置圖和各構(gòu)件的結(jié)構(gòu)詳圖。表示承重結(jié)構(gòu) 的布置情況，構(gòu)件類型，尺寸大小及建造法等。5、設(shè)備施工圖 包括給水排水、采暖通風(fēng)、電氣等設(shè)備的平面布置圖、系圖和詳圖。2022-7-3二、施工圖中常用的符號(hào) 為了保

20、證制圖質(zhì)量、提高效率、表達(dá)統(tǒng)一和便于識(shí)讀，我國(guó)制訂了國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)?房屋建筑制圖統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)?簡(jiǎn)稱?標(biāo)準(zhǔn)?，其中幾項(xiàng)主要的規(guī)定和常用的表示方法如下：1、定位軸線 在施工圖中通常將房屋的根底、墻、柱和梁等承重構(gòu)件的軸線畫出，并進(jìn)行編號(hào)，以便于施工時(shí)定位放線和查閱圖紙，這些軸線稱為定位軸線。2、在總平面圖、平面圖、立面圖和剖面圖上，經(jīng)常用標(biāo)高符號(hào)表示某一部位的高度。標(biāo)高有絕對(duì)標(biāo)高和相對(duì)標(biāo)高兩種 。2022-7-3絕對(duì)標(biāo)高：我國(guó)把青島黃海的平均海平面定為絕對(duì)標(biāo)高的零點(diǎn)，其他各地標(biāo)高都以它作為基準(zhǔn)，在總平面圖中的室外地面標(biāo)高中常采用絕對(duì)標(biāo)高。相對(duì)標(biāo)高：除了總平面圖外，一般都采用相對(duì)標(biāo)高，即把首層室內(nèi)主要地面標(biāo)高

21、定為相對(duì)標(biāo)高的零點(diǎn)，并在建筑工程的總說(shuō)明中說(shuō)明相對(duì)標(biāo)高和絕對(duì)標(biāo)高的關(guān)系。如室外地面標(biāo)高-0.45表示室外地面比室內(nèi)首層地面低0.45米。2022-7-3 3、尺寸線 施工圖中均應(yīng)詳細(xì)的尺寸。尺寸標(biāo)注由尺寸界線、尺寸線、尺寸起止點(diǎn)和尺寸數(shù)字所組成。根據(jù)?標(biāo)準(zhǔn)?規(guī)定，除了標(biāo)高及總平面圖上的尺寸以米為單位外，其余一律以毫米為單位。為了使圖清晰，尺寸數(shù)字后一般不必注寫單位。2022-7-3第二節(jié) 常用的建筑材料2022-7-3一、建筑材料的分類根據(jù)材料來(lái)源不同，建筑材料可分為天然材料和人造材料；根據(jù)使用部位不同，可分為墻體材料、地面材料和屋面材料等；根據(jù)材料功能不同，可分為結(jié)構(gòu)材料、防水材料、保溫材料

22、和吸聲材料等。根據(jù)材料的化學(xué)組成不同，可分為無(wú)機(jī)材料如：鋼、鐵、沙、石、水泥等、有機(jī)材料如：木材、塑料、石油瀝青等、復(fù)合材料如：鋼筋混泥土、瀝青混泥土、纖維板等2022-7-3二、建筑材料的根本性質(zhì)1、材料結(jié)構(gòu)狀態(tài)的主要參數(shù)：密度：材料在絕對(duì)密實(shí)狀態(tài)不含孔隙或空隙下單位體積的質(zhì)量。體積密度：材料在自然狀態(tài)下單位體積的質(zhì)量。松散材料的體積密度一般稱為堆積密度?？紫堵剩汗腆w材料體積內(nèi)孔隙體積所占比例。密實(shí)度：材料體積內(nèi)被固體物質(zhì)充實(shí)的程度，即材料的絕對(duì)密實(shí)體積與其總體積之比。2022-7-32、材料的力學(xué)性質(zhì)：強(qiáng)度：材料在外力作用下抵抗破壞的能力稱為強(qiáng)度。彈性與塑性：材料在外力作用下產(chǎn)生變形，外力

23、除去后，仍能恢復(fù)其原狀的性質(zhì)稱為材料的彈性。反之，當(dāng)外力除去后不能完全恢復(fù)其原狀的性質(zhì)，稱為材料的塑性。 2022-7-33、韌性與脆性：脆性：材料在外力作用下未發(fā)生明顯變形就突然破壞的性質(zhì)稱脆性，具有此性質(zhì)的材料稱為脆性材料。韌性：材料在沖擊振動(dòng)力作用下產(chǎn)生較大變形尚不致破壞的性質(zhì)稱韌性。4、硬度與耐磨性硬度：材料抵抗較硬物體壓入和刻劃的能力稱為硬度。耐磨性：材料抵抗磨損的能力稱為耐磨性。2022-7-3三、材料的物理性質(zhì)1.耐水性：材料長(zhǎng)期在水的作用下保持其原有性質(zhì)的能力稱耐水性。建筑工程中易于受水作用或易于受潮的部位所用的材料要求具有較好的耐水性。2.抗?jié)B性：材料抵抗壓力水或其他液體滲透

24、的能力稱為抗?jié)B性。3.抗凍性：材料吸水飽和狀態(tài)下抵抗屢次凍結(jié)和融化的作用不破壞，同時(shí)也不嚴(yán)重降低強(qiáng)度的性質(zhì)。2022-7-3 吸濕性：材料在空氣中吸收水分的能力稱為吸濕。 導(dǎo)熱性：材料傳導(dǎo)熱量的能力稱為導(dǎo)熱性。 熱容量：材料吸收熱量和釋放熱量的性質(zhì)稱為熱容量。 耐燃性與耐火性：材料抵抗燃燒的性質(zhì)稱為耐燃性。材料抵抗高熱或火的作用，保持原有性質(zhì)的能力稱為耐火性。 吸聲性與隔聲性：聲能穿透材料和被材料消耗的性質(zhì)稱為材料的吸聲性。阻止聲能穿透材料的性質(zhì)稱為隔聲性。2022-7-3第三節(jié) 建筑與建筑構(gòu)造建筑即表示建筑工程的建造活動(dòng)，同時(shí)又表示這種活動(dòng)的成果建筑物。建筑構(gòu)造是研究建筑物各組成局部的構(gòu)造原

25、理和構(gòu)造方法的學(xué)科，是建筑設(shè)計(jì)不可分割的一局部。2022-7-3一、建筑概述建筑的構(gòu)成要素：建筑功能、物質(zhì)技術(shù)條件和建筑形象。2022-7-3二、建筑的分類1按建筑的使用性質(zhì)分：按建筑的使用性質(zhì)分：工業(yè)建筑：指主要生產(chǎn)廠房、輔工業(yè)建筑：指主要生產(chǎn)廠房、輔助生產(chǎn)廠房等生產(chǎn)性建筑。助生產(chǎn)廠房等生產(chǎn)性建筑。民用建筑：指學(xué)校醫(yī)院、商場(chǎng)等民用建筑：指學(xué)校醫(yī)院、商場(chǎng)等建筑和居住建筑住宅與宿舍建筑和居住建筑住宅與宿舍2022-7-32 2按建筑結(jié)構(gòu)使用的材料可分為：磚混結(jié)構(gòu)建筑：即用磚墻、鋼筋混凝土屋面板建造的建筑。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：即建筑物的主要承重構(gòu)件全部采用鋼筋混凝土。如鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)

26、構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)建筑。鋼結(jié)構(gòu)建筑：即建筑物的主要承重構(gòu)件全部采用型鋼：如全部用鋼柱、鋼梁建造的超高層建筑。2022-7-33按施工方法分為：裝配式建筑：指建筑的主要承重構(gòu)件，如墻體、樓板、樓梯等均在工廠制成預(yù)制構(gòu)件，在施工現(xiàn)場(chǎng)組裝而成。這類建筑以大板、框架、盒子建筑為代表?，F(xiàn)澆式建筑：它的主要承重構(gòu)件均在施工現(xiàn)場(chǎng)澆筑，以滑模式建筑為代表。Z裝配整體式建筑：是一種混合施工方法，即局部結(jié)構(gòu)現(xiàn)澆，局部結(jié)構(gòu)預(yù)制。2022-7-34按建筑層數(shù)的多少，居住建筑分為：低層住宅(13層)多層住宅(46層)中高層(79層)高層住宅(1030層) 公共建筑及綜合性建筑，總高度超過(guò)24m的為高層，但不包括總高度超過(guò)2

27、4m的單層建筑。建筑總高度超過(guò)100m的，不管是住宅還是公共建筑、綜合性建筑，均為超高層建筑。2022-7-3三、房屋的組成及其作用 各種不同的建筑物，盡管它們?cè)谑褂靡蟆⒖臻g組合、外形處理、結(jié)構(gòu)形式、構(gòu)造方式及規(guī)模大小等方面各有其特點(diǎn)，但構(gòu)成建筑物的主要局部都是由根底、墻體或柱、樓地層、屋頂、樓梯、門窗等六大局部組成。此外，一般建筑物還有臺(tái)階、坡道、陽(yáng)臺(tái)、雨棚、散水以及其他各種配件和裝飾局部等。2022-7-3根底：是房屋最下面的局部，埋在自然地面以下。它承受房屋的全部荷載，并把這些荷載傳給下面的土層地基。墻或柱：是房屋的垂直承重構(gòu)件，它承受樓地層和屋頂傳給它的荷載，并把這些荷載傳給根底。墻

28、不僅是承重構(gòu)件，它同時(shí)也是房屋的圍護(hù)結(jié)構(gòu).樓地層：是房屋的水平承重和分隔構(gòu)件，包括樓層和首層地面兩局部。樓層把建筑空間在垂直方向劃分為假設(shè)干層，將其所承受的荷載傳給墻或柱。樓板支承在墻上，對(duì)墻也有水平支撐作用。首層地面直接承受各種使用荷載，并把荷載傳給它下面的土層地基。2022-7-3樓梯：是樓房建筑中聯(lián)系上下各層的垂直交通設(shè)施。在平時(shí)供人們上下樓層；在處于火災(zāi)、地震等事故狀態(tài)時(shí)供人們緊急疏散。屋頂：是房屋頂部的承重和維護(hù)局部，屋面的作用意識(shí)阻隔雨水、風(fēng)雪對(duì)室內(nèi)的影響、并將雨水排除；二是阻止冬季室內(nèi)熱量散失，夏季防止太陽(yáng)輻射熱進(jìn)入室內(nèi)。承重結(jié)構(gòu)那么承受屋頂?shù)娜亢奢d，并把這些荷載傳給墻和柱。門

29、和窗均屬圍護(hù)構(gòu)件：門的主要功能是交通出入，分隔和聯(lián)系內(nèi)部與外部或室內(nèi)空間，有的兼起通風(fēng)和采光作用；窗的主要功能是采光和通風(fēng)，同時(shí)也能起到美化立面的效果。2022-7-3第三章 房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)介紹2022-7-3第一節(jié) 房地產(chǎn)相關(guān)專有名詞介紹2022-7-3一、房地產(chǎn)相關(guān)專有名詞裝潢類專有名詞夾板門：門內(nèi)部用木方做木檔和木框，外面用三夾板或5mm板包封，最后再進(jìn)行飾面板鑲貼的門。四邊用貼皮或?qū)嵞臼湛谟纸锌招膴A板門。纖維板門：門扇的用料主要是中密度板，在外表進(jìn)行飾面板鑲貼，門四邊用貼皮或?qū)嵞臼湛冢饕迷谝?、書柜門，優(yōu)點(diǎn)是不易變形。平開(kāi)門：主要指柜門，門的開(kāi)啟方向主要是由柜框，方向旋轉(zhuǎn)90，用料是

30、細(xì)木工板或中密度板外貼飾面板。2022-7-3推拉門：主要用在廚房、衛(wèi)生間房門、局部柜門也可用推拉門，主要用料為細(xì)木工板18mm兩面外貼飾面板，門四邊用貼皮或?qū)嵞臼湛?。門扇和門框用導(dǎo)軌或另軌連結(jié)，門扇下方用控制滑輪與地面固定 。折門：一般酒樓用的較多，門的做法與普通門一致，一般為46扇，門扇與門扇用合頁(yè)連接，需要時(shí)可以拉開(kāi)房間隔成兩個(gè)局部，不需要時(shí)可以推至一邊固定。兩個(gè)局部的空間變?yōu)橐粋€(gè)大的空間，有時(shí)也可做為屏風(fēng)使用。窗樘：連窗扇帶窗框合在一起叫窗樘。2022-7-3單扇門：指門扇為1塊，開(kāi)啟時(shí)門以合頁(yè)處為圓心做90的水平移動(dòng)。雙扇門：指2塊門扇，開(kāi)啟時(shí)門扇以各自一側(cè)的合頁(yè)為圓心做90水平移動(dòng)

31、。彈簧門：第一種，使用的合頁(yè)為彈簧合頁(yè)，門開(kāi)啟后，依靠合頁(yè)上彈簧的力量可自動(dòng)關(guān)閉。常見(jiàn)的彈簧門做90水平移動(dòng)。 第二種：使用的合頁(yè)為普通合頁(yè)，在門扇的反面上部與門框間用閉門器連接，開(kāi)啟后門由于閉門器的作用，會(huì)慢慢的恢復(fù)到原位，不用擔(dān)憂門關(guān)閉后會(huì)彈到人?？勺?80水平移動(dòng)。2022-7-3前期類專有名詞土地使用權(quán)證：依法取得土地使用權(quán)的單位或個(gè)人，由當(dāng)?shù)卣肮芾聿块T發(fā)給的憑證，具有法律效力，受到國(guó)家法律保護(hù)。預(yù)售許可證：按提供預(yù)售商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)資金到達(dá)工程建設(shè)總投資的25以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期，向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，經(jīng)審核符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)而頒發(fā)的證明

32、稱之為商品房預(yù)售許可證。而且必須是已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。2022-7-3立項(xiàng)施工許可證：取得建筑工程規(guī)化后，由建筑工程公司向質(zhì)量監(jiān)理部門申請(qǐng)工程開(kāi)工的證書。建設(shè)用地規(guī)劃許可證：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)建行建設(shè)需要申請(qǐng)用地的，必須持國(guó)家批準(zhǔn)建設(shè)工程的有關(guān)文件，向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)定點(diǎn)，由城市規(guī)劃行政主管部門核定其用地位置和界限，提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。營(yíng)業(yè)執(zhí)照：經(jīng)工商局審核后具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，給予相關(guān)的企業(yè)執(zhí)照。即申請(qǐng)企業(yè)法人登記，經(jīng)企業(yè)法人登記主管機(jī)關(guān)審核，準(zhǔn)予登記注冊(cè)的，領(lǐng)取?企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照?取得法人資格，其合法權(quán)益受國(guó)家法律保護(hù)。2022-7

33、-3征地：國(guó)家為了建設(shè)和公共利益的需要，依照法定秩序，將集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)家所有土地的措施。動(dòng)遷：城市的市政建設(shè)、舊區(qū)改造，以及征用集體所有的土地，都存在著房屋拆遷的問(wèn)題，即撤除建設(shè)用地范圍內(nèi)原有的房屋，并對(duì)該范圍內(nèi)的單位和居民進(jìn)行妥善的安置和補(bǔ)償。出讓：國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。轉(zhuǎn)讓：房地產(chǎn)權(quán)利人將其依法擁有的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。2022-7-3劃拔：縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償，安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將國(guó)有土地使用權(quán)無(wú)償交付土地使用者使用的行為。生地：還未開(kāi)發(fā)，尚有青草，未規(guī)劃作用

34、。毛地：做到“三通一平，已屬于規(guī)劃中的地皮。熟地：做到“七通一平。三通一平：三通指水通、電通、道路通；一平指場(chǎng)地平整。七通一平：七通指上水、下水、道路、煤氣、電、熱力、電訊要通到工地；一平指場(chǎng)地平整。批租：即土地使用權(quán)有償出讓的簡(jiǎn)稱。2022-7-3集中烘熱：小區(qū)內(nèi)有大型供熱設(shè)備或有附近廠礦提供熱源，為小區(qū)住戶提供熱氣、熱水。資質(zhì)：分為一、二、三、四、五個(gè)等級(jí)，標(biāo)準(zhǔn)均有嚴(yán)格規(guī)定，資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容包括：有流動(dòng)資金和注冊(cè)資本的數(shù)額，專業(yè)技術(shù)人員的數(shù)額和相應(yīng)的職稱要求，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)歷和業(yè)績(jī)等。銷售平面：在現(xiàn)場(chǎng)供售樓人員給客戶詳細(xì)介紹樓盤情況，使客戶對(duì)所購(gòu)置的期房有一個(gè)具體的資料，包括樓書、房型圖、

35、價(jià)目表等。銷售海報(bào)：在現(xiàn)場(chǎng)供售樓人員給客戶講解，介紹樓盤大致情況，并且給客戶帶回仔細(xì)研究的銷售資料。造價(jià)：竣工房屋平均每平方米建筑面積的建造價(jià)值。2022-7-3售后效勞類專有名售后公房：原來(lái)只具有使用權(quán)的居民把房屋產(chǎn)權(quán)從國(guó)家或集體那里買來(lái)。不可售公房：按照上海市出售公有住房的暫行方法來(lái)納入可出售范圍的獨(dú)用成套公有住房。存量房：與增量房地產(chǎn)相對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)。所謂增量就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資建造商品房。企事業(yè)單位和個(gè)人購(gòu)置的商品房包括自產(chǎn)房屋合法取得房地產(chǎn)權(quán)證后就是存量房。即：投入使用后的房地產(chǎn)，人們通常也稱為“二手房。經(jīng)濟(jì)適用房：針對(duì)低于本市現(xiàn)屋人均住房面積或低于本市平均月收入的居民可憑有關(guān)細(xì)那么

36、配置的房屋。2022-7-3置換：本著平等、自愿的原那么，一物業(yè)與另一相同物業(yè)相交換的行為。差價(jià)換房：本市公有住房承租人按規(guī)定有償轉(zhuǎn)讓公有住房承租權(quán)，用以交換商品住房或其他住房的行為。內(nèi)銷房：土地使用權(quán)出讓方式建筑住房，出售對(duì)象為中國(guó)合法公民。外銷房：可以出售給中華人民共和國(guó)境外的單位和個(gè)人的房屋，其設(shè)計(jì)和建造標(biāo)準(zhǔn)高于內(nèi)銷房的商品房?，F(xiàn)房：房屋已竣工，其配套齊全并有房地產(chǎn)權(quán)的商品房。2022-7-3期房：房屋尚未竣工，但已取得房屋預(yù)售許可證，可以出售的商品房。商品房：由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司綜合開(kāi)發(fā)、建成后出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。按揭：凡購(gòu)置房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與建設(shè)簽有合作協(xié)議，承諾提供抵押貸款商

37、品房的本市市民。公積金：根據(jù)國(guó)家有關(guān)政策、法律的規(guī)定，購(gòu)房人因購(gòu)房資金暫時(shí)缺乏，可以申請(qǐng)住房抵押貸款。凡按規(guī)定履行繳存住房公積金，且所在單位按月正常繳交的本市職工。契稅：是一種資源稅，是對(duì)我國(guó)境內(nèi)資源的開(kāi)發(fā)，特別是土地的開(kāi)發(fā)，所形成的級(jí)差收入征收的稅，由財(cái)政局征收。2022-7-3退稅：但凡個(gè)人購(gòu)置或差價(jià)換房所支付的購(gòu)房款含貸款擔(dān)保本息經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)后，五年內(nèi)可以從個(gè)人所得稅計(jì)征稅基中扣除。一級(jí)市場(chǎng)：又稱土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)或土地批租市場(chǎng)，實(shí)質(zhì)上又是土地使用權(quán)從土地所有者向土地使用者向流通的市場(chǎng)。二級(jí)市場(chǎng)：又稱土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司把經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)的土地的使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓給用地單位

38、。三級(jí)市場(chǎng)：擁有土地使用權(quán)的企、事業(yè)單位或其他單位之間橫向讓渡土地使用權(quán)的市場(chǎng)。2022-7-3交房條件： 1經(jīng)本市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)核驗(yàn)合格，即?建設(shè)工程質(zhì)量核驗(yàn)證明書?； 2辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證； 3新建住宅交付使用許可證。貸款利率：經(jīng)中國(guó)人民銀行規(guī)定的對(duì)于貸款不同年限所規(guī)定的不同利率。房屋保險(xiǎn)費(fèi)：保險(xiǎn)是指由保險(xiǎn)公司收取保險(xiǎn)費(fèi)建立專門的房地產(chǎn)保險(xiǎn)基金，用以在發(fā)生約定的自然災(zāi)害、意外事故，信用責(zé)任造成房地產(chǎn)損失時(shí)，對(duì)被保險(xiǎn)人給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)幕ブ矟?jì)制度。保險(xiǎn)費(fèi)率一般在0.8%7%之間國(guó)內(nèi)企業(yè)房屋。居民住房保險(xiǎn)費(fèi)率為0.2%左右。2022-7-3他項(xiàng)權(quán)力抵押證：房屋

39、在抵押期內(nèi)不屬于原房地產(chǎn)權(quán)利人，而屬于其它權(quán)利人的一種非正式權(quán)利。維修基金：為了保證房屋正常使用和延長(zhǎng)使用年限，對(duì)房屋進(jìn)行合理維修所需的費(fèi)用。交房：開(kāi)發(fā)商取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證后，以書面形式通知購(gòu)房者在約定時(shí)間內(nèi)對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收交接，購(gòu)房者根據(jù)合同約定對(duì)房屋工程質(zhì)量配套設(shè)施，產(chǎn)權(quán)清晰等方面進(jìn)行驗(yàn)收，開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房者提供?新建住宅質(zhì)量保證書?和?新建住宅使用說(shuō)明書?。購(gòu)房者對(duì)房屋及其產(chǎn)權(quán)進(jìn)行檢驗(yàn)，認(rèn)為符合合同約定條件的與開(kāi)發(fā)商簽訂房屋交接書。2022-7-3進(jìn)戶：購(gòu)房者辦理好交房手續(xù)，驗(yàn)收合格后，物業(yè)業(yè)主繳納一定的房屋維修基金，垃圾清運(yùn)費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用，陸續(xù)回原處搬遷至物業(yè)的過(guò)程。監(jiān)管銀行：房

40、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收取的商品房預(yù)售款和銷售款，應(yīng)當(dāng)委托專門機(jī)構(gòu)監(jiān)管使用，先行用于清償該房屋建設(shè)工程的各項(xiàng)貸款，專項(xiàng)用于該建設(shè)工程的建造。2022-7-3業(yè)務(wù)類專有名詞 1、銷講：全名是“銷售講習(xí)資料，指在案前準(zhǔn)備期，整個(gè)專案組協(xié)同通過(guò)對(duì)該案的了解所整理出來(lái)的一份資料，它包括整體市場(chǎng)介紹、區(qū)域市場(chǎng)介紹、該案環(huán)境介紹含生活機(jī)能、交通動(dòng)線、掃樓標(biāo)的圖、開(kāi)展商根本資料、建材與設(shè)備介紹、產(chǎn)品解說(shuō)、SWOT分析、答客問(wèn)、目前政策法規(guī)介紹、企劃配合媒體安排等；其中最重要的是“答客問(wèn)，它是整篇銷講的靈魂所在。2、銷控：指在專案或主委擬訂的去化順序控制下，對(duì)整個(gè)樓盤的房源進(jìn)行控制的一種手段。它包括軟銷控價(jià)格銷控單價(jià)、

41、總價(jià)、硬銷控房源銷控樓層、位置、面積、房型。銷控的唯一目的是為了達(dá)成銷售目標(biāo)：一般來(lái)說(shuō)，在代理而言是為了銷售速度最大化；在包銷而言是為了銷售利潤(rùn)最大化。2022-7-33、案場(chǎng)：指?jìng)€(gè)案售樓處。4、生活機(jī)能：指在個(gè)案附近的一些與生活相關(guān)的場(chǎng)所。例如：菜場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校、金融證券、商場(chǎng)、垃圾站、變電站等等。了解生活機(jī)能的主要目的有二：作為NP稿中COPY的一局部；幫助業(yè)務(wù)員尋找與客戶聊天的話題。5、售：在客戶對(duì)業(yè)務(wù)員所介紹的房源較感興趣時(shí)，客戶支付對(duì)該房屋進(jìn)行保存訂購(gòu)的訂金，那么視作為“售。6、足：在客戶對(duì)業(yè)務(wù)員所介紹的房源很感興趣時(shí)，客戶支付對(duì)該房屋進(jìn)行定購(gòu)的定金，是為“足假設(shè)未經(jīng)過(guò)“售的過(guò)程，那

42、么視作為“售足。2022-7-37、簽：客戶對(duì)所定購(gòu)的房屋與業(yè)務(wù)員或開(kāi)展商簽定合同，是為“簽假設(shè)沒(méi)有經(jīng)過(guò)“足的過(guò)程，那么視作為“足簽。8、退：客戶對(duì)其所訂購(gòu)的房屋不滿意，過(guò)來(lái)退還訂金，是為“售退假設(shè)是已定購(gòu)足或已簽約者，那么為“足退或“簽退。9、換：客戶對(duì)其所訂購(gòu)定購(gòu)、簽約的房屋不滿意，過(guò)來(lái)?yè)Q房子，是為“售換“足換、“簽換。10、清盤：指當(dāng)一個(gè)個(gè)案的銷售進(jìn)入尾聲時(shí)，開(kāi)發(fā)商同意以一個(gè)比以前低的單價(jià)來(lái)進(jìn)行銷售。2022-7-311、折扣：經(jīng)過(guò)代理商或開(kāi)展商同意，所給予客戶的一定價(jià)格折讓。12、動(dòng)線：行動(dòng)的最正確路線，它包括水平動(dòng)線、垂直動(dòng)線、出入動(dòng)線、引導(dǎo)動(dòng)線、交通動(dòng)線等等。對(duì)動(dòng)線安排的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是

43、流暢與否。13、去化順序：按照房型或面積或總價(jià)或單價(jià)或樓層等等，對(duì)一個(gè)個(gè)案進(jìn)行銷售速度的排序，它是一個(gè)純不等式，比方V3R V2R V復(fù)式。另一種評(píng)判的方法是去化速度，它的單位是百分比，比方V2R=45 ,V3R=50%，V復(fù)式=5%。2022-7-314、標(biāo)的：指業(yè)務(wù)員熟悉周邊環(huán)境的一種手段。它包括壓馬路、掃樓、市調(diào)。它的最終成果是生活機(jī)能圖，掃樓標(biāo)的圖。15、A、B級(jí)卡：指業(yè)務(wù)員用來(lái)區(qū)分并登錄客戶資料的兩種“卡片。有望客戶及已購(gòu)客戶填A(yù)級(jí)卡，意愿平平及無(wú)望者填B級(jí)卡。16、派夾報(bào)：屬于一種銷售手段，分派報(bào)及夾報(bào)兩種。派報(bào)是指通過(guò)人員散發(fā)資料；夾報(bào)是指將資料夾在其他報(bào)紙雜志中，并通過(guò)該報(bào)紙雜

44、志的發(fā)行來(lái)散發(fā)資料。17、報(bào)備：指業(yè)務(wù)員須讓專案知道或批準(zhǔn)的事情。包括吸煙，飲食，出外，休息，接聽(tīng)私人 ，撥打私人 ，如廁等。2022-7-318、銷售循環(huán)：指整個(gè)一個(gè)銷售追蹤過(guò)程。客戶接待 追蹤信件聯(lián)系節(jié)日問(wèn)候告知工程進(jìn)度客戶再來(lái)現(xiàn)場(chǎng)19、訂金：房屋訂購(gòu)金，又稱協(xié)議金、誠(chéng)意金等等，金額視情況再定。20、定金：房屋定購(gòu)金，又稱大定金等，金額金額視情況。21、強(qiáng)銷期：大批量的媒體廣告投放出去，公司的大量人力物力投入，以期在短時(shí)間內(nèi)創(chuàng)造高銷售率的一段期間。2022-7-322、抗性：指阻礙個(gè)案銷售的任何事物。比方價(jià)格、地段、生活機(jī)能等等。23、主力面積：以10平方米或15平方米或其他數(shù)量的平方米為

45、一檔，將一個(gè)個(gè)案的房型面積進(jìn)行分類，按照百分比得出的最大值那一檔，即為主力面積。24、主力單價(jià)：以100元/平方米或200元/平方米或其他數(shù)量的單價(jià)為一檔，將一個(gè)個(gè)案的單價(jià)進(jìn)行分類，按照百分比得出的最大值那一檔，即為主力單價(jià)。25、主力總價(jià)：以5萬(wàn)或10萬(wàn)元為一檔，將一個(gè)個(gè)案的總價(jià)進(jìn)行分類，按照百分比得出的最大值那一檔，即為主力總價(jià)。2022-7-326、均價(jià)：某一個(gè)個(gè)案的總銷金額除以總建面得出的單 價(jià)。27、基價(jià)：某一個(gè)個(gè)案的最低價(jià)。28、開(kāi)盤：某一個(gè)個(gè)案取得了預(yù)出售許可證；并通過(guò)一定量的媒體投放，告知客戶該案開(kāi)始進(jìn)行銷售。補(bǔ)：水平動(dòng)線：指在一個(gè)層面中，人們行走的最正確路線。垂直動(dòng)線：指在同

46、一棟樓中，人們上下的最正確路線。出入動(dòng)線：指從小區(qū)內(nèi)部到外部的最正確進(jìn)出路線。引導(dǎo)動(dòng)線：指通過(guò)一定的手段比方刀旗、橫幅等將客戶引導(dǎo)到售樓處的路線安排。2022-7-3交通動(dòng)線：指從某一處到另一處的一個(gè)交通線路安排。掃樓：指一個(gè)業(yè)務(wù)員通過(guò)實(shí)地勘察對(duì)某一區(qū)域內(nèi)所有的樓盤進(jìn)行登記標(biāo)注。壓馬路：指一個(gè)業(yè)務(wù)員對(duì)某一個(gè)區(qū)域內(nèi)所有的生活機(jī)能進(jìn)行實(shí)地勘察。市調(diào)：指一個(gè)業(yè)務(wù)員對(duì)一些有威脅的樓盤進(jìn)行調(diào)查，并完成市調(diào)表。2022-7-3企 劃 類LOGO：樓盤標(biāo)志，用字與圖表現(xiàn)樓盤的特征與內(nèi)涵，包括了樓盤案名。POP：戶外造勢(shì)用的宣傳平面。SP：造勢(shì)促銷活動(dòng)，制造話題，吸引群眾視線，制造熱賣氣氛，利于個(gè)案炒作，促進(jìn)

47、銷售。NP：短時(shí)間即可找開(kāi)個(gè)案知名度，是最大化的媒體表現(xiàn)形式。DM：表現(xiàn)個(gè)案情況，用于郵寄的小冊(cè)子。寄發(fā)滬上企業(yè)、合資企業(yè)、外地駐滬企業(yè)負(fù)責(zé)人及各種DM名單，并于外地展銷會(huì)上發(fā)放。2022-7-3TVCF：電視廣告，可制成VCD。MG：各類財(cái)經(jīng)類期刊雜志、航班雜志等，力求針對(duì)客源進(jìn)行訴求。DS：用于現(xiàn)場(chǎng)及特定地點(diǎn)派發(fā)如機(jī)場(chǎng)、高檔辦公樓、高級(jí)社區(qū)等。戶外據(jù)點(diǎn)：以燈箱，看板等方式在公眾場(chǎng)合及交通動(dòng)線上表現(xiàn)個(gè)案，加強(qiáng)引導(dǎo)，重復(fù)加深民眾印象，傳遞個(gè)案信息。橫幅：懸掛現(xiàn)場(chǎng)附近街道兩側(cè)，方便買家尋找到現(xiàn)場(chǎng)位置。裱板：本案擬設(shè)計(jì)十二塊裱板存放于接待區(qū)通往樣品屋的游廊兩側(cè)及現(xiàn)場(chǎng)，表現(xiàn)開(kāi)展商實(shí)力背景，開(kāi)展業(yè)績(jī)。

48、本案規(guī)劃說(shuō)明等，并可用于外地銷售。2022-7-3建筑結(jié)構(gòu)類專有名詞磚混結(jié)構(gòu)：一般多層住宅，由磚砌筑承重，加混凝土圈粱，構(gòu)造柱稱磚混結(jié)構(gòu)?？蚣芙Y(jié)構(gòu)：由鋼筋混凝土柱、梁組成的承重體系，一般用于公共建筑。剪力墻結(jié)構(gòu)：一般用于小高層及高層住宅，由混凝土墻體承受風(fēng)、地震的水平荷載?？蚣艚Y(jié)構(gòu)：一般用于高層公共建筑，由框架柱，混凝墻共同組成受力體系。筒剪結(jié)構(gòu)：用于高層公建，由混凝土筒體和框架柱共同組成受力體系。2022-7-3鋼結(jié)構(gòu)：受力構(gòu)件由鋼梁柱組成，現(xiàn)在多用于大型超市、廠房。鋼混結(jié)構(gòu)：受力構(gòu)件材料由鋼筋混凝土組成，它包括上述框架、剪力墻、框剪、筒剪結(jié)構(gòu)。電表容量：一般為6KW，按標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)遷房4KW，中

49、套46KW，大套68KW，超過(guò)130m2大套為8KW，高檔房另考慮。箱式變壓器：似應(yīng)為箱式變電站，是指成套變配電站、出廠時(shí)即集中式配套、不需土建另設(shè)房間，體積小，代替當(dāng)前使用較多的亞型站。潔污別離：室內(nèi)污水、廢水分開(kāi)排放。2022-7-3變頻變壓供水：根據(jù)管網(wǎng)內(nèi)水量、水壓的變化調(diào)節(jié)泵出水量和供水壓力通過(guò)調(diào)節(jié)水泵電機(jī)、電源的電壓和頻率實(shí)現(xiàn)，以滿足用水需要。通常用于九層及九層以下的住宅供水。承重墻：承受上面?zhèn)飨聛?lái)的豎向荷載是受力構(gòu)件，不能隨意敲除。一般磚混多層住宅的240墻均為承重墻。剪力墻：剪力墻結(jié)構(gòu)中的混凝土墻體，承受風(fēng)地震作用。裙房：高層建筑附屬的多層低矮建筑局部。預(yù)制板：由預(yù)制廠生產(chǎn)好的樓

50、板，施工現(xiàn)場(chǎng)拼裝即可?，F(xiàn)澆：由混凝土現(xiàn)場(chǎng)澆制而成。2022-7-31、房地產(chǎn)中的有關(guān)問(wèn)題1各類用途的土地使用權(quán)出讓最高年限是多少住宅為70年，商用50年，工業(yè)區(qū)為40年，加油、加氣站為30年，體育、衛(wèi)生類50年。2什么是綠地率？在建設(shè)用地范圍內(nèi)各類綠地面積之和和建設(shè)用地面積的比率%。綠地面積的計(jì)算不包括屋頂、天臺(tái)和垂直綠化。3什么是綠化覆蓋率？在建設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化種植水平投影面積之和與建設(shè)用地面積的比率%2022-7-34商品房預(yù)售需要具備哪些條件？預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書、營(yíng)業(yè)執(zhí)照按照土地管理部門的有關(guān)規(guī)定交付土地使用權(quán)出讓金，已取得土地使用權(quán)證書持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)，工程

51、施工許可證，并已經(jīng)辦理建設(shè)工程質(zhì)量和平安監(jiān)督手續(xù)已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工的交付使用時(shí)間18層以下的到達(dá)建設(shè)2-3層，18層以上的，主體工程須建到四層以上層數(shù)以漯河本地條件為依據(jù)已在工程所在地商業(yè)銀行開(kāi)設(shè)商品房預(yù)售專用帳戶法律法規(guī)規(guī)定的其他條件2022-7-3商品房的建筑面積如何計(jì)算？商品房建筑面積是由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積局部為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e局部公有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。2022-7-3什么是套內(nèi)房屋使用面積？套內(nèi)房屋使用面積是指套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按下規(guī)定計(jì)算；1套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過(guò)廳、

52、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和；2套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積和計(jì)入使用面積；3不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；4內(nèi)面裝飾厚度計(jì)入使用面積。2022-7-3什么是套墻體面積？套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占面積，其中各套之間的分隔墻和套公共建筑空間的分割以及外墻包括山墻等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自由墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。2022-7-3什么是套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積？套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積按陽(yáng)臺(tái)外圍房屋與外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽(yáng)臺(tái)按

53、水平投影的一半計(jì)算建筑面積。2022-7-3什么是房屋的共有建筑面積？房屋共有建筑面積是指產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同占有或共同使用的建筑面積。2022-7-3房屋共有建筑面積包括哪些內(nèi)容？共有建筑面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢效勞公共用房和管理用戶的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。共有建筑面積還包括：套與公共建筑之間分墻，以及外墻包括山墻以水平投影面積一半的建筑面積。2022-7-3按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的商品房，其應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的權(quán)屬屬于誰(shuí)？應(yīng)在購(gòu)銷合同中記載該商品房工程的總公用建筑面積及本單元或整層應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，其

54、權(quán)屬屬于各產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同所的，任何單位和個(gè)人不得單獨(dú)占用。2022-7-3套內(nèi)建筑面積售房與建筑面積售房有何異同？“套內(nèi)建筑面積售房，實(shí)際上是以“套內(nèi)建筑面積為交易面積，按套內(nèi)建筑面積計(jì)算房?jī)r(jià)，其應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的建設(shè)費(fèi)用計(jì)入套內(nèi)建筑面積銷售單價(jià)內(nèi)，不再另行計(jì)價(jià)。同時(shí)在購(gòu)銷合同中記載該商品房工程的總公用建筑面積及本單元或整層應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，其權(quán)屬屬于各產(chǎn)權(quán)主共同所有，任何單位和個(gè)人不得單獨(dú)占用。2022-7-3“套內(nèi)建筑面積售房與“建筑面積售房相比，前者只是少了個(gè)“分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，而應(yīng)“分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e售房相比，前者只是少了個(gè)“公攤的公用建筑面積，而應(yīng)“分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e建設(shè)費(fèi)用

55、計(jì)入套內(nèi)建筑面積銷售單價(jià)內(nèi)，因此房屋交易總價(jià)不變，但售房面積更明確、具體、直觀。兩者對(duì)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e享有同等的權(quán)益。2022-7-3業(yè)主如對(duì)已購(gòu)房產(chǎn)的面積有疑問(wèn)時(shí)，該如何處理？在預(yù)售期間，可向開(kāi)展商索要該套房屋的面積測(cè)繪資料和建筑設(shè)計(jì)圖，根據(jù)圖上尺寸復(fù)核套內(nèi)建筑面積是否與購(gòu)房合同上的套內(nèi)建筑面積相符。在竣工入伙后，可按相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)自行實(shí)測(cè)，如仍存疑問(wèn)，可要求進(jìn)行重測(cè)量。2022-7-3有些房地產(chǎn)竣工面積與預(yù)售面積不一致，其原因主要是哪些？其產(chǎn)生的原因大致可概括為：1建筑物的某局部改變?cè)O(shè)計(jì)；2施工過(guò)程中，建筑物的某局部末按原設(shè)計(jì)施工：3施工錯(cuò)誤或施工誤差過(guò)大；4竣工后的房地產(chǎn)局部公用面積功能改變

56、或效勞范圍改變：5正常的施工誤差和測(cè)量誤差也可能引起實(shí)測(cè)的竣工面積與預(yù)售面積存在差異。2022-7-3按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的商品房，發(fā)生面積差異時(shí)，如何處理？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)與購(gòu)房者在購(gòu)銷合同中按如下原那么約定交樓時(shí)實(shí)測(cè)面積與原計(jì)價(jià)面積出現(xiàn)差異含誤差的處理方法：一差異值為+0.6%以內(nèi)含本數(shù)的，購(gòu)銷雙方不作任何補(bǔ)嘗；二差異值為+0.6%以上不含本數(shù)至+0.3%以內(nèi)含本數(shù)的，購(gòu)銷雙方按購(gòu)銷合同約定房屋單價(jià)多退少補(bǔ)；三差異超過(guò)+0.3以上不含本數(shù)的，購(gòu)房者可選擇多退少補(bǔ)或退回所購(gòu)商品房。選擇通房的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在30日退回已收的全部購(gòu)房款及利息以付款起至退款日止為期，以退款日同期銀

57、行固定資產(chǎn)貸款利 計(jì)算。2022-7-3實(shí)行套內(nèi)建筑面積售房，物業(yè)管理費(fèi)的收取是否會(huì)改變？由于物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是按“建筑面積制定的，物業(yè)管理部門按“建筑面積收取物業(yè)管理費(fèi)，實(shí)行“套內(nèi)建筑面積售房，售房合同及房地產(chǎn)證上注明“建筑面積，因此，物業(yè)管理收取沒(méi)有改變。2022-7-3什么是房屋的基底面積？房屋的建筑面積是指建筑物各屋墻或外柱外圍以內(nèi)水平投影面積之和 什么是房屋的建筑面積？房屋的基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。2022-7-3什么是房屋的公用建筑面積？房屋的公用建筑面積是指建筑物主體內(nèi)、戶門以外可使用的面積，包括層高超過(guò)2.2米單車庫(kù)、設(shè)備層或技術(shù)層，室內(nèi)樓梯、樓梯懸挑平臺(tái)

58、，內(nèi)外廊、門廳、電梯及機(jī)房、門斗、有柱雨蓬、突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)等。2022-7-3什么是用地紅線？用地紅線是工程總用地面積的邊界線。什么是建筑紅線？建筑紅線是工程用地紅線內(nèi)，允許建建筑物的范圍邊線。2022-7-3什么是覆蓋率？覆蓋率是指建筑屋基底占地面積占總用地面積的比例，也稱建筑密度。什么是容積率？容積率是指工程總建筑面積與總用地面積之比。什么是綠化率？綠化率是指小區(qū)綠化面積與總用地面積之比。l覆蓋率、容積率、綠化率是衡量小區(qū)素質(zhì)的三項(xiàng)覆蓋率、容積率、綠化率是衡量小區(qū)素質(zhì)的三項(xiàng)主要指標(biāo)，一般來(lái)說(shuō)覆蓋率、容積率越低越好，綠主要指標(biāo)，一般來(lái)說(shuō)覆蓋率、容積率越低越好，綠化

59、率越高越好。化率越高越好。2022-7-3土地的七通一平指的是什么？ 通道路、電力、電訊、煤氣、上水、排水、排污和場(chǎng)地平整。已七通一平的土地稱為熟地，具備開(kāi)工條件。2022-7-3什么叫樓花、準(zhǔn)現(xiàn)樓、現(xiàn)樓？樓花：即“期房、期樓，通常指樓宇未封頂前的狀況；準(zhǔn)現(xiàn)樓：通常指樓宇建設(shè)進(jìn)度為主體封頂至外裝修階段狀況，一般此階段距離入伙時(shí)間為23個(gè)月；現(xiàn)樓：指可以即時(shí)辦理入伙手續(xù)的樓宇。2022-7-3什么叫入伙？樓宇經(jīng)過(guò)政府相關(guān)部門驗(yàn)收合格后，完成通水、通電、通煤氣、道路、綠化，具備根本生活入住條件，稱之為“可以入伙；由業(yè)主交清房款及入伙費(fèi)用后領(lǐng)取鑰匙入住或裝修，稱之為“入伙。2022-7-3陽(yáng)臺(tái)建筑面

60、積如何計(jì)算？按照目前規(guī)定，所有陽(yáng)臺(tái)面積一律單獨(dú)計(jì)算，不計(jì)入建筑面積；但在通常情況下計(jì)算銷售面積時(shí)，所有陽(yáng)臺(tái)按一半面積計(jì)入銷售建筑面積。2022-7-3現(xiàn)在樓宇有哪幾種常見(jiàn)建筑結(jié)構(gòu)？ 磚混結(jié)構(gòu)，框架結(jié)構(gòu)，框架剪力墻結(jié)構(gòu)，鋼結(jié)構(gòu)。凸窗、儲(chǔ)藏間及車庫(kù)是否計(jì)算建筑面積？凸窗，高不超過(guò)2.2米不計(jì)算建筑面積，高超過(guò)2.2米計(jì)算建筑面積。2022-7-3實(shí)用率？ 指房屋實(shí)際可利用面積墻中對(duì)中在此套房總建筑面積含分?jǐn)傊兴嫉谋壤?。何為開(kāi)間、進(jìn)深？ 開(kāi)間指房間單位的橫向?qū)挾龋?進(jìn)深指房間單位的縱向長(zhǎng)度。2022-7-3開(kāi)展商開(kāi)發(fā)工程時(shí)通常會(huì)有哪些合作單位？小區(qū)施工承建商、工程規(guī)劃設(shè)計(jì)院、園林設(shè)計(jì)公司、網(wǎng)絡(luò)效勞