國內(nèi)合作共建產(chǎn)業(yè)園開發(fā)模式研究及陽江項目建議20160418(定稿)

1、1二零一六年四月十八日國內(nèi)合作共建產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)模式研究及陽江項目建議2一、珠海陽江合作共建項目基本情況梳理二、國內(nèi)合作共建園區(qū)開發(fā)模式對標研究三、華發(fā)集團政企合作園區(qū)項目開發(fā)模式 目 錄四、國內(nèi)主流共建園區(qū)開發(fā)運作模式總結(jié)五、珠海陽江合作共建項目開發(fā)模式建議六、珠海陽江合作共建項目招商策略建議3珠海陽江合作共建園區(qū)項目由高新園、萬象園、環(huán)保園組成珠海陽江合作共建園區(qū)項目由高新園、萬象園、環(huán)保園組成n高新園位于陽江市區(qū)西側(cè)，緊鄰海陵島，與海陵灣相連。由港口片區(qū)、福岡片區(qū)、銀嶺片區(qū)、豐頭片區(qū)、環(huán)保片區(qū)組成，總規(guī)劃面積21.8平方公里。n珠海（陽江）產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移萬象工業(yè)園是廣東陽東經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的一個重要功

2、能片區(qū),是粵西最靠近珠三角的一個產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移工業(yè)園，規(guī)劃總面積680萬平方米。n陽江市環(huán)保產(chǎn)業(yè)園地首期規(guī)劃開發(fā)2.3平方公里，主要引進國內(nèi)外先進的印制電路板、專用設(shè)備、原輔材料、表面貼裝裝聯(lián)、電子制造服務(wù)及電子電路產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)，重點承接全國電子線路板企業(yè)轉(zhuǎn)移。高新園萬象工業(yè)園環(huán)保產(chǎn)業(yè)園4珠海陽江合作共建園區(qū)項目產(chǎn)業(yè)規(guī)劃珠海陽江合作共建園區(qū)項目產(chǎn)業(yè)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)：目前，園區(qū)已形成了金屬制品及金屬材料、新能源新材料及倉儲物流、食品藥品（農(nóng)海食品加工）等重點產(chǎn)業(yè)的集聚。已引進項目200多個，投資總額超過400億元。產(chǎn)業(yè)規(guī)劃：1.金屬制品及金屬材料產(chǎn)業(yè)；2.食品藥品產(chǎn)業(yè)；3.新能源新材料產(chǎn)業(yè)。產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)：園區(qū)按

3、照高起點、高標準的要求，規(guī)劃有金屬制品產(chǎn)業(yè)區(qū)（五金刀剪工業(yè)區(qū)）和木材家具產(chǎn)業(yè)區(qū)，定位為“生態(tài)型、科技型、創(chuàng)稅型”產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移工業(yè)園，重點發(fā)展五金機械、木材家具、汽車配件、新材料等低能耗、低污染、技術(shù)含量較高和帶動能力較強的項目，是融生產(chǎn)、生活、生態(tài)于一體的現(xiàn)代化工業(yè)新城。園區(qū)規(guī)劃總面積4.3平方公里，規(guī)劃有電鍍與電子電路基地和制革定點基地兩大基地。 電鍍與電子電路基地規(guī)劃開發(fā)面積2.3平方公里，目前該基地已開發(fā)土地60萬平方米，整個基地達產(chǎn)后可以達到30億產(chǎn)值。制革定點基地規(guī)劃開發(fā)面積2平方公里，基地重點引進清潔生產(chǎn)水平高的國內(nèi)外一流制革生產(chǎn)企業(yè)。目前該基地已開發(fā)土地面積50萬平方米，整個基地建成

4、達產(chǎn)后可以達到50億產(chǎn)值。高新園萬象工業(yè)園環(huán)保產(chǎn)業(yè)園5國內(nèi)標桿合作共建產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)模式國內(nèi)標桿合作共建產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)模式華夏幸福、中國宏泰華夏幸福、中國宏泰模式華夏幸福中國宏泰土地一級開發(fā)收益模式110%土地一級開發(fā)成本返還（即10%固定收益）100%土地一級開發(fā)成本返還+一定比例土地出讓凈收益（100%或80%）土地出讓計劃參與程度在固安等大北京區(qū)域園區(qū)參與土地出讓計劃參與程度大招商服務(wù)收益模式上年度新增落地投資額的45%稅收*時間漸變系數(shù)-管委會的運營成本是否成立合資項目公司否（項目公司（如三浦威特）為華夏全資子公司）否（盛世建設(shè)）對入園企業(yè)補貼力度根據(jù)產(chǎn)業(yè)項目投資強度，按照20%、50%和

5、100%三個級別將土地款返還補貼力度較大，最高限額為本年度土地出讓收益的35%是否菜單式服務(wù)無菜單、全鏈條，土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)（招商引資及企業(yè)服務(wù)）、規(guī)劃咨詢服務(wù)、運營服務(wù)菜單式服務(wù)：產(chǎn)業(yè)研究、土地開發(fā)整理及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、招商引資、園區(qū)運營四項服務(wù)備注：以下主要以華夏幸福固安工業(yè)園和中國宏泰龍河高新區(qū)為研究案例6華夏華夏幸福：獨特的產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)模式（幸福：獨特的產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)模式（“園區(qū)運營園區(qū)運營+ +地產(chǎn)開發(fā)地產(chǎn)開發(fā)”模式）模式）n 園區(qū)運營方面，通過與地方政府簽訂區(qū)域整體委托開發(fā)協(xié)議，公司全權(quán)接管了園區(qū)開發(fā)的所有事宜，從前期的土地整理、園區(qū)規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)到招

6、商引資，再到后期的綜合服務(wù)。華夏幸福在這個過程中利用園區(qū)規(guī)劃的話語權(quán)優(yōu)勢在園區(qū)及其周邊進行大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)。n 華夏幸福與當?shù)卣炗喤潘詤f(xié)議，拿地成本極低。7華夏幸福收益華夏幸福收益模式：土地一級模式：土地一級開發(fā)成本的開發(fā)成本的1010%固定收益，招商固定收益，招商服務(wù)收益為服務(wù)收益為新增新增落地落地投資額的投資額的4545%n 土地一級開發(fā)收益模式：土地開發(fā)采用PPP模式，華夏先墊資整理，地方政府在一級開發(fā)費用返還基礎(chǔ)上再提成10%，即10%固定收益（備注：土地一級開發(fā)費用包括土地整理費用、基建費用等）業(yè)務(wù)類型委托內(nèi)容結(jié)算方式支付方式一級開發(fā)收益土地整理主要參與土地征轉(zhuǎn)計劃及征轉(zhuǎn)補償

7、方案的擬定、組織、監(jiān)導、跟進以政府部門為主體進行集體土地征轉(zhuǎn)補償以及形成建設(shè)用地的相關(guān)工作，并承擔土地征轉(zhuǎn)過程中的土地整理成本上一年度土地整理費（含稅，以審計結(jié)算為準）加成10%一次性支付或分期支付，但分期不超過3年基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)在委托區(qū)域組織道路建設(shè)及供水、供電、供暖、供氣、通信基礎(chǔ)、排水等、建設(shè)場站等項目，由具備相關(guān)工程建設(shè)資質(zhì)的施工單位承擔前述各個工程項目的施工任務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費（含稅，以審計結(jié)算為準）加成10%一次性支付或分期支付,但分期不超過3年招商服務(wù)對委托區(qū)域內(nèi)工業(yè)園區(qū)進行宣傳、推廣、進行招商引資項目的洽談，以及對入園企業(yè)提供“全程無憂式管家服務(wù)”，協(xié)助企業(yè)快速實現(xiàn)生產(chǎn)運營上一年度

8、新增落地投資額的45%一次性支付或分期支付，但分期不超過5年。但是有時會延期或者以土地作價抵償，導致應(yīng)收賬款較高n 招商服務(wù)的收益模式：招入企業(yè)落地投資額的45%（備注：主要在大北京區(qū)域的較早期項目，長三角項目無此項獎勵或比例沒有這么高）8中國宏泰：政府與宏泰未成立合資項目公司，而是政府通過購中國宏泰：政府與宏泰未成立合資項目公司，而是政府通過購買服務(wù)的形式進行合作開發(fā)，政府與宏泰分工明確、各司其職買服務(wù)的形式進行合作開發(fā)，政府與宏泰分工明確、各司其職龍河高新區(qū)管委會 對龍河高新區(qū)實行統(tǒng)一領(lǐng)導和管理 負責園區(qū)的總體規(guī)劃 負責園區(qū)建設(shè)及管理 對園區(qū)內(nèi)的經(jīng)濟社會事務(wù)進行統(tǒng)一領(lǐng)導中國宏泰 主要承擔基

9、礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 園區(qū)土地開發(fā)整理 園區(qū)招商引資 產(chǎn)業(yè)服務(wù)和運營 提供學校、醫(yī)院、娛樂等相關(guān)產(chǎn)業(yè)配套以龍河高新區(qū)為例，運作該項目的是廊坊市盛世建設(shè)投資有限公司，該公司由宏泰設(shè)立并100%控股。宏泰和龍河高新區(qū)管委會之間分工為：9中國宏泰土地一級開發(fā)收益模式：中國宏泰土地一級開發(fā)收益模式：100%100%土地一級開發(fā)成本返土地一級開發(fā)成本返還一還一定定比例的土地出讓凈收益比例的土地出讓凈收益中國宏泰的土地一級開發(fā)收益主要分為兩部分土地一級開發(fā)凈收益的一定比例分成：n工業(yè)、物流、倉庫或基礎(chǔ)設(shè)施用地為100%；n住宅、商業(yè)、旅游、娛樂、文化或服務(wù)用地為80%。土地一級開發(fā)成本100%返還：n包括征地、拆遷

10、費用，土地整理費用、前期費用等中國宏泰對土地出讓計劃起著主導作用，而政府主要負責行政審批流程，增強了對土地出讓的控制權(quán)10招商服務(wù)收益模式：中國宏泰招商服務(wù)收益主要來自于政府收招商服務(wù)收益模式：中國宏泰招商服務(wù)收益主要來自于政府收取的園區(qū)企業(yè)稅收收入取的園區(qū)企業(yè)稅收收入以龍河高新區(qū)為例，安次區(qū)政府向宏泰支付的服務(wù)費用計算公式為：服務(wù)費=D*E-FDEF是龍和高新區(qū)項目內(nèi)的企業(yè)在某一年度所繳納的稅款由安次區(qū)政府所保留的部分，并扣減相應(yīng)的稅項優(yōu)惠是一個隨著年份而漸變的百分比系數(shù)。例如，從2008年至協(xié)議到期，E由60%到40%按照每5年5%的幅度依次遞減是某一年度龍河高新區(qū)管委會的營運成本，如員工

11、薪酬、行政開支、維護等運營成本由宏泰承擔。n在此種收益模式下，引進企業(yè)越多、質(zhì)量越高，繳稅額度越高，宏泰的收益就越多；n雖然政府讓渡部分土地開發(fā)收益和稅收收入，但此模式有利于園區(qū)的高速高質(zhì)量發(fā)展。中國宏泰通過對入園企業(yè)的一系列評估，以當年一部分土地出讓收益來對企業(yè)進行補貼。以龍河高新區(qū)項目為例，每年的補貼不得超過龍河高新區(qū)當年土地出讓金總額的35%。11省內(nèi)類似合作共建園區(qū)項目開發(fā)模式省內(nèi)類似合作共建園區(qū)項目開發(fā)模式廣東順德（英德）產(chǎn)廣東順德（英德）產(chǎn)業(yè)園、中山（潮州）火炬科技園業(yè)園、中山（潮州）火炬科技園廣東順德（英德）產(chǎn)業(yè)園（總規(guī)劃面積36平方公里，總投資300億元，其中啟動區(qū)3100畝）

12、中山（潮州）火炬科技園（總規(guī)劃面積1平方公里，約1500畝，總投資約15億元）重點發(fā)展產(chǎn)業(yè)家用電器、裝備制造、電子信息電子信息、裝備機械制造、健康醫(yī)藥、新材料合作模式由順德籌集資金支付征地成本給英德，順德獲得土地開發(fā)經(jīng)營權(quán)。以順德為主組成園區(qū)管委會，具有經(jīng)濟事務(wù)審批權(quán)，土地完成開發(fā)后由管委會依法按程序以公開方式出讓，出讓純收益歸順德所有。雙方合作年限為25年，期間順德、英德兩地按5：5的比例，共享產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)生的稅收、GDP、工業(yè)產(chǎn)值。合作期滿后，產(chǎn)業(yè)園移交給英德管理，園區(qū)產(chǎn)生的稅收、GDP、工業(yè)產(chǎn)值全部歸英德所有。四子模式-“打牌子、派班子、出票子、闖路子”。打牌子即利用火炬開發(fā)區(qū)的品牌優(yōu)勢，派

13、班子即火炬區(qū)派出骨干組建新的運營公司管理園區(qū)，出票子即由火炬區(qū)投入開發(fā)建設(shè)資金，闖路子即利用園區(qū)所在地的資源優(yōu)勢和市場條件吸引產(chǎn)業(yè)聚集。園區(qū)的地方稅收留成全部歸屬潮州，火炬開發(fā)區(qū)不從中分成。是否成立合資項目公司注冊成立廣東宏德投資有限公司（順德區(qū)政府國有全資公司），產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)和運營主體，負責土地儲備和開發(fā)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和項目投資管理等。否（中山火炬開發(fā)區(qū)財政以及各大區(qū)屬產(chǎn)業(yè)公司出資注冊成立潮州市中炬科技產(chǎn)業(yè)園發(fā)展有限公司，按照市場規(guī)則運營，負責園區(qū)建設(shè)、招商及企業(yè)服務(wù)等）分期開發(fā)模式2011年開始首期建設(shè)；到2015年完成中期2萬畝開發(fā)；到2020年基本完成產(chǎn)業(yè)園建設(shè)，實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值超過

14、800億元，GDP達到200億元。公開交易程序拿地102畝，率先在園區(qū)建設(shè)15萬平方米通用廠房及生活配套區(qū)。通用廠房項目分三期進行開發(fā)，首期建設(shè)四幢4.5萬平方米通用廠房資金來源通過順德區(qū)國有資本的引導將順德資本和產(chǎn)業(yè)整體帶入園區(qū)，積極引進有實力的企業(yè)和機構(gòu)參與園區(qū)的開發(fā)建設(shè)和運營。自籌資金；擬通過運作和開發(fā)商住項目“潮商城”地塊（潮州市湘橋區(qū)意溪鎮(zhèn)300畝城市綜合體）等經(jīng)營手段來解決長期幫扶資金的需求，通過商業(yè)地產(chǎn)的運營反哺工業(yè)園區(qū)的運營。招商策略依托順德，面向珠三角，著眼全國乃至國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和價值鏈分工調(diào)整（如順德產(chǎn)業(yè)鏈整體轉(zhuǎn)移）。園區(qū)行使地級市經(jīng)濟管理權(quán)限，設(shè)立服務(wù)中心，實現(xiàn)投資“一站式

15、”審批服務(wù)，為入駐企業(yè)提供“順德式”高效公共服務(wù)。利用協(xié)會及商會資源，尤其利用好潮汕籍企業(yè)家協(xié)會開展招商引資工作，重點構(gòu)建“企業(yè)家（行業(yè)）協(xié)會平臺、網(wǎng)絡(luò)招商平臺、招商推介活動平臺、多媒體宣傳平臺”四大招商平臺；幫扶資金還將用于對第一批購地入園企業(yè)在貸款貼息、項目建筑面積補貼等方面推出產(chǎn)業(yè)發(fā)展扶持基金。12省外類似合作共建園區(qū)項目開發(fā)模式省外類似合作共建園區(qū)項目開發(fā)模式蘇州宿遷工業(yè)園區(qū)蘇州宿遷工業(yè)園區(qū)類別蘇州宿遷工業(yè)園區(qū)組織機構(gòu)聯(lián)合協(xié)調(diào)理事會：由蘇州和宿遷兩市主要領(lǐng)導共同主持，是蘇州宿遷工業(yè)園區(qū)的最高決策協(xié)調(diào)機構(gòu)，負責協(xié)調(diào)解決開發(fā)建設(shè)有關(guān)方向、目標和政策等方面的重大問題。雙邊工作委員會：由蘇州、

16、宿遷市政府分管領(lǐng)導和蘇州工業(yè)園區(qū)管委會主要領(lǐng)導牽頭，兩市與開發(fā)建設(shè)有關(guān)的部門作為成員單位，負責協(xié)調(diào)處理開發(fā)建設(shè)中的重要問題。雙邊工作委員會對聯(lián)合協(xié)調(diào)理事會負責。職能權(quán)限蘇州宿遷工業(yè)園區(qū)黨工委、管委會在規(guī)劃建設(shè)、土地管理、經(jīng)濟管理、環(huán)境保護、招商、財政、外事、組織人事等方面，代表宿遷市委、市政府行使省轄市管理職能和管理權(quán)限。合資項目公司對土地進行綜合開發(fā)。是否成立合資項目公司開發(fā)主體“江蘇省蘇宿工業(yè)園區(qū)開發(fā)有限公司”（注冊資本6億元人民幣），由省、蘇州市、宿遷市、蘇州工業(yè)園區(qū)按1:0.5:0.5:4共同出資組建。開發(fā)公司受蘇州宿遷工業(yè)園區(qū)管委會委托進行土地綜合開發(fā)。經(jīng)濟效益2014年，園區(qū)全年完

17、成業(yè)務(wù)總收入100.2億元，同比增長48.4%；公共財政預算收入6.39億元，同比增長144%；規(guī)模以上工業(yè)增加值完成55億元，同比增長86%。招商成效各類入園企業(yè)101家，總投資280億元，外資項目總投資占工業(yè)總投資的60%，平均投資強度達每畝378萬元。13華發(fā)集團政企合作園區(qū)項目開發(fā)模式華發(fā)集團政企合作園區(qū)項目開發(fā)模式金灣航空城珠海高新區(qū)項目開發(fā)內(nèi)容土地一級開發(fā)及市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)圍填海、土地一級開發(fā)及市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)土地出讓參與程度與政府主管部門商議土地出讓計劃，充分聽取企業(yè)根據(jù)開發(fā)進度及市場情況提出的建議與政府主管部門商議土地出讓計劃，充分聽取企業(yè)根據(jù)開發(fā)進度及市場情況提出的建議一級土

18、地開發(fā)投資收益 （土地出讓收益-一級開發(fā)成本）*30%企業(yè)所得項目凈利潤/土地一級開發(fā)總成本50%,企業(yè)項目收益為：區(qū)級土地出讓分成*93%*80%是否成立合資項目公司否（項目公司珠海華金開發(fā)建設(shè)公司為華發(fā)集團全資子公司）是（項目公司珠海華發(fā)高新建設(shè)有限公司由高新區(qū)政府與華發(fā)集團各占一半股權(quán)）企業(yè)服務(wù)內(nèi)容土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)、規(guī)劃咨詢服務(wù)、招商引資及商務(wù)談判、項目運營服務(wù)及企業(yè)服務(wù)圍填海、土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)、規(guī)劃咨詢服務(wù)、招商引資及商務(wù)談判、項目運營服務(wù)及企業(yè)服務(wù)授權(quán)委托企業(yè)全權(quán)參與經(jīng)營性用地招商引資及商務(wù)談判；協(xié)同參與產(chǎn)業(yè)用地招商引資及商務(wù)談判企業(yè)全權(quán)參與經(jīng)營性用地

19、招商引資及商務(wù)談判；協(xié)同參與產(chǎn)業(yè)用地招商引資及商務(wù)談判14國內(nèi)主流共建園區(qū)開發(fā)運作模式總結(jié)國內(nèi)主流共建園區(qū)開發(fā)運作模式總結(jié) 類別開發(fā)運作模式分析案例援建模式 依靠行政命令,由欠發(fā)達地區(qū)劃出一塊園區(qū),與發(fā)達地區(qū)共建,發(fā)達地區(qū)提供資金、人才、管理經(jīng)驗等,協(xié)助謀劃園區(qū)規(guī)劃,總攬招商引資,參與園區(qū)管理。江蘇省內(nèi)的南北園區(qū)共建大多采用該模式。如江蘇宿遷共建園區(qū)，中山（潮州）火炬科技園，新增增值稅、所得稅省、市、縣留成部分，全部補貼給共建園，用于其滾動發(fā)展；財政對園內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款適當貼息。托管模式 委托方在開發(fā)區(qū)內(nèi)劃出一塊園區(qū),托管給具有管理、資金和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)優(yōu)勢的受托方,全權(quán)委托其操作,包括園區(qū)定位、

20、產(chǎn)業(yè)選擇、招商引資、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等,甚至承擔一定的社會管理責任;受托方獲得園區(qū)前期開發(fā)所有收益,后期收益按比例分享。蘇浙一些大型集團與中西部欠發(fā)達地區(qū)通常采用這種模式。華夏幸福、宏泰、廣東順德（英德）產(chǎn)業(yè)園也采取此模式。股份合作模式 在現(xiàn)有開發(fā)區(qū)中設(shè)立共建園,交由雙方成立的合資股份公司管理,由其負責園區(qū)規(guī)劃、投資開發(fā)、招商引資和經(jīng)營管理等,收益按雙方股本比例分成。這一模式適合具有較強園區(qū)開發(fā)經(jīng)驗的發(fā)達地區(qū)的政府或園區(qū)間開展合作。目前,江蘇與上海主要采用這一模式合作共建開發(fā)園區(qū)。在上海外高橋江蘇啟東產(chǎn)業(yè)園，上海、啟東共同出資3.2億元成立合資公司，各占股本60%和40%，稅收等收益按照6:4分成

21、。合作招商模式 在現(xiàn)有開發(fā)區(qū)內(nèi)劃出一塊區(qū)內(nèi)園,全權(quán)委托給第三方,對特定區(qū)域或特定產(chǎn)業(yè)開展招商。該模式適合欠發(fā)達地區(qū)與產(chǎn)業(yè)集群成熟的特定地區(qū)開展合作。安徽蕪湖機械工業(yè)園與浙江玉環(huán)、樂清的合作即屬于這一模式。異地生產(chǎn)、統(tǒng)一經(jīng)營模式 采取“總部經(jīng)濟、異地生產(chǎn)、統(tǒng)一經(jīng)營”的方式。企業(yè)獨立承擔土地費用、基建成本,獨立進行建設(shè)、生產(chǎn)。兩地共同組成園區(qū)管委會,統(tǒng)一負責園區(qū)的建設(shè)管理,共同開展對企業(yè)的服務(wù),并按協(xié)議實現(xiàn)利益共享。如上海楊浦工業(yè)園大豐和海安工業(yè)園，入駐企業(yè)總部不遷移，研發(fā)和經(jīng)營職能仍留在上海楊浦工業(yè)園，僅生產(chǎn)基地在異地工業(yè)園區(qū)。綜合運用上述模式 如上海鹽城的合作既通過雙方成立合資股份公司來共同建設(shè)區(qū)中園,收益按股本結(jié)構(gòu)分成;又采用產(chǎn)業(yè)招商的模式委托上海方開展招商。15珠海陽江合作共建項目開發(fā)模式建議珠海陽江合作共建項目開發(fā)模式建議結(jié)合陽江項目實際情況，可考慮采用以下開發(fā)運作模式：模式一：參照