中糧易筑商鋪銷售方案學(xué)習(xí)教案

1、會計學(xué)1中糧易筑商鋪中糧易筑商鋪(shn p)銷售方案銷售方案第一頁，共63頁。商業(yè)機(jī)會商業(yè)(shngy)界定區(qū)域分析項目分析商業(yè)(shngy)解讀總體(zngt)營銷思路分析本項目概況營銷方案目錄商業(yè)的業(yè)態(tài)規(guī)劃第1頁/共63頁第二頁，共63頁。商業(yè)類型商業(yè)類型服務(wù)人口服務(wù)人口輻射距離輻射距離代表物業(yè)形式代表物業(yè)形式商業(yè)面積商業(yè)面積商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)業(yè)態(tài)品牌集聚度品牌集聚度街坊型街坊型1313萬人萬人1212千米千米住宅底商住宅底商3 3萬以下萬以下中小型業(yè)態(tài)中小型業(yè)態(tài)本土品牌為主本土品牌為主鄰里型鄰里型310310萬人萬人2525千米千米集中型物業(yè)集中型物業(yè)310310萬萬主力型業(yè)態(tài)主力型業(yè)態(tài)本土

2、品牌、國內(nèi)品本土品牌、國內(nèi)品牌牌區(qū)域型區(qū)域型10401040萬人萬人510510千米千米復(fù)合型物業(yè)復(fù)合型物業(yè)10401040萬萬大賣場或百貨公司大賣場或百貨公司為主力業(yè)態(tài)為主力業(yè)態(tài)國內(nèi)為主、部分國國內(nèi)為主、部分國際品牌際品牌城市型城市型4010040100萬人萬人10301030千米千米商業(yè)綜合體商業(yè)綜合體4040萬以上萬以上百貨公司、賣場集百貨公司、賣場集群群國際品牌國際品牌泛城市型泛城市型100100萬人以上萬人以上城際范圍城際范圍專業(yè)市場型專業(yè)市場型商業(yè)中心商業(yè)中心100100萬以上萬以上主力業(yè)態(tài)集群主力業(yè)態(tài)集群或?qū)I(yè)市場型或?qū)I(yè)市場型包括以上所有的商包括以上所有的商業(yè)業(yè) 本項目本項目(

3、xingm)(xingm)的商業(yè)面積總體量為的商業(yè)面積總體量為1770517705，小區(qū)總戶數(shù)為，小區(qū)總戶數(shù)為21172117戶，按照戶，按照3 3人人/ /戶計算整個小區(qū)整人數(shù)大約戶計算整個小區(qū)整人數(shù)大約63516351人（目前實際入住人數(shù)小于此數(shù)目），所人（目前實際入住人數(shù)小于此數(shù)目），所以可以界定本項目以可以界定本項目(xingm)(xingm)為街坊型商業(yè)，也就是社區(qū)型商業(yè)。為街坊型商業(yè)，也就是社區(qū)型商業(yè)。商業(yè)解讀(ji d)-商業(yè)界定第2頁/共63頁第三頁，共63頁。 2009 2009年杭州人均年消費(fèi)性支出約年杭州人均年消費(fèi)性支出約1.81.8余萬元，平均每天消費(fèi)約余萬元，平均每天

4、消費(fèi)約5050元，現(xiàn)按人均每天消費(fèi)支出元，現(xiàn)按人均每天消費(fèi)支出3030元計算，加上如果可以吸引到周邊元計算，加上如果可以吸引到周邊(zhu (zhu bin)bin)項目人口的項目人口的30%30%到中糧易筑消費(fèi)，那么本項目的商業(yè)將吸引消費(fèi)金額超過到中糧易筑消費(fèi)，那么本項目的商業(yè)將吸引消費(fèi)金額超過1.11.1億元億元/ /年。年。項目名稱項目名稱規(guī)劃人口規(guī)劃人口（人）（人）年消費(fèi)金額年消費(fèi)金額（元）（元）中糧易筑中糧易筑635163516954345069543450江南摩卡江南摩卡312931293426255034262550三江花園三江花園360036003942000039420000

5、三江新村三江新村329432943606930036069300綠城西子郁金綠城西子郁金香岸香岸496549655436675054366750總計總計2133921339233662050233662050中糧易筑郁金香岸江南摩卡三江花園三江新村商業(yè)解讀(ji d)-商業(yè)界定第3頁/共63頁第四頁，共63頁。業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)數(shù)量數(shù)量面積（面積（MM2 2) )社區(qū)型綜合超市社區(qū)型綜合超市1 12000-40002000-4000便利店便利店1 1100100快餐、簡餐快餐、簡餐2 2800800家居生活家居生活1 1300300面包房面包房1 1100100銀行銀行ATMATM2 24040干洗店干

6、洗店1 1100100藥房藥房1 1100100鮮花禮儀鮮花禮儀1 1100100美容美體美容美體1 1300300足浴足浴1 1300300寵物用品寵物用品1 1200200書店音像書店音像1 1100100數(shù)碼沖印攝影數(shù)碼沖印攝影1 1100100幼教培訓(xùn)中心幼教培訓(xùn)中心1 1500500棋牌中心棋牌中心1 1200200 社區(qū)型商業(yè)通常業(yè)態(tài)較為豐富，社區(qū)型商業(yè)通常業(yè)態(tài)較為豐富，主要為滿足小區(qū)業(yè)主生活，營業(yè)面主要為滿足小區(qū)業(yè)主生活，營業(yè)面積一般積一般(ybn)(ybn)不是很大。不是很大。商業(yè)(shngy)解讀-常規(guī)社區(qū)型商業(yè)(shngy)業(yè)態(tài)規(guī)劃第4頁/共63頁第五頁，共63頁。結(jié)論(j

7、iln) 1 1、 本項目本項目(xingm)(xingm)屬于社區(qū)型商業(yè)，在招商時需引進(jìn)業(yè)態(tài)豐富的屬于社區(qū)型商業(yè)，在招商時需引進(jìn)業(yè)態(tài)豐富的 社區(qū)配套商業(yè)來滿足不同業(yè)主的生活需求。社區(qū)配套商業(yè)來滿足不同業(yè)主的生活需求。2 2、 本項目本項目(xingm)(xingm)在滿足社區(qū)配套的同時，能夠吸引周邊的消在滿足社區(qū)配套的同時，能夠吸引周邊的消 費(fèi)，這就決定了商鋪未來的升值潛力。費(fèi)，這就決定了商鋪未來的升值潛力。第5頁/共63頁第六頁，共63頁。區(qū)域內(nèi)人口增長(zngzhng)性分析區(qū)域內(nèi)供給(gngj)分析區(qū)域分析項目分析解讀(ji d)商業(yè)總體營銷思路分析本項目概況營銷方案周邊業(yè)態(tài)及租金變化

8、情況第6頁/共63頁第七頁，共63頁。樓盤名稱樓盤名稱商業(yè)面積（）商業(yè)面積（）物業(yè)類型物業(yè)類型業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃三江新村三江新村90009000底商底商便利店、小賣部便利店、小賣部，中介公司、煤，中介公司、煤氣公司等氣公司等三江花園三江花園1300013000底商底商 品牌服裝店、中品牌服裝店、中國移動、藥店、國移動、藥店、蛋糕等餐飲、美蛋糕等餐飲、美容美發(fā)、花店等容美發(fā)、花店等江南摩卡江南摩卡1300013000底商底商品牌服裝店、藥品牌服裝店、藥店、花點(diǎn)、美容店、花點(diǎn)、美容美發(fā)店等美發(fā)店等郁金香岸郁金香岸30003000底商底商超市，銀行，美超市，銀行，美容美發(fā)，小吃店容美發(fā)，小吃店，建材店

9、，建材店戈雅公寓戈雅公寓60006000街區(qū)街區(qū)便利店、小賣部便利店、小賣部，中介公司、煤，中介公司、煤氣公司等氣公司等啟航社啟航社3000030000沿街商鋪沿街商鋪招商中招商中 聞興路 沿河路萬達(dá)路萬達(dá)北路郁金香岸三江花園江南摩卡萬達(dá)中路三江路三江新村戈雅公寓水田畈路商鋪位置區(qū)域分析-區(qū)域內(nèi)供給(gngj)分析第7頁/共63頁第八頁，共63頁。年份年份人口數(shù)（人）人口數(shù)（人）入住樓盤入住樓盤備注備注20062006年末年末2472224722三江新村、三江花園三江新村、三江花園來源蕭山人口統(tǒng)計報告來源蕭山人口統(tǒng)計報告20072007年末年末2484924849三江新村、三江花園、戈雅公寓三

10、江新村、三江花園、戈雅公寓20082008年末年末2516225162三江新村、三江花園、戈雅公寓、郁金香岸三江新村、三江花園、戈雅公寓、郁金香岸20092009年末年末2569725697三江新村、三江花園、戈雅公寓、郁金香岸、江南摩三江新村、三江花園、戈雅公寓、郁金香岸、江南摩卡卡20102010年末年末2615226152三江新村、三江花園、戈雅公寓、郁金香岸、江南摩三江新村、三江花園、戈雅公寓、郁金香岸、江南摩卡卡20112011年末年末2720027200三江新村、三江花園、戈雅公寓、郁金香岸、江南摩三江新村、三江花園、戈雅公寓、郁金香岸、江南摩卡卡根據(jù)蕭山聞堰人口增長率及周遍新推樓

11、根據(jù)蕭山聞堰人口增長率及周遍新推樓盤入住人口推算盤入住人口推算20122012年末年末2820028200三江新村、三江花園、戈雅公寓、郁金香岸、江南摩三江新村、三江花園、戈雅公寓、郁金香岸、江南摩卡、卡、中糧中糧2424號地塊、眾安啟航社號地塊、眾安啟航社區(qū)域分析-區(qū)域內(nèi)人口(rnku)增長性分析第8頁/共63頁第九頁，共63頁。2472224849251622569726152272002820022000230002400025000260002700028000290002006末 2007末 2008末 2009末 2010末 2011 2012人口數(shù)量年份人口遞增表人口數(shù)量三江花園

12、三江新村戈雅公寓郁金香岸江南摩卡中糧易筑區(qū)域分析-區(qū)域內(nèi)人口(rnku)增長性分析第9頁/共63頁第十頁，共63頁。p0202年由于三江新村的交付首先一些社區(qū)年由于三江新村的交付首先一些社區(qū)配套類商業(yè)（飲食、超市等）及階段性商配套類商業(yè)（飲食、超市等）及階段性商業(yè)的出現(xiàn)（建材店、五金）在周邊。起始業(yè)的出現(xiàn)（建材店、五金）在周邊。起始租金租金(zjn)(zjn)在在0.30.3元元/ /天天. .p 隨著隨著0606年開始三江花園以及年開始三江花園以及0707年戈雅公年戈雅公寓樓盤交付使用。首先大批房產(chǎn)中介寓樓盤交付使用。首先大批房產(chǎn)中介, ,以及以及小型的配套設(shè)施迅速進(jìn)駐小型的配套設(shè)施迅速進(jìn)駐

13、. .起始租金起始租金(zjn)(zjn)在在0.50.5元元/ /天天. .p 09 09年江南摩卡的交付使用，靠近水田畈年江南摩卡的交付使用，靠近水田畈路的沿街商鋪與三江花園的商鋪形成一個路的沿街商鋪與三江花園的商鋪形成一個“工工”字形的商業(yè)街區(qū)字形的商業(yè)街區(qū), ,商鋪迅速升溫商鋪迅速升溫, ,達(dá)達(dá)到到1.21.2元元/ /天天/ /. . 聞興路 沿河路萬達(dá)路萬達(dá)北路郁金香岸三江花園江南摩卡萬達(dá)中路三江路三江新村戈雅公寓水田畈路商鋪位置區(qū)域分析-周邊業(yè)態(tài)(y ti)及租金變化情況第10頁/共63頁第十一頁，共63頁。 人口街區(qū)街區(qū)20062006單位單位: :元元/ /天天2007200

14、7單位單位: :元元/ /天天20082008單位單位: :元元/ /天天20092009單位單位: :元元/ /天天20102010單位單位: :元元/ /天天聞興路聞興路0.30.30.50.50.60.60.80.80.90.9萬達(dá)路萬達(dá)路/ /0.50.50.60.60.90.91.01.0水田畈路水田畈路0.50.50.60.60.70.71.01.01.21.2區(qū)域分析-周邊業(yè)態(tài)(y ti)及租金變化情況聞堰鎮(zhèn)隨著人口的變化，商業(yè)(shngy)業(yè)態(tài)也開始出現(xiàn)變化。第11頁/共63頁第十二頁，共63頁。 1. 區(qū)域內(nèi)的商鋪以街鋪為主，主要類型為生活基本配套設(shè)施，有小部分服飾，餐飲類型

15、商鋪；2. 雖然聞堰有大規(guī)模的樓盤開發(fā)，但由于區(qū)域位置還不成熟，以及企業(yè)類業(yè)態(tài)較少，未能夠吸引較多外來勞動人口居住，使得人口每年(minin)只有以自然增長率上升；3. 目前聞堰地區(qū)雖然這幾年租金有了很大的提升，但是相對售價而言還是偏低。結(jié)論(jiln)第12頁/共63頁第十三頁，共63頁。本項目(xingm)區(qū)位分析周邊項目(xingm)調(diào)研區(qū)域分析項目分析解讀(ji d)商業(yè)總體營銷思路分析本項目概況營銷方案本項目動線分析本項目物業(yè)價值分析第13頁/共63頁第十四頁，共63頁。本項目本項目(xingm)將參考聞堰板塊，來進(jìn)行研究；將參考聞堰板塊，來進(jìn)行研究；聞堰作為本項目所在地，因此對區(qū)域

16、內(nèi)的所有項目進(jìn)行深入聞堰作為本項目所在地，因此對區(qū)域內(nèi)的所有項目進(jìn)行深入(shnr)的研究、分析；的研究、分析；參考目標(biāo)：江南摩卡、郁金香岸、三江花園參考目標(biāo)：江南摩卡、郁金香岸、三江花園(huyun)、三江新村和戈雅公、三江新村和戈雅公寓。寓。區(qū)域項目分析-周邊項目調(diào)研第14頁/共63頁第十五頁，共63頁。該項目地處聞堰鎮(zhèn)中心，人氣相對旺盛，其商業(yè)在一定程度上改善并提升了區(qū)域形象，交付(jiof)部分出租率90%。因該項目靠近鎮(zhèn)中心，居住氛圍濃郁，生活配套齊全，改善并提升(tshng)了區(qū)域內(nèi) “老且舊”的商業(yè)形象。朝南和朝西的商鋪屬于商業(yè)中心地段，租金及售價偏高，基本在800-1000元/

17、平米*年，朝北只有少量出租，且人氣不旺，租金在450-500元/平米*年。項目名稱三江國際.江南摩卡區(qū)位蕭山區(qū)，聞堰鎮(zhèn)交付時間已交付商鋪數(shù)量（個）50個樓層數(shù)（層）雙層為主，少量三層商鋪面積（m2）65-220方商鋪面寬（m）單間5-7米商鋪進(jìn)深（m）10-12米商鋪層高（m）5.5-6.5米商鋪價格（元/m2）二手價15000元/平方米去化率成交率100%，交付部分出租率90%內(nèi)部裝修毛坯交付標(biāo)準(zhǔn)，墻面白水泥批平+水泥地板外立面大理石業(yè)態(tài)分布品牌服裝店、中國移動、藥店、蛋糕等餐飲、美容美發(fā)、花店等典型門店李寧、特步、中國移動江南(Jingnn)摩卡商 鋪萬 達(dá) 路偉業(yè)路商鋪聞 興 路商 鋪社

18、 區(qū) 區(qū)域項目分析-周邊項目調(diào)研（江南摩卡）第15頁/共63頁第十六頁，共63頁。該項目距離鎮(zhèn)中心相對較遠(yuǎn)，周邊居住氣氛暫未形成，影響(yngxing)了項目的商業(yè)入駐。該項目雖然靠近錢塘江，但周邊居住氣氛較差，且項目內(nèi)的入住率也有限，導(dǎo)致(dozh)了該項目的商業(yè)進(jìn)駐情況不理想；郁金香岸的商鋪已經(jīng)售完，一期交付因周邊商業(yè)氛圍不夠濃重，所以租用商鋪以二手中介居多，大于500以上商鋪暫時空置，二期商鋪9月交付使用。項目名稱綠城西子.郁金香岸區(qū)位蕭山區(qū)，聞堰鎮(zhèn)交付時間部分已交付商鋪數(shù)量（個）30個樓層數(shù)（層）雙層商鋪面積（m2）90-1100方，主力面積是250-300方商鋪面寬（m）單間4-7米

19、商鋪進(jìn)深（m）11-13米商鋪層高（m）4.4米商鋪價格（元/m2）12000-13000元/平方米去化率成交率100%內(nèi)部裝修毛坯交付標(biāo)準(zhǔn)，墻面白水泥批平+水泥地板外立面大理石業(yè)態(tài)分布中介門店、美容院、超市典型門店世紀(jì)聯(lián)華郁金香岸郁金香岸萬達(dá)北路區(qū)域(qy)項目分析-周邊項目調(diào)研（郁金香岸）第16頁/共63頁第十七頁，共63頁。項目名稱戈雅公寓區(qū)位蕭山區(qū)，聞堰鎮(zhèn)交付時間一期：07年交付二期：未定商鋪數(shù)量（個）98個樓層數(shù)（層）單層未知，少量雙層，一個三層商鋪面積（m2）單間40-80方商鋪面寬（m）單間4-6米商鋪進(jìn)深（m）8-10米商鋪層高（m）4-4.4米商鋪價格（元/m2）15000-

20、18000元/平方米去化率目前一期還有20余套40-50方左右房源內(nèi)部裝修毛坯交付標(biāo)準(zhǔn)，墻面白水泥批平+水泥地板外立面大理石業(yè)態(tài)分布咖啡店、中介店、家居裝飾店典型門店無偉業(yè)路商 鋪社 區(qū) 萬達(dá)路戈雅公寓(gngy)錢塘江該項目距離鎮(zhèn)中心相對較遠(yuǎn)，周邊居住氣氛暫未形成，影響(yngxing)了項目的商業(yè)入駐。該項目(xingm)雖然靠近錢塘江，但周邊居住氣氛較差，且項目(xingm)內(nèi)的入住率也有限，導(dǎo)致了該項目(xingm)的商業(yè)進(jìn)駐情況不理想。區(qū)域項目分析-周邊項目調(diào)研（戈雅公寓）第17頁/共63頁第十八頁，共63頁。項目名稱三江花園區(qū)位蕭山區(qū)，聞堰鎮(zhèn)交付時間06年已交付商鋪數(shù)量（個）30個

21、樓層數(shù)（層）單層為主，少量雙層商鋪面積（m2）單間50-1100方商鋪面寬（m）單間4-14米商鋪進(jìn)深（m）10-16米商鋪層高（m）3.5-5米商鋪價格（元/m2）12000-14000每平米去化率目前還有朝北的幾件商務(wù)用房待售，出租率90%內(nèi)部裝修毛坯交付標(biāo)準(zhǔn)，墻面白水泥批平+水泥地板外立面大理石業(yè)態(tài)分布便利店、小賣部、中介公司、煤氣公司等典型門店李寧、寶島眼睛等偉業(yè)路社 區(qū) 水田昄路商 鋪萬 達(dá) 路 錢塘江商鋪聞 興 路 三江(sn jin)花園該項目地處聞堰鎮(zhèn)中心，人氣相對旺盛，其商業(yè)在一定(ydng)程度上改善并提升了區(qū)域形象。因該項目靠近鎮(zhèn)中心，周比居住氛圍濃郁，生活配套齊全，但都

22、為鎮(zhèn)級低層次商業(yè)。該項目開盤時間較早，業(yè)主已經(jīng)(y jing)入駐，居住和商業(yè)氛圍基本成型；項目內(nèi)有像李寧等一些品牌店，改善了區(qū)域商業(yè)形象，對周邊商業(yè)有引導(dǎo)作用。區(qū)域項目分析-周邊項目調(diào)研（三江花園）第18頁/共63頁第十九頁，共63頁。該項目商業(yè)較早，但因地段較好，相對靠近當(dāng)前(dngqin)鎮(zhèn)中心，項目內(nèi)商鋪出租情況良好。該項目開盤時間較早，商業(yè)形式顯舊，且無品牌商業(yè)入駐，主要是滿足日常生活的商業(yè)業(yè)態(tài)，包括中型超市(cho sh)等，但對區(qū)域內(nèi)商業(yè)檔次提升影響不大；07年以20年的使用權(quán)拍賣形式進(jìn)行使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，并20年后不收租金。項目名稱三江新村區(qū)位蕭山，聞堰鎮(zhèn)交付時間02年已交付商鋪數(shù)

23、量（個）20個樓層數(shù)（層）單層為主少量雙層商鋪面積（m2）20-375方商鋪面寬（m）4-16米商鋪進(jìn)深（m）5-12米商鋪層高（m）4米商鋪價格（元/m2）以拍賣的形式招租，20年起租去化率07年全部成交，出租率95%內(nèi)部裝修毛坯交付標(biāo)準(zhǔn)，墻面白水泥批平+水泥地板外立面大理石業(yè)態(tài)分布超市、銀行、奶茶小吃、文具店、五金店、藥店、便利店等典型門店無品牌偉業(yè)路商 鋪社 區(qū) 四季大道三江(sn jin)新村三江江商 鋪商鋪聞 興 路 沿 河 路 區(qū)域項目分析-周邊項目調(diào)研（三江新村）第19頁/共63頁第二十頁，共63頁。聞堰鎮(zhèn)整體商業(yè)水平較低，區(qū)域租金水平不高，主要在聞堰鎮(zhèn)整體商業(yè)水平較低，區(qū)域租金

24、水平不高，主要在500500元元/ /平方米平方米/ /年以下；年以下；總體總體(zngt)(zngt)租售比在租售比在3. 5%3. 5%左右之間。（租售比左右之間。（租售比= =房屋每個月的月租與房屋總價的比值房屋每個月的月租與房屋總價的比值 ）項目名稱項目名稱交付時間交付時間商鋪數(shù)商鋪數(shù)（個）（個）樓層數(shù)樓層數(shù)（層）（層）商鋪面積商鋪面積（m m2 2）商鋪面寬商鋪面寬（m m）商鋪進(jìn)深商鋪進(jìn)深（m m）層高層高（m m）商鋪價格商鋪價格（元（元/m/m2 2）租金租金（/ /年年/ /元元) )住宅價格住宅價格（元（元/m/m2 2）租售比租售比銷售方式銷售方式去化率去化率江南摩卡09

25、.1250雙層為主少量三層50-220主力50-80單間5-710-12單層5.8雙層6.8二手單層15000單層800-1000二手房11000-12000單層0.05-0.06裸賣成交率100%出租率90%郁金香岸一期已交付二期6月交付30雙層為主少量單層90-1100方主力100-200方單間4-711-134.4單層12000-13000單層500二手房12000-130000.035-0.038裸賣成交率100%出租率50%三江新村 02年已交付20單層為主少量雙層20-375主力100-200方4-165-124/390-4507000-10000/拍賣出租率95%三江花園 05年

26、已交付30單層為主少量雙層單間50-1100主力100-200單間4-1410-163.5-512000-14000500二手房8000-90000.037-0.042裸賣成交率90%出租率90%戈雅公寓 一期07年交付二期10月98單層為主，少量雙層，一個三層單間40-900主力50-80單間4-68-104-4.415000-18000450二手房10000-110000.023-0.03裸賣成交率60%出租率20%區(qū)域項目(xingm)分析-周邊項目(xingm)調(diào)研第20頁/共63頁第二十一頁，共63頁。區(qū)域項目分析-本項目區(qū)位(q wi)分析 聞興路 沿河路萬達(dá)路萬達(dá)北路郁金香岸三江

27、花園江南摩卡萬達(dá)中路三江路三江新村戈雅公寓水田畈路商鋪位置中糧易筑第21頁/共63頁第二十二頁，共63頁。道路對商業(yè)的影響分析 項目(xingm)西側(cè)是一條雙向6車道的快速路，嚴(yán)重影響了該區(qū)域的商業(yè)價值，同時項目(xingm)北側(cè)是一條單邊不通車的商業(yè)路，對商業(yè)的人流，以及商業(yè)的連續(xù)性有較大的影響。中糧中糧易筑易筑三江三江新村新村聞堰鎮(zhèn)聞堰鎮(zhèn)小學(xué)、中小學(xué)、中學(xué)學(xué)江南江南摩卡摩卡公交站公交站公交站公交站公交站公交站鎮(zhèn)政府鎮(zhèn)政府n公交動線對商業(yè)的影響分析n 項目南邊(nn bian)是706、716兩個公交終點(diǎn)站，對于客流的由南向北流動起到一定作用，尤其是項目西大門出口便是公交車站點(diǎn)，有522、2

28、22等公交車路過。區(qū)域項目分析-本項目動線分析第22頁/共63頁第二十三頁，共63頁。DBBCDAA北大門北大門BB西大門西大門B中中糧糧易易筑筑時代大道時代大道聞興路聞興路DDAA等級等級區(qū)域區(qū)域商鋪數(shù)量商鋪數(shù)量總面（）總面（）價值評判價值評判A A聞興路與時代大道聞興路與時代大道交匯處交匯處14146984.646984.64110%110%B B西大門入口兩旁和西大門入口兩旁和北大門兩旁北大門兩旁20204637.654637.65100%100%C C北面介于北大門和北面介于北大門和轉(zhuǎn)角之間的轉(zhuǎn)角之間的13131694.961694.9670%70%D D北面二層和小區(qū)內(nèi)北面二層和小區(qū)

29、內(nèi)部商業(yè)部商業(yè)29293108.663108.6650%50%總計總計767616425.9116425.91/ / A A：聞興路與時代：聞興路與時代(shdi)(shdi)大道交匯處，車流、人流最多；大道交匯處，車流、人流最多； B B：本項目大門是最主要的出入口，車流、人流較多；：本項目大門是最主要的出入口，車流、人流較多； C C：由于：由于C C區(qū)域處于十字路口和小區(qū)大門之間，車流難以停下區(qū)域處于十字路口和小區(qū)大門之間，車流難以停下來；來； D D：二樓商鋪或者是朝小區(qū)內(nèi)側(cè)的商鋪，車流、人流少：二樓商鋪或者是朝小區(qū)內(nèi)側(cè)的商鋪，車流、人流少等級等級ABCDABCD分類分類(fn (fn

30、 li)li)說明：說明：區(qū)域項目分析-本項目物業(yè)價值分析第23頁/共63頁第二十四頁，共63頁。1 1、當(dāng)前聞堰商鋪的投資回報主要以老鎮(zhèn)中心的商鋪居、當(dāng)前聞堰商鋪的投資回報主要以老鎮(zhèn)中心的商鋪居 高，老鎮(zhèn)中心高，老鎮(zhèn)中心 作為區(qū)域的活動中心，其地段的商業(yè)作為區(qū)域的活動中心，其地段的商業(yè) 價值不言而喻；價值不言而喻；2 2、聞堰鎮(zhèn)的樓盤、聞堰鎮(zhèn)的樓盤(lu pn)(lu pn)在商業(yè)銷售時多采用裸售方式（除三在商業(yè)銷售時多采用裸售方式（除三江江 新村外）；新村外）；3 3、項目周邊商業(yè)氛圍不夠濃厚、項目周邊商業(yè)氛圍不夠濃厚. .結(jié)論(jiln)第24頁/共63頁第二十五頁，共63頁。區(qū)域分析項

31、目分析解讀(ji d)商業(yè)本項目營銷(yn xio)思考本項目(xingm)概況營銷方案本項目操作思路第25頁/共63頁第二十六頁，共63頁。從聞堰鎮(zhèn)的商業(yè)供應(yīng)量和人口增長量來看，商業(yè)已趨于飽和，那么，我們的商業(yè)從聞堰鎮(zhèn)的商業(yè)供應(yīng)量和人口增長量來看，商業(yè)已趨于飽和，那么，我們的商業(yè)將如何去化？將如何去化？如果繼續(xù)走傳統(tǒng)的營銷手法銷售如果繼續(xù)走傳統(tǒng)的營銷手法銷售-裸賣裸賣 可行，但是可行，但是(dnsh)(dnsh)去化的速度會很慢，去化的速度會很慢，在短時期內(nèi)還會剩余在短時期內(nèi)還會剩余35%-50%35%-50%的余量，除非低價，但這樣不僅犧牲利潤，還有風(fēng)的余量，除非低價，但這樣不僅犧牲利潤，

32、還有風(fēng)險。險。如果傳統(tǒng)的銷售模式不適合如果傳統(tǒng)的銷售模式不適合(shh)(shh)我們，那我們就不如改變銷售策略！我們，那我們就不如改變銷售策略！ 敢于擔(dān)當(dāng)敢于擔(dān)當(dāng) 敢于作為！敢于作為！本項目營銷思考-本項目操作(cozu)思路第26頁/共63頁第二十七頁，共63頁。 既然傳統(tǒng)的銷售模式最終既然傳統(tǒng)的銷售模式最終(zu zhn)(zu zhn)會有會有35%-50%35%-50%的去化風(fēng)險，那還的去化風(fēng)險，那還不如拿出商鋪的不如拿出商鋪的10%-20%10%-20%用來招商，通過部分商業(yè)運(yùn)作帶動整體商業(yè)逐用來招商，通過部分商業(yè)運(yùn)作帶動整體商業(yè)逐漸成熟，從而激發(fā)客戶的購買需求，達(dá)到全部去化的最終

33、漸成熟，從而激發(fā)客戶的購買需求，達(dá)到全部去化的最終(zu zhn)(zu zhn)目的。目的。招商招商銷售銷售10%-20%10%-20%35%-50%35%-50% 所以所以(suy)(suy)我們決定干這么件我們決定干這么件事！事！本項目營銷思考(sko)-本項目操作思路第27頁/共63頁第二十八頁，共63頁。1 1期商鋪期商鋪DBBCDA北大門北大門BB西大門西大門B中中糧糧易易筑筑時代大道時代大道聞興路聞興路DDAA本項目營銷思考-本項目操作(cozu)思路第28頁/共63頁第二十九頁，共63頁。樓盤(lu pn)概況區(qū)域分析項目分析解讀(ji d)商業(yè)總體(zngt)營銷思路分析本項

34、目概況營銷方案商鋪概況第29頁/共63頁第三十頁，共63頁。項目概況項目概況開發(fā)商開發(fā)商杭州世外桃源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司杭州世外桃源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總建面積總建面積約約4242萬萬建筑物業(yè)建筑物業(yè)多層，高層，小高層，排屋多層，高層，小高層，排屋住宅情況住宅情況總戶數(shù)總戶數(shù)21172117戶戶客群情況客群情況2121濱江區(qū)濱江區(qū)1616聞堰鎮(zhèn)聞堰鎮(zhèn)1010上城區(qū)上城區(qū)6 6西湖區(qū)西湖區(qū)交付日期交付日期2011.5.302011.5.30商業(yè)情況商業(yè)情況商鋪形式商鋪形式沿街商業(yè)沿街商業(yè)商業(yè)面積商業(yè)面積約約1770517705商業(yè)位置商業(yè)位置聞興路與時代大道交叉區(qū)域聞興路與時代大道交叉區(qū)域交通情況交

35、通情況項目西側(cè)有公交站（至杭州項目西側(cè)有公交站（至杭州k522.k322.k522.k322.夜間夜間k222k222；至蕭山；至蕭山k716.k706k716.k706）本項目(xingm)概括-樓盤概括第30頁/共63頁第三十一頁，共63頁。商鋪商鋪單層單層雙層雙層三層三層總計總計可售（套）可售（套）454529292 27676不可售（套）不可售（套）2 22 20 04 4總計（套）總計（套）474731312 28080面積段面積段可銷售可銷售（套）（套）不可售不可售（套）（套）總計總計（套）（套）5050以內(nèi)以內(nèi)7 71 18 850-10050-10029291 13030100

36、-200100-20017170 01717200-500200-50021211 12222500500以上以上2 21 13 3總計總計76764 48080商鋪商鋪對外對外對內(nèi)對內(nèi)總計總計可售（套）可售（套）67679 97676不可售（套）不可售（套）4 40 04 4總計（套）總計（套）71719 98080商鋪商鋪（不能銷售）（不能銷售）4 4套套樓（棟）樓（棟）樓層樓層面積（）面積（）用途用途4 41 164.0664.06衛(wèi)生間衛(wèi)生間5 51 116.4516.45消防值班室消防值班室12121 1層連接層連接2 2層層751.25751.25郵局郵局12121 1層連接層連接

37、2 2層層447.8447.8社區(qū)服務(wù)用房社區(qū)服務(wù)用房本項目(xingm)概括-商鋪概括第31頁/共63頁第三十二頁，共63頁。區(qū)域分析項目分析解讀(ji d)商業(yè)總體營銷思路(sl)分析本項目(xingm)概況營銷方案租金及銷售價格建議招商執(zhí)行過程中的三個階段招商業(yè)態(tài)排布及招商政策本項目商業(yè)主題定位時間節(jié)點(diǎn)商鋪管理銷售方案二第32頁/共63頁第三十三頁，共63頁。 Thats my life ! Thats my life ! 我的生我的生活活(shnghu)(shnghu)方式方式休閑休閑(xixin)(xixin)生活生活 品味生活品味生活 生活態(tài)度生活態(tài)度 商業(yè)形象定位就是商業(yè)項目在客

38、戶心目中的特征組合，也就是社會大眾對項目的認(rèn)識和印象，特點(diǎn)越鮮明、性格突出的項目給人的印象深刻，營商業(yè)形象定位就是商業(yè)項目在客戶心目中的特征組合，也就是社會大眾對項目的認(rèn)識和印象，特點(diǎn)越鮮明、性格突出的項目給人的印象深刻，營銷效果越好。銷效果越好。 “ “生活生活(shnghu)”(shnghu)”形象定位和項目住宅部分形成良好默契，具有一定沖擊力。形象定位和項目住宅部分形成良好默契，具有一定沖擊力。營銷方案-本項目商業(yè)主題定位第33頁/共63頁第三十四頁，共63頁。DBBCDAA北大門北大門BB西大門西大門B中中糧糧易易筑筑時代大道時代大道聞興路聞興路DDAA營銷方案-招商(zho shn)

39、業(yè)態(tài)排布及招商(zho shn)政策第34頁/共63頁第三十五頁，共63頁。序號序號業(yè)態(tài)名稱業(yè)態(tài)名稱面積（）面積（）政策扶持（免租期）政策扶持（免租期）備注備注1 1咖啡廳咖啡廳20002000免租金免租金2 2年年A A區(qū)區(qū)2 2可的超市可的超市200200免租金免租金2 2年年B B區(qū)區(qū)3 3水果店水果店200200免租金免租金1 1年年B B區(qū)區(qū)4 4藥店藥店200200免租金免租金1 1年年B B區(qū)區(qū)5 5洗衣店洗衣店200200免租金免租金1 1年年B B區(qū)區(qū)6 6蛋糕店蛋糕店100100免租金免租金1 1年年C C區(qū)區(qū)時代大道時代大道DBBCDA北大門北大門BB西大門西大門B中中糧

40、糧易易筑筑DDAA163452聞興路聞興路營銷方案(fng n)-招商業(yè)態(tài)排布及招商政策方案一：方案一： 前幾年免租的方式前幾年免租的方式(fngsh)(fngsh)吸引商戶入駐；吸引商戶入駐；方案二：方案二： 營業(yè)額分成營業(yè)額分成方案三：方案三： 租金按照市場價格計算，明確開業(yè)最后的截止日租金按照市場價格計算，明確開業(yè)最后的截止日 期，在這個截止日期前商戶開始經(jīng)營都可以給予期，在這個截止日期前商戶開始經(jīng)營都可以給予 一定的免租期。一定的免租期。 建議本項目(xingm)招商業(yè)態(tài)及排布：建議本項目招商政策：第35頁/共63頁第三十六頁，共63頁。租金定價租金定價(dng ji)-(dng ji

41、)-市場市場比較法比較法項目名稱項目名稱交付時間交付時間商鋪數(shù)商鋪數(shù)（個）（個）樓層數(shù)樓層數(shù)（層）（層）商鋪面積商鋪面積（m m2 2）商鋪面寬商鋪面寬（m m）商鋪進(jìn)深商鋪進(jìn)深（m m）層高層高（m m）商鋪價格商鋪價格（元（元/m/m2 2）租金租金（/ /年年/ /元元) )住宅價格住宅價格（元（元/m/m2 2）租售比租售比去化率去化率江南摩卡09.1250雙層為主少量三層50-220主力50-80單間5-710-12單層5.8雙層6.8二手單層15000單層800-1000二手房11000-12000單層0.05-0.06雙層0.031-0.035成交率100%出租率90%郁金香岸一

42、期已交付二期6月交付30雙層為主少量單層90-1100方主力100-200方單間4-711-134.4單層12000-13000單層500二手房12000-130000.035-0.038成交率100%出租率50%三江新村 02年已交付20單層為主少量雙層20-375主力100-200方4-165-124/390-4507000-10000/出租率95%三江花園 05年已交付30單層為主少量雙層單間50-1100主力100-200單間4-1410-163.5-512000-14000500二手房8000-90000.037-0.042成交率90%出租率90%戈雅公寓 一期07年交付二期10月9

43、8單層為主，少量雙層，一個三層單間40-900主力50-80單間4-68-104-4.415000-18000450二手房10000-110000.023-0.03成交率60%出租率20%營銷(yn xio)方案-租金及銷售價格建議第36頁/共63頁第三十七頁，共63頁。租金租金(zjn)(zjn)定價定價- -消費(fèi)額倒消費(fèi)額倒推法推法中糧.易筑現(xiàn)總戶數(shù)為2117戶，按每戶3人計算(j sun)。人口數(shù)=21173=6351人2009年杭州人均年消費(fèi)性支出約1.8萬余元，平均每天約50元，現(xiàn)按人均每天消費(fèi)支出30元計算，考慮到本項目(xingm)實際入住情況，每年消費(fèi)大約在6351303656

44、0%=41726070元.項目商鋪面積為17705平方，每平方米的消費(fèi)金額=41726070/17705=2357元按照租金占商戶營業(yè)額的比例一般為20%。商鋪?zhàn)饨?235720%=471.4元/年/營銷方案-租金及銷售價格建議第37頁/共63頁第三十八頁，共63頁。租金租金(zjn)(zjn)定價定價- -投資回報率倒推法投資回報率倒推法商鋪(shn p)銷售均價按10000元/商鋪(shn p)的年投資回報率如果在6%就值得投資平均商鋪?zhàn)饨?銷售價格投資回報率=10000元/6%=600元/年/營銷方案-租金及銷售價格建議第38頁/共63頁第三十九頁，共63頁。根據(jù)項目周邊項目除江南摩卡租

45、金根據(jù)項目周邊項目除江南摩卡租金偏高，主要是因為其商鋪偏高，主要是因為其商鋪(shn p)(shn p)單層層高有單層層高有5.85.8米，可以分割層米，可以分割層2 2層層出租。其它商鋪出租。其它商鋪(shn p)(shn p)租賃價租賃價格大部分在格大部分在500-600500-600元元/ /年年/ /。有些傳統(tǒng)行業(yè)（超市、書店等）由于利有些傳統(tǒng)行業(yè)（超市、書店等）由于利潤微薄其租金潤微薄其租金(zjn)(zjn)所占的比例在所占的比例在15%15%左右，所以平均租金左右，所以平均租金(zjn)(zjn)定價在定價在400-400-450450元元/ /年年/ /。目前按照目前按照(nz

46、ho)(nzho)周邊商鋪的周邊商鋪的普遍投資回報率在普遍投資回報率在4%4%左右，左右，所以平均租金定價在所以平均租金定價在400-450400-450元元/ /年年/ /。市場比較法市場比較法消費(fèi)額倒推法消費(fèi)額倒推法結(jié)合本項目情況商鋪處于招商啟動結(jié)合本項目情況商鋪處于招商啟動階段故商鋪?zhàn)赓U價格根據(jù)位置差異階段故商鋪?zhàn)赓U價格根據(jù)位置差異可以定平均租金可以定平均租金400-450400-450元元/ /年年/ /。按照租金占商戶營業(yè)額的比例一般為按照租金占商戶營業(yè)額的比例一般為25%25%。商鋪?zhàn)饨?。商鋪?zhàn)饨?2357=235720%=471.420%=471.4元元/ /年年/ /投資回報率

47、倒推法投資回報率倒推法平均商鋪?zhàn)饨鹌骄啼佔(zhàn)饨? =銷售價格銷售價格投資回投資回報率報率=10000=10000元元/ /6%=6006%=600元元/ /年年/ /中糧中糧. .易筑商鋪的平均租金定價在易筑商鋪的平均租金定價在400-450400-450元元/ /年年/ /營銷方案-租金及銷售價格建議第39頁/共63頁第四十頁，共63頁。日期日期日租金日租金（元（元 / /）年租金年租金（元（元/ /）回報率（回報率（%）銷售單價（元）銷售單價（元）1010年年1010月月1.21.24504504 41125011250目前聞堰鎮(zhèn)普遍的商鋪回報率在4%左右，所以(suy)按照這個計算：建議

48、建議(jiny)(jiny)首次開盤銷售均價：首次開盤銷售均價：1000010000元元/ /銷售價格建議銷售價格建議(jiny)(jiny)營銷方案-租金及銷售價格建議第40頁/共63頁第四十一頁，共63頁。第一階段：招商(zho shn)準(zhǔn)備期階段階段(jidun)(jidun)目標(biāo)：目標(biāo)： 1 1、實現(xiàn)、實現(xiàn)(shxin)(shxin)中糧中糧. .易筑在市場形象導(dǎo)入。易筑在市場形象導(dǎo)入。 2 2、確定招商公司。、確定招商公司。營銷方案-招商執(zhí)行過程中的三個階段第41頁/共63頁第四十二頁，共63頁。第一階段：招商(zho shn)準(zhǔn)備期階段階段(jidun)訴求主題：訴求主題：聞堰首個

49、時尚生活主題聞堰首個時尚生活主題(zht)街街區(qū)區(qū)營銷方案-招商執(zhí)行過程中的三個階段第42頁/共63頁第四十三頁，共63頁。第一階段：招商(zho shn)準(zhǔn)備期階段階段(jidun)(jidun)策略：策略： 1 1、配合、配合(pih)(pih)招商公司招商，集中進(jìn)行杭州城市內(nèi)投資價值的推廣。招商公司招商，集中進(jìn)行杭州城市內(nèi)投資價值的推廣。 2 2、進(jìn)行全面的形象導(dǎo)入，完成項目形象力的塑造。、進(jìn)行全面的形象導(dǎo)入，完成項目形象力的塑造。營銷方案-招商執(zhí)行過程中的三個階段第43頁/共63頁第四十四頁，共63頁。第一階段：招商(zho shn)準(zhǔn)備期具體營銷具體營銷(yn xio)(yn xio

50、)動作：動作： 接受商戶接受商戶(shn h)(shn h)招商咨詢。招商咨詢。1 1）、方式：進(jìn)行大規(guī)模的推廣，項目形象占位等，吸引自然客戶。）、方式：進(jìn)行大規(guī)模的推廣，項目形象占位等，吸引自然客戶。2 2）、形式：咨詢、登記、不簽訂正式合同。）、形式：咨詢、登記、不簽訂正式合同。3 3）、媒介資源：杭州及浙江本地報紙的新聞類炒作，網(wǎng)絡(luò)集中信息釋）、媒介資源：杭州及浙江本地報紙的新聞類炒作，網(wǎng)絡(luò)集中信息釋 放，互動營銷環(huán)境平臺搭建。放，互動營銷環(huán)境平臺搭建。營銷方案-招商執(zhí)行過程中的三個階段第44頁/共63頁第四十五頁，共63頁。第二階段：招商(zho shn)執(zhí)行階段階段(jidun)(j

51、idun)目標(biāo)：目標(biāo)： 1 1、樹立項目形象，提升價值認(rèn)同。、樹立項目形象，提升價值認(rèn)同。 2 2、完成、完成(wn chng)(wn chng)招商。招商。營銷方案-招商執(zhí)行過程中的三個階段第45頁/共63頁第四十六頁，共63頁。第二階段：招商(zho shn)執(zhí)行階段階段(jidun)(jidun)訴求主題：訴求主題： 時尚生活的天堂時尚生活的天堂(tintng)(tintng)營銷方案-招商執(zhí)行過程中的三個階段第46頁/共63頁第四十七頁，共63頁。第二階段：招商(zho shn)執(zhí)行階段階段(jidun)(jidun)策略：策略： 1 1、通過商家的簽約進(jìn)行炒作，形成一定的影響力，順勢

52、推盤。、通過商家的簽約進(jìn)行炒作，形成一定的影響力，順勢推盤。 2 2、結(jié)合外地商戶與本地、結(jié)合外地商戶與本地(bnd)(bnd)商戶的招商推介，形成內(nèi)外聯(lián)動的局面。商戶的招商推介，形成內(nèi)外聯(lián)動的局面。 3 3、通過對商業(yè)資源多方式的整合促進(jìn)招商進(jìn)展。、通過對商業(yè)資源多方式的整合促進(jìn)招商進(jìn)展。營銷方案-招商執(zhí)行過程中的三個階段第47頁/共63頁第四十八頁，共63頁。第二階段：招商(zho shn)執(zhí)行具體營銷具體營銷(yn xio)(yn xio)動作：動作： 品牌商家聯(lián)合品牌商家聯(lián)合(linh)(linh)簽約入駐儀式。簽約入駐儀式。媒介資源：公關(guān)活動、杭州本地報紙廣告、新聞類炒作、網(wǎng)絡(luò)信息釋

53、放等。媒介資源：公關(guān)活動、杭州本地報紙廣告、新聞類炒作、網(wǎng)絡(luò)信息釋放等。營銷方案-招商執(zhí)行過程中的三個階段第48頁/共63頁第四十九頁，共63頁。第三階段：招商后期(huq)及開業(yè)階段階段(jidun)(jidun)目標(biāo)：目標(biāo)： 1 1、為開業(yè)營造人氣、為開業(yè)營造人氣(rn q)(rn q)。 2 2、順利實現(xiàn)項目的開業(yè)運(yùn)營。、順利實現(xiàn)項目的開業(yè)運(yùn)營。 3 3、借助開業(yè)儀式營造開盤氛圍。、借助開業(yè)儀式營造開盤氛圍。營銷方案-招商執(zhí)行過程中的三個階段第49頁/共63頁第五十頁，共63頁。第三階段：招商(zho shn)后期及開業(yè)階段階段(jidun)(jidun)策略：策略： 1 1、圍繞項目現(xiàn)

54、場舉辦各種形式的活動，吸引人氣，集聚、圍繞項目現(xiàn)場舉辦各種形式的活動，吸引人氣，集聚(jj)(jj)商業(yè)氛圍，吸商業(yè)氛圍，吸 引客戶。引客戶。 2 2、在后期結(jié)合項目開業(yè)在即進(jìn)行炒作。、在后期結(jié)合項目開業(yè)在即進(jìn)行炒作。營銷方案-招商執(zhí)行過程中的三個階段第50頁/共63頁第五十一頁，共63頁。第三階段：招商(zho shn)后期及開業(yè)具體具體(jt)(jt)營銷動作：營銷動作： 開業(yè)前的綜合性媒體整合開業(yè)前的綜合性媒體整合(zhn h)(zhn h)炒作。炒作。1 1）、方式：結(jié)合開業(yè)事件，全面進(jìn)行項目開業(yè)營業(yè)的信息炒作，并釋放）、方式：結(jié)合開業(yè)事件，全面進(jìn)行項目開業(yè)營業(yè)的信息炒作，并釋放 搶占

55、聞堰商機(jī)的信息，搶占聞堰商機(jī)的信息，順勢開盤順勢開盤。2 2）、目的：為開業(yè)造勢，吸引客戶購買。）、目的：為開業(yè)造勢，吸引客戶購買。3 3）、媒介資源：現(xiàn)場包裝、戶外、報紙、短信、網(wǎng)絡(luò)等。）、媒介資源：現(xiàn)場包裝、戶外、報紙、短信、網(wǎng)絡(luò)等。營銷方案-招商執(zhí)行過程中的三個階段第51頁/共63頁第五十二頁，共63頁。階段階段階段細(xì)分階段細(xì)分時時 間間銷售支持銷售支持銷售條件銷售條件銷售目標(biāo)銷售目標(biāo)招商招商2010.82010.122010.82010.12項目招商項目招商2010.82010.102010.82010.10/ /確定招商公司確定招商公司/ /招商進(jìn)駐招商進(jìn)駐2010.112010.1

56、22010.112010.12/ /3-53-5家商業(yè)進(jìn)駐家商業(yè)進(jìn)駐/ /市場預(yù)熱期市場預(yù)熱期2010.82010.8開盤開盤接受咨詢期接受咨詢期2010.82010.112010.82010.11/ /商鋪市場形象導(dǎo)入、商鋪外立面完成、銷售商鋪市場形象導(dǎo)入、商鋪外立面完成、銷售人員培訓(xùn)到位，商鋪戶型、看房通道等準(zhǔn)備人員培訓(xùn)到位，商鋪戶型、看房通道等準(zhǔn)備就緒就緒接受登記接受登記開盤預(yù)熱期開盤預(yù)熱期2010.122010.12開盤開盤/ /廣告推廣配合（廣告推廣配合（* * *商業(yè)進(jìn)駐）商業(yè)進(jìn)駐）客戶落點(diǎn)客戶落點(diǎn)市場熱銷期市場熱銷期2010.12-2011.12010.12-2011.1開盤期開

57、盤期2010.122010.121313、1414廣告推廣配合（提升聞堰鎮(zhèn)商業(yè)潛力）廣告推廣配合（提升聞堰鎮(zhèn)商業(yè)潛力）銷售總面積的銷售總面積的80%80%，累，累計為計為80%80%。持銷期持銷期2010.12-2011.12010.12-2011.11313、1414前期銷售人氣、廣告推廣配合前期銷售人氣、廣告推廣配合銷售總面積的銷售總面積的20%20%，累，累計為計為100%100%二次開盤期二次開盤期2011.12011.12 2、3 3、4 4、5 5、1212前期銷售人氣、廣告推廣配合前期銷售人氣、廣告推廣配合銷售總面積的銷售總面積的70%70%，累，累計為計為70%70%持銷期持銷

58、期2011.22011.22 2、3 3、4 4、5 5、1212前期銷售人氣，廣告推廣配合前期銷售人氣，廣告推廣配合銷售總面積的銷售總面積的30%30%，累，累計為計為100%100%。營銷方案-招商執(zhí)行(zhxng)過程中的三個階段第52頁/共63頁第五十三頁，共63頁。商鋪的出租交由代理(dil)公司管理，第一，做到與租賃方服務(wù)上的維系；第二，做到與租賃方工作上交流和配合，保證潛在客戶的不流失；第三，客戶租賃商鋪或者購買商鋪期間的一系列服務(wù)，例如：簽租賃合同、簽銷售合同等由代理(dil)公司完成。交房前管理交房前管理(gunl)(gunl)：第一，如果商鋪沒有銷售完畢(wnb)，則商鋪的一系列管理交由代理公司管理，但是租賃方裝修以及經(jīng)營期間的管