第二章資產(chǎn)評估學(xué)教程-資產(chǎn)評估的基本原理ppt200

1、第一篇第一篇 資產(chǎn)評估的基本理論資產(chǎn)評估的基本理論與基本方法與基本方法第二章第二章 資產(chǎn)評估的基本原理資產(chǎn)評估的基本原理 第一節(jié) 資產(chǎn)價值形成理論第二節(jié) 資產(chǎn)的價值類型第三節(jié) 資產(chǎn)評估假設(shè)第四節(jié) 資產(chǎn)評估原則一、賣方市場時期的價值觀：生產(chǎn)費用價值論一、賣方市場時期的價值觀：生產(chǎn)費用價值論第一節(jié)第一節(jié) 資產(chǎn)價值形成理論資產(chǎn)價值形成理論資本勞動 的報酬土地 供給（生產(chǎn)）決定價值 生產(chǎn)費用價值論是成本法的理論基礎(chǔ)生產(chǎn)費用（生產(chǎn)成本）商品的價值量二、買方市場時期的價值觀：效用價值觀二、買方市場時期的價值觀：效用價值觀 需求決定價值，商品的價值來自消費者對商品的主觀評價。 效用價值論是收益法的理論基礎(chǔ)。

2、三、供求決定價值論：均衡價值觀三、供求決定價值論：均衡價值觀均衡價格需求價格：消費者愿意支付的最高價供給價格：生產(chǎn)者愿意接受的最低價在均衡價格中，生產(chǎn)費用和效用是影響價格的兩個均等因素，說明資產(chǎn)評估中，既需靠考慮資產(chǎn)的購建成本，又需考慮資產(chǎn)的效用。供求決定價值論是市場法的理論基礎(chǔ)。 第二節(jié)第二節(jié) 資產(chǎn)的價值類型資產(chǎn)的價值類型一、對資產(chǎn)價值的理解（一）資產(chǎn)的價值不是一個靜態(tài)的、性質(zhì)不變的概念。（二）價值與價格、成本價格為取得一項資產(chǎn)所花費的實際貨幣量成本為創(chuàng)建一項資產(chǎn)所必需的生產(chǎn)要素的貨幣價值價格成本不一定與價值相等二、資產(chǎn)評估中價值類型的實質(zhì)與意義 資產(chǎn)評估中的價值類型價值類型是指按照某種標(biāo)準(zhǔn)

3、對資產(chǎn)評估結(jié)果及其表現(xiàn)形式的價值屬性的抽象和歸類。其實質(zhì)是為不同資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供適用的價格標(biāo)準(zhǔn)。實質(zhì)是為不同資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供適用的價格標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)國際資產(chǎn)評估委員會的觀點：(p.21)l市場價值（market value basis of valuation）評估基礎(chǔ)l非市場價值或市場價值以外的價值評估基礎(chǔ)（valuation basis other than market value）三、資產(chǎn)評估中市場價值與市場以外的價值三、資產(chǎn)評估中市場價值與市場以外的價值（一）市場價值評估基礎(chǔ)（一）市場價值評估基礎(chǔ)（market value basis of valuation） 國際評估準(zhǔn)則將市場價值市場價值定

4、義為：自愿買方與自愿賣方在評估基準(zhǔn)日進行正常的市場營銷之后，所達成的公開交易中某項資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)交易的價值的估計數(shù)額，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)各自精明、謹(jǐn)慎行事，不受任何強迫壓制。 即資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日公開市場上最佳使用狀態(tài)下最有可能資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日公開市場上最佳使用狀態(tài)下最有可能實現(xiàn)的交換價值的估計值。實現(xiàn)的交換價值的估計值。 公開市場：在該市場上有眾多的買者和賣者，沒有壟斷與壓迫，買賣雙方自愿交易，雙方均有充分的時間了解信息，且均為有理智的經(jīng)濟人。 市場價值通常適用于正常的產(chǎn)權(quán)變動類資產(chǎn)業(yè)務(wù)市場價值通常適用于正常的產(chǎn)權(quán)變動類資產(chǎn)業(yè)務(wù)。 評估市場價值的方法： 1. 市場比較法（the sale compari

5、son method） 2. 資本收益或現(xiàn)金流貼現(xiàn)法（the capital earning or discounted cash flow method） 3. 成本法（the cost method）(二) 市場價值以外的價值評估基礎(chǔ)（valuation basis other than market value） 市場價值以外的價值也稱非市場價值，或其他價值，凡是不符合市場價值定義條件的資產(chǎn)價值都屬于市場以外凡是不符合市場價值定義條件的資產(chǎn)價值都屬于市場以外的價值。的價值。 屬于非市場價值的評估結(jié)果既適用于產(chǎn)權(quán)變動類資產(chǎn)既適用于產(chǎn)權(quán)變動類資產(chǎn)業(yè)務(wù)，也適用于非產(chǎn)權(quán)類資產(chǎn)業(yè)務(wù)。業(yè)務(wù)，也適用于

6、非產(chǎn)權(quán)類資產(chǎn)業(yè)務(wù)。 適用于非市場價值為基礎(chǔ)的評估業(yè)務(wù)分為兩大類： （1）屬于特定評估目的（如破產(chǎn)清算、賠償?shù)龋?； （2）屬于特殊評估對象（如非經(jīng)營性資產(chǎn)等）。 四、資產(chǎn)評估中常見的價值類型四、資產(chǎn)評估中常見的價值類型（一）公允市場價值（一）公允市場價值（fair market value)（p.23） 指資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的公開市場上的交易價格。 公開市場價格形成的條件買賣雙方地位平等 有充分的時間收集信息有理智的經(jīng)濟人自愿成交買賣雙方均是正常交易的當(dāng)事人（二）投資價值（二）投資價值（investment value）l指某項資產(chǎn)相對于某個特定購買者（或所有者）的價值l對不同的潛在購買者而言，

7、同一資產(chǎn)的投資價格可能不同。因為資產(chǎn)的投資價值主要取決于其獲利能力，而一項資產(chǎn)的獲利能力不僅取決于該資產(chǎn)本身的狀況，而且與投資者的操作行為即價值創(chuàng)造直接有關(guān)。l成交價=公允市價+“價值創(chuàng)造”的一部分（三）賬面價值（三）賬面價值（book value）l僅為會計和納稅上的概念，不是資產(chǎn)評估或經(jīng)濟上的概念。l指資產(chǎn)的賬面原值減去累計折舊（對某一特定資產(chǎn)），或全部資產(chǎn)賬面價值減去全部負(fù)債賬面價值（對企業(yè)而言）。l資產(chǎn)的賬面價值具有客觀性和可審計性，但卻不能直接成為資產(chǎn)評估的依據(jù)。原因： 1、財務(wù)報告中的資產(chǎn)是以歷史成本計價的，不能反映物價變動或技術(shù)進步等因素對資產(chǎn)價值的影響。 2、企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表上并

8、不包括全部有價值的資產(chǎn)、可能的負(fù)債項目，也不考慮權(quán)益資產(chǎn)的成本。 如企業(yè)因擁有穩(wěn)定的客戶群、訓(xùn)練有素的員工及嫻熟的管理等無形資產(chǎn)；同樣因低劣的管理和不負(fù)責(zé)任的亂擔(dān)保等可能產(chǎn)生的負(fù)債都不會在資產(chǎn)負(fù)債表上反映。（四）內(nèi)在價值（四）內(nèi)在價值（intrinsic value） 指資產(chǎn)預(yù)期創(chuàng)造的未來現(xiàn)金流的現(xiàn)值。指資產(chǎn)預(yù)期創(chuàng)造的未來現(xiàn)金流的現(xiàn)值。 對于能夠在市場上交易的資產(chǎn)，若市場是完善的， 公允家價值=內(nèi)在價值 內(nèi)在內(nèi)在價值價值 資產(chǎn)的獲利能力賬面賬面價值價值 資產(chǎn)的創(chuàng)建成本內(nèi)在價值缺乏客觀性和可審計性，但卻是投內(nèi)在價值缺乏客觀性和可審計性，但卻是投資決策時考慮的主要因素。資決策時考慮的主要因素。內(nèi)在

9、價值與市場價值（五）重置價值（五）重置價值（replacement value）l 指在現(xiàn)時條件（市場、技術(shù)）下，獲得與被估資產(chǎn) 同等功能的處于在用狀態(tài)的資產(chǎn)所需耗費的成本。 又稱為折余重置成本折余重置成本。l在資產(chǎn)評估中，資產(chǎn)的重置價值一般按照資產(chǎn)的完全重在資產(chǎn)評估中，資產(chǎn)的重置價值一般按照資產(chǎn)的完全重置價值減去各宗損耗確定。置價值減去各宗損耗確定。l一般在非市場和有限市場條件下運用。 （六）清算價值（六）清算價值（liquidation value）l指企業(yè)停止經(jīng)營，變賣企業(yè)所有資產(chǎn)減去所有負(fù)債后以貨幣形式存在的余額。l強制清算與有序清算l與公允市場的區(qū)別： 1、買賣雙方地位不平等 2、沒

10、有充足的時間詢價l清算價格屬于非正常市價，因此評估值低于正常市價（七）在用價值（七）在用價值（value-in-use）指屬于企業(yè)組成部分的特定資產(chǎn)對其所屬企業(yè)能夠產(chǎn)生的價值。不考慮最優(yōu)使用狀態(tài)或資產(chǎn)出售能夠?qū)崿F(xiàn)的價值。不考慮最優(yōu)使用狀態(tài)或資產(chǎn)出售能夠?qū)崿F(xiàn)的價值。（八）殘余價值（八）殘余價值（salvage value）指機器設(shè)備、房屋建筑物或其他有形資產(chǎn)等的拆零變現(xiàn)指機器設(shè)備、房屋建筑物或其他有形資產(chǎn)等的拆零變現(xiàn)價值的估計數(shù)額。價值的估計數(shù)額。我國對資產(chǎn)評估價值的分類（p.20）l 第二章l資產(chǎn)評估基本原理第一節(jié)第一節(jié) 資產(chǎn)評估目的資產(chǎn)評估目的l一、資產(chǎn)評估的一般目的l資產(chǎn)的公允價值l二、資

11、產(chǎn)評估的特定目的l1、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓l2、企業(yè)兼并l3、企業(yè)出售l4企業(yè)聯(lián)營l5、股份經(jīng)營l6、中外合資、合作l7企業(yè)清算l8、抵押l9、擔(dān)保l10、企業(yè)租賃l11、債務(wù)重組 第四節(jié) 資產(chǎn)評估假設(shè)一、交易假設(shè)一、交易假設(shè)l假定待評估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過程中，即評估師根據(jù)待評估資產(chǎn)的交易條件來模擬市場進行估價。l交易假設(shè)是資產(chǎn)評估得以進行的最基本前提。 特定的資產(chǎn)業(yè)務(wù)是以某種假設(shè)為前期提的，因此資產(chǎn)評估假設(shè)與評估標(biāo)準(zhǔn)也有密切聯(lián)系。二、二、公開市場假設(shè)公開市場假設(shè)l指被估資產(chǎn)可在公開市場上出售。l適宜做公開市場假設(shè)的資產(chǎn)業(yè)務(wù)要求被估資產(chǎn)具有通用性。三、繼續(xù)使用假設(shè)三、繼續(xù)使用假設(shè)l指資產(chǎn)將按現(xiàn)行用途繼續(xù)使

12、用，或?qū)⑥D(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用。l這一假設(shè)強調(diào)資產(chǎn)對未來的有效性。l采用繼續(xù)使用假設(shè)的條件：（1）資產(chǎn)尚有剩余壽命，能滿足所有者經(jīng)營上期望的收益。（2）轉(zhuǎn)換用途能實現(xiàn)其最佳效用，轉(zhuǎn)換在法律上、經(jīng)濟上可行。4 4、清償假設(shè)、清償假設(shè)l企業(yè)破產(chǎn)，資產(chǎn)被強制出售。資產(chǎn)面臨著強制的清算，限期的變現(xiàn)。 第五節(jié)第五節(jié) 資產(chǎn)定價原則資產(chǎn)定價原則一、資產(chǎn)評估的工作原則一、資產(chǎn)評估的工作原則（一）獨立性原則（一）獨立性原則 獨立性原則是指評估機構(gòu)應(yīng)始終堅持第三者立場第三者立場，不為資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人的利益所影響。（二）客觀公正性原則（二）客觀公正性原則 客觀公正性原則要求評估結(jié)果應(yīng)以充分的事實為依據(jù)事實為依據(jù)。（三）科學(xué)

13、性原則（三）科學(xué)性原則 科學(xué)性原則是指在資產(chǎn)評估過程中，必須根據(jù)特定目的特定目的，選擇適用的價值類型價值類型和科學(xué)的方法科學(xué)的方法，制定科學(xué)的評估方案，是資產(chǎn)評估結(jié)果準(zhǔn)確合理。二、資產(chǎn)評估的經(jīng)濟技術(shù)原則二、資產(chǎn)評估的經(jīng)濟技術(shù)原則（一）預(yù)期收益原則（一）預(yù)期收益原則 預(yù)期收益原則是指在資產(chǎn)評估中，資產(chǎn)的價值可以不按照其過去形成的成本或購買價格決定，但是必須充分考必須充分考慮它在未來可能為其控制者帶來的經(jīng)濟效益。慮它在未來可能為其控制者帶來的經(jīng)濟效益。 資產(chǎn)的市場價格主要取決于其未來的有用性或獲利能力。 預(yù)期原則要求在進行評估時，必須合理預(yù)測未來的獲利能力和去的獲利能力的有效期限。（二）供求原則（

14、二）供求原則 供求原則在經(jīng)濟學(xué)中是指在其他條件不變的前提下，供求關(guān)系對商品價格影響的規(guī)律。供求規(guī)律同樣適用于資產(chǎn)的定價，要求評估人員在給資產(chǎn)定價時應(yīng)充分考慮評估應(yīng)充分考慮評估時市場上被評估資產(chǎn)的供求情況。時市場上被評估資產(chǎn)的供求情況。（三）替代原則（三）替代原則(從購買者角度考慮從購買者角度考慮) 替代原則是商品交換的普遍規(guī)律，即價格最低的同質(zhì)商品對其他同質(zhì)商品具有替代性。 據(jù)此原理，資產(chǎn)評估的替代原則是指在評估中面對幾在評估中面對幾種相同或相似資產(chǎn)的不同價格時，應(yīng)取較低者為評估值。種相同或相似資產(chǎn)的不同價格時，應(yīng)取較低者為評估值。（四）貢獻原則（四）貢獻原則 貢獻原則是指單項資產(chǎn)或資產(chǎn)的某一構(gòu)成部