第七組資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估

1、L/O/G/O房地產(chǎn)評(píng)估案例分析房地產(chǎn)評(píng)估案例分析第七小組 房地產(chǎn)影響因素房地產(chǎn)影響因素 經(jīng)濟(jì)因素 社會(huì)因素 房地產(chǎn)投機(jī)因素、教育科技水平治安因素、社會(huì)福利因素 行政因素 土地使用制度、住房制度、城市規(guī)劃 心理因素 風(fēng)水、價(jià)值觀 區(qū)域因素 個(gè)別因素 土地個(gè)別因素、建筑物個(gè)別因素房地產(chǎn)估價(jià)原則房地產(chǎn)估價(jià)原則一般資產(chǎn)評(píng)估原則合法原則最佳使用原則替代原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則公平原則房地產(chǎn)估價(jià)原則房地產(chǎn)估價(jià)原則最佳使用原則 1、直接將估價(jià)對(duì)象的在用用途轉(zhuǎn)換為最佳使用用途，并以此作為評(píng)估的前提。 2、如果在在用狀態(tài)前提下通過(guò)裝修改造能使該房地產(chǎn)得到最佳使用，可按裝修改造繼續(xù)使用前提前提進(jìn)行評(píng)估。 3、當(dāng)經(jīng)裝修改

2、造再轉(zhuǎn)換用途能使房地產(chǎn)最佳使用，則應(yīng)按裝修改造轉(zhuǎn)換用途前提進(jìn)行評(píng)估。 4、如果評(píng)估對(duì)象的用途極不合理，且又無(wú)改造的價(jià)值，拆除重新利用能夠?qū)崿F(xiàn)最佳用途的話，應(yīng)該拆除重新利用作為評(píng)估前提。房地產(chǎn)估價(jià)案例房地產(chǎn)估價(jià)案例-以在上海市為例以在上海市為例評(píng)估對(duì)象： 本次估價(jià)對(duì)象土地地處上海市區(qū)，土地使用權(quán)為公司通過(guò)劃撥而獲得。該地段屬城區(qū)五級(jí)，交通便利。地塊形狀規(guī)則，目前為一閑置空地，總面積為58000m2。本次估價(jià)為公司擬用該土地作價(jià)入股與開發(fā)總公司進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)提供價(jià)值參考。根據(jù)合資協(xié)議以及開發(fā)該地塊的規(guī)劃要求，該土地用途為商業(yè)、住宅；允許建筑容積率為10，允許建筑覆蓋率50%；土地使用年限為50年。基

3、準(zhǔn)日基準(zhǔn)日 評(píng)估依據(jù)評(píng)估依據(jù)基準(zhǔn)日 1999.9.7評(píng)估依據(jù) 1房地產(chǎn)估價(jià)合同 2房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 3國(guó)有土地使用權(quán)證（房地籍岸字01608號(hào)） 4有關(guān)該地塊的規(guī)劃資料 5聯(lián)合開發(fā)協(xié)議書 6估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察的結(jié)果當(dāng)時(shí)上海市背景當(dāng)時(shí)上海市背景 1999年，當(dāng)時(shí)是亞洲金融危機(jī)爆發(fā)的第三年，中國(guó)一枝獨(dú)秀人民幣沒有貶值、金融體系保持穩(wěn)定而經(jīng)濟(jì)保持高速增長(zhǎng)。大亨們來(lái)到中國(guó)想眼見為實(shí)：一方面可以直擊中國(guó)改革開放20年的成就并了解未來(lái)10年、20年、30年的發(fā)展?jié)摿?；另一方面，可以同中?guó)國(guó)內(nèi)的企業(yè)、市場(chǎng)進(jìn)行交流并做出判斷。而中國(guó)政府高層和本土商界精英，隨著與跨國(guó)公司老總們交流的深入，開始從全球化的角度看待外資

4、。 據(jù)有關(guān)方面統(tǒng)計(jì)，從1999年開始的一年多時(shí)間里，名列世界500強(qiáng)的跨國(guó)公司中，在上海投資、設(shè)立地區(qū)總部或者研發(fā)機(jī)構(gòu)的就有70多家。 商場(chǎng)和住宅相結(jié)合商場(chǎng)和住宅相結(jié)合根據(jù)可行性研究報(bào)告1999年上海市公報(bào).doc，該地塊的最最佳開發(fā)利用方式佳開發(fā)利用方式（據(jù)艾瑞咨詢給出的專業(yè)數(shù)據(jù)）如下：用途為商住樓，建筑容積率為8，建筑覆蓋率為50%；建筑總面積464000m2，建筑物層數(shù)為16層，各層建筑面積為29000m2，地上14層為商場(chǎng)，516層為住宅。商場(chǎng)評(píng)估商場(chǎng)評(píng)估估價(jià)方法的選用： 根據(jù)當(dāng)時(shí)的信息，以及在認(rèn)證分析所掌握的資料，調(diào)查后，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)，遵照國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)過(guò)

5、反復(fù)研究，因估價(jià)對(duì)象為收益性房地產(chǎn)且該類房地產(chǎn)買賣案例極少難以選擇市場(chǎng)法。 所以我們選擇用：收益法，來(lái)對(duì)該商場(chǎng)進(jìn)行評(píng)估。商場(chǎng)具體評(píng)估過(guò)程商場(chǎng)具體評(píng)估過(guò)程 基本思路： 首先，計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)所產(chǎn)生的總的凈收益 然后以綜合資本化率折現(xiàn)，就可以求得不動(dòng)產(chǎn)的收益價(jià)格； 最后，在分別計(jì)算土地價(jià)格，建筑物價(jià)格，用成本法求得不動(dòng)產(chǎn)成本價(jià)格測(cè)算過(guò)程 。商場(chǎng)具體評(píng)估過(guò)程商場(chǎng)具體評(píng)估過(guò)程各層建筑面積為29000m2，有效出租面積為85%，現(xiàn)出租率為100%，實(shí)際租金為每月130元/平方米，所有費(fèi)用均由出租方承擔(dān)，每月的稅金（含房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、附加城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)、教育附加等）及水電費(fèi)為10元/平方米。據(jù)調(diào)查，上海市同類結(jié)

6、構(gòu)和裝修標(biāo)準(zhǔn)的商場(chǎng)租金水平為每月100-150元/平方米，年管理費(fèi)為年租金的3%，年維修費(fèi)為重置價(jià)的1.5%，年保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的1.5%，建筑重置價(jià)為1900元/平方米，耐用年限為60年，殘值率為0%。 數(shù)據(jù)來(lái)源：艾瑞咨詢商場(chǎng)具體評(píng)估過(guò)程商場(chǎng)具體評(píng)估過(guò)程1、計(jì)算年有效毛收入年有效毛收入：=130*2900*12*100%*85%=3845400（元） 2、計(jì)算年總運(yùn)營(yíng)費(fèi) 年稅金及水電費(fèi)=10*12*2900=348000（元） 年管理費(fèi)=3845400*3%=115362（元） 年維修費(fèi)=1900*1.5%*2900=82650（元） 年保險(xiǎn)費(fèi)=1900*1.5%*2900=82650（元）

7、年運(yùn)營(yíng)費(fèi)= +=628662（元）商場(chǎng)具體評(píng)估過(guò)程商場(chǎng)具體評(píng)估過(guò)程計(jì)算年總凈收益 年總凈收益=年總收益-年總費(fèi)用 = 3845400-628662=3216738元 選用適當(dāng)資本化率 上海市同類性質(zhì)房地產(chǎn)收益狀況下，根據(jù)銀行一年存 款利息率，我們?nèi)【C合資本化率為12% 計(jì)算收益價(jià)格 收益價(jià)格=年凈收益/12%【1-1/（1+12%）收益年限】 =3216738/12%【1-1/（1+12%）47】 =26675837.1(元) 住宅具體評(píng)估過(guò)程住宅具體評(píng)估過(guò)程估價(jià)思路： 估價(jià)對(duì)象用途為住宅，由于估價(jià)對(duì)象土地處于上海市基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋區(qū)域，可以采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法測(cè)算其樓面熟地價(jià)；由于與估價(jià)對(duì)象類似房

8、地產(chǎn)市場(chǎng)交易案例較多，可采用市場(chǎng)比較法測(cè)算其市場(chǎng)價(jià)格。住宅具體評(píng)估過(guò)程住宅具體評(píng)估過(guò)程比較項(xiàng)目 本項(xiàng)目 A B C用途 住宅 住宅 住宅 住宅交易單價(jià)待估 2891.90 2773.80 2784.40交易日期1999年9月1999年9月 1999年9月1999年9月交易情況正常 正常 正常 正常交通便捷度 方便 方便 方便 方便 本項(xiàng)目本項(xiàng)目 A B C A B C環(huán)境條件 好 好 好 好自然及人文景觀好 好 好 好基礎(chǔ)設(shè)施齊全 齊全 齊全 齊全 公共配套設(shè)置 齊全 齊全 齊全 齊全 本項(xiàng)目本項(xiàng)目 A B C A B C 與商業(yè)中心的接近程度近 近 近 近個(gè)別因素 建筑結(jié)構(gòu)鋼混鋼混 鋼混 鋼

9、混裝修豪華裝修 精裝修 精裝修 豪華裝修設(shè)備設(shè)施情況 齊全 齊全 齊全 齊全 本項(xiàng)目本項(xiàng)目 A B C A B C朝向 東 南北 南北 南北建成年代 1999年 1999年 1999年 1999年比較案例修正后的房地產(chǎn)價(jià)格計(jì)算比較案例修正后的房地產(chǎn)價(jià)格計(jì)算根據(jù)以上三個(gè)比較案例分別求取的價(jià)格差異不大，根據(jù)以上三個(gè)比較案例分別求取的價(jià)格差異不大，取簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)為比較法評(píng)估的結(jié)果，則估價(jià)取簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)為比較法評(píng)估的結(jié)果，則估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)單位建筑面積價(jià)格為：對(duì)象房地產(chǎn)單位建筑面積價(jià)格為：房地產(chǎn)單價(jià)房地產(chǎn)單價(jià)（2973.252973.25* *1.043+2869.581.043+2869.58* *1.054 1.054 +2750.49+2750.49* *0.9810.981）3 32864.4442864.444（元（元/ /建筑平方米）建筑平方米）住宅每一層的評(píng)估價(jià)值住宅每一層的評(píng)估價(jià)值單價(jià)：2804.44元/平方米總價(jià)值：2900*2804.44=8132876元/層總價(jià)