我國保險資金投資不動產(chǎn)的現(xiàn)狀與問題保險資金投資不動產(chǎn)

1、第 PAGE8 頁 共 NUMPAGES8 頁我國保險資金投資不動產(chǎn)的現(xiàn)狀與問題保險資金投資不動產(chǎn)我國保險資金投資不動產(chǎn)的現(xiàn)狀與問題 作者：王洪 陳秉正 劉超 2022年02月05日 摘自：中國金融 2022年第3期共有 0條評論 隨著我國保險業(yè)的迅速發(fā)展，保費收入激增，保險資金規(guī)模迅速增長，保險公司面臨著越來越大的經(jīng)營壓力，需要提高保險資金運用的效率，構(gòu)建更多元化的投資渠道來規(guī)避市場風(fēng)險。2022年10月1日實施的新保險法進一步拓展了保險資金運用渠道，為我國保險資金直接投資不動產(chǎn)提供了法律保障。同時監(jiān)管部門也在根據(jù)新保險法起草保險資金投資不動產(chǎn)的管理辦法和實施細則。雖然保險資金按規(guī)則全面投資

2、不動產(chǎn)要等該辦法頒布后才能真正啟動，但有關(guān)法規(guī)調(diào)整意義重大，必將對保險公司的資產(chǎn)配置產(chǎn)生深遠影響。 我國保險資金投資不動產(chǎn)的現(xiàn)狀 保險資金不動產(chǎn)投資規(guī)模。隨著保險資產(chǎn)規(guī)模的不斷擴大，保險資金運用規(guī)模日益增大，至2022年底，保險公司總資產(chǎn)突破4萬億元，達到4.1萬億元。凈資產(chǎn)3904.6億元，比上年末增加1097.4億元。保險資金運用余額3.7萬億元。 隨著資本市場的快速發(fā)展和監(jiān)管政策的逐步放松，保險資金在運用結(jié)構(gòu)方面也發(fā)生了重大變化。近年來我國保險資金運用呈現(xiàn)出“此消彼長”的態(tài)勢，即銀行存款占資產(chǎn)總額的比重大幅下降，從20_年的42.05%下降為2022年10月的25.75%；投資占資產(chǎn)總額

3、的比重明顯上升，從20_年的37.30%上升到2022年10月的65.64%，牢牢占據(jù)保險資金最大資產(chǎn)配置的龍頭地位，這無疑有益于提高保險資金的整體收益，對社會經(jīng)濟影響力和輻射度亦明顯提升。 為了控制風(fēng)險，保監(jiān)會對保險資金投資比例有著明確的上限。雖然配套的保險公司不動產(chǎn)投資試點管理辦法尚未出臺，但業(yè)內(nèi)專家普遍認為5%的不動產(chǎn)直接投資比例最為可能。在國際上較為成熟的市場，對于不動產(chǎn)投資比例的上限一般是針對購買可產(chǎn)生租金收入的物業(yè)實體。因此，5%的比例應(yīng)不包括以往對上市房地產(chǎn)開發(fā)公司的股份買入，只是指購買可出租的物業(yè)或商業(yè)地產(chǎn)。依此測算，未來保險投資不動產(chǎn)的資金將達2000億元。2000億元資金的

4、進入對商用地產(chǎn)影響無疑是巨大的。目前，我國商業(yè)地產(chǎn)存量規(guī)模在2.5萬3萬億元左右，其中北京、上海、深圳、廣州等四個一線城市的甲級寫字樓存量規(guī)模約為2000億2500億元。也就是說，目前可投資不動產(chǎn)的保險資金規(guī)模已基本接近全國一線城市甲級寫字樓存量總規(guī)模。 保險資金不動產(chǎn)投資形式。由于不動產(chǎn)投資期限長、租金收益相對穩(wěn)定（比如，近年來商用地產(chǎn)的租金收益大約在5%10%），因而需要大量資金，這能夠很好地匹配保險資金的負債需求。基于保險公司的長期投資戰(zhàn)略，這類資產(chǎn)也更符合保險資金的負債特性。因此，盡管受限于之前的政策，但是許多保險公司已經(jīng)采取多種變通模式先期開展了不動產(chǎn)投資業(yè)務(wù)。一種方式是以租賃、自用

5、名義購買寫字樓進行投資，另一種方式是通過集團旗下信托、資產(chǎn)管理公司投資于房地產(chǎn)。 上個世紀(jì)90年代以來，保險公司已開始大量購置自用物業(yè)并部分用來商業(yè)出租，并有部分保險公司投資于養(yǎng)老地產(chǎn)（例如，泰康人壽把投資設(shè)立養(yǎng)老院定為該公司三大發(fā)展戰(zhàn)略之一，已在四川先后援建了4個養(yǎng)老院）；隨著股票、基金的放開，也有部分保險資金被用來購買房地產(chǎn)上市公司的股票；亦有保險公司通過控股的資產(chǎn)公司、信托公司投資房地產(chǎn)項目和公司的股權(quán)或債權(quán)。 有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從20_年到現(xiàn)在，保險公司購買的寫字樓面積已超過120萬平方米，總投資額約為200億元，其中包括中國人壽、中國平安和友邦保險等10家左右中外資保險商早已捷足先登房

6、地產(chǎn)領(lǐng)域。 不動產(chǎn)投資已獲法律支持。自1995年保險法頒布以來，保險資金運用長期受到嚴格限制，投資渠道非常有限。1999年之后，相關(guān)機構(gòu)制定出臺了一些新政策，使保險資金投資渠道有所拓寬。20_年以來，我國在拓寬保險資金運用渠道方面的步伐逐步加快，先后擴大債券投資的比例和品種、允許保險資金直接投資股票市場、放寬保險資金境外投資條件、松綁保險資金投資基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及產(chǎn)業(yè)基金等領(lǐng)域，甚至允許保險公司投資非上市銀行的股權(quán)。 2022年10月1日實施了新保險法，在考慮到保險資金運用既要滿足行業(yè)和基金發(fā)展的需要，又要兼顧安全和穩(wěn)健原則的基礎(chǔ)上，適當(dāng)拓展了保險資金運用渠道，保險資金投資不動產(chǎn)有了明確的法律地位

7、。不動產(chǎn)領(lǐng)域的放開是保險資金配置多元化的又一大邁步。但是，新保險法的頒布并不意味著保險資金能夠在基建和房地產(chǎn)市場無限制地進行投資。美國次貸危機提醒我國監(jiān)管部門，房地產(chǎn)和經(jīng)濟周期緊密關(guān)聯(lián)，投資房地產(chǎn)應(yīng)有嚴格的比例限制。因此，我國保監(jiān)會已明確表示，將堅持“先定規(guī)則，再做運作”的原則，在具體管理辦法和操作細則出臺前，不允許啟動具體業(yè)務(wù)。同時，將對保險資金的具體運用范圍作出嚴格的限制，保險機構(gòu)投資不動產(chǎn)主要是允許其購買自用辦公樓、投資廉租房、養(yǎng)老實體和商用物業(yè)等，以獲取穩(wěn)定的租金收入，不允許直接參與房地產(chǎn)開發(fā)，不允許進行房地產(chǎn)炒作。 當(dāng)前保險資金投資不動產(chǎn)的問題 保險負債的特性要求資金運用在期限、成本

8、、規(guī)模上與其較好地匹配，以滿足償付要求。目前，保險資金中約有80%以上為壽險資金，壽險資金中約48%是20年以上的長期資金，25%為520年的中期資金，27%為5年以下的短期資金。保險資金的期限分布特性，為其使用提供了寬裕度，也為投資的長期穩(wěn)定復(fù)利增長提供了前提。因此，不動產(chǎn)投資規(guī)模大、期限長，比較符合保險資金追求長期價值、穩(wěn)健投資的特點。盡管不動產(chǎn)投資符合保險公司的長期投資戰(zhàn)略，但是目前我國保險資金進行不動產(chǎn)投資仍然存在以下幾個問題。 不動產(chǎn)投資專業(yè)人才匱乏。作為與“承保業(yè)務(wù)”同樣重要的投資行為，要求保險公司能夠?qū)?jīng)濟運行趨勢、產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向等經(jīng)濟情況的變化有明確認知。不動產(chǎn)投資是一個專業(yè)化非

9、常強的領(lǐng)域，需要專門的組織體系和人員配備，如果僅作為保險公司或保險資產(chǎn)管理公司的一個部門運作，不利于它的長遠發(fā)展。但是，受“重保險輕投資，重來輕運用”的固有思想影響，我國的保險公司往往忽視發(fā)展投資專業(yè)隊伍，缺乏具有較高專業(yè)性、技術(shù)性的投資管理人才儲備，特別缺乏熟悉不動產(chǎn)投資領(lǐng)域的專業(yè)人員。由于監(jiān)管方面的嚴格限制，保險公司也在相當(dāng)程度上缺乏對保險投資領(lǐng)域的研究與開拓精神，使得即便是在監(jiān)管部門放寬對某個投資領(lǐng)域的限制時，也難以在短時間里取得主動。我國保險公司自身投資管理水平較低，也大大制約了我國保險資金不動產(chǎn)投資業(yè)務(wù)的快速發(fā)展。因此，保險公司迫切需要培養(yǎng)適合于不動產(chǎn)投資的高素質(zhì)專業(yè)人才尤其是高級管

10、理人才，加強不動產(chǎn)投資的專業(yè)能力。 不動產(chǎn)投資組織形式尚需完善。經(jīng)過多年發(fā)展，我國保險資金運用的組織形式，從保險公司內(nèi)設(shè)投資部到組建資產(chǎn)管理公司，至今形成多種形式并存的格局。但一方面，很多保險公司成立時間不長，組建資產(chǎn)管理公司的條件不成熟，仍采用投資部或委托投資模式，當(dāng)前有很多小保險公司比如安華農(nóng)業(yè)、國民人壽等，都采取內(nèi)設(shè)投資部的模式。另一方面，即使部分保險公司成立了資產(chǎn)管理公司，也因管理體制問題而可能導(dǎo)致投資業(yè)務(wù)效率低下，資金運用組織形式總體上仍處于比較散亂的狀態(tài)。 不動產(chǎn)投資可投資產(chǎn)較少。按照保險資產(chǎn)配置的要求，保險資金投資不動產(chǎn)所要求的年化收益率通常在6%10%的區(qū)間。從風(fēng)險與回報匹配的

11、角度看，往往能取得高租金和低空置率的一線城市核心地區(qū)的商用物業(yè)能夠在中長期獲得較高的回報水平，符合保險資金的安全性和追求長期回報的要求。而且，隨著一、二線城市住宅與商用物業(yè)間價格差距的逐步拉大，商業(yè)地產(chǎn)的投資價值已經(jīng)開始逐漸顯現(xiàn)出來。因此，一、二線城市將成為保險資金主要關(guān)注的區(qū)域，一線城市核心區(qū)域的高端商業(yè)物業(yè)將成為保險資金重點考慮的投資目標(biāo)。然而總的來說，現(xiàn)階段我國保險資金可投的不動產(chǎn)資產(chǎn)較少，存在較大的發(fā)展空間。 不動產(chǎn)投資面臨較大風(fēng)險。當(dāng)前，許多專家學(xué)者普遍認為商業(yè)地產(chǎn)的投資風(fēng)險比普遍想象的要高。不動產(chǎn)投資風(fēng)險主要是流動性差、變現(xiàn)難、市場行情波動大，在收益性上也往往存在較大的不確定性。而

12、且，我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展時間較短，不少城市尚未經(jīng)歷過一個完整的周期。另外，我國很多地產(chǎn)項目商業(yè)運作的成熟度還不高，這就更增加了未來的不確定性因素。 不動產(chǎn)投資監(jiān)管有待完善。隨著近年來保險業(yè)的急劇發(fā)展，償付能力不足一直是保險公司面臨的突出問題。目前，我國保險投資的政策環(huán)境不夠完善，配套的保險公司不動產(chǎn)投資試點管理辦法尚未出臺，對保險資金不動產(chǎn)投資的有效監(jiān)管機制還處于發(fā)展的初級階段。法律法規(guī)體系不完善，監(jiān)管信息化程度低，無法適應(yīng)動態(tài)監(jiān)管的要求；監(jiān)管隊伍力量薄弱，限制和制約了保險資金運用水平和能力的提高。同時，保險資金在不同市場的運用和保險金融集團跨行業(yè)運營，都會對現(xiàn)行的分業(yè)監(jiān)管格局帶來沖擊，這些都對保險監(jiān)管提出了挑戰(zhàn)。 不動產(chǎn)投資決策機制薄弱。許多保險公司管理體制落后，在科學(xué)決策、內(nèi)部約束機制方面比較薄