公司相關(guān)拆遷補償評估項目資產(chǎn)評估報告(共19頁)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上江珠高速公路北延線建設(shè)項目征地涉及廣 東江門生物技術(shù)開發(fā)中心有限公司下屬公 司相關(guān)拆遷補償評估項目資 產(chǎn) 評 估報告 中天衡平評字2011153 號北京中天衡平國際資產(chǎn)評估有限公司China Valuer International Co., Ltd.專心-專注-專業(yè)目錄一、委托方、被評估方/產(chǎn)權(quán)人和其他評估報告使用者4二、評估目的5三、評估對象和評估范圍5四、價值類型及其定義7五、評估基準(zhǔn)日7六、評估依據(jù)7七、評估方法9八、評估程序11九、評估假設(shè)12十、評估結(jié)論13十一、特別事項說明14十二、評估報告使用限制說明14注冊資產(chǎn)評估師聲明1.我們在執(zhí)行本資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中

2、，遵循相關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則， 恪守獨立、客觀和公正的原則；根據(jù)我們在執(zhí)業(yè)過程中收集的資料，評估報 告陳述的內(nèi)容是客觀的，我們對評估結(jié)論合理性承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。2. 本報告涉及的評估對象和評估范圍清單由委托方、被評估單位（或者 產(chǎn)權(quán)持有單位）申報并經(jīng)其簽章確認(rèn)；評估所需必要資料由其提供并保證所 提供資料的真實性、合法性、完整性。3.我們與評估報告中的評估對象沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事方?jīng)]有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對相關(guān)當(dāng)事方不存在偏見。4. 我們已對評估報告中的評估對象及其涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查；我們已 對評估對象及其涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對評估對象及其 涉及資

3、產(chǎn)法律權(quán)屬資料進(jìn)行了查驗，并對已發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行了如實披露，且 已提請委托方及相關(guān)當(dāng)事方完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具評估報告的要求，但評估報 告中對法律權(quán)屬的陳述不代表評估師對法律權(quán)屬提供保證或鑒證意見。5. 我們出具的評估報告中的分析、判斷和結(jié)論受評估報告中假設(shè)和限定 條件的限制，評估報告使用者應(yīng)當(dāng)充分考慮評估報告中載明的假設(shè)、限定條 件、特別事項說明及其對評估結(jié)論的影響。6. 評估報告使用者應(yīng)正確理解使用本資產(chǎn)評估報告，注冊資產(chǎn)評估 師和評估機構(gòu)對委托方和其他評估報告使用者不當(dāng)使用資產(chǎn)評估報告所 造成的后果不承擔(dān)責(zé)任。7. 除法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)當(dāng)事方另有約定外，未征得本評估機構(gòu)同 意，評估報告的全

4、部或部分內(nèi)容不得被摘抄、引用或披露于公開媒體。資產(chǎn)評估報告摘要以下內(nèi)容摘自資產(chǎn)評估報告正文，欲了解本評估項目的全面情況和合理理解評估結(jié)論，應(yīng) 當(dāng)閱讀資產(chǎn)評估報告正文全文。北京中天衡平國際資產(chǎn)評估有限公司接受江門市江海區(qū)滘北街道辦事處 和廣東江門生物技術(shù)開發(fā)中心有限公司雙方的委托，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則、資產(chǎn)評估原則，采用公認(rèn)的資產(chǎn)評估方法，對江珠高速公路 北延線建設(shè)項目征地涉及拆遷廣東江門生物技術(shù)開發(fā)中心有限公司下屬藥業(yè) 有限公司與江門市群科藥業(yè)有限公司相關(guān)資產(chǎn)及由此造成的經(jīng)營損失于評估 基準(zhǔn)日 2011 年 7 月 25 日的補償金額進(jìn)行評估。北京中天衡平國際資產(chǎn)評估有限公司履行

5、了適當(dāng)?shù)脑u估程序，得出評估結(jié) 論如下：江珠高速公路北延線建設(shè)項目征地涉及拆遷廣東江門生物技術(shù)開發(fā)中心 有限公司屬下公司相關(guān)資產(chǎn)及由此造成的經(jīng)營損失的補償金額合計為人民幣 肆仟伍佰捌拾陸萬柒仟伍佰元（RMB4,586.75 萬元），詳見下表：補償項目補償金額評估值備注1房屋建筑物RMB 1154.72 萬元大寫：壹仟壹佰伍拾肆萬柒仟貳佰元2構(gòu)筑物及其他輔助設(shè)施RMB 89.70 萬元大寫：捌拾玖萬柒仟元3可拆遷的機械設(shè)備資產(chǎn)拆遷費RMB 10.50 萬元大寫：壹拾萬零伍仟元4不可拆遷的機械設(shè)備資產(chǎn)RMB 3,093.64 萬元大寫：叁仟零玖拾叁萬陸仟肆佰元5經(jīng)營損失RMB 238.19 萬元大寫

6、：貳佰叁拾捌萬壹仟玖佰元合計RMB4586.75 萬元大寫：肆仟伍佰捌拾陸萬柒仟伍佰元根據(jù)中國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則評估報告第 11 條及企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法（國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會第 12 號令）第 21 條的規(guī)定，通常，評估報告使用有效期自評估基準(zhǔn)日起一年（2011 年 7 月 25 日至 2012年 7 月 24 日）。 評估報告使用者使用本評估報告時，應(yīng)特別注意以下事項的影響：1. 根據(jù)拆遷當(dāng)事各方簽訂的江珠高速公路北延線（金溪路段）征地補 償協(xié)議書，本報告評估范圍僅為上述協(xié)議書中限定區(qū)域內(nèi)之資產(chǎn)損失，不包 含限定區(qū)域范圍外可能因拆遷造成損失的項目。2. 本報告經(jīng)營損失補償評估值假

7、設(shè)拆遷造成經(jīng)營損失的期限為 18 個 月，經(jīng)營損失補償金額最終確定需根據(jù)拆遷當(dāng)事雙方協(xié)商的補償期限進(jìn)行相 應(yīng)調(diào)整。（接下頁）資產(chǎn)評估報告北京中天衡平國際資產(chǎn)評估有限公司接受江門市江海區(qū)滘北街道辦事處 和廣東江門生物技術(shù)開發(fā)中心有限公司雙方的委托，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則、資產(chǎn)評估原則，采用公認(rèn)的資產(chǎn)評估方法，對江珠高速公路 北延線建設(shè)項目征地涉及拆遷廣東江門生物技術(shù)開發(fā)中心藥業(yè)有限公司與江 門市群科藥業(yè)有限公司相關(guān)資產(chǎn)及由此造成的經(jīng)營損失于評估基準(zhǔn)日 2011 年7 月 25 日的補償金額進(jìn)行評估?，F(xiàn)將資產(chǎn)評估情況報告如下：一、委托方、被評估方/產(chǎn)權(quán)人和其他評估報告使用者 本項目委托

8、方為江門市江海區(qū)滘北街道辦事處和廣東江門生物技術(shù)開發(fā)中心有限公司，被評估方為江門生物技術(shù)開發(fā)中心藥業(yè)有限公司及江門群科藥業(yè)有限公司，本評估報告使用者為委托方、被評估方，以及國家法律法規(guī) 規(guī)定的其他評估報告使用者。各方概況簡要介紹如下：(一)委托方（之一）：江門市江海區(qū)滘 北街道辦事處該委托方住所為廣東省江門市江海二路 368 號，法定代表人為馬杏輝。(二)委托方（之二）：廣東江門生物技術(shù)開發(fā)中心有限公司該公司住所為江門市江海區(qū)江海三路 135 號，法定代表人為肖方正，注冊 資本為人民幣 5107 萬元，主要經(jīng)營范圍為酵母及其深加工產(chǎn)品、酶制劑、生 物制藥、營養(yǎng)食品制造研發(fā)。該公司創(chuàng)立于 198

9、4 年，是廣東省科技廳認(rèn)定的高新技術(shù)企業(yè)和省重點生 物發(fā)酵和酶工程技術(shù)研發(fā)中心。自建立以來，堅持以科研和生產(chǎn)相結(jié)合的發(fā) 展方針，重點開發(fā)工業(yè)發(fā)酵、酶技術(shù)和生物制藥產(chǎn)業(yè)，曾先后完成多項國家、省市級科研攻關(guān)項目，多次獲得省市級科技進(jìn)步獎，由于各種原因近年來企業(yè)生產(chǎn)停滯，虧損。(三)被評估方（之一）：江門生物技術(shù)開發(fā)中心藥業(yè)有限公司該公司住所為江門市江海三路 135 號，法定代表人為肖方正，注冊資本為1200 萬元，主要經(jīng)營范圍為生產(chǎn)凍干粉針劑，小容量注射劑，原料藥（干酵 母），藥品研發(fā)。(四)被評估方（之二）：江門市群科藥業(yè)有限公司該公司住所為江門市江海區(qū)三路 135 號，法定代表人為肖方正，注冊

10、資本為 200 萬元，主要經(jīng)營范圍為生產(chǎn)原料藥（聚肌苷酸、聚胞苷酸、三磷酸腺 苷二鈉、三磷酸胞苷二鈉）。委托方之二為上述兩家被評估方的母公司。 二、評估目的因江珠高速公路北延線建設(shè)項目征地，江門市江海區(qū)滘北街道辦事處擬對廣東江門生物技術(shù)開發(fā)中心有限公司（簡稱生物中心）屬下的江門生物技術(shù) 開發(fā)中心藥業(yè)有限公司、江門群科藥業(yè)有限公司的相關(guān)資產(chǎn)進(jìn)行拆遷，需對 拆遷該等資產(chǎn)及由此造成的經(jīng)營損失進(jìn)行評估。本資產(chǎn)評估報告是為該拆遷 行為涉及確定補償金額提供參考意見。三、評估對象和評估范圍根據(jù)委托方的委托，本項目評估對象為拆遷當(dāng)事各方簽訂的江珠高速公 路北延線（金溪路段）征地補償協(xié)議書中限定區(qū)域內(nèi)之江門生物

11、技術(shù)開發(fā) 中心藥業(yè)有限公司和江門市群科藥業(yè)有限公司相關(guān)擬被拆遷資產(chǎn)及相關(guān)經(jīng)營 損失。如下分述如下：(一)評估對象 A：擬被拆除的房屋建筑物評估對象房屋建筑物共 10 項，總建筑面積共 6037.21 平方米，其中已辦房地產(chǎn)權(quán)證的建筑物面積共 1384.25 平方米，未辦房地產(chǎn)權(quán)證的建筑物面積共4652.96 平方米，主要建筑物包括：序號房屋名建筑面建筑結(jié)構(gòu)建成年月建筑物裝修情況權(quán)屬人積（平方稱米）及層數(shù)1動物房272.16框架結(jié)構(gòu)1 層2004 年 6 月建筑物外墻貼條形磚，內(nèi)墻為彩鋼板隔墻，江門市群科 藥業(yè)有限公 司，未辦房地面為環(huán)氧地坪漆，天棚為彩鋼板吊頂，安裝鋁合金窗及彩鋼板門，建筑物室

12、內(nèi)為 1 萬級潔凈凈化裝修，建筑及設(shè)備保養(yǎng)情況良好。地產(chǎn)權(quán)證2廠 房主 樓2,035.63框架結(jié)構(gòu)3 層2004 年 6 月建筑物外墻貼條形磚，內(nèi)墻三層為彩鋼板隔江門市群科 藥業(yè)有限公墻，地面為環(huán)氧地坪漆，天棚為彩鋼板吊頂，安裝鋁合金窗及彩鋼板門，室內(nèi)為 1 萬級潔凈凈化裝修；首、二層內(nèi)墻涂刷乳膠漆，地 面鋪麻石或水磨石，安裝鋁合金門窗；建筑及設(shè)備保養(yǎng)情況良好。司，未辦房地產(chǎn)權(quán)證3酵母 冷346.85框架結(jié)構(gòu)2004 年 6 月建筑物外墻貼條形磚，內(nèi)墻繕灰，地面為水江門市群科凍庫2 層泥砂漿找平，頂棚繕灰，無門窗，建筑及設(shè)藥業(yè)有限公備保養(yǎng)情況良好。司，未辦房地產(chǎn)權(quán)證4蒸餾倉411.01框架結(jié)構(gòu)

13、2004 年 6 月建筑物外墻為水泥砂漿找平，內(nèi)墻繕灰，地江門市群科1 層面及頂棚為水泥砂漿找平，無門窗，建筑及藥業(yè)有限公設(shè)備保養(yǎng)情況一般。司，未辦房地產(chǎn)權(quán)證5消 防泵 18.31框架結(jié)構(gòu)2004 年 6 月外墻貼條形磚，內(nèi)墻繕灰，地面為水泥砂漿江門市群科1 層找平，安裝鋁合金窗及不銹鋼門，建筑及設(shè)藥業(yè)有限公房備保養(yǎng)情況良好。司，未辦房地產(chǎn)權(quán)證6廠房主 樓1384.25框架結(jié)構(gòu)1 層2000 年該建筑物主體結(jié)構(gòu)為 1 層，層高約 6 米，其江門生物技中地下有約 1 米高技術(shù)夾層，有防水防潮層及管道敷設(shè)層等,主要鋪設(shè)設(shè)備管線等，頂部 有約 2 米的鋼砼吊頂層。室內(nèi)內(nèi)墻為彩鋼板 隔墻，地面為環(huán)氧地

14、坪漆，頂棚為彩鋼板密 封吊頂，安裝鋁合金及彩鋼板門，建筑物室術(shù)開發(fā)中心 藥業(yè)有限公 司 粵房地證字 第內(nèi)為 1 萬級潔凈凈化裝修，建筑及設(shè)備保養(yǎng)C情況良好。號7圓 形 會200.00框架結(jié)構(gòu)2000 年建筑物層高約 3.6 米，外墻為水刷石米，內(nèi)墻江門生物技涂刷乳膠漆，地面鋪釉面磚，頂棚為石膏板術(shù)開發(fā)中心議室1 層吊頂，安裝鋁合金門窗，建筑及設(shè)備保養(yǎng)情藥業(yè)有限公況良好。司，未辦房地產(chǎn)權(quán)證8飯?zhí)?87.00框架結(jié)構(gòu)2000 年建筑物層高約 3.6 米，外墻為水刷石米或涂刷江門生物技外墻漆，內(nèi)墻涂刷乳膠漆，地面鋪釉面磚，術(shù)開發(fā)中心1 層頂棚為石膏板吊頂，安裝鋁合金門窗，建筑藥業(yè)有限公及設(shè)備保養(yǎng)情況

15、良好。司，未辦房地產(chǎn)權(quán)證合計6037.21(二)評估對象 B：擬被拆除的構(gòu)筑物及其他輔助設(shè)施本部分評估對象主要為拆遷范圍內(nèi)籃球場、水泥道路、燈柱、宣傳欄及大門口廠牌等，共 6 項，該等構(gòu)筑物詳細(xì)情況見評估明細(xì)表。(三)評估對象 C：擬拆遷的機器設(shè)備 納入評估范圍的機器設(shè)備主要包括： (1) 生產(chǎn)設(shè)備主要包括：鹽酸罐、濃堿酸罐、廢水罐、酵母冷庫、樹脂柱、傳導(dǎo)設(shè)備、GMP 潔凈工程、潔凈中央空調(diào)、凍干機及其他附屬設(shè)備。 (2)公共設(shè)施主要包括：1250KVA 供配電系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、污水處理系統(tǒng)、除塵系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等。(四)評估對象 D：經(jīng)營損失經(jīng)營損失為因廠區(qū)搬遷造成企業(yè)停業(yè)的損失。四、價值類型及

16、其定義 本評估項目采用的價值類型為市場價值。市場價值是指自愿的買方與自愿的賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價值估計數(shù)額。 本報告所評估的被拆除資產(chǎn)、被遷移資產(chǎn)或經(jīng)營損失的補償金額，系指資產(chǎn)的市場價值、被遷移資產(chǎn)的市場遷移費用或拆遷造成企業(yè)經(jīng)營成果損失的市場估計金額。五、評估基準(zhǔn)日本項目評估基準(zhǔn)日由委托方確定為 2011 年 7 月 25 日。 六、評估依據(jù)(一)行為依據(jù)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書。(二)有關(guān)法律法規(guī)、資產(chǎn)評估規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)1.中華人民共和國物權(quán)法；2.中華人民共和國公司法；3.資產(chǎn)評估準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則(財政部 財企200420 號)；4.資產(chǎn)評估

17、準(zhǔn)則評估報告、資產(chǎn)評估準(zhǔn)則評估程序、資產(chǎn)評 估價值類型指導(dǎo)意見(中國資產(chǎn)評估協(xié)會 中評協(xié)2007189 號)；5.注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見(中國注冊會計師協(xié)會 會協(xié)200318 號)；6.中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法；7.中華人民共和國土地管理法及中華人民共和國土地管理法實施 條例；8.資產(chǎn)評估準(zhǔn)則不動產(chǎn)(中國資產(chǎn)評估協(xié)會 中評協(xié)2007189 號)；9.房地產(chǎn)估價規(guī)范(中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn) GB/T50291-1999)；10.國有土地上房屋征收與補償條例（中華人民共和國國務(wù)院令第590 號）；11.印發(fā)江門市蓬江江海區(qū)“三舊”改造建筑物重置建設(shè)成本價的通知（江三舊辦2

18、0109 號）；12.江珠高速公路北延線（金溪路段）征地補償協(xié)議書;13.資產(chǎn)評估準(zhǔn)則機器設(shè)備(中國資產(chǎn)評估協(xié)會 中評協(xié)2007189 號)。(三)委托方或第三方提供的資料1.評估對象所涉及企業(yè)之營業(yè)執(zhí)照；2.評估對象所涉及企業(yè)之評估基準(zhǔn)日財務(wù)資料及其他企業(yè)經(jīng)營資料；3.評估對象所涉及資產(chǎn)之房地產(chǎn)權(quán)證、房地產(chǎn)測量報告書等產(chǎn)權(quán)證明文件及其他有關(guān)文件。(四)其他相關(guān)資料1.房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)市場交易價格信息；2.房地產(chǎn)所在地建筑安裝工程預(yù)算定額、建筑安裝工程費用定額等工程造價信息；3.近期設(shè)備和材料物資市場交易價格信息；4.機電產(chǎn)品報價手冊（機械工業(yè)信息研究院）；5.全國固定資產(chǎn)價值重估系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)

19、目錄（國家統(tǒng)計局）；6.資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊（北京科學(xué)技術(shù)出版社）；7.企業(yè)績效評價標(biāo)準(zhǔn)值（國家國資委統(tǒng)計評價局，經(jīng)濟科學(xué)出版社）；8.相關(guān)上市公司公開信息資料；9.CCER 中國證券市場數(shù)據(jù)庫；10.中國債券信息網(wǎng)（）公布的債券交易資料；11.中國人民銀行公布的金融機構(gòu)存、貸款利率；12.評估師收集的其他有關(guān)資料。 七、評估方法1.房屋建（構(gòu)）筑物根據(jù)拆遷當(dāng)事雙方簽訂的江珠高速公路北延線（金溪路段）拆遷補償協(xié) 議書第一條，“甲方（即江門市江海區(qū)滘 北街道辦事處）同意因拆除上述地 上建筑物、附著物及生產(chǎn)設(shè)備、技術(shù)工藝等生產(chǎn)經(jīng)營系統(tǒng)對乙方（即被評估 方）造成的經(jīng)濟損失進(jìn)行全額補償。對一般地

20、上建筑物、附著物的補償以評 估結(jié)果作為補償依據(jù)。”；根據(jù)會議紀(jì)要的相關(guān)條款，生產(chǎn)用建構(gòu)筑物按重置價值進(jìn)行補償，配套用房按現(xiàn)值進(jìn)行補償。房屋建（構(gòu)）筑物的重置價值為重新購建全新狀態(tài)的評估對象所需支付的 全部成本費用的總和。以評估基準(zhǔn)日開發(fā)或建造同類或類似房屋建（構(gòu)）筑 物所需的建筑安裝工程費、稅費、工程建設(shè)其他費用、分?jǐn)偟墓潭ㄙY產(chǎn)投資 必要的前期費用與管理費用等各項必要費用之和為基礎(chǔ)，再加上占用資金的 利息，得出該等房屋建（構(gòu)）筑物的重置價值。2.機器設(shè)備根據(jù)江珠高速公路北延線（金溪路段）拆遷補償協(xié)議書第一條，可遷移機器設(shè)備補償設(shè)備遷移費用，不可遷移設(shè)備按設(shè)備的重置價值進(jìn)行補償。首先，評估人員將

21、根據(jù)各委估資產(chǎn)的外形尺寸、重量、使用現(xiàn)狀、拆裝技 術(shù)、經(jīng)濟及政策可行性等各項指標(biāo)，初步判斷各項委估設(shè)備是否可遷移續(xù)用， 繼而采用不同的評估技術(shù)路線進(jìn)行評估。(1) 對于目前運行正常，使用狀況良好，能拆、裝，并在拆卸、搬運、重 新安裝調(diào)試后能正常生產(chǎn)運作的設(shè)備，并且該設(shè)備的拆卸、搬運、重新安裝 調(diào)試等總遷移費用小于該設(shè)備評估現(xiàn)值（即：重置價值各項貶值）扣除變 現(xiàn)可回收凈值后的凈額（即：評估現(xiàn)值變現(xiàn)可回收凈值），判斷為可拆遷續(xù) 用的設(shè)備。對此類設(shè)備遷移費用估算，按照正常的施工條件為前提，并滿足恢復(fù)生產(chǎn) 力的水平不低于評估基準(zhǔn)日企業(yè)的生產(chǎn)現(xiàn)狀水平所需的各項遷移費用與成 本，包括就地拆卸費用、運雜費、

22、重新安裝調(diào)試達(dá)到使用現(xiàn)狀的各項補充輔 助材料、安裝調(diào)試人工、機械費用以及因遷移而造成的損壞修復(fù)費用等。在此情況中，舊設(shè)備的遷移費用最高不超過該設(shè)備采用更新重置成本法評 估的設(shè)備評估現(xiàn)值（即：購建同等功能全新設(shè)備的重置價值各項貶值）扣 除其變現(xiàn)可回收凈值后的凈額（即：評估現(xiàn)值變現(xiàn)可回收凈值）。(2)不能遷移續(xù)用的委估設(shè)備，主要有以下幾類：a.因設(shè)備外形尺寸太大，無法整體運輸，拆遷后不能重新組裝使用的設(shè) 備；b.因設(shè)備使用時間長、腐蝕嚴(yán)重，設(shè)備的拆卸、搬運、重新安裝調(diào)試的遷移費用大于其評估現(xiàn)值扣除其變現(xiàn)可回收凈值后的凈額;c.屬早期產(chǎn)品，拆遷后無法再組裝使用的設(shè)備等。上述不可拆遷設(shè)備主要采用重置成

23、本法估算于評估基準(zhǔn)日重置相同功 能、用途的該類設(shè)備的重置成本，包括具有替代性的同等或類似資產(chǎn)的購置 價或建造成本、稅費、運雜費、安裝調(diào)試費、應(yīng)分?jǐn)偟墓潭ㄙY產(chǎn)投資必要的 前期費用與管理費用，以及占用資金的利息等。3.經(jīng)營損失因征地拆遷，對企業(yè)原準(zhǔn)備原地復(fù)產(chǎn)的規(guī)劃發(fā)生了變更，部分生產(chǎn)環(huán)節(jié)需異地重建，使企業(yè)整體停工時間延長。本報告評估的經(jīng)營損失為因拆遷造成企業(yè)延長的停工時間期限內(nèi)，企業(yè)若正常經(jīng)營預(yù)計可產(chǎn)生的凈利潤總和，具體計算公式為：停工經(jīng)營損失月平均稅后凈利潤×拆遷造成停工時間期限（月）上式中的月平均凈利潤我們參照了部分公司企業(yè)績效評價標(biāo)準(zhǔn)值（2010年）的固定資產(chǎn)回報率來計算。八、評估

24、程序 評估師執(zhí)行了以下基本評估程序，提交本評估報告：1.與委托方明確了評估目的、評估對象與評估范圍、評估基準(zhǔn)日、價值類型等資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項；2.簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書；3.編制資產(chǎn)評估計劃；4.評估師于 2011 年 8 月 15 日至 2011 年 8 月 17 日進(jìn)行了資產(chǎn)調(diào)查，到資產(chǎn)存放地對相關(guān)資產(chǎn)進(jìn)行了實地察看，索取或查閱了必要的文件資料，對 委托方提供的有關(guān)資料進(jìn)行了必要的核實與檢驗；5.收集資產(chǎn)評估資料；6.評定估算；7.編制和提交資產(chǎn)評估報告書。九、評估假設(shè)(一)一般性假設(shè)1.假設(shè)評估對象處于交易過程中，評估師根據(jù)評估對象的交易條件等模擬市場進(jìn)行估價，評估結(jié)果是對評估對象最可

25、能達(dá)成交易價格的估計。2.假設(shè)評估對象所涉及資產(chǎn)是在公開市場上進(jìn)行交易的，在該市場上， 買者與賣者的地位平等，彼此都有獲取足夠市場信息的機會和時間，買賣雙 方的交易行為都是在自愿的、理智的、非強制條件下進(jìn)行的。(二)評估對象于評估基準(zhǔn)日狀態(tài)假設(shè)1.假設(shè)評估對象所涉及資產(chǎn)的購置、取得、建設(shè)開發(fā)過程均符合國家有 關(guān)法律法規(guī)規(guī)定。2.假設(shè)評估對象所涉及資產(chǎn)均無附帶影響其價值的權(quán)利瑕疵、負(fù)債和限制。3.假設(shè)企業(yè)遷移重建的建筑物、附著物、生產(chǎn)設(shè)備、技術(shù)工藝經(jīng)營系統(tǒng)均按照和滿足其行業(yè)當(dāng)前可獲批的新執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。4. 假設(shè)評估對象所涉及房地產(chǎn)、設(shè)備等有形資產(chǎn)無影響其持續(xù)使用的重 大技術(shù)故障，該等資產(chǎn)中不存在對其

26、價值有不利影響的有害物質(zhì)，該等資產(chǎn) 所在地?zé)o危險物及其他有害環(huán)境條件對該等資產(chǎn)價值產(chǎn)生不利影響。(三)評估限制條件1.本評估報告中所依據(jù)的由委托方提供的法律文件、技術(shù)資料、經(jīng)營資料等評估相關(guān)資料，其真實性由委托方負(fù)責(zé)，我們亦不承擔(dān)與評估對象涉及 資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)有關(guān)的任何法律事宜。2. 我們未對評估對象涉及房地產(chǎn)界址進(jìn)行測量，該等房地產(chǎn)的所有面積 及形狀等資料數(shù)據(jù)均取據(jù)于江門市江海區(qū)房屋測繪所提供之房地產(chǎn)測量報告 書或相關(guān)產(chǎn)權(quán)證。3.我們對評估對象涉及有形資產(chǎn)只對其可見實體外表進(jìn)行視察，未對該等資產(chǎn)的技術(shù)數(shù)據(jù)、技術(shù)狀態(tài)、結(jié)構(gòu)、附屬物等進(jìn)行專項技術(shù)檢測。4.本評估報告未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生重大變化以

27、及遇有不可抗力等不可預(yù)見因素對資產(chǎn)價值的影響。十、評估結(jié)論(一)評估結(jié)論經(jīng)過實施必要的估價程序，在本報告所述之估價目的、估價假設(shè)與限制條 件下，待估江珠高速公路北延線建設(shè)項目征地涉及拆遷廣東江門生物技術(shù)開 發(fā)中心有限公司屬下公司相關(guān)資產(chǎn)及由此造成的經(jīng)營損失的補償金額于評估 基準(zhǔn)日 2011 年 7 月 25 日合計為人民幣肆仟伍佰捌拾陸萬柒仟伍佰元（RMB4,586.75 萬元），具體如下表所示：補償項目補償金額評估值備注1房屋建筑物RMB 1154.72 萬元大寫：壹仟壹佰伍拾肆萬柒仟貳佰元2構(gòu)筑物及其他輔助設(shè)施RMB 89.70 萬元大寫：捌拾玖萬柒仟元3可拆遷的機械設(shè)備資產(chǎn)拆遷費RMB 10.50 萬元大寫：壹拾萬零伍仟元4不可拆遷的機械設(shè)備資產(chǎn)RMB 3,093.64 萬元大寫：叁仟零玖拾叁萬陸仟肆佰元5經(jīng)營損失RMB 238.19 萬元大寫：貳佰叁拾捌萬壹仟玖佰元合計RMB4586.75 萬元大寫