建筑工程項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告

1、海信盈后評(píng)估報(bào)告東營(yíng)盈城項(xiàng)目后評(píng)估工作小組二。九年五月東營(yíng)【海信盈城】項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告、/、.刖百：東營(yíng)海信盈城項(xiàng)目于2005年7月9日通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)以拍賣(mài)的方式獲取土地，并于至2008年6月20日全面交付?；趯?duì)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)總結(jié)和失敗教訓(xùn)的吸取之目的，希望本后評(píng)估報(bào)告能為今后開(kāi)發(fā)的類(lèi)似項(xiàng)目提供一定的借鑒。目錄核心內(nèi)容提要0【項(xiàng)目概況及評(píng)估綜述】4【項(xiàng)目投資管理評(píng)估】5【項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作評(píng)估】11【項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)工作評(píng)估】19【項(xiàng)目進(jìn)度、工程管理評(píng)估】31【項(xiàng)目成本管理評(píng)估】38案例匯總：46核心內(nèi)容提要【投資管理評(píng)估】東營(yíng)海信盈城項(xiàng)目是海信地產(chǎn)東營(yíng)公司首次以公開(kāi)拍賣(mài)方式于2005年7月9日在東營(yíng)市國(guó)土資源

2、局競(jìng)得的耿井5號(hào)地塊項(xiàng)目。該項(xiàng)目為海信地產(chǎn)在東營(yíng)市的首個(gè)項(xiàng)目。通過(guò)徹底反思項(xiàng)目前期可研、規(guī)戈U、工程、銷(xiāo)售等開(kāi)發(fā)各流程，對(duì)于了解當(dāng)?shù)氐慕ò渤杀?、建筑環(huán)境、市場(chǎng)情況均具有重大的參考價(jià)值和意義。經(jīng)過(guò)3年半的經(jīng)營(yíng)建設(shè)，目前該項(xiàng)目已經(jīng)基本銷(xiāo)售完畢，銷(xiāo)售良好，各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)表現(xiàn)尚可，項(xiàng)目的戰(zhàn)略意義基本實(shí)現(xiàn)。其中的問(wèn)題值得在今后的項(xiàng)目中進(jìn)一步關(guān)注和研究：如何在可研、規(guī)劃和銷(xiāo)售階段客觀合理的評(píng)價(jià)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)發(fā)展趨勢(shì)、價(jià)格承受能力、客戶喜好，配置合理的物業(yè)類(lèi)型比例，從而獲得項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售進(jìn)度的最優(yōu)化和收益的最大化?！矩?cái)務(wù)管理評(píng)估】該項(xiàng)目收入指標(biāo)完成并不理想，收入增幅低于成本增加幅度，收入增加同比增長(zhǎng)的營(yíng)業(yè)稅金沖抵

3、收入增加帶來(lái)的效益，導(dǎo)致?tīng)I(yíng)業(yè)利潤(rùn)下降。另外，管理費(fèi)用率、營(yíng)業(yè)費(fèi)用率遠(yuǎn)超出公司的控制水平，導(dǎo)致項(xiàng)目利潤(rùn)總額大幅度下降?！疽?guī)劃設(shè)計(jì)工作評(píng)估】本項(xiàng)目位于東營(yíng)西部舊城區(qū)與東部新城區(qū)交界處，規(guī)劃設(shè)計(jì)為多層及小高層住宅社區(qū)。規(guī)劃設(shè)計(jì)工作過(guò)程中，概念設(shè)計(jì)與市場(chǎng)定位相吻合，充分挖掘項(xiàng)目的客觀及主觀優(yōu)勢(shì)，并在規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、立面設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、賣(mài)場(chǎng)包裝等方面都得以很好的貫徹和體現(xiàn)。本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)工作緊密結(jié)合市場(chǎng)定位和地域特點(diǎn)，在住宅產(chǎn)品的概念策劃、規(guī)劃布局、單體設(shè)計(jì)、銷(xiāo)售推廣、成本控制等方面取得了一定的成績(jī),得到了市場(chǎng)的認(rèn)可，并為公司在東營(yíng)地區(qū)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作積累了寶貴經(jīng)驗(yàn)?！緺I(yíng)銷(xiāo)工作評(píng)估】東營(yíng)盈城項(xiàng)目作

4、為我公司在東營(yíng)市的第一個(gè)項(xiàng)目，銷(xiāo)售速度在東營(yíng)市西城區(qū)一直名列前茅。從目標(biāo)客戶定位及價(jià)格的定位，再到營(yíng)銷(xiāo)推廣中各物業(yè)推售策略、推售時(shí)機(jī)的選擇、價(jià)格策略的制訂等大方向來(lái)看，盈城項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)及操作較為成功。銷(xiāo)售人員綜合能力較弱，隨著客戶購(gòu)買(mǎi)越來(lái)越偏重理性消費(fèi)、維權(quán)意識(shí)越來(lái)越高，業(yè)務(wù)員銷(xiāo)售知識(shí)是否全面將直接影響成交量的高低。目前，業(yè)務(wù)員自身的專(zhuān)業(yè)知識(shí)不夠豐富，對(duì)部分客戶提出的一些問(wèn)題無(wú)法及時(shí)準(zhǔn)確地予以回答，特別是關(guān)于建筑、景觀設(shè)計(jì)、產(chǎn)權(quán)辦理、相關(guān)施工材料等方面的一些問(wèn)題。營(yíng)銷(xiāo)人員只能在遇到問(wèn)題的情況下請(qǐng)教研究中心和項(xiàng)目部，造成一定的簽約延誤，甚至客戶放棄購(gòu)買(mǎi)。項(xiàng)目推廣及品牌建設(shè)方面需進(jìn)一步加強(qiáng)，房地產(chǎn)

5、品牌建設(shè)不同于其他商品，他需要很固定的認(rèn)知渠道和廣泛的美譽(yù)度支撐。海信地產(chǎn)首次進(jìn)入東營(yíng)市場(chǎng)，我們承擔(dān)的不僅僅是項(xiàng)目建設(shè)任務(wù)，更重要的是品牌的樹(shù)立和維護(hù)?！景l(fā)展進(jìn)度、工程管理評(píng)估】項(xiàng)目發(fā)展周期總體控制超出拿的土地時(shí)指定的計(jì)劃要求，其中，高壓線實(shí)際遷移時(shí)間比計(jì)劃遷移時(shí)間整整延誤了14個(gè)月，是造成實(shí)際開(kāi)發(fā)周期遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)計(jì)劃周期的主要原因；惡劣的建筑市場(chǎng)環(huán)境，也造成了工程施工階段的工期延誤，以上兩方面因素，不但造成了開(kāi)發(fā)周期的遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后，嚴(yán)重壓縮了有效工期，為以后的工程管理帶來(lái)了較大困難，特別是為質(zhì)量管理帶來(lái)了很大的困難。海信盈城項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，具有環(huán)境惡劣，外部干擾大，分包多，時(shí)間緊，成品保護(hù)困難等特點(diǎn)

6、，通過(guò)實(shí)施加強(qiáng)外部協(xié)調(diào)，嚴(yán)密組織工序穿插，及時(shí)調(diào)整分包標(biāo)段，現(xiàn)場(chǎng)管理高效靈活等方法，較好的實(shí)現(xiàn)了工程管理和質(zhì)量控制，為今后工程提供了寶貴經(jīng)驗(yàn)。海信盈城項(xiàng)目工期緊，壓力大，在此情況下，在制定搶工計(jì)劃的同時(shí)，項(xiàng)目部制定了嚴(yán)密的質(zhì)量控制措施，但終因現(xiàn)場(chǎng)管理人員力量薄弱，使得質(zhì)量管理措施未能得到很好的落實(shí)，工程交付后，投訴較多?？偨Y(jié)投訴情況,為以后工程質(zhì)量管理提供了較好的經(jīng)驗(yàn)?！境杀竟芾碓u(píng)估】項(xiàng)目可研階段測(cè)算建安成本為13174.8036萬(wàn)元，實(shí)際本項(xiàng)目發(fā)生建安成本為18829.7407萬(wàn)元，超出前期測(cè)算金額的42.9%。對(duì)當(dāng)?shù)赝临|(zhì)、建材、建筑環(huán)境的不了解導(dǎo)致了成本的大幅增加。建議后續(xù)拓展新城市時(shí)成本

7、預(yù)測(cè)人員一定要深入了解當(dāng)?shù)亟ㄖI(yè)情況，給出相對(duì)準(zhǔn)確的成本。【項(xiàng)目概況及評(píng)估綜述】1、項(xiàng)目概況東營(yíng)海信盈城項(xiàng)目是海信地產(chǎn)東營(yíng)公司首次以公開(kāi)拍賣(mài)方式于2005年7月9日在東營(yíng)市國(guó)土資源局以51.2萬(wàn)元/畝競(jìng)得的耿井5號(hào)塊項(xiàng)目。項(xiàng)目位于東營(yíng)西城西一路以西，西五號(hào)路（規(guī)劃中）以南，范澤路以北，東區(qū)六路（規(guī)劃中）以東，用地總面積14.67公頃，出讓面積（凈面積）11.83公頃，規(guī)劃用途為住宅用地。東營(yíng)區(qū)政府在05年底遷移到離本項(xiàng)目不足1公里處，且東臨耿井水庫(kù)有較好的自然資源，未來(lái)發(fā)展?jié)摿^大。2、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：用地總面積14.67公頃，出讓面積（凈面積）11.83公頃，多層及小高層住

8、宅建筑面積：95047m,；退臺(tái)式花園洋房建筑面積：21887m2;商業(yè)及綜合樓面積：2743m2,物業(yè)用房面積：470褶，總建筑面積：120881.9%停車(chē)位：地面356個(gè)，容積率：1.0,綠地率：37.4%,建筑密度：22.1%。3、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期海信盈城項(xiàng)目于2005年7月通過(guò)公開(kāi)拍賣(mài)獲取土地，截止到2008年6月全面交付，項(xiàng)目發(fā)展總周期為3年。其中無(wú)高壓線區(qū)建筑施工周期分別為1年零5個(gè)月有高壓線區(qū)施工周期為1年零2個(gè)月。4、項(xiàng)目綜合評(píng)估東營(yíng)房地產(chǎn)市場(chǎng)自2005年以來(lái)步入了高速發(fā)展階段，為海信盈城項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售提供了良好的市場(chǎng)契機(jī)。海信盈城項(xiàng)目是海信地產(chǎn)在東營(yíng)獲取的第一個(gè)項(xiàng)目，較好的

9、實(shí)現(xiàn)了海信地產(chǎn)省域化發(fā)展的戰(zhàn)略任務(wù)。盈城項(xiàng)目客戶目標(biāo)群定位準(zhǔn)確，產(chǎn)品定位符合市場(chǎng)需求，在東營(yíng)市保持了較快的銷(xiāo)售速度。在工程實(shí)施階段，對(duì)當(dāng)?shù)亟ㄖh(huán)境的不熟悉及對(duì)政府的過(guò)度信任（高壓線問(wèn)題）導(dǎo)致了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期的嚴(yán)重滯后及成本的大幅增長(zhǎng)，對(duì)質(zhì)量把控不嚴(yán)使得后續(xù)出現(xiàn)了地下室、屋頂、門(mén)窗等漏水現(xiàn)象，一定程度上影響了項(xiàng)目的形象。銷(xiāo)售階段，產(chǎn)品定位中目標(biāo)客戶定位、產(chǎn)品定位細(xì)節(jié)的推敲及價(jià)格的定位，再到營(yíng)銷(xiāo)推廣中推售時(shí)機(jī)的選擇、價(jià)格策略的制訂等大方向來(lái)看，海信盈城項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)及操作較為成功。準(zhǔn)確把握銷(xiāo)售時(shí)機(jī)，樹(shù)立了項(xiàng)目在東營(yíng)的高端品質(zhì)形象，得到了行業(yè)內(nèi)和消費(fèi)者的認(rèn)可。但銷(xiāo)售員的能力有待進(jìn)一步提高，品牌宣傳能力也

10、需要系統(tǒng)持續(xù)改進(jìn)。【項(xiàng)目投資管理評(píng)估】;1、項(xiàng)目發(fā)展期內(nèi)東營(yíng)市宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧東營(yíng)海信盈城項(xiàng)目于2005年7月9日通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)以拍賣(mài)的方式獲取土地，2006年9月23日海信盈城一期組團(tuán)正式開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，至2008年6月20日項(xiàng)目全面交付。在20052008年項(xiàng)目主要發(fā)展期內(nèi)，東營(yíng)市主要宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表現(xiàn)良好:GDPW人均可支配收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，分別由2005年的1166億元和64907元/人增長(zhǎng)至2008年的2052億元和102741元/人；發(fā)展期內(nèi)東營(yíng)市人口變動(dòng)較平穩(wěn)，全市總?cè)丝谟?5年的180.5萬(wàn)發(fā)展到08年底的183.97萬(wàn)人；良好的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)下，房地產(chǎn)投資額呈現(xiàn)逐年高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，

11、由2005年的47億元增至2008年的68億元。商品房銷(xiāo)售額由2005年的32.2億元增長(zhǎng)至2008年的61.52億元。商品房銷(xiāo)售面積由05年的61.6萬(wàn)平方米增加到08那年的244.5萬(wàn)平方米。2005-2008年是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控年，國(guó)家從各個(gè)方面陸續(xù)出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策，并在08年下半年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊跌的拐點(diǎn)。東營(yíng)房地產(chǎn)市場(chǎng)在一定程度上也受到了影響，但作為三四線城市，影響相對(duì)較小。05-07年在油田經(jīng)濟(jì)適用房不確定時(shí)期，我公司項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了較好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。隨著大量高品質(zhì)經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)劃和推出加上全國(guó)房地產(chǎn)形勢(shì)的影響，在08年下半年，項(xiàng)目銷(xiāo)售出現(xiàn)了一定的困難，我公司及時(shí)調(diào)整

12、價(jià)格策略，保證了項(xiàng)目回款，避免了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目整體情況如下:廳P項(xiàng)目可研階段項(xiàng)目實(shí)際差異備注1銷(xiāo)售收入31,668.5739,508.857,840.282總投資23,995.1831,666.237,671.053營(yíng)業(yè)稅金及附加1,773.442,192.74419.304期間費(fèi)用1,190.981,884.34748.385利潤(rùn)總額4,708.973,765.54-998.456所得稅1,553.96941.39-626.337凈利潤(rùn)3,155.012,824.16-372.128銷(xiāo)售利潤(rùn)率14.87%9.53%降低5.34點(diǎn)9投資利潤(rùn)率18.70%11.22%降低7.47點(diǎn)總體情況完成并

13、不理想，利潤(rùn)總額實(shí)現(xiàn)3765.54萬(wàn)，銷(xiāo)售利潤(rùn)率比預(yù)期降低5.34點(diǎn)，投資利潤(rùn)率比預(yù)期降低7.47點(diǎn)，銷(xiāo)售收入增加7840.28萬(wàn),上漲幅度24.75%,總投資增加7671.05萬(wàn)元，上漲幅度31.97%;營(yíng)業(yè)稅金同比增加419.30萬(wàn)，上漲幅度23.64%。項(xiàng)目整體銷(xiāo)售預(yù)計(jì)如下:廳P建筑形態(tài)可研階段項(xiàng)目實(shí)際預(yù)計(jì)可售預(yù)計(jì)均價(jià)預(yù)計(jì)總價(jià)可傳回枳目前均價(jià)總價(jià)1普通住宅113,891.002,700.0030,750.57120,128.06305236,665.112商業(yè)3,400.002,700.00918.002,234.2253991,206.223地下室-585.01小計(jì)122,362.28

14、314338,456.354停車(chē)包（個(gè)）286.00368011,052.50合計(jì)117,291.0031,668.57122,362.28322939,508.85可研階段時(shí)住宅、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)按照項(xiàng)目總體均價(jià)2700元/平米測(cè)算，總體售價(jià)為39,508.85萬(wàn)，目前總房款為39254.01萬(wàn)，增長(zhǎng)金額7840.28萬(wàn),上漲幅度24.75%。盈城一期建筑形態(tài)涵蓋普通多層、小高層、院景HOUSE商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、閣樓、會(huì)所等，權(quán)屬面積為122362.28平米（不含地下室、車(chē)位）具體組成如下:廳P建筑形態(tài)可售套數(shù)可傳回枳目前均價(jià)總價(jià)1多層711.0077,892.96310024,148.322小高層64.0

15、09,523.1431072,959.023院景HOUSE148.0021,908.8132647,150.344商業(yè)22.001,724.555517951.395閣樓156.0010,803.1522282,407.436幼兒園-7地下室424.006,869.29852585.018會(huì)所1.00509.675000254.849停車(chē)包（個(gè)）286.00-368011,052.50合計(jì)1,812.00122,362.28322939,508.85閣樓比可研階段均價(jià)低17.48%,但高于盈城首期開(kāi)盤(pán)預(yù)測(cè)價(jià)格2150元/平米，主要因?yàn)榍捌阡N(xiāo)售的帶動(dòng)以及品牌的影響，其次層高及戶型的人性化，舒適度

16、較高。地下室、會(huì)所及停車(chē)位均沒(méi)有在可研階段中予以計(jì)算，共計(jì)1892.35萬(wàn)，占增長(zhǎng)金額的24.13%。多層住宅、小高層及院景HOUSE網(wǎng)點(diǎn)價(jià)格均高于可研階段均價(jià)2700元/平米項(xiàng)目總成本分析項(xiàng)目可研階段目前總投資差異（元/平米）備注總價(jià)（萬(wàn)元）單方造價(jià)總價(jià)（萬(wàn)元）單方造價(jià)一、，地9,448.14798.729,878.27807.308.58二、前期費(fèi)用2,056.56173.862,436.87199.1525.30三、三通一平177.4415.00449.1636.7121.71四、建安成本8,796.83743.6614,845.071,213.21469.55五、公共配套85.007.

17、1936.232.96-4.22六、室外配套工程3,287.19277.893,814.12311.7133.82七、/、口預(yù)見(jiàn)費(fèi)144.0312.18206.5616.884.71八、投資合計(jì)23,995.192,028.4931,666.282,587.91559.42可研階段規(guī)劃面積為118,291.00平米，項(xiàng)目可售面積為122,362.28平米，增幅3.44%,單方造價(jià)增加559.42元，增幅為27.58%,主要在土建、配套成本的增加較大，占97.44%。土地及前期費(fèi)用增加差異主要在對(duì)容積率的把握不夠，超規(guī)劃面積導(dǎo)致土地出讓金及配套費(fèi)用的增長(zhǎng)（273萬(wàn)左右），建安成本的增加主要因?yàn)槌?/p>

18、規(guī)劃面積導(dǎo)致。與此同時(shí)，可研階段各部門(mén)參與度缺乏，測(cè)算漏項(xiàng)如土地使用稅及耕地占用稅（76萬(wàn)）缺物業(yè)管理基金（24.01萬(wàn)）。另一方面成本的控制、預(yù)測(cè)能力的滯后，變更追加導(dǎo)致建安成本增加6084.47萬(wàn)，漲幅達(dá)69.17%項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)：銷(xiāo)售收入項(xiàng)目發(fā)展期內(nèi)東營(yíng)市場(chǎng)雖受到國(guó)家宏觀調(diào)控政策的部分影響，但總體上仍保持快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，在此宏觀環(huán)境下，本項(xiàng)目各物業(yè)類(lèi)型的實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格均不同程度的高于可研階段，此為銷(xiāo)售收入大幅提高的最為主要的因素。其次，可研階段僅是預(yù)測(cè)了整體均價(jià)2700元/平米，未預(yù)測(cè)商業(yè)、車(chē)位等價(jià)格，此類(lèi)收入也為銷(xiāo)售總額的增加提供了有力支持。投資回收期盈城一期投資回收期為32個(gè)月（05年0

19、8月一08年4月），比較快的完成資金的回籠?！卷?xiàng)目設(shè)計(jì)工作評(píng)估】1 .項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)情況介紹規(guī)劃設(shè)計(jì)共包括建筑物38棟，除另行報(bào)建的商業(yè)組團(tuán)（即包括位于西一路人行出入口及步行商業(yè)街南側(cè)的獨(dú)立商業(yè)樓（下稱(chēng)南商業(yè)樓即7號(hào)樓），位于商業(yè)街北側(cè)帶底層商鋪的住宅樓（下稱(chēng)北商住樓即6號(hào)樓）及位于商業(yè)街東端的綜合樓（即12號(hào)樓）外，本部分包括位于小區(qū)北側(cè)西五號(hào)路主要出入口兩側(cè)的帶底層配套公共設(shè)施用房的9層小高層住宅2棟，以及其余的住宅樓共33棟，每棟2-4個(gè)單元，其中4-5層逐層退臺(tái)的花園洋房7棟，4-5層磚混結(jié)構(gòu)多層住宅26棟。2005年8月開(kāi)始規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；2006年1月完成規(guī)劃單體設(shè)計(jì)方案開(kāi)

20、始報(bào)建；2006年4月完成規(guī)劃許可證報(bào)批；2006年10月完成請(qǐng)照施工圖設(shè)計(jì)；2006年3月破土動(dòng)工；2008年6月住宅部分竣工驗(yàn)收并全面交付。項(xiàng)目的主要建筑標(biāo)準(zhǔn)結(jié)構(gòu)形式：基礎(chǔ)選型選用筏板基礎(chǔ)形式；主體結(jié)構(gòu)為磚混結(jié)構(gòu)。外立面材料：外立面主要以彈性平刷涂料及仿太平洋磚厚質(zhì)飾紋涂料相結(jié)合為主；陽(yáng)臺(tái)露臺(tái)護(hù)欄為不銹鋼鋼化玻璃欄板；露臺(tái)安裝防腐木花架；屋頂為紅色及灰藍(lán)色水泥瓦；陽(yáng)臺(tái)露臺(tái)欄桿為不銹鋼鋼化玻璃欄板。交樓標(biāo)準(zhǔn)：室內(nèi)毛坯交樓；采用聚苯乙烯外保溫；采暖房間布置地暖采暖；電話及ADSL寬帶接入；有線電視接入；小區(qū)設(shè)可視對(duì)講系統(tǒng)；周界及主要道路出入口安裝攝像頭、圍墻設(shè)紅外對(duì)射；入戶門(mén)為鋼質(zhì)門(mén)，其余外門(mén)

21、窗為斷橋隔熱塑鋼門(mén)窗；小高層電梯入戶商業(yè)：包括6#8底層商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，7#樓一層商業(yè)，12#8會(huì)所；其中會(huì)所作為整體進(jìn)行銷(xiāo)售，前期兼做售樓處，首層精裝修。其余商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分隔為大小不等的店鋪進(jìn)行售賣(mài)，室內(nèi)毛坯交樓。2 .值得借鑒和推廣的經(jīng)驗(yàn)概念設(shè)計(jì)的深化項(xiàng)目主題概念為“生態(tài)建筑，自然院落”，為各規(guī)劃設(shè)計(jì)、平面設(shè)計(jì)、立面設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)等提供了依據(jù)，同時(shí)作為營(yíng)銷(xiāo)推廣口號(hào)。規(guī)劃設(shè)計(jì)的整合總體規(guī)劃以營(yíng)造安全便捷、健康舒適及景觀變化豐富的高品質(zhì)居住環(huán)境為規(guī)劃目標(biāo)，布局上采取小組團(tuán)圍合中心公共開(kāi)敞空間的布局形式，形成相互聯(lián)系緊密、空間層次有序而又變化豐富的空間結(jié)構(gòu)。交通流線組織上將人車(chē)共用的小區(qū)主入口分別設(shè)在東區(qū)

22、六路及西五號(hào)路，而西一路則結(jié)合公交站點(diǎn)位置布置純步行商業(yè)街形成主要人行出入口，小區(qū)內(nèi)部交通組織上形成和諧的人車(chē)關(guān)系。另外，為保證油井用地的車(chē)行出入方便，沿西一路另設(shè)油井用地車(chē)行出入口。單體設(shè)計(jì)的特色戶型組合上以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，以二室二廳一衛(wèi)、三室二廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)為主力戶型，并針對(duì)一些特殊消費(fèi)群體，配以四室二廳二衛(wèi)、平層退臺(tái)、帶閣樓復(fù)式等個(gè)性化戶型，盡可能最大化地滿足市場(chǎng)上各種需求。南北臥室設(shè)計(jì)凸窗，增大空間使用面積。全明房間，通風(fēng)良好，明衛(wèi)營(yíng)造舒適享受。外墻保溫體系，保證房間節(jié)能。先進(jìn)地?zé)岵膳w系，不占用室內(nèi)空間。預(yù)留太陽(yáng)能管井，方便使用太陽(yáng)能。院景一層設(shè)置獨(dú)立庭院，一層客廳與本地下輔助

23、用房以戶內(nèi)樓梯連接，可作為健身房，影音視聽(tīng)室等功能。環(huán)境設(shè)計(jì)景觀環(huán)境面積約計(jì)9.2萬(wàn)平方米，本著與建筑保持一致的原則，采用現(xiàn)代簡(jiǎn)約的手法，結(jié)合當(dāng)?shù)氐赜驓夂?，形成自然、生態(tài)的景觀。以貫通南北、東西的兩個(gè)主景觀線，結(jié)合各組團(tuán)空間、主次分明的景觀點(diǎn)、明確的公共私密空間，使之成為完整和諧的景觀系統(tǒng)。精裝設(shè)計(jì)盈城項(xiàng)目樣板間及售樓處精裝設(shè)計(jì)在以現(xiàn)代風(fēng)格為主的情況下，偏重美式鄉(xiāng)村、歐式及純現(xiàn)代簡(jiǎn)約等風(fēng)格，樣板間已經(jīng)銷(xiāo)售完畢，得到了當(dāng)?shù)鼐用竦恼J(rèn)可。各階段與相關(guān)部門(mén)協(xié)調(diào)配合在前期設(shè)計(jì)階段，與相關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén)進(jìn)行充分的溝通，與分公司市場(chǎng)拓展負(fù)責(zé)人及銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人等對(duì)戶型設(shè)計(jì)進(jìn)行多次探討，為保證戶型設(shè)計(jì)的合理性，更于單體報(bào)

24、建通過(guò)后在請(qǐng)照?qǐng)D設(shè)計(jì)階段進(jìn)行戶型調(diào)整與前期部配合，針對(duì)規(guī)劃審批要求，嚴(yán)格控制規(guī)劃要素，在不違反規(guī)范的前期下，爭(zhēng)取較大的設(shè)計(jì)空間和規(guī)劃指標(biāo)；將閣樓起坡高度由600mmi高至1500mm提高了閣樓的賣(mài)點(diǎn)，從而保證較高的售價(jià)，以利回收閣樓建設(shè)成本。在施工圖設(shè)計(jì)階段，審核設(shè)計(jì)院提供技術(shù)措施，嚴(yán)格要求設(shè)計(jì)院按我公司提供的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)進(jìn)行設(shè)計(jì)；針對(duì)基礎(chǔ)形式、結(jié)構(gòu)形式、裝修標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)措施等進(jìn)行專(zhuān)題研討，設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)、合約、前期配合，及時(shí)有效地確定設(shè)計(jì)方案。在項(xiàng)目銷(xiāo)售階段，與營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)行配合，提供銷(xiāo)售附圖，配合項(xiàng)目推介會(huì)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)的講解推廣，并對(duì)銷(xiāo)售過(guò)程中出現(xiàn)的業(yè)主疑問(wèn)等問(wèn)題進(jìn)行技術(shù)支持。在施工階段，制定變更方案，

25、協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)院出具變更，經(jīng)審核確認(rèn)后交由項(xiàng)目部實(shí)施，并對(duì)效果進(jìn)行把控。交付后作為售后和物業(yè)的技術(shù)支持，協(xié)助解決業(yè)主糾紛，并對(duì)業(yè)主的想法給予正確引導(dǎo)。成本控制在總體規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，住宅設(shè)計(jì)有閣樓，并計(jì)劃進(jìn)行單獨(dú)銷(xiāo)售，但閣樓起坡高度按常規(guī)做法設(shè)計(jì)為600mnW,分公司對(duì)閣樓銷(xiāo)售情況進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查后，認(rèn)為閣樓起坡高度較低導(dǎo)致售價(jià)較低，閣樓不能回收建設(shè)成本，對(duì)此研究中心緊急研究制定方案，經(jīng)各部門(mén)多次討論后，決定提高閣樓起坡高度，并聯(lián)系設(shè)計(jì)院緊急出具了變更方案并上報(bào)，有利于后期閣樓的銷(xiāo)售在樣板區(qū)建成之后，在保證整體效果不發(fā)生大的變化的前提下，對(duì)外飾面材料進(jìn)行了進(jìn)一步的精簡(jiǎn)和替換，如：取消南北立面的凸窗木質(zhì)百葉、減

26、少仿面磚的用量、簡(jiǎn)化室內(nèi)外欄桿做法等；門(mén)窗的設(shè)計(jì)上也進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，在滿足立面效果和設(shè)計(jì)規(guī)范的前提下對(duì)窗扇大小、開(kāi)啟扇大小進(jìn)行了調(diào)整，降低整體造價(jià)。景觀成本控制方面，項(xiàng)目分三個(gè)區(qū)域先后出圖，在園區(qū)施工圖完成測(cè)算時(shí)，商業(yè)街已基本完工，樣板區(qū)正大面積展開(kāi)施工，全國(guó)測(cè)算結(jié)果超出目標(biāo)成本40.6%;發(fā)現(xiàn)此問(wèn)題后，正值冬天，采用全面停工，全園范圍內(nèi)進(jìn)行一系列成本調(diào)改，（如材料替換、降低植物規(guī)格等）；核實(shí)成本后重新出圖。3、有待改進(jìn)的方面設(shè)計(jì)周期與質(zhì)量控制在施工圖設(shè)計(jì)階段，由于我方提出戶型重新調(diào)整及閣樓提高起坡高度等眾多變更，同時(shí)現(xiàn)場(chǎng)正在施工，為避免由于圖紙問(wèn)題造成返工，我方要求設(shè)計(jì)院短時(shí)間內(nèi)進(jìn)行大量變更，

27、并最終對(duì)所有圖紙重新出圖。但由于時(shí)間較緊，加之過(guò)程中對(duì)圖紙把控不嚴(yán)，導(dǎo)致施工圖紙出現(xiàn)部分立面平面不一致的問(wèn)題，以及結(jié)構(gòu)建筑專(zhuān)業(yè)相互打架的問(wèn)題，對(duì)項(xiàng)目施工帶來(lái)不利影響，影響了施工進(jìn)度。建筑外立面風(fēng)格的確定住宅樓立面設(shè)計(jì)采用經(jīng)典的歐式三段式外觀模式，通過(guò)不同飾面材料及其色彩、質(zhì)感的組合搭配、陽(yáng)臺(tái)等的挑空處理、建筑體量及屋頂形式的錯(cuò)落變化等形成既經(jīng)久耐看又富于變化的立面效果。但是后期為解決閣樓起坡低問(wèn)題將閣樓變更為折坡式閣樓后，與原設(shè)計(jì)立面風(fēng)格不夠協(xié)調(diào)，導(dǎo)致建筑外立面遠(yuǎn)觀效果顯得較突兀，不夠優(yōu)美。外立面仿面磚顏色從施工完效果看色調(diào)偏粉，難以體現(xiàn)高檔項(xiàng)目的氛圍。住宅立面效果控制由于缺少對(duì)設(shè)計(jì)院在施工圖

28、設(shè)計(jì)過(guò)程中的把控，在一些細(xì)節(jié)的考慮上存在一定不足：如院景系列設(shè)計(jì)有大量露臺(tái)陽(yáng)臺(tái)，導(dǎo)致屋面雨水管及閣樓露臺(tái)雨水管層層下落匯總后拍至一層業(yè)主私有庭院，后變更將雨水管通井，但仍沒(méi)有更好的解決雨水管影響立面的問(wèn)題。坡屋頂檐溝被老虎窗打斷成多段不連貫，導(dǎo)致每段檐溝都需設(shè)置雨水管，致使雨水管過(guò)多影響立面，后期變更為相鄰段檐溝公用一根雨水立管，此問(wèn)題需在后續(xù)項(xiàng)目中尤其重視。地下室沒(méi)考慮業(yè)主停放自行車(chē)問(wèn)題由于東營(yíng)當(dāng)?shù)爻鞘械缆菲教?，業(yè)主習(xí)慣使用電動(dòng)自行車(chē)等交通工具，本項(xiàng)目地下室下沉高度較大，致使業(yè)主夜間停放自行車(chē)時(shí)。使用不便，引起部分業(yè)主投訴，后期改為在下地下室梯段中間加300m碗坡道，但因坡度較大，仍不便使用

29、。太陽(yáng)能的預(yù)留東營(yíng)當(dāng)?shù)亓?xí)慣使用太陽(yáng)能熱水器，規(guī)劃部門(mén)也要求屋頂預(yù)留太陽(yáng)能集熱器機(jī)位，但由于缺少設(shè)置太陽(yáng)能的經(jīng)驗(yàn)，本項(xiàng)目太陽(yáng)能管井預(yù)留不合適，屋面太陽(yáng)能集熱器預(yù)埋件后期變更預(yù)留，可能帶來(lái)屋頂漏水隱患，因太陽(yáng)能會(huì)對(duì)屋頂?shù)妮喞€和景觀帶來(lái)不利影響，在后續(xù)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中應(yīng)予以足夠重視。景觀設(shè)計(jì)問(wèn)題景觀設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)不合適，外地設(shè)計(jì)公司對(duì)東營(yíng)本地常用樹(shù)種、地域特性、鋪裝材料等了解不夠深入，導(dǎo)致在設(shè)計(jì)過(guò)程中進(jìn)行多次調(diào)改變更且后期服務(wù)不及時(shí)；設(shè)計(jì)院基于地域特殊性，對(duì)景觀配套中水、電、排堿分項(xiàng)進(jìn)行了另行委托；但在我方得到的圖紙中發(fā)現(xiàn)景觀地面排水全部缺項(xiàng)，經(jīng)核實(shí)屬設(shè)計(jì)院委托闡述不明，且其雙方無(wú)法達(dá)成一致，經(jīng)我方多番督促

30、，方補(bǔ)全缺項(xiàng)圖紙。異地開(kāi)發(fā)施工圖建議選用當(dāng)?shù)卦O(shè)計(jì)院進(jìn)行設(shè)計(jì)，避免出現(xiàn)多次調(diào)改，缺項(xiàng)及后期服務(wù)不及時(shí)現(xiàn)象，以免增加成本拖延工期。全國(guó)設(shè)計(jì)問(wèn)題，東營(yíng)地區(qū)土質(zhì)鹽堿化嚴(yán)重，植物生長(zhǎng)受限，尤以喬木為甚；現(xiàn)項(xiàng)目普遍存在上層空間不飽滿的現(xiàn)象。土壤鹽堿化成為影響該項(xiàng)目景觀效果的硬傷。精裝部分樣板間部分：戶型自身采光不好，整體顏色過(guò)重：在13齦一層現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格（偏中式古典風(fēng)格）的樣板間中，因其院景House的建筑特性，戶型本身的采光就出現(xiàn)問(wèn)題。在設(shè)計(jì)過(guò)程中還未發(fā)現(xiàn)，以至后期從裝修材料的選擇到后期家具的選用上，過(guò)多的使用了重色調(diào)的元素。導(dǎo)致業(yè)主參觀后對(duì)樣板間的第一感覺(jué)就是太暗，樣板間采光不好。后來(lái)?yè)?jù)調(diào)查東營(yíng)當(dāng)?shù)貥I(yè)

31、主喜歡色調(diào)較淺空間超大敞亮的客廳環(huán)境。13#樓一層現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格（偏中式古典風(fēng)格）的樣板間為一層帶地下室戶型，地下室的樓梯凈尺寸僅有1.32米，進(jìn)出地下室都非常不方便。主臥室的凸窗臺(tái)高1.1米窗臺(tái)寬0.9米，開(kāi)啟窗扇不方便。裝修設(shè)計(jì)方面：13#樓四層帶閣樓現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格（偏美式鄉(xiāng)村風(fēng)格）樣板間，閣樓層部分未能在設(shè)計(jì)中考慮到空間的利用，使空間過(guò)于空洞。家具、配飾方面：13#樓二層、現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格（偏歐式裝飾風(fēng)格）樣板間，客廳的家具選擇純黑色的仿皮質(zhì)沙發(fā)，在客廳的整個(gè)空間內(nèi)過(guò)于跳躍，顏色過(guò)悶。13齦四層帶閣樓現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格（偏美式鄉(xiāng)村風(fēng)格）樣板間。入戶玄關(guān)的配飾過(guò)于小器，未能更好的達(dá)到展示效果。樣板間走廊

32、部分過(guò)于空洞，后期增加了掛畫(huà)。23齦東側(cè)樣板間，家具的選擇尺度過(guò)小，使展示樣板間顯得很寒酸。售樓處部分：未考慮空調(diào)插座的位置，后期增加時(shí)只能采用明線處理，降低了售樓處的檔次。只是考慮了乳膠漆和木作的運(yùn)用，售樓處未體現(xiàn)出項(xiàng)目的檔次。售樓處缺少生活氣息，賣(mài)場(chǎng)氣氛過(guò)濃，缺少綠植、窗簾、花藝等裝飾。選擇不銹鋼扶手家具在冬季業(yè)主光臨時(shí)，過(guò)于冰冷。所選燈具在夏天容易藏蚊蟲(chóng)，因?qū)痈哌^(guò)高，不易清潔?！卷?xiàng)日營(yíng)銷(xiāo)工作評(píng)估】1 .項(xiàng)目定位與銷(xiāo)售階段市場(chǎng)變化情況2005年市場(chǎng)特征2005年?yáng)|營(yíng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)由于處于起步階段，受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控的影響較小。房地產(chǎn)投資、銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售面積都保持了30%Z上的增長(zhǎng)速度，尤其是銷(xiāo)售額

33、增長(zhǎng)達(dá)到了57.5%。但市場(chǎng)依舊不成熟，專(zhuān)業(yè)化程度較低，大量低價(jià)市直經(jīng)濟(jì)適用房的推出在一定程度上沖擊了東營(yíng)房地產(chǎn)市場(chǎng)。2006年市場(chǎng)特征2006年席卷全國(guó)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控開(kāi)始影響東營(yíng)，調(diào)控成效顯現(xiàn)，房地產(chǎn)投資下降10.8%,房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積僅增長(zhǎng)2.7%,銷(xiāo)售額增長(zhǎng)由05年的57.5%回落至21.3%。東營(yíng)市本年度土地出讓力度加大，全年共推出土地3552畝合建面約240萬(wàn)平米，而近兩年每年的消化面積僅有150萬(wàn)平米左右，供應(yīng)相對(duì)充足。同時(shí)恰值油田最后一輪分房抓閹工作結(jié)束，后續(xù)有無(wú)油田內(nèi)部分房無(wú)定論的情況，消費(fèi)群體的剛性需求較高。2007年市場(chǎng)特征2007年?yáng)|營(yíng)市房地產(chǎn)投資、商品房銷(xiāo)售面積，商品房

34、銷(xiāo)售額都出現(xiàn)了50%以上的增速，東營(yíng)市場(chǎng)跟隨全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的步伐進(jìn)入亢奮階段。同時(shí)，東營(yíng)市西城居住用地供應(yīng)量加大，東城中心城區(qū)地塊土地價(jià)格上漲明顯。總建設(shè)規(guī)模將達(dá)到4萬(wàn)套的油田經(jīng)濟(jì)適用房基本確定，部分地區(qū)實(shí)現(xiàn)開(kāi)工。陽(yáng)光100、路勁基建等公司開(kāi)始進(jìn)入東營(yíng)市場(chǎng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。2008年市場(chǎng)特征2008年?yáng)|營(yíng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)受全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)拐點(diǎn)的影響，及油田經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)始分房的影響逐漸步入低迷狀態(tài)。房產(chǎn)投資、銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額增長(zhǎng)速度都維持在個(gè)位數(shù)。市場(chǎng)觀望氣氛濃重，銷(xiāo)售低迷。2 .項(xiàng)目戶型定位與實(shí)際情況對(duì)比表戶型分類(lèi)止位回積氾圍（nf）套數(shù)比（）建成面積范圍（明套數(shù)比（）二室二廳一衛(wèi)大二房80-1001

35、4%90-11564%三室二廳一到兩衛(wèi)小三房100-12581%30.25%107-13032%18%大三房125-14450.75%131-14815.%四室二廳二衛(wèi)小四房00f1421.4%復(fù)式單位145-1805%200-2203.3%從上表看，兩室兩廳戶型后續(xù)比例增加，三室兩廳戶型減少，頂層復(fù)式面積增加3 .對(duì)住宅推售時(shí)機(jī)的思考住宅各批次推售時(shí)間:首批次推售時(shí)間2006年9月23日，項(xiàng)目形象處于基礎(chǔ)建設(shè)階段，前期經(jīng)過(guò)半年的客戶儲(chǔ)備，共儲(chǔ)備來(lái)電來(lái)訪客戶1000余組，加上開(kāi)盤(pán)定價(jià)相對(duì)較低，開(kāi)盤(pán)即呈現(xiàn)熱銷(xiāo)的情形。9月第一次開(kāi)盤(pán)，推售的節(jié)點(diǎn)處于油田經(jīng)濟(jì)適用房停止供應(yīng)階段，市場(chǎng)剛性需求急劇爆發(fā)，

36、比較符合市場(chǎng)需求，時(shí)機(jī)把握較好。二批次推售時(shí)間2006年11月，首批推出后，短短一個(gè)月的時(shí)間即售磬，項(xiàng)目在第一時(shí)間按內(nèi)推出了新的房源，保證了需求客戶不流失，抓住了市場(chǎng)機(jī)遇。截止到06年底，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售321套。三批次推售時(shí)間2007年3月，從三批次推售以來(lái)，市場(chǎng)反饋的信息反映，消費(fèi)群體對(duì)小戶型及小三房的需求較高，每一批次的95二房、113三房的銷(xiāo)售速度較快。四批次推售時(shí)間2007年7月，四批次推售時(shí)，市場(chǎng)處于熱銷(xiāo)階段，市場(chǎng)上各項(xiàng)目的成交量均呈現(xiàn)火爆的形勢(shì)，消費(fèi)需求仍然較高。分批次確定推售范圍的總體原則：以房源優(yōu)劣搭配為原則，盡量保證房源由差到優(yōu)的推售秩序，既有利于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的最大化，又可以保證一

37、定時(shí)間內(nèi)的成交量。比如：每批次中二房、三房的比例較高，搭配一定比例的四房；大三房與小三房搭配銷(xiāo)售，滿足不同經(jīng)濟(jì)實(shí)力客戶的購(gòu)房需求；多層住宅與院景住宅搭配，滿足不同購(gòu)房意向客戶的需求。4 .各戶型銷(xiāo)售速度情況銷(xiāo)售期各房型的去化速度為：兩房小三房大三房四房。原因如下：二房：功能齊全，南北通透，經(jīng)濟(jì)實(shí)用，總價(jià)控制較好，且朝向最好，所以每批次一經(jīng)推出即銷(xiāo)售完畢，是最暢銷(xiāo)的房型。小三房：面積小，在113-120左右，總價(jià)低，功能齊全，在項(xiàng)目銷(xiāo)售中處于拉動(dòng)成交量的房型。大三房：面積在146-148,總量較少，主要是小高層戶型，因?yàn)樾「邔訜o(wú)儲(chǔ)藏室，且收取電梯費(fèi)，在項(xiàng)目銷(xiāo)售中一直是滯銷(xiāo)戶型，在09年采取借款及

38、較高折扣后，銷(xiāo)售速度得以改觀。四房：項(xiàng)目中四房的比例較低，面積為142左右，房間較多，但各房間均不大，不符合東營(yíng)消費(fèi)群體的居住習(xí)慣，但因?yàn)榭偭枯^少，銷(xiāo)售過(guò)程中加以引導(dǎo)后售罄。從房型、面積與實(shí)際銷(xiāo)售走勢(shì)角度對(duì)比分析：項(xiàng)目中小三房的市場(chǎng)需求較大，雖然總量較多，但仍然無(wú)法滿足市場(chǎng)的需求；大三房源配比不多，但定位過(guò)大，消化速度較慢；兩房單位房源與面積配比適中；四房房源配置合理但面積定位偏小，影響居住舒適性。從客戶購(gòu)房心理反饋，生存型客戶注重戶型的功能性、實(shí)用性，改善型客戶注重戶型的舒適性及房間設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，享受型客戶注重戶型的豪華與奢侈。5 .銷(xiāo)售價(jià)格總結(jié)項(xiàng)目可行性研究階段，預(yù)計(jì)樓盤(pán)銷(xiāo)售均價(jià)應(yīng)該在2700

39、元/平左右。目前實(shí)際均價(jià)3229元/平米。主要原因有：土地拍賣(mài)時(shí)本項(xiàng)目初步規(guī)劃全部為多層，且未考慮商業(yè)、儲(chǔ)藏室、車(chē)位等業(yè)態(tài)的價(jià)格及收入情況。實(shí)際開(kāi)盤(pán)時(shí)，因市場(chǎng)較火爆，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)多層均價(jià)定為2900左右，院景住宅3200左右，開(kāi)盤(pán)后市場(chǎng)形勢(shì)較好，大幅提升均價(jià)。公司品牌形象隨著項(xiàng)目形象的完善，尤其是綠化的完善，對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值產(chǎn)生積極的推動(dòng)。價(jià)格策略：初期為建立熱銷(xiāo)的市場(chǎng)形象，塑造項(xiàng)目品牌，采取低開(kāi)高走的策略；銷(xiāo)售中期，為均衡速度與價(jià)格的關(guān)系，鞏固項(xiàng)目品牌，價(jià)格逐漸提高；銷(xiāo)售后期，力爭(zhēng)利潤(rùn)最大化，價(jià)格攀升到最高點(diǎn)。價(jià)格策略的成功運(yùn)用，對(duì)最終實(shí)現(xiàn)較高的銷(xiāo)售價(jià)格產(chǎn)生了直接的影響。6 .物管費(fèi)價(jià)格確定的

40、檢討住宅：現(xiàn)行物管費(fèi)0.65元/"月，定位較高，高于油田各小區(qū)的物業(yè)費(fèi),客戶滿意度較低。7 .銷(xiāo)售價(jià)格對(duì)銷(xiāo)售速度的影響住宅：銷(xiāo)售過(guò)程中正確地評(píng)估了各批次面臨的市場(chǎng)環(huán)境，前期價(jià)格偏低，銷(xiāo)售速度過(guò)快，后有效的控制了價(jià)格與速度的關(guān)系，住宅價(jià)格穩(wěn)定、有計(jì)劃的不斷攀升，既保證良好的銷(xiāo)售趨勢(shì)，又保證合理的利潤(rùn)。銷(xiāo)售一年半之后仍剩余17套。商業(yè)：銷(xiāo)售把握時(shí)機(jī)較差，項(xiàng)目入住率較低時(shí)開(kāi)始銷(xiāo)售；商業(yè)內(nèi)街在銷(xiāo)售時(shí)過(guò)于偏重對(duì)利潤(rùn)的追求，銷(xiāo)售價(jià)格偏高，影響了銷(xiāo)售速度。車(chē)位：露天車(chē)位的價(jià)格在3.5-4萬(wàn)之間，客戶反應(yīng)價(jià)格較貴，且東營(yíng)市場(chǎng)上無(wú)銷(xiāo)售露天車(chē)位的項(xiàng)目，加上車(chē)位管理也不到位，對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售速度造成了一定的影

41、響；8 .客戶總結(jié)通過(guò)銷(xiāo)售，盈城一期的購(gòu)買(mǎi)客戶與該項(xiàng)目定位階段基本一致，總結(jié)如下：購(gòu)買(mǎi)目的購(gòu)買(mǎi)客戶中75犯上為油田客戶，其購(gòu)買(mǎi)目的多為改善居住環(huán)境或買(mǎi)婚房，與項(xiàng)目定位基本吻合。居住區(qū)域居住區(qū)域以西城為主，周邊縣區(qū)的客戶所占比例為10%fc右。職業(yè)從成交客戶的職業(yè)來(lái)看，油田從業(yè)人員是購(gòu)買(mǎi)的主力軍，占成交量的75%這一部分客戶看重的是項(xiàng)目所處位置后期的發(fā)展?jié)摿爸苓叚h(huán)境。私營(yíng)業(yè)主在成交客戶中也占較大比重，為15%這一部分客戶基本上是外地客戶在本地從事經(jīng)營(yíng)工作，其收入較高，但基本采取按揭貸款的方式購(gòu)房，不占用較多資金。購(gòu)買(mǎi)原因地段及綠化是客戶選擇盈城一期的重要因素，因東營(yíng)綠化優(yōu)美的小區(qū)極其有限，加上

42、項(xiàng)目緊鄰新的汽車(chē)總站，其發(fā)展?jié)摿^大；發(fā)展商品牌雖是客戶選擇盈城一期的第二因素，但卻是其購(gòu)買(mǎi)的決定性因素。項(xiàng)目周邊的環(huán)境也是促使客戶購(gòu)房的一大因素。項(xiàng)目東臨耿井水庫(kù)，東邊無(wú)建設(shè)居住區(qū)的前景，空氣濕度及溫度調(diào)節(jié)對(duì)居住舒適度的作用較大。綜上所述，在盈城一期的客戶整體特征表現(xiàn)為：客戶以西城油田職工及相關(guān)產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員為主；消費(fèi)實(shí)力大約處于中上水平，文化程度普遍不高，以自住為主要目的，看中地段所帶來(lái)的便利、配套齊全，具有品牌意識(shí)，追究生活美感。9 .其它物業(yè)銷(xiāo)售總結(jié)商業(yè)物業(yè)區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)特征因項(xiàng)目周邊配套較差，區(qū)域商業(yè)消費(fèi)需求旺盛，商業(yè)配套仍顯不足:由于區(qū)域住宅密集，人口密度大，區(qū)域內(nèi)商業(yè)消費(fèi)十分旺盛

43、，但就目前該區(qū)域內(nèi)商業(yè)分布而言，無(wú)論在規(guī)模、檔次，還是商業(yè)分布的密度、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)上都不能滿足區(qū)域消費(fèi)的要求。商業(yè)分布較集中：目前該區(qū)域商業(yè)主要集中在小區(qū)東門(mén)附近，分布較集中，但僅僅是針對(duì)小區(qū)內(nèi)消費(fèi)群體，且經(jīng)營(yíng)范圍較單一，無(wú)法滿足多方面的經(jīng)營(yíng)需求。商業(yè)物業(yè)定位根據(jù)本項(xiàng)目的區(qū)域市場(chǎng)特征、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，并充分預(yù)估商業(yè)發(fā)展中可能出現(xiàn)的問(wèn)題，結(jié)合項(xiàng)目自身特點(diǎn)，本項(xiàng)目商業(yè)分布在項(xiàng)目東門(mén)進(jìn)入的位置：商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售階段面臨的問(wèn)題區(qū)域商業(yè)環(huán)境不成熟，項(xiàng)目商業(yè)體量小：區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者消費(fèi)意識(shí)不成熟，消費(fèi)力也較低，需要一定時(shí)間的培養(yǎng)和帶動(dòng);金融政策影響：隨著央行貸款政策的進(jìn)一步緊縮，各商業(yè)銀行將繼續(xù)加大對(duì)商業(yè)貸款的控制

44、力度，貸款利率將有可能上揚(yáng)，商業(yè)投資貸款的審批程序也將更加嚴(yán)格，這對(duì)商業(yè)投資者將形成一定打擊。銷(xiāo)售與后期經(jīng)營(yíng)的矛盾：一方面希望商業(yè)實(shí)現(xiàn)高價(jià)、快速的銷(xiāo)售；另一方面又希望商業(yè)能形成良好的經(jīng)營(yíng)氛圍（這對(duì)后期住宅銷(xiāo)售會(huì)構(gòu)成一定影響）。因此商業(yè)必須在這兩方面進(jìn)行協(xié)調(diào)和平衡，保證經(jīng)營(yíng)者和投資者雙方的回報(bào)率，制定有效的經(jīng)營(yíng)管理模式。對(duì)商鋪銷(xiāo)售時(shí)機(jī)的思考銷(xiāo)售時(shí)機(jī)的選擇是與市場(chǎng)博弈的一個(gè)過(guò)程，我們應(yīng)充分研究市場(chǎng)和消費(fèi)者心理，結(jié)合項(xiàng)目特質(zhì)，確定最佳銷(xiāo)售時(shí)機(jī)。盈城一期作為一個(gè)住宅-商業(yè)復(fù)合的地產(chǎn)項(xiàng)目，如何對(duì)各功能板塊的推售時(shí)機(jī)進(jìn)行把握，是我們不得不面對(duì)的問(wèn)題。因商業(yè)需要充足的人氣來(lái)支撐，在項(xiàng)目入住率未達(dá)到一定比例前

45、，商業(yè)的銷(xiāo)售必定受到影響。2008年全年幾乎未對(duì)進(jìn)行商業(yè)任何推廣，導(dǎo)致一段時(shí)間內(nèi)剩余商業(yè)銷(xiāo)售遲滯。關(guān)于銷(xiāo)售價(jià)格的思考據(jù)項(xiàng)目發(fā)展策劃，商業(yè)價(jià)格定位為5500元/m2,對(duì)商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售節(jié)奏及價(jià)格來(lái)看，主要存在以下問(wèn)題：商業(yè)所處位置決定了其面向的主要客戶群為小區(qū)內(nèi)業(yè)主，客流量受限制，必然決定了商業(yè)的價(jià)格無(wú)法與沿街商鋪相比；項(xiàng)目入住率一直不高，導(dǎo)致人氣較低，商業(yè)無(wú)法達(dá)到預(yù)期的火熱場(chǎng)面；定價(jià)過(guò)高：對(duì)比相同區(qū)位的項(xiàng)目，商業(yè)定價(jià)要高于其他的沿街商鋪，投資回報(bào)率無(wú)法吸引投資的眼光。值得借鑒和推廣的經(jīng)驗(yàn)因商業(yè)銷(xiāo)售較慢，無(wú)法達(dá)到提升項(xiàng)目人氣的目的，制定了可租售的政策，提高商業(yè)人氣，從而提高項(xiàng)目入住率。車(chē)位車(chē)位定位與

46、實(shí)際使用對(duì)比效果分析：盈城一期戶數(shù)車(chē)位比為1：0.4,作為高品質(zhì)項(xiàng)目，這種車(chē)位配置比例有利于后期車(chē)位銷(xiāo)售，減少庫(kù)存積壓，但在后期物業(yè)管理方面存在隱患，影響項(xiàng)目品質(zhì)與口碑。由于項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)復(fù)雜，車(chē)位定位時(shí)對(duì)商業(yè)業(yè)主與住宅業(yè)主實(shí)際使用中對(duì)區(qū)域流線劃分未做到有郊分隔，存在安全隱患。未來(lái)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目中應(yīng)考慮各物業(yè)特點(diǎn)及安防。東營(yíng)市場(chǎng)上沒(méi)有銷(xiāo)售露天車(chē)位的項(xiàng)目，消費(fèi)者對(duì)車(chē)位銷(xiāo)售的抵觸情緒較高，且車(chē)位的定價(jià)在3.5-4萬(wàn)之間，與其他項(xiàng)目的車(chē)庫(kù)價(jià)格相差較少，車(chē)位的認(rèn)可度較低10 .品牌建設(shè)品牌建設(shè)的預(yù)期海信盈城是海信地產(chǎn)進(jìn)入東營(yíng)的第一個(gè)項(xiàng)目，品牌建設(shè)的預(yù)期為：通過(guò)盈城的銷(xiāo)售，搶占市場(chǎng)份額的同時(shí)提高品牌認(rèn)知度及影

47、響力，穩(wěn)步提高市場(chǎng)地位。品牌建設(shè)工作一期的推廣，是以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)塑品牌形象，在一期的營(yíng)銷(xiāo)推廣中，更注重公司品牌帶動(dòng)項(xiàng)目品牌。品牌推廣語(yǔ)：有愛(ài)，建筑也動(dòng)情；以做家電的精細(xì)做地產(chǎn)。推廣要點(diǎn)集團(tuán)強(qiáng)大的背景支持“以作家電的精細(xì)做地產(chǎn)”的開(kāi)發(fā)理念宣傳手段硬廣、廣播、電視、戶外等全方位宣傳品牌建設(shè)的實(shí)際效果企業(yè)品牌美譽(yù)度持續(xù)提高：通過(guò)盈城兩年多的銷(xiāo)售，減少了當(dāng)?shù)叵M(fèi)者對(duì)混合結(jié)構(gòu)住宅的心理抗性，成為目前東營(yíng)又一高檔居住區(qū)。對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售的有利促進(jìn)：短短兩年內(nèi)，從東營(yíng)人不接受混合結(jié)構(gòu)住宅,到房?jī)r(jià)的持續(xù)上升，公司品牌在東營(yíng)的召號(hào)力已日益強(qiáng)大。綜合分析及建議品牌推廣的一些不足之處品牌推廣目的性、系統(tǒng)性有待提高：07、08

48、年的品牌推廣僅僅依托于項(xiàng)目推廣，并在項(xiàng)目立勢(shì)前為項(xiàng)目形象或銷(xiāo)售服務(wù)，無(wú)系統(tǒng)的年度推廣計(jì)劃及主題。項(xiàng)目給品牌的支撐不夠：項(xiàng)目推廣時(shí)只注重自身推廣，沒(méi)有給到品牌支持，項(xiàng)目與公司品牌的互動(dòng)性不夠，就品牌而品牌的推廣方式,缺乏本地產(chǎn)品有力的支撐。品牌整合力度不夠：推廣過(guò)程中的手段較單一，且一定時(shí)間內(nèi)以某一種推廣手段為主，沒(méi)有形成整合的推廣力，削弱推廣力度?？蛻絷P(guān)系維護(hù)多數(shù)為銷(xiāo)售服務(wù)：客戶回訪及客戶聯(lián)誼活動(dòng)大多與銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)掛鉤，節(jié)點(diǎn)性、季節(jié)性的客戶維系工作力度不夠。1對(duì)品牌推廣的建議整合推廣；項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)；渠道多樣；搭建客戶會(huì)平臺(tái);整合客戶資源;11 .項(xiàng)目總體評(píng)價(jià)海信盈城項(xiàng)目作為集住宅、商業(yè)、小戶型為一體的

49、復(fù)合項(xiàng)目，從項(xiàng)目整體定位中各物業(yè)規(guī)模的關(guān)系考慮與利潤(rùn)指標(biāo)的測(cè)算，到定位中目標(biāo)客戶定位、產(chǎn)品定位及價(jià)格的定位，再到營(yíng)銷(xiāo)推廣中各物業(yè)推售策略、推售時(shí)機(jī)的選擇、價(jià)格策略的制訂等大方向來(lái)看，海信盈城一期項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)及操作較為成功。住宅的成功銷(xiāo)售，改變了當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)混合結(jié)構(gòu)住宅的觀念，奠定與鞏固了海信品牌在當(dāng)?shù)氐牡匚?，提高了品牌影響力，較好的完成了公司關(guān)于省域化發(fā)展的任務(wù)?！卷?xiàng)目進(jìn)度、工程管理評(píng)估】1.項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度執(zhí)行及管理項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期005年8月開(kāi)始規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；2006年1月完成規(guī)劃單體設(shè)計(jì)方案開(kāi)始報(bào)建；2006年4月完成規(guī)劃許可證報(bào)批；2006年10月完成請(qǐng)照施工圖設(shè)計(jì)；2006年3月破土動(dòng)工本項(xiàng)目

50、同時(shí)開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目發(fā)展總進(jìn)度控制點(diǎn)如下表：進(jìn)度控制點(diǎn)無(wú)高壓線區(qū)有局壓線區(qū)項(xiàng)目整體從拿地到主要節(jié)點(diǎn)時(shí)間原計(jì)劃節(jié)超簽定土地合同2005.072005.07定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)2006.42006.42007、4、2個(gè)月8個(gè)X2個(gè)月開(kāi)工日期3022、22148個(gè)月開(kāi)盤(pán)2006、09、14個(gè)月12個(gè)月2個(gè)月、1個(gè)月9個(gè)2個(gè)月地下室結(jié)構(gòu)封頂2006、6、2007、5、f$日期303022N1個(gè)月11個(gè)以6個(gè)月115個(gè)主體結(jié)構(gòu)封頂日2007、9、個(gè)月;期3025個(gè)%16個(gè)入9個(gè)月216個(gè)工程質(zhì)監(jiān)驗(yàn)收日2008、6、27個(gè)月期2035視22個(gè)13個(gè)以_主要施工進(jìn)度計(jì)劃與完成情況對(duì)比表1施工項(xiàng)目名稱(chēng)計(jì)劃完成時(shí)間實(shí)際完成

51、時(shí)問(wèn)（天）計(jì)劃起止時(shí)問(wèn)實(shí)際起止時(shí)問(wèn)2開(kāi)工112006、2、202006、5、83土方施工（含地基換填）603772006、2、202006、4、204地下室施工613777主體結(jié)構(gòu)封頂（32層）12145510屋間，程10122011內(nèi)外墻抹灰1219912門(mén)窗陽(yáng)臺(tái)欄板安裝10730013樓地面施工12247514內(nèi)外墻鑲貼及粉刷19330015室內(nèi)水暖電氣等安裝20672019室外管網(wǎng)工程18227521竣工驗(yàn)收43677322室外綠化、景觀2553952.土建工程經(jīng)驗(yàn)總結(jié)進(jìn)度管理海信盈城一期于2005年7月份取得土地，并制定了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總進(jìn)度計(jì)劃，但因該項(xiàng)目為公司進(jìn)入東營(yíng)市場(chǎng)的第一個(gè)項(xiàng)目，因

52、對(duì)東營(yíng)市場(chǎng)的不了解，因此，該計(jì)劃遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離了實(shí)際情況，在項(xiàng)目實(shí)施期間雖幾經(jīng)調(diào)整，但仍然未能改變根本問(wèn)題，使得工程實(shí)施階段困難重重，并幾乎因工程進(jìn)度造成經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。影響因素主要有以下幾點(diǎn)：對(duì)于小區(qū)內(nèi)兩條高壓線路遷移難度估計(jì)不足，因此，在協(xié)調(diào)高壓線遷移時(shí)未指定一套嚴(yán)謹(jǐn)?shù)挠?jì)劃，只局限于表面的協(xié)調(diào)、催促，致使高壓線遷移共延誤計(jì)劃達(dá)14個(gè)月之久，成為偏離原開(kāi)發(fā)計(jì)劃的主要原因（共超出原開(kāi)發(fā)計(jì)劃8個(gè)月）；惡劣的建筑市場(chǎng)環(huán)境，造成工程未能按照計(jì)劃開(kāi)工，給工程的正常進(jìn)展造成了極大困難，而且，此影響一直貫穿工程施工全過(guò)程，降低功效累計(jì)達(dá)6個(gè)月之久；特殊的地質(zhì)情況（地下水位高，土質(zhì)為粉土），2007年連續(xù)兩個(gè)月的強(qiáng)降雨

53、，共影響工期達(dá)4個(gè)月之久；特殊的市政資源歸屬情況，增加了工程開(kāi)發(fā)過(guò)程中的協(xié)調(diào)難度，海信盈城位于東營(yíng)市西城區(qū)，該區(qū)域所有市政工程（水、熱）屬于勝利油田，因此，在協(xié)調(diào)施工用水、熱源方面增加了很大困難，對(duì)工程正常進(jìn)展造成了極大的影響;環(huán)境施工期間，一起重大交通事故，導(dǎo)致東營(yíng)市全面實(shí)行交通管制，影響工期兩個(gè)月。市政配套工程影響工程正常驗(yàn)收，因東營(yíng)市監(jiān)督站監(jiān)督驗(yàn)收方式有別于青島市質(zhì)量監(jiān)督站，在組織工程竣工驗(yàn)收時(shí)，因小區(qū)周邊市政配套不完善，導(dǎo)致組織驗(yàn)收時(shí)困難重重，而且，因小區(qū)周邊市政配套不完善，使得小區(qū)交付的品質(zhì)下降。與公司各部門(mén)的協(xié)調(diào)力度不足，對(duì)工期造成了一定的影響，主要體現(xiàn)在以下幾方面：環(huán)境工程招標(biāo)階

54、段，向總部反映當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況不全面，導(dǎo)致選擇中標(biāo)單位時(shí)未充分考慮施工單位的綜合實(shí)力，只注重投標(biāo)價(jià)格，因此，中標(biāo)單位進(jìn)場(chǎng)兩個(gè)月后，因不能適應(yīng)當(dāng)?shù)貝毫拥氖袌?chǎng)環(huán)境而中途退場(chǎng)，影響工期打兩個(gè)月之久；未能協(xié)調(diào)采購(gòu)部及時(shí)確定地暖、塑鋼窗等分包單位，延誤工期達(dá)兩個(gè)月；水泥等材料供應(yīng)不及時(shí)，累計(jì)影響工期達(dá)兩個(gè)月；變更不及時(shí)，影響工期，如：環(huán)境工程施工圖變更時(shí)間長(zhǎng)達(dá)5個(gè)月。值得借鑒的地方在上述諸多因素的影響下，造成了工期的嚴(yán)重延誤，在此情況下，項(xiàng)目采取了以下措施，使得工期得到了較大的彌補(bǔ)，大大壓縮了工程施工的有效工期，加快了開(kāi)發(fā)速度:在了解了東營(yíng)市場(chǎng)的環(huán)境后，特別是“搶工地”、“吃地皮”現(xiàn)象及政府對(duì)這種現(xiàn)象的態(tài)度后，根據(jù)公司的相關(guān)規(guī)定及政府的有關(guān)規(guī)定，在保證公司利益不受損害，且保證工程建設(shè)不被其控制的原則下，項(xiàng)目部積極主動(dòng)的跟當(dāng)?shù)貏?shì)力進(jìn)行溝通，最終取得了他們的理解，并最大限度的降低了來(lái)自他們的干擾，保證了后期工程建設(shè)的順利進(jìn)行；同時(shí)，根據(jù)施工單位受當(dāng)?shù)丨h(huán)境影