某時尚廣場J1J2住宅項目可行性方案研究報告

1、目錄第11.1.1.2.第22.1.2.2.2.3.第33.1.3.2.3.3.3.4.3.5.3.6.第44.1.4.2.4.3.4.4.某時尚廣場J1J2住宅工程可行性研究報告章.前言1工程意義 1主要結(jié)論1章.宏觀背景分析2經(jīng)濟開展?fàn)顩r概述 2房地產(chǎn)市場宏觀分析3需求分析5章.工程分析 9工程概述9市場定位12客戶定位13產(chǎn)品定位14產(chǎn)品設(shè)想15價格預(yù)測15章.經(jīng)濟測算 17測算說明17開發(fā)方案19財務(wù)指標(biāo)預(yù)測22資金方案23某時尚廣場J1J2住宅工程可行性 研究報告目錄第1章前言 11.1. 工程意義112主要結(jié)論1第2章.宏觀背景分析22.1. 經(jīng)濟開展?fàn)顩r概述22.2. 房地產(chǎn)市場

2、宏觀分析 32.3. 需求分析 5第3章.工程分析 93.1.工程概述93.2.市場定位123.3.客戶定位133.4.產(chǎn)品定位143.5.產(chǎn)品設(shè)想153.6.價格預(yù)測15第4章.經(jīng)濟測算174.1.測算說明174.2.開發(fā)方案194.3.財務(wù)指標(biāo)預(yù)測 224.4.資金方案23第5章.工程結(jié)論 26第1章前言本報告是針對時尚廣場西北角J1J2住宅的開發(fā)方案及投資分析。1.1. 工程意義時尚廣場工程是 天津經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)重要的城市功能綜合工程。它被納入了天津市委市政府十年初步建成濱海新區(qū)的戰(zhàn)略規(guī)劃。是天津開發(fā)區(qū)建區(qū)二十周年形象年建設(shè)目標(biāo)的重要組成 局部。它的建設(shè)將配合 天津城市東移的戰(zhàn)略需要，

3、在天津的東部建成一個大型的多功能現(xiàn)代 化區(qū)域，成為展示天津現(xiàn)代化風(fēng)貌的“城市名片，為天津東部進一步加強對外交流和資源 整合提供一個重要的平臺。時尚廣場作為都市效勞綜合體將大大提高開發(fā)區(qū)的現(xiàn)代化效勞水平，對提升開發(fā)區(qū)的整體形象，改善開發(fā)區(qū)的生活環(huán)境和生活質(zhì)量有著十分重要的作用。它的建成將使開發(fā)區(qū)不再僅僅是一個適合于工作的區(qū)域， 同時還是一個適合于居住和休閑的區(qū)域。因此它的建設(shè)將為開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)提升提供強有力的支持。1.2. 主要結(jié)論1.2.1. 時尚廣場J1J2地塊住宅工程具有較好的償貸能力J1J2合計備注總投資萬兀74125預(yù)計銷售收入萬元92523 平均價格 6200元/平方米所得稅前利潤萬元

4、11049所得稅后利潤萬元6469銷售凈利潤率8.7%銷售毛利率14.91%融資后的部收益率21%財務(wù)凈現(xiàn)值折現(xiàn)率6%萬元3948考慮融資本錢后第2章.宏觀背景分析2.1. 經(jīng)濟開展?fàn)顩r概述2.1.1. 天津經(jīng)濟開展?fàn)顩r概述表2-1 :天津近年來的宏觀統(tǒng)計數(shù)據(jù)年份 19981999200020012002 2003全市人口萬人905.1959.5 1,004.11,007.21011.30市區(qū)人口萬人748.0 752.21758.78GDP億元1,336.41,450.11,639.41,826.72,.62386.94GDP增長率一 8.51% 13.05% 11.42% 10.72% 1

5、4.5%固定資產(chǎn)投資億兀575.9567.4608.8705.1811.61046.72根本建設(shè)投資億元261.0262.6280.8309.4361.9263.67人均可支配收入元7,1117,4708,1418,9599,33810313儲蓄總額億元-1,1481,4861991.76住房面積平方米 16.617.46從表2-1中可以看出：天津是一個經(jīng)濟根底較好且增長較快的城市；2003年天津常住人口城鎮(zhèn)化率為59.4%，比上年末提高了個 0.5個百分點。由此可知： 天津的房地產(chǎn)市場具有上 行的潛力。2.1.2. 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析2003年天津生產(chǎn)總值中，三次產(chǎn)業(yè)全面開展。第一產(chǎn)業(yè)完成增加值8

6、9.7 億元，增長6.1%。第二產(chǎn)業(yè)是推動全市經(jīng)濟快速增長的主要力量，完成增加值1212.34 億元，增長17.8%，比上年加快3.5個百分點，對全市經(jīng)濟增長的奉獻率到達62.8%。第三產(chǎn)業(yè)積極化解非典負(fù)面影響，完成增加值1084.9 億元，增長11.5%。三次產(chǎn)業(yè)的比重分別為3.7%、5 0.8% 和 45.5% 。表2-2 :天津近年來的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)年份 1999 2000200120022003第-產(chǎn)業(yè)4.94.54.34.13.6第1一產(chǎn)業(yè)49.150.049.248.850.9第三產(chǎn)業(yè)46.045.546.547.145.5從上表可以看出，天津的第三產(chǎn)業(yè)的比例缺乏 50%未來上揚空間很大

7、。2.1.3. 開發(fā)區(qū)的宏觀環(huán)境分析表2-3 :開發(fā)區(qū)統(tǒng)計數(shù)據(jù)年份 19981999200020012002 2003常住人口人一 一一 一53,83983,196從業(yè)人員萬人205,884 231,957GDP億元.11208.45256.44312.03380.09455.23固定資產(chǎn)投資億元73.35 50.2850.46 95.01102.98130.53根本建設(shè)投資億元15.3110.388.1114.4130.4739.52人均 GDP萬元 18.10 19.23出口總額億元20.18 25.5432.67 40.35 57.0668.8617%,開發(fā)區(qū)經(jīng)濟保持快速開展的勢頭，從1

8、9982003年，開發(fā)區(qū)GDP年平均復(fù)合增長率達遠(yuǎn)高于天津其他城區(qū)及全市水平。2.2. 房地產(chǎn)市場宏觀分析2.2.1. 投資表2-4 :近年來天津的房地產(chǎn)投資情況表年份 19981999200020012002 2003房地產(chǎn)投資億元106.7 117.0133.9161.30175.84211.4增長率%9.62%14.48%20.46% 9.01%20.22%從上表可以看出，天津房地產(chǎn)投資在2000年以前保持一個平穩(wěn)開展的態(tài)勢，2001年進入快 速開展期，尤其是 2003年，投資增長高達 20%。天津的房地產(chǎn)市場正在進入一個高速開展 的時期。2.2.2. 價格數(shù)據(jù)出處：天津市房管局通過上圖

9、看出，1997年以來天津房地產(chǎn)市場走勢相對平穩(wěn)。從2000年的“谷底 2473元/平方米一一2004年一季度的“波峰 3 226元/平方米，四年多的時間只上漲了753元/平方米，平均年增長188元/平方米，年均增長率 7.6%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于天津市GDP兩位數(shù)以上的年增 長率。2004年一季度住宅價格的快速上揚可以看作“價格是價值的貨幣表現(xiàn)的市場的理性回歸。比照全國房地產(chǎn)較為興旺的城市，天津的商品房價格具備合理的上升空間。2.2.3. 供給狀況1. 天津市場供給量數(shù)據(jù)出處：天津市房管局通過上圖看出：從2002年開始，新開工面積與竣工面積漸趨一致，市場供給量平穩(wěn)增長，這說明天津市的住宅供給市場較為理性

10、。2. 周邊供給量表2-5 :時尚廣場周邊 住宅工程的供給情況工程名稱區(qū)位占地萬平米建筑面積萬平米 容積率泰豐花園三期 開發(fā)區(qū) 7.612.21.6雅都天元 開發(fā)區(qū) 2.67.6 2.93某時代開發(fā)區(qū) 8 20 2.5華納別墅開發(fā)區(qū)49.42.35翠亨康庭開發(fā)區(qū)6101.67園塘沽47.51.87米蘭世紀(jì)塘沽2019.60.98合計平均52.286.31.65開發(fā)區(qū)目前整體供給量不大，且每個盤的規(guī)模不大，容積率普遍低于3。2.2.4. 銷售狀況表2-6 :天津近年商品房銷售量年份 19981999200020012002 2003銷售面積萬平方米 249.4258.3391.8537.4564

11、.0786.5增長率%9.62%14.48%20.46% 9.01%20.22%銷售與投資同比例增長，說明天津房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供銷兩旺的良性局面。2.3.需求分析2.3.1. 客戶特點1. 行業(yè)方面因為根據(jù)市場調(diào)研分析：高收入者比較集中的行業(yè)多出自商業(yè)、金融、電子技術(shù)、政府部門等。 一方面因為以上行業(yè)的收入中彈性局部較大，具備短時間提供高收入的條件， 另-以上行業(yè)可以提供比較理想的收入證明，被訪者進行貸款購房時比較方便。2. 年齡根據(jù)市場調(diào)研分析：年齡多集中于 26-45歲時間段3. 教育背景多數(shù)具有中大專和大學(xué)以上學(xué)歷2.3.2. 需求特點1. 價格目前天津市中高檔高層的銷售價格根本在5000

12、8000元之間。這一價格已接近了別墅工程的價格。通過比照發(fā)現(xiàn)，消費者對高層的期望價格普遍低于市場在售工程的實際價格。如何增加產(chǎn)品的附加值，使消費者認(rèn)為物有所值， 是翻開市場的一個突破口一一時尚廣場的整體定位恰恰表達了這一市場需求。2. 面積需求根據(jù)高端訪談容分析： 被訪者在選購1居室戶型時，對住宅總面積要求較大， 并希望得到閣 樓、露臺等附屬功能區(qū)間； 同時傳統(tǒng)一居一廳的布局已經(jīng)難以滿足被訪者的居住需求，被訪者開始關(guān)注有合理分隔的一居兩廳型住宅，以滿足會客、辦公等各方面的需求。被訪者在選購2居室和三居室時，普遍追求結(jié)構(gòu)緊湊、布局合理的房型設(shè)計；并希望在保存 現(xiàn)有客廳面積的同時縮小住宅的整體面積

13、，以到達降低整體價格，產(chǎn)品合理實用的效果。被訪者在選購四居室時，同樣不希望住宅整體面積過大，造成空間空曠的感覺與面積的浪費。151-160平米是被訪者選擇四居戶型時主要考慮的面積段，但是通過問卷同積顯示，191-220平米的面積段的被選擇率也相對較高。3. 戶型通過對問卷的統(tǒng)計分析，被訪者對于兩居室和三居室住宅的需求度較高，分別占到被訪總量的55唏口 37.5%。而在兩居室房型中，被訪者對兩室一廳一衛(wèi)戶型的認(rèn)可度較高，三居室房型中，被訪者對三室兩廳兩衛(wèi)戶型的認(rèn)可度較高。2.3.3. 需求預(yù)測1. 開發(fā)區(qū)住宅需求預(yù)測表2-7 :開發(fā)區(qū)住宅需求預(yù)測年份 2003200420052006200720

14、212021202120212021開發(fā)區(qū)就業(yè)人口萬23.2024.36 25.5726.8528.1929.6031.08 32.6434.2735.98開發(fā)區(qū)常住人口萬8.32 9.069.8810.7611.7212.7713.9115.1616.5117.99開發(fā)區(qū)人均面積平方米/人26.2327.5428.9230.3631.8833.4735.1536.9038.7540.69開發(fā)區(qū)住房需求萬平方米31.4135.9341.1147.0253.7961.5370.3980.5392.12住房需求累計萬平方米31.467.3108.4155.5209.3270.8341.2421.7

15、513.8開發(fā)區(qū)未來就業(yè)增長率 開發(fā)區(qū)累計住宅竣工 人均居住面積增長率 開發(fā)區(qū)常住人口增長預(yù)測5%218.21萬平方米5.00%8.95%2021年常住人口就業(yè)人口比50%從開發(fā)區(qū)未來的住宅需求分析可以看出， 未來的開發(fā)區(qū)住宅市場有較大的市場需求， 而由于 受土地供給的限制， 開發(fā)區(qū)的住宅供給量是比較少的， 由此可見：時尚廣場的 住宅工程將具 有較好的市場前景。第3章.工程分析3.1. 工程概述時尚廣場工程位于 天津經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，緊臨已經(jīng)建成的 某體育場和天津國際會展中心，是 一個集高檔商業(yè)、商務(wù)、健身、娛樂、居住于一體的大型綜合性高檔工程。包含已經(jīng)建成足球場、會展中心及正在建設(shè)的觀景湖在，

16、時尚廣場的全部占地為116.3公頃，112萬平方米2.5萬平方米 5萬平方米 9萬平方米 70萬平方米 10萬平方米 12萬平方米11620 個38.26%65651593122496總建筑面積平方米61932101950163882合計地上建筑面積為 112萬平方米。現(xiàn)代化的體育休閑和現(xiàn)代化的水景是時尚廣場工程規(guī)劃中最大的特點。在時尚廣場工程的 51公頃規(guī)劃建設(shè)用地中，規(guī)劃有地上建筑面積97.3萬平方米住宅71.3萬平方米、商業(yè)10.8萬平方米、高檔寫字樓9萬平方米、酒店3.8萬平方米、體育休閑2.3萬平方米，綜合容積率 1.91 住宅4、商業(yè)0.66、高檔寫字樓3.69、酒店2.28、休閑

17、 體育0.18 。另有5.3公頃的停車場用地規(guī)劃車位 1.16萬個，合計占地面積為 56.3 公頃。時尚廣場住宅J1J2地塊占地2.25萬平方米，土地用途為住宅，規(guī)劃地上建筑面積141662平方米，總建筑面積 163882平方米。時尚廣場總體經(jīng)濟指標(biāo)：規(guī)劃總用地：116.31公頃總建筑面積：體育休閑區(qū)：足球場：會展中心：高尚住宅：商業(yè)娛樂：景觀湖：總停車位：綠地率：J1J2地塊指標(biāo)J1 J2 合計規(guī)劃總占地平方米地上總建筑面積平方米5043291230141662地下主要為車庫平方米容積率 7.685.73綠地率 15.05% 13.28%總戶數(shù)160 528 6881150010720機動車

18、位 1365316673.1.1. 地塊介紹時尚廣場土地四至：東至東海路，南靠 某大街，西接路，北倚第五大街J1J2地塊土地位置：J1J2地塊住宅工程位于時尚廣場西北側(cè)圖3-1 :地塊位置圖住宅的周邊環(huán)境：時尚廣場臨近開發(fā)區(qū)最繁華的翠亨商圈，緊鄰開發(fā)區(qū)的金融街，和開發(fā)區(qū)的CBD交通聯(lián)系緊密。周邊區(qū)域建設(shè)比較成熟，學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施完備。時尚廣場部已建成的某足球場、某國際會展中心及輕軌站等設(shè)施已經(jīng)大大提升了區(qū)域的整體 形象。圖3-2 :時尚廣場和金融街及 CBD的位置關(guān)系3.1.2. 地塊的SWO分析表3-1 :天津時尚廣場工程SWO分析表市場環(huán)境中的時機市場環(huán)境中的威脅1. 絕對地理位置地處

19、開發(fā)區(qū)核心區(qū)域，與開發(fā)區(qū)CBD相臨2. 地塊規(guī)模大，利于開展規(guī)劃3. 開發(fā)區(qū)的形象區(qū)域，配套齊全且品質(zhì)高4. 區(qū)域的知名度高，足球場和會展中心已經(jīng)初步塑造了高端區(qū)域的形象，建成后的水景將進一步提升地塊的人氣5. 市場中少有的時尚體育休閑文化區(qū)1.工程規(guī)模較大，對于工程的市場營銷管理和財務(wù)安排要求高，風(fēng)險較2. 多數(shù)客戶偏好容積率低的工程，開發(fā)區(qū)目前絕大局部工程的容積率小于2,而本工程容積率為4地塊工程的優(yōu)勢 地塊工程的劣勢1. 開發(fā)區(qū)是天津未來開展的重點區(qū)域，經(jīng)濟快速開展，就業(yè)增長較快2. 開發(fā)區(qū)人口增長迅速，和就業(yè)相比人口增長空間較大3. 開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場快速升溫，周邊工程房價上漲速度很快4

20、. 開發(fā)區(qū)現(xiàn)有物業(yè)品質(zhì)不高，不能滿足高端客戶的改善型購房的需求5. 塘沽經(jīng)濟快速開展，塘沽居民偏好在開發(fā)區(qū)置業(yè)1.國家經(jīng)濟宏觀調(diào)控2. 金融政策收緊，開發(fā)融資困難3. 開發(fā)區(qū)“資本大循環(huán)的政策并不希望固定本錢提高，將不利于房價上漲4. 消費信貸減少壓制消費者對物業(yè)的需求5. 本地競爭者由于土地本錢低，可以執(zhí)行低價策略，在中低端市場具有價格優(yōu)勢6. 周邊區(qū)域的土地供給量較大，存在土地放量造成價格競爭的風(fēng)險3.1.3. 工程的市場輻射區(qū)域時尚廣場 住宅工程的市場輻射區(qū)域主要包括開發(fā)區(qū)和塘沽區(qū)， 其未來的客戶將主要來自于在 開發(fā)區(qū)和塘沽區(qū)工作生活的人。 另外，時尚廣場住宅工程對天津市的投資客戶也具有

21、一定的 影響力。32 市場定位隨著開發(fā)區(qū)和濱海新區(qū)經(jīng)濟的開展，天津經(jīng)濟中心及城市中心逐步向東部和開發(fā)區(qū)轉(zhuǎn)移趨勢愈來愈明顯，未來開發(fā)區(qū)定位不僅是一個經(jīng)濟興旺的工業(yè)區(qū)，也是人居環(huán)境極佳的生活區(qū)和商業(yè)興旺的商貿(mào)區(qū)。根據(jù)我們對天津開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場的調(diào)研，目前開發(fā)區(qū)還沒有形成大型 和成熟的商業(yè)和娛樂休閑集中區(qū)域，現(xiàn)有的住宅工程的品質(zhì)也無法滿足高端客戶進行改善型 購房的需求，這些與開發(fā)區(qū)日益快速開展的經(jīng)濟是不相適應(yīng)的。時尚廣場的建設(shè)實際上拉開了天津城市更新的序幕。因此本工程整體定位為： 本工程與 某足球場、國際會展中心、商業(yè)娛樂城、體育休閑公園、高級酒店、寫字樓和12萬平米湖面共同構(gòu)成一個具有國際水準(zhǔn)的標(biāo)

22、志性的都市綜合建筑體。 本工程是天津城市新形象的名片，代表著 天津國際化都市開展過程中的地標(biāo)性建筑。 本工程表達創(chuàng)造、活力、健康、多元、時尚和財富的開發(fā)區(qū)的時代精神。 本工程是開發(fā)區(qū)經(jīng)過二十年的大開展所取得的輝煌成就的集中展示，是某人創(chuàng)業(yè)精神的集中表達。 本工程的建成將徹底改變開發(fā)區(qū)在天津人心目中的城市印象和城市地位，使開發(fā)區(qū)成為天津人安居樂業(yè)的理想之地。我們將市場定位描述為：開發(fā)區(qū)CBD區(qū)域和泛CBD區(qū)域之間一一超大居住規(guī)模一一交通極為 便利一一運動就在家門口一一人文環(huán)境優(yōu)越一一商業(yè)娛樂設(shè)施齊備一一高性價比一一開發(fā) 區(qū)具有國際水準(zhǔn)的建筑綜合體。3.3. 客戶定位3.3.1. 區(qū)域客戶群分析通

23、過戴德梁行的客戶需求調(diào)查，可以看出，開發(fā)區(qū)潛在購房客戶的主要特征如下： 受訪者大局部為家庭年平均收入在10萬以上，購置力單價在 4000元/平米，總價超過50萬的目標(biāo)客戶群體；此類客戶群體具有一次或?qū)掖钨彿拷?jīng)歷； 客戶群體主要以開發(fā)區(qū)、 塘沽區(qū)和保稅區(qū)的地緣客戶為主，天津其他城區(qū)的客戶群體分 布比較分散; 受訪者整體的受教育程度較高； 受訪者年齡主要集中在 28 45歲之間； 家庭月收入來看，絕大局部受訪者在購房中屬于中高收入家庭，因此他們對價格敏感性比低端客戶弱，而更追求居住空間的舒適性； 受訪者以2 3人的中青年家庭人口結(jié)構(gòu)為主；3.3.2. 目標(biāo)客戶群分析開發(fā)區(qū)市場與天津城區(qū)是兩個完全獨

24、立的市場，由于歷史形成的原因，在開發(fā)區(qū)工作的人可 能會選擇住在市區(qū)， 相反，在市區(qū)工作的人很少選擇在開發(fā)區(qū)居住。因此，目前居住或工作在開發(fā)區(qū)包括塘沽等濱海新區(qū)的地緣客戶是本工程的主力客戶群。另外，由于開發(fā)區(qū)的租賃市場看好，投資型客戶也大量存在。 改善性需求指目前工作和居住都在開發(fā)區(qū)，這些人群正當(dāng)中年，年齡介于3545歲之間，事業(yè)有成，是社會的中堅力量，他們的職業(yè)可能是開發(fā)區(qū)大中型企業(yè)中高層管理人員或技術(shù)骨干，或者是開發(fā)區(qū)管委會的公務(wù)員，或者是中小企業(yè)的私營業(yè)主，他們目前在開發(fā)區(qū)有住房甚至不止 一套住房，他們追求有品位的生活， 他們的購置力很強， 他們的購房目的是改善目前的居住 條件。 首購相對

25、于開發(fā)區(qū)來說用于自住目前開發(fā)區(qū)工作，但卻選擇在城區(qū)居住，或者住在開發(fā)區(qū)，但卻不是自有的房子，而是通過租賃來的。這些人有個共同的特點，就是在開發(fā)區(qū)沒有住房。他們在開發(fā)區(qū)沒有住房的原因 可能是多方面的，選擇住在城區(qū)，因為城區(qū)配套更齊全，生活更方便；或者是因為開發(fā)區(qū)一直沒有令自己滿意的房子； 剛畢業(yè)沒多久的年輕一族， 他們目前是租房居住， 他們在等待適 合自己的住房。這些人群一般年齡較輕，他們擁有高學(xué)歷、穩(wěn)定的工作以及一份不錯的收入， 他們崇尚自由時尚的生活， 他們很看中配套和物業(yè)的品質(zhì)，他們對戶型的面積要求不高，夠 用就好。 投資型客戶 隨著開發(fā)區(qū)市政根底設(shè)施的逐步改善， 交通路網(wǎng)的便利，加上在環(huán)

26、境和產(chǎn)品上的優(yōu)勢，開發(fā) 區(qū)工程吸引其他區(qū)域客戶的客觀條件已經(jīng)具備。 因此，只要物業(yè)的性價比高， 開發(fā)區(qū)工程吸 引局部其他區(qū)域投資客戶完全可能。34 產(chǎn)品定位結(jié)合工程定位及時尚廣場的整體規(guī)劃，針對天津時尚廣場住宅工程，我們相應(yīng)提出“休閑新生活+濱水風(fēng)情社區(qū)的復(fù)合主題為工程主要定位思路。時尚廣場住宅工程僅地上建筑面積就達 70多萬平方米，規(guī)模龐大，開發(fā)周期也長達56年，在長周期的開發(fā)過程中，消費者的置業(yè)訴求會不斷變化，應(yīng)該充分考慮到消費者的長遠(yuǎn)要求和不斷提高居家品質(zhì)的剛性消費特點，在工程開發(fā)主題及形象定位上應(yīng)該在一個相應(yīng)的營銷周期能迎合目標(biāo)消費群體不斷變化的生活方式及價值取向，并在一定程度上反映其

27、借助產(chǎn)品所實現(xiàn)的居住訴求。另外，大盤的消費者層次跨度很多，既有普通的工薪階層，又有相對成功的“財智一族。當(dāng)我們面對的消費者具備這樣的消費特征時，僅依靠單個的主題概 念去滿足或迎合消費者所追求的生活方式的某一方面是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。而復(fù)合主題概念是對一種整體生活方式的啟發(fā)性提煉，代表一種全新生活模式，充分表達居家生活的品質(zhì)和潮流。對消費者的意義在于，它既能滿足人們對于住房的根本要求，同時又能滿足人們在文化、社區(qū)、交流等雙重或多重的生活需求，以及人們?nèi)找嬖鲩L而不斷變化的居住需求。時尚廣場住宅工程具有其他住宅工程不可比較的兩大優(yōu)勢：完善的配套所帶來的生活的便利與舒適；區(qū)有12萬平米的觀景湖，連成一片。完善

28、的高標(biāo)準(zhǔn)配套是時尚廣場的第一大優(yōu)勢：某足球場、國際會展中心、商業(yè)娛樂城、體育休閑公園、高級酒店、寫字樓都可以看成是專為本工程所建的配套工程，天津沒有任何一個樓盤具有如此豪華陣容的“配套。對應(yīng)的，我們的消費者享受的是一個全新的生活方式： 在家門口體育場甚至家里看一場精彩的現(xiàn)場足球比賽、 在國際會展中心欣賞世界幾大汽 車巨頭最新研制成功的概念車展、流連忘返于精品購物店、黃昏在湖邊咖啡館約三五知己小敘、周末與家人一起泛舟于湖面，這種生活讓人充滿夢想和期待。所有這些都契合現(xiàn)代人對健康、休閑生活方式的心理需求，"休閑新生活這種概念的提出自然而然會引起許多買房 人的共鳴。寬闊的水面、美麗的水景是

29、時尚廣場的第二大優(yōu)勢：水是財富的象征，水是一切生命的源泉，人天生的對水有親近感。12萬平米的水面加上120米高的音樂噴泉，對缺水的 天津人來說更顯得彌足珍貴，足以構(gòu)成對買房人的震撼。3.5. 產(chǎn)品設(shè)想3.5.1. 戶型分布本工程在高容積率既定的情況下， 要追求居住的高舒適度， 因此單體建筑以點式、 短板和聯(lián) 板相結(jié)合的板式高層住宅，其中 80120平米的二居室占35% 120150平米的三居室占4 0% 150 200平米的大戶型占 20% 200平米以上的超大戶型占 5%3.5.2. 建筑風(fēng)格開發(fā)區(qū)由于有多年的開埠所形成的文脈的影響，古典風(fēng)格和歐式風(fēng)格較多。為強調(diào)本工程與其他工程的差異性，本

30、工程在建筑形式上應(yīng)多采用現(xiàn)代的設(shè)計手法，摒棄以往追求歐式風(fēng)格及繁瑣線條，做到造型簡潔、流暢，注重與自然相融合，或者在此根底上添加中式的建筑元素或符號。在色彩上應(yīng)富于變化，時尚清新明快、與眾不同。以加強建筑主體的可識別性， 形成標(biāo)志性建筑物。3.6. 價格預(yù)測3.6.1. 周邊樓盤價格表3-2 :時尚廣場周邊工程價格情況工程名稱價格元/平方米泰豐四期 5200華納豪園 6800米蘭世紀(jì) 4000某時代 4200雅都天元 4300總體來看當(dāng)前周邊住宅的銷售均價在5000元/平方米左右。3.6.2. 價格預(yù)測J1J2地塊方案用3年開發(fā)完畢，在其開發(fā)期，市場的價格預(yù)測如下：表3-3 :經(jīng)營期動態(tài)平均銷

31、售價格分析未來房價預(yù)測說明：第n年價格=當(dāng)前價格* 1+房價年增幅+通貨膨脹系數(shù)+區(qū)位增加值系數(shù)n房價年增幅2.0%假設(shè)天津地區(qū)未來商品房價格的年平均增長水平為2%通貨膨脹系數(shù)0.0%通貨膨脹水平由于對價格和本錢有雙重影響因此不計區(qū)位增加值系數(shù)2.0%假設(shè)開發(fā)區(qū)樓盤每年的價格比天津其他區(qū)域多增長2%品牌附加值系數(shù)2.5%某的品牌可使本工程比同類型工程加價2-3%產(chǎn)品差異附加值系數(shù)2.5%6200時尚廣場工程產(chǎn)品的差異性可使本工程比同類型工程加價2-3%根據(jù)當(dāng)前5200元/平方米的市場價格來預(yù)測，時尚廣場住宅的平均銷售價格可以到達元/平方米左右在未來的第2-4年銷售。3.6.3. 定價時尚廣場J

32、1J2地塊住宅工程的價格均價：6200元/平方米第4章.經(jīng)濟測算4.1. 測算說明4.1.1. 工程規(guī)劃J1J2地塊指標(biāo)J1 J2 合計規(guī)劃總占地平方米6565 15931 22496總建筑面積平方米61932 101950 163882地上總建筑面積平方米50432 91230 141662地下主要為車庫平方米1150010720容積率 7.685.73綠地率 15.05%13.28%總戶數(shù) 160528 688機動車位 1365316674.1.2.土地本錢樓面綜合土地本錢為1500元/平方米。4.1.3. 建安本錢43699萬元說明全部建筑面積的平均建安本錢約為2473元/平方米，總建安

33、本錢為樁根底和降水的總本錢約為2500萬元室外工程的本錢約為700萬元每地上建筑平米50元小區(qū)的市政及綠化的總本錢約為2000萬元投資估算表序號項目單價元/平方米數(shù)量金額計算依據(jù)萬M2萬元土地費用合計21249.301 僅住宅面積1 土地整體獲取費1,50014.1721249.302 規(guī)劃設(shè)計費50.0016.39 819.503 地質(zhì)勘探及測繪 3.0016.3949.174前期零星工程施工費10.0016.39163.90建筑安裝工程費43699.471 主體工程 2,473.0016.3940532.472綠化施工費用五、管理費用六、銷售費用開發(fā)營銷費用七、開發(fā)期間費用八、財務(wù)費用合計

34、工程開發(fā)總投資1.1 地上1.2 地下2 室外工程50 14.17708.503 樁基及降水150 16.392458.50四、根底設(shè)施建設(shè)費2021.001 小市政施工建設(shè)費100.0016.391639.00300.001.25375.00800.000.003.0%60,000 0.0030.0016.39491.703018.0074125.044.1.4. 銷售回款假設(shè) 一次性付款的比例為 30%貸款客戶中的按揭比例為 70%無按揭保證金。42開發(fā)方案4.2.1. 施工方案J1J2地塊住宅工程工程進度方案一期開工時間 2006年7月完成±0時間 2006年11月封頂時間20

35、07年12月竣工時間 2021年5月4.2.2. 銷售方案工程銷售方案表J1J2合計銷售開始時間2007年7月銷售完成時間2021年12月銷售周期年1.5住宅銷售均價元/平米6200車位銷售均價萬元/個7預(yù)計銷售收入萬元92523住宅銷售收入萬元87854車位銷售收入萬元4669工程銷售方案表J1J2住宅工程銷售方案表工程合計第1年第2年單位：人民幣萬元Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q41 住宅收入87,8541.1 住宅銷售收入銷售面積可售率=114.172373037630376銷售方案100%42% 21.42%銷售價格6,2000平均價格 6,200

36、1.2 住宅收入與現(xiàn)金流預(yù)收定金1,318一次性付款26,3565,6485,648按揭付款 60,18022213,570其中：首付款 18,0544,1683,570按揭款 42,126410,000按揭款流入0002 車位收入4,6692.1車位銷售收入4,6692023720237202372014.29%14.29%14.29%14.29%21.6200 6200 6200 6200 6200 6201881881881882832833,7653,7653,7653,7658,5978,5978,5978,59712,2,5792,5792,5792,5796,0186,0186,

37、0186,0188,056,0186,0186,01814,10,4,669銷售方案100%銷售價格平均價格72.2車位收入與現(xiàn)金流一次性付款開發(fā)期銷售收入合計92,523收入小計92,523總現(xiàn)金流入92,5235024,17024,1704.2.3.投資方案時尚廣場J1J2地塊住宅工程投資方案表單位：人民幣萬元4,669經(jīng)濟工程合計Q1Q2Q3Q43 Q4一 土地費用合計21,249-二前期費用合計1, 20328-82 -1 可行性研究20 20第1年第2年第3年6,53312,55012,55012,5Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q10,62510,624377821642規(guī)劃設(shè)計費820

38、24632地質(zhì)勘探49-49-前期零星工程施工費16482 82建筑安裝工程費43,6993,7212,7386,6,6, 6,6,796-主體工程：40,532-地上-6, 6, 6,6, 6,6,地下-2,000 2,000室外工程：709- -709降水及樁基2,459-1,721738根底設(shè)施建設(shè)費估算表2,014- -1,0071,007164828346,11.11.223四18198202綠化施工費用375-188187五管理費用8007373737373737373737373六 銷售費用1,800100150150七開發(fā)間接費用492200400200150150150150

39、10056565656八財務(wù)費用3,018支出小計 74,12519327315,29513,7726,6956,3686,3686,5327 ,3758 ,08215556564.3. 財務(wù)指標(biāo)預(yù)測4.3.1. 財務(wù)指標(biāo) 主要財務(wù)指標(biāo)主要經(jīng)濟指標(biāo)主要財務(wù)評價指標(biāo)名稱數(shù)據(jù)單位名稱數(shù)據(jù)單位預(yù)計銷售收入92523 萬元利息合計3018 萬元總投資 74125萬元融資后的部收益率21%經(jīng)營稅金及附加5089力兀財務(wù)凈現(xiàn)值3948 力兀所得稅前利潤11049萬元所得稅 4580力兀稅后利潤 64691力?？墒勖娣e售價靜態(tài)平衡點5231 元/平米從表中可以看出，該住宅工程有著一定的盈利前景。44資金方案

40、時尚廣場J1J2地塊住宅工程資金方案表J1J2住宅工程現(xiàn)金流量表序號工程參數(shù) 合計第一年第二年第3年Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q41.1銷售現(xiàn)金流入92,523-6,53312,55012,55012,55024,17024,1701.2工程資本金10,00010,0001.3開發(fā)貸款34,9105,84714,0671現(xiàn)金流入7,0946,8681,03314,0677,0946,8687,56612,55012,55012,55024,17024,1702現(xiàn)金流出2.1開發(fā)現(xiàn)金流出71,10619327315,29513,7726,6956,3686,3686,5327,3758,082155-2.11土地費用21,249-10,62510,6242.12前期費用1,20-37782328-164-822.13建安工程43,6993,7212,7386,6, 6,6,6,6,7962.14根底設(shè)施建設(shè)費2,014-1,0071,007-2.15管理費用8007373737373737373737373現(xiàn)金流入合計137,43310,0005,8472.16銷售費用2001,800100150150150150開發(fā)間接費用492-10056