XX年10月及第三季度鄭州市房地產(chǎn)市場分析報告_44頁

1、2021年10月份及第三季度 鄭州市房地產(chǎn)市場分析報告目錄一、行業(yè)環(huán)境分析1.樓市運(yùn)行2.行業(yè)政策3.行業(yè)資訊4.市政動態(tài)二、土地市場分析1.2021年9月中旬至10月中旬供、求分析（1）供應(yīng)分析（2）成交分析2.2021年前三季度供、求分析（1）供應(yīng)分析（2）成交分析三、商品房市場分析1.2021年9月市場分析（1）供求分析（2）價格分析（3）供求格局2.2021年前三季度市場分析（1）供求分析（2）價格分析（3）供求格局四、住宅市場分析1.2021年9月市場分析（1）供求分析（2）價格分析（3）供求格局2.2021年前三季度市場分析（1）供求分析（2）價格分析（3）供求格局五、商業(yè)市場分析

2、1.2021年9月市場分析（1）供求分析（2）供求格局2.2021年前三季度市場分析（1）供求分析（2）供求格局六、辦公市場分析1.2021年9月市場分析（1）供求分析（2）供求格局2.2021年前三季度市場分析（1）供求分析（2）供求格局一、行業(yè)環(huán)境分析1.樓市運(yùn)行2021年全國樓市運(yùn)行指標(biāo)一覽Ø指標(biāo) 7月 8月 9月 9月同比 9月環(huán)比 前三季度 前三季度同比 三季度在前三季度占比房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元） 4118 4490 5156 35.00% 14

3、.83% 33511 36.40% 41.07%新開工面積（億） 1.17 1.27 1.46 44.30% 14.96% 11.94 63.10% 32.66%竣工面積（億） 0.42 0.37 0.45 8.30% 21.62% 3.69 10.40% 33.60%土地購置面積（萬） 3246 3944 3392 20.30% -14.00% 

4、29083 35.60% 36.39%土地購置費(fèi)（億元） 833 963 1094 80.10% 13.60% 7111 83.70% 40.64%商品房銷售面積（萬） 6466 6886 10446 16.60% 51.70% 63200 8.20% 37.66%銷售額（億元） 3066 3533 5498 35.20% 55.62% 31900 

5、;15.90% 37.92%房屋銷售價格 / / / 9.10% 0.50% / / /國房景氣指數(shù) 104.72 104.11 103.52 / / / / /視點：    9月，房地產(chǎn)市場各項指標(biāo)同比均現(xiàn)攀升，環(huán)比中土地購置面積下滑態(tài)勢顯著，國房景氣指數(shù)持續(xù)滑落，整體而言，房地產(chǎn)開發(fā)投資熱度持續(xù)高位。9月，土地購置面積環(huán)比下滑，但購置費(fèi)同比漲幅高達(dá)80.10%，彰顯開發(fā)成本的攀升，為銷售價格的

6、持續(xù)攀升奠定基礎(chǔ)；9月，商品房銷售面積和總額環(huán)比漲幅均超過50%，再次驗證“金九”的火熱，但在9月底、10月初中央和地方調(diào)控政策密集出臺形勢下，“銀十”難現(xiàn)。     2021年二季度、三季度國房景氣指數(shù)持續(xù)下滑，但其他各項指標(biāo)攀幅顯著，尤其是土地購置費(fèi)和新開工面積，彰顯樓市開發(fā)熱度之高。2021年前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)投資力度和土地購置力度顯著加強(qiáng)，將利于后續(xù)商品房供求格局的盤整，抑制價格的大幅攀升。2021年三季度，全國商品房開發(fā)投資、土地購置和商品房銷售方面熱度均高于季均水平，隨著調(diào)控新政的出臺和落實，四季度樓市成交量將面臨萎縮，多指標(biāo)難避下滑態(tài)勢。

7、2.行業(yè)政策 2021年9月中旬-10月中旬行業(yè)政策一覽Ø  時間 發(fā)文部門 名稱 內(nèi)容簡要9-21 國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知 強(qiáng)化住房用地和住房建設(shè)的年度計劃管理：探索以劃撥和出讓方式加大公共租賃住房供地建房、逐步與廉租住房并軌、簡化并實施租賃住房分類保障的途徑。在房價高的地區(qū)，應(yīng)增加中小套型限價住房建設(shè)供地數(shù)量。嚴(yán)格住房建設(shè)用地出讓管理：不得將兩宗以上地塊捆綁出讓，不得“毛地”出讓；存在偽造公文騙取用地和非法倒賣土地等犯罪行為的、非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等違

8、法行為的、因企業(yè)原因造成土地閑置一年以上的、開發(fā)建設(shè)企業(yè)違背出讓合同約定條件開發(fā)利用土地的違約行為的禁止競買人及其控股股東參加土地競買活動。加大違法違規(guī)行為清理查處力度：要嚴(yán)格限制低密度大戶型住宅項目的開發(fā)建設(shè)，住宅用地的容積率指標(biāo)必須大于1。加大違法違規(guī)行為清理查處力度：嚴(yán)格查處擅自調(diào)整容積率行為。9-27 財政部和國家稅務(wù)總局 關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知 對公租房建設(shè)用地及公租房建成后占地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。對公租房經(jīng)營管理單位建造公租房涉及的印花稅予以免征。對公租房經(jīng)營管理單位購買住房作為公租房，免征契稅、印花稅；對公租房租賃雙方簽

9、訂租賃協(xié)議涉及的印花稅予以免征。對企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織捐贈住房作為公租房，符合稅收法律法規(guī)規(guī)定的，捐贈支出在年度利潤總額12%以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。對經(jīng)營公租房所取得的租金收入，免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅。執(zhí)行期限暫定三年，政策到期后將根據(jù)公租房建設(shè)和運(yùn)營情況對有關(guān)內(nèi)容加以完善。9-29 中國人民銀行和中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會 關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知 一、各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供

10、一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。二、對貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定。三、各商業(yè)銀行要加強(qiáng)對消費(fèi)性貸款的管理，禁止用于購買住房。四、對有土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開竣工時間、捂盤惜售等違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，各商業(yè)銀行停止對其發(fā)放新開發(fā)項目貸款和貸款展期。五、對不認(rèn)真執(zhí)行差別化信貸政策的商業(yè)銀行，一經(jīng)查實要嚴(yán)肅處理。六、繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)中低價位、中小套型商品住房項目和參與保障性安居工程的貸款需求。七、鼓勵金融機(jī)構(gòu)支持保障性

11、安居工程建設(shè)，抓緊制定支持公共租賃住房建設(shè)的中長期貸款政策。9-29 財政部、國家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個人所得稅優(yōu)惠政策的通知 關(guān)于契稅政策（一）對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。（二）個人購買的普通住房，凡不符合上述規(guī)定的，不得享受上述優(yōu)惠政策。關(guān)于個人所得稅出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。10-11 鄭州住房公積金管理中心 暫停

12、公積金三次貸款購房申請 從10月15日起，鄭州市住房公積金貸款購房首付比例比原來提高了10個百分點。即第一次使用公積金貸款購房的家庭，購房首付款從原來的不低于20%，提高到不低于30%，所購住房為二手房的，購房首付由原來的30%提高到不低于40%，首付款比例均較以前提高了10個百分點。其中，家庭成員包括借款人、借款人配偶及未成年子女，所購住房包括普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價商品房、拆遷安置房等。同時，第二次申請使用公積金貸款購房的家庭，要在結(jié)清上筆公積金貸款以后滿一年時間才能申請貸款，且第二次公積金貸款金額不得高于所購房產(chǎn)總價的50%。10-11 中國人民銀行 上

13、調(diào)存款準(zhǔn)備金率 中國工商銀行、建設(shè)銀行、中國銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行及招商銀行、民生銀行被實施差別存款準(zhǔn)備金率，上調(diào)0.5個百分點10-20 中國央行 加息 自20日起，金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個百分點，由現(xiàn)行的2.25%提高到2.50%；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個百分點，由現(xiàn)行的5.31%提高到5.56%；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率據(jù)此相應(yīng)調(diào)整。10-20 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 公積金貸款利率上調(diào) 上調(diào)個人住房公積金貸款利率。五年期以下（含五年）及五年期以上個人住房公積金貸款利率分別上調(diào)0.17和0.18個百分點。

14、五年期以下（含五年）從3.33%調(diào)整為3.50%，五年期以上從3.87%調(diào)整為4.05%。視點：面對房價的持續(xù)攀升和成交量的高位運(yùn)行，9月底，調(diào)控政策再次加碼，從土地、財稅、信貸、金融等方面著手，強(qiáng)化和落實前期出臺政策，并在原有的基礎(chǔ)上嚴(yán)格和細(xì)化。在中央調(diào)控方向的基礎(chǔ)上，深圳、廈門、上海、寧波、福州、杭州、南京、天津、杭州、海口、廣州地方調(diào)控政策陸續(xù)出臺響應(yīng)中央政策，地方的積極響應(yīng)也在一定程度上折射政府調(diào)控樓市的決心。     10月份，在地方政府紛紛出臺政策的同時，央行再出殺手锏，先是上調(diào)六大行存款準(zhǔn)備金率，再次祭出加息利器，雖主要目的是預(yù)防資金流動性

15、過剩和通貨膨脹，但直接關(guān)系到樓市信貸，加重購房負(fù)擔(dān)，與此同時，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部再出令上調(diào)個人住房公積金貸款利率。至此，開發(fā)商從融資、拿地、建設(shè)、銷售環(huán)節(jié)面臨調(diào)整，而消費(fèi)者從首付、月供、納稅環(huán)節(jié)均面臨新的問題，買、賣雙方均受此次調(diào)控影響甚大，樓市迎來了新一輪調(diào)控風(fēng)暴，至于后市走向則賴于地方政府和相關(guān)部門對政策的貫徹和落實。2021年前三季度全國性行業(yè)政策一覽季度 時間 發(fā)文部門 名稱或簡要一季度 2010-1-7 國務(wù)院 關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知 2010-1-12 中國人民銀行 上調(diào)存款準(zhǔn)備金

16、率0.5個百分點 2010-1-13 國土資源部 關(guān)于加強(qiáng)市縣鄉(xiāng)級土地利用總體規(guī)劃成果核查工作的通知 2010-1-14 國土資源部 關(guān)于改進(jìn)報國務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地申報與實施工作的通知 2010-1-20 財政部 投資性房地產(chǎn)評估意見（試行） 2010-1-21 國土部 關(guān)于改進(jìn)報國務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地申報與實施工作的通知 2010-2-12 中國人民銀行 上調(diào)準(zhǔn)備金率0.5個百分點 2010-2-20 銀監(jiān)會 流

17、動資金貸款管理暫行辦法和個人貸款管理暫行辦法 2010-3-8 國土資源部 關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知 2010-3-9 財政部、國家稅務(wù)總局 關(guān)于首次購買普通住房有關(guān)契稅政策的通知 2010-3-10 國土資源部 關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知二季度 2010-4-2 財政部、國家稅務(wù)總局 關(guān)于首次購買普通住房有關(guān)契稅政策的通知 2010-4-13 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)

18、問題的通知 2010-4-17 國務(wù)院 國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知 2010-4-27 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房管理有關(guān)問題的通知 2010-5-2 中國人民銀行 上調(diào)準(zhǔn)備金率0.5個百分點 2010-5-7 國務(wù)院 國務(wù)院關(guān)于鼓勵和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展的若干意見 2010-5-19 國家稅務(wù)總局 關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知 2010-5-24 國土部 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)和改進(jìn)國家和

19、省級重點項目建設(shè)用地服務(wù)和監(jiān)管的通知（征求意見稿） 2010-5-24 國務(wù)院辦公廳 關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格征地拆遷管理工作切實維護(hù)群眾合法權(quán)益的緊急通知 2010-6-3 國稅總局 國稅總局劃定土地增值稅預(yù)征最低限 2010-6-3 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會 關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知 2010-6-8 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務(wù)總局、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會 關(guān)于加快

20、發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見三季度 2010-9-21 國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知 2010-9-27 財政部、國家稅務(wù)總局 關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知 2010-9-29 中國人民銀行和中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會 關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知 2010-9-29 財政部、國家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個人所得稅優(yōu)惠政策的通知視點：   

21、 2021年一季度至三季度，調(diào)控政策密集出臺涉及到房地產(chǎn)開發(fā)的方方面面和相關(guān)部門，二季度則是對一季度的強(qiáng)化、落實和延伸，三季度則是在效果不盡人意的基礎(chǔ)上實施的追加調(diào)控。二季度成交量波動顯著，但之后一路高歌，量、價屢攀新高，于是乎，三季度政策前松后緊，部門聯(lián)合發(fā)文現(xiàn)象頻現(xiàn)，但在一、二季度調(diào)控政策失效的影響下，對此輪調(diào)控持懷疑、觀望態(tài)度的增多。3.行業(yè)資訊 2021年9月中旬-10月中旬行業(yè)資訊一覽Ø時間 發(fā)文部門 內(nèi)容簡要2021-10 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部、監(jiān)察部 對省級人民政府穩(wěn)定房價和住房保障工作進(jìn)行考核與問責(zé)：對政策落實

22、不到位、工作不得力的，要進(jìn)行約談，直至追究責(zé)任。三部門要求，切實增加住房有效供給，全力加快保障性安居工程建設(shè)。進(jìn)一步加強(qiáng)市場監(jiān)管，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)行為。加大住房交易市場檢查力度，依法查處經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒買炒賣、哄抬房價、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等行為。加快房地產(chǎn)市場和個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，為群眾住房消費(fèi)和加強(qiáng)房地產(chǎn)市場管理提供全面、及時、準(zhǔn)確的信息。2021-10 財政部、國稅總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 聯(lián)合啟動了對房地產(chǎn)稅會簽的相關(guān)程序，并已接近尾聲，并對房產(chǎn)稅相關(guān)政策進(jìn)行會簽，針對住宅類型的劃分進(jìn)行了修改，而在未來，將對別墅、大戶型等不同類型住宅品類征收房地產(chǎn)稅FREG視點：對省

23、級人民政府穩(wěn)定房價和住房保障工作進(jìn)行考核與問責(zé)，將保障中央出臺政策的貫徹和落實，地方政府對房企的態(tài)度將顯著轉(zhuǎn)變，由保到壓，12地市限購令的推出便是對中央政策的積極響應(yīng)，益于市場的短期盤整。但從長期趨勢看，此次密集調(diào)控為短期行為，難以從根本改變樓市的發(fā)展方向和價格上漲態(tài)勢。流傳多時的房產(chǎn)稅在政策加碼期再次被提上日程，三部門聯(lián)合啟動會簽的相關(guān)程序標(biāo)志著懸而未決的房產(chǎn)稅開征已箭在弦上，至于對市場層面、尤其是對房價的影響作用則備有爭議，具體效果則需要時間來證明。 2021年前三季度鄭州市重要行業(yè)資訊一覽Ø時間 簡要2021年4月 二七商圈設(shè)計通過專家評審 14個

24、項目助推二七商圈成中部第一2021年7月 鄭汴新區(qū)總體規(guī)劃（20212021年）提交河南省十一屆人大常委第十六次會議審議2021年7月 鄭州市首次明確航空港區(qū)將作為鄭州新區(qū)發(fā)展的先行區(qū)2021年8月 鄭東新區(qū)加大建設(shè)力度龍湖區(qū)建設(shè)將于年底前全面啟動2021年8月 建業(yè)和泰宏聯(lián)合投身鄭州二七區(qū)荊胡社區(qū)城中村改造2021年8月 鄭州城市總體規(guī)劃獲國務(wù)院批準(zhǔn)2021年8月 再建商品房也要配建公租房鄭州48萬公租房開建2021年8月 河南地產(chǎn)商會投資成立2021年8月 中原區(qū)8項目簽約188億元西區(qū)計劃改造5個城中村202

25、1年9月 河南省加快推進(jìn)城鎮(zhèn)化三年"翻新"全部"城中村"視點：    2021年前三季度，鄭州市房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)和部門均取得重大成果，尤其是城市規(guī)劃和建設(shè)、保障性房建設(shè)。城中村改造時間限定，三年內(nèi)全部翻新，鄭州西區(qū)和南區(qū)城中村改造引入省、內(nèi)外開發(fā)巨頭，整體形象面臨改觀；公租房建設(shè)啟動，保障性房覆蓋范圍擴(kuò)大，為中、低收入居民和流動人口提供住房保障。鄭汴新區(qū)整體規(guī)劃中指出鄭汴新區(qū)為“中原城市群新型工業(yè)化、新型城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化三化協(xié)調(diào)科學(xué)發(fā)展先導(dǎo)示范區(qū)，國家綜合交通樞紐、物流中心，區(qū)域服務(wù)中心，河南省經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的核心增

26、長極”；國務(wù)院批復(fù)對鄭州城市發(fā)展定位明確為“河南省省會、國家歷史文化名城、我國中部地區(qū)重要的中心城市、國家重要的綜合交通樞紐”。此兩個規(guī)劃均在原有規(guī)劃的基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整，明確了鄭汴新區(qū)、鄭州市在中原城市群中的重要作用，鞏固鄭州市乃至河南在中部地區(qū)城市群發(fā)展中的戰(zhàn)略地位。       鄭汴新區(qū)捷報頻傳，龍湖區(qū)的啟動將吸引橫多國內(nèi)開發(fā)巨頭的進(jìn)入，而老城區(qū)尤其是西區(qū)和南區(qū)城中村改造項目簽約力度顯著加大，本土企業(yè)危機(jī)意識增強(qiáng)，于是乎，由建業(yè)、正商、天倫等16家河南主流房地產(chǎn)企業(yè)共同發(fā)起成立河南地產(chǎn)商會投資，對抗外來巨頭，未來新、老城區(qū)土地爭奪戰(zhàn)

27、將日趨激烈。       2021年，二七商圈建設(shè)力度顯著加大，新項目動工、老項目擴(kuò)建將協(xié)同提升商圈輻射能力，強(qiáng)化競爭力。在鄭汴新區(qū)發(fā)展拉動下，鄭州向東、向南房地產(chǎn)市場迎來新的發(fā)展契機(jī)，中牟、開封地區(qū)房價攀幅顯著，新鄭市房地產(chǎn)價格上漲潛力大。4.市政動態(tài) 2021年9月中旬-10月中旬鄭州市政動態(tài)一覽Ø時間 內(nèi)容簡要2021-9 2010年9月26日，鄭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管委會與深圳中科諾數(shù)碼科技簽訂了生產(chǎn)“中科諾”牌 的項目。中科諾將建設(shè)集研發(fā)、銷售、展示、商務(wù)平臺、辦公為一體的綜合性大廈，

28、作為北方區(qū)域基地。2021-9 9月26日，鄭州出口加工區(qū)與鄭州恒天重工就“商務(wù)車、新型純電動輕型載貨汽車組裝項目”簽約。2021-9 鄭州力爭年底前新開工19處過街天橋和地下人行道2021-9 鄭州綠博園開園迎客 累計耗資14億元2021-10 聯(lián)合啟動了對房地產(chǎn)稅會簽的相關(guān)程序，并已接近尾聲，并對房產(chǎn)稅相關(guān)政策進(jìn)行會簽，針對住宅類型的劃分進(jìn)行了修改，而在未來，將對別墅、大戶型等不同類型住宅品類征收房地產(chǎn)稅2021-10 10月9日上午，珠海格力電器股份鄭州產(chǎn)業(yè)園項目在鄭州高新區(qū)開工。格力電器鄭州產(chǎn)業(yè)園項目總投資逾30億元，規(guī)劃用地1370余

29、畝。明年10月建成投產(chǎn)后。 Ø2021年前三季度鄭州重要市政動態(tài)一覽大類 內(nèi)容簡要交通 地鐵：1號線一期工程20個站點已經(jīng)開工19個站點，只有東明路站尚未開工2號線6月16日開工，3號線預(yù)可研報告通過評審四環(huán)時代：鄭州西繞城公路貫通，年底與107輔道會合形成四環(huán)路城區(qū)面積從303平方公里增至550平方公里制堵與暢通：隴海路、航海路將打通至西四環(huán)，鄭州到開封將再添一條路鄭汴物流通道，鄭州公路客運(yùn)中心站開建，鄭州到周邊省會都將建高鐵，京沙沙快速通道動工，黃河路下穿北編組站，嵩山南路與南四環(huán)立交，打通斷頭路等工程配套 商業(yè)：鄭州航空港區(qū)添裕鴻港區(qū)商業(yè)

30、廣場項目和河南省公共衛(wèi)生醫(yī)療中心項目二七商圈14個項目建設(shè)教育：航海路和中州大道附近新建兩所小學(xué)、鄭州市新改擴(kuò)建13所中小學(xué)、鄭東新區(qū)4所公辦幼兒園等醫(yī)療：鄭東新區(qū)CBD附近建亞洲最大兒童醫(yī)院休閑：4000畝的大型野生動物園落戶雁鳴湖、鄭東新區(qū)將建3大科技公園、綠博園產(chǎn)業(yè) 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)：海爾物流產(chǎn)業(yè)園、新加坡物流產(chǎn)業(yè)園、富士康、鄭州恒天重工項目中牟產(chǎn)業(yè)園：鄭州華強(qiáng)文化科技產(chǎn)業(yè)基地、富士康高新技術(shù)開發(fā)區(qū)：臺灣友旺科技、深圳中科諾數(shù)碼科技其他：航空港區(qū)簽約富士康、雨潤集團(tuán)選址馬寨工業(yè)園區(qū) 視點：    2021年，鄭州市交通設(shè)施投入力度顯著加大，地鐵1號線

31、、2號線施工，BRT再增支線，立交、高架、下穿隧道、擴(kuò)建、整治斷頭路多管齊下，意在緩解鄭州市內(nèi)交通壓力，加強(qiáng)區(qū)域之間、與周邊城市之間的關(guān)聯(lián)。     四環(huán)時代的來臨，利于三環(huán)外房地產(chǎn)市場的發(fā)展，配套設(shè)施投入力度的加大將在一定程度上緩解資源不均衡困局。鄭汴新區(qū)休閑設(shè)施投入力度大，輻射范圍廣，利于區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展和資源整合能力的提升。      產(chǎn)業(yè)的發(fā)展主要集中在鄭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、中牟產(chǎn)業(yè)園和高新技術(shù)開發(fā)區(qū)。從產(chǎn)業(yè)類型看，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)以物流、制造業(yè)為主，中牟產(chǎn)業(yè)園為科技教育與創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)基地，高新技術(shù)

32、開發(fā)區(qū)則為消費(fèi)電子產(chǎn)業(yè)基地，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的確定利于更好的招商引資，利于鄭州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。二、土地市場分析1.2021年9月中旬至10月中旬供、求分析（1）供應(yīng)分析   2021年9月中旬至10月中旬鄭州市公告出讓土地力度顯著加大，累計發(fā)布5個土地出讓公告，出讓23幅、53.99萬平方米，但均集中于11月份出讓和成交，預(yù)示著四季度土地出讓力度的加強(qiáng)。Ø以城鎮(zhèn)住宅用地和商辦用地為主     從土地使用權(quán)面積看，以城鎮(zhèn)住宅用地為主；從土地幅數(shù)看，則以商辦用地和城鎮(zhèn)住宅用地為主。2021年9月中旬至10月中旬，鄭州市累計出讓城鎮(zhèn)住宅用地8

33、幅、31.54萬平方米，累計規(guī)劃建筑面積170.05萬平方米，平均容積率5.39，主要受鄭政出202148號城中村改造用地拉動；累計出讓商辦用地12幅、12.73萬平方米；工業(yè)用地出讓2幅、3.79萬平方米；倉儲用地出讓1幅、5.93萬平方米。Ø 從土地使用權(quán)面積和規(guī)劃建筑面積看，主要集中在金水區(qū)和鄭東新區(qū)      從公告出讓土地使用權(quán)面積看，主要集中在金水區(qū)、鄭東新區(qū)兩區(qū)域，二七區(qū)占比顯著。但從出讓土地幅數(shù)看，則主要集中在鄭東新區(qū)、二七區(qū)。    金水區(qū)雖僅有2幅住宅用地出讓，但鄭政出202148號宗

34、地規(guī)模優(yōu)勢顯著，且容積率較高，在其拉動下，區(qū)域規(guī)劃建筑面積占比53%。鄭東新區(qū)出讓土地以商辦用地為主，倉儲用地為輔，雖出讓幅數(shù)較二七區(qū)僅多出一幅，但在商辦用地高容積率拉動下，累計規(guī)劃建筑面積78.33萬平方米，顯著高于二七區(qū)占比。工業(yè)用地出讓2幅，悉數(shù)集中于西開區(qū)域，但受單幅規(guī)模制約，土地使用權(quán)面積占比和規(guī)劃建筑面積占比均甚微。   單幅面積集中在5萬平方米以下，以中、小規(guī)模土地為主   公告出讓土地中，有8幅面積集中在1萬平方米以下，13幅集中在1-5萬平方米，由此可以看出，2021年9月中旬至10月中旬公告出讓土地以中、小規(guī)模為主。 

35、60; 此期間出讓土地幅數(shù)主要集中在鄭東新區(qū)和二七區(qū)。其中，鄭東新區(qū)的商辦用地單幅規(guī)模悉數(shù)位于5萬平方米以下；二七區(qū)商辦用地集中在1萬平方米以下，城鎮(zhèn)住宅用地主要集中在1-5萬平方米。綜上可知，此期間出讓土地中、小規(guī)模為主，主要受鄭東新區(qū)、二七區(qū)影響。Ø2021年9月中旬至10月中旬鄭州市出讓土地一覽 地塊編號 位置 使用權(quán)面積（平方米） 土地用途 出讓年期（年） 容積率 綠化率 建筑高度（米）鄭政出（2021）045 白楊路動、鴻業(yè)路南 15601.5 城鎮(zhèn)住宅 

36、70 （1,1.2） >35 <24鄭政出202146號 開發(fā)路西、佛崗東路北 569.5 商服用地 40 <2.8 >30 <80鄭政出202147號 迎春街北、金梭路西 11498.2 工業(yè) 50 (1.6,2.0) <20 <45鄭政出202148號 黃河路北、中州大道西、紅專路南、姚砦路東 180438.4 城鎮(zhèn)住宅、商服 70、40&#

37、160;<7.5 >25 <100鄭政出202149號 金岱路北、騰飛路西 29085.21 城鎮(zhèn)住宅 70 3.0 30 80鄭政出202150號 石柱路東、寒山東路北 21614.2 城鎮(zhèn)住宅 70 <2.5 >30 <80鄭政出202151號 馮莊路西、丹楓路南 38723.6 城鎮(zhèn)住宅 70 <2.8 >30 &

38、lt;80鄭政出202152號 南三環(huán)南、石柱路西 11025.4 城鎮(zhèn)住宅 70 <2.5 >30 <80鄭政出202153號 石柱路西、佛崗東路南 14651.9 城鎮(zhèn)住宅 70 <2.8 >30 <80鄭政出202154號 南屏路南、石柱南路東 4194.8 城鎮(zhèn)住宅 70 <2.8 >30 <80鄭政出202155號 

39、;馮莊路西、佛崗東路北 7571.9 商服 40 <2.8 >30 <80鄭政出202156號 開發(fā)路西、佛崗西路南 2165.21 商服 40 <2.8 >30 <80鄭政出202157號 杜英街北、須水河西路西 26448.11 工業(yè) 50 1.0,2.0) <20 <60鄭政東出（2021）044號 康寧路南、站南路西 87

40、41.63 商務(wù)金融 40 7 30 120鄭政東出（2021）045號 站南路西、站西二路北 16991.36 商務(wù)金融 40 7 30 120鄭政東出（2021）046號 福祿路南、站南路西 9786.07 商務(wù)金融 40 7 30 120鄭政東出（2021）047號 商都路北、站南路西 29333.33 商務(wù)金融 40 7 30 1

41、20鄭政東出（2021）048號 商都路南、圃田西路西 59292.48 倉儲 50 2 25 80鄭政東出（2021）049號 心怡路東、福祿路北 8562.9 商務(wù)金融 40 7 30 120鄭政東出(2021)052號 才高街西、正光北街北 12179.15 商務(wù)金融 40 3.5 30 80鄭政東出(2021)053號 才高街西、正光北街北 8000 

42、;商務(wù)金融 40 3.5 30 80鄭政東出(2021)054號 聚源路東、宏圖街北 10000 商務(wù)金融 40 4 20 60鄭政東出(2021)055號 正光路南、民生西街西 13380.5 商務(wù)金融 40 3  80（2）成交分析2021年9月中旬至10月中旬鄭州市成交土地一覽Ø地塊編號  地塊名稱  使用權(quán)面積（平方米） 土地用途 出讓年期（年） 競得人

43、60;成交總價(萬元) 成交單價（萬元/畝）鄭政出（2021）42號 金菊街南、楓香街北、西四環(huán)路西 623776.98 工業(yè) 50年 格力電器（鄭州） 24952 26.67   2021年9月中旬至10月中旬鄭州市成交土地僅1幅，為工業(yè)用地，分布在西開。2.2021年前三季度供、求分析（1）供應(yīng)分析一季度出讓力度最大，二、三季度逐步下滑 Ø       2021年前三季度，鄭州市國土資源局和鄭東新區(qū)管委會累計出讓

44、土地95幅、552.53萬平方米，出讓力度顯著高于09年同期。從季度走勢看，一季度供應(yīng)力度最強(qiáng)，累計出讓36幅、256.58萬平方米；二季度供應(yīng)雖增加8幅，但單幅規(guī)模相對較小，累計供應(yīng)面積僅184.24萬平方米；三季度供應(yīng)幅數(shù)和面積雙雙走弱，分別為15幅、111.71萬平方米。于9月中旬至10月中旬公告、于四季度出讓并成交的土地累計23幅、53.99萬平方米，鑒于每年年底是土地供應(yīng)的高潮，預(yù)計四季度供應(yīng)量大幅回升。 Ø綜合出讓幅數(shù)和土地使用權(quán)面積，以工業(yè)用地和城鎮(zhèn)住宅用地為主        &#

45、160;                （按出讓土地幅數(shù)）                             （按出讓土地使用權(quán)面積） 2021年前三季度，從出讓土

46、地幅數(shù)看，以商辦用地、城鎮(zhèn)住宅用地和工業(yè)用地為主，但受單幅土地規(guī)模制約，從出讓土地使用權(quán)面積看，以工業(yè)用地和城鎮(zhèn)住宅用地為主，倉儲用地和商辦用地占比顯著。綜合上述兩圖可以看出，工業(yè)用地的平均單幅規(guī)模最大，科教用地單幅規(guī)模最小。出讓土地主要集中在鄭東新區(qū)和東開，西開、中原占比顯著                           

47、;            （按出讓土地幅數(shù)）                             （按出讓土地使用權(quán)面積）        2021

48、年前三季度，從出讓土地幅數(shù)看，鄭州市出讓土地主要集中在鄭東新區(qū)和東開，西開和中原占比顯著。其中，鄭東新區(qū)占比遙遙領(lǐng)先，累計出讓51幅；東開雖位列第二， 但出讓幅數(shù)顯著低于鄭東新區(qū)。       從出讓土地使用權(quán)面積看，主要集中在東開、鄭東新區(qū)，西開、中原、管城三區(qū)占比顯著。二七、金水兩區(qū)域無論是出讓幅數(shù)，還是土地使用權(quán)面積占比均甚微。管城區(qū)雖僅有3幅土地供應(yīng)，但累計出讓土地使用權(quán)面積38.96萬平方米，故占比高企。   Ø 除惠濟(jì)和東開外，其他區(qū)域均有住宅用地供應(yīng)，商辦用地悉數(shù)集中于鄭東新區(qū)&#

49、160;       從上圖可以看出，商辦用地和科教用地區(qū)域分布較為集中，均集中在鄭東新區(qū)。工業(yè)用地集中在東開、西開兩開發(fā)區(qū)，河南大招商活動為兩個產(chǎn)業(yè)園區(qū)引進(jìn)國內(nèi)大型知名企業(yè)，帶動區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展，定位更加明晰，兩區(qū)域為鄭州市工業(yè)發(fā)展的主戰(zhàn)場。倉儲用地集中在東開和鄭東新區(qū)，其中，鄭東新區(qū)地塊均位于商都路、鄭州新火車站交通樞紐中心附近，區(qū)位優(yōu)越，發(fā)展前景良好。      2021年前三季度，鄭州市城鎮(zhèn)住宅用地累計供應(yīng)29幅、159.84萬平方米，規(guī)劃建筑面積664.78萬平方米。其中，

50、部分地塊已投入開發(fā)并銷售，如鄭政出20218號、鄭政出（2021）15號宗地，在一定程度上緩解住宅市場供、求緊張格局。從供應(yīng)幅數(shù)看，主要集中在鄭東新區(qū)和中原區(qū)；從土地使用權(quán)面積看，則主要集中在中原、管城、鄭東、二七四區(qū)域；從規(guī)劃建筑面積看，主要集中在中原、管城、鄭東、二七四區(qū)域，金水區(qū)占比顯著。2021年前三季度，中原區(qū)土地出讓力度最大，規(guī)劃建筑面積224.41萬平方米，依照現(xiàn)有銷售速度需要一年之余才可銷售完畢，再加上潛在城中村、廠區(qū)改造項目的開發(fā)，未來住宅市場面臨極大的銷售壓力。二七、管城、鄭東三區(qū)域規(guī)劃建筑面積分別為124.58萬平方米、131.36萬平方米、114.45萬平方米，按照現(xiàn)有

51、銷售速度均需要13-14個月才可銷售完畢。其中，二七區(qū)和管城區(qū)潛在城中村改造項目供應(yīng)體量大，未來供、求關(guān)系相對均衡，但鄭東新區(qū)近兩年市場呈現(xiàn)嚴(yán)峻的供不應(yīng)求，前三季度出讓土地將緩解區(qū)域供求緊張格局。金水、西開各有兩幅土地供應(yīng)，規(guī)劃建筑面積分別為52.77萬平方米、17.21萬平方米。金水區(qū)土地供應(yīng)可謂杯水車薪，難以緩解區(qū)域供求緊張局勢。西開雖供應(yīng)量、開發(fā)量均較小，但區(qū)域有效需求相對較低，尤其是開發(fā)區(qū)定位、生活氛圍不足，縱使有地鐵1號線拉動，區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展相對緩慢。          惠濟(jì)和東開商品住宅用

52、地均為零供應(yīng)。其中，惠濟(jì)區(qū)土地囤積體量大，潛在開發(fā)項目多，月均銷售量小，供不應(yīng)求格局將持續(xù)。東開雖有遠(yuǎn)大理想城為代表的大型項目開發(fā)，但區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)云集，整體居住氛圍差，未來出讓土地仍將以工業(yè)用地為主。 Ø住宅用地規(guī)模相對分散，商辦用地以中、小規(guī)模為主                            

53、;                                                  

54、;                   （按出讓土地幅數(shù)）           前三季度，鄭州市供應(yīng)住宅用地各面積區(qū)間均有分布。1-5萬平方米占比最大，累計供應(yīng)12幅；1萬平方米以下、5-10萬平方米次之，均有6幅供應(yīng)；10萬平方米以上供應(yīng)5幅。商辦用地規(guī)模較為集中，均集中在5萬平方米以下，其中1-5萬平方米供應(yīng)高達(dá)2

55、2幅。          從區(qū)域?qū)傩钥?，各區(qū)域規(guī)模相差較大。二七區(qū)各面積區(qū)間均有供應(yīng)，且占比較為均衡；金水區(qū)出讓兩幅，分別為小幅和中等偏上；鄭東新區(qū)無論是住宅用地，還是商辦用地，均以中、小規(guī)模為主，集中在5萬平方米以下；管城區(qū)以大規(guī)模為主；中原區(qū)則以中等偏上規(guī)模和大規(guī)模為主。 Ø城鎮(zhèn)住宅用地容積率集中在3-5之間，商辦用地集中在3以上             

56、;                                                  

57、;                          （按出讓土地幅數(shù)）      2021年前三季度，鄭州市出讓城鎮(zhèn)住宅用地容積率相對分散，各區(qū)間均有分布；商辦用地以高容積率為主，7以上出讓高達(dá)14幅。       從區(qū)域?qū)傩钥?，鄭東新區(qū)住宅以中等

58、容積率為主，商辦用地以高容積率為主，其商辦用地主要集中在商鼎路、新火車站樞紐中心附近，為未來的新商圈，商業(yè)密集；金水區(qū)僅出讓2幅，容積率相差比較大；西開、中原、管城三區(qū)域均以中等容積率為主；二七區(qū)以高容積率為主，均位于5以上。（2） 成交分析Ø三季度單價最高，城鎮(zhèn)住宅用地和商辦用地均創(chuàng)新高 2021年前三季度，鄭州市累計成交土地70幅、431.37萬平方米，成交總額578374.18萬元，成交單價為89.39萬元/畝；流拍土地一幅，為工業(yè)用地，位于東開區(qū)域。2021年三季度，鄭州市成交土地單價為106.28萬元/畝，顯著高于前三季度平均水平，城鎮(zhèn)住宅用地和商辦用地

59、單價均為最高值。城鎮(zhèn)住宅用地二季度單價較一季度小幅下挫，但三季度大幅回升，突破200萬元/畝；商辦用地價格逐季攀升，二季度、三季度均位于260元/畝，商辦用地價格漲勢顯著，一方面受高利驅(qū)動，另一方面受調(diào)控政策的影響。  Ø  二七區(qū)城鎮(zhèn)住宅用地單價最高，且略高于鄭東新區(qū)商辦用地單價       2021年前三季度，鄭州市城鎮(zhèn)住宅用地成交單價為186.22萬元/畝，商辦用地成交單價為340.06萬元/畝，兩者相差比較大。二七區(qū)城鎮(zhèn)住宅用地成交單價為363.56萬元/畝，高出商辦用地單價23.50萬

60、元/畝，但考慮到高容積率，開發(fā)成本相對降低，但居住舒適度欠缺。      有城鎮(zhèn)住宅用地供應(yīng)、并成交的6區(qū)域，單價可分為300萬元/以上、200-300萬元/畝、200萬元/以下三個層次。二七、西開兩區(qū)土地單價均超過300萬元/畝，二七區(qū)有賴于高容積率，西開則受鄭政出20211號地塊拉動；金水、鄭東新區(qū)成交單價分別為210.40萬元/畝、229.47萬元/畝，位列中間層次；管城和中原成交單價分別為135.31萬元/畝、141.79萬元/畝，顯著低于全市平均水平，源于三環(huán)沿線土地的出讓和大規(guī)模城中村改造用地的低價成交。備注：1、本節(jié)中土地均為招拍

61、掛方式出讓土地；2、本節(jié)中城鎮(zhèn)住宅用地為純住宅用地及以住宅為主體地塊；3、本節(jié)中“公告出讓土地”包含已經(jīng)掛出、已公告但未掛出地塊，“出讓土地”則是已經(jīng)掛出或成交地塊。三、商品房市場分析1.2021年9月市場分析（1）供求分析Ø供應(yīng)放量、成交萎縮，供求形勢有所緩解    9月，鄭州市商品房成交新批準(zhǔn)預(yù)售面積167.15萬平方米，同比上漲49.76%，環(huán)比上漲199.09%；   9月，鄭州市商品房銷售面積94.24萬平方米，同比下滑13.01%，環(huán)比下滑17.53%；   9月，鄭州市商品房供求比為1:0.56。&#

62、160;  4月，調(diào)控新政密集出臺后，鄭州商品房成交量經(jīng)歷5、6月份波動后，7-8月份再次回歸高位，消費(fèi)者購房意向回升，適逢“金九銀十”，開發(fā)商以期在黃金銷售季節(jié)賺的盆滿缽盈，新、老樓盤推盤力度顯著加大。9月份，鄭州市商品房銷售量新增預(yù)售面積高達(dá)167.15萬平方米，不僅創(chuàng)下年內(nèi)的峰值，且為2021年以來的最高值。   9月，不同于新增供應(yīng)量的激增，成交量同比、環(huán)比雙雙下滑，一方面受東方鼎盛時代、紅星螞蟻SOHO、中州錦繡花苑等新開盤項目備案滯后性影響，另一方面，有效供應(yīng)不足制約成交量的攀升。    9月，鄭州市商品房市場供過于求態(tài)勢

63、顯著，在一定程度上緩解供應(yīng)緊張格局，但是短期內(nèi)供應(yīng)不足的現(xiàn)狀將延續(xù)，尤其是9月底、10月初系列政策的出臺將加劇觀望，捂盤惜售現(xiàn)象將不可避免。（2）價格分析銷售均價再攀新高，首破6500元/平方 Ø     9月，鄭州市商品房銷售均價為6602元/平方米，同比上漲33.56%，環(huán)比上漲6.3%。      9月銷售均價的止跌回升，一方面受品質(zhì)項目批量、高價拉動，另一方面，成交量高位運(yùn)行、供不應(yīng)求助推價格的持續(xù)上揚(yáng)，再次形勢下，鄭州市商品房銷售均價止跌回升，首次突破6500元/平方米，創(chuàng)0

64、9年至今的最高值。（3）供求格局住宅、商業(yè)新增供應(yīng)量均創(chuàng)年內(nèi)新高 Ø9月，鄭州市住宅、商業(yè)、辦公新增供應(yīng)量環(huán)比攀升顯著，尤其是住宅物業(yè)和商業(yè)物業(yè)新增供應(yīng)量均達(dá)到年內(nèi)最高值，辦公物業(yè)環(huán)比漲勢顯著。在調(diào)控政策的影響下，在鄭東新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和區(qū)域前景帶動下，鄭州市辦公物業(yè)新增供應(yīng)量漲勢顯著。Ø住宅、商業(yè)、辦公成交量環(huán)比下滑顯著         9月，鄭州市住宅、商業(yè)、辦公新增供應(yīng)量環(huán)比均大幅攀升，但成交量萎縮顯著，尤其是商業(yè)、辦公物業(yè)。新增推案量的加大源于7-8月成交量高位運(yùn)行，部分

65、項目逆勢漲價釋放出住宅物業(yè)保值增值性；鄭州市商業(yè)物業(yè)潛在供應(yīng)量大，高空置率使得資金回籠慢，競爭力相對較弱；辦公物業(yè)經(jīng)過新政的利好和品質(zhì)的提升，價格漲勢顯著，門檻高企在一定程度上擠出投資客至住宅市場。Ø商業(yè)銷售均價略微下滑，辦公物業(yè)再破萬元/平方米     9月，鄭州市住宅、辦公物業(yè)銷售均價環(huán)比上漲，商業(yè)物業(yè)卻現(xiàn)下滑。商業(yè)物業(yè)銷售價格環(huán)比下滑，但依然位于10000元/平方米以上，自7月份以來，連續(xù)三月突破萬元/平方米，標(biāo)志著鄭州市商業(yè)物業(yè)開始進(jìn)入單價萬元時代。辦公物業(yè)繼6月份以后，再次突破10000元/平方米，6月份以來持續(xù)在8000元

66、/平方米以上，與住宅物業(yè)的單價差距日益拉大。2.2021年前三季度市場分析（1）供求分析三季度，新增供應(yīng)量激增，成交量較09年同期小幅萎縮，供求嚴(yán)峻形勢有所緩解Ø 2021年三季度：鄭州市商品房新增預(yù)售面積332.77萬平方米，同比上漲157.24%，環(huán)比上漲16.43%；鄭州市商品房銷售面積307.96萬平方米，同比下滑3.84%，環(huán)比上漲20.87%；鄭州市商品房持續(xù)供過于求，供求比為1:0.93；2021年前三季度：鄭州市商品房新增預(yù)售面積783.04萬平方米，較2021年同期上漲102.15%；鄭州市商品房銷售面積833.93萬平方米，較2021年同期上漲3.74%

67、；鄭州市商品房供求比1:1.06，雖延續(xù)2021年供不應(yīng)求格局，但供求嚴(yán)峻形勢有所緩解。2021年二、三季度，鄭州市商品房推案力度顯著加大，供求關(guān)系分別為09年一季度的以來的首次、二次供過于求，在一定程度上緩解供求嚴(yán)峻形勢。    從土地來源看，以城中村改造項目和廠區(qū)改造項目貢獻(xiàn)最大，三環(huán)內(nèi)可供開發(fā)的土地日益稀缺，改造項目已成為鄭州市商品房供、求主力軍；從供應(yīng)房源看，新、老項目齊發(fā)力，雖有天驕華庭、田園新城、明鉆、中州錦繡花苑等新入市項目，但老項目加推對新增供應(yīng)量的激增帶動顯著。（2）價格分析成交價格持續(xù)攀升，三季度首破6000元/平方米Ø 2

68、021年三季度，鄭州市商品房銷售均價6271元/平方米，同比上漲26.08%，環(huán)比上漲7.73%；2021年前三季度，鄭州市商品房銷售均價5808元/平方米，較2021年同期上漲20.06%。經(jīng)歷2021年三、四季度價格小幅波動后，2021年前三季度，鄭州市商品房銷售均價持續(xù)攀升，再創(chuàng)新高。2021年前三季度，在整體市場供不應(yīng)求形勢下，在環(huán)線內(nèi)品質(zhì)大盤推盤力度加大帶動下，鄭州市商品房銷售均價環(huán)比漲幅分別為6.84%、10.73%、7.73%，價格漲勢顯著。（3）供求格局住宅物業(yè)推案力度顯著加大，商業(yè)、辦公物業(yè)新增供應(yīng)量激增Ø  2021年前三季度，鄭州市住宅、商業(yè)、辦公物業(yè)

69、較2021年同期推案力度顯著加大，尤其是辦公物業(yè)，僅二季度推案量業(yè)已超越2021年全年。商業(yè)物業(yè)推案力度的加大主要受住宅物業(yè)帶動，雖鄭東新區(qū)、二七區(qū)單體商業(yè)建設(shè)力度加大，但目前鄭州市商業(yè)供應(yīng)仍以底商和裙樓為主，前三季度新增供應(yīng)量與2021年全年基本持平。前三季度，辦公物業(yè)新增供應(yīng)量已經(jīng)超出2021年全年41.94萬平方米，主要受鄭東新區(qū)千璽廣場、綠地之窗、宏光藍(lán)水岸等項目帶動。Ø商業(yè)物業(yè)成交量較07年同期下挫，辦公物業(yè)較09年同期上漲顯著    2021年二季度成交量雖同比、環(huán)比下挫顯著，但前三季度整體成交量較2021年同期小幅上漲，考慮到三季度末政策的

70、加碼和細(xì)則的發(fā)布，以剛性需求為主的鄭州樓市成交量將面臨下滑，年度成交量或與2021年全年持平。受二季度出臺政策利好因素影響，鄭州市辦公物業(yè)成交量二季度、三季度持續(xù)上揚(yáng)，前三季度累計成交量顯著高于2021年同期；受一季度低成交量制約，前三季度鄭州市商業(yè)物業(yè)成交量較2021年同期小幅下挫。Ø商業(yè)價格首季破萬，辦公價格大幅攀升，住宅價格漲勢顯著  2021年一季度以來，鄭州市住宅價格一路攀升，2021年前三季度，更是加速上揚(yáng)，三季度整體均價為5604元/平方米。商業(yè)價格季度走勢波動較大，在經(jīng)歷2021年一、二季度持續(xù)下挫后，三季度大幅上揚(yáng)，首季突破10000萬元/平方米，創(chuàng)鄭州季

71、度價格最高值。2021年四季度以來，鄭州市辦公物業(yè)價格持續(xù)、大幅攀升，三季度價格高達(dá)9216元/平方米，較09年同期上漲60.37%。四、住宅市場分析1.2021年9月市場分析（1）供求分析Ø新增供應(yīng)量激增，創(chuàng)09年1月至今的峰值，成交量下挫顯著9月，鄭州市商品住宅新增供應(yīng)132.29萬平方米，同比上漲45.67%，環(huán)比上漲202.72%；9月，鄭州市商品住宅銷售80.33萬平方米，同比下滑10.56%，環(huán)比下滑16.44%；9月，鄭州市商品住宅市場再次呈現(xiàn)供過于求，供求比為1:0.61。    2021年9月，鄭州市推案項目顯著增多，有盧浮公館、羅馬假

72、日、幸福港灣等加推項目，有清水灣、中州錦繡花苑、清水苑等新推盤項目，也有芙蓉花苑經(jīng)濟(jì)適用房項目。推盤力度的加大源于開盤項目的增多，但成交量卻同比、環(huán)比雙雙下挫，主要受備案滯后性制約、價格持續(xù)高企和供應(yīng)不足影響。新增供應(yīng)量激增帶來供求關(guān)系的再次逆轉(zhuǎn)，在一定程度上緩解住宅市場供求緊張局勢。（2）價格分析銷售均價持續(xù)攀升，再創(chuàng)新高 Ø       9月，鄭州市商品住宅成交均價為5962元/平方米，同比上漲29.69%，環(huán)比上漲7.46%。      在鄭東新區(qū)新里盧浮公館、東方港灣

73、、高速奧蘭花園批量、高價成交帶動下，在老城區(qū)升龍國際中心、中原新城、橄欖城為代表的品質(zhì)項目帶動下， 9月成交量雖下挫明顯，但價格持續(xù)攀升，直逼6000元/平方米，上漲幅度為4月新政后第二高。（3）供求格局二七、惠濟(jì)、金水、鄭東新增供應(yīng)量創(chuàng)4月新政后最高Ø    9月，老城區(qū)和新區(qū)商品住宅新增供應(yīng)量環(huán)比均現(xiàn)上揚(yáng)，尤其是二七、惠濟(jì)、金水、鄭東四區(qū)域創(chuàng)4月新政后最高值。金水區(qū)新增供應(yīng)量雄踞鰲頭，也為5月份以來區(qū)域供應(yīng)最高值，主要受天驕華庭、大觀國際、中州錦繡花苑、羅馬假日、金基森林陽光等項目密集、批量備案拉動。Ø僅二七區(qū)成交量環(huán)比上揚(yáng)，其他區(qū)域均現(xiàn)下挫&#