商圈分析報告與開店環(huán)境策劃

1、學習情境二：商圈分析與開店環(huán)境策劃商圈分析、店鋪選址、制作開業(yè)環(huán)境策劃書翹實訓目的：1.掌握商圈調研技巧，能夠完成商圈調研和分析工作2能夠運用商圈、店鋪選址相關知識的運用，制定開店選址策劃方案。 任務內容及要求：任務一：商圈分析任務說明：創(chuàng)業(yè)團隊，根據調研區(qū)域內的實際情況，分工調查，形成商圈分析報告及開店環(huán)境策劃方案。步驟1 :區(qū)域商圈分析1.1調查說明本次商圈調查的輻射范圍：步行 15分鐘距離，約公里半徑的區(qū)域。1.2調查區(qū)域綜述：便利店的家數不少消費人口多 人的消費能力相對較強（例：龍泉師大花園青臺山路）商業(yè)狀況商業(yè)規(guī)劃50萬平方米經營業(yè)態(tài)便利店專賣店商業(yè)特色中小型店店鋪面積不大業(yè)態(tài)分布零

2、售為主.（業(yè)態(tài)分布比例較大）租金水平3000 5000元/m 2消費群特征所有人主要消費年齡10-60歲主要消費群體月平均收入3500元總體平均提袋率平日40% 周末60 %交通便利性交通便利靠近地鐵站人流狀況接近5000/平日，接近8200/節(jié)假日市政規(guī)劃可發(fā)展因素消費能力強 周圍學校原因 人流量很固定開發(fā)潛力消費人群廣物業(yè)吸引力較強綜合評析很有開發(fā)的市場技能資訊2-1商圈范圍劃分技巧商圈也稱作交易區(qū)域，是指以店鋪所在地為中心，沿著一定的方向和距離 擴展，吸引顧客的輻射范圍。商圈分析重在選取一個具有現(xiàn)實意義和發(fā)展前景的 市場，它是一個“面”的選擇過程。商圈范圍劃分要求：1. 商圈范圍（1）集

3、中型商圈主要商圈半徑在2000米以內，次要商圈半徑在 2000米一5000米之間，邊緣 商圈在5000米以外。（2）分散型商圈主要商圈半徑在500米以內，次要商圈半徑在 500米一1000米之間，邊緣商 圈在1000米以外。2. 馬路之分界、凡超過4 0米寬之道路四線道以上或中間有欄桿、安全島阻隔、主要干道3鐵路、平交道之阻隔因鐵路、平交道之阻隔，使人們交通受阻而劃分成兩個不同商圈4高架橋、地下道阻隔因高架橋、地下道阻隔，使人潮流動不易而劃分成不同商圈。5.安全島之阻隔因安全島阻隔，使人潮流動不易而劃分成不同商圈。6大水溝因大水溝阻隔，使人潮流動不易而劃分成不同商圈。7. 單行道因單行道阻隔，

4、使人潮流動不易而劃分成不同商圈。8. 人潮走向由于人潮走向之購物習慣與人潮流動之方向，使該區(qū)形成一獨立商圈。步驟2 :商圈內代表性商業(yè)項目（完成人：謝佳王芯 ）2.1概況1.商圈內代表性商業(yè)項目有哪些？調查商圈主要是學校和社區(qū)附近，所以代表性的商業(yè)項目是餐飲，休閑，購物，服裝，家 居。2.代表性商業(yè)整體分布情況及各自運營概況？整體分布情況：集中型商圈，以零售店為主 小餐館較多主要集中于青臺山路，川師現(xiàn)代花園附近項目1概況：便利店：在街道兩側 很分散項目2概況： 專業(yè)店： 在街道兩側 很分散項目3概況：超市：就一家 在師大花園項目 4 概況： 飯店： 很分散 很多2.2商圈內代表性商業(yè)項目分布網

5、點圖（請標注輻射范圍內相關街道、 商鋪名及位置）*要求自行繪制一份網點分布圖"，立宗竝¥皿V褊*；£用島取81呂:®=FiSli匕 EWixElBT再fl仝邕康!Thi：S-S*沙鼻”IBS司i SMB*H*. F*H毗 Q二ffl ；h-UMTTfi " JI切7TW洋于* 14杜=4&EH«g OODn耳怖#«n.-.14rr直世耳倉彳軒畤用*琨!MI螢8115齒也亡n旨 IstVRdU Vj=i4£ia>u技能資訊2-2繪制簡圖應注意事項繪制簡圖要求標明的內容如下：1標出重要建筑物及樓別（金融大

6、樓、辦公大樓等）；2著名商店及影響生活型態(tài)之地段特征（戲院、百貨公司等）；3人潮匯集之地段商店群及大型集客場所（超級市場、娛樂區(qū)等）；4標出競爭店或同性質商店所在之位置、抽樣點之所在位置；5可與本企業(yè)連鎖店有互補作用之門店；6政府重要之行政中心；7車站、加油站、學校、停車場、市場、公園等特定族群會集場所;8.標出街道之行進方向（單行道方）。2.3.特色商業(yè)項目吉家百貨規(guī)模：面積：1500 （平方米）業(yè)態(tài)比例（請用餅狀圖標樓層業(yè)態(tài)分布：一樓專賣店 二樓生活必須 品租金或扣點：4500 6000 個月示）：檔次比例：（請用餅狀圖標示）:經營檔次：中裝修檔次：中代表品牌：目前客戶群：周邊人群停車位：

7、1電梯數：2經營狀況：一般通道寬度：6 m人流量：1000動線合理性：一般主要優(yōu)勢：就一家較大的商超競爭者少分流量大目前不足：商品不是很齊全品種單一化綜合分析：人流量大 消費群體多 有自己的位置優(yōu)勢 人們的需 求量大.注：如商業(yè)區(qū)域內有多家特色商業(yè)項目，請分別填寫上表2.4項目周邊交通規(guī)劃241項目所在地公交交通現(xiàn)狀項目周邊1000米范圍內的公交線路情況（3 條路線）序號公交站公交線路發(fā)/收車時間1例：19路例:錦興路東-土橋例：6:30-21:302218路大面鎮(zhèn)一汽車總站7 : 30 23:353854A 路龍泉汽車總站十陵公交站7 : 30 19:004874路星光西路大連路口站大面鋪站

8、6:30 19:00242項目所在區(qū)域機動車流量表（*測量時間為單向15分鐘）觀測時間：例：上午10:00觀測地點雙向機動車道方向方向道路狀況條機動車道例：自北向南例：自南向北水泥路面,道路中間設有隔離欄例；72例：56條機動車道觀測時間:觀測地點雙向機動車道方向方向道路狀況條機動車道自西向南自西向北水泥路面,道路 中間設有隔離 欄兩側設有 人行道4632條機動車道自南向西24步驟3商圈評估3.1商圈整體匯總，填寫商圈信息表商圈名稱：商圈結構“井”字形結構 三角形結構十字形結構 平行線結構 直線結構一級商圈商圈性質城市中商圈地位三級商圈四級商圈二級商圈商圈級別核心商圈次級商圈邊緣商圈商圈屬性商

9、業(yè)區(qū)娛樂期金融區(qū)綜合區(qū)住宅區(qū)商圈生命周期成長期形成期 成熟期衰退期商圈基礎 設施 建設綠化環(huán)境好一般差物業(yè)環(huán)境好一般差道路基礎建設好一般差休息區(qū)建設好一般差商圈 購買 力評 估商圈購買力評估（飾品 消費客單價）50 元-100 元口00 元C50 元商圈目標客流量300人/天以上（日常）600人/天以上（周末）常住住戶數的消費能力高中 低商圈易達性公交站：8個公交線路：854 路停車場：2個地鐵：有 無所在主干道路長：600 米左右主干道是否通暢交通良好一般差店前人行道寬：7 _米人行道是否通暢交通良好一般差商圈主力店：1家，分別是：吉家超市商圈品牌店：5家，分別是：良品鋪子 愛兒樂 愛你寶貝

10、 華為良品鋪子商圈大型休閑/娛樂場所：5 家，分別是：明星KTV占狼 眾圣網咖純K太古女裝品牌店：1家 主要有：多又多內衣連鎖店競品店：4 家 主要有：吉家 紅旗 零點 天易3.2商圈綜合評價，填寫商圈評分表考核中項考核小項維度得分標準最后得分考核中項中 項 權 重小項3分2分1分得分綜合得分商圈業(yè)態(tài)13%商圈級別核心商圈次級商圈邊緣商圈11商圈屬性商業(yè)區(qū)娛樂區(qū)、綜合區(qū)住宅區(qū)、金融區(qū)28商圈生命周期成長期成熟期形成期衰退期3商圈基礎設施建設好一般差2商圈 購買 力評 估52%商圈潛在客群的消費能力高中低22目標客流量/天（非周末）大于5000 人30005000人小于3000人35預估飾品消費

11、客單價100元以上50100元50元以下2商圈易達性6%公交線路或停車站多于3個2個1個33主干道是否良好一般2通暢商圈人行道是否通暢通暢般2商圈主干道長400600米接近400米或600800米其它范圍28商圈主干道寬812 米左右接近8米其他范圍2商圈主力店2家以上1家無22商圈品牌店2家以上1家無3商業(yè)28休閑娛樂場所2家以上1家無3氛圍%競爭對手定位相同定位品牌不同定位品牌一般店210商圈內同業(yè)競爭狀況35個2 或 68個<2家或>8家2注:商圈得分二刀綜合得分，綜合得分=100*權重*小項得分之和/小項滿分和基礎分=66分任務二：項目選址任務說明：明確項目選址的難點與解決

12、方案。并對項目的優(yōu)勢、劣勢、 機會和威脅有明確的認識。步驟1.商業(yè)項目目標：商業(yè)業(yè)態(tài)定位于是做便利店。集購物與餐飲于一身的商業(yè)項目。2-3項目經營目標確定應注意的問題進行項目選址時，最主要的參考目標就是商業(yè)項目的經營目標，不同的目標決定不同的選址位置，而經營目標的確定我們需要考慮預估收入、支出與可能凈利三者之間的關系。具體內容如下：1以抽樣點之實際平方米數與租金之調查(1) 與目前承租人洽詢(2) 與其他店鋪承租人洽詢2預估每次消費金額(1) 評估本商圈抽樣點適合開何類型之店(2) 本連鎖店依商圈類別所劃分之市場定位3每日來客人數預估(1)門店之人潮數門店入店率門店入店率=門店之來客十各店之人

13、潮數X100%（3）預估客戶數預估客戶數=再以求出之入店率x該商圈抽樣點之人潮數未來再依商圈之消費年齡、習慣、所得的變動可能對來客數之影響而做正（負） 百分比之修正4.預計業(yè)績（1）預計每日營業(yè)金額預計每日營業(yè)金額=預估消費金額X可能客戶數（2）預計每月營業(yè)金額預計每月營業(yè)金額=可能每日營業(yè)金額X305固定費用預估固定費用，固定費用：包括商場租金、管理費、裝修費分攤、其它費用等每月固定不變的費用項目6. 預估變動成本預估變動成本=% x月營業(yè)額變動費用：包括商品成本、員工工資（銷售提成）等隨銷售額變化的相關費用。7. 預估凈利預估凈利（本預估凈利為稅前凈利）=預估月營業(yè)業(yè)績-租金-固定費用-變

14、動 總費用8. 損益平衡點損益平衡點=（固定費用+租金）寧（1 變動成本）9. 商店組合商店組合是否互相配合，可衡量各商店間是否可互換顧客。例如：(1) 藥房、超市、面包店、蔬果店及肉店。(2) 百貨公司、衣飾店、褲襪店、內衣店、鞋店、珠寶店步驟2.項目難點及解決辦法難點一：插入圖片對于開店沒有經驗，對于家居建材類沒有深入研究，不了解行情解決辦法： 上百度，找度娘，到實體店進行學習和研究，實地考察難點二:插入圖片解決辦法:步驟33.1店鋪便利性評分表考 評 項 目中項權重項目B3分2分1分等 級 得 分綜合 得 分店且 可 視 性24%店招可視距離25M 之外可看到1525M 內看到15M內看

15、到2店面面積3)25351525或3640<15或>402店面開間寬度(30 m2)3.5M以上33.5M以上3M以下2店內空間高度2.83.5M2.52.8M 或3.53.8MV2.5M或 >3.8M2應光性整個空間自然光照充足小部分區(qū)域自然光照不足大部分區(qū)域自然光照不足2店面進深度5-6米3-5米或6-8米其他范圍2櫥窗(展示2個1個無3與通透性）空 間 效 果7%店面柱墻（影響布局）無有1功能性便于展示等零售功能少部分不適合展示等功能2形狀利用效果無死角1個死角多個死角2店 ，口 可 接 近 性15%交通易達性無護欄，近 公交站和斑馬線無護欄，遠公 交站和斑馬 線街道末

16、 端，遠公 交站和斑 馬線3道路結構寬8米-10米寬68米或1012 米其它范圍2障礙物店前無障 礙物，無臺 階店前無障礙物，有臺階店前有障礙物，有臺階3店 鋪、立地54%店鋪位于街、乂 .（亠道位置1/32/3處接近1/3或接近2/3處其他位置235街道有無聚客點多個聚客點八、1個聚客點無聚客點3效果街道客流主體靠近店面一側是不是2店鋪分流狀況沒有分流分流很少分流較多2注:商圈得分二刀綜合得分，綜合得分=100*權重*小項得分之和/小項滿分和 基礎分=60分3.2店鋪便利性加分項目項目加分項目加分項目加分項目加分廣告燈箱位店面朝南門口有無休閑坐凳街道店面風格統(tǒng)一度路燈距店面近距離（店面直接受

17、益）店門允許外開防火措施得當店面處在拐角位置注：符合加分標準的每個項目加1分店鋪便利性得分二刀綜合得分,綜合得分=100*權重*小項評估得分之和/小項滿分之和3.3店址調查表預期店所屬分公司：預期店位置：性質：|直營加盟其他店租 6000 元轉讓費 0 元其他費1000 元店使用情況：空屋使用可遷入時間：2017 年 6 月 6 日店鋪營業(yè)時間：從9時0分-9時0 分周圍店鋪的租金情況：1、9000 元/年（共120 平方米）;2、4500 元/年（共70 平方米）店 面 物 業(yè) 條 件店面面積：90平方米店面尺寸：面寬9米縱深10米店咼4米店招尺寸：寛9米高4米店面形狀：窄形寬形方形圓弧形

18、其他形狀櫥窗：有1 個尺寸：寛4 米高3 米店門朝向：北（方向）；外開 內開店面功能性：儲藏 展示試鏡店面利用率：80% （百分比）；有無死角：有1個 無防火措施：好 一般口差店面柱墻：有2個無店 周 圍 物 業(yè) 條 件店招可視距離：5米店前分布：護欄斑馬線公交站線路車店前臺階：有5階口無店前障礙物：無有主要是：門口休閑凳:無有距店2 米門口路燈：無有距店5米廣告燈箱位：有1個口無門口公交站：無有距店10米臨店聚人氣的大店：有1個 無店面所處位置：進口中心口交叉口拐角店面所處：陽街陰街；店面人行道寬米店前目標人流量：人/天,人流咼峰從時分-時分臨近經營方向：同定位的品牌咼檔定位的品牌 低檔定位

19、的品牌般步驟4龍泉驛區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃對本項目的影響4.1.龍泉驛區(qū)商業(yè)整體規(guī)劃“龍泉驛區(qū)引進多個城市綜合體項目”，項目涉及投資總額達100多億元，項目包含了五星級酒店、大型購物中心、會議 會務中心等多種公共功能。龍泉驛區(qū)作為2013年最受購房者關注的 區(qū)域之一，區(qū)域內的大面板塊、成都經開區(qū)、天鵝湖板塊等板塊的住 宅項目開發(fā)進入白熱化趨勢， 與此同時，龍泉驛區(qū)的商業(yè)商務配套建 設也成為與購房者生活便捷性息息相關的話題。結論：綜上所述，龍泉驛區(qū)住宅發(fā)展曾滯后于城南和城西，而商業(yè)配套又滯后于住宅發(fā)展， 但是隨著目前的政府規(guī)劃方案和房地產發(fā) 展，已經呈現(xiàn)出甩開城西、直追城南的勢頭。隨著城東住宅市場和汽

20、車產業(yè)的走強，老城區(qū)商業(yè)補倉，新興區(qū)域商業(yè)商務環(huán)境跟進，未來 3年內，龍泉曾經沒有大型綜合體的區(qū)域形象將發(fā)生翻天覆地的變 化，成為現(xiàn)代化城區(qū)居住發(fā)展新樣板。步驟5項目選址的初步選擇方案根據以上選址調研內容，結合經營目標和區(qū)域商業(yè)發(fā)展方向確定，項目選址初步方案：方案一： 龍城一號小區(qū)附近方案2 : 川師現(xiàn)代花園青臺山路任務三：制作開店環(huán)境策劃書任務說明：根據任務一、任務二的相關工作內容，按照開店環(huán)境策劃 書的格式要求，完成一份完整的開店環(huán)境策劃書。Hour便利店項目開店環(huán)境策劃書一、客流規(guī)律分析(一)店前客流分析營業(yè)收入是交易筆數與客單價這兩個因子的乘積， 交易筆數的形 成又可以進一步分解為店鋪

21、外通行人流量、 進店率和購買率之積，而 店前通行人流量與商業(yè)區(qū)域的客流又有極為密切的對應關系。 選址人 員在客流調查測評過程中主要應關注以下幾個方面。1 . 客流流量測評(1 )界定商業(yè)區(qū)域客流行進切分點青臺山路分為上中下(2 )在每個切分點上安排工作人員上區(qū)：廖強、龔厚賢中區(qū)：王芯、謝佳 下區(qū)：江梅、周燕伲(3 )工作人員攜帶的工具有筆、紙、手機拍照(4)根據各切分點實測情況填寫商業(yè)區(qū)域客流流量實測統(tǒng)計表商業(yè)區(qū)域客流流量實測統(tǒng)計表實測日期2017.04.03日期說明商業(yè)區(qū)域名稱川師現(xiàn)代花園區(qū)域實測路段青臺山路實測地點龍城號天氣情況陰實測人員江梅，王芯，謝佳，周燕伲，廖強，龔厚賢記錄人員江梅，

22、周燕伲時間統(tǒng)計人數（人）備注上午8: 00 9 : 00457/9 : 00 10 : 00364/10 : 00 11 :00234/11 : 00 12 :00459/中午12 : 0013 :00397/13 : 00 14 :00458/下午14 : 00 15 :00365/15 : 0016 :00453/16 : 0017 :00672/17 : 0018 :00643/晚間18 : 0019 :00554/19 : 00 20 :00320/20 : 00 21 :00423/21 : 00 22 :00239/ coCMo o o o CMCM132/2.客流構成分析(1)

23、客流的性別比例7:3(2) 客流的年齡層次 家庭主婦，上班族，學生族3. 消費者的出行方式與行進狀態(tài)步行(散步)4. 客流的聚集點小區(qū)門口，小吃一條街（二）周邊居民數量測評約10256 人二、顧客購買能力分析1. 年固定收入10萬以上2可承受每次消費在150元以上注：通常的預測方法有兩種，第一種是對競爭店及備選店鋪的整體觀 察。第二種是將市場調查的實測數據通過統(tǒng)計方法進行測算。選址人員可以將兩種方法結合起來使用，以便相互印證。三、顧客消費習慣分析1 .顧客對設定商品、服務的看法和評價1購買便利 2.交貨迅速3服務咨詢到位4.營業(yè)時間長2 .顧客購買設定商品、服務的頻率購買頻率較大3 .顧客購買

24、設定商品、服務的動機有需求，求廉，求便4 .顧客在店鋪中購買商品、服務的行為習慣性購買，儲備購買，饋贈購買四、周邊店聚集情況分析（一）異業(yè)聚集情況異業(yè)聚集程度越高則商業(yè)區(qū)域越偏向于綜合化，其輻射能力和輻射范圍就越大，吸引來的客流也就越多。1 .商業(yè)區(qū)中娛樂休閑場所或設施情況健身會所，臺球室，網吧等2 .商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)分布情況服務業(yè)，餐飲業(yè)較多3 .商業(yè)區(qū)中最大和最知名的布點位置及對附近中小型店的影響吉家布點位置在川師現(xiàn)代花園，對附近中小型店的影響是造成 了一部分顧客流失。（二）同業(yè)聚集情況便利店散亂，分布不集中，便利店較少 。五、競爭對手分析1. 競爭店的基本信息吉殼殼紅旗連鎖天易2. 競爭店的地

25、理信息青臺山路3. 競爭店的商品信息生活用品、奶制品、飲料、小吃等4. 競爭店的業(yè)績狀況良好5. 顧客在競爭店內的消費行為及評價一般競爭對手調查記錄表調查項目競爭店A競爭店B競爭店C店鋪區(qū)位吉冗冗紅旗連鎖天易店鋪面積前臺面積（平方米）1X12X21X1內倉面積（平方米）/3X3/店鋪組織形態(tài)便利店超市便利店店鋪銷售人員數量252商 品 調 查商品品種大類生活用 品、飲料、小吃等生活用品、飲料、奶制品、小吃等生活用品、飲料、小吃等商品整體風格商品分類較亂簡潔、明了干凈商品檔次低較咼中主力商品雜貨奶制品生活用品主力商品價格帶5-10 元28-85 元5-50 元輔助商品小吃充值服務散裝餅干輔助商品

26、價格帶5-20 元不定8-24 元經營效果評價日交易次數不定不定不定日客單價12元55元12元預估日銷售額518元1032 元769元綜合預估坪效較好好較好店 鋪 形 象商品陳列效果差較好一般店鋪布局規(guī)范狹小適中較小店鋪內裝修效果差較好一般店鋪外裝修效果一般一般一般顧客意見店鋪銷售氛圍較好一般冷清顧客購買狀況較多一般較少服務水平低高一般顧客意見評價較好好一般其他/六、店址物業(yè)條件評估（一）店鋪面積1.店鋪級數低店鋪級數是指根據店鋪在連鎖體系中所處的戰(zhàn)略位置差異而賦予不同級別店鋪以不同的面積區(qū)別。2 .基本經營需要50平方米不同的行業(yè)對經營面積有最基本的下限要求， 即完成最基本的商 品展示和服務

27、功能必須要求有最低的營業(yè)面積保障。3 .客流和成交量的大小?。ǘ┑赇佇螤畹赇伿芪飿I(yè)硬件條件的影響會有各種的形狀，選址人員在具體 察看時一定要考慮到不同行業(yè)在店鋪形狀適應性上的差異。選址人員可以從以下三個方面進行考慮。1 .賣場與后臺（倉儲、辦公、生產場所）功能區(qū)分無2 .顧客心理壓力心理壓力小3 .店鋪面積的利用率一般利用（三）店鋪開間和朝向朝向行人的主行徑方向，南北朝向（更能吸引顧客）（四）柱墻大小、數量和位置無（五）店鋪空間高度33.5 米（六）店鋪使用年限、保養(yǎng)狀況和基礎設施完整程度等年限較小的，保養(yǎng)狀況良好，基礎設施完善七、店址與周邊微區(qū)位小環(huán)境相互關系1 .商業(yè)區(qū)交通道路格局一條青

28、臺山主道 ，兩條小道輔2 .店址周邊道路格局兩條主干道相交，幾條小道縱橫其間八、商業(yè)發(fā)展趨勢1逐步發(fā)展2向外擴張九、店址評估匯總店址區(qū)位綜合加權平均分表被選店址編號備選店址A店址XX商業(yè)區(qū)XX路XX號評估大項物業(yè)條件大項權重30%評估中項基本物業(yè)條件參數中項權重30%小項次小項目5分4分3分2分1分等級得分小項權重加權得分8171%61前臺面90%-%-60%1積占比以上9080%70以下420%0.8%店鋪形咼效一般低效2狀利用利用利用利用520%1.0效率門面開10m8-16-84-64m3間寬度以上0mmm以下35%0.15店鋪柱4墻數量無少量很多55%0.25大量柱墻分全部邊側大量5布

29、位置靠邊少量居中55%0.25居中店內空3-3.53.5m3m6間高度m以上以下55%0.25小計10010得分%項目選址：龍城號小區(qū)附近十、設備投資根據店面面積、經營品種對店面投資做出測算序號設備名稱數量預算金額備注1貨架4組3200按4組計算，每組8002租金/6000/ 月3微波爐1臺5004開放式凍柜1臺30005收銀POS機+收銀臺1套35006監(jiān)控器1套10007滅火器2瓶200合計17400此價格為廠家第 一次報價，以上 設備按三年進行 攤銷，每月應17400/36=483.33包括租金、店面裝修，照明、冷凍冷藏設備、貨架、電腦、收銀機、存包柜等，并按設備種類分年度攤銷。十一、投

30、資回報分析在測算投資金額和月銷售額后，填寫下表 5-3，對新開店鋪進行 可行性分析，以了解店鋪開業(yè)后的經營業(yè)績和投資回報期，對店鋪經 營前景作出判斷，一便進行相應決策。新開店鋪投資預算和經營分析表序號項目金額（萬元）備注-一一投資1522101工程投資（裝修）155903年攤提2設備投資82003年攤提3電腦系統(tǒng)2100含在設備投資內4非實質商品32003年攤提5開辦費11203年攤提6流動資金500007建筑成本（租金）6000x12=72000二二二年費用1135001經營費7000人事費用4000按銷售額x %測算基本設備費用2100按銷售額x %測算營銷費用200按銷售額x%o測算款機

31、費用200按銷售額x%o測算維修費用300按每月xx元計算一般費用100按銷售額X%。測算商品損耗100按銷售額X %測算2管理費106500投資攤銷/租金60003財務費用5004營業(yè)稅及附加100000年營業(yè)收入4102901含稅銷售收入3400002毛利702903其他收入/4營業(yè)外收入/四投資評估1損益平衡點/2利潤702903投資回報率10.2%4投資回報期1年十二、店鋪未來5年銷售計劃及投資回報測算店鋪未來5年銷售計劃及投資回報表項目投資攤銷及經營計劃投資回收后經營計劃第一年第二年第三年第四年第五年1.0現(xiàn)金流入量1120002010002230002670002160001.1銷

32、售收入2300002100002340003600002810001.2其它收入/1.3現(xiàn)金流入小計3420004110004570006270004970002.0現(xiàn)金流出量800055003600630027002.1商品購進成本10000120002000018000200002.2經營費用240022002300220021002.2.1人事費用40004000400040004000、2.2.2基本設施費用5006003593688762.2.3營銷費用111607434672.2.4收款機費用24568921652.2.5維修費用2002002002002002.2.6 一般費用1

33、001001001001002.2.7商品損耗1501501501501502.3財務費用2202202202202202.4財務費用/2.5改造投資支出/2.6租金費用7200072000720007200072000現(xiàn)金流出小計9050597086851921035931025583.0凈現(xiàn)金流量1200014000150001600015000投資攤銷46.254.346.24654未攤銷投資余額/利潤251495313914371805523407394442完成時間2017年4月17日調研參與人江梅、周燕伲=! 任務考核：1.個人自我評價個人自我評價表組員姓名江梅小組名稱Hour便利店主要承擔的工作工作內容起止日期其它參與成員本人表現(xiàn)收集資料，負責青臺山下區(qū)調查（網吧的附近）2017.04.03王芯，謝 佳，周燕伲， 廖強，龔厚賢較好組織與分配任務2017.04.03王芯，謝 佳，周燕伲， 廖強，龔厚賢較好篩選資料，匯總資料2017.04.03王芯，謝 佳，