蘇州房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告(共78頁).doc

1、蘇州置信項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告報(bào)告單位：上海圖維·新思維房地產(chǎn)行銷顧問有限公司報(bào)告日期：二00四年七月研究背景：中海蘇州項(xiàng)目位于蘇州工業(yè)園區(qū)，南至現(xiàn)代大道、東近華池街、金雞湖東北，為蘇州工業(yè)園區(qū)地塊，土地面積為76569平方米，規(guī)劃總建筑面積137824.2平方米，容積率為1.8，建筑密度為25%，綠化率45%。根據(jù)項(xiàng)目情況，本地塊位于園區(qū)湖東板塊，金雞湖的東北，位置上很好的銜接了開發(fā)成熟的湖西與未來開發(fā)重心湖東板塊，是園區(qū)一期CBD商貿(mào)區(qū)和二期未來行政文化中心的連接交匯之地。且本地塊是距金雞湖較近，景觀資源最好的一塊地，因此在開發(fā)上需對(duì)于整個(gè)園區(qū)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及未來發(fā)展走勢(shì)有一個(gè)比較深入的了

2、解。由此我們?cè)陧?xiàng)目啟動(dòng)前期對(duì)整個(gè)的市場(chǎng)作出一個(gè)比較深入的調(diào)查分析，為項(xiàng)目的開發(fā)作好前期的準(zhǔn)備工作。研究目的：項(xiàng)目間接關(guān)聯(lián)問題：1、蘇州的房地產(chǎn)市場(chǎng)未來是否能持續(xù)高速發(fā)展下去？?jī)r(jià)格還有多少上漲空間？2、未來居住在園區(qū)二區(qū)與居住在老城區(qū)、園區(qū)一期（湖西）相比有何本質(zhì)變化，湖東的造城運(yùn)動(dòng)誕生的新城將如何影響人們的生活方式？ 3、金雞湖不僅僅屬于蘇州工業(yè)園區(qū)，它在整個(gè)蘇州地產(chǎn)市場(chǎng)中處于什么地位？4、園區(qū)湖東板塊未來的供應(yīng)情況如何？園區(qū)房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)什么發(fā)展趨勢(shì)？5、競(jìng)爭(zhēng)還是互動(dòng)？6、（她/他）是誰？消費(fèi)者在哪里？項(xiàng)目直接關(guān)聯(lián)問題：1、置信項(xiàng)目的價(jià)格支撐點(diǎn)2、未來湖東板塊將出現(xiàn)較大的供應(yīng)量，置信項(xiàng)目如何形成

3、差異化競(jìng)爭(zhēng)？ 3、置信項(xiàng)目客源從何而來？4、置信項(xiàng)目產(chǎn)品的核心賣點(diǎn)？研究方向第一部分：蘇州市宏觀經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況問題1：蘇州的房地產(chǎn)未來是否能持續(xù)高速發(fā)展下去？?jī)r(jià)格還有多少上漲空間？本部分將對(duì)目前蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)行研究分析，根據(jù)蘇州市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的統(tǒng)計(jì)顯示，2003年蘇州房地產(chǎn)投資規(guī)模和增速僅次于外商投資和國(guó)有經(jīng)濟(jì)投資，蘇州的房地產(chǎn)未來是否能持續(xù)高速發(fā)展下去？?jī)r(jià)格還有多少上漲空間？將是本次研究的一個(gè)重要課題！問題2：未來居住在園區(qū)二區(qū)與居住在老城區(qū)及園區(qū)一期（湖西）相比有何本質(zhì)變化，湖東的造城運(yùn)動(dòng)誕生的新城將如何影響人們的生活方式？老城區(qū)已經(jīng)限制開發(fā)，蘇州市政府將園區(qū)發(fā)展作為重中之重

4、，園區(qū)在促進(jìn)蘇州城市復(fù)興上更是一記重大推力。隨著湖西房產(chǎn)開發(fā)的日益成市，可開發(fā)土地日益減少，湖東將成為下一片熱土，我們帶著戰(zhàn)略眼光看湖東，湖東新區(qū)必將領(lǐng)先城市發(fā)展，這場(chǎng)浩大的造城運(yùn)動(dòng)又將為居住方式帶來什么樣的改變？問題3：金雞湖板塊在整個(gè)蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟處于何種地位？由于本項(xiàng)目所處的位置是金雞湖東北，屬環(huán)湖地區(qū)的住宅項(xiàng)目。這個(gè)特殊的地理位置將對(duì)本項(xiàng)目起到重要的戰(zhàn)略作用，因此我們從金雞湖對(duì)于園區(qū)及蘇州市的意義及地位的研究來得出結(jié)論，從未來城市規(guī)劃上找出區(qū)域成為高檔住宅區(qū)的強(qiáng)大支撐。第二部分：區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析問題4 園區(qū)湖東板塊未來的供應(yīng)情況如何？園區(qū)房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)什么發(fā)展趨勢(shì)？本項(xiàng)目未來將和湖東

5、板塊的發(fā)展前景緊密的聯(lián)系在一起。未來湖東將大盤云集，目前初步統(tǒng)計(jì)將達(dá)到多少供應(yīng)量。地價(jià)上漲逼迫房?jī)r(jià)也逐步上揚(yáng)，園區(qū)房?jī)r(jià)趨勢(shì)又會(huì)呈現(xiàn)什么特點(diǎn)。第三部分：競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案研究問題5： 競(jìng)爭(zhēng)還是互動(dòng)？ 對(duì)于本項(xiàng)目所在的區(qū)域，我們將尋找項(xiàng)目主要的競(jìng)爭(zhēng)樓盤。我們將通過競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案、在售樓盤的產(chǎn)品力研究，為本項(xiàng)目的產(chǎn)品塑造和策劃提供依據(jù)。第四部分：消費(fèi)者需求研究問題6：（她/他）是誰？消費(fèi)者在哪里？針對(duì)園區(qū)的購(gòu)房者，我們進(jìn)行了問卷訪談，了解區(qū)域消費(fèi)者的需求，針對(duì)消費(fèi)者對(duì)于本項(xiàng)目產(chǎn)品的一些要求進(jìn)行了解，從而在開發(fā)過程中充分考慮這些因素，以求找到樓盤最佳的市場(chǎng)和客戶導(dǎo)入點(diǎn)，使項(xiàng)目開發(fā)獲得成功。第一部分 宏觀市場(chǎng)篇本部分將

6、對(duì)目前蘇州市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)背景進(jìn)行研究分析，通過蘇州未來的經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體運(yùn)行情況作判斷和預(yù)測(cè)，了解開發(fā)項(xiàng)目所處的環(huán)境。一、蘇州市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)背景分析：1、蘇州市概況11蘇州市地理位置及行政區(qū)劃分 地理位置蘇州位于中國(guó)經(jīng)濟(jì)最活躍的區(qū)域長(zhǎng)江三角洲中心地帶，東臨上海，南連浙江省嘉興、湖州兩市，西傍太湖與無錫相接，北枕長(zhǎng)江，是距上海最近的中心城市。蘇州位于中國(guó)兩大經(jīng)濟(jì)帶沿海經(jīng)濟(jì)帶和長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶交接處，是中國(guó)最富饒地區(qū)之一。 行政區(qū)劃分蘇州市自1983年3月地市合并，2001年初吳縣撤市建區(qū)，現(xiàn)轄滄浪、平江、金閶、虎丘、吳中、相城、蘇州工業(yè)園區(qū)、蘇州新區(qū)等8個(gè)區(qū)和常熟、張家港、太倉、昆山、吳江5個(gè)縣級(jí)

7、市，130個(gè)鎮(zhèn)。12蘇州市面積、市區(qū)面積、人口、市區(qū)人口； 面積蘇州全市總面積8488.42平方公里，其中蘇州市區(qū)面積1650平方公里，建成區(qū)108.6平方公里，古城區(qū)14平方公里。蘇州工業(yè)園區(qū)目前建成區(qū)為金雞湖西岸8平方公里。 人口2003年蘇州市戶籍總?cè)丝?90.97萬人,比上年增加7.11萬人。其中市區(qū)總?cè)丝?16.87萬人,比上年增加4.44萬人。13蘇州市在全國(guó)和江蘇省的地位近年來蘇州經(jīng)濟(jì)發(fā)展充滿了活力，綜合經(jīng)濟(jì)規(guī)模已經(jīng)擠進(jìn)中國(guó)大中城市前列。2002年工業(yè)總產(chǎn)值已居全國(guó)大中城市第二位，僅次于上海。在合同利用外資和實(shí)際利用外資方面均居全國(guó)各大中城市第二位，成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最迅速的現(xiàn)代化

8、新興工業(yè)城市。.蘇州文化的過去、現(xiàn)在與將來：英國(guó)的人類學(xué)家泰勒定義：文化為包括知識(shí)、信仰、藝術(shù)、道德、法律、風(fēng)俗等的復(fù)合整體。城市文化，則帶有一個(gè)地方特定風(fēng)采。它延續(xù)著一個(gè)城市發(fā)展的歷史文脈，不僅是一個(gè)城市文化的象征，更是一個(gè)城市的寶貴財(cái)富。蘇州文化的過去時(shí)“上有天堂下有蘇杭”蘇州物產(chǎn)豐富，山川秀美，人杰地靈。在2500多年的歷史長(zhǎng)河里，蘇州形成了自身獨(dú)特文化，是由中國(guó)的中原文化和南方文化的共同產(chǎn)物，創(chuàng)造了蘇南文化，使每個(gè)蘇州人都為之驕傲。蘇州文化的現(xiàn)在時(shí) 僅重視文化遺留，繼承與創(chuàng)新不多蘇州曾經(jīng)擁有深厚的文化不等于當(dāng)前也在重視文化建設(shè)，而宣揚(yáng)文化的真正價(jià)值也不同于時(shí)下為迎合商機(jī)所制造的文化泡沫

9、。蘇州很懂得去保護(hù)文化古跡，以此來保護(hù)文化。雖然文化古城的基礎(chǔ)就是有文化遺存，但城市的文化不單是要保護(hù)這些遺存，而重要的是如何利用這些文化、挖掘其精神內(nèi)涵，激勵(lì)后人。蘇州文化的將來時(shí)：興起一場(chǎng)文化復(fù)興運(yùn)動(dòng)人類正在進(jìn)入“以文化為軸心的時(shí)代”，文化的社會(huì)角色已經(jīng)從“跟跑”轉(zhuǎn)向“領(lǐng)跑”。對(duì)于一個(gè)文化積淀深厚的城市來說，必須在挖掘文化底蘊(yùn)的基礎(chǔ)上，提煉出更有吸引力的精神形態(tài)，不光是繼承，也是創(chuàng)新，使文化的生命力更具穿透力，從歷史活到現(xiàn)在。我們盼望蘇州的未來將興起一場(chǎng)文化復(fù)興運(yùn)動(dòng)，不單單在城市文化的硬件建設(shè)上，也在于地方文化的軟件營(yíng)建上，使古城的文化將發(fā)揮出真實(shí)作用，從而創(chuàng)造新的更燦爛的城市文化。2、蘇

10、州市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況21蘇州市2000-2003年全市GDP及漲幅2003年，蘇州全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值2802億元，比2002年的2080億元增長(zhǎng)34.7%，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值4.77萬元，較2002年增長(zhǎng)33.61%，保持較高的增長(zhǎng)率。表1：蘇州2000-2003年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（單位：億元）年份2000年2001年2002年2003年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值1541176020802802比上年增長(zhǎng)13.4%14.3%18.2%34.7%圖1：蘇州2000-2003年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)走勢(shì)（單位：億元）蘇州GDP從1995年到2003年一直處于直線上升趨勢(shì)，從1999年到2003年平均漲幅在20.15左右?？梢?/p>

11、看出：蘇州隨著長(zhǎng)江三角洲整體經(jīng)濟(jì)上升的帶動(dòng)而處于加速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，同時(shí)，其自身城區(qū)和郊區(qū)的工業(yè)規(guī)劃漸顯成效，因此其整體經(jīng)濟(jì)狀況長(zhǎng)期看好。22蘇州市2000-2003年全市固定資產(chǎn)投資及漲幅，其中房地產(chǎn)開發(fā)所占比例及漲幅表2：蘇州2000-2003年固定資產(chǎn)投資漲幅及房地產(chǎn)開發(fā)所占比例（單位：億元）年份2000年2001年2002年2003年固定資產(chǎn)投資額516.34564.338101408.93比上年增長(zhǎng)8.7%9.3%43.4%73.3%房地產(chǎn)投資額59.9166.77107.34177.94房地產(chǎn)所占比例11.6%11.83%13.25%12.63%房地產(chǎn)投資漲幅/11.45%60.76%

12、65.8%蘇州房地產(chǎn)投資比例在固定資產(chǎn)投資中所占比例一直處于上升的發(fā)展態(tài)勢(shì)，19992003年平均增長(zhǎng)12.33。同時(shí)，房地產(chǎn)投資額漲幅亦在不斷增長(zhǎng)中，雖然2003年增長(zhǎng)幅度與同年固定資產(chǎn)投資額增長(zhǎng)幅度相比有所減少，但從2000-2003年房地產(chǎn)投資額平均漲幅46的長(zhǎng)期發(fā)展態(tài)勢(shì)來看，其依然大于固定資產(chǎn)投資42的平均漲幅。23蘇州市2000-2003年人均GDP及漲幅、人均可支配收入及漲幅表3：蘇州2000-2003年人均GDP及漲幅、人均可支配收入及漲幅（單位：萬元）年份2000年2001年2002年2003年人均GDP2.6733.574.77漲幅/12.36%19%33.61%人均可支配收

13、入9274元10515元10617元12361元漲幅/13.38%9.7%16.42%蘇州人均GDP2003年達(dá)到4.77萬元，比2002年上漲33.61，為歷年來最高。從20002003年平均人均GDP漲幅來看，其21.66的平均漲幅意味著人均GDP5年翻一番。從人均可支配收入來看，2003年達(dá)到12361元，比2002年上漲16.42，從2000-2003年長(zhǎng)期發(fā)展態(tài)勢(shì)來看，平均漲幅13.17，雖然2002年漲幅在10以下，但2003年的上漲幅度高過15，呈現(xiàn)加速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。24蘇州市2000-2003年社會(huì)消費(fèi)品零售總額及漲幅表4：蘇州2000-2003年社會(huì)消費(fèi)品零售總額及漲幅（單位：萬

14、元）年份2000年2001年2002年2003年社會(huì)消費(fèi)品零售總額348.17391.54451.6526.1漲幅/12.46%15.34%16.50%蘇州社會(huì)消費(fèi)品零售總額2003年達(dá)到526.1萬元，從20002003年中穩(wěn)定上升，平均每年漲幅為14.77，表現(xiàn)出蘇州社會(huì)消費(fèi)品零售市場(chǎng)的消費(fèi)能力在逐年上升。25蘇州市2000-2003年財(cái)政收入及財(cái)政儲(chǔ)蓄總額表5：蘇州2000-2003年財(cái)政收入及財(cái)政儲(chǔ)蓄總額（單位：億元）年份2000年2001年2002年2003年財(cái)政收入158.27208.90291.82409.9財(cái)政儲(chǔ)蓄總額803.793711641470從蘇州財(cái)政收入來看，自200

15、1年起，平均每年增加100億元左右的財(cái)政收入，意味著蘇州財(cái)政收入的穩(wěn)步增加，從側(cè)面反映蘇州整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的良好態(tài)勢(shì)。而在財(cái)政儲(chǔ)蓄方面，在20002002年3年中每年增長(zhǎng)約100億元，而在2003年，這一增長(zhǎng)有了較大的變化，比2002年增長(zhǎng)了300億元，增長(zhǎng)量相當(dāng)于前3年增長(zhǎng)的總和。3、蘇州市房地產(chǎn)政策概況 為了保護(hù)蘇州市區(qū)內(nèi)園林景觀和整體規(guī)劃，市區(qū)內(nèi)禁止建造高層建筑（十層以上） 各區(qū)內(nèi)樓盤多層結(jié)構(gòu)封頂、小高層完成40%50%后，房地產(chǎn)開發(fā)商才能得到預(yù)售證。而新區(qū)，、園區(qū)和吳中區(qū)內(nèi)的高層標(biāo)準(zhǔn)由各地政府機(jī)構(gòu)制定。 園區(qū)內(nèi)將職工原來按月發(fā)放的購(gòu)房補(bǔ)貼改為增加單位繳存住房公積金的形式來落實(shí)，園區(qū)內(nèi)職工住

16、房補(bǔ)貼到位率大幅度提高，（基本為月工資的30%）同時(shí)園區(qū)內(nèi)公積金只能在園區(qū)使用，這樣大大推動(dòng)了園區(qū)的房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。 2002年蘇州城建投入達(dá)80億元左右，創(chuàng)歷史新高。針對(duì)蘇州大規(guī)模的城市規(guī)劃，隨著大量拆遷戶的進(jìn)入，使當(dāng)?shù)氐娜巳簶?gòu)成以及城市規(guī)劃從鄉(xiāng)鎮(zhèn)向都市居住區(qū)轉(zhuǎn)換。 在進(jìn)行商品房買賣的同時(shí)，買方須按購(gòu)房款的2%交納契稅，買賣雙方都須交納0.5的印花稅和房地產(chǎn)交易綜合服務(wù)等費(fèi)用400元。2003年末蘇州政府開始醞釀“期房限轉(zhuǎn)”政策至今，一直沒有明確規(guī)定出臺(tái)。二、蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況1、 蘇州市土地市場(chǎng)概況及分析蘇州市政府實(shí)施第一次土地使用制度改革是在1994年，國(guó)有土地從無償劃撥轉(zhuǎn)為有償使用，2

17、001年蘇州市的土地使用制度進(jìn)行第二次重大改革，從協(xié)議出讓到招標(biāo)拍賣，相繼出臺(tái)了關(guān)于深化土地使用制度改革促進(jìn)城市化進(jìn)程的意見、蘇州市土地儲(chǔ)備實(shí)施方法、蘇州市城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣暫行辦法等一系列配套文件，并迅速組建了“蘇州市土地儲(chǔ)備中心”，使土地儲(chǔ)備和招標(biāo)拍賣成為我市土地管理中的新制度，目前對(duì)除工業(yè)項(xiàng)目以外的經(jīng)營(yíng)性用地一律實(shí)行以拍賣、招標(biāo)和掛牌出讓方式供地。2003年全市拍賣、招標(biāo)和掛牌交易經(jīng)營(yíng)性用地596宗（工業(yè)用地除外），共計(jì)1651萬平方米。據(jù)測(cè)算，2003-2004年拍得的房地產(chǎn)項(xiàng)目的地價(jià)成本和建筑成本等在4500元平方米左右。2004年以來園區(qū)地價(jià)依然呈上漲勢(shì)頭，4月雅戈?duì)柕绕髽I(yè)

18、拍得的6塊地塊，最高樓面地價(jià)達(dá)3438元平方米，最低也有2548元平方米，平均樓面地價(jià)2979元平方米，同比去年上漲了60以上。由于土地價(jià)格的比價(jià)效應(yīng)，2002-2003年拍得的土地今明兩年上市的房屋的均價(jià)將有所上升。蘇州市2004年第二次土地拍賣會(huì)上，18宗地塊中兩塊土地因無人問津而流拍。這種情況主要因?yàn)閲?guó)家金融緊縮政策正在產(chǎn)生影響，項(xiàng)目開發(fā)貸款的自有資金最近剛剛提高至，使地產(chǎn)商在舉牌競(jìng)拍地塊時(shí)更謹(jǐn)慎。蘇州國(guó)有土地儲(chǔ)備中心有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，蘇州市政府表示2004年將房?jī)r(jià)增長(zhǎng)控制在10，市土地儲(chǔ)備中心要通過提高土地供應(yīng)量進(jìn)行房?jī)r(jià)調(diào)控。同時(shí)，最近銀行出臺(tái)的貸款限制規(guī)定，一定程度上控制了投資性買房，

19、房產(chǎn)商買地建房將面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)，使得開發(fā)商購(gòu)地趨于理性。2、蘇州市商品房市場(chǎng)概況及分析種種跡象表明，蘇州目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)已從2002年的供不應(yīng)求向供求平衡甚至供過于求急速轉(zhuǎn)變。隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的施行，房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)買土地，開發(fā)房產(chǎn)將面臨著更高的風(fēng)險(xiǎn)。(1) 供應(yīng)量圖2-4：蘇州市自1998年以來整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈穩(wěn)步增長(zhǎng)趨勢(shì)：1. 2003年，蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)依然保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭。其開發(fā)投資完成177.94億元，比上年增長(zhǎng)65.77，施工面積達(dá)到2576萬平方米，同比增長(zhǎng)76.7，竣工面積達(dá)到779.2萬平方米，同比增長(zhǎng)39.82。2. 2001年至2002年，蘇州市的新開工面積由496.7萬

20、平方米猛增到986.44萬平方米，2003年僅上半年就達(dá)到527.04萬平方米，其上漲趨勢(shì)不斷。當(dāng)前新開工面積也就是未來的潛在供應(yīng)，以此趨勢(shì)判斷，未來一兩年內(nèi)蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)量將趨于逐漸放大的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 3.2004年一季度蘇州市施工面積2404.47萬平方米，新開工面積510.53萬平方米，分別較去年同期增長(zhǎng)114.9、117.4，竣工面積則達(dá)到121.05萬平方米，同比增長(zhǎng)230.6，商品房預(yù)售面積為499.78萬平方米。如果以2003年蘇州年銷售商品房面積計(jì)，將要消化至少年以上，供應(yīng)增長(zhǎng)幅度超過需求增長(zhǎng)幅度，蘇州未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售去化將面臨一定的的壓力。(2) 需求量圖5：1998

21、年以來，蘇州市房地產(chǎn)業(yè)全市銷售面積每年以平均14.7%的速度增長(zhǎng)，由1998年的297.26萬平方米增長(zhǎng)到2003年的575.44萬平方米，達(dá)到歷史最高水平。其中2003年住宅銷售面積498.99萬平方米，同比2002年增長(zhǎng)7%，需求穩(wěn)步增長(zhǎng)，逐步攀升。(3) 成交價(jià)格圖6-71. 1998年以來，蘇州市商品房平均銷售單價(jià)一直保持穩(wěn)步增長(zhǎng)。2. 到2002年，商品房現(xiàn)房的銷售價(jià)格更是有一個(gè)跨越式的增長(zhǎng)，增幅達(dá)到34，到2003年依然保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭，已達(dá)到2553.17元/平方米的歷史新高。3. 到2003年，蘇州市中心區(qū)域的預(yù)售單價(jià)已經(jīng)超過3500元/平方米，同比增長(zhǎng)9.7。4、目前蘇州每年

22、有近10億外資進(jìn)入，加上近年來舊城改造力度的加強(qiáng)，市場(chǎng)需求持續(xù)上漲，最直接的表現(xiàn)是房?jī)r(jià)的飛速上漲。蘇州商品房的銷售價(jià)格一路走高，主要?dú)w功于長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展、蘇州市民收入的增加以及江浙熱錢的涌入。一方面絕大多數(shù)市民認(rèn)為蘇州目前的房?jī)r(jià)偏高，特別是2000年后增長(zhǎng)過快，其增長(zhǎng)率明顯高于蘇州市民收入水平的增長(zhǎng)率；另一方面，蘇州較為寬松的房貸政策，特別是蘇州工業(yè)園區(qū)內(nèi)，其實(shí)際購(gòu)買價(jià)格可以高于其心理價(jià)位。問題1：蘇州的房地產(chǎn)未來是否能持續(xù)高速發(fā)展下去？?jī)r(jià)格還有多少的上漲空間？解答：市場(chǎng)規(guī)律表明：任何商品的市場(chǎng)價(jià)格是由供求情況決定的。因此蘇州房?jī)r(jià)的走勢(shì)也必然取決于蘇州房產(chǎn)市場(chǎng)的供求。按理說比較的東西要有

23、可比性，同樣地段、同樣性質(zhì)的房子比較才有意義。但隨著房產(chǎn)開發(fā)區(qū)域和性質(zhì)的變化，簡(jiǎn)單地按新開樓盤的平均價(jià)來分析判斷房?jī)r(jià)的漲跌是沒有意義的。從供給方面來分析，可歸納為以下幾點(diǎn)：1. 政府為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)，也為了其土地批租收益，加大土地供應(yīng)量是在情理之中的；2. 前幾年蘇州房?jī)r(jià)的飆生吸引了大量的開發(fā)商來蘇州淘金，大量新樓盤（例如湖東、相城等地）同時(shí)面市也是在所難免；3. 受房產(chǎn)市場(chǎng)行情和銀行貸款政策變化影響，一些房產(chǎn)投機(jī)者紛紛拋售存貨；4. 大批定銷房的上市；5. 二手房拍賣的興起，消除了房產(chǎn)買賣過程中的信息不對(duì)稱和一些不法房產(chǎn)中介的暴利，無形中提高了二手房的成交數(shù)量。這些因素意味著短期內(nèi)房產(chǎn)供給將有大

24、幅增加，房?jī)r(jià)下降的壓力是客觀存在的。房產(chǎn)不是普通的商品。房產(chǎn)隨著時(shí)間的流逝，可能會(huì)變舊，但由于土地的稀缺性和周邊環(huán)境的改善，增值是必然的。何況房?jī)r(jià)的下降并不會(huì)馬上引來顧客，甚至還可能引發(fā)會(huì)進(jìn)一步跌價(jià)的心理期望，使?jié)撛诘馁?gòu)買者持幣待購(gòu)，反而使得銷售更困難。高檔房下降并不會(huì)引來低收入顧客。更重要的是開發(fā)商可以通過減慢售房和開發(fā)速度來待價(jià)而沽，損失的只是利息，但贏取的可能是更多的土地增值收益。因?yàn)閺拈L(zhǎng)遠(yuǎn)來看，蘇州房?jī)r(jià)的上漲是在所難免的：1. 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們收入的上升，對(duì)住房消費(fèi)的需求會(huì)不斷提高；2. 隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化進(jìn)程在加快，大量進(jìn)城的農(nóng)民需要住房；3. 隨著中國(guó)東西部地區(qū)發(fā)展差異

25、的擴(kuò)大，戶口制約的逐步弱化，西部人口向東部沿海地區(qū)移民是不可避免的，蘇州及長(zhǎng)江三角洲作為中國(guó)最富裕、最適宜居住的地區(qū)將吸引越來越多的外地人來生活工作，當(dāng)然還要購(gòu)房置業(yè)。由此可見，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看房?jī)r(jià)下跌的可能性幾乎是微乎其微。從需求方面來分析：買房者可分為兩類。一是購(gòu)房自住的消費(fèi)者，一是為保值增值或投機(jī)獲利而購(gòu)房的投資者。對(duì)于消費(fèi)者，考慮的主要因素有以下幾點(diǎn)：1. 房產(chǎn)總價(jià)。其經(jīng)濟(jì)收入（購(gòu)買力）決定了其能承受的房產(chǎn)總價(jià)，100平米還是140平米從居住功能方面而言也許只差一個(gè)房間，但房?jī)r(jià)卻相差40。因此100平米左右或更小的房子依然緊缺，但140平米以上的房子可能銷售速度明顯緩慢。2. 地段的成熟度。

26、對(duì)于購(gòu)房自住者而言，住房所在地段的人氣、商業(yè)設(shè)施、交通便利、學(xué)校、醫(yī)院條件越好，越吸引購(gòu)買者。值得一提的是，在中國(guó)，政府的作用是至關(guān)重要的。一個(gè)地方住房?jī)r(jià)格的明顯下降不僅影響其經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，而且會(huì)引發(fā)擁有房產(chǎn)的絕大多數(shù)民眾的不滿情緒，因此政府一定會(huì)支持房地產(chǎn)的健康發(fā)展，消除部分地區(qū)、部分樓盤的房產(chǎn)泡沫并不會(huì)影響整個(gè)房產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)步上升，更何況政府近幾年大量基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)不僅支持了房地產(chǎn)的發(fā)展，還指望房地產(chǎn)價(jià)格的提高拉動(dòng)土地出讓金的提高以償還前期基礎(chǔ)設(shè)施投資的債務(wù)。因此政府是決不愿看到房產(chǎn)價(jià)格的下跌的。蘇州房地產(chǎn)經(jīng)過近年來的強(qiáng)勁上漲，需要消化、需要盤整，是泡沫必然會(huì)破滅，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)的健

27、康發(fā)展和房?jī)r(jià)的穩(wěn)步上升是必然趨勢(shì)。3、蘇州市二手房市場(chǎng)概況及分析圖8：自1999年蘇州市房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的開放和房改房上市辦法的實(shí)施以來，蘇州市二手房的年成交面積每年以300500的速度大幅度提升。由1999年的5.23萬平米發(fā)展到2003年的304.49萬平米，2003全年成交額41.27億元，其增長(zhǎng)勢(shì)頭不斷。4、蘇州城市規(guī)劃與城市發(fā)展進(jìn)程問題2：未來居住在園區(qū)二區(qū)與居住在老城區(qū)、園區(qū)一期（湖西）有何本質(zhì)變化，湖東的造城運(yùn)動(dòng)誕生的新城將如何影響人們的生活方式？解答：從蘇州城市的發(fā)展進(jìn)程，我們看到城市居住文化的升級(jí)與更新將是：蘇州古城區(qū) 蘇州工業(yè)園區(qū)一區(qū)（湖西） 園區(qū)（二區(qū)、湖東）園區(qū)（三區(qū)）蘇

28、州古城區(qū)：已形成古色古香，江南風(fēng)情的宜居氛圍蘇州古城區(qū)以古城為中心發(fā)展起來，古城區(qū)有2500年的歷史，城區(qū)內(nèi)園林古跡遍布，以江南風(fēng)情為建筑特色，作為世界文化遺產(chǎn)的一部分。蘇州市政府大力保護(hù)古建筑設(shè)施，同時(shí)在新的建設(shè)項(xiàng)目中均有所限制。古城區(qū)以文化旅游、商業(yè)貿(mào)易為主體功能的發(fā)展格局，圍繞其產(chǎn)業(yè)定位，在整體規(guī)劃中，新建筑與原有建筑物形成統(tǒng)一的建筑風(fēng)格，商品房外立面基本為粉墻黛瓦這種較為單一古典的建筑風(fēng)格。古城區(qū)雖然商業(yè)繁榮，配套設(shè)施齊全，但由于保護(hù)歷史建筑及開發(fā)限制，決定了老城區(qū)不可能有大規(guī)模的城市改造，未來住宅供應(yīng)也不會(huì)很多，且古城區(qū)樓盤多為多層住宅小區(qū)，其建筑樓層多在3.56層的范圍之內(nèi)，其中，

29、底層大多作為車庫，頂層為閣樓。未來居民也以蘇州原籍居民為主，因?yàn)楣懦菂^(qū)暫不具備居住品質(zhì)整體抬高一個(gè)水準(zhǔn)的可能目前老城區(qū)的商業(yè)及生活配套設(shè)施檔次均不高，僅以商業(yè)為例，目前主要以沿街底商為主，其中旅游紀(jì)念品與小商品占了很大份額，因此老城區(qū)暫不具備居住品質(zhì)整體抬高一個(gè)水準(zhǔn)的可能。老城區(qū)的蘇州人口住宅的升級(jí)換代只能選擇西部的蘇州新區(qū)與東部的蘇州工業(yè)園區(qū)。從城市的發(fā)展軌跡來看，城中心人口向外圍地區(qū)轉(zhuǎn)移也是蘇州城市發(fā)展的必然趨勢(shì)。蘇州新區(qū)：起步較早，但發(fā)展上卻落后于后來居上的園區(qū)新區(qū)位于古城區(qū)的西邊，于1990年開始開發(fā)建設(shè)，雖然開發(fā)起步較早，但發(fā)展速度卻始終落后于園區(qū)。其發(fā)展得益于大量國(guó)內(nèi)外制造加工類企

30、業(yè)的入駐，一方面帶動(dòng)了區(qū)域附屬產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，另一方面也為本區(qū)域帶來了相當(dāng)數(shù)量有較高購(gòu)買能力的客源。房產(chǎn)開發(fā)檔次不高，大盤少，布局散亂，不夠集中新區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位以傳統(tǒng)的制造業(yè)為主，其產(chǎn)業(yè)人群為該產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人員，因此，其住宅主要分布在工業(yè)廠區(qū)的周邊，物業(yè)外立面現(xiàn)代感較強(qiáng)，產(chǎn)品種類兼顧到不同社會(huì)等級(jí)人群的需要而有所變化。由于其檔次不是非常高，整個(gè)物業(yè)分布較為零散，缺乏統(tǒng)一集中的開發(fā)；目前高新區(qū)內(nèi)常住人口230,000，居民住宅小區(qū)有20余個(gè)。蘇州工業(yè)園區(qū)（湖西、一區(qū)）： 園區(qū)規(guī)劃、建造融合新加坡國(guó)際化理念與蘇州文化底蘊(yùn)于一體工業(yè)園區(qū)行政轄區(qū)面積260平方公里，其中中新合作區(qū)規(guī)劃面積70平方公里（含6平方

31、公里金雞湖），規(guī)劃居住人口60萬，位于古城區(qū)的東邊，美麗的金雞湖畔，地理位置上更鄰近上海，是蘇州和新加坡共同合作開發(fā)的高新技術(shù)園區(qū)，其融新加坡國(guó)際化理念和蘇州文化底蘊(yùn)于一體。工業(yè)園區(qū)以新加坡式規(guī)劃為藍(lán)圖共分為3個(gè)區(qū)域開發(fā)，金雞湖以西（簡(jiǎn)稱湖西）為第一區(qū)，面積為11.6平方公里，金雞湖以東（簡(jiǎn)稱湖東）為二三區(qū)，共52.65平方公里。其特色為整體規(guī)劃較為合理，在綠化，道路方面較城區(qū)完善，其建筑特色以現(xiàn)代為主。其嶄新的居住環(huán)境與現(xiàn)代化的配套，翻開了蘇州城市進(jìn)程的新一頁。一區(qū)（湖西）居住環(huán)境和城市功能都較古城更完善，居住人口以高新科技產(chǎn)業(yè)人員為主。園區(qū)一期的開發(fā)已成熟，配套設(shè)施逐步完善，目前房地產(chǎn)增值

32、效應(yīng)十分明顯，園區(qū)板塊已經(jīng)成為蘇州乃至周邊地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)和當(dāng)之無愧的領(lǐng)頭羊。工業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位以高新科技類產(chǎn)業(yè)為主，其對(duì)應(yīng)的產(chǎn)業(yè)人群主要是該產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員，其中以中高級(jí)白領(lǐng)和專業(yè)人士為主。但從規(guī)劃用地上看出，一區(qū)工業(yè)、居住、CBD商業(yè)區(qū)三分天下湖西（一區(qū)）是園區(qū)房地產(chǎn)最早開發(fā)的區(qū)域，湖西，其工業(yè)、居住、CBD商業(yè)區(qū)三分天下，雖有工業(yè)企業(yè)帶動(dòng)人氣，然而就居住品質(zhì)而言，與多種性質(zhì)的物業(yè)混雜并非最理想的居住環(huán)境。蘇州工業(yè)園區(qū)（湖東、二區(qū)）：湖西之后，城市崛起的下一個(gè)新板塊。湖東地區(qū)是園區(qū)未來規(guī)劃的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。二區(qū)，該區(qū)域位于湖東到橫涇為止，目前正處于建設(shè)階段。該區(qū)域以居住為主，工業(yè)為

33、輔，配以商業(yè)中心和零星商業(yè)點(diǎn)，另一特色為金雞湖東的旅游生活氛圍。該區(qū)域道路和商業(yè)中心正在起建，園區(qū)政府性設(shè)施亦同期同步建設(shè)，屆時(shí)政府機(jī)構(gòu)將遷入該二區(qū)。今后該區(qū)主要以居住為主，是園區(qū)居住中心地帶，連通一、三區(qū)的工業(yè)設(shè)施。打造新城市生活湖東二區(qū)的發(fā)展相對(duì)湖西來說，具更廣闊的空間性和時(shí)間性，無論從發(fā)展規(guī)劃還是現(xiàn)已成型的建設(shè)，都已證明其發(fā)展前景。其居住用地面積之大，完全可塑造純居住板塊，打造出比湖西更優(yōu)越更純粹的新城市生活，而且也將擁有更完善的國(guó)際性行政設(shè)施、生活?yuàn)蕵吩O(shè)施、教育配套、一流的居住環(huán)境，可體現(xiàn)出今后五至十年的未來居住水準(zhǔn)。蘇州工業(yè)園區(qū)（三區(qū)）三區(qū)，該區(qū)域在二區(qū)以東，目前還未開發(fā)，今后以工業(yè)

34、設(shè)施為主，部分為居住區(qū)域，居住區(qū)域與二區(qū)聯(lián)成一片，三區(qū)工業(yè)土地的比重有上升。表5：古城區(qū)新區(qū)園區(qū)一期園區(qū)二期園區(qū)三期規(guī)劃思路發(fā)展特點(diǎn)展現(xiàn)古城風(fēng)貌，是旅游、政治、商業(yè)、金融中心現(xiàn)代工業(yè)、旅游為特征工業(yè)、居住、CBD商業(yè)區(qū)三分天下以居住為主，工業(yè)為輔，配以商業(yè)中心和零星商業(yè)點(diǎn)以工業(yè)設(shè)施為主，部分為居住區(qū)域面積（公頃）14.225811.616.136.55人口76.9萬25.8萬10萬（規(guī)劃）20萬（規(guī)劃）30萬（規(guī)劃）勞工（約占人口60%）46.14萬15.48萬6萬12萬18萬自然風(fēng)貌以古城為主以山景為主以金雞湖西、綠化為主以金雞湖東岸休閑、綠化為主居住環(huán)境特征古色古香，園林精粹吳文化，配以成

35、熟生活配套，但檔次不高現(xiàn)代為主新加坡風(fēng)格新加坡風(fēng)格新加坡風(fēng)格商業(yè)配套豐富較豐富，以獅山路、何山路兩條商業(yè)街為中心，各小區(qū)沿街商鋪為輔。少，以鄰里中心為主較少，以F城為中心，以鄰里中心為節(jié)點(diǎn)。今后在湖東南的聯(lián)豐廣場(chǎng)也會(huì)成為一個(gè)副商業(yè)中心。較少交通配套道路擁擠，但交通便利道路規(guī)劃較好，較為便利道路規(guī)劃很好，交通目前不便利道路規(guī)劃很好，公共交通目前很不便利道路規(guī)劃很好但目前未建居住人口特質(zhì)以原地居民為主以原地居民和工業(yè)區(qū)內(nèi)人員為主以原地居民和工業(yè)區(qū)內(nèi)人員為主以原地居民和工業(yè)區(qū)內(nèi)人員為主以原地居民和工業(yè)區(qū)內(nèi)人員為主居住性評(píng)價(jià)圖9：園區(qū)二、三區(qū)景觀規(guī)劃示意圖圖10：園區(qū)總體規(guī)劃問題3：金雞湖于蘇州市究竟

36、處在什么地位？解答：金雞湖對(duì)于蘇州的意義：它不僅是蘇州工業(yè)園區(qū)的原點(diǎn)，也將是蘇州城市發(fā)展戰(zhàn)略中的重點(diǎn)。圖11：金雞湖景觀規(guī)劃金雞湖位于工業(yè)園區(qū)的中心地帶，環(huán)湖區(qū)域70平方公里，1994年中國(guó)政府與新加坡政府簽訂了一個(gè)合資協(xié)議，正式啟動(dòng)對(duì)這片2.3平方公里濱水社區(qū)的開發(fā)，旨在建造一個(gè)符合國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)、具備環(huán)保功能的混合型濱水新社區(qū)。根據(jù)未來規(guī)劃我們發(fā)現(xiàn)，金雞湖及環(huán)湖區(qū)域不僅是蘇州工業(yè)園區(qū)的原點(diǎn)，而且也將是蘇州城市發(fā)展戰(zhàn)略中的重點(diǎn)。金雞湖將成為中國(guó)最大的具有國(guó)際水準(zhǔn)的現(xiàn)代城市湖泊公園金雞湖及環(huán)湖地區(qū)將成為中國(guó)最大的具有國(guó)際水準(zhǔn)的現(xiàn)代城市湖泊公園。金雞湖的存在并沒有影響交通以及規(guī)劃，正因?yàn)樗俏磥淼某侵?/p>

37、湖，規(guī)劃師才有了用武之地，打造模范城的雛形。景觀設(shè)計(jì)內(nèi)涵二元性概念：一方面，體現(xiàn)了蘇州古城的歷史文化內(nèi)涵；另一方面，幫助其實(shí)現(xiàn)建設(shè)一個(gè)現(xiàn)代化國(guó)際都市的目標(biāo)。金雞湖區(qū)的總體規(guī)劃，包括濱湖區(qū)的多用途開發(fā)區(qū)以及開放空間的規(guī)劃聘請(qǐng)了香港泛亞易道公司。香港泛亞易道公司所提供的規(guī)劃方案將金雞湖沿岸地區(qū)分成了8個(gè)鮮明的片區(qū)，由一條連續(xù)性的開放空間系統(tǒng)將其串連起來，2個(gè)片區(qū)城市廣場(chǎng)與湖濱大道的建設(shè)已經(jīng)順利完成。金雞湖景觀設(shè)計(jì)的核心在于其內(nèi)涵的二元性概念：一方面，表現(xiàn)蘇州古城的歷史文化內(nèi)涵；另一方面，幫助其實(shí)現(xiàn)建設(shè)一個(gè)現(xiàn)代化國(guó)際都市的目標(biāo)。金雞湖是蘇州市的“城中湖”、“城市肺”，園區(qū)將打造長(zhǎng)三角規(guī)模最大、現(xiàn)代化

38、程度較高的“城市休閑勝地”。園區(qū)將打造成長(zhǎng)三角規(guī)模最大、現(xiàn)代化程度較高的“城市休閑勝地”。 金雞湖是小家碧玉的蘇州人大氣的一面。西湖的美在于不變，金雞湖的美在于它的突變：于柔美中平添了“大江東去”的氣概，因此它成了古老蘇州的一個(gè)旅游新亮點(diǎn)，越來越多的人爭(zhēng)相來感受金雞湖，其中既有本地市民，也有來自上海、杭州、無錫等周邊城市的游客，湖東岸雙休日、節(jié)假日的游客接待量屢創(chuàng)新高。金雞湖不是哪個(gè)特權(quán)階層的“后花園”，而是所有人的公共湖，是蘇州市的“城中湖”、“城市肺”；環(huán)金雞湖22公里區(qū)域幾乎是園區(qū)地價(jià)最高的區(qū)域，不惜投巨資將其全部建成為公共開放地帶足見中新雙方“還湖于民”的發(fā)展理念。創(chuàng)高科技的

39、商業(yè)與居住的混合型濱水社區(qū)，以滿足國(guó)際化大企業(yè)的辦公與生活標(biāo)準(zhǔn)，最終將容納超過60萬的居民。蘇州工業(yè)園區(qū)管理委員會(huì)負(fù)責(zé)金雞湖70平方公里環(huán)湖區(qū)域這一園區(qū)中重點(diǎn)開放空間的開發(fā)工程。目的在于創(chuàng)一個(gè)高科技的商業(yè)與居住的混合型濱水社區(qū)，以滿足國(guó)際化大企業(yè)的辦公與生活標(biāo)準(zhǔn)。這片地區(qū)最終將容納超過60萬的居民。(遠(yuǎn)期)環(huán)金雞湖地區(qū)建成“鬧市”，成為全市市民消費(fèi)社交、休閑娛樂的重要場(chǎng)所園區(qū)將高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)把環(huán)金雞湖地區(qū)建成全市市民消費(fèi)社交、休閑娛樂的重要場(chǎng)所。推進(jìn)環(huán)湖商業(yè)、文化設(shè)施建設(shè)把發(fā)展大商業(yè)、推進(jìn)大旅游作為今后發(fā)展的重要的新增長(zhǎng)點(diǎn)和新亮點(diǎn)。加快國(guó)際博覽中心、科技文化藝術(shù)中心等50余項(xiàng)實(shí)事工程建設(shè)進(jìn)度，

40、大力發(fā)展商業(yè)、飲食業(yè)、零售業(yè)、賓館業(yè)和旅游業(yè)，并建成更多安全、舒適、文明的生活小區(qū)，集聚人氣商氣，擴(kuò)大消費(fèi)群體，努力將環(huán)金雞湖區(qū)域建設(shè)成為“鬧市”。第二部分 蘇州新加坡工業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)一、園區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展及走勢(shì)97年開始，園區(qū)開發(fā)量一路迅猛增長(zhǎng)，2004年預(yù)計(jì)開發(fā)量200萬平方米。1994年啟動(dòng)的蘇州工業(yè)園區(qū)，遵循“先工業(yè)、再住宅、后商業(yè)”的開發(fā)規(guī)律，將建成一個(gè)工業(yè)園區(qū)和住宅相結(jié)合的高檔區(qū)域。園區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)于1997年啟動(dòng)，園區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)在8年中，一躍成為蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主渠道，中新合作區(qū)內(nèi)開發(fā)量迅猛增長(zhǎng)。2003年開發(fā)量153萬平方米，2004年預(yù)計(jì)開發(fā)200萬平方米。圖12：1998-

41、2004年園區(qū)開發(fā)量變化走勢(shì)（單位：萬平方米）目前竣工戶數(shù)占批準(zhǔn)預(yù)售商品房套數(shù)的54.29%，目前實(shí)際入住及裝修完畢套數(shù)占竣工戶數(shù)的86.64%至今中新合作區(qū)已批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積350萬平方米，共計(jì)25926套，樓盤總體銷售形勢(shì)看好。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前中新合作區(qū)內(nèi)已竣工交付使用住宅14075戶，實(shí)際居住為11325戶，入住率為8046；已裝修未入住的為869戶，占總戶數(shù)的6.17，其余未裝修戶為1881戶，占總戶數(shù)的13.36。分析表明，2002年底以前交付使用的住宅項(xiàng)目，入住率已超過85，2003年后交付的房屋因交房時(shí)間短等因素入住率相對(duì)低，園區(qū)住宅總體入住情況尚屬正常。2004年，預(yù)計(jì)蘇州市區(qū)商

42、住房實(shí)際上市預(yù)售或銷售量可達(dá)500萬平方米左右，其中園區(qū)為180萬平方米左右。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2004預(yù)計(jì)園區(qū)商住房實(shí)際上市預(yù)售或銷售量1.3333萬套。圖13：批準(zhǔn)預(yù)售、竣工交付、入住套數(shù)比較表二、園區(qū)供應(yīng)情況1、板塊劃分格局蘇州工業(yè)園區(qū)根據(jù)其市場(chǎng)特征劃分為兩個(gè)板塊,即：湖東和湖西。下面對(duì)各個(gè)板塊的現(xiàn)狀和特點(diǎn)以及未來的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行介紹和分析：（1）湖西板塊板塊現(xiàn)狀：競(jìng)爭(zhēng)激烈，促使樓盤品質(zhì)不斷向上突破湖西板塊位于園區(qū)西部，金雞湖與老城區(qū)中間，系園區(qū)內(nèi)的黃金板塊，開發(fā)啟動(dòng)早，各開發(fā)商均在此投入了極大的人力物力和財(cái)力，周邊的生活配套較為齊全，截止至今，湖西板塊已開發(fā)樓盤近30個(gè)，由于土地所剩不多，所以

43、后續(xù)產(chǎn)品不會(huì)太多。該地區(qū)主力面積范圍：110-150平方米，總價(jià)：60-80萬左右。湖西代表樓盤：湖左岸、都市花園天域。湖西有園區(qū)的“高起點(diǎn)規(guī)劃”，又依托老城區(qū)發(fā)展起來，樓盤眾多，已進(jìn)入一個(gè)“比規(guī)劃、比實(shí)力、比品牌、比特色”的競(jìng)爭(zhēng)階段。但也因現(xiàn)已開發(fā)較多樓盤，使得該地區(qū)土地儲(chǔ)備量較為稀缺，下一輪發(fā)展將以湖東為開發(fā)重點(diǎn)。表6: 目前湖西在售個(gè)案情況列表名稱地址均價(jià)主力面積主力總價(jià)去化率湖左岸三期蘇惠路/星漢街5500-5800三房14077-8120%加城國(guó)際星漢街58號(hào)4800-5800三房12868-7450%名城印象二期星海街/蘇茜路58003+1房148.8869-8620%加城新天地星

44、港街/蘇春西路5000三房106-12053-6070%都市花園天域星漢街188號(hào)7500（裝1800）三房160-170120-12860%高爾夫花園機(jī)場(chǎng)路/星港街5000三房128-16864-8470%（2）湖東板塊板塊現(xiàn)狀：湖東板塊相對(duì)湖西而言開發(fā)較晚，各地塊基本處于處女地狀態(tài)，周邊配套基本沒有。但隨著金雞湖大橋的通車，湖東的交通將變得越來越便利，古城區(qū)與湖東傳統(tǒng)意義上的空間和心理距離正被無限縮短。吸引人氣的不僅是便利的交通、優(yōu)美的環(huán)境，還有便捷的商貿(mào)服務(wù)，包括國(guó)際博覽中心、F城、湖東鄰里中心等在內(nèi)各類項(xiàng)目的開工建設(shè)，將使湖東商圈聚起更多的商氣、人氣，環(huán)金雞湖地區(qū)的蘇州城市副中心和湖東

45、新商圈的地位將更加凸現(xiàn)。金雞湖東，曾經(jīng)是偏僻的遠(yuǎn)郊，如今卻成炙手可熱的都市黃金地段。而有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，湖東到2006年底累計(jì)商品房竣工量將達(dá)260多萬平方米，超過湖西2004年年底累計(jì)商品房竣工量將達(dá)240多萬平方米的水平。換而言之，湖東住宅開發(fā)4年（2003-2006）的水平將超過湖西10年（19952004）的水平，在二三年后園區(qū)湖東就是一個(gè)成熟的社區(qū)。而且，根據(jù)規(guī)劃，湖東房產(chǎn)的總量將是湖西的五倍以上。這也是浙江南都、南京棲霞、天津順馳、上海中華企業(yè)等諸多國(guó)內(nèi)著名房地產(chǎn)企業(yè)“逐鹿”湖東的原因。先期在此落戶的樓盤有東湖-春之韻，東湖大郡以及南都-玲瓏灣，目前又有順馳的湖畔天城。隨著湖西房地產(chǎn)投

46、資競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，湖東處女地的優(yōu)勢(shì)逐漸顯現(xiàn)，極強(qiáng)的可塑性，巨大發(fā)展空間以及較為平和的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境使得越來越多的開發(fā)商將目光投向了湖東。該地區(qū)主力面積范圍：120-140平方米，總價(jià)：70萬左右。湖西代表樓盤：東湖春之韻、南都玲瓏灣。表7: 目前在售個(gè)案情況列表板塊名稱地址均價(jià)主力面積主力總價(jià)去化率湖 東東湖大郡二期方盛街方洲路4600三房1406470%湖畔天城鐘園路津梁路5000三房135-14568-7320%東湖春之韻二期鐘園路5300三房128-13868-7350%南都玲瓏灣現(xiàn)代大道、玲瓏街4800三房140-16567-7980%金水灣別墅金雞湖路88號(hào)9000含車庫雙拼221-263

47、199-236含車庫90%三、園區(qū)銷售情況近年來，蘇州工業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)供銷兩旺。但由于價(jià)格突破5000元/平方米后，受到市政規(guī)劃配套的相對(duì)滯后性影響，逐漸進(jìn)入了瓶頸階段，樓盤銷售遇阻，漲幅趨緩。 近年來蘇州工業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)供銷兩旺，相對(duì)于蘇州全市的樓市成交情況來看，園區(qū)的物業(yè)非常良好。這一方面說明園區(qū)世界一流的規(guī)劃，理想的居住環(huán)境在消費(fèi)群中已獲得認(rèn)可，另一個(gè)重要的原因，應(yīng)歸功于蘇州工業(yè)園區(qū)特殊的社會(huì)保障體系，作為全國(guó)唯一的區(qū)域性公積金制度，目前已為萬名以上園區(qū)內(nèi)工作人士提供了完備的公積金貸款，且目前公積金會(huì)員仍以每半年將近5000人的數(shù)量遞增。這項(xiàng)社保體系已為園區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)繁榮起到積極的推動(dòng)作用，

48、成為保障園區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)量消化的“發(fā)動(dòng)機(jī)”。但2004年，園區(qū)的樓盤單價(jià)逐個(gè)突破5000元/平方米大關(guān)后，銷售火爆的趨勢(shì)明顯有所降溫。單價(jià)5000元/平方米以下的樓盤明顯去化較快，以湖東為例，售價(jià)在4600元/平方米的東湖大郡市場(chǎng)反響較好。與之相反單價(jià)5000元/平方米以上則去化費(fèi)力，2004年6月開盤的順馳湖畔天城定價(jià)在5000元/平方米以上，雖經(jīng)過半年來的蓄水，開盤后銷售情況仍不理想。從園區(qū)第一批商品房（1998-2000年）的定價(jià)來看一般不超過2000元/平方米左右，而如今園區(qū)湖西板塊的均價(jià)定在了5800元/平方米左右。在這短短幾年的時(shí)間里，房?jī)r(jià)卻翻了2番多，園區(qū)的房?jī)r(jià)上漲幅度實(shí)在快的驚人

49、，與買房者的承受范圍差距逐步拉大，目前市場(chǎng)觀望情緒濃重，樓盤銷售可謂進(jìn)入了瓶頸時(shí)期。園區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)地域性較強(qiáng)，買房者有“地方品牌意識(shí)”比較排外，因此當(dāng)?shù)亻_發(fā)商建設(shè)的樓盤銷售較順利，對(duì)本項(xiàng)目而言塑造區(qū)域“領(lǐng)導(dǎo)盤”困難比較大。蘇州園區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)可謂有較強(qiáng)的地域性，且蘇州的買房者具較強(qiáng)的“地方品牌”意識(shí)，對(duì)于外來的，非蘇州本地，不熟知的開發(fā)商品牌，無論開發(fā)實(shí)力大小，均有一定的抵制情緒。例如蘇州工業(yè)園區(qū)的建屋集團(tuán)在當(dāng)?shù)鼐拖碛休^高的知名度，建屋發(fā)展有限公司是集民用住宅、辦公商住、工業(yè)廠房等各類房地產(chǎn)開發(fā)為一體的大型地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，園區(qū)政府下屬企業(yè)，是蘇州地區(qū)最大的房地產(chǎn)開發(fā)商之一。與之相比順馳集團(tuán)雖然開

50、發(fā)商規(guī)模也不小，但業(yè)務(wù)主要在天津、河北和上海，在蘇州園區(qū)遭受了冷遇，湖畔天城推出后市場(chǎng)反響平淡，連蘇州媒體的配合度也明顯比較差。因此對(duì)本項(xiàng)目而言塑造區(qū)域“領(lǐng)導(dǎo)盤”困難比較大，需等候時(shí)機(jī)，并適當(dāng)加大宣傳推廣費(fèi)用。四、園區(qū)商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)及與其他片區(qū)房?jī)r(jià)比較情況得益于高起點(diǎn)規(guī)劃的園區(qū)，近年來房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。1997年均價(jià)1556元平方米上升至2003年均價(jià)4042元平方米，上漲了259.76；2003年同比2002年上漲了14.34（包括東湖大郡一期的園區(qū)公積金會(huì)員優(yōu)供房），價(jià)格漲幅較2001、2002年有所放緩。但今年一季度，園區(qū)新開樓盤房屋均價(jià)近5000元平方米，比上年增長(zhǎng)了23.70。圖14：1

51、997-2003年園區(qū)房地產(chǎn)均價(jià)變化走勢(shì)（單位：萬平方米）2003年園區(qū)商品住宅預(yù)售均價(jià)約在4600元/平方米，相比市中心與高新區(qū)，將近高出972元/平方米和111元/平方米。由于園區(qū)房地產(chǎn)的品牌效應(yīng)，自1999年起園區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格在蘇州市區(qū)一直處于領(lǐng)漲地位。2001年和2002年園區(qū)平均房?jī)r(jià)分別高出市區(qū)平均房?jī)r(jià)541元和1029元。2003年以來，園區(qū)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，湖西地區(qū)的毛坯房房?jī)r(jià)從年初的均價(jià)4300元左右漲到目前的4700元左右，但漲幅有所減緩。區(qū)域性房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)也有一個(gè)“性價(jià)比”的問題。蘇州市區(qū)的房?jī)r(jià)上漲是2001年下半年起由園區(qū)先行領(lǐng)跑的，隨后推進(jìn)到古城區(qū)補(bǔ)漲，然后再完成新區(qū)的補(bǔ)漲過

52、程，通過這二年的補(bǔ)漲，市區(qū)各區(qū)的房?jī)r(jià)都達(dá)到了一個(gè)相對(duì)的高度。在這過程中，由于性能價(jià)格比的原因，對(duì)園區(qū)的購(gòu)房意愿比例有所下降、上升也是符合商品消費(fèi)規(guī)律的。但從2003年年中以來，園區(qū)與蘇州市區(qū)其他區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)格差異在縮小。根據(jù)蘇州市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2003年第三季度商品住宅預(yù)售登記備案均價(jià)分區(qū)情況看，工業(yè)園區(qū)為4305元/平方米，（由于均價(jià)3200元左右東湖大郡23萬平方米計(jì)算在內(nèi)，扣除這一因素的影響，湖西地區(qū)的均價(jià)為4600元/平方米左右）。中心城區(qū)為3414元/平方米(其中定銷房為1987元/平方米，其他商品住宅為3628元/平方米)，高新區(qū)為4489元/平方米，吳中區(qū)為2953元/平方米，相

53、城區(qū)為3073元/平方米。園區(qū)與蘇州市區(qū)其他區(qū)域的價(jià)格差異縮小，園區(qū)房地產(chǎn)的性能價(jià)格比又處在一個(gè)較好的時(shí)期，園區(qū)房地產(chǎn)的品牌效應(yīng)再次顯現(xiàn)。2004年6月，湖西板塊的均價(jià)已漲至5800元/平方米左右，而湖東也已突破5000元/平方米大關(guān)。園區(qū)目前房?jī)r(jià)基本上定位為蘇州高檔區(qū)域房?jī)r(jià)，湖西板塊的均價(jià)在5800元/平方米左右，高于蘇州老城區(qū)、新區(qū)。而湖東的大片土地開發(fā)尚未全面動(dòng)工，配套設(shè)施也基本沒有，但就東湖春之韻、湖畔天城幾個(gè)盤的售價(jià)情況看，均價(jià)也已突破5000元/平方米。五、園區(qū)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)問題4：園區(qū)湖東板塊未來的供應(yīng)情況如何？房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)什么趨勢(shì)？解答：供應(yīng)量分析2004年，預(yù)計(jì)蘇州市

54、區(qū)商住房實(shí)際上市預(yù)售或銷售量可達(dá)500萬平方米左右，其中園區(qū)為180萬平方米左右。園區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)八年，中新合作區(qū)內(nèi)已批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積350萬平方米，樓盤總體銷售形勢(shì)看好，銷售率近99。350萬/25926135平方米/每套預(yù)計(jì)園區(qū)商住房實(shí)際上市預(yù)售或銷售量180萬/1351.3333萬套表8：未來湖東地區(qū)及項(xiàng)目周邊供應(yīng)：案名總土地面積（平方米）預(yù)計(jì)剩余土地面積（平方米）建筑面積（平方米）南都·玲瓏灣384000270000596700東湖大郡1100002000040000順馳·湖畔花園1600001600028800金水灣433300160004800蘇園土拍（2004）0276576.276576.2137837.2蘇園土拍（2004）0397969.3797969.37195938.7蘇園土拍（2004）0479074.8879074.88158149.8蘇園土拍（2004）0578495.1278495.12156990.2總計(jì)1419416654115.6596700湖西地區(qū)房?jī)r(jià)緩漲、湖東地區(qū)大漲2002年，園區(qū)房?jī)r(jià)步步攀升，2003年園區(qū)樓市又以其強(qiáng)勁的動(dòng)力繼續(xù)保持著高速增長(zhǎng)的勢(shì)頭。園區(qū)