麓谷項(xiàng)目可行性分析報(bào)告

1、麓谷項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 營(yíng)銷體系一、 市場(chǎng)分析（一）區(qū)域市場(chǎng)容量分析（二）區(qū)域市場(chǎng)供給分析1. 區(qū)域內(nèi)在建在售項(xiàng)目分析綜述：河西房地產(chǎn)市場(chǎng)存在這樣幾個(gè)特點(diǎn) 岳麓區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展迅猛，各項(xiàng)指標(biāo)增幅較快，但開(kāi)發(fā)總量相對(duì)較小，項(xiàng)目主要集中在住宅建設(shè)上。 岳麓區(qū)以往房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)量不大，但未來(lái)會(huì)逐漸增大。 岳麓區(qū)房地產(chǎn)銷售的總體速度較慢，銷售周期長(zhǎng)，資金回籠慢。 住宅以多層，小高層為主，價(jià)格普遍較低，但增幅較大，受大環(huán)境影響較大。同時(shí)，針對(duì)本項(xiàng)目最具參考價(jià)值的幾個(gè)項(xiàng)目，我們進(jìn)行了深入調(diào)查了解，在這個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在這樣幾個(gè)特點(diǎn)： 銷售價(jià)格目前針對(duì)河西其它區(qū)域偏低，但增長(zhǎng)速度很快；麓谷雅園、麓谷E家人普

2、遍均價(jià)只有1900元/，陽(yáng)明山莊已經(jīng)形成較完善的社區(qū)，銷售價(jià)格也只停留在2200元/；但是，這幾個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格增長(zhǎng)速度卻是非常明顯的，以麓谷雅園為例，今年春季房交會(huì)正式對(duì)外推出，多層的價(jià)格只有1580元/，小高層的價(jià)格1680元/，截止到4月，多層全部銷售完，迄今，小高層的均價(jià)上漲到1900元/； 主力戶型都以三房為主打，面積集中在110-130之間，四房的面積以140-150居多，三房銷售總價(jià)集中在22-28萬(wàn)之間； 購(gòu)買(mǎi)群體比較趨同，都集中于河西高校區(qū)、附近高新區(qū)，以及西站及項(xiàng)目周邊客戶，以自住為主，附帶部分投資客戶；且?guī)讉€(gè)項(xiàng)目都有部分團(tuán)購(gòu)現(xiàn)象；消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)的原因中，最看中的就是：價(jià)格比較實(shí)惠

3、、周邊環(huán)境較好、具備升值潛力，以及就近消費(fèi)，最困擾的因素就是項(xiàng)目周邊配套的不齊全市場(chǎng)空白點(diǎn)。2. 區(qū)域外可比市場(chǎng)供給情況【麓谷E家人】： 目前銷售價(jià)格：住宅：起價(jià)1760元/均價(jià)1900元/樓層加價(jià)30元/層商鋪：700-8000元/平米 主力戶型：以三房為主，預(yù)計(jì)比例達(dá)70%-80%三房的面積集中于：122-126總價(jià)區(qū)間：22萬(wàn)-28萬(wàn)四房的面積集中于：149平米 目標(biāo)客戶群體：以首次置業(yè)群體為主；其中以河西高校、周邊消費(fèi)群體為主，部分?jǐn)U散到河?xùn)|區(qū)域，其中，少管所在本項(xiàng)目團(tuán)購(gòu)了二十幾套；【麓谷雅園】： 目前銷售價(jià)格：多層已經(jīng)全部銷售完畢；小高層：起價(jià)1800元/ 均價(jià)1900元/ 主力戶型

4、：也以三房為主打；面積集中在：116-130總價(jià)區(qū)間為：22萬(wàn)-27萬(wàn)四房的面積集中于：137-150平米 目標(biāo)客戶群體：河西高校群體；附近麓谷高新區(qū)，如中聯(lián)重科團(tuán)購(gòu)了【麓谷雅園】多層幾十套單元；附近區(qū)域客戶，以及西站周邊客戶；主要以自住為主，但也存在一定投資客戶，諸如航天集團(tuán)的員工?！娟?yáng)明山莊】： 目前銷售價(jià)格：在售的只有三期小高層住宅，1-2期多層住宅已經(jīng)銷售完畢；三期的均價(jià)為：2400元/；商鋪銷售價(jià)格：8000-9000元/ 主力戶型：以三房為主，集中在兩個(gè)面積：110的和130的兩種類型，兩者合起占70%以上；價(jià)格區(qū)間為：26萬(wàn)-35萬(wàn)五房面積為：172平米 目標(biāo)客戶群體：河西高校區(qū)

5、：1-2期高校團(tuán)購(gòu)了二十幾套；6月河西有60人組成的購(gòu)房團(tuán)前往【陽(yáng)明山莊】；西站附近購(gòu)房族；三、本項(xiàng)目附表：河西代表性項(xiàng)目相關(guān)情況：項(xiàng)目位 置開(kāi)發(fā)商主力戶型價(jià)格（售價(jià)、總價(jià)）銷售情況目標(biāo)客戶沁園春長(zhǎng)沙市銀盆南路208號(hào)長(zhǎng)江置業(yè)（湖南）發(fā)展有限公司、明泰置業(yè)發(fā)展有限公司主力戶型三房和四房，面積在140170平方米之間。 現(xiàn)房起價(jià)2248元/平米，均價(jià)2900元/平米?？們r(jià)在3550元萬(wàn)之間。2002年4月開(kāi)始銷售，現(xiàn)在還有15%未售完追求居住品質(zhì)消費(fèi)者；二次置業(yè)者。景秀江山二期岳麓區(qū)景秀路1號(hào)，銀州渡假村旁湖南同人置業(yè)股份有限公司主力戶型是115和127三房二期起價(jià)2300元/，層差30元/，均

6、價(jià)2800元/。總價(jià)在3236萬(wàn)元之間二期銷售接近尾聲中產(chǎn)階層。居住環(huán)境要求高；河西企事業(yè)單位職員嘉華苑咸嘉新村內(nèi)長(zhǎng)沙咸嘉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司主力房型有三房、四房、五房，面積131.19-275.23。起價(jià)2030元/，層差40元/，均價(jià)2300元/總價(jià)在2460萬(wàn)之間2003年上半年開(kāi)始銷售，目前已售60%左右市府及周邊事業(yè)單位；看重成熟社區(qū)生活的購(gòu)房者創(chuàng)遠(yuǎn)財(cái)信楓林綠洲長(zhǎng)沙市觀沙嶺石嶺塘創(chuàng)遠(yuǎn)集團(tuán)/湖南財(cái)信投資控股有限公司戶型全部為二室二廳、三室二廳，面積57.66-118.83。經(jīng)適房均價(jià)1300元/，商品房均價(jià)1680元/。總價(jià)在20萬(wàn)以內(nèi)2003年上半年始售，一期全部售完，二期60%左右。

7、一次置業(yè)者為主湘許嘉園二期高新開(kāi)發(fā)區(qū)銀盆路長(zhǎng)沙湘能房地產(chǎn)有限公司主力戶型是127的三房?jī)蓮d起價(jià)2060元/，銷售均價(jià)2400元/。總價(jià)2536萬(wàn)元目前銷售已過(guò)70%河西事業(yè)單位職員；企業(yè)管理人員雄海花園二期桐子坡路123號(hào)湖南省宇洋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司主力戶型三房?jī)蓮d，面積為123-137二期均價(jià)2500元/總價(jià)2536萬(wàn)元之間二期銷售95%左右。周邊事業(yè)單位；河西一般置業(yè)者天峰名苑桐梓坡路主力戶型三房?jī)蓮d，面積105123尚未開(kāi)盤(pán)，沒(méi)有定價(jià)未售主要針對(duì)項(xiàng)目周邊人群西城灣咸嘉湖路主力戶型120136起價(jià)1980元，均價(jià)未定未售追求生活質(zhì)量的二次置業(yè)者陽(yáng)明山莊三期楓林3路228號(hào)湖南靚興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

8、有限公司主力戶型是三房?jī)蓮d：110平米左右和130平米的兩種三期均價(jià)多層1900元，小高層2400元/總價(jià)26萬(wàn)-35萬(wàn)三期銷售50%另附麓谷雅園咸嘉湖路長(zhǎng)沙欣勝置業(yè)有限公司主力戶型是三房?jī)蓮d：116-130均價(jià)1900元/總價(jià)2227萬(wàn)元之間621戶，多層已、小高層四樓以下售完另附 麓谷E家人咸嘉湖路湖南全新絲路房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司主力戶型三房?jī)蓮d均價(jià)1850元/總價(jià)22萬(wàn)-28萬(wàn)2004年底開(kāi)始銷售，銷售情況尚可。另附區(qū)域市場(chǎng)綜述：二、 客群分析1、購(gòu)買(mǎi)力通過(guò)對(duì)項(xiàng)目周邊進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查，對(duì)周邊客戶群的購(gòu)買(mǎi)力有了一定的了解，從數(shù)據(jù)上分析，其家庭年收入平均在3萬(wàn)左右(見(jiàn)下圖，樣本總量123) 項(xiàng)目周

9、邊原居民收入偏低家庭月收入多集中在2000元以下，2000-3500元的大多是麓谷及周邊企業(yè)員工，而高收入人群分布在企業(yè)管理人員及和私營(yíng)業(yè)主中，而麓谷里的都是比較大的高新企業(yè)，員工的收入都比較高，部分企業(yè)收入按級(jí)別劃分差距比較大。如中聯(lián)重科，一般的工程師及部門(mén)經(jīng)理年薪在6-10萬(wàn)左右。部長(zhǎng)的年薪近100萬(wàn)。2、區(qū)域分布 此次項(xiàng)目調(diào)研將周邊主要分為幾個(gè)區(qū)域：麓谷及周邊，涉外、一師范及項(xiàng)目周邊的原居民，通過(guò)入戶及攔截式調(diào)研，共收回123份問(wèn)卷 有41戶認(rèn)為麓谷還是他們購(gòu)房的首選地段，占總量的45%，可見(jiàn)麓谷周邊的居民對(duì)該區(qū)域的項(xiàng)目認(rèn)同度較高，因其本身就在周邊工作，或業(yè)務(wù)上的往來(lái)在麓谷或在河西。就近

10、購(gòu)房對(duì)于節(jié)約生活成本體現(xiàn)比較明顯。3、人口特征該區(qū)域居民主要是由以下幾類人群構(gòu)成：麓谷各企業(yè)及行政單位人員，在該區(qū)域經(jīng)營(yíng)的私營(yíng)業(yè)主，涉外、一師范的教師以及本地的居民下面就以上區(qū)域居民有重點(diǎn)的進(jìn)行分析：1）麓谷各企業(yè)及行政單位人員年齡大多在25-45歲之間，文化素質(zhì)、收入較高，相應(yīng)的對(duì)生活的品質(zhì)要求也高，也是購(gòu)買(mǎi)力最強(qiáng)的一類人群。2）在該區(qū)域經(jīng)營(yíng)的私營(yíng)業(yè)主因麓谷臨近望城、寧鄉(xiāng)、益陽(yáng)、常德在附近經(jīng)營(yíng)的大多數(shù)業(yè)主都是外地人，他們的文化程度普遍不高。3）涉外、一師范的教師4）本區(qū)域的原居民4、客戶需求從區(qū)位及居住環(huán)境來(lái)看，河西是最適合住家的。在調(diào)研的過(guò)程中我們發(fā)現(xiàn)居住自租房的占很大一部分，客戶滿意的面

11、積是在100-120平米之間，三室二廳的戶型最受歡迎，選擇的建筑形式多為多層、小高層也占了相當(dāng)大的一部分在目標(biāo)客戶中麓谷各企業(yè)及行政單位人員，他們中大多偏中年，收入較高，有房的占多數(shù)并且有的擁有一套以上的物業(yè)，加上麓谷周邊的樓盤(pán)供給較多，性價(jià)比高，沒(méi)有房子的很少。在該區(qū)域經(jīng)營(yíng)的私營(yíng)業(yè)主，因大多是外地人是以租用的門(mén)面為主居家和做生意在一起，因在長(zhǎng)沙做生意的年限較長(zhǎng)，可能會(huì)讓父母或子女也來(lái)長(zhǎng)沙生活、就讀，需要一個(gè)安定的家，這類人群的需求量較大。涉外、一師范的教師，該項(xiàng)目比較靠近涉外經(jīng)濟(jì)學(xué)院，這類人群也是我們比較關(guān)心的客戶群體，經(jīng)過(guò)走訪及調(diào)研涉外經(jīng)濟(jì)學(xué)院里本地的老師大多都買(mǎi)了房，如麓山銘園、銀晟花園、陽(yáng)明山莊等，外地的老師大多也買(mǎi)了涉外自己建的“涉外花園公寓”，前期有20棟多層，少量別墅。其中多層公寓均價(jià)為1480元/平米，本校教師優(yōu)惠200元/平米，均價(jià)1280元/平米。工齡在2年以上的再優(yōu)惠40元/平米。明年還會(huì)有小高層面市，價(jià)格很便宜， 三、宗地分析（1）宗地自然環(huán)境分析（2）區(qū)域優(yōu)勢(shì)分析：（3）人文、教育環(huán)境分析：（4）區(qū)域生活配套分析：2宗地的SWOT分析（1） 優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)： （2） 機(jī)