房地產(chǎn)居間規(guī)定合同糾紛及審理對(duì)策

1、word房地產(chǎn)居間合同糾紛與審理對(duì)策至2011年2月止，二手房?jī)r(jià)格不斷上漲，二手房交易持續(xù)活躍，為房產(chǎn)中介行業(yè)創(chuàng)造 了巨大的市場(chǎng)空間。同時(shí)，中介公司與其委托人之間發(fā)生的居間合同糾紛也成為法院審理的 一種新類(lèi)型化案件。2010年第四季度以來(lái)，隨著房?jī)r(jià)調(diào)控政策的不斷出臺(tái)，涉房居間合同 糾紛也呈現(xiàn)出假如干新特點(diǎn)，為法院審判工作增加了難度。有法院預(yù)測(cè)，“京十五條'執(zhí)行后，買(mǎi)賣(mài)雙方解除買(mǎi)賣(mài)合同的糾紛可能增多,由此引發(fā)居間服務(wù)與居間費(fèi)用問(wèn)題，導(dǎo)致涉房居間合同訴訟數(shù)量激增。針對(duì)上述情況，筆者對(duì) 2011年第一季度法院受理的此類(lèi)案件進(jìn)展了調(diào)研分析，以求更 好的解決此類(lèi)糾紛。一、涉房居間合同糾紛案件的主

2、要特征據(jù)筆者統(tǒng)計(jì)、調(diào)研，市某區(qū)人民法院2011年第一季度受理的涉房居間合同糾紛呈現(xiàn)出以下特征：1、 居間合同簽約時(shí)間比擬集中。2011年第一季度新收的房產(chǎn)居間合同糾紛案件中，居間合同與房屋買(mǎi)賣(mài)合同的簽約時(shí)間集中在2010年9月至12月間，此類(lèi)案件占總數(shù)的57%除此之外，簽約時(shí)間在 2010年6月以前的占案件總數(shù)的9%;2010年6月至9月的占案件總數(shù)的15%;2011年12月以后的占案件總數(shù)的 19%筆者從多家中介公司的代理人處獲悉， 居間合同簽訂后中介公司會(huì)等待買(mǎi)賣(mài)雙方完成過(guò) 戶(hù)手續(xù)并自行交納居間費(fèi)用。 如委托人拒絕交費(fèi)，如此中介公司通常在居間合同簽訂之日起 的2、3個(gè)月時(shí)間里，自行向委托人

3、追繳居間費(fèi)用。自行追繳不成的，才向法院提起訴訟。結(jié)合上述數(shù)據(jù)，涉房居間合同糾紛立案時(shí)間一般晚于糾紛發(fā)生1.5至3個(gè)月。2、 案件數(shù)量呈上升趨勢(shì)。2011年第一季度，市某區(qū)人民法院受理的房產(chǎn)交易居間合同糾紛案件數(shù)量激增，占民事審判庭新收案件總數(shù)的15%較去年同期上漲 200% 2010年第一季度，該院新收此類(lèi)案件僅為15起。隨著“京十五條'等限購(gòu)政策調(diào)控效果逐漸顯現(xiàn)，涉房居間合同糾紛數(shù)量可能會(huì)繼續(xù)上 升。3、買(mǎi)房人為被告的案件占絕大比例。原告為房屋中介公司，被告為買(mǎi)房人的案件占此類(lèi)糾紛總數(shù)的83%僅17%勺案件原告為買(mǎi)房人，其中買(mǎi)房人提起反訴的案件數(shù)占此類(lèi)案件 總數(shù)的10%房屋中介公司的

4、訴訟請(qǐng)求均為索要居間服務(wù)費(fèi)用；買(mǎi)房人的訴訟請(qǐng)求主要是返還居間費(fèi)用、賠償相關(guān)損失。4、爭(zhēng)議原因比擬集中。2011年第一季度某區(qū)法院受理的此類(lèi)案件中，所涉房屋均為居民住房，買(mǎi)房人均系自然人；無(wú)一起因商用房屋交易而引發(fā)的居間合同糾紛。除被告（買(mǎi)房人）下落不明的案件外，全部案件中買(mǎi)房人的主要辯論意見(jiàn)或反訴請(qǐng)求（少量案件為訴訟請(qǐng)求）均為減免、追索居間服務(wù)費(fèi)用。買(mǎi)房人要求減免或追索居間費(fèi)的理由集中于以下四點(diǎn)：辯論意見(jiàn)比例1、 房屋交易未完成，不符合居間服務(wù)費(fèi)的支付條件39%2、 中介公司未完全履行服務(wù)義務(wù)72%3、 房屋狀況與中介公司的承諾不符15%4、居間費(fèi)用過(guò)高，超出合理 X圍69%（多數(shù)買(mǎi)房人同時(shí)采

5、用二項(xiàng)以上的理由進(jìn)展辯論）據(jù)筆者統(tǒng)計(jì)，有39%勺案件買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同后未能實(shí)際完成房屋交易或 未能成功辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)。交易未完成的主要原因有：（1）買(mǎi)賣(mài)雙方就房屋價(jià)格再起爭(zhēng)議;（2）中介機(jī)構(gòu)與售房人未如實(shí)披露房屋狀況，買(mǎi)房人發(fā)現(xiàn)瑕疵后反悔；（3）因政策變動(dòng)，買(mǎi)房人無(wú)法成功辦理購(gòu)房貸款或房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)；（4）售房人對(duì)房屋沒(méi)有處置權(quán)，或其代理人越權(quán)代理簽訂居間合同。買(mǎi)房人認(rèn)為中介公司未盡服務(wù)義務(wù)，主要是指中介公司未履行居間合同約定的代辦銀行貸款、代辦房屋產(chǎn)權(quán)變更等事項(xiàng)。絕大多數(shù)案件均是買(mǎi)房人自行辦理購(gòu)房貸款。在買(mǎi)賣(mài)雙方完成房屋交易的案件中，中介人員陪同買(mǎi)賣(mài)雙方辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的不足一半。買(mǎi)

6、房人稱(chēng)房屋狀況與中介公司的承諾不符，主要是指中介公司未向買(mǎi)房人說(shuō)明售房人的權(quán)利瑕疵（如售房人未取得房產(chǎn)證、售房人僅為房屋的共有人無(wú)權(quán)獨(dú)自處分房屋、代理人手 續(xù)不完備、房屋被抵押或被法院查封等），就急于促成雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，收取居間費(fèi)用?；蛑钢薪楣緦?duì)房屋質(zhì)量、采光情況、噪音情況、生活與交通便利情況言過(guò)其實(shí)，造成 買(mǎi)房人誤解。根據(jù)筆者統(tǒng)計(jì)，超過(guò) 50%勺買(mǎi)房人所能承受的居間費(fèi)用總額（包括居間服務(wù)費(fèi)、合同代書(shū)費(fèi)、代辦貸款費(fèi)、代辦過(guò)戶(hù)費(fèi)等）在1萬(wàn)元至2萬(wàn)元之間，即居間費(fèi)用總額占房?jī)r(jià)的比重約為0.75%至1.5%。而買(mǎi)房人與中介公司所簽的居間合同約定的居間費(fèi)用總額占房?jī)r(jià)的比重 在2.5%至3.5%

7、之間。100%勺買(mǎi)房者均認(rèn)為如買(mǎi)賣(mài)雙方未能實(shí)際完成交易，如此不應(yīng)支付居 間服務(wù)費(fèi)或僅同意支付少量費(fèi)用作為“辛苦費(fèi)。與此截然相反，在房屋交易未完成的境況下，30%的中介公司堅(jiān)決不同意降低居間費(fèi)用，70%的中介公司同意較小幅度（10%至25%）降低居間費(fèi)用。二、涉房居間合同糾紛產(chǎn)生的主要原因根據(jù)2011年第一季度此類(lèi)案件所呈現(xiàn)出的上述特點(diǎn)，筆者分析后認(rèn)為，近期涉房居間 合同糾紛數(shù)量較多的主要原因有以下四點(diǎn)：1、 房地產(chǎn)調(diào)控政策導(dǎo)致買(mǎi)房人履約能力變化。2010年下半年房地產(chǎn)調(diào)控政策的發(fā)布主要集中10月份之后。10月19日中國(guó)人民銀行宣布提高貸款利率;11月3日，多部委聯(lián)合下發(fā)關(guān)于規(guī)X住房公積金個(gè)人住

8、房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知，規(guī)定第二套住房公積金個(gè)人住房貸款利率不得低于同期首套住房公積金個(gè)人住房貸款利率的1.1倍，首付款比例不得低于50%嚴(yán)禁使用住房公積金個(gè)人住房貸款進(jìn)展投機(jī)性購(gòu)房，并停止向購(gòu)置第三套與以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款。上述政策調(diào)整導(dǎo)致買(mǎi)房人購(gòu)房本錢(qián)加大，一局部通過(guò)中介公司簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)房人履約能力發(fā)生變化，從而解除了買(mǎi)賣(mài)合同。個(gè)別案件也有因買(mǎi)房人未能如期申請(qǐng)到銀行貸 款，導(dǎo)致售房人解除買(mǎi)賣(mài)合同的情況。最新頒布的“京十五條對(duì)買(mǎi)房人的購(gòu)房資格進(jìn)展了嚴(yán)格限制，購(gòu)置第二套住房家庭的貸款本錢(qián)劇增，隨著該項(xiàng)政策調(diào)控效果的顯現(xiàn)，政策變動(dòng)對(duì)涉房居間合同糾紛案件的影響

9、也會(huì)逐漸加深。2、中介公司服務(wù)缺乏規(guī) X,主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是制度約束尚不健全。目前規(guī)X房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)與其從業(yè)人員的主要現(xiàn)行法規(guī)是建設(shè) 部印發(fā)的城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定，該規(guī)定對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)所設(shè)立的門(mén)檻較低，對(duì)其提供服務(wù)的詳細(xì)項(xiàng)目和具體標(biāo)準(zhǔn)未做出規(guī)定。2011年1月20日，住建部、發(fā)改委、人保部聯(lián)合發(fā)布房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理方法，并于2011年4月1日起施行。該方法對(duì)中介公司與其從業(yè)人員的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)提出了更為明確、嚴(yán)格的規(guī)X要求，對(duì)2011年法院審理涉房居間合同糾紛具有重要的指導(dǎo)意義。二是中介公司與從業(yè)人員自律不足。據(jù)筆者統(tǒng)計(jì)，超過(guò)90%勺此類(lèi)案件中，居間合同約定中介公司提供咨詢(xún)、代為磋商價(jià)

10、格、代辦銀行貸款、代辦房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)等多項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容， 卻對(duì)如何履行上述服務(wù)的細(xì)如此沒(méi)有任何規(guī)定。對(duì)于中介公司是否忠實(shí)履行了上述義務(wù)，以與上述服務(wù)是否應(yīng)包含在居間服務(wù)費(fèi)中，買(mǎi)房人與中介公司存在較大爭(zhēng)議，這一問(wèn)題成為法院審理居間合同糾紛的一個(gè)難點(diǎn)。此外，中介公司從業(yè)人員素質(zhì)良莠不齊。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)， 市二手房中介從業(yè)人員大專(zhuān)以上文化程度的不足40% 60%勺從業(yè)人員只有中等學(xué)歷甚至更低的文化水平。他們的營(yíng)銷(xiāo)方式和技巧單一且欠缺規(guī)X,將二手房交易視為一般的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，對(duì)二手房市場(chǎng)的法律風(fēng)險(xiǎn)與社會(huì)意義認(rèn)識(shí)不深刻。在審判實(shí)踐中，多起案件的買(mǎi)房人陳述， 一些中介人員作出口頭承諾，卻拒絕將上述口頭承諾寫(xiě)進(jìn)居間合同

11、。此類(lèi)口頭承諾主要包括減免稅款，或能為買(mǎi)房人辦理利息低于政策規(guī)定的銀行貸款等。“京十五條"頒布后，又有中介公司暗中打出“辦理虛假納稅證明的幌子 。雖然多數(shù)買(mǎi)房人不能提交有效證據(jù)佐 證此類(lèi)陳述，但這種現(xiàn)象應(yīng)引起審判人員重視。3、居間服務(wù)費(fèi)用定價(jià)隨意，超過(guò)買(mǎi)房人的支付能力。市某區(qū)法院2011年第一季度受理 的居間合同糾紛中，全部買(mǎi)房人（下落不明者除外）均認(rèn)為中介公司收費(fèi)過(guò)高。局部涉案房屋未實(shí)際成交，但中介公司按成交價(jià)格收取居間費(fèi)用，令買(mǎi)房人在心理上無(wú)法承受。即便在房屋成交的情況下，中介公司提供的主要服務(wù)僅為介紹房源和安排看房，服務(wù)內(nèi)容簡(jiǎn)單，且本錢(qián)較低，許多買(mǎi)房人認(rèn)為中介公司對(duì)促成房屋交易

12、缺乏實(shí)際幫助，索取高額居間費(fèi)用顯失公平，不愿依約支付居間費(fèi)用。根據(jù)市關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知，房屋成交價(jià)格在500萬(wàn)元以下的，房屋代理買(mǎi)賣(mài)收費(fèi)不應(yīng)超過(guò)房屋成交價(jià)格的2.5%。在2010年第四季度至2011年第一季度的此類(lèi)糾紛中，雖然僅不到10%勺案件居間服務(wù)費(fèi)高于這一標(biāo)準(zhǔn)，甚至15%勺案件按成交價(jià)低于 2%但筆者發(fā)現(xiàn)，除居間服務(wù)費(fèi)外，在75%勺案件里居間合同約定買(mǎi)房人應(yīng)交納合同代書(shū)費(fèi)、代辦過(guò)戶(hù)費(fèi)、代辦貸款費(fèi)等其他雜項(xiàng)費(fèi)用，其中最主要的合同代書(shū)費(fèi)通常不少于1萬(wàn)元，代辦過(guò)戶(hù)費(fèi)與代辦貸款費(fèi)約為 2500元至4000元。將上述全部費(fèi)用相加， 如此中介公司收費(fèi)總額 往往達(dá)到或超過(guò)房屋成交價(jià)的3%假如

13、以金額論，中介公司收費(fèi)總額低于3萬(wàn)元的占全部案件數(shù)的22%3至5萬(wàn)元的占全部案件數(shù)的 29%收費(fèi)5至10萬(wàn)元的占全部案件數(shù)的 43% 10 萬(wàn)元以上的占6%>統(tǒng)計(jì)部門(mén)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年1至10月市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為24308元。這一數(shù)字意味著，中介公司在每筆房屋交易中可能收取超出購(gòu)房者全年收入一倍以上的費(fèi)用。4、買(mǎi)房人法律風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)不足。筆者調(diào)查認(rèn)為，居間合同糾紛中絕大多數(shù)案件均以買(mǎi) 房人作為被告，暴露出許多買(mǎi)房人缺乏法律風(fēng)險(xiǎn)防X意識(shí)的問(wèn)題。買(mǎi)房人在簽訂居間合同與房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，未能意識(shí)到其中的法律風(fēng)險(xiǎn)， 在訴前也未采取正確手段維護(hù)自身合法權(quán)益， 導(dǎo)致以買(mǎi)房人為被告的居間合同

14、糾紛案件居多。具體而言，因買(mǎi)房人欠缺法律意識(shí)導(dǎo)致案件發(fā)生的因素有四點(diǎn)：(1)買(mǎi)房人合同意識(shí)淡薄，認(rèn)為格式合同不可協(xié)商，所以不詳細(xì)閱讀合 同條款，也不進(jìn)展深入磋商， 便盲目簽訂合同；(2)買(mǎi)房人輕信口頭承諾， 未要求中介人員將 口頭承諾落實(shí)在居間合同里；(3)買(mǎi)房人不注重保存證據(jù)，與中介人員與售房人的聯(lián)絡(luò)、協(xié)商 多以口頭方式進(jìn)展，未存留書(shū)證，部份買(mǎi)房人在訴訟中無(wú)任何證據(jù)提交；(4)買(mǎi)房人未調(diào)查房屋權(quán)屬狀態(tài)，不了解房屋是否符合出售條件就草率簽約。三、涉房居間合同糾紛的審判對(duì)策針對(duì)上述涉房居間合同糾紛反映出的諸多問(wèn)題，筆者認(rèn)為，審理此類(lèi)案件切忌簡(jiǎn)單化， 應(yīng)準(zhǔn)確理解國(guó)家政策背景，針對(duì)個(gè)案特點(diǎn)，采取不同

15、對(duì)策。通過(guò)法院的審判，規(guī)X引導(dǎo)買(mǎi)房人、售房人、房產(chǎn)中介公司三方主體的交易行為，取得促進(jìn)房屋中介行業(yè)健康開(kāi)展的社會(huì)效果。在審理涉房居間合同糾紛時(shí)，宜遵循以下方針：1、將國(guó)家相關(guān)政策作為審判工作的指導(dǎo)。審理涉房居間合同糾紛，應(yīng)配合國(guó)家對(duì)房地 產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，注重社會(huì)效果與法律效果的統(tǒng)一，不斷積累個(gè)案裁判的影響力，逐漸達(dá)到整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，規(guī)X房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)健康開(kāi)展的目的。個(gè)案調(diào)解、判決的結(jié)果當(dāng)順應(yīng)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的宏觀調(diào)控方針，符合關(guān)于規(guī)X住房公積金個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知、“國(guó)八條、“京十五條等規(guī) X性文件的內(nèi)在精神。對(duì)于因政策調(diào)整而導(dǎo)致買(mǎi)房人房屋買(mǎi)賣(mài)合同解除的案件

16、，宜根據(jù)個(gè)案的具體情況，依照公平原如此，適當(dāng)減輕政策波動(dòng)而給交易主體造成的損失。審理此類(lèi)案件，應(yīng)將城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定、市關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的 通知等現(xiàn)行規(guī)章作為衡量中介行為合規(guī)性的重要依據(jù)。例如，雖然居間費(fèi)用定價(jià)屬于市場(chǎng)行為，但如中介公司收費(fèi)超過(guò)房屋成交價(jià)格的2.5%，買(mǎi)房人主X居間費(fèi)用過(guò)高的，法院可酌情予以減免。此外，雖然 2011年4月1日起施行的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理方法對(duì)在審案件 沒(méi)有溯與力，但審判人員仍應(yīng)正確領(lǐng)會(huì)方法的精神，發(fā)揮方法的指導(dǎo)、規(guī)X作用，在辦案中參照方法有關(guān)規(guī)定，留意房屋中介機(jī)構(gòu)是否存在價(jià)格某某、賺取差價(jià)、分割出 租等某某違規(guī)行為。如發(fā)現(xiàn)某某違規(guī)行為，應(yīng)與時(shí)向有關(guān)部門(mén)

17、報(bào)告，予以糾正。2、將居間合同作為確定雙方權(quán)利義務(wù)的根底。中介公司占有信息與資源的優(yōu)勢(shì)，要求買(mǎi)賣(mài)雙方簽署的居間合同與房屋買(mǎi)賣(mài)合同均為格式合同，一定程度上限制了委托人的締約自由。法院審查居間合同時(shí)， 應(yīng)充分考慮到格式合同的特點(diǎn)。一方面重點(diǎn)審查居間合同中委托人與中介公司的權(quán)利義務(wù)分配是否公平，中介公司是否躲避主要義務(wù)或責(zé)任，注意合同雙方權(quán)利義務(wù)對(duì)等情況，如發(fā)現(xiàn)顯失公平之情況， 宜通過(guò)公平原如此、 權(quán)利與義務(wù)對(duì)等原如此進(jìn) 展衡平。例如，中介公司提供格式合同(不含有中介公司的智慧勞動(dòng) )但收取高額合同代書(shū)費(fèi) 的，如買(mǎi)房人要求減免， 應(yīng)酌情予以支持。如買(mǎi)房人稱(chēng)合同條款顯失公平而無(wú)效的，法官應(yīng) 適當(dāng)行使釋

18、明權(quán)，探究買(mǎi)房人真實(shí)意見(jiàn)，詢(xún)問(wèn)其是否提出反訴。另一方面，法官應(yīng)善用格式條款解釋規(guī)如此，中介公司與買(mǎi)房人對(duì)居間合同條款的解釋有爭(zhēng)議的，應(yīng)著力探究雙方締約時(shí)的真實(shí)意思表示，平衡雙方利益。此外，審查居間合同還應(yīng)注意以下幾個(gè)問(wèn)題：(1) 居間合同的形式要件是否齊備。(2) 居間合同條款，尤其是服務(wù)條款、 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否符合法律、 法規(guī)、行政規(guī)章的規(guī)定。 如發(fā)現(xiàn)違反法律與行政法規(guī)的條款， 應(yīng)對(duì)其效力予以否認(rèn)。如發(fā)現(xiàn)違反行政規(guī)章或地方性法 規(guī)的條款，應(yīng)與時(shí)通報(bào)有關(guān)部門(mén)，予以糾正。(3) 居間合同條款，尤其是服務(wù)條款的內(nèi)容、要求以與完成的標(biāo)準(zhǔn)是否具體，上述條款 是否具備可供參照施行的詳細(xì)約定，以與各項(xiàng)服務(wù)所對(duì)

19、應(yīng)的收費(fèi)是否可以明確量化。(4) 居間合同中是否包括提供代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記等其他服務(wù)。代辦業(yè)務(wù)屬委托代理合同關(guān)系，與居間合同糾紛的法律性質(zhì)關(guān)系不同。審判人員應(yīng)質(zhì)詢(xún)中介公司，令其說(shuō)明代辦業(yè)務(wù)的服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，勿將代辦業(yè)務(wù)的收費(fèi)與居間服務(wù)費(fèi)混同。3、將中介公司履約情況作為裁判居間費(fèi)用的重要依據(jù)。不宜將買(mǎi)賣(mài)雙方是否簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，作為判斷中介公司是否忠實(shí)履行了居間合同約定的唯一標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)結(jié)合其他方面的案件事實(shí)，綜合判斷中介公司的履約狀況。具體而言，有五點(diǎn)值得注意：(1) 涉案房產(chǎn)交易的中介人員資質(zhì)。不具備經(jīng)國(guó)家認(rèn)可的職業(yè)資格的中介人員難以有效確保二手房交易的安全性。如經(jīng)辦交易的主要業(yè)務(wù)人員

20、不具備職業(yè)資格，如此不能認(rèn)定中介公司完全履行了全部服務(wù)義務(wù)。(2) 涉案房屋的過(guò)戶(hù)交易情況。如買(mǎi)賣(mài)雙方解除了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，或房屋未能在雙方之間成功過(guò)戶(hù)，應(yīng)查明此次交易未成的真實(shí)原因。如果中介公司存在過(guò)錯(cuò)(如未審查房屋是否符合交易條件、虛假宣傳、虛假承諾等)，如此應(yīng)根據(jù)其過(guò)錯(cuò)程度減免居間費(fèi)用。(3) 中介公司提供服務(wù)的具體項(xiàng)目與服務(wù)完成情況。如買(mǎi)房人稱(chēng)中介公司未履行居間合同約定的全部義務(wù)，審判人員可對(duì)照合同約定的服務(wù)項(xiàng)目，要求中介公司對(duì)提供具體服務(wù)的情況進(jìn)展舉證說(shuō)明。如中介公司不能證明其已妥善履行全部服務(wù)，如此法院可考慮適當(dāng)減少居間費(fèi)用。如委托人能夠證明中介公司曾作出過(guò)書(shū)面合同以外的其他承諾(包括口頭承諾)，如此審判人員還應(yīng)對(duì)中介公司履行其他承諾的情況進(jìn)展審查。如中介公司索要代辦貸款費(fèi)用或代辦房屋過(guò)戶(hù)費(fèi)用，卻又不能證明其為委托人成功代辦了上述業(yè)務(wù)，如此法院應(yīng)對(duì)此項(xiàng)訴訟請(qǐng)求不予支持。(4) 中介公司與從業(yè)人員的某某行為。如發(fā)現(xiàn)中介公司存在賺取差價(jià)、違規(guī)收費(fèi)、挪用客戶(hù)資金或其他某某經(jīng)營(yíng)的行為，應(yīng)與時(shí)向有關(guān)部門(mén)舉報(bào)?？赡軜?gòu)成犯罪的，應(yīng)立即向公安機(jī)關(guān)報(bào)案?！熬┦?#39;條等限購(gòu)政策實(shí)施后，審判人員應(yīng)特別關(guān)注中介公司是否存在“承諾辦理虛假納稅證明、“承諾辦理超額貸款等虛假宣傳的行為。此類(lèi)虛假承諾社會(huì)影響惡劣，法 院一經(jīng)查明，應(yīng)立即向管理部門(mén)通報(bào)。(5) 委托方的違約