富安置業(yè)有限公司項目全程報告（可行性分析+項目規(guī)劃設計+建議書+全程營銷策劃方案）

1、阜陽市富安置業(yè)工程全程報告第一篇 可行性分析報告第二篇 工程規(guī)劃設計建議書第三篇 工程全程營銷籌劃方案第一篇 阜陽市富安置業(yè)工程可行性分析報告上篇第一章 總論第一節(jié) 城市資源狀況 06第二節(jié) 房地產(chǎn)制度與房地產(chǎn)市場狀況 07第三節(jié) 產(chǎn)業(yè)政策08第四節(jié) 城市規(guī)劃與開展目標 09第五節(jié) 城市社會經(jīng)濟開展狀況12第二章 工程總體概況第一節(jié) 區(qū)域概況 15第二節(jié) 交通狀況 15第三節(jié) 根底設施條件 16第四節(jié) 環(huán)境條件17第五節(jié) 規(guī)劃限制及產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模17第六節(jié) 工程現(xiàn)狀 17第三章 市場分析第一節(jié) 阜陽房地產(chǎn)情況18第二節(jié) 市場調(diào)研分析19第三節(jié) 住宅市場未來開展走勢20第四節(jié) 區(qū)域市場分析 23第

2、五節(jié) 消費者意向分析42第六節(jié) 消費者意向、特點分析43第四章 工程素質(zhì)分析第一節(jié) 工程SWOT分析 58第二節(jié) 綜合評價 60第五章 總體開展設想定位第一節(jié) 工程定位 61第二節(jié) 開展思路 65第三節(jié) 總體規(guī)劃理念 66第六章 法律及政策性風險分析第一節(jié) 工程條件 第二節(jié) 法律風險評估 第三節(jié) 政策性風險評估第四節(jié) 規(guī)劃調(diào)整的問題第七章 建設規(guī)劃方案第一節(jié) 建設規(guī)模及設備造型 第二節(jié) 原輔材料 然料供給 第三節(jié) 建場條件 第四節(jié) 小區(qū)總體設計及其他工程 第五節(jié) 綜合利用及節(jié)能 第六節(jié) 環(huán)境保護及小區(qū)平安性第八章 工程實施進度第九章 經(jīng)濟可行性分析第一節(jié) 經(jīng)濟技術指標估算 第二節(jié) 本錢估算 第

3、三節(jié) 銷售價格分析第四節(jié) 工程投資效益分析 第五節(jié) 資金預測第十章 結(jié)論和建議第一章 總論本章要點：城市資源狀況 房地產(chǎn)制度與房地產(chǎn)市場狀況產(chǎn)業(yè)政策 城市規(guī)劃與開展目標 城市社會經(jīng)濟開展狀況第一節(jié) 城市資源狀況 阜陽市位于安徽省西北部,平面地理坐標介于東經(jīng)114052/116049/,北緯32024/34004/,是我國華東地區(qū)的農(nóng)業(yè)城市,皖 西北地區(qū)政治、經(jīng)濟、交通、金融及商貿(mào)中心。 阜陽市下轄太和縣、臨泉縣、阜南縣、潁上縣、界首市和潁州、潁泉、潁東三區(qū)?？偯娣e9775平方公里，總?cè)丝?04.1萬人,阜陽市城市面積170.1平方公里,建城區(qū)面積5409平方公里城市人中80.8萬人,其中非農(nóng)業(yè)

4、人口41.1萬人(2003年未)(1)地勢、地貌 阜陽市為淮北平原腹地，地勢自西向東傾斜，西北最高地面高程34米，中部一般地面高程30米，東南聞最低地面程25米，土壤類型以砂礓、潮土棕壤為主。2氣候、水文 氣候為暖溫帶半濕潤氣候，年平均溫度0C,年無霜期214天。平均年降水量1098.5毫米,氣溫特征是四季清楚,季風顯著,雨量適中,光照充足。市內(nèi)有潁河、沙河、西肥河、泉河穿越而過，水資源比擬豐富，自然災害較少。第二節(jié) 房地產(chǎn)制度與房地產(chǎn)市場狀況 阜陽市政府抓住機遇，推進土地制度的進一步深化改革，堅持穩(wěn)定是大前提，改革是主旋律，開放是著眼點，開展是硬道理的指導思想，以其無與倫比的區(qū)域、交通、能源

5、、市場四大優(yōu)勢，“點線面三大開展機遇，良好投資環(huán)境和強勁的經(jīng)濟開展勢頭，吸引八方客商到阜陽投資，地改市以來，阜陽市政府先后制定房地產(chǎn)開發(fā)、土地、住房及地價等政策。以盤活存量土地，改造舊城為突破口激活土地開發(fā)、土地、住房及地價等政策。以盤活存量土地，改造舊城為突破口激活土地市場，推進土地制度改革，簡化報批程序，實行批地與供地分開和邊批邊報邊施工，減少審批環(huán)節(jié)，減、免、緩報批費用等優(yōu)惠政策。以舊城改造為主，老城市內(nèi)涵式開展道路。加快市場建設和舊城區(qū)居住條件及環(huán)境的改善；地價政策因勢利導，出讓土地采取拍賣、掛牌等多種靈活方式，對房地產(chǎn)開發(fā)原那么上吸引有經(jīng)濟實力的大財團投資為主，實行分期繳納出讓金，供

6、地可采用租賃方式，對老城區(qū)改造工程實行兩免兩交政策，對外銷售商品高度的為之提供城市戶口指標，對工業(yè)工程投資實行地價減、免土地費用等優(yōu)惠政策。在嚴格保護保護耕地的前提下，盡可能為投資者提供本錢的用地。凡在阜城投資的外來投資者，可以通過出讓或租賃等方式取得工程建設所需土地使用權經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)工程必須以招標拍賣掛牌方式供地。以租賃方式使用國有土地，固定資產(chǎn)投資1000萬元以上含1000萬元的工業(yè)工程，3年工程，3年內(nèi)免繳租金。以出讓方式取得土地使用權的，除去征地中給予補償外，固定資產(chǎn)投資在1000萬元以上含1000萬元的新建工業(yè)工程、大型農(nóng)產(chǎn)品工程，每畝3萬元；對固定資產(chǎn)投資在5000萬元以上的新

7、建工業(yè)工程、大型農(nóng)產(chǎn)品工程，每畝0。5萬元，對固定資產(chǎn)在2億元以上的新建工業(yè)工程、大型農(nóng)產(chǎn)品工程，免收費用。投資生態(tài)旅游業(yè)及發(fā)荒地、進行恢復林草植被等生態(tài)環(huán)境保護建設的，按當?shù)剞r(nóng)民承包土地方式用地，政府依法確權登記，使用期限一般為30年，最長最可達50年。投資建設城市根底設施和公益事業(yè)工程的，按劃撥用地。阜陽市土地市場正在朝著標準化、法制化軌道邁進，市場前景可觀，是國內(nèi)外人士進行各項領域投資的理想場所。第三節(jié) 產(chǎn)業(yè)政策阜陽市委、市政府積極貫徹落實中央關于擴大內(nèi)需、促進經(jīng)濟增長的方針政策，緊緊圍繞加快開展、富民強市、建設皖西北中心城市這一主題，按照優(yōu)化一產(chǎn)、強化二產(chǎn)、繁榮三產(chǎn)的總體思路，國民經(jīng)濟

8、整體上升，在依法治稅的前提下，積極運用財政政策支持來阜城投資的企業(yè)開展和獎勵有功人員；投資粉辦工業(yè)企業(yè)，耕地占用稅由同級財政給予地方留成局部的30%的獎勵。工業(yè)工程自投產(chǎn)之日起，3年內(nèi)，根據(jù)固定資產(chǎn)投資額度大小，由同級財政給予企業(yè)實際繳納增值稅地方留成局部不同比例的獎勵：投資1000萬元以下的獎勵30%，1000萬元至5000萬元的獎勵40%，5000萬以上的獎勵50%，屬高新技術工程由同級財政給予實際繳納企業(yè)所得稅地方留成局部同等數(shù)額的獎勵。固定資產(chǎn)投資2億元至5億的工業(yè)工程，5年內(nèi)，由同級財政給予實際繳納企業(yè)所得稅地方留成局部同等數(shù)額的獎勵，第610年給予40%的獎勵，固定資產(chǎn)投資2億至5

9、億的工業(yè)工程，81年內(nèi)，由同級財政給予實際繳納企業(yè)所提稅地方留成局部同等數(shù)額的獎勵，第910年給予60%的獎勵；固定資產(chǎn)投資5億元以上的工業(yè)工程，10年內(nèi)由同級財政給予實際繳納企業(yè)所稅地方留成局部同等數(shù)額的獎勵。投資原有工業(yè)企業(yè)的，按固定資產(chǎn)投資額同比例享受以上優(yōu)惠政策。投資開發(fā)土地，在新增土地上從事農(nóng)業(yè)的，3年內(nèi)由同級財政給予實際繳納農(nóng)業(yè)稅、農(nóng)林特產(chǎn)稅及其附加同等數(shù)額的獎勵，第410年給予40%的獎勵，投資根底設施、農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場和公益工程的，投用后，5年內(nèi)由同級財政給予投建單位實際繳納稅、企業(yè)所得稅地方留成局部同等額的獎勵。凡在阜城面上內(nèi)投資工業(yè)、農(nóng)業(yè)、高新技術產(chǎn)業(yè)和根底設施工程的外來投

10、資企業(yè)，用實現(xiàn)利潤進行再投資的，其追加投資局部視同外來投資享受上述財政優(yōu)惠政策，市縣兩級政府設立招商獎勵基金，對引進資金的有功人員， 根據(jù)奉獻大小，給予一定比例的獎勵。第四節(jié) 城市規(guī)劃與開展目標4.1、根據(jù)安徽省人民政府批準的?阜陽市城市總體規(guī)劃?19952021，阜陽市規(guī)劃控制區(qū)范圍北至茨淮新河，西至程集，東至辛橋，南至王店，總面積近600平方公里規(guī)劃近期至2000年城市人口規(guī)模近43萬人，城市建成規(guī)模41平方公里，遠期至2021年，人口規(guī)模70萬人，城市建成區(qū)規(guī)模70平方公里。4.2城市性質(zhì)：阜陽市的城市性質(zhì)確定為國家重要的鐵路樞紐，以綜合性工業(yè)區(qū)及商貿(mào)為主的皖西北中心城市。4.3城市開展

11、方向：阜陽市城市用地開展方向以現(xiàn)狀用地為根底，主要向東北及南、西南擴展。4.4城市布局和功能分區(qū)：城市用地以潁、泉河斜向交匯形成的水系為根底，形成“三河兩片用地形態(tài)。城市分為潁西、河東、泉北三個城市分區(qū)，三個分區(qū)既相互聯(lián)系又相互獨立各有側(cè)重。潁西片規(guī)劃為全市的中心區(qū)， 在現(xiàn)狀蓮花工業(yè)小區(qū)根底上建設東南工業(yè)區(qū)，并在西側(cè)新規(guī)劃出西南工業(yè)區(qū)。以潁州路為中心，北至人民路，南至清河中路，東至潁上路，西至解放街范圍規(guī)劃為市級的中心商業(yè)區(qū)。泉北片設置科教及高科技實驗基地，大型商貿(mào)及高級住宅區(qū)。河東片強化工業(yè)綜合區(qū)的功能，規(guī)劃東北工業(yè)區(qū)及潁東工業(yè)區(qū)，配套建設倉儲用地及生活居住用地。4.5城市交通：阜陽市城市的

12、總體規(guī)劃突出了城市在區(qū)域中的交通樞紐功能，在現(xiàn)有方格網(wǎng)道路系統(tǒng)根底上，規(guī)劃了一環(huán)、二環(huán)、外環(huán)高速公路，形成“三環(huán)九射的城市道路網(wǎng)。阜陽新建的二級民航機場規(guī)劃將開辟北京、上海、武漢、廣州等各大城市的航線。在航運方面確定要整治茨淮新河、潁河、泉河航道，規(guī)劃期內(nèi)形成水、陸、空立體交通樞紐。4.6城市景觀：阜陽總體規(guī)劃深入貫徹了國家可持續(xù)開展戰(zhàn)略，加強了城市環(huán)境的保護，規(guī)劃以潁河、泉河、東、西城河、三條清河、濟河等阜陽市特有水系及人文景觀、名勝古跡為依托，規(guī)劃建設三角洲公園、西湖遺址公園、環(huán)城公園、文峰公園、國家四A級生態(tài)園、修復古城墻和劉公祠，完善劉琦公園和奎星公園，加強多河水系的綠化，構(gòu)成城市“水

13、、綠交融的風景線，創(chuàng)造北國江南的城市特色?！笆晃迤陂g經(jīng)濟社會開展的主要目標專欄   阜陽市“十一五期間經(jīng)濟社會開展的主要目標指   標2005年2021年預期“十一五年均增長%指標屬性年末戶籍人口萬人9657左右約束性生產(chǎn)總值億元65012以上現(xiàn)價14以上預期性其中：一產(chǎn)億元1504預期性二產(chǎn)億元28022預期性其中：工業(yè)億元23024預期性三產(chǎn)億元22010預期性三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)23:43:34 預期性人均生產(chǎn)總值美元/人4351000 預期性財政收入億元60略高于GDP增長預期性全社會固定資產(chǎn)投資億元“十五累計“十一五累計1000 左右20預

14、期性招商引資額億元“十五累計100“十一五累計500-60030以上預期性工業(yè)化水平%35 導向性城市化水平%2835 導向性全社會商品零售總額億元146126012預期性外貿(mào)進出口總額萬美元125152500015 預期性城鎮(zhèn)居民人均可支配收入元7750114008導向性農(nóng)民人均純收入元208530608導向性新型農(nóng)村合作醫(yī)療覆蓋面 80% 約束性專欄2  規(guī)劃指標的屬性本規(guī)劃確定的開展目標是凝聚了廣闊人民意愿的戰(zhàn)略意圖，表達了人民的根本利益和長遠利益，其中的量化指標分為導向性、預期性和約束性三類。導向性指標是政府希望的開展方向，主

15、要依靠市場主體的自主性行為實現(xiàn)。政府要通過創(chuàng)造良好的宏觀環(huán)境、制度環(huán)境和市場環(huán)境，使市場主體的行為方向與政府希望的開展方向盡可能一致。預期性指標是在導向性根底上進一步強化了實現(xiàn)意愿的指標。政府要通過適時調(diào)整宏觀調(diào)控方向和力度，綜合運用財政、產(chǎn)業(yè)、投資和價格等政策引導社會資源配置，努力爭取實現(xiàn)。約束性指標是在預期性根底上進一步強化了政府意志的指標，是政府在公共效勞和涉及公共利益領域?qū)Ω骺h市、區(qū)和有關部門提出的工作要求，政府要通過合理配置公共資源和有效運用行政力量，確保實現(xiàn)。第五節(jié) 城市社會經(jīng)濟開展狀況 2005年，阜城商務經(jīng)濟取得了長足進步，商貿(mào)流通業(yè)穩(wěn)中有進，外經(jīng)、外資、外貿(mào)工作難中突破，奠定

16、了阜陽商務經(jīng)濟奮力崛起的良好根底，預計年底可實現(xiàn)社會消費品零售總額140億元以上，增幅超過10%；外貿(mào)進出口總額突破1億美元大關，增幅在40%以上，利用外資突破4000萬美元，增長40%左右。十一五時期，阜城提出了兩個確保的目標，即確保全市經(jīng)濟和社會開展的水平與全省平均水平的差距不再拉大，力爭縮??；確保經(jīng)濟開展和社會進步的主要經(jīng)濟指標五年翻一番，取得全面建設小康社會的重要的階段性的進展?！皟蓚€確保目標要求阜城商務經(jīng)濟十一五期間要實現(xiàn)跨越性開展，為全市目標的實現(xiàn)提供強大支撐。十一五期末，實現(xiàn)社會消費品零售總額280億元左右，增幅在15%以上；外貿(mào)進出口總額邁上2億美元臺階，利用外資突破1億美元，

17、到達新的水平。2004年，阜陽實現(xiàn)生產(chǎn)總值265億元，較上年增長10.4%，實現(xiàn)財政收入22億元，首次突破20億元大關；城鎮(zhèn)居民可支配收入7095元；農(nóng)民人均純收入1986元，凈增327元。 從絕對數(shù)看，這些指標并不高，但是，從阜陽的經(jīng)濟根底和所處的歷史和現(xiàn)實背景看，卻有著不同尋常的意義。阜陽市委書記胡連松表示，2004年是阜陽“近年來整體經(jīng)濟形勢最好、開展速度最快、質(zhì)量和效益最為明顯、人民群眾得到實惠最多的一年。年，全市生產(chǎn)總值億元，比年凈增億元；財政收入億元，剔除農(nóng)業(yè)稅減免因素，比年翻了一番多。開展思路逐步清晰。優(yōu)化一產(chǎn)、強化二產(chǎn)、繁榮三產(chǎn)的經(jīng)濟開展思路逐步深化，建設區(qū)域性中心城市總體開展

18、戰(zhàn)略深入人心，“工程全面實施，全面建設小康社會、實現(xiàn)奮力崛起“三步走的戰(zhàn)略目標已成為全市人民的共同行動。工業(yè)化城鎮(zhèn)化加快推進。年，全市規(guī)模以上工業(yè)銷售收入億元，比年翻了一番多；工業(yè)增加值億元，工業(yè)化率到達，比年提高個百分點。城鎮(zhèn)化水平達，“十五期間年均提高個百分點。投資增長速度逐步加快。預計“十五期間，固定資產(chǎn)投資億元，比“九五凈增億元。今年將到達億元，是 年的倍。改革開放進一步深入。農(nóng)村改革進一步深化，農(nóng)業(yè)稅費全面取消，農(nóng)村經(jīng)濟平穩(wěn)開展。國有企業(yè)改制根本結(jié)束，投融資體制等項改革取得新進展。東向開展步伐加快，全方位、多層次、寬領域的對外開放格局初步形成，累計引進市外資金多億元。園區(qū)建設取得較大

19、進展，阜陽經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)建成區(qū)面積由年的平方公里擴大到平方公里。人民生活水平繼續(xù)改善。年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入元，“十五期間年均增長；農(nóng)民人均純收入元，年均增長。城鄉(xiāng)居民儲蓄余額億元，比年增長倍。社會保險覆蓋面逐步擴大，城鄉(xiāng)社會救助體系建設開始啟動，就業(yè)再就業(yè)工作進一步加強?！捌桨哺逢?、“生態(tài)阜陽、“信用阜陽建設全面展開，突發(fā)公共事件應急體系初步建立。社會事業(yè)全面進步?？萍紝?jīng)濟增長的奉獻率進一步提高。政府加快中心城市建設步伐。大力推進阜陽由樞紐城市向區(qū)域性中心城市轉(zhuǎn)變，全面提升集聚輻射帶動能力。完善城市規(guī)劃體系，按照向西向南、以向西為主的開展方向，進一步拉大城市框架。在規(guī)劃指導下，鼓勵和支

20、持向東、向北開展。到年，阜城建成區(qū)面積由現(xiàn)在的平方公里開展到平方公里，人口由現(xiàn)在的萬開展到萬。優(yōu)化城市空間布局，形成“三區(qū)四片組團式布局結(jié)構(gòu)。進一步完善根底設施和城市功能，實施政務中心西遷，建成市體育中心，建設園林景觀、沿河景觀和公共設施等關鍵性工程。加快建設與周邊城市的快速通道，形成快捷的城市綜合交通網(wǎng)絡。積極抓好水源地建設，加快推進“引淮濟阜工程，規(guī)劃論證平原水庫建設，建成市第三自來水廠。 局部資料來源:?阜陽市2004國民經(jīng)濟和社會開展統(tǒng)計公報?、阜陽市?2005年政府工作報告?、?阜陽人民政府公共信息網(wǎng)?第二章 工程總體概況本章要點：區(qū)域概況 交通狀況 根底設施條件 環(huán)境條件 規(guī)劃限制

21、及產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模 工程現(xiàn)狀第一節(jié) 區(qū)域概況該宗地所在區(qū)域位于阜陽市潁州區(qū)范圍內(nèi)，潁州區(qū)土地面積496平方千米，總?cè)丝?02575人2003年。該區(qū)東臨潁泉區(qū)和潁東區(qū)，南臨潁上縣和阜南縣，西臨臨泉縣和界首市，北臨界首市和潁泉區(qū)。區(qū)域內(nèi)地勢平坦，地形無坡度，氣候濕潤，地下水資源豐富，自然災害較少。第二節(jié) 交通狀況2.1對外交通條件：A公路： 宗地所在區(qū)域公路交通便利，境內(nèi)有105國道、三環(huán)、二環(huán)。省道有阜臨路，縣級公路有阜南路，公路均為水泥路面，另包有張級公路多條，城鄉(xiāng)相連，四通八達，內(nèi)外交通便利。B鐵路： 大京九鐵路貫穿于潁州區(qū)境內(nèi)，與漯阜、青阜等鐵路交匯成鐵路網(wǎng)，西通京廣、東連京滬、南達九龍，可

22、到達全國各地。C航空： 阜陽飛機場為新建4C級標準，可起降波音737、麥道82機，已開通合肥、上海、廣州等航線。2.2公共交通狀況： 區(qū)域內(nèi)城市道路主要有潁州南路、二環(huán)路、清河路等主于道，能與對外公路相連，有14路、26路、29路等公交車通過；區(qū)域內(nèi)設有中心汽站，距汽車站1600米。第三節(jié) 根底設施條件 3.1根底設施狀況：A供水： 區(qū)域內(nèi)城市供水由市自來水公司地下管道貌岸然供水，日供水量19萬立方米，保障程度高。B排水 區(qū)域內(nèi)城市排水為雨污分流方式。排小經(jīng)城市市政排污涵管，排至污水處理廠，經(jīng)處理達標后，直接排至泉河和潁河，排水通暢。C供電 區(qū)域內(nèi)電源是潁南變電所供電，另外有國禎熱廠一座，供電

23、保障率較高。D通訊 區(qū)域內(nèi)通訊與市政通訊網(wǎng)相聯(lián)，通訊線路以地下通訊電纜和架空線路為主，阜陽市話普及率達40%以上，市話 43萬門，移支 24萬余戶，通訊線路暢通。3.2公用效勞設施狀況： 區(qū)域內(nèi)設有潁南中學、紅旗中學、紅旗小學、潁南小學、連池小學、市第一人民醫(yī)院潁南分院、創(chuàng)傷醫(yī)院、骨科醫(yī)院、京九菜市場、三角公園、文峰公園、清河廣場、郵電所、小天使幼兒園、小紅冒幼兒園、各類銀行等設施。第四節(jié) 環(huán)境條件 區(qū)域環(huán)境質(zhì)量一般，主要污染物為小型企業(yè)排出的廢氣、汽車尾所和噪音污染。第五節(jié) 規(guī)劃限制及產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模該區(qū)域?qū)俑逢柺行录夹g開發(fā)區(qū)、輕工業(yè)區(qū)行，政金融辦公區(qū)和科教文衛(wèi)區(qū)，該地段為阜陽企業(yè)密集區(qū)，產(chǎn)業(yè)集

24、聚度較高。第六節(jié) 工程現(xiàn)狀6.1工程位置：北至三環(huán)路，東至105國道，南至和尚莊，西至沙河南路。土地總面積約為73000平方米。6.3土地用途：現(xiàn)狀為水坑，規(guī)劃為商業(yè)兼辦公、住宅。6.4臨街狀況：該宗地北臨三環(huán)路，南臨沙河南路。6.5宗地形狀：宗地形狀為三角型。6.6宗地根底設施條件：該宗地內(nèi)部為示開發(fā)利用土地。第三章 房地產(chǎn)市場分析本章要點：阜陽房地產(chǎn)情況 市場調(diào)研分析 住宅市場未來開展走勢 區(qū)域市場分析 消費者意向分析第一節(jié) 阜城房地產(chǎn)情況 建設與改造投資比重大?！笆鍟r期，建設與改造累計完成固定資產(chǎn)投資208.4億元，比“九五增長84.4 ，占全社會投資總額的50.6%；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累

25、計完成投資45.9億元，比“九五增長225.5% ，占全社會投資總額的11.2%。 住宅建設步伐加快，居住水平不斷提高?！笆迤陂g，住宅建設已成為國民經(jīng)濟新的增長點，住宅消費成為消費熱點，2001年2005年五年中，全市城鄉(xiāng)住宅建設投資完成31.8億元，占同期全部投資的比重7.7%。在城市，隨著住房制度改革的到位和城市化進程的加快，住房建設規(guī)模不斷擴大，僅2005年城鎮(zhèn)住宅投資就達13.9億元，192.9萬平方米住宅交付使用。居民住房條件的改善，使得與住房相關的裝修材料、家具、裝修效勞等行業(yè)呈現(xiàn)出旺盛的開展勢頭，也帶來家用電器、日用品零售等的較大幅度增長。農(nóng)村居民居住條件明顯改善，居住日趨舒適

26、。2005年農(nóng)村住戶人均居住面積平方米，與2000年相比增長3.5%；其中，鋼混結(jié)構(gòu)住房面積人均平方米，是2000年的倍，占居住面積的24.2%，與2000年相比增加個百分點。 2003年阜城房屋成交面積65.4萬平方米，成交金額4.5億元。2004年阜城成交總面積為106萬平方米，成交套數(shù)為10904套，成交總金額8.4億元。2005年阜城房屋成交總面積為106萬平方米，成交套數(shù)為10433套，成交總金額到達11.3億元，其中新建商品房成交4398套，成交面積50.9萬平方米，成交金額7.2億元；二手房成交6035套，成交面積55.1萬平方米，成交金額4.1億元。2005年新建商品房成交均價

27、1414.5元/，平均每套面積115.7/。二手房成交均價744.1元/，每套平均面積91.3/。3年的數(shù)據(jù)比照，可以看出，2005年阜陽樓市交易總量開始趨于平穩(wěn)，不在像2004年一樣大幅增長。對于2005年房屋成交總金額增長過快來說，除了價格總體上漲外，還有個重要原因就是樓市新政實施，壓制樓市投機行為，使得二手房交易萎縮，新建房交易增加，從而使交易總額增長明顯。第二節(jié) 市場調(diào)研分析 2.1近幾年，阜陽市始終把住宅產(chǎn)業(yè)作為拉動城市經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)之一，并通過一系列控制市場供給、培育有效需求等相關產(chǎn)業(yè)政策的實施，大大減少了阜陽市房地產(chǎn)市場上的投機行為，去除了市場中虛熱的泡沫成分，使阜陽市房地產(chǎn)

28、市場根本保持了健康、穩(wěn)定、均衡、快速的開展勢頭。 2.2住房銷售主體發(fā)生了變化，隨著停止住房實物分配后住房銷售已有過去的“公款消費轉(zhuǎn)為職工、居民直接購置住房。去年阜城個人購房已占商品房總銷售額的95%，成為主導房地產(chǎn)市場開展最活潑、最積極的因素。2.3 套型新、設施全、環(huán)境美、質(zhì)量優(yōu)、管理好的住房越來越受購房者的青睞。近年來各開發(fā)工程都在環(huán)境、設施上下功夫，從去年房地產(chǎn)市場上看，每套面積在105平方米的房屋最為看好，占銷售總量的45%；90平方米以下的占銷售總量的30%；130平方米以上的占銷售總量的15%；別墅占銷售總量的5%；其他占銷售總量的5%。說明很大一局部市民是為了使住房升級換代，大

29、幅提高自己的居住質(zhì)量和環(huán)境而購房。而且對小戶型需求大幅增長，說明像以前3代同住的模式逐步被取締了。2.4 二級市場交易日趨活潑。從1999年起，阜城?已購公有住房上市交易管理方法?實施以來，住房的二級市場一直保持上升趨勢，房改房上市交易不斷提高，不僅擴大住房供給，而且隨著市場的二次購房置業(yè)，又產(chǎn)生了新的需求群體。 2.5 縱觀阜陽市近幾年的房地產(chǎn)開展歷程，我們可以斷言，在今后的3至5年內(nèi)，阜陽市住宅市場將繼續(xù)保持持續(xù)、健康、穩(wěn)步增長的開展趨勢。第三節(jié) 住宅市場未來開展走勢3.1 政策支持和監(jiān)控力度不斷加大。從2004年政府公布的一些相關政策來看，住宅市場的政策支持力度仍在加大。由于住房消費是啟

30、動內(nèi)需的重要因素，所以為了進一步推動住房消費，拉動經(jīng)濟增長，政府將在立法、住房分配貨幣化、住房消費金融、加快培育住房二級市場等多方面采取措施，以保證未來幾年阜陽房地產(chǎn)市場的有效增長。2005年中央政府公布國五條和國六條抑制房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫，保證國內(nèi)房地產(chǎn)市場健康開展，致使政府對開發(fā)商的監(jiān)管加強。3.2 市場利好消息2001年，中國參加WTO、成功申辦奧運會，以及貸款利率等一系列消息，可以說是前幾年中國房地產(chǎn)市場較大的利好消息，也是對現(xiàn)在國內(nèi)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響的積極因素。3.3 房地產(chǎn)價格將穩(wěn)中有升。隨著城市用地的日趨減少，土地價格會不斷攀升， 而且隨著生活水平的提高，對高質(zhì)量、環(huán)境優(yōu)美的中高檔工

31、程需求增大，這都將使房地產(chǎn)的相對價格穩(wěn)步上升。3.4 改善型需求不斷增長。有資料顯示，2005年底全市人均居住面積為，還有非常大的上升空間。隨著收入水平的提高，人們對居住舒適性、良好的居住環(huán)境、富有情趣的戶型設計會有更高的追求，從而帶動改善型需求的持續(xù)增長。3.5 住宅建設的郊區(qū)化傾向。首先是由于市中心土地的稀缺，城市規(guī)模的不斷擴大，市中心住宅的開發(fā)量越來越不能滿足日益增長的需求；其次，郊區(qū)的房地產(chǎn)價格相對較低，居住環(huán)境較好，多數(shù)為居住新區(qū)，規(guī)劃、房型、生活配套設施標準高，是吸引改善型需求的主要原因；再次，隨著私家車的不斷普及，市中心住宅的位置優(yōu)勢將不斷弱化，相反，近郊住宅由于道路交通狀況良好

32、，區(qū)位價值會不斷提升。3.6 市場競爭格局開展趨勢近年來，阜城房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一定程度的市場集約化的開展態(tài)勢，房地產(chǎn)市場以及一些與房地產(chǎn)市場相關的產(chǎn)業(yè)異常繁榮，市場開展趨勢主要表現(xiàn)為以下幾個方面。Ø 房地產(chǎn)市場的不斷開展，不斷成熟，促使更大的市場分額掌握在較少的開發(fā)商手中。Ø 利用大規(guī)模土地資源實施大盤開發(fā)，通過合理規(guī)劃、有效利用土地資源提供環(huán)境優(yōu)美、配套完善、居住氣氛濃郁的住宅區(qū)。Ø 商品房價格持續(xù)攀升。一方面，阜城土地實行儲藏制后，開發(fā)用地通過招標，拍賣使用，導致土地價格持續(xù)上升；另一方面。局部開發(fā)企業(yè)面對好的銷售形勢，紛紛抬價，甚至有急功近利的現(xiàn)象。房價的突

33、長與市民購房愿望有較大差距。Ø 隨著人民生活水平的提高，提升了住宅市場的多元化需求，第二住宅、渡假式住宅等新型居住模式已悄然興起。Ø 2005年阜城房屋成交總量中分析，總價低、戶型面積小的住房需求將大幅增加。Ø 隨著阜城二環(huán)以內(nèi)幾個大型高檔樓盤的銷售，2006年阜城新建商品房平均交易價格將持續(xù)大幅上漲。預計將到達9%-20% 。Ø 隨著市場的不斷成熟，市場競爭已經(jīng)開始從質(zhì)量、戶型、環(huán)境等標準動作的競爭逐漸轉(zhuǎn)化為以生活方式、居住理念等為代表的自選動作的競爭，已經(jīng)出現(xiàn)了體育產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)等其他產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)嫁接的復合地產(chǎn)模式。Ø 本市商品房銷售量一

34、直保持強勁的開展勢頭，促進了本市的房地產(chǎn)業(yè)，特別是住宅產(chǎn)業(yè)的開展，拉動了本市地方經(jīng)濟增長，帶動了相關產(chǎn)業(yè)的開展，改善了市容環(huán)境與市民的居住環(huán)境，一定程度上也提高了市民居住水平，商品房市場呈現(xiàn)出非常繁榮的景象。但我們應該看到商品房供給量，逐年大比增加，并且房價上升迅猛，高檔次住宅越建越多，并有大面積開工的跡象。但是我們要看到居民收入以及貨幣化分配購房款不會持續(xù)快速增加，購置力會跟不上房價與數(shù)量的增長，同時這種局面到現(xiàn)在仍沒有得到有效控制，商品房特別是中高檔商品房住宅可能會在五至十年內(nèi)出現(xiàn)新的積壓。第四節(jié) 區(qū)域市場分析 目前潁州區(qū)的大型住宅工程集中于二環(huán)路、開發(fā)區(qū)、清和路附近地區(qū)。建筑形式上多以多

35、層住宅為主，特色工程不多，產(chǎn)品形式上要超前于潁東區(qū)和潁泉區(qū)，銷售總體上趨于平淡。阜陽市經(jīng)過近年的開發(fā)歷程，潁泉、潁州等原先熱點區(qū)域經(jīng)過幾年來高強度、大規(guī)模的開發(fā)，開展空間已顯局促?，F(xiàn)市區(qū)除尚在開發(fā)的香港路步行街和中央豪景居住區(qū)外，市區(qū)二環(huán)以內(nèi)區(qū)域已無大宗可開發(fā)土地。老城區(qū)除環(huán)球地產(chǎn)的拆遷尚未完成外，大型可開發(fā)工程也寥寥無幾。隨著潁州區(qū)城市開發(fā)進程的加快，區(qū)內(nèi)中心部位土地根本開發(fā)完畢，開發(fā)重點逐漸向城市外圍開展。潁州區(qū)連接市區(qū)中心與開發(fā)區(qū)，是市區(qū)通往經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、合肥的交通樞紐，是政府實施城市長遠開展規(guī)劃的熱點區(qū)域，市場潛力巨大。從近幾年的商品房成交量的動態(tài)分布圖就能看出：潁州區(qū)2005年商品房成

36、交量已是各區(qū)之首阜城各工程情況： 調(diào)查時間： 小區(qū)名稱匯鑫美居城開展商阜陽匯鑫開展地理位置人民西路雙龍橋西岸銷售熱線2599191 2599292調(diào)查目的了解房價、規(guī)模、商鋪、付款方式調(diào)查方式個人購規(guī)劃情況總體規(guī)模達十二萬平方米，前期建成2。2萬平米建筑狀況首期正在建設中交通狀況汽車北站、14路、16路、1路公交車直達配套設施大型停車場、產(chǎn)品展示中心、物流配送中心、經(jīng)營管理中心、高務效勞中心、設計咨詢中心及銀行、家居書店、咖啡屋、室內(nèi)綠化、空中花園等在籌建中。主力戶性及面積20-60平方米獨立產(chǎn)權商鋪價格一層商鋪：均價在1萬/平方米物業(yè)管理待定付款方式一次性付款、分期付款、按揭付款。銷售情況正

37、在排號預售中銷售策略廣告營銷、房展會營銷、網(wǎng)絡營銷及舉辦一系列活動優(yōu)劣勢評估優(yōu)勢：規(guī)模推出、包和租5至10年返租金8%劣勢：沒有做到轟動效應、同時遇到強勁對手港利金茂廣場備注調(diào)查時間： 06. 小區(qū)名稱香格里拉小區(qū)開展商阜陽錦城置業(yè) 地理位置西二環(huán)阜臨路北側(cè)銷售熱線2287888 2232999調(diào)查目的了解房價、規(guī)模、戶型、付款方式調(diào)查方式個人購房規(guī)劃情況住宅兼商業(yè)建筑狀況一期已投入使用二期正建設中交通狀況交通便利，26路、9路配套設施一中、實驗小學、銀行、國貿(mào)、千百意 百貨大樓主力戶性及面積兩室兩廳、三室兩廳，四臥二廳四衛(wèi)72.52-152.45價格均價2100元/物業(yè)管理深圳金地物業(yè)管理名

38、牌物業(yè)0.5元/付款方式一次性付款、分期付款、銀行按揭銷售情況銷售良好，根本售完.銷售策略廣告營銷、房展會、網(wǎng)絡營銷優(yōu)劣勢評估優(yōu)勢：交通便利，配套設施齊全劣勢：備注全案推廣：上海房隆投資管理小區(qū)名稱怡和莊園開展商阜陽麗豐房地產(chǎn)開發(fā)地理位置西二環(huán)與清河路交匯處銷售熱線21999992179899調(diào)查目的了解房價、規(guī)模、戶型、付款方式調(diào)查方式個人購房規(guī)劃情況規(guī)劃總用地面積78114平方米，商鋪：18227平方米住宅：59887平方米建筑狀況正在建設中交通狀況交通便利，9路，26路，11路公交配套設施銀行、高校、小學、商場、醫(yī)院配套設施齊全主力戶性及面積三室兩廳118.26二室二廳101.02面積從

39、101.02-232.62價格均價在:2200元/平方米物業(yè)管理付款方式一次性付款、分期付款、銀行按揭銷售情況根本銷完銷售策略房展會、墻體廣告、網(wǎng)絡等營銷小區(qū)名稱新大陸小區(qū)開展商安徽樂富強房地產(chǎn)開發(fā)地理位置清河東路128樂迪亞對面銷售熱線21613662161117調(diào)查目的了解房價、規(guī)模、戶型、付款方式調(diào)查方式個人購房規(guī)劃情況建筑面積4萬多平方米建筑狀況正在建設中交通狀況交通便利，4路、13路、14路、16路、26路。配套設施周圍完善，學校、醫(yī)院、超市、通訊、銀行、休閑、娛樂等皆盡在咫尺主力戶性及面積 三室二廳價格均價：2300元/平米物業(yè)管理未定付款方式一次性付款、分期付款、銀行按揭銷售情況

40、根本售完銷售策略廣告營銷、墻體廣告、房展會，一次性付款優(yōu)惠一個點按揭付款一個點沒有小區(qū)名稱藍色雅典開展商安徽省國禎房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司地理位置南二環(huán)路潁州區(qū)委對面銷售熱線21990012199002調(diào)查目的了解房價、規(guī)模、戶型、付款方式調(diào)查方式個人購房規(guī)劃情況規(guī)劃總面積：20萬平米建筑狀況已建成,現(xiàn)房交通狀況緊鄰南二環(huán)配套設施配套完善，銀行、通訊、超市、醫(yī)院、書店、學校主力戶性及面積三房二廳、二室二廳 、五房二廳二衛(wèi)價格均價:2100元左右物業(yè)管理付款方式一次性付款、分期付款、銀行按揭銷售情況根本售完銷售策略廣告營銷、墻體廣告、電視廣告.優(yōu)劣勢評估優(yōu)勢：組團式、體量式開發(fā)、配套完善、環(huán)境優(yōu)美

41、備注行銷企劃：普天/君安置業(yè)建筑設計：浙江華匯建筑設計 安徽阜陽市建筑勘察設計院小區(qū)名稱翠玉江南小區(qū)開展商安徽省阜陽城建開發(fā)地理位置南二環(huán)路中國移動大廈對面銷售熱線21982822198366調(diào)查目的了解房價、規(guī)模、戶型、付款方式調(diào)查方式個人購房規(guī)劃情況規(guī)劃總建筑面積7萬余平米建筑狀況正在建設中預計7月份預售交通狀況緊臨二環(huán)路、交通便利配套設施配套完善，銀行、通訊、超市、醫(yī)院、書店、學校主力戶性及面積 二房二廳、三房二廳、80-240平方米價格待定，價格預計和藍色雅典差不多物業(yè)管理待定付款方式一次性付款、分期付款、按揭付款銷售情況正在記錄有意向的購房人名單銷售策略廣告營銷、傳媒廣告、房展會，一

42、次性付款優(yōu)惠二個點、按揭優(yōu)惠一個點優(yōu)劣勢評估優(yōu)勢：首座打出江南園林社區(qū)的樓盤、戶型多樣適合不同的客戶的需求劣勢：和其相似樓盤較多，給銷售帶來了定的威脅備注全程代理：安徽紅與黑小區(qū)名稱明園開展商阜陽三環(huán)明源房地產(chǎn)開發(fā)地理位置人民西西湖路交叉口銷售熱線2191888 2191999調(diào)查目的了解房價、規(guī)模、戶型、付款方式調(diào)查方式個人購房規(guī)劃情況規(guī)劃面積:20萬平米建筑狀況正在建設中交通狀況交通便捷，1路、14路、16路公交車直達配套設施配套完善，銀行、通訊、超市、醫(yī)院、學校等主力戶性及面積二房二廳、三房二廳 89131平方米價格均價：2200元/平方米物業(yè)管理未定付款方式一次性付款、分期付款、銀行按

43、揭銷售情況根本售完銷售策略廣告營銷，路牌、墻體廣告、車體廣告2006房展會冠名單位優(yōu)劣勢評估優(yōu)勢：組團式、體量式開發(fā)、配套完善、環(huán)境優(yōu)美備注全程籌劃代理：宏泰樓市建筑設計：美國DF國際深圳建筑設計景觀設計：美國DF國際上海景觀設計小區(qū)名稱蘇州家園開展商阜陽平江房產(chǎn)建設地理位置阜陽市潁上南路銷售熱線2298080調(diào)查目的了解房價、規(guī)模、戶型、付款方式調(diào)查方式個人購房規(guī)劃情況商住,規(guī)劃面積1.5萬平方米,建筑面積共220套建筑狀況已投入使用交通狀況交通便捷,臨街,14路公交配套設施配套設施完善、學校、銀行、超市、休閑、娛樂皆有主力戶性及面積三室兩廳 、二室二廳 面積：90120平方米價格均價210

44、0元/平方米商鋪:4000元/平方米以上物業(yè)管理0.25元/付款方式一次性付款、分期付款、銀行按揭銷售情況根本售完銷售策略廣告營銷，路牌、墻體廣告優(yōu)劣勢評估優(yōu)勢：位置優(yōu)越、設計新穎,30%的綠化劣勢：小區(qū)娛樂設施不夠完善 備注小區(qū)名稱新天地小區(qū)開展商龍騰萬霖房地產(chǎn)開發(fā)地理位置汽運南站東側(cè)銷售熱線2211515 2211717調(diào)查目的了解房價、規(guī)模、戶型、付款方式調(diào)查方式個人購房規(guī)劃情況規(guī)劃面積：5萬平方米左右建筑狀況已投入使用交通狀況交通便捷，3路、4路、14路、16路公交車經(jīng)過配套設施配套完善，銀行、通訊、超市、醫(yī)院、學校等主力戶性及面積價格均價：2050元左右/平方米物業(yè)管理付款方式一次性

45、付款、分期付款、銀行按揭銷售情況根本售完銷售策略廣告營銷、房展會、電視廣告一次性付款優(yōu)惠5個點、按揭優(yōu)惠3個點并分別送10年電梯費及年10物業(yè)費優(yōu)劣勢評估優(yōu)勢：組團式、體量式開發(fā)、配套完善、環(huán)境優(yōu)美備注全案代理:北京匯福行投資參謀設計單位:上海同濟大學景觀設計:上海吾得斯安景觀設計公司小區(qū)名稱開展商港利房地產(chǎn)開發(fā)地理位置人民西路69號銷售熱線2599922 2590322調(diào)查目的了解房價、規(guī)模、戶型、付款方式調(diào)查方式個人購房規(guī)劃情況7萬平方米,一、二層樓，商服用地建筑狀況2、4、6、8#正在建設中交通狀況交通便利1路、14路、16路公交車通過配套設施配套設施完善，休閑、購物、娛樂于一體主力戶性

46、及面積價格一樓門面均價在8000元/平方米左右二樓商鋪均價在4000元/平方米以上物業(yè)管理未定付款方式一次性付款、分期付款、按揭付款。銷售情況一期根本售完銷售策略廣告營銷、網(wǎng)絡營銷、媒體營銷等優(yōu)劣勢評估優(yōu)勢：位置優(yōu)越、有升值潛力、禮品派送，阜城首席SHOPPINGMALL劣勢：開展起來還需要一段時間。備注全案代理：南京道勤調(diào)查時間： 小區(qū)名稱依泉雅苑開展商阜陽南海房地產(chǎn)開發(fā)地理位置北京中路穎泉區(qū)法院旁銷售熱線2622666 2622555調(diào)查目的了解房價、規(guī)模、戶型、付款方式調(diào)查方式個人購房規(guī)劃情況總建筑面積：9萬平方米、噴泉景觀生態(tài)園林、6000余平方米的商業(yè)街建筑狀況一期6萬余平方米已近交

47、付使用，二期29071/正在建設交通狀況汽車北站、4路、9路配套設施商業(yè)步行街、四中、農(nóng)貿(mào)市場、汽車北站主力戶性及面積復試樓四室三廳三衛(wèi)229.49/三室兩廳，119.3元/價格1700元/-2300元/頂樓送閣樓物業(yè)管理0.25元/付款方式一次性付款98折、銀行按揭99折銷售情況一期根本銷售完銷售策略廣告營銷及舉辦一系列活動優(yōu)劣勢評估優(yōu)勢：規(guī)模推出、小區(qū)整體環(huán)境、交通、價格劣勢：周邊沒有形成完善的居住條件備注企劃：寧波圓業(yè)房地產(chǎn)參謀機構(gòu)調(diào)查時間： 小區(qū)名稱西苑世紀名門開展商廣廈安康房地產(chǎn)開發(fā)地理位置清河西路銷售熱線2181155調(diào)查目的了解房價、規(guī)模、戶型、付款方式調(diào)查方式個人購房規(guī)劃情況建

48、筑面積40余萬平方米建筑狀況一期已交付使用 二期已近交付使用交通狀況5路、11路配套設施內(nèi)部：網(wǎng)球場 老、少年活動中心，幼兒園 商業(yè)步行街主力戶性及面積三室兩廳 別墅價格1800元/-3800元/物業(yè)管理0.5元/別墅1.6元/付款方式一次性付款、銀行按揭銷售情況根本售完銷售策略廣告營銷優(yōu)劣勢評估優(yōu)勢：組團式、體量式開發(fā)、配套完善、環(huán)境優(yōu)美備注無 調(diào)查時間： 小區(qū)名稱春益苑開展商安徽省春益房地產(chǎn)開發(fā)地理位置國貿(mào)商城東側(cè)銷售熱線2255333調(diào)查目的了解房價、規(guī)模、戶型、付款方式調(diào)查方式個人購房規(guī)劃情況住宅兼商業(yè)建筑狀況住宅樓已根本建設好交通狀況交通便利，14路、7路、9路配套設施一中、實驗小學、銀行、國貿(mào)、千百意 百貨大樓主力戶性及面積兩室兩廳、三室兩廳，116-130價格均價2500元/商鋪：17800元/物業(yè)管理0.3元/付款方式一次性付款、分期付款、銀行按揭銷售情況銷售良好，根本售完，共119套還余4套。銷售策略廣告營銷、網(wǎng)絡營銷優(yōu)劣勢評估優(yōu)勢：天時、地利皆有劣勢：綠化少，小區(qū)配套不完善備注神舟營銷企劃調(diào)查時間： 小區(qū)名稱永恒大廈公寓開展商阜陽永恒房地產(chǎn)開發(fā)地理