物業(yè)綠化管理

1、物業(yè)綠化管理物業(yè)綠化管理物業(yè)綠化管理物業(yè)綠化管理 物業(yè)綠化管理主要是指在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行的各種物業(yè)綠化管理主要是指在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行的各種環(huán)境綠化、美化活動(dòng)，其管理品質(zhì)是業(yè)主定位小區(qū)檔次重環(huán)境綠化、美化活動(dòng)，其管理品質(zhì)是業(yè)主定位小區(qū)檔次重要標(biāo)準(zhǔn)之一。因此，物業(yè)綠化管理是物業(yè)服務(wù)公司的重要要標(biāo)準(zhǔn)之一。因此，物業(yè)綠化管理是物業(yè)服務(wù)公司的重要工作之一，科學(xué)的綠化管理，能起到工作之一，科學(xué)的綠化管理，能起到“投入少、見效快投入少、見效快”，事半功倍的效果。事半功倍的效果。一、物業(yè)綠化管理的前期介入1、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的介入、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的介入：主要從物業(yè)管理的角度，針對規(guī)劃及設(shè)計(jì)的合理性、實(shí)用性等提供

2、參考意見，避免因設(shè)計(jì)的不合理給日后物業(yè)管理增加負(fù)擔(dān)。（如材料選擇，樹種選擇不合理的情況）2、施工階段的介入、施工階段的介入：重視綠化用地土壤的清整和改良。重視綠化用地土壤的清整和改良。目前，很多綠化用地綠化前，因前期施工，石灰、水泥沙漿、鋼渣及涂料散落、超大型機(jī)械肆意碾壓、各類機(jī)械油污外漏等，給后期綠化的栽植和養(yǎng)護(hù)帶來很多不利因素。建議在綠化地的清整時(shí)，不僅要清理表層的垃圾，還需對深埋于土壤內(nèi)的各類廢棄物作深翻清理，為綠化植被創(chuàng)造良好的生長環(huán)境。3、園林竣工驗(yàn)收的介入、園林竣工驗(yàn)收的介入：這時(shí)介入是從物業(yè)管理的角度，對存在的問題提出整改意見，以最后清除隱患。 驗(yàn)收介入時(shí)要檢查的主要內(nèi)容包括：清

3、點(diǎn)植物品種、數(shù)量及枯死、缺苗數(shù)；查看植物的生長、搭配和病蟲害情況；綠化土壤改良情況及綠地排水情況；大樹的支撐是否有效、合理。二、物業(yè)綠化的驗(yàn)收接管 物業(yè)綠化的驗(yàn)收接管是由施工單位或委托單位將園林綠化移交給物業(yè)公司管理的手續(xù)。內(nèi)容包括植物品種數(shù)量的核對和清點(diǎn)、植物生長狀況的評詁、綠化面積的測量、園建及小品的驗(yàn)收、園林資料的驗(yàn)收移交等。 接管的物業(yè)綠化養(yǎng)護(hù)好了是一份不斷增值的接管的物業(yè)綠化養(yǎng)護(hù)好了是一份不斷增值的寶貴資產(chǎn)！寶貴資產(chǎn)！三、物業(yè)綠化的日常管理 物業(yè)綠化的日常管理工作主要包括：1、綠地保潔、綠地保潔2、除雜草、松土、培土、除雜草、松土、培土3、水肥管理、水肥管理4、修剪、造形、修剪、造形

4、5、病蟲害防治、病蟲害防治6、清殘、補(bǔ)植、清殘、補(bǔ)植8、綠化設(shè)施維護(hù)、綠化設(shè)施維護(hù)9、防寒、防臺風(fēng)等、防寒、防臺風(fēng)等一、物業(yè)綠化管理模式 物業(yè)綠化常見的兩種管理模式：物業(yè)公司自主管理模式和外包管理模式。1、自主管理模式：自主管理模式：指物業(yè)公司具有專門的綠化管理隊(duì)伍，有較齊全的園林機(jī)械設(shè)備和專業(yè)的設(shè)計(jì)人員，能自主完成轄區(qū)內(nèi)的園林綠化日常管理和綠化改造工作。 自主管理的特點(diǎn)：（自主管理的特點(diǎn)：（1）、因各類工種和設(shè)備齊全，）、因各類工種和設(shè)備齊全，所以在有突發(fā)情況時(shí)人員和物資調(diào)配上有較大靈活性。所以在有突發(fā)情況時(shí)人員和物資調(diào)配上有較大靈活性。（2）、人員機(jī)構(gòu)較臃腫，管理難度大；各種園林設(shè)備的）、

5、人員機(jī)構(gòu)較臃腫，管理難度大；各種園林設(shè)備的采購、維護(hù)管理較復(fù)雜。采購、維護(hù)管理較復(fù)雜。2、外包管理模式、外包管理模式：指物業(yè)公司不設(shè)專門的保潔、綠化管理隊(duì)伍，只設(shè)1名質(zhì)量管理監(jiān)督人員，將轄區(qū)范圍內(nèi)的所有綠化發(fā)包給專業(yè)的園林公司進(jìn)行管理。 外包管理的特點(diǎn)：外包管理的特點(diǎn)：（1）、既可精簡物業(yè)公司的人員機(jī)構(gòu)，又可利用專業(yè)公）、既可精簡物業(yè)公司的人員機(jī)構(gòu)，又可利用專業(yè)公司的資源、設(shè)備及技術(shù)進(jìn)行管理。司的資源、設(shè)備及技術(shù)進(jìn)行管理。（2）、容易控制成本）、容易控制成本:物業(yè)綠化管理的費(fèi)用由雙方商定，物業(yè)綠化管理的費(fèi)用由雙方商定，在某段時(shí)間內(nèi)相對穩(wěn)定。在某段時(shí)間內(nèi)相對穩(wěn)定。 (3) 、管理效果差異性大：選

6、擇外包單位的好壞和品質(zhì)、管理效果差異性大：選擇外包單位的好壞和品質(zhì)管理人員素質(zhì)的高低是外包管理能否成功的關(guān)鍵所在。管理人員素質(zhì)的高低是外包管理能否成功的關(guān)鍵所在。 (4)、管理的靈活性較差：物業(yè)公司從事一些零星的會(huì)議、管理的靈活性較差：物業(yè)公司從事一些零星的會(huì)議或迎檢活動(dòng)、突發(fā)事情時(shí)對外包單位的人員調(diào)度上較難或迎檢活動(dòng)、突發(fā)事情時(shí)對外包單位的人員調(diào)度上較難實(shí)現(xiàn)。實(shí)現(xiàn)。 二、如何選擇物業(yè)綠化外包管理承包商二、如何選擇物業(yè)綠化外包管理承包商1、成立承包商評定小組：在招標(biāo)或選擇綠化服務(wù)承包商、成立承包商評定小組：在招標(biāo)或選擇綠化服務(wù)承包商前，由公司分管領(lǐng)導(dǎo)及專業(yè)人員前，由公司分管領(lǐng)導(dǎo)及專業(yè)人員35名

7、組成評定小組對名組成評定小組對園林承包商進(jìn)行評審。園林承包商進(jìn)行評審。2、確定評定標(biāo)準(zhǔn)，主要標(biāo)準(zhǔn)有：、確定評定標(biāo)準(zhǔn)，主要標(biāo)準(zhǔn)有：（1）承包商的專業(yè)資質(zhì)、營業(yè)執(zhí)照及資金實(shí)力）承包商的專業(yè)資質(zhì)、營業(yè)執(zhí)照及資金實(shí)力（2）承包商的技術(shù)力量，管理經(jīng)驗(yàn)）承包商的技術(shù)力量，管理經(jīng)驗(yàn)（3）承包商的管理能力及管理、培訓(xùn)制度）承包商的管理能力及管理、培訓(xùn)制度（4）承包商的專業(yè)業(yè)績及口碑情況）承包商的專業(yè)業(yè)績及口碑情況（5）承包商的設(shè)備及工具完備程度）承包商的設(shè)備及工具完備程度（6）承包商的綠化養(yǎng)護(hù)管理方案）承包商的綠化養(yǎng)護(hù)管理方案3、評價(jià)承包商的經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)：選擇的承包商應(yīng)有必需的設(shè)備和專業(yè)技術(shù)；其人員需經(jīng)過必要的

8、培訓(xùn)和一定的綠化養(yǎng)護(hù)經(jīng)驗(yàn)。綠化承包商參加評審時(shí)要按評定標(biāo)準(zhǔn)提交相應(yīng)的資料及證明。經(jīng)評定小組評審，以綜合評分高，價(jià)格有優(yōu)勢的承包商當(dāng)選。三、如何監(jiān)管物業(yè)綠化外包管理承包商1、綠化品質(zhì)管理人員按規(guī)定進(jìn)行檢查和巡視。、綠化品質(zhì)管理人員按規(guī)定進(jìn)行檢查和巡視。2、按檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)判斷是否達(dá)到綠化質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，如未達(dá)到，、按檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)判斷是否達(dá)到綠化質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，如未達(dá)到，下達(dá)整改通知，通知承包單位進(jìn)行整改。下達(dá)整改通知，通知承包單位進(jìn)行整改。3、平時(shí)巡視時(shí)記錄檢查情況，月末匯總檢查記錄，并進(jìn)、平時(shí)巡視時(shí)記錄檢查情況，月末匯總檢查記錄，并進(jìn)月檢評分，總結(jié)和評估綠化養(yǎng)護(hù)質(zhì)量。要求承包單位根月檢評分，總結(jié)和評估綠化養(yǎng)護(hù)質(zhì)量。

9、要求承包單位根據(jù)月檢評分情況不斷改善工作，提高綠化管理的質(zhì)量。據(jù)月檢評分情況不斷改善工作，提高綠化管理的質(zhì)量。 綠化養(yǎng)護(hù)的檢查標(biāo)準(zhǔn)和管理方法綠化養(yǎng)護(hù)的檢查標(biāo)準(zhǔn)和管理方法 園林綠化養(yǎng)護(hù)管理工作是一種持續(xù)性、長效性的工作，只有建立長期有效的管理制度，才能有效保證高質(zhì)量、高水平的園林綠化景觀效果。一、綠化養(yǎng)護(hù)的管理方法一、綠化養(yǎng)護(hù)的管理方法管理制度管理制度控制控制綠化養(yǎng)護(hù)綠化養(yǎng)護(hù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)工作管理工作管理制度制度工作檢查工作檢查方法方法 地方制定的各級養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)、公司ISO9000文件標(biāo)準(zhǔn) 評分制度績效考核制度 巡視、抽查記錄工作檢查表 二、建立養(yǎng)護(hù)管理制度的具體措施二、建立養(yǎng)護(hù)管理制度的具

10、體措施可根據(jù)公司實(shí)際情況制定可根據(jù)公司實(shí)際情況制定園林綠化檢查標(biāo)準(zhǔn)及考核標(biāo)準(zhǔn)規(guī)程園林綠化檢查標(biāo)準(zhǔn)及考核標(biāo)準(zhǔn)規(guī)程目的：目的：規(guī)范園林綠化養(yǎng)護(hù)檢查標(biāo)準(zhǔn)及方法，確保各項(xiàng)工作達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)。適用范圍：適用范圍：適用于物業(yè)公司綠化部主管的績效考核工作。 適用于物業(yè)綠化外包方的監(jiān)管考核工作。職責(zé)：職責(zé)：園林綠化部主管負(fù)責(zé)本規(guī)程的監(jiān)督實(shí)施及質(zhì)量控制。檢查部門：檢查部門：物業(yè)公司品質(zhì)部、物業(yè)公司各項(xiàng)目經(jīng)理、環(huán)境主管。檢查頻次：檢查頻次：周檢和月檢。檢查方式檢查方式及處理：及處理：1、項(xiàng)目經(jīng)理及公司品質(zhì)部每次檢查后，將結(jié)果告知綠化主管，并規(guī)定整改時(shí)限。項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)組織部門員工整改。整改合格后，上報(bào)檢查部門，由項(xiàng)目經(jīng)理

11、及品質(zhì)部復(fù)檢。復(fù)檢不合格項(xiàng)扣相應(yīng)績效分值。2 、綠化主管每日負(fù)責(zé)對各管理處的綠化養(yǎng)護(hù)工作進(jìn)行全面檢查，發(fā)現(xiàn)不合格項(xiàng)及時(shí)督促整改。復(fù)檢不合格時(shí)扣相應(yīng)績效分值。3、檢查后填寫檢查記錄表，視檢查情況可作出整改通知書、獎(jiǎng)懲情況通報(bào)等。分類分類序號序號項(xiàng)目項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)檢查方法檢查方法處理頻率處理頻率中耕除草1除雜草無明顯雜草，草坪、地被純度在90%以上目視。草地503處，平均值1次/兩周2松土樹木下土壤疏松，透氣良好，不傷及樹皮。目視，取樣檢查施肥前和暴雨后進(jìn)行松土，1次/兩周3清枯枝落葉無明顯枯枝落葉，環(huán)境整潔。目視隨現(xiàn)隨清4清石塊雜物無明顯磚石瓦礫，綠地整潔。目視隨現(xiàn)隨清灌溉5樹木、草地澆水不遺漏，

12、每次澆透澆足，見干見濕。目視、手測，澆水時(shí)間抽查可根據(jù)氣候土壤深度綜合控制。6盆栽澆水見干見濕原則澆水，盆栽無干枯、遺漏現(xiàn)象。目視檢查室外草花夏2次/日7葉面清潔度澆水配合沖洗葉面，保證植株光亮、清潔，無大面積塵埃泥土污染現(xiàn)象。目視檢查與澆水同步，施肥后要噴水。修剪8喬木整枝及時(shí)修去枯死枝、病蟲枝、徒長枝、并生枝和損傷枝。使得樹枝分布均勻，樹形優(yōu)美。剪口平滑，樹皮無撕裂現(xiàn)象。目視檢查，抽檢10棵2次/年，生長季、休眠期各一次9灌木整枝根據(jù)花灌木的習(xí)性做適當(dāng)修剪，整形灌木造型明顯，線條整齊，長枝不超過30。目視，抽查3處1次/兩月10綠籬修剪綠籬成型，線條整齊，樹種之間有界限。造型美觀，長勢良好

13、，長枝不超過30。目視，抽查5處1次/月三、綠化養(yǎng)護(hù)工作檢查表（參考樣表）三、綠化養(yǎng)護(hù)工作檢查表（參考樣表） 施肥11喬木灌木采取溝施或穴施。施肥、澆水及時(shí)，覆土平整，肥料不露出土面?；ü嗄咀龅交ㄇ啊⒒ê?、果前、果后分施追肥。目視2次/年12草地、地被施肥播施或噴施。結(jié)合天氣在雨天前進(jìn)行。濃度合適，一般每平方30克。草地色彩碧綠，生長茂盛。目視檢查1次/3個(gè)月防臺防風(fēng)13防寒工作培土、鋪草、卷干等工作在11月中旬開始12月上旬完成。目視檢查1次/年14防風(fēng)防臺工作在臺風(fēng)來之前做好立支柱，刪去密枝等工作，風(fēng)雨過后12小時(shí)內(nèi)，能及時(shí)清除斷枝落葉，扶正倒斜樹木。目視檢查1次/年補(bǔ)栽補(bǔ)種15補(bǔ)栽補(bǔ)種無

14、明顯黃土裸露，如發(fā)現(xiàn)有植株死亡和缺少，在發(fā)現(xiàn)后一周內(nèi)，更換相同種類和高度的植物，及時(shí)澆水，保證成活。目測按花草樹木栽種季節(jié)，及時(shí)補(bǔ)栽補(bǔ)種病蟲害防治16防病治蟲無明顯枯枝枯葉。樹葉上無灰塵，不霉，樹干不枯死和腐爛。預(yù)防在前，除治在后，施藥在晚上6點(diǎn)以后，且出示警示牌。目視抽查防治1次/季，發(fā)現(xiàn)病蟲，及時(shí)噴施。草坪養(yǎng)護(hù)17草坪修剪高度在48，夏季可稍長。修剪平整、邊緣整齊。目視抽查6處48次/年18草坪補(bǔ)缺、填平無明顯黃土裸露，能及時(shí)補(bǔ)缺，最大裸露塊不超過0.3，低洼處要以土填平重栽。目視尺量補(bǔ)缺工作自發(fā)現(xiàn)一周內(nèi)完成。分類分類序序號號項(xiàng)目項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)檢查方法檢查方法頻率頻率四、綠化管理中的注意事項(xiàng)：四、綠化管理中的注意事項(xiàng)：1、綠化主管根據(jù)養(yǎng)護(hù)區(qū)實(shí)際情況及綠化作業(yè)項(xiàng)目，做好人員、綠化主管根據(jù)養(yǎng)護(hù)區(qū)實(shí)際情況及綠化作業(yè)項(xiàng)目，做好人員崗位編制崗位編制 。 2、綠化主管做好每月養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，對每個(gè)作業(yè)項(xiàng)目有完成時(shí)間。、綠化主管做好每月養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，對每個(gè)作業(yè)項(xiàng)目有完成時(shí)間。3、做好農(nóng)用物資、園林機(jī)械、工具的使用、保養(yǎng)和保管工作。、做好農(nóng)用物資、園林機(jī)械、工具的使用、保養(yǎng)和保管工作。4、綠化主管每天對養(yǎng)護(hù)區(qū)內(nèi)的工作情況進(jìn)行監(jiān)督和檢查，做、綠化主管每天對養(yǎng)護(hù)區(qū)內(nèi)的工作情況進(jìn)行監(jiān)督和檢查，做好巡視記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)整改，重大問題要及時(shí)上報(bào)。好巡視記錄，發(fā)現(xiàn)問題