資產(chǎn)評估的基本方法

1、市場法應(yīng)重點說明根本程序和常見市場法應(yīng)重點說明根本程序和常見的評估方法；本錢法那么應(yīng)側(cè)重說的評估方法；本錢法那么應(yīng)側(cè)重說明五項要素的測算；收益法應(yīng)側(cè)重明五項要素的測算；收益法應(yīng)側(cè)重說明收益額、折現(xiàn)率、收益期限的說明收益額、折現(xiàn)率、收益期限的估算。估算。 z 本章的作用主要在于集中講述資產(chǎn)評估本章的作用主要在于集中講述資產(chǎn)評估的三種根本方法，為以后各章具體評估對的三種根本方法，為以后各章具體評估對象的評估奠定方法根底。因此，通過本章象的評估奠定方法根底。因此，通過本章學(xué)習(xí)，要求學(xué)生掌握資產(chǎn)評估三種根本方學(xué)習(xí)，要求學(xué)生掌握資產(chǎn)評估三種根本方法的根本原理、內(nèi)容和各項參數(shù)指標(biāo)確實法的根本原理、內(nèi)容和各

2、項參數(shù)指標(biāo)確實定方法，熟悉資產(chǎn)評估方法選擇的根本依定方法，熟悉資產(chǎn)評估方法選擇的根本依據(jù)，了解各種評估方法間的關(guān)系。能夠運據(jù)，了解各種評估方法間的關(guān)系。能夠運用三種根本方法對常見的資產(chǎn)進(jìn)行評估。用三種根本方法對常見的資產(chǎn)進(jìn)行評估。 本章的難點在于對三種方法技術(shù)路徑本章的難點在于對三種方法技術(shù)路徑和評估思想的說明，收益法的難點在和評估思想的說明，收益法的難點在于以利索本的思維和收益的折現(xiàn)，市于以利索本的思維和收益的折現(xiàn)，市場法應(yīng)注重說明直接比較法和類比調(diào)場法應(yīng)注重說明直接比較法和類比調(diào)整法的區(qū)別，本錢法的難點在于復(fù)原整法的區(qū)別，本錢法的難點在于復(fù)原重置本錢和更新重置本錢的區(qū)別以及重置本錢和更新重

3、置本錢的區(qū)別以及功能貶值的說明。功能貶值的說明。 市價折扣法市價折扣法 現(xiàn)行市價法現(xiàn)行市價法功能價值類比法功能價值類比法市場售價類比法市場售價類比法 價格指數(shù)法價格指數(shù)法本錢市價法本錢市價法價值比率法價值比率法一概念：見一概念：見P17市場法也稱市場價市場法也稱市場價格比較法。是指通過比較被評估資產(chǎn)與最格比較法。是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場價格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)市場價格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。價值的一種資產(chǎn)評估方法。 實際上市場法是就是指利用市場上同實際上市場法是就是指利用市場上同樣

4、或類似資產(chǎn)的近期交易價格樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格,經(jīng)過直接比經(jīng)過直接比較或類比分析以估測資產(chǎn)價值的各種評估較或類比分析以估測資產(chǎn)價值的各種評估技術(shù)方法的總稱。技術(shù)方法的總稱。二市場法的理論依據(jù)二市場法的理論依據(jù)替代原那替代原那么么 根據(jù)替代原那么，采用比較和根據(jù)替代原那么，采用比較和類比的思想及其方法判斷資產(chǎn)價值類比的思想及其方法判斷資產(chǎn)價值的評估技術(shù)規(guī)程。的評估技術(shù)規(guī)程。P15替代原那替代原那么么 一根本思路一根本思路 市場法是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的市場法是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場價格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被異同，并將類似資產(chǎn)的市場價格

5、進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估思路。評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估思路。 市場法是資產(chǎn)評估中最為直接、最具說服力的評估市場法是資產(chǎn)評估中最為直接、最具說服力的評估途徑之一。途徑之一。ni=1n輊犏犏臌評評估估值值（參參交交價價 各各項項調(diào)調(diào)整整系系數(shù)數(shù)）照照物物成成 1.要有一個活潑的公開市場。要有一個活潑的公開市場。 2.公開市場上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動公開市場上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動 。 1參照物與評估對象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或參照物與評估對象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同。相同。 2參照物與評估對象面臨的市場條件具有可比性，包括

6、市場供求關(guān)系、參照物與評估對象面臨的市場條件具有可比性，包括市場供求關(guān)系、競爭狀況和交易條件等。競爭狀況和交易條件等。 3參照物成交時間與評估基準(zhǔn)日時間間隔不能夠過長，同時時間對資參照物成交時間與評估基準(zhǔn)日時間間隔不能夠過長，同時時間對資產(chǎn)價值的影響是可以調(diào)整的。產(chǎn)價值的影響是可以調(diào)整的。 一直接比較法一直接比較法 1.根本原理：根本原理： 利用參照物的交易價格及參照物的某一根利用參照物的交易價格及參照物的某一根本特征直接與評估對象的同一根本特征進(jìn)行比本特征直接與評估對象的同一根本特征進(jìn)行比較而判斷評估對象價值的一類方法。該方法直較而判斷評估對象價值的一類方法。該方法直觀簡潔，便于操作。觀簡潔

7、，便于操作。2.適用條件：適用條件： 參照物與評估對象之間到達(dá)相同或參照物與評估對象之間到達(dá)相同或者根本相同的程度，或者二者的差異主者根本相同的程度，或者二者的差異主要表達(dá)在某一明顯的因素上。要表達(dá)在某一明顯的因素上。3.根本計算公式為：根本計算公式為： 評估對象價值評估對象價值=參照物合理成交價格參照物合理成交價格或：或： 評估對象價值評估對象價值=參照物成交價格參照物成交價格評估評估 對象特征對象特征參照物特征參照物特征4.特別注意：特別注意：本思路事實上認(rèn)可，參照物和評估本思路事實上認(rèn)可，參照物和評估對象的價值之間受某一特征或者因素對象的價值之間受某一特征或者因素的影響，而且成正比關(guān)系。

8、的影響，而且成正比關(guān)系。例：除生產(chǎn)能力不同外，其他都一樣。例：除生產(chǎn)能力不同外，其他都一樣。參照物的生產(chǎn)能力是參照物的生產(chǎn)能力是100萬件，被估物萬件，被估物的生產(chǎn)能力是的生產(chǎn)能力是80萬件。而參照物的市場萬件。而參照物的市場價格是價格是10萬元。由上面的公式可算出評萬元。由上面的公式可算出評估對象價值。估對象價值。 直接比較法直接比較法現(xiàn)行市價法現(xiàn)行市價法市價折扣法市價折扣法功能價值類比法功能價值類比法價格指數(shù)法價格指數(shù)法1現(xiàn)行市價法現(xiàn)行市價法當(dāng)評估對象本身具有現(xiàn)行市場價當(dāng)評估對象本身具有現(xiàn)行市場價格或與評估對象根本相同的參照格或與評估對象根本相同的參照物具有現(xiàn)行市場價格的時候，可物具有現(xiàn)行

9、市場價格的時候，可以直接利用評估對象或參照物在以直接利用評估對象或參照物在評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)行市場價格作為評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)行市場價格作為評估對象的評估價值。評估對象的評估價值。 2市價折扣法市價折扣法 原理原理以參照物成交價格為根底，考以參照物成交價格為根底，考慮到評估對象在銷售條件、銷售時慮到評估對象在銷售條件、銷售時限等方面的不利因素，憑評估人員限等方面的不利因素，憑評估人員的經(jīng)驗或有關(guān)部門的規(guī)定，設(shè)定一的經(jīng)驗或有關(guān)部門的規(guī)定，設(shè)定一個價格折扣率來估算評估對象價值個價格折扣率來估算評估對象價值的方法。的方法。 數(shù)學(xué)式表達(dá)數(shù)學(xué)式表達(dá)資產(chǎn)評估價值資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格參照物成交價格1-價格折扣

10、率價格折扣率例例2-1評估某擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)，在評估基評估某擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)，在評估基準(zhǔn)日與其完全相同的資產(chǎn)正常變現(xiàn)價為準(zhǔn)日與其完全相同的資產(chǎn)正常變現(xiàn)價為10萬元，經(jīng)評估師綜合分析，認(rèn)為快速變現(xiàn)萬元，經(jīng)評估師綜合分析，認(rèn)為快速變現(xiàn)的折扣率應(yīng)為的折扣率應(yīng)為40%，因此，擬快速變現(xiàn)資，因此，擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)價值接近于產(chǎn)價值接近于6萬元。萬元。 資產(chǎn)評估價值資產(chǎn)評估價值=101-40%=6萬萬元元注意：注意：從公式的含義可以推知：本公式假設(shè)從公式的含義可以推知：本公式假設(shè)被評估對象享受的價格折扣比參照物大。被評估對象享受的價格折扣比參照物大。而實際評估工作中，并不能夠這么肯定。而實際評估工作中，并不能夠這

11、么肯定。3功能價值類比法功能價值類比法定義：定義：以參照物的成交價格為根底，以參照物的成交價格為根底，考慮參照物與評估對象之間的功考慮參照物與評估對象之間的功能差異進(jìn)行調(diào)整來估算評估對象能差異進(jìn)行調(diào)整來估算評估對象價值的方法。價值的方法。換句話說：換句話說：功能指的是生產(chǎn)能力，生產(chǎn)功能指的是生產(chǎn)能力，生產(chǎn)能力越大，那么價值就越大。能力越大，那么價值就越大。分類分類根據(jù)資產(chǎn)的功能與其價值之間的關(guān)系可分根據(jù)資產(chǎn)的功能與其價值之間的關(guān)系可分為線性關(guān)系和指數(shù)關(guān)系兩種情況：為線性關(guān)系和指數(shù)關(guān)系兩種情況：.資產(chǎn)價值與其功能呈資產(chǎn)價值與其功能呈線性關(guān)系線性關(guān)系(正比例正比例)的的情況，通常被稱作情況，通常被

12、稱作生產(chǎn)能力比例法生產(chǎn)能力比例法。數(shù)學(xué)表達(dá)式一般表述為：數(shù)學(xué)表達(dá)式一般表述為：例例2-2某待估資產(chǎn)為一機器設(shè)備，年生產(chǎn)能力為某待估資產(chǎn)為一機器設(shè)備，年生產(chǎn)能力為150噸。噸。評估基準(zhǔn)日為評估基準(zhǔn)日為2003年年2月月1日。日。評估人員收集的信息：評估人員收集的信息： 1從市場上收集到一個該類設(shè)備近期交易的案例，該從市場上收集到一個該類設(shè)備近期交易的案例，該設(shè)備的年生產(chǎn)能力為設(shè)備的年生產(chǎn)能力為210噸，市場成交價格為噸，市場成交價格為160萬元。萬元。2將待估設(shè)備與收集的參照設(shè)備進(jìn)行比照并尋找差異。將待估設(shè)備與收集的參照設(shè)備進(jìn)行比照并尋找差異。 3發(fā)現(xiàn)兩者除生產(chǎn)能力指標(biāo)存在差異外，從參照設(shè)備發(fā)現(xiàn)

13、兩者除生產(chǎn)能力指標(biāo)存在差異外，從參照設(shè)備成交到評估基準(zhǔn)日之間，該類設(shè)備的市場價格比較平穩(wěn)，成交到評估基準(zhǔn)日之間，該類設(shè)備的市場價格比較平穩(wěn)，其他條件也根本相同。其他條件也根本相同。分析：由于待估資產(chǎn)的市場交易案例易于選取，可采用市分析：由于待估資產(chǎn)的市場交易案例易于選取，可采用市場法進(jìn)行評估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異主要表達(dá)在場法進(jìn)行評估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異主要表達(dá)在生產(chǎn)能力這一指標(biāo)上，即可通過調(diào)整功能差異來估算該生產(chǎn)能力這一指標(biāo)上，即可通過調(diào)整功能差異來估算該資產(chǎn)的價值。資產(chǎn)的價值。 評估值評估值=160150/210=114.29(萬元萬元) .資產(chǎn)價值與其功能呈資產(chǎn)價值與其功能呈指

14、數(shù)關(guān)系指數(shù)關(guān)系的的情況，通常被稱作情況，通常被稱作規(guī)模經(jīng)濟效益指規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法。數(shù)法。數(shù)學(xué)表達(dá)式一般表述為：數(shù)學(xué)表達(dá)式一般表述為：例例2-3被評估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為被評估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評估基準(zhǔn)日噸，評估基準(zhǔn)日參照資產(chǎn)的市場價格為參照資產(chǎn)的市場價格為10萬元，由此確定萬元，由此確定被評估資產(chǎn)價值接近于萬元。被評估資產(chǎn)價值接近于萬元。 資產(chǎn)評估價值萬元資產(chǎn)評估價值萬元例例2-4被評估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為被評估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評估基準(zhǔn)日噸，評估基準(zhǔn)日參照資產(chǎn)的市場價格為

15、參照資產(chǎn)的市場價格為10萬元，該類資產(chǎn)萬元，該類資產(chǎn)的功能價值指數(shù)為的功能價值指數(shù)為0.7,由此確定被評估資由此確定被評估資產(chǎn)價值接近于萬元。產(chǎn)價值接近于萬元。 資產(chǎn)評估價值資產(chǎn)評估價值=0.710(90120)=8.18錘4價格指數(shù)法物價指數(shù)法價格指數(shù)法物價指數(shù)法定義定義價格指數(shù)調(diào)整法是以參照物價格為根價格指數(shù)調(diào)整法是以參照物價格為根底，考慮參照物的成交時間與評估對象的底，考慮參照物的成交時間與評估對象的評估基準(zhǔn)日之間的時間間隔對資產(chǎn)價值的評估基準(zhǔn)日之間的時間間隔對資產(chǎn)價值的影響，利用價格指數(shù)調(diào)整估算評估對象價影響，利用價格指數(shù)調(diào)整估算評估對象價值的方法。值的方法。物價指數(shù)的各種表述方法：物

16、價指數(shù)的各種表述方法： .定基物價指數(shù)：定基物價指數(shù)：是以基期的物價為是以基期的物價為100，其他期的物價，其他期的物價都和它比較而得到的物價指數(shù)。都和它比較而得到的物價指數(shù)。.環(huán)比物價指數(shù)記作環(huán)比物價指數(shù)記作a1，a2等：等：第二年的定基物價指數(shù)與第一年定基物第二年的定基物價指數(shù)與第一年定基物價指數(shù)的商。價指數(shù)的商。.環(huán)比物價變動指數(shù)環(huán)比物價變動指數(shù)第二年的定基物價比第一年定基物價高第二年的定基物價比第一年定基物價高出的局部與第一年定基物價指數(shù)的商。出的局部與第一年定基物價指數(shù)的商。.物價變動指數(shù)：物價變動指數(shù)： 某時間間隔內(nèi)累計物價上漲變動幅某時間間隔內(nèi)累計物價上漲變動幅度。度。.綜合物價

17、指數(shù)又叫價格指數(shù)綜合物價指數(shù)又叫價格指數(shù)=a1a2an=1+物價變動指數(shù)物價變動指數(shù)價格指數(shù)法在評估中運用的計算公式為：價格指數(shù)法在評估中運用的計算公式為： =參照物成交價格參照物成交價格1+物價變動指數(shù)物價變動指數(shù) =參照物成交價格參照物成交價格價格指數(shù)價格指數(shù) =參照物成交價格參照物成交價格a1a2an例例2-5某待估資產(chǎn)為兩室一廳居住用房，面積為某待估資產(chǎn)為兩室一廳居住用房，面積為58平方平方米，建筑時間為米，建筑時間為1989年，位置在某市鬧市區(qū)，評估基年，位置在某市鬧市區(qū)，評估基準(zhǔn)日為準(zhǔn)日為2003年年5月月1日。日。 在待估房屋附近，于在待估房屋附近，于2001年年12月曾發(fā)生過房

18、屋交月曾發(fā)生過房屋交易活動，交易價格為易活動，交易價格為58000元。經(jīng)調(diào)查和分析，評估人元。經(jīng)調(diào)查和分析，評估人員認(rèn)為該居住用房所處位置、面積、建造時間、交易員認(rèn)為該居住用房所處位置、面積、建造時間、交易的市場條件等方面與待估資產(chǎn)根本相同。的市場條件等方面與待估資產(chǎn)根本相同。 分析：由于可以找到待估資產(chǎn)的市場交易案例，應(yīng)分析：由于可以找到待估資產(chǎn)的市場交易案例，應(yīng)采用市場法進(jìn)行評估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異僅采用市場法進(jìn)行評估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異僅僅在交易時間這一指標(biāo)上，所以只對時間差異進(jìn)行調(diào)僅在交易時間這一指標(biāo)上，所以只對時間差異進(jìn)行調(diào)整即可推算出被估資產(chǎn)的市場價值。整即可推算出被估

19、資產(chǎn)的市場價值。 經(jīng)調(diào)查，經(jīng)調(diào)查，2003年居住用房價格與年居住用房價格與2001年相比上升了年相比上升了9.3%，那么：，那么： 資產(chǎn)評估值資產(chǎn)評估值)=63394(元元)例例2-6某待估資產(chǎn)為一機器設(shè)備，年生產(chǎn)能力為某待估資產(chǎn)為一機器設(shè)備，年生產(chǎn)能力為300噸。噸。評估基準(zhǔn)日為評估基準(zhǔn)日為2003年年2月月1日。日。評估人員收集的信息：評估人員收集的信息： 1從市場上收集到一個該類設(shè)備近期交易的案例，該從市場上收集到一個該類設(shè)備近期交易的案例，該設(shè)備的年生產(chǎn)能力為設(shè)備的年生產(chǎn)能力為180噸，市場成交價格為噸，市場成交價格為600萬元。萬元。2將待估設(shè)備與收集的參照設(shè)備進(jìn)行比照并尋找差異。將

20、待估設(shè)備與收集的參照設(shè)備進(jìn)行比照并尋找差異。 3發(fā)現(xiàn)兩者除生產(chǎn)能力指標(biāo)存在差異外，從參照設(shè)備發(fā)現(xiàn)兩者除生產(chǎn)能力指標(biāo)存在差異外，從參照設(shè)備成交到評估基準(zhǔn)日之間，該類設(shè)備的市場價格比較平穩(wěn)，成交到評估基準(zhǔn)日之間，該類設(shè)備的市場價格比較平穩(wěn)，其他條件也根本相同。其他條件也根本相同。分析：由于待估資產(chǎn)的市場交易案例易于選取，可采用市分析：由于待估資產(chǎn)的市場交易案例易于選取，可采用市場法進(jìn)行評估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異主要表達(dá)在場法進(jìn)行評估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異主要表達(dá)在生產(chǎn)能力這一指標(biāo)上，即可通過調(diào)整功能差異來估算該生產(chǎn)能力這一指標(biāo)上，即可通過調(diào)整功能差異來估算該資產(chǎn)的價值。資產(chǎn)的價值。 評估值

21、評估值=600300/180=1000(萬元萬元) 例例2-7某企業(yè)因嚴(yán)重的資不抵債而進(jìn)行破產(chǎn)清算，某企業(yè)因嚴(yán)重的資不抵債而進(jìn)行破產(chǎn)清算，其中有一套機器設(shè)備需拍賣。評估人員從市場其中有一套機器設(shè)備需拍賣。評估人員從市場上搜集到正常交易情況下的一個交易案例，該上搜集到正常交易情況下的一個交易案例，該交易資產(chǎn)與待估設(shè)備型號、性能、新舊程度根交易資產(chǎn)與待估設(shè)備型號、性能、新舊程度根本相同，成交時間為本相同，成交時間為2002年年6月，成交價格為萬月，成交價格為萬元。評估基準(zhǔn)日為元。評估基準(zhǔn)日為2002年年8月。月。 分析：待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異僅僅在分析：待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異僅僅在市場交易條件

22、這一指標(biāo)上，可通過調(diào)整交易條市場交易條件這一指標(biāo)上，可通過調(diào)整交易條件來估算該套待估設(shè)備的市場價值。件來估算該套待估設(shè)備的市場價值。 經(jīng)評估人員分析，待估資產(chǎn)快速脫手的價格經(jīng)評估人員分析，待估資產(chǎn)快速脫手的價格將低于正常售價的將低于正常售價的30%，那么待估資產(chǎn)的評估，那么待估資產(chǎn)的評估值為：值為： 資產(chǎn)評估值資產(chǎn)評估值=365.2(130萬元萬元二類比調(diào)整法二類比調(diào)整法 1.適用條件：適用條件： 1不要求參照物與評估對象必不要求參照物與評估對象必須一樣或根本一樣。只要參照物與評須一樣或根本一樣。只要參照物與評估對象在大的方面根本相同或相似。估對象在大的方面根本相同或相似。2對信息資料的數(shù)量和

23、質(zhì)量要對信息資料的數(shù)量和質(zhì)量要求比較高，而且要求評估人員有較豐求比較高，而且要求評估人員有較豐富的評估經(jīng)驗、市場閱歷和評估技巧。富的評估經(jīng)驗、市場閱歷和評估技巧。2.類比調(diào)整法的原理類比調(diào)整法的原理類比法，又叫市場成交價格比較法，是在公類比法，又叫市場成交價格比較法，是在公開市場上無法找到與被評估資產(chǎn)完全相同的參照開市場上無法找到與被評估資產(chǎn)完全相同的參照物時，可以選擇假設(shè)干個類似資產(chǎn)的交易案例作物時，可以選擇假設(shè)干個類似資產(chǎn)的交易案例作為參照物，通過分析比較評估對象與各個參照物為參照物，通過分析比較評估對象與各個參照物成交案例的因素差異，并對參照物的價格進(jìn)行差成交案例的因素差異，并對參照物的

24、價格進(jìn)行差異調(diào)整，來確定被評估資產(chǎn)價值的方法。異調(diào)整，來確定被評估資產(chǎn)價值的方法。 該法類似于直接比較法。只不過這次調(diào)整該法類似于直接比較法。只不過這次調(diào)整的因素不是一個，而是多個主要是功能、交易的因素不是一個，而是多個主要是功能、交易時間、新舊、交易情況等，將每一個因素得到時間、新舊、交易情況等，將每一個因素得到的調(diào)整系數(shù)相乘，得到綜合的調(diào)整系數(shù)或者把各的調(diào)整系數(shù)相乘，得到綜合的調(diào)整系數(shù)或者把各個因素的評估值的影響額確定出來，然后相加，個因素的評估值的影響額確定出來，然后相加，得到被評估資產(chǎn)的價值。得到被評估資產(chǎn)的價值。3.類比調(diào)整法的特點類比調(diào)整法的特點1適用性強，應(yīng)用廣泛。適用性強，應(yīng)用

25、廣泛。2類比調(diào)整法是市場法類比調(diào)整法是市場法中最根本的評估方法。中最根本的評估方法。 4.類比調(diào)整法的具體種類類比調(diào)整法的具體種類類比類比調(diào)整法調(diào)整法市場售價類比法市場售價類比法本錢市價法本錢市價法價值比率法價值比率法1市場售價類比法市場售價類比法資產(chǎn)評估價值資產(chǎn)評估價值=參照物售價參照物售價+功能差異值功能差異值+時間差異值時間差異值+交易交易情況差異值情況差異值 或：或： 資產(chǎn)評估值資產(chǎn)評估值 =參照物售價參照物售價功功能差異修正系數(shù)能差異修正系數(shù)時間差異時間差異修正系數(shù)修正系數(shù)說明：參照物的主要差異因素說明：參照物的主要差異因素時間因素時間因素 時間因素是指參照物交易時間與被評時間因素是

26、指參照物交易時間與被評估資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日時間上的不一致所導(dǎo)致估資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日時間上的不一致所導(dǎo)致的差異。的差異。 如果評估對象與參照物之間只有時間因如果評估對象與參照物之間只有時間因素的影響時，被評估資產(chǎn)的價值可用下式素的影響時，被評估資產(chǎn)的價值可用下式表示為：表示為： 評估值參照物價格評估值參照物價格交易時間差異交易時間差異修正系數(shù)修正系數(shù) 區(qū)域因素區(qū)域因素 區(qū)域因素是指資產(chǎn)所在地區(qū)或地區(qū)域因素是指資產(chǎn)所在地區(qū)或地段條件對資產(chǎn)價格的影響差異。地域段條件對資產(chǎn)價格的影響差異。地域因素對房地產(chǎn)價格的影響尤為突出。因素對房地產(chǎn)價格的影響尤為突出。當(dāng)評估對象與參照物之間只有區(qū)域因當(dāng)評估對象與參照物之間

27、只有區(qū)域因素的影響時，被評估資產(chǎn)的價值可用素的影響時，被評估資產(chǎn)的價值可用下式表示為：下式表示為： 評估值參照物價格評估值參照物價格區(qū)域因素區(qū)域因素修正系數(shù)修正系數(shù) 功能因素功能因素 功能因素是指資產(chǎn)實體功能過剩功能因素是指資產(chǎn)實體功能過剩和缺乏對價格的影響。和缺乏對價格的影響。 當(dāng)評估對象與參照物之間只有功當(dāng)評估對象與參照物之間只有功能因素的差異時，被評估資產(chǎn)的價值能因素的差異時，被評估資產(chǎn)的價值可用下式表示為：可用下式表示為： 評估值參照物價格評估值參照物價格功能差異功能差異修正系數(shù)修正系數(shù) 交易情況交易情況 交易情況主要包括交易的市場條件和交易情況主要包括交易的市場條件和交易條件。市場條

28、件主要是指參照物成交交易條件。市場條件主要是指參照物成交時的市場條件與評估時的市場條件是屬于時的市場條件與評估時的市場條件是屬于公開市場或非公開市場以及市場供求狀況。公開市場或非公開市場以及市場供求狀況。交易條件主要包括交易批量、動機、時間交易條件主要包括交易批量、動機、時間等。等。 當(dāng)評估對象與參照物之間只有交易情當(dāng)評估對象與參照物之間只有交易情況的差異時，被評估資產(chǎn)的價值可用下式?jīng)r的差異時，被評估資產(chǎn)的價值可用下式表示為：表示為： 評估值參照物價格評估值參照物價格交易情況修正系數(shù)交易情況修正系數(shù) 個別因素個別因素 個別因素主要包括資產(chǎn)的實體特征個別因素主要包括資產(chǎn)的實體特征和質(zhì)量。資產(chǎn)的實

29、體特征主要是指資產(chǎn)和質(zhì)量。資產(chǎn)的實體特征主要是指資產(chǎn)的外觀、結(jié)構(gòu)、規(guī)格型號等。資產(chǎn)的質(zhì)的外觀、結(jié)構(gòu)、規(guī)格型號等。資產(chǎn)的質(zhì)量主要是指資產(chǎn)本身的建造或制造的工量主要是指資產(chǎn)本身的建造或制造的工藝水平。藝水平。 當(dāng)評估對象與參照物之間只有個別當(dāng)評估對象與參照物之間只有個別因素的差異時，被評估資產(chǎn)的價值可用因素的差異時，被評估資產(chǎn)的價值可用下式表示為：下式表示為： 評估值參照物價格評估值參照物價格個別因素修個別因素修正系數(shù)正系數(shù) 本錢市價法本錢市價法 根本原理根本原理 以評估對象的現(xiàn)行合理本錢為根底，以評估對象的現(xiàn)行合理本錢為根底，利用參照物的本錢市價比率來估算對象利用參照物的本錢市價比率來估算對象的

30、價值的方法。的價值的方法。 計算公式計算公式資產(chǎn)評估價值資產(chǎn)評估價值=評估對象現(xiàn)行合理本錢評估對象現(xiàn)行合理本錢參照參照 物成交價格物成交價格參照物現(xiàn)行合理參照物現(xiàn)行合理本錢本錢 價值比率法市盈率法 根本原理以參照物企業(yè)的價值比率如市盈率作為乘數(shù)倍數(shù)，以此乘數(shù)與評估對象的相關(guān)的財務(wù)指標(biāo)如收益額相乘估算評估對象價值的方法。 主要適用對象企業(yè)價值評估 計算公式所以：被評估對象的市價總額所以：被評估對象的市價總額=參照物的市盈率參照物的市盈率* 被評估對象的凈利潤被評估對象的凈利潤 資產(chǎn)評估價值資產(chǎn)評估價值=評估對象企業(yè)相關(guān)財務(wù)指標(biāo)評估對象企業(yè)相關(guān)財務(wù)指標(biāo)參照物參照物 企業(yè)價值比率企業(yè)價值比率五、市場

31、法評估的優(yōu)缺點五、市場法評估的優(yōu)缺點P19 1、優(yōu)點：、優(yōu)點： 1能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況，能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況，其評估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場獲得，評估值其評估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場獲得，評估值更能反映市場現(xiàn)實價格；更能反映市場現(xiàn)實價格； 2評估結(jié)果易于被各方面理解和接受。評估結(jié)果易于被各方面理解和接受。2、缺點：、缺點： 1需要有公開活潑的市場作為根底，有需要有公開活潑的市場作為根底，有時因缺少可比照數(shù)據(jù)難以應(yīng)用；時因缺少可比照數(shù)據(jù)難以應(yīng)用； 2不適用于專用機器設(shè)備和大局部的無不適用于專用機器設(shè)備和大局部的無形資產(chǎn)，以及受到地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一形資產(chǎn)，以及受到地區(qū)、環(huán)境等

32、嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)評估。些資產(chǎn)評估。 成本法的概念及理論依據(jù)成本法的概念及理論依據(jù)成本法的基本思路及運用的前提條件成本法的基本思路及運用的前提條件評估程序評估程序成本法的基本計算公式成本法的基本計算公式成本法的基本要素成本法的基本要素成本法中各個參數(shù)的計算方法成本法中各個參數(shù)的計算方法成本法的評價成本法的評價一概念：本錢法是指在評估資產(chǎn)價一概念：本錢法是指在評估資產(chǎn)價值時，按照被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時重置本錢值時，按照被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時重置本錢扣減其各項損耗價值來確定被評估資產(chǎn)扣減其各項損耗價值來確定被評估資產(chǎn)價值的方法。價值的方法。 本錢法也是資產(chǎn)評估的根本方法之本錢法也是資產(chǎn)評估的根本方法之一。本錢

33、法首先估測被評估資產(chǎn)的重置一。本錢法首先估測被評估資產(chǎn)的重置本錢；然后估測被評估資產(chǎn)業(yè)已存在的本錢；然后估測被評估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置本錢中予各種貶損因素，并將其從重置本錢中予以扣除，從而得到被評估資產(chǎn)的價值。以扣除，從而得到被評估資產(chǎn)的價值。二理論依據(jù)二理論依據(jù)生產(chǎn)費用價值論生產(chǎn)費用價值論 資產(chǎn)的價值取決于購建時的本錢消耗，這是資產(chǎn)的價值取決于購建時的本錢消耗，這是從供給的角度考察資產(chǎn)的實際價格。從供給的角度考察資產(chǎn)的實際價格。 的報酬的報酬生產(chǎn)的費用生產(chǎn)的費用商品的價值量商品的價值量 生產(chǎn)費用價值論是重置本錢及本錢法的理論生產(chǎn)費用價值論是重置本錢及本錢法的理論根底。即在

34、條件允許的情況下，任何一個潛在的根底。即在條件允許的情況下，任何一個潛在的投資者在決定投資某項資產(chǎn)時，他所愿意支付的投資者在決定投資某項資產(chǎn)時，他所愿意支付的價格不會超過購建該項資產(chǎn)的現(xiàn)行購建本錢。價格不會超過購建該項資產(chǎn)的現(xiàn)行購建本錢。 勞動勞動資本資本土地土地 一根本思路一根本思路 本錢法的根本思路是站在購置者的角度，本錢法的根本思路是站在購置者的角度，重新購置與被評估資產(chǎn)相同或相類似的全新資產(chǎn)，重新購置與被評估資產(chǎn)相同或相類似的全新資產(chǎn)，必然要花費各種費用，包括買價、手續(xù)費、咨詢必然要花費各種費用，包括買價、手續(xù)費、咨詢費等，也就是在現(xiàn)行市場條件下需要支付的各種費等，也就是在現(xiàn)行市場條件

35、下需要支付的各種本錢額，即重置本錢。以被評估資產(chǎn)的重置價值，本錢額，即重置本錢。以被評估資產(chǎn)的重置價值，扣除從資產(chǎn)的形成并開始投入使用至評估基準(zhǔn)日扣除從資產(chǎn)的形成并開始投入使用至評估基準(zhǔn)日這段時間內(nèi)的損耗就得到資產(chǎn)的評估價值。它是這段時間內(nèi)的損耗就得到資產(chǎn)的評估價值。它是從本錢取得和本錢構(gòu)成的角度對被評估資產(chǎn)的價從本錢取得和本錢構(gòu)成的角度對被評估資產(chǎn)的價值進(jìn)行的分析和判斷。值進(jìn)行的分析和判斷。二前提條件二前提條件 1、本錢法以持續(xù)使用為假設(shè)，要求被估資、本錢法以持續(xù)使用為假設(shè)，要求被估資產(chǎn)處在繼續(xù)使用過程中被評估資產(chǎn)處于持續(xù)使產(chǎn)處在繼續(xù)使用過程中被評估資產(chǎn)處于持續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于持續(xù)使用狀

36、態(tài)。用狀態(tài)或被假定處于持續(xù)使用狀態(tài)。 2.應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料特別注意二應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料特別注意二者的可比性。者的可比性。1本錢法的應(yīng)用是建立在歷史資料根底本錢法的應(yīng)用是建立在歷史資料根底上的，許多信息資料、指標(biāo)需要通過歷史資料獲上的，許多信息資料、指標(biāo)需要通過歷史資料獲得。得。2現(xiàn)時資產(chǎn)與歷史資產(chǎn)具有相同性質(zhì)或現(xiàn)時資產(chǎn)與歷史資產(chǎn)具有相同性質(zhì)或可比性?？杀刃?。 3、本錢法要求必須能夠測定形成資產(chǎn)價值、本錢法要求必須能夠測定形成資產(chǎn)價值的必要消耗，即形成資產(chǎn)價值的消耗是必須的。的必要消耗，即形成資產(chǎn)價值的消耗是必須的。 合理否合理否重重新新評評估估是是否否1、被評估資產(chǎn)評估值、被評估

37、資產(chǎn)評估值=重置本錢重置本錢-實體性貶值實體性貶值-功能性貶值功能性貶值-經(jīng)濟性經(jīng)濟性貶值貶值 =重置本錢重置本錢成新率成新率-功能性損耗功能性損耗-經(jīng)濟性經(jīng)濟性損耗損耗2、被評估資產(chǎn)評估值、被評估資產(chǎn)評估值=重置本錢重置本錢綜合成新綜合成新率率該公式為正確使用本錢法提供了思路，該公式為正確使用本錢法提供了思路，評估操作中，重要的是按照此種思路，確評估操作中，重要的是按照此種思路，確定公式里邊的各項經(jīng)濟指標(biāo)。定公式里邊的各項經(jīng)濟指標(biāo)。 從以上本錢法的根本公式可以看出，本錢法的運用涉及到4項指標(biāo)，即重置本錢、實體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟性貶值。 一資產(chǎn)的重置本錢1.重置本錢定義指按現(xiàn)行市場條件下

38、重新構(gòu)建一項全新資產(chǎn)所支付的全部貨幣總額。見P9。簡單地說，資產(chǎn)的重置本錢就是資產(chǎn)的現(xiàn)行再取得的本錢。 2.重置本錢分類一般可分為復(fù)原重置本錢和更新重置本錢兩種。 1復(fù)原重置本錢復(fù)原重置本錢指運用被評估資產(chǎn)原來相同的材料、指運用被評估資產(chǎn)原來相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計、規(guī)格及技術(shù)等，建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計、規(guī)格及技術(shù)等，以現(xiàn)時價格水平復(fù)原購建這項全新資產(chǎn)以現(xiàn)時價格水平復(fù)原購建這項全新資產(chǎn)所發(fā)生的支出。所發(fā)生的支出。復(fù)原重置本錢與原始本錢的內(nèi)容構(gòu)復(fù)原重置本錢與原始本錢的內(nèi)容構(gòu)成是相同的，而二者反映的物價水平是成是相同的，而二者反映的物價水平是不相同的，前者反映的是資產(chǎn)評估日期不相同的，前者反

39、映的是資產(chǎn)評估日期的市場物價水平，后者反映的是當(dāng)初購的市場物價水平，后者反映的是當(dāng)初購建資產(chǎn)時的物價水平。建資產(chǎn)時的物價水平。 2更新重置本錢更新重置本錢指利用新型材料，并根據(jù)現(xiàn)代指利用新型材料，并根據(jù)現(xiàn)代建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、新型設(shè)計、規(guī)格建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、新型設(shè)計、規(guī)格和技術(shù)等。以現(xiàn)行價格水平構(gòu)建與和技術(shù)等。以現(xiàn)行價格水平構(gòu)建與被評估對象具有同等功能的全新資被評估對象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的本錢。產(chǎn)所需的本錢。3更新與復(fù)原重置本錢的異同更新與復(fù)原重置本錢的異同 相同點：均采用現(xiàn)行價格計算。相同點：均采用現(xiàn)行價格計算。 更新重置本錢和復(fù)原重置本錢的相更新重置本錢和復(fù)原重置本錢的相同方面在于采用的

40、都是資產(chǎn)的現(xiàn)時價格同方面在于采用的都是資產(chǎn)的現(xiàn)時價格標(biāo)準(zhǔn)，資產(chǎn)的功能也是相同的。標(biāo)準(zhǔn)，資產(chǎn)的功能也是相同的。 不同點：采用的材料、標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計等不同點：采用的材料、標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計等方面存在差異。但是并未改變根本功能。方面存在差異。但是并未改變根本功能。4兩種重置本錢運用中本卷須知兩種重置本錢運用中本卷須知在實踐工作中，選擇重置本錢時，在實踐工作中，選擇重置本錢時，在同時可獲得復(fù)原重置本錢和更新重置本在同時可獲得復(fù)原重置本錢和更新重置本錢的情況下，應(yīng)選擇更新重置本錢。在無錢的情況下，應(yīng)選擇更新重置本錢。在無法獲得更新重置本錢時也可采用復(fù)原重置法獲得更新重置本錢時也可采用復(fù)原重置本錢。本錢。之所以要選擇

41、更新重置本錢，一方面之所以要選擇更新重置本錢，一方面隨著科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，勞動生產(chǎn)率的提高，隨著科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，勞動生產(chǎn)率的提高，新工藝、新設(shè)計被社會所普遍接受。另一新工藝、新設(shè)計被社會所普遍接受。另一方面，新型設(shè)計、工藝制造的資產(chǎn)無論從方面，新型設(shè)計、工藝制造的資產(chǎn)無論從其使用性能，還是本錢耗用方面都會優(yōu)于其使用性能，還是本錢耗用方面都會優(yōu)于舊的資產(chǎn)。舊的資產(chǎn)。 無論哪種重置本錢，資產(chǎn)本身的功能始終是相同的，采用的都是資產(chǎn)的現(xiàn)時價格，不同的在于技術(shù)、設(shè)計、標(biāo)準(zhǔn)方面的差異。一般而言，復(fù)原重置本錢大于更新重置本錢。如果選用了復(fù)原重置本錢，那么復(fù)原重置本錢和更新重置本錢的差額視作是功能性貶值的一局部

42、。二實體性貶值二實體性貶值1.含義含義指資產(chǎn)投入使用后，在使用年限內(nèi)，指資產(chǎn)投入使用后，在使用年限內(nèi)，由于使用磨損和自然力的作用，在物質(zhì)由于使用磨損和自然力的作用，在物質(zhì)形式上受到損耗，其物理性能會不斷下形式上受到損耗，其物理性能會不斷下降，價值會逐漸減少。降，價值會逐漸減少。2.資產(chǎn)的實體性貶值通常用相對數(shù)資產(chǎn)的實體性貶值通常用相對數(shù)計量，即實體性貶值率，用公式表示為：計量，即實體性貶值率，用公式表示為：3、決定實體性貶值的因素、決定實體性貶值的因素使用時間使用時間使用率，也叫利用率使用率，也叫利用率資產(chǎn)本身的質(zhì)量資產(chǎn)本身的質(zhì)量維修保養(yǎng)程度維修保養(yǎng)程度1.定義資產(chǎn)的功能性貶值是指由于技術(shù)進(jìn)步

43、引起的資產(chǎn)功能相對落后而造成的資產(chǎn)價值損失。 由于新技術(shù)的推廣和應(yīng)用，使得企業(yè)原有資產(chǎn)與社會上普遍推廣和運用的資產(chǎn)相比較，在技術(shù)上明顯落后、性能降低，其價值也就相應(yīng)減少。 功能性貶值是無形損耗的一種，表達(dá)在兩方面：一是超額投資本錢；二是超額運營本錢物耗、能耗、工耗等。2.超額投資本錢超額投資本錢 1含義含義 由于新工藝、新材料和新技術(shù)的采由于新工藝、新材料和新技術(shù)的采用，而使得原有資產(chǎn)的建造本錢超過現(xiàn)用，而使得原有資產(chǎn)的建造本錢超過現(xiàn)行建造本錢，原有資產(chǎn)中就有一局部超行建造本錢，原有資產(chǎn)中就有一局部超額投資得不到補償。它主要反映為更新額投資得不到補償。它主要反映為更新重置本錢低于復(fù)原重置本錢。

44、重置本錢低于復(fù)原重置本錢。 2公式公式 超額投資本錢復(fù)原重置本錢更新重置超額投資本錢復(fù)原重置本錢更新重置本錢本錢3注意注意 如使用復(fù)原重置本錢那么應(yīng)考慮如使用復(fù)原重置本錢那么應(yīng)考慮是否存在超額投資本錢引起的功能性貶值；是否存在超額投資本錢引起的功能性貶值； 如使用的是更新重置本錢，這種如使用的是更新重置本錢，這種貶值因素那么已經(jīng)考慮在內(nèi)了，無需考慮；貶值因素那么已經(jīng)考慮在內(nèi)了，無需考慮； 如使用現(xiàn)行市場價格作為重置本如使用現(xiàn)行市場價格作為重置本錢，也不需再考慮超額投資本錢。錢，也不需再考慮超額投資本錢。3、超額運營本錢、超額運營本錢1含義含義 由于技術(shù)進(jìn)步出現(xiàn)了新的、性能更優(yōu)由于技術(shù)進(jìn)步出現(xiàn)了

45、新的、性能更優(yōu)的資產(chǎn)，致使原有資產(chǎn)的功能落后于新資的資產(chǎn)，致使原有資產(chǎn)的功能落后于新資產(chǎn)，新資產(chǎn)在運營費用上低于原有資產(chǎn)。產(chǎn)，新資產(chǎn)在運營費用上低于原有資產(chǎn)。 物耗、能耗、工耗等物耗、能耗、工耗等 2公式公式 超額運營本錢各年凈超額運營本錢超額運營本錢各年凈超額運營本錢折折現(xiàn)系數(shù)現(xiàn)系數(shù)(3)計算步驟計算步驟 計算年超額運營本錢。計算年超額運營本錢。 計算年凈超額運營本錢。計算年凈超額運營本錢。 年凈超額運營本錢年超額運營本錢年凈超額運營本錢年超額運營本錢1所所得稅率得稅率 據(jù)資產(chǎn)的剩余壽命和收益率折現(xiàn)率，據(jù)資產(chǎn)的剩余壽命和收益率折現(xiàn)率，將年凈超額運營本錢折現(xiàn)，計算其功能性貶值額。將年凈超額運營

46、本錢折現(xiàn)，計算其功能性貶值額。 被評估資產(chǎn)功能性貶值額年超額運營本錢被評估資產(chǎn)功能性貶值額年超額運營本錢 1所得稅率所得稅率P/A,r,n 或或(被被評評估估資資產(chǎn)產(chǎn)年年凈凈超超額額運運營營成成本本 折折現(xiàn)現(xiàn)系系數(shù)數(shù)）1.含義指由于資產(chǎn)以外的各項因素如外部環(huán)境變化等導(dǎo)致資產(chǎn)本身價值的損失。經(jīng)濟性貶值從概念上講，是由于企業(yè)外部條件的影響，導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)本身價值的損失，與企業(yè)資產(chǎn)本身無關(guān)。經(jīng)濟性貶值主要表達(dá)為運營中的資產(chǎn)使用率下降，甚至閑置，并引起資產(chǎn)的運營收益下降。 2.經(jīng)濟性貶值的影響因素經(jīng)濟性貶值的影響因素 1竟?fàn)幖觿。鐣傂枨鬁p少，導(dǎo)致開竟?fàn)幖觿?，社會總需求減少，導(dǎo)致開工缺乏；工缺乏； 2

47、材料供給不暢，導(dǎo)致開工缺乏；材料供給不暢，導(dǎo)致開工缺乏； 3材料本錢增加，導(dǎo)致企業(yè)費用直線材料本錢增加，導(dǎo)致企業(yè)費用直線上升；上升； 4通貨膨脹的情況下，國家實行高利通貨膨脹的情況下，國家實行高利率政策，導(dǎo)致企業(yè)運營本錢加大；率政策，導(dǎo)致企業(yè)運營本錢加大； 5產(chǎn)業(yè)政策的變動，縮短使用壽命；產(chǎn)業(yè)政策的變動，縮短使用壽命；3.例如：例如：在評估一家化肥廠或化學(xué)制品廠時，就要在評估一家化肥廠或化學(xué)制品廠時，就要考慮到政府是否新近實施了一些禁止污染的環(huán)考慮到政府是否新近實施了一些禁止污染的環(huán)保法令法規(guī)，使得這一廠家的生產(chǎn)經(jīng)營受到限保法令法規(guī)，使得這一廠家的生產(chǎn)經(jīng)營受到限制，因而其資產(chǎn)的價值會下降。這種

48、損耗一般制，因而其資產(chǎn)的價值會下降。這種損耗一般稱為資產(chǎn)的經(jīng)濟性損耗，也稱為經(jīng)濟性貶值。稱為資產(chǎn)的經(jīng)濟性損耗，也稱為經(jīng)濟性貶值。我們可以這樣理解，除了以上功能性和我們可以這樣理解，除了以上功能性和實體性兩種貶值外的貶值屬于經(jīng)濟性貶值。實體性兩種貶值外的貶值屬于經(jīng)濟性貶值。參數(shù)參數(shù)重置成本重置成本實體性貶值實體性貶值功能性貶值功能性貶值經(jīng)濟性貶值經(jīng)濟性貶值綜合成新率綜合成新率重置本錢估算方法重置本錢估算方法1.重置核算法重置核算法2.物價指數(shù)法（價格指數(shù)法）物價指數(shù)法（價格指數(shù)法）3.功能價值類比法功能價值類比法4.統(tǒng)計分析法（點面推算法）統(tǒng)計分析法（點面推算法） 1概念利用本錢核算的原理，根據(jù)

49、重新取得資產(chǎn)所需的費用工程，逐項計算然后累加得到資產(chǎn)的重置本錢。2分類按照按照資產(chǎn)資產(chǎn)取得取得方式方式不同不同購置型：購置型：自建型：自建型：按購置該項資產(chǎn)的模式來按購置該項資產(chǎn)的模式來估計所需要的重置本錢估計所需要的重置本錢按自己建造該項資產(chǎn)的模式按自己建造該項資產(chǎn)的模式來估計所需要的重置本錢來估計所需要的重置本錢 3計算公式計算公式 重置本錢直接本錢間接本錢重置本錢直接本錢間接本錢 間接本錢構(gòu)間接本錢構(gòu)成：成：取得和建造取得和建造資產(chǎn)的管理資產(chǎn)的管理費用、設(shè)計費用、設(shè)計制圖等費用制圖等費用 4說明 資產(chǎn)的重置本錢應(yīng)包括開發(fā)者的合理收益。如果是建造，建造本錢中當(dāng)然應(yīng)該包含建造商或者生產(chǎn)商的合

50、理利潤，不過該收益應(yīng)該以現(xiàn)行行業(yè)或社會的平均資產(chǎn)收益水平為依據(jù)。重置核算法考慮了價格因素，費用工程的構(gòu)成上可以考慮生產(chǎn)技術(shù)進(jìn)步和勞動生產(chǎn)率的變化因素，因而可以估算復(fù)原重置本錢和更新重置本錢。例例2-8 重置購建設(shè)備一臺，現(xiàn)行市場價格每臺重置購建設(shè)備一臺，現(xiàn)行市場價格每臺5萬元，萬元，運雜費運雜費1000元，直接安裝本錢元，直接安裝本錢800元，其中原材料元，其中原材料300元，人工本錢元，人工本錢500元。根據(jù)統(tǒng)計分析，計算求得元。根據(jù)統(tǒng)計分析，計算求得安裝本錢中的間接本錢為每人本錢元。求該機器設(shè)安裝本錢中的間接本錢為每人本錢元。求該機器設(shè)備重置本錢。備重置本錢。1直接本錢直接本錢=50000

51、+1000+800=51800元元 其中：買價，其中：買價，50000元元 運雜費，運雜費，1000元元 安裝費用，安裝費用，800元元 其中，原材料，其中，原材料，300元元 人工，人工，500元元2間接本錢安裝本錢，間接本錢安裝本錢，400元元3重置本錢合計，重置本錢合計，52200元。元。注：如果有無效支出應(yīng)該扣除注：如果有無效支出應(yīng)該扣除課堂練習(xí)課堂練習(xí)1：待估資產(chǎn)為一機器設(shè)備，評估師擬：待估資產(chǎn)為一機器設(shè)備，評估師擬運用本錢法評估。評估人員收集的本錢資料有：運用本錢法評估。評估人員收集的本錢資料有：該機器設(shè)備的現(xiàn)行市場價格每臺該機器設(shè)備的現(xiàn)行市場價格每臺180000元，運元，運雜費雜

52、費5000元，安裝本錢為元，安裝本錢為20000元，其中原材料元，其中原材料6000元、人工本錢元、人工本錢13000元、其他費用元、其他費用1000元，元，安裝期限較短。安裝期限較短。 評估人員分析認(rèn)為，被評估資產(chǎn)為外購需評估人員分析認(rèn)為，被評估資產(chǎn)為外購需安裝機器設(shè)備，其重置本錢應(yīng)包括買價含增安裝機器設(shè)備，其重置本錢應(yīng)包括買價含增值稅、運雜費、安裝本錢、其他費用，由于值稅、運雜費、安裝本錢、其他費用，由于安裝期限較短可不考慮資金本錢。按重置核算安裝期限較短可不考慮資金本錢。按重置核算法估算該機器設(shè)備的重置本錢為：法估算該機器設(shè)備的重置本錢為： 重置本錢重置本錢=購置價格購置價格+運費運費+

53、安裝本錢安裝本錢 =180000+5000+20000=205000元元課堂練習(xí)課堂練習(xí)2 ：被評估資產(chǎn)為一臺：被評估資產(chǎn)為一臺2年前購置的機年前購置的機器設(shè)備。據(jù)調(diào)查，該設(shè)備目前還沒有換代產(chǎn)品。器設(shè)備。據(jù)調(diào)查，該設(shè)備目前還沒有換代產(chǎn)品。經(jīng)查驗資料，該設(shè)備賬面原值為萬元，其中，經(jīng)查驗資料，該設(shè)備賬面原值為萬元，其中，購置價為購置價為8萬元，運雜費萬元，安裝費中直接萬元，運雜費萬元，安裝費中直接本錢萬元，間接本錢為萬元。根據(jù)對同類型設(shè)本錢萬元，間接本錢為萬元。根據(jù)對同類型設(shè)備的調(diào)查，現(xiàn)在購置價格比備的調(diào)查，現(xiàn)在購置價格比2年前上漲年前上漲20%，運，運雜費上漲雜費上漲80%，安裝費中直接本錢上漲

54、，安裝費中直接本錢上漲40%，間接本錢占直接本錢百分率不變。該設(shè)備的重間接本錢占直接本錢百分率不變。該設(shè)備的重置本錢是多少？置本錢是多少？解：解：1 1計算直接本錢計算直接本錢 購置價購置價=8=81+20%1+20%萬元萬元 運雜費運雜費=1.6=1.61+80%1+80%萬元萬元 安裝費中的直接本錢安裝費中的直接本錢=0.4=0.41+40%1+40%萬元萬元 直接本錢購置價運雜費安裝費中的直接本錢直接本錢購置價運雜費安裝費中的直接本錢 萬元萬元2 2計算間接本錢計算間接本錢間接本錢占直接本錢的百分率間接本錢占直接本錢的百分率0.20.28 8 2% 2% 間接本錢間接本錢13.0413.

55、042%2%萬元萬元3 3計算重置本錢計算重置本錢重置本錢重置本錢= =直接本錢直接本錢+ +間接本錢間接本錢 萬元萬元1根本原理：是在資產(chǎn)歷史本錢的根根本原理：是在資產(chǎn)歷史本錢的根底上，通過價格變動指數(shù)，將其調(diào)整為底上，通過價格變動指數(shù)，將其調(diào)整為評估基準(zhǔn)日時的重置本錢。評估基準(zhǔn)日時的重置本錢。這里的原理和市場法中的直接比較法這里的原理和市場法中的直接比較法中的中的“價格指數(shù)法一樣，大家可以兩價格指數(shù)法一樣，大家可以兩邊比較著看。邊比較著看。資產(chǎn)重置本錢=資產(chǎn)歷史本錢1+物價變動指數(shù)或：或：例例2-9 某被估資產(chǎn)購建于某被估資產(chǎn)購建于1994年，賬面原值為年，賬面原值為50000元，元，當(dāng)時

56、該類資產(chǎn)的定基價格指數(shù)為當(dāng)時該類資產(chǎn)的定基價格指數(shù)為95%，評估基準(zhǔn)日，評估基準(zhǔn)日該類資產(chǎn)的定基價格指數(shù)為該類資產(chǎn)的定基價格指數(shù)為160%，那么：，那么：被估資產(chǎn)重置本錢被估資產(chǎn)重置本錢=50000160%/95% =84210元元 又如，被估資產(chǎn)賬面價值為又如，被估資產(chǎn)賬面價值為200000元，元，1992年建成，年建成，1997年評估，經(jīng)調(diào)查同類資產(chǎn)環(huán)比價格變動指數(shù)分年評估，經(jīng)調(diào)查同類資產(chǎn)環(huán)比價格變動指數(shù)分別為別為1993年為年為11.7%，1994年為年為17%，1995年為年為30.5%，1996年為年為6.9%，1997年為年為4.8%，那么有：，那么有：被估資產(chǎn)重置本錢被估資產(chǎn)重置

57、本錢 =2000001+11.7%1+17% 1+30.5%1+6.9%1+4.8%=200000191% =382000元元 3 3注意：注意：資產(chǎn)歷史本錢要求真實、準(zhǔn)確并符合社資產(chǎn)歷史本錢要求真實、準(zhǔn)確并符合社會平均的、合理本錢的要求；會平均的、合理本錢的要求；資產(chǎn)評估時物價指數(shù)指的是評估基準(zhǔn)日資產(chǎn)評估時物價指數(shù)指的是評估基準(zhǔn)日或能夠代表評估基準(zhǔn)日的物價指數(shù)，而且或能夠代表評估基準(zhǔn)日的物價指數(shù)，而且應(yīng)是資產(chǎn)的類別或個別物價指數(shù)。越是分類應(yīng)是資產(chǎn)的類別或個別物價指數(shù)。越是分類具體的物價指數(shù)越準(zhǔn)確；具體的物價指數(shù)越準(zhǔn)確；一項科學(xué)技術(shù)進(jìn)步較快的資產(chǎn)，采用價格一項科學(xué)技術(shù)進(jìn)步較快的資產(chǎn)，采用價格指

58、數(shù)法的重置本錢往往會偏高。指數(shù)法的重置本錢往往會偏高。物價指數(shù)法估算的重置本錢，僅考慮了物價指數(shù)法估算的重置本錢，僅考慮了價格變動因素，因而確定的是復(fù)原重置本錢；價格變動因素，因而確定的是復(fù)原重置本錢；物價指數(shù)法建立在不同時期的某一種或物價指數(shù)法建立在不同時期的某一種或某類甚至全部資產(chǎn)的物價變動水平上。某類甚至全部資產(chǎn)的物價變動水平上。 相同點：二者都是建立在利用歷史資料的相同點：二者都是建立在利用歷史資料的根底上。因此，都需要注意判斷、分析資產(chǎn)根底上。因此，都需要注意判斷、分析資產(chǎn)評估時重置本錢口徑與委托方提供歷史資料評估時重置本錢口徑與委托方提供歷史資料如財務(wù)資料的口徑差異。如財務(wù)資料的口

59、徑差異。不同點：不同點： 一是二者確定的重置本錢類別不同。一是二者確定的重置本錢類別不同。 物物價指數(shù)法估算的重置本錢，僅考慮了價格變價指數(shù)法估算的重置本錢，僅考慮了價格變動因素，因而確定的是復(fù)原重置本錢；而重動因素，因而確定的是復(fù)原重置本錢；而重置核算法既考慮了價格因素，也可以考置核算法既考慮了價格因素，也可以考慮生產(chǎn)技術(shù)進(jìn)步和勞動生產(chǎn)率的變化因素，慮生產(chǎn)技術(shù)進(jìn)步和勞動生產(chǎn)率的變化因素，因而可以估算復(fù)原重置本錢和更新重置本錢。因而可以估算復(fù)原重置本錢和更新重置本錢。二是建立的根底不同。物價指數(shù)法建立二是建立的根底不同。物價指數(shù)法建立在不同時期的某一種或某類甚至全部資產(chǎn)的在不同時期的某一種或某

60、類甚至全部資產(chǎn)的物價變動水平上；而重置核算法建立在現(xiàn)行物價變動水平上；而重置核算法建立在現(xiàn)行價格水平與購建本錢費用核算的根底上。價格水平與購建本錢費用核算的根底上。三是評估結(jié)果的準(zhǔn)確度不同。一般情況三是評估結(jié)果的準(zhǔn)確度不同。一般情況下，價格指數(shù)法和重置核算法相比，核算的下，價格指數(shù)法和重置核算法相比，核算的結(jié)果可能有誤差，其準(zhǔn)確度沒有后者的高。結(jié)果可能有誤差，其準(zhǔn)確度沒有后者的高。1根本思路：是選擇與被評估資產(chǎn)具有相同或相似根本思路：是選擇與被評估資產(chǎn)具有相同或相似功能的資產(chǎn)作參照物，根據(jù)資產(chǎn)功能與本錢之間的功能的資產(chǎn)作參照物，根據(jù)資產(chǎn)功能與本錢之間的內(nèi)在關(guān)系，計算其每一單位生產(chǎn)能力價格或參照