第六講 商業(yè)銀行不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款管理

1、第六講第六講 商業(yè)銀行不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款管理商業(yè)銀行不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款管理及及 消費(fèi)者貸款管理實(shí)例分析消費(fèi)者貸款管理實(shí)例分析學(xué)習(xí)內(nèi)容學(xué)習(xí)內(nèi)容n商業(yè)銀行不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款管理商業(yè)銀行不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款管理n不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的評(píng)估n商業(yè)銀行消費(fèi)者貸款管理實(shí)例分析商業(yè)銀行消費(fèi)者貸款管理實(shí)例分析n 居民不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的二級(jí)市場(chǎng)居民不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的二級(jí)市場(chǎng) （資（資產(chǎn)券化）產(chǎn)券化）第一節(jié)第一節(jié)商業(yè)銀行不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款管理商業(yè)銀行不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款管理n居民不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款分類居民不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款分類n商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款 n1992年，中國(guó)建設(shè)銀行發(fā)放了我國(guó)第一筆個(gè)人住房抵押年，中國(guó)建設(shè)銀行發(fā)放

2、了我國(guó)第一筆個(gè)人住房抵押貸款。從此，個(gè)人住房抵押貸款逐漸成為人們購(gòu)房融資的貸款。從此，個(gè)人住房抵押貸款逐漸成為人們購(gòu)房融資的主要方式，其業(yè)務(wù)規(guī)模在我國(guó)快速擴(kuò)大。主要方式，其業(yè)務(wù)規(guī)模在我國(guó)快速擴(kuò)大。n1996年以后，我國(guó)連續(xù)降息，銀行利率一度達(dá)到歷史最年以后，我國(guó)連續(xù)降息，銀行利率一度達(dá)到歷史最低水平，大大刺激了對(duì)利率敏感的個(gè)人住房貸款的迅猛增低水平，大大刺激了對(duì)利率敏感的個(gè)人住房貸款的迅猛增長(zhǎng)。長(zhǎng)。1998年以后，我國(guó)個(gè)人住房貸款迅速上升。年以后，我國(guó)個(gè)人住房貸款迅速上升。n2001年末比年末比1997年末增加了年末增加了5400多億元，增長(zhǎng)了約多億元，增長(zhǎng)了約33倍。倍。n據(jù)人民銀行統(tǒng)計(jì)，據(jù)

3、人民銀行統(tǒng)計(jì)，2007年年6月末，全國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸月末，全國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款達(dá)到款達(dá)到25720億元。比億元。比1997年的年的190億元增長(zhǎng)了億元增長(zhǎng)了135倍。倍。中國(guó)住房抵押貸款發(fā)展現(xiàn)狀中國(guó)住房抵押貸款發(fā)展現(xiàn)狀房?jī)r(jià)飛漲房?jī)r(jià)飛漲Where shall we liveWhere shall we live？不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款（Real Estate Mortgage Loan)n不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款又稱作房地產(chǎn)抵押貸款，是一種以不動(dòng)產(chǎn)作為抵押的放款，主要用于購(gòu)買辦公樓、購(gòu)物中心、營(yíng)業(yè)場(chǎng)所、倉(cāng)庫(kù)、住宅或公寓等，也可用于購(gòu)買土地。n與其他貸款顯著不同的是借款者必須將其擁有

4、的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交給貸款方作為抵押才能取得貸款，貸款的本金和利息全部歸還之后才能收回其產(chǎn)權(quán)；如果不能按期歸還貸款，商業(yè)銀行則有權(quán)處置作為抵押品的不動(dòng)產(chǎn)來(lái)抵補(bǔ)未償還的貸款本息。一、不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的分類一、不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的分類（一）居民不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款（一）居民不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款n居民不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款居民不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款又稱私人不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款、居民房地產(chǎn)貸款或住宅抵押貸款。按利率是否可以變動(dòng)，分為固定利率貸款和浮動(dòng)利率貸款。 1 1、固定利率貸款、固定利率貸款 固定利率居民不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款主要有兩種償付方式，一是攤銷，即每月等額償付本金和利息，在最后一年末全部?jī)斶€所有的本息；二是巨額償付，即一部分貸款每月等額償付

5、，另一相當(dāng)大的部分在期末一次償付。在后一種償付方式下，貸款數(shù)額一般為抵押資產(chǎn)價(jià)值的60%，且期限較短，通常為5年。固定利率貸款主要特點(diǎn)如下（見下頁(yè)） （1 1）每月償付額）每月償付額 每月償付額取決于貸款的規(guī)橫、利率和期限。 A A追加收入追加收入 在居民不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的實(shí)際發(fā)放工作中，商業(yè)銀行常常通過(guò)各種方法來(lái)追加其發(fā)放貸款的收入： 首付費(fèi)用。首付費(fèi)用。商業(yè)銀行在發(fā)放居民不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的過(guò)程中，除要求借款人支付利息外，還常要求借款人在一開始就支付一筆費(fèi)用，即首付費(fèi)用。這種首付費(fèi)用又稱為追加費(fèi)用或點(diǎn)(Point)，因?yàn)樗前促J款本金的一定點(diǎn)數(shù)收取的。1點(diǎn)在這里指抵押貸款本金的1%。首付費(fèi)用使借

6、款人實(shí)際能獲得的貸款額減少了，因此會(huì)使居民不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的實(shí)際利率提高。作為一種粗略準(zhǔn)則，如果是一筆15年期的貸款，則每一點(diǎn)的首付費(fèi)用約使實(shí)際利率增加0.125；若償付期為5年，實(shí)際利率會(huì)增加約0.25。 月償付額月償付額(A)(A)的計(jì)算方法如下：的計(jì)算方法如下：1 2(/ 1 2 )11(1/ 1 2 )nPrAr 式中：P表示貸款的本金；r表示貸款的年利息率；n表示貸款的償還期限(以年為單位)。每月等額償付。 B B逾期費(fèi)。逾期費(fèi)。商業(yè)銀行通常要求借款人在特定時(shí)間之前等額償付貸款本息。如果逾期，商業(yè)銀行可能要求借款者支付一定的費(fèi)用，以作為其處理拖欠賬戶的補(bǔ)償。 C C提前還款的罰金提前還

7、款的罰金。貸款合同可能規(guī)定，借款人如果提前還款，必須支付一定的罰金。這一規(guī)定的目的是使得商業(yè)銀行能夠至少持有一定時(shí)期的盈利資產(chǎn)。 D D貸款到期前出售抵押房產(chǎn)的方式貸款到期前出售抵押房產(chǎn)的方式。現(xiàn)實(shí)中有兩種方式：一是抵押貸款不轉(zhuǎn)至新的買主，貸款余額必須在房屋出售時(shí)還清；二是抵押貸款可轉(zhuǎn)至新的買主，只要買主能夠滿足商業(yè)銀行的信貸要求，并要向商業(yè)銀行支付一定的轉(zhuǎn)移費(fèi)。 E保險(xiǎn)。保險(xiǎn)。商業(yè)銀行可能要求借款人為其不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買保險(xiǎn)。（二）浮動(dòng)利率居民不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款（二）浮動(dòng)利率居民不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款 浮動(dòng)利率居民不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款也稱為可調(diào)整利率居民不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款，產(chǎn)生于利率急劇變動(dòng)的20世紀(jì)70年代末和80年代

8、初。目前在發(fā)達(dá)國(guó)家如美國(guó)，浮動(dòng)利率居民不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款約占所有居民不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的一半。浮動(dòng)利率貸款的特點(diǎn)如下： 1 1、指數(shù)、指數(shù)基準(zhǔn)利率基準(zhǔn)利率。這是通過(guò)使其貸款利率與一定的指數(shù)或基準(zhǔn)利率(如1年期國(guó)庫(kù)券利率)掛鉤來(lái)實(shí)現(xiàn)的。商業(yè)銀行提供的浮動(dòng)利率貸款的初始利率通常低于固定利率貸款的利率，以鼓勵(lì)居民向商業(yè)銀行借款。 2 2、調(diào)整。、調(diào)整。一旦市場(chǎng)利率(指數(shù))變動(dòng)，商業(yè)銀行有四種方式可以調(diào)整：(1)定期調(diào)整借款人的月償付額；(2)改變貸款本金額，但不改變?cè)聝敻额~；(3)改變貸款期限；4)綜合以上三種調(diào)整方式。 3 3、最高限或最低限。、最高限或最低限。一些可調(diào)整利率居民不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款規(guī)定有貸款期

9、內(nèi)調(diào)整或每次調(diào)整的利率或償付額最高或最低限。例如，貸款合同可能規(guī)定，每年調(diào)整的利率最高或最低限為1個(gè)百分點(diǎn)，整個(gè)貸款期內(nèi)調(diào)整的利率最高或最低限為4個(gè)百分點(diǎn)。4 4利差利差( (風(fēng)險(xiǎn)升水風(fēng)險(xiǎn)升水) )。商業(yè)銀行在貸出浮動(dòng)利率抵押貸款時(shí)，實(shí)際貸出的利率是以基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)，并加上一定的風(fēng)險(xiǎn)升水或利差。即可調(diào)整利率貸款的利率=指數(shù)利率+利差 如果指數(shù)利率為8，利差為1，則可調(diào)整利率貸款的利率 為9(8+1)。5 5、轉(zhuǎn)換、轉(zhuǎn)換。一些可調(diào)整利率居民不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款附有可轉(zhuǎn)換條款，即可在特定時(shí)期內(nèi)轉(zhuǎn)換成固定利率貸款。轉(zhuǎn)換后的貸款利率是由現(xiàn)行抵押貸款的利率決定的。 6 6、風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)發(fā)放可調(diào)整利率貸款，

10、商業(yè)銀行可將利率風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給借款人。但這樣做，商業(yè)銀行將承擔(dān)更高的拒付(信用)風(fēng)險(xiǎn)和低收入。大量實(shí)證研究表明；可調(diào)整利率抵押貸款比固定利率抵押貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)更大。這是因?yàn)?，一旦利率上升，商業(yè)銀行承擔(dān)了借款人不能按期償付本息的風(fēng)險(xiǎn)；而一旦利率下降，商業(yè)銀行則獲得更低的利息收入。 (三三) 居民不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的其他形式居民不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的其他形式 1. 支付額遞增的不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款支付額遞增的不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款有的年輕人希望能較早地?fù)碛凶约旱淖》?，而這類人的收人可能會(huì)隨著年齡的增長(zhǎng)而逐漸增加。適應(yīng)年輕人需要的這種類型的抵押貸款方式是在開始時(shí)每月的支付額比較低，甚至不能抵補(bǔ)利息，經(jīng)過(guò)若干年后，調(diào)整提高每月的

11、支付額。只要借款人的收入確實(shí)能夠如預(yù)期增加，這是一種很有促銷力的新型金融產(chǎn)品。但在利率上升時(shí)期，負(fù)攤銷可能對(duì)借款人造成十分不利的影響。例如，如果借款人在購(gòu)買住房后幾年內(nèi)就出售且房子沒有升值，貸款余額將增加。2.2.反向年金的房地產(chǎn)抵押貸款反向年金的房地產(chǎn)抵押貸款 這是由商業(yè)銀行向年老的房地產(chǎn)主支付一定數(shù)額的年金，等房主去世后遺留下的房地產(chǎn)則歸商業(yè)銀行所有。這實(shí)際上是一種抵押貸款，最后由商業(yè)銀行來(lái)處理作為抵押品的房地產(chǎn)。2.2.反向年金的房地產(chǎn)抵押貸款反向年金的房地產(chǎn)抵押貸款 具體的做法也有多種形式，有的是一直到房主去世；商業(yè)銀行才能取得房地產(chǎn)；有的則在一定年限后，年金的支付就終止，而房地產(chǎn)也就

12、轉(zhuǎn)歸商業(yè)銀行所有，或者到時(shí)由房主出售房地產(chǎn)來(lái)償還商業(yè)銀行給予的年金貸款，當(dāng)然要加上利息。 3. 快速償付的房地產(chǎn)抵押貸款快速償付的房地產(chǎn)抵押貸款20世紀(jì)80年代出現(xiàn)的趨勢(shì)是借款人傾向于較快地清償貸款，由此開發(fā)出一類新型的貸款產(chǎn)品。貸款的償還年限大為縮短，比如由30年縮短到15年。每月的支付額提高許多。 4.4.權(quán)益增長(zhǎng)型房地產(chǎn)抵押貸款權(quán)益增長(zhǎng)型房地產(chǎn)抵押貸款這種貸款不固定每月的支付額，可以按預(yù)先確定的時(shí)間表逐漸增加每月的支付額而縮短整個(gè)貸款期限。這和上面所述的支付額遞增的房地產(chǎn)抵押貸款的區(qū)別在于它是為了縮短整個(gè)貸款期限，而且一般來(lái)說(shuō)，不會(huì)出現(xiàn)負(fù)攤銷的情況。 5、根據(jù)物價(jià)水平調(diào)整的房地產(chǎn)抵押貸款

13、、根據(jù)物價(jià)水平調(diào)整的房地產(chǎn)抵押貸款這種貸款產(chǎn)品的理論依據(jù)是“費(fèi)雪效應(yīng)”，即認(rèn)為真實(shí)利率是穩(wěn)定的，名義利率的變動(dòng)主要是因?yàn)橥ㄘ浥蛎?。另一方面；通貨膨脹又?dǎo)致借款人收入的相應(yīng)增加，所以根據(jù)物價(jià)水平調(diào)整每月的支付額是借款人可以忍受的。具體的做法是，在每次調(diào)整時(shí)，把未清償?shù)馁J款本金余額和每月計(jì)劃的償付額都按通貨膨脹率放大。例如：第一年的通貨膨脹是6，年末的未清償余額是98 238.96元，而原來(lái)每月的支付額是477.42元。則第13個(gè)月(即第二年第一個(gè)月)的期初未清償余額調(diào)整為104133.29即 98 238.96(1+6)元，而從第13個(gè)月開始每個(gè)月的支付額也相應(yīng)地調(diào)整為506.07即477.42

14、 (1+ 6)元。這樣，到第二年末，未清償本金余額如果是102190.55元，而該年的通貨膨脹率是3，則第25個(gè)月(即第三年第一個(gè)月)的期初余額就調(diào)整為105 256.27即 102 190.55 (1+3)元，而每月支付額調(diào)整為521.24元 506.06 (1+3)元。其中,每月支付額中所包含的利息支付則以真實(shí)利率4計(jì)算，始終保持不變。采用這種方法的困難之處在于比較難以確定真實(shí)利率。而且，認(rèn)為真實(shí)利率始終是穩(wěn)定的假設(shè)也引起質(zhì)疑。所以這種貸款產(chǎn)品的發(fā)展比較慢。 6.6.分享升值抵押貸款分享升值抵押貸款根據(jù)分享升值抵押貸款合同，借款人允許商業(yè)銀行分享抵押資產(chǎn)的增值部分。作為交換條件，商業(yè)銀行在

15、發(fā)放貸款時(shí)可相應(yīng)降低固定利率。抵押資產(chǎn)增值的確定是在將來(lái)某一特定時(shí)間，如貸款重新融資或抵押資產(chǎn)出售時(shí)。 7. 第二抵押貸款第二抵押貸款某些借款人在需要資金以從事其他業(yè)務(wù)時(shí)將其已抵押的房地產(chǎn)再次作為抵押以從商業(yè)銀行獲取貸款。第二抵押貸款與第一抵押貸款的抵押資產(chǎn)相同，只是前者在資產(chǎn)出售時(shí)的債權(quán)排列在后，且期限較短，通常為3到5年。二、商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款二、商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款 n商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款是是指企業(yè)以公寓、店鋪、餐館、酒店及旅館等作為抵押面向商業(yè)銀行申請(qǐng)發(fā)放的貸款，包括土地、建設(shè)項(xiàng)目等。商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款通常與商業(yè)貸款相聯(lián)系發(fā)放。例如，一家企業(yè)因正在擴(kuò)張，需要購(gòu)買一臺(tái)設(shè)備，

16、建造一座倉(cāng)庫(kù)。這時(shí)，商業(yè)銀行可在向這家企業(yè)發(fā)放中期商業(yè)貸款以為其購(gòu)買設(shè)備提供融資的同時(shí)，向其發(fā)放建設(shè)貸款以為其建造倉(cāng)庫(kù)提供融資。n在西方一些國(guó)家，由保險(xiǎn)公司發(fā)放商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款；保險(xiǎn)公司不僅可以獲得貸款利息的收入，還可參與不動(dòng)產(chǎn)的股權(quán)和利潤(rùn)分享。在商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款中，建設(shè)項(xiàng)目貸款是最重要的內(nèi)容。建設(shè)項(xiàng)目貸款的最典型特征在于其貸款發(fā)放的階段性。一種比較常見的方式是根據(jù)建設(shè)的進(jìn)度發(fā)放貸款。一種比較常見的方式是根據(jù)建設(shè)的進(jìn)度發(fā)放貸款。例如，商業(yè)銀行在項(xiàng)目地基完成后發(fā)放30的貸款，在準(zhǔn)備驗(yàn)收時(shí)再發(fā)放30，在準(zhǔn)備交付使用時(shí)發(fā)放剩余部分貸款。另一種方式是根據(jù)項(xiàng)目的供應(yīng)商和半成品供應(yīng)商的另一種方式是根據(jù)

17、項(xiàng)目的供應(yīng)商和半成品供應(yīng)商的賬單作為項(xiàng)目進(jìn)度的標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)此發(fā)放貸款。賬單作為項(xiàng)目進(jìn)度的標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)此發(fā)放貸款。總之，建設(shè)項(xiàng)目貸款是一種間斷性貸款，只有在項(xiàng)目建設(shè)的一定階段才發(fā)放。一旦項(xiàng)目完成，建設(shè)者預(yù)期將得到長(zhǎng)期融資。 第三節(jié)第三節(jié) 商業(yè)銀行消費(fèi)者貸款管理實(shí)例分析商業(yè)銀行消費(fèi)者貸款管理實(shí)例分析一、消費(fèi)者貸款的概念與種類消費(fèi)者貸款的概念與種類消費(fèi)者貸款是指銀行以消費(fèi)者個(gè)人為對(duì)象，以個(gè)人消費(fèi)為用途而發(fā)放的貸款。消費(fèi)者貸款是在商業(yè)銀行傳統(tǒng)貸款業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，為適應(yīng)銀行業(yè)日趨激烈的競(jìng)爭(zhēng)和滿足消費(fèi)者的需求而發(fā)展起來(lái)的一項(xiàng)貸款業(yè)務(wù)。按貸款的償還方式劃分，消費(fèi)者貸款一般可以分消費(fèi)者貸款一般可以分為以下三類：為以

18、下三類：1.1.分期償還貸款分期償還貸款是以分期償還本金和利息為特征的貸款。它要求借款人在貸款到期之前,分期支付貸款本息。消費(fèi)者申請(qǐng)分期償還貸款的目的，主要是用于購(gòu)買耐用消費(fèi)品，如汽車、住房等。貸款額度一般較小，貸款本息一般按月償還，以貸款所購(gòu)商品作為貸款的抵押。例如前文所講的居民不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款就是其中之一。 2. 2. 信用卡貸款和其他周轉(zhuǎn)限額貸款信用卡貸款和其他周轉(zhuǎn)限額貸款信用卡是貨幣信用經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。最早出現(xiàn)的是商業(yè)信用卡。1945年富蘭克林國(guó)民銀行(Franklin National Bank)發(fā)行了世界上第一張銀行信用卡，到1996年6月，美國(guó)的信用卡發(fā)行量達(dá)到11億張，

19、交易額超過(guò)了 7 000億美元。中國(guó)的信用卡起步較晚，1985年6月中國(guó)銀行發(fā)行了國(guó)內(nèi)第一 張信用卡，1993年起我國(guó)開始實(shí)施“金卡”工程。3.3.一次性償還貸款一次性償還貸款一次性償還貸款，要求借款人在貸款到期時(shí)一次性還清貸款本息的消費(fèi)貸款。這種貸款一般都有特定的用途，期限較短，數(shù)額較大。貸款的安全性取決于借款人預(yù)期現(xiàn)金流量的時(shí)間和數(shù)額是否確定。二、消費(fèi)者貸款的實(shí)例分析二、消費(fèi)者貸款的實(shí)例分析( (一）住房按揭貸款一）住房按揭貸款n住房按揭貸款是目前我國(guó)銀行發(fā)放的一種主要的消費(fèi)者貸款。n 銀行發(fā)放住房按揭貸款的一般程序是：銀行發(fā)放住房按揭貸款的一般程序是：1.1.銀行與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂協(xié)議銀

20、行與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂協(xié)議。在辦理住房按揭貸款之前，銀行通常要求住房建設(shè)項(xiàng)目已經(jīng)完成工程總投資的30以上，并已取得預(yù)售批文。 2. 2.購(gòu)房者與開發(fā)商簽訂住房買賣合同購(gòu)房者與開發(fā)商簽訂住房買賣合同 3.3.購(gòu)房者提出借款申請(qǐng)購(gòu)房者提出借款申請(qǐng) 4. 4.開發(fā)商簽字擔(dān)保開發(fā)商簽字擔(dān)保。開發(fā)商必須在每一份按揭貸款合同上簽字擔(dān)保，也可與銀行簽訂一個(gè)總的擔(dān)保承諾書，承擔(dān)合同規(guī)定的具體責(zé)任。 貸款保險(xiǎn)貸款保險(xiǎn) 5. 5.銀行審批銀行審批。銀行重點(diǎn)對(duì)借款人的身份證明及其還款能力進(jìn)行審查，確定貸款的安全性。 6. 6.公證和登記公證和登記。按揭貸款的協(xié)議由公證機(jī)關(guān)依法公證。公證時(shí)，合同三方當(dāng)事人必須到場(chǎng)。公證

21、費(fèi)用由貸款申請(qǐng)人支付。( (二二) ) 汽車貸款汽車貸款 汽車貸款是用以購(gòu)買汽車，并按月分期償付的一種貸款。汽車貸款有兩種形式：汽車貸款有兩種形式：一是由商業(yè)銀行直接向個(gè)人消費(fèi)者發(fā)放；二是由汽車經(jīng)紀(jì)商向個(gè)人消費(fèi)者發(fā)放，然后將信用合同出售給商業(yè)銀行。 后者又稱為經(jīng)紀(jì)票據(jù)。汽車貸款最初的到期日通常在48- 60個(gè)月之間。一般情況下，貸款額為汽車價(jià)格的90-100，具體取決于借款人的信譽(yù)和商業(yè)銀行的競(jìng)爭(zhēng)力。第四節(jié)第四節(jié) 居民不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的二級(jí)市場(chǎng)居民不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的二級(jí)市場(chǎng)n在許多發(fā)達(dá)國(guó)家，如美國(guó)、英國(guó)、德國(guó)、日本等，都已經(jīng)有了比較發(fā)達(dá)和完善的居民不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的二級(jí)市場(chǎng)，尤其以美國(guó)最為突出。在過(guò)

22、去的40年里，美國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)已成為美國(guó)最大的債券市場(chǎng)。 一、居民不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的定義一、居民不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的定義 n居民不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)又稱住宅抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)，是居民房地產(chǎn)抵押貸款債權(quán)以證券形式進(jìn)行再交易的市場(chǎng)，即抵押貸款機(jī)構(gòu)(如商業(yè)銀行)將其所發(fā)放的居民房地產(chǎn)抵押貸款匯集重新組成不同的抵押貸款組合，并通過(guò)政府或私人保險(xiǎn)公司等擔(dān)保轉(zhuǎn)化為信用等級(jí)較高的證券，而后在市場(chǎng)中出售給投資者。n不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)建立的實(shí)質(zhì)就是為資本市場(chǎng)引入不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的運(yùn)作機(jī)制，從而為信貸機(jī)構(gòu)的抵押貸款提供流動(dòng)性。二、居民不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的參與者二、居民不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款二級(jí)

23、市場(chǎng)的參與者 以美國(guó)為例：以美國(guó)為例： ( (一一) ) 居民不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款信貸機(jī)構(gòu)居民不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款信貸機(jī)構(gòu) 在美國(guó)國(guó)內(nèi)有為數(shù)眾多、多方參與的居民不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)，主要包括： 1 1、儲(chǔ)蓄貸款協(xié)會(huì)、儲(chǔ)蓄貸款協(xié)會(huì)(S&Ls)(S&Ls)。目前全美約有4000家，是傳統(tǒng)的吸收儲(chǔ)蓄存款、發(fā)放居民抵押貸款的專業(yè)住房金融機(jī)構(gòu)。 2 2、儲(chǔ)蓄商業(yè)銀行、儲(chǔ)蓄商業(yè)銀行(MSBs)(MSBs)。它是一種帶有官方性質(zhì)的互助性組織，目前全美約有450家。由存款人共同所有和經(jīng)營(yíng)，其資產(chǎn)的約75投資于發(fā)放包括住房、汽車在內(nèi)的耐用消費(fèi)品的抵押貸款。 3 3、商業(yè)銀行、商業(yè)銀行(CBs)(CBs)。全美約有1400

24、0家。作為最為廣泛的金融中介，它既是短期商業(yè)信用的提供者，又在居民住房抵押貸款市場(chǎng)上占有重要地位。20世紀(jì)90年代以后，隨著抵押貸款市場(chǎng)的活躍和抵押貸款流動(dòng)性的增強(qiáng)，住房抵押貸款已占商業(yè)銀行國(guó)內(nèi)貸款業(yè)務(wù)量的20%-40%。 4 4、人壽保險(xiǎn)公司、人壽保險(xiǎn)公司(LICs)(LICs)。由于其保費(fèi)收入穩(wěn)定，支出可以通過(guò)精算予以把握，其龐大的，穩(wěn)定的資金成為抵押貸款重要的資金來(lái)源。 此外，在美國(guó)還有一些養(yǎng)老基金組織、抵押公司、信托投資公司等機(jī)構(gòu)也從事居民房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)。 (二二) 居民不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款證券的發(fā)行主體居民不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款證券的發(fā)行主體 在美國(guó)，主要由聯(lián)邦國(guó)民抵押協(xié)會(huì)(FNMA)、政府國(guó)

25、民抵押協(xié)會(huì)(GNMA)和聯(lián)邦住房貸款抵押公司負(fù)責(zé)購(gòu)買抵押貸款信貸機(jī)構(gòu)(例如，F(xiàn)annie Mae(房利美）, Freddie Mac（房地美）發(fā)放的經(jīng)重組和標(biāo)準(zhǔn)化的居民住宅抵押貸款，并發(fā)行抵押貸款證券。（三（三) ) 信用提升機(jī)構(gòu)和信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)信用提升機(jī)構(gòu)和信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)信用提升機(jī)構(gòu)主要是對(duì)發(fā)行的不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款證券進(jìn)行擔(dān)保，從而提升了所發(fā)行證券的信用。在美國(guó)，住房抵押貸款證券的發(fā)行主體采取了多種信用提升措施，其中之一就是設(shè)立第三方的擔(dān)保制度。 抵押貸款證券經(jīng)過(guò)信用提升后，還需接受公認(rèn)的信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的資格審查；目前，美國(guó)國(guó)內(nèi)主要的信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)為標(biāo)準(zhǔn)普爾（標(biāo)準(zhǔn)普爾（Standard & Standa

26、rd & PoorPoors s）和穆迪（）和穆迪（MoodysMoodys）兩大信用評(píng)級(jí)公司。）兩大信用評(píng)級(jí)公司。 (四四) 服務(wù)人服務(wù)人n 服務(wù)人即貸款出售機(jī)構(gòu)或其他指定的商業(yè)銀行， 它們負(fù)責(zé)向貸款的借款人收取抵押貸款到期的本息，以及負(fù)責(zé)迫收過(guò)期的應(yīng)收賬款，作為抵押證券投資收益的現(xiàn)金流支出。 ( (五五) ) 承銷商承銷商 承銷商主要負(fù)責(zé)抵押貸款證券的承銷，并從中獲得手續(xù)費(fèi)收入。在美國(guó)，這一工作主要由投資商業(yè)銀行進(jìn)行。例如，雷曼兄弟（Lehman Brothers)( (六六) ) 投資者投資者 投資者即抵押貸款證券的購(gòu)買者（七（七) )抵押貸款證券的托管人抵押貸款證券的托管人托管人既是服務(wù)人和投資者的中介，又是證券發(fā)行機(jī)構(gòu)和投資者的中介，其職責(zé)主要是代表投資者收取和管理抵押貸款證券的收益，并對(duì)發(fā)行人、服務(wù)人行使監(jiān)督權(quán)。三、住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的基本金融工具三、住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的基本金融工具 目前目前, ,國(guó)外住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的基本金融國(guó)外住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的基本金融工具主要為工具主要為: :抵押轉(zhuǎn)遞證券(Mortgage