湛江中央商務區(qū)(CBD)發(fā)展策劃與城市規(guī)劃設計

1、區(qū)域發(fā)展態(tài)勢區(qū)域發(fā)展態(tài)勢俯瞰湛江湛江的區(qū)位湛江的區(qū)位湛江市位于祖國大陸最南端，廣東省西南部，包括雷州半島全部和半島以北一部分。 1區(qū)域發(fā)展態(tài)勢區(qū)域發(fā)展態(tài)勢俯瞰湛江湛江的區(qū)位湛江的區(qū)位湛江市東瀕南海，南隔瓊州海峽與國際旅游島海南省相望，西臨北部灣。 1湛江居于廣東、廣西、海南三省沿海的中心位置區(qū)域發(fā)展態(tài)勢區(qū)域發(fā)展態(tài)勢俯瞰湛江我國首批14個沿海開放的港口城市之一。國家一類大市、全國投資硬環(huán)境40優(yōu)城市 。 1印象湛江印象湛江投資環(huán)境 生活環(huán)境 休閑旅游環(huán)境 區(qū)域發(fā)展態(tài)勢區(qū)域發(fā)展態(tài)勢俯瞰湛江1991年時獲得 “綠化達標城市”榮譽。 1999年以來，先后獲得“廣東省衛(wèi)生城市”“廣東省文明城市”“中國優(yōu)

2、秀旅游城市”“全國雙擁模范城市”“全國綠化達標城市”“國家園林城市”“中國十大休閑城市”等榮譽稱號。 1投資環(huán)境 生活環(huán)境 休閑旅游環(huán)境 印象湛江印象湛江區(qū)域發(fā)展態(tài)勢區(qū)域發(fā)展態(tài)勢俯瞰湛江印象湛江印象湛江l2007 2010年連續(xù)榮獲兩屆“中國十大休閑城市”。（三年一屆）l2014年第十四屆”廣東省運動會舉辦城市”。 l2010年湛江市被正式授予為“中國海鮮美食之都”稱號,成為全國首個獲得這一殊榮的城市。 l2010年7月3日，湛江榮獲“中國城鄉(xiāng)建設范例城市”。 l2010年11月11日，榮獲“中國對蝦之都”。 l2010年12月12日，榮獲“中國十佳綠色城市”。 1投資環(huán)境 生活環(huán)境 休閑旅游

3、環(huán)境 區(qū)域發(fā)展態(tài)勢區(qū)域發(fā)展態(tài)勢俯瞰湛江1產(chǎn)業(yè)結構調整產(chǎn)業(yè)結構調整2001年實現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）434.87億元，三次產(chǎn)業(yè)比26.2：37.5：36.32002年實現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）461.33億元，三次產(chǎn)業(yè)比23.1:39.8:37.12003年實現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）520.97億元，三次產(chǎn)業(yè)比21.3：42.6：36.12004年實現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP） 608.16億元，三次產(chǎn)業(yè)比20.544.435.12005年實現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP） 657.81億元，三次產(chǎn)業(yè)比22.045.132.92006年實現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP） 770.18億元，三次產(chǎn)業(yè)比21.446.132.52007年實現(xiàn)

4、生產(chǎn)總值（GDP） 892.56億元，三次產(chǎn)業(yè)比19.847.432.82008年實現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）1099.41億元,人口753.88萬人，人均GDP14583元，三次產(chǎn)業(yè)比21:45:342009年實現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）1156.17億元,人口763.14萬人，人均GDP15150元，三次產(chǎn)業(yè)比21:43:362010年實現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）1402.77億元，三次產(chǎn)業(yè)比21:41:38比上年增長14.2，“十一五”期間年均增長13.0%。GDP(億元)770.18892.561099.411156.171402.7720062007200820092010050010001500GD

5、P(億元億元)區(qū)域發(fā)展態(tài)勢區(qū)域發(fā)展態(tài)勢俯瞰湛江1產(chǎn)業(yè)結構調整產(chǎn)業(yè)結構調整2010年全省生產(chǎn)總值(GDP)45472.83億元，比上年增長12.2%。三次產(chǎn)業(yè)結構為5：50：45。2321212221202121214043444546474543413736353333333436380%20%40%60%80%100%200220032004200520062007200820092010一產(chǎn)二產(chǎn)三產(chǎn)21%41%38%2010年湛江年湛江一產(chǎn)二產(chǎn)三產(chǎn)5%50%45%2010年廣東省年廣東省一產(chǎn)二產(chǎn)三產(chǎn)湛江三次產(chǎn)業(yè)比第一產(chǎn)業(yè)比重有所下降，第二產(chǎn)業(yè)比重有所提升，第三產(chǎn)業(yè)比重有少量提升，距離廣東省

6、平均水平還有差距。區(qū)域發(fā)展態(tài)勢區(qū)域發(fā)展態(tài)勢俯瞰湛江1產(chǎn)業(yè)結構調整產(chǎn)業(yè)結構調整2010年出口超800萬美元的企業(yè)51家，比上年增加5家。在出口超800萬美元的企業(yè)中，超2000萬美元的有20家，與上年持平，其中超1億美元的企業(yè)僅1家。對外貿(mào)易2010年外貿(mào)進出口總額35.32億美元，增長25.3。其中：進口總額18.45億美元，增長27.0；出口總額16.87億美元，增長23.6。固定資產(chǎn)投資2010年全社會固定資產(chǎn)投資526.57億元，增長33.9。在全社會固定資產(chǎn)投資中,第一產(chǎn)業(yè)投資10.16億元，增長50.9%；第二產(chǎn)業(yè)投資120.14億元，下降21.9；第三產(chǎn)業(yè)投資396.27億元，增長

7、70.3。對外貿(mào)易較為活躍，三產(chǎn)成為固定資產(chǎn)投資重要領域區(qū)域發(fā)展態(tài)勢區(qū)域發(fā)展態(tài)勢俯瞰湛江1產(chǎn)業(yè)結構調整產(chǎn)業(yè)結構調整坐擁強勢二產(chǎn)，積極發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。隨著鋼鐵、中科煉化一體化等重大產(chǎn)業(yè)項目陸續(xù)落地和上馬，湛江重化工業(yè)乃至全市經(jīng)濟都將進入快速發(fā)展的黃金期。完善強化傳統(tǒng)服務業(yè)，不斷引入新型服務業(yè)。（金融保險、房地產(chǎn)、商務服務業(yè)、商業(yè)、酒店業(yè)、交通通訊業(yè)。）區(qū)域發(fā)展態(tài)勢區(qū)域發(fā)展態(tài)勢俯瞰湛江1發(fā)展趨勢發(fā)展趨勢發(fā)展機遇：處于亞太經(jīng)濟圈的重要地緣位置，是我國沿海與非洲、中東、歐洲、東南亞、大洋洲海上運距最短的港口，特別是靠近東南亞和歐洲市場，在運輸成本上具有很大的優(yōu)勢。亞太經(jīng)濟圈中國-東盟自貿(mào)區(qū)的重要節(jié)點亞太

8、經(jīng)濟圈亞太經(jīng)濟圈區(qū)域發(fā)展態(tài)勢區(qū)域發(fā)展態(tài)勢俯瞰湛江1發(fā)展趨勢發(fā)展趨勢環(huán)北部灣經(jīng)濟圈的橋頭堡聯(lián)系國際旅游島與內(nèi)陸的紐帶北部灣經(jīng)濟圈北部灣經(jīng)濟圈 湛江欽州河內(nèi)海防榮市 清化防城港北海?？赪020090825349501150125.mp3區(qū)域發(fā)展態(tài)勢區(qū)域發(fā)展態(tài)勢俯瞰湛江1空間重構空間重構在建立粵西中心城市發(fā)展背景下，湛江城市發(fā)展戰(zhàn)略由原來的西岸單邊發(fā)展走向以海灣為主題的發(fā)展思路。在“一灣兩岸”的模式下，中心城區(qū)的區(qū)域綜合服務中心職能面臨全面提升的要求，城市功能和空間結構亟待整合。區(qū)域發(fā)展態(tài)勢區(qū)域發(fā)展態(tài)勢俯瞰湛江1空間重構空間重構l南北老城區(qū)（霞山區(qū)、赤坎區(qū)）面臨著舊城改造、更新的城市問題。l中部片區(qū)

9、（經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)）面臨著重構、復興的歷史任務。形象重塑：城市美化運動（ 生態(tài)建設、舊城改造、功能聚集區(qū)）“努力發(fā)湛江建設成為最有魅力的海灣城市”區(qū)域發(fā)展態(tài)勢區(qū)域發(fā)展態(tài)勢俯瞰湛江1湛江小結湛江小結平穩(wěn)發(fā)展強有力的刺激打破平靜新的地位城市形象湛江擁有良好的城市發(fā)展條件，在過去的發(fā)展過程中整體步伐偏慢，城市發(fā)展動力不足，面對新的區(qū)域發(fā)展機遇，亟待騰飛，沖出地平線。區(qū)域發(fā)展態(tài)勢區(qū)域發(fā)展態(tài)勢聚焦經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)中國大陸最南端的國家級開發(fā)區(qū)湛江經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)是1984年11月經(jīng)國務院批準成立，總用地面積為13.7平方公里。1區(qū)域發(fā)展態(tài)勢區(qū)域發(fā)展態(tài)勢聚焦經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)控規(guī)定位：湛江中心城區(qū)的核心地區(qū)，是今后中

10、心城區(qū)建設發(fā)展的重點區(qū)域，以發(fā)展行政管理、商務辦公、商業(yè)金融科研信息為主，規(guī)劃建設成為第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達、商貿(mào)設施齊全、生活環(huán)境優(yōu)美、居住生活配套和濱海城市風貌特色突出的湛江中央商務區(qū)。1區(qū)域發(fā)展態(tài)勢區(qū)域發(fā)展態(tài)勢聚焦經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)1隨著湛江城市用地結構和功能布局優(yōu)化調整，湛江開發(fā)區(qū)建成區(qū)正逐漸成為中心城區(qū)的核心區(qū)，通過“三舊”改造，開發(fā)區(qū)建成區(qū)正加快“城中村”改造和“退二進三”的進程，發(fā)展總部經(jīng)濟，打造商務中心區(qū)和金融中心區(qū)，建設環(huán)境優(yōu)美的宜商、宜居城區(qū)。區(qū)域發(fā)展態(tài)勢區(qū)域發(fā)展態(tài)勢聚焦經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)1產(chǎn)業(yè)轉型的支撐平臺、空間重構的優(yōu)化區(qū)域、形象重塑的主要戰(zhàn)場區(qū)域發(fā)展態(tài)勢區(qū)域發(fā)展態(tài)勢發(fā)現(xiàn)中央商務區(qū)1 產(chǎn)

11、業(yè)服務的新引擎（大力發(fā)展總部經(jīng)濟、商務休閑） 城市空間優(yōu)化的重點區(qū)域（具有完整地域的片區(qū)之一） 城市海灣門戶塑造的核心區(qū)（處于濱海展示的重要節(jié)點區(qū)域）從邊緣走向前沿，這個地塊的開發(fā)不僅承載了開發(fā)區(qū)的理想，而且承載著湛江的城市意志！地產(chǎn)市場盤點地產(chǎn)市場盤點總體走勢2固定投資持續(xù)增長，第三產(chǎn)業(yè)投資、房地產(chǎn)市場投資增幅平穩(wěn)。第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿妱?06.53242.77295.29393.23526.5723.8333.9436.6847.2775.04108.63136.69172.27232.66396.27010020030040050060020062007200820092010固定資產(chǎn)投資

12、 （億元）房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）第三產(chǎn)業(yè)投資（億元）地產(chǎn)市場盤點地產(chǎn)市場盤點2住宅面積銷售好壞直接影響了商品房銷售面積，商品房銷售面積波動增長，住宅銷售面積波動增長08年以后呈現(xiàn)供銷兩旺、量價齊升的狀態(tài)住宅需求潛力強勁 , 商品房銷售價格多年持續(xù)上升 , 價值洼地優(yōu)勢漸弱。107.9999.0367.91107.43148.26101.3192.8465.41103.58139.902040608010012014016020062007200820092010商品房銷售面積（萬平方米）住宅銷售面積（萬平方米）住宅市場盤點地產(chǎn)市場盤點地產(chǎn)市場盤點住宅市場盤點2目前赤坎區(qū)依然是房地產(chǎn)開發(fā)的主要領

13、域。 80以下戶型占了45.61%的市場份額，考慮到一房多證的情況，市場上實際銷售還是以大戶型為主。地產(chǎn)市場盤點地產(chǎn)市場盤點住宅市場盤點220112011年準備入市新樓盤年準備入市新樓盤樓盤名稱樓盤名稱占地（占地（haha）建筑面積（萬平方米）建筑面積（萬平方米）所在區(qū)域所在區(qū)域麗灣名邸6.224.6赤坎區(qū)西粵京基城33130開發(fā)區(qū)人民大道北榮盛南亞酈都2265麻章區(qū)瑞云北路萬象金沙灣廣場赤坎區(qū)明景江南世家5.132開發(fā)區(qū)海濱大道中廣和澳海城1133.5開發(fā)區(qū)海濱大道中榮基翠堤灣3.812.6赤坎區(qū)軍民路泰匯廣場3.89.9霞山區(qū)市中心工農(nóng)路水木清華2.911.5開發(fā)區(qū)人民大道中萬豪世家5.2

14、21.7霞山區(qū)綠華路華盛新城鉑金水岸8.434.4赤坎區(qū)海田路地產(chǎn)市場盤點地產(chǎn)市場盤點住宅市場盤點2未來市場判斷未來市場判斷l(xiāng) 受土地影響，未來住宅以中、小型盤為主，大盤開發(fā)可能性較小。l 大戶型作為市場主流仍將持續(xù)一段時間。l 價值洼地優(yōu)勢已經(jīng)沒有，社區(qū)品質將引是拉開住宅差距的核心因素。l 完善配套設施，復合地產(chǎn)理念引領新的生活方式。地產(chǎn)市場盤點地產(chǎn)市場盤點酒店市場盤點2湛江酒店業(yè)以中端酒店類型為主，正在經(jīng)歷從中端向高端方向轉變。地產(chǎn)市場盤點地產(chǎn)市場盤點酒店市場盤點2湛江酒店業(yè)以中端酒店類型為主，正在經(jīng)歷從中端向高端方向轉變。適應湛江休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，未來高端五星度假酒店、主題文化酒店將是高端

15、酒店發(fā)展的主流選擇。酒店名稱酒店名稱星級標準星級標準客房數(shù)客房數(shù)所在區(qū)域所在區(qū)域湛江中國城酒店湛江中國城酒店4100以下開發(fā)區(qū)皇冠假日5400開發(fā)區(qū)中泰來大酒店中泰來大酒店4182霞山區(qū)湛江楓葉國際酒店湛江楓葉國際酒店4150赤坎區(qū)湛江恒逸國際酒店湛江恒逸國際酒店432開發(fā)區(qū)湛江嘉瑞禾酒店湛江嘉瑞禾酒店5254赤坎區(qū)湛江金潤假日酒店湛江金潤假日酒店4198霞山區(qū)湛江海洋國際酒店湛江海洋國際酒店4228海濱大道北湛江君悅國際酒店湛江君悅國際酒店4130赤坎區(qū)喜來登大酒店喜來登大酒店5正在建設中，未知開發(fā)區(qū)地產(chǎn)市場盤點地產(chǎn)市場盤點商業(yè)市場盤點22006年以前，由于缺少權威性、前瞻性和可操作性的商業(yè)

16、網(wǎng)點規(guī)劃,造成湛江市商貿(mào)業(yè)發(fā)展和布局有一定的隨意性和可變性商業(yè)服務網(wǎng)點功能單一，傳統(tǒng)經(jīng)營形式雷同，現(xiàn)代新型業(yè)態(tài)所占的份額不高。這不僅導致資源的浪費,同時也難以滿足人們?nèi)找嬖鲩L的需求。地產(chǎn)市場盤點地產(chǎn)市場盤點商業(yè)市場盤點22006年，湛江市積極組織實施湛江市商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃2006-020，以建設大型零售商店、超市、中高級批發(fā)市場、商品交易市場、物流基地等為載體，發(fā)展多種業(yè)態(tài)，進一步推進我市商業(yè)網(wǎng)點體系和物流體系建設，逐步構建“一線六圈八園區(qū)”的商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展格局，著力打造區(qū)域性商貿(mào)物流中心。未來湛江商業(yè)休閑綜合體、體驗式商業(yè)中心將為整個商業(yè)高端市場帶來全新活力。地產(chǎn)市場盤點地產(chǎn)市場盤點寫字樓市場

17、盤點2目前湛江市場上以傳統(tǒng)寫字樓為主，布局相對分散，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)形成一定規(guī)模的純粹寫字樓。簡單的功能及商、住宅混合辦公環(huán)境已不能滿足現(xiàn)代企業(yè)的需求。地產(chǎn)市場盤點地產(chǎn)市場盤點寫字樓市場盤點2隨著湛江城市的經(jīng)濟發(fā)展和升級、商業(yè)金融環(huán)境的不斷完善，商務寫字樓從簡單的辦公用房向高層次、專業(yè)化標準邁進。因此，湛江商業(yè)地產(chǎn)市場正面臨著一次重大變革。市場呼喚高端服務功能的寫字樓出現(xiàn)。隨著鋼鐵、煉化等大型項目落戶湛江及城市建設進程的加速，越來越多大型企業(yè)紛紛在湛江設立公司、更多的本土企業(yè)開始關注企業(yè)的品牌形象。湛江迫切需要這樣一個總部基地的形成。區(qū)位分析基地位于湛江經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，湛江港灣西岸沿海的霞海港區(qū)附近

18、，東至湛江灣，南至樂山路，西至龍平北路、永平北路，北至體育南路。政務中心區(qū)文化活力港城市副中心 文化活力港政務中心城市副中心老城中心區(qū)中央商務區(qū)項目基地分析項目基地分析3本體資源價值解析規(guī)劃范圍約4平方公里，其中中央商務區(qū)核心區(qū)約1.8平方公里。外圍規(guī)劃協(xié)調范圍約2.2平方公里。l規(guī)模優(yōu)勢：規(guī)模優(yōu)勢：用地規(guī)模適宜核心區(qū)1.8平方公里協(xié)調區(qū)2.2平方公里項目基地分析項目基地分析3CBD規(guī)模分為用地規(guī)模和建筑規(guī)模。CBD用地規(guī)模大約1-4平方公里，CBD核心區(qū)用地規(guī)模約1平方公里。辦公建筑面積是衡量CBD建筑規(guī)模的實質性指標，辦公規(guī)模越大，CBD等級越高。CBD建筑規(guī)模隨市場需求而變化。本體資源價

19、值解析項目基地分析項目基地分析3l 規(guī)模優(yōu)勢：規(guī)模優(yōu)勢：用地規(guī)模適宜分類級別主要城市列舉總用地面積 （公頃）CBD規(guī)模 （萬平方米）CBD 建設強度第一類世界級下曼哈頓21015007.14紐約中城區(qū)1207005.83東京臨海（SUB-CBD）1503502.33德方斯（SUB-CBD）1602501.56第二類區(qū)域級芝加哥中心1806003.33新加坡1503502.33休斯頓中心1504202.80悉尼1002502.5日本橫濱未來21186300-4002北京建外400800-10002.5上海陸家嘴1704002.2國內(nèi)外城市國內(nèi)外城市CBD規(guī)模一覽規(guī)模一覽項目基地分析項目基地分析濱

20、水活力區(qū) 中央商務區(qū)用地規(guī)模滿足CBD需求3本體資源價值解析分類級別主要城市列舉總用地面積 （公頃）CBD規(guī)模 （萬平方米）CBD建設強度第三類國家級深圳福田194.1269.61.39廣州天河163.7296.31.81第四類地區(qū)級重慶161.8600.53.71大連260.3589.92.27南京214.75732.67杭州252.7517.92.05天津149.6276.61.85成都152.6262.21.72青島122.72562.09福州119.5251.32.10廈門109.6223.82.04項目基地分析項目基地分析本體資源價值解析l 交通優(yōu)勢：交通優(yōu)勢：對外交通便捷黎湛鐵路茂

21、湛鐵路茂湛高速渝湛高速東環(huán)快速樂山路至茂名、廣州至徐聞、海南至廣西至廉江至徐聞、海南粵海鐵路塘口站湛江北站湛江南站湛江西站湛江東站至東海島、沿海大道至東海島、沿海大道對外交通：茂湛高速、渝湛高速粵海鐵路、茂湛鐵路、黎湛鐵路內(nèi)部交通：東環(huán)快速、疏海大道、樂山大道-跨海大橋、海濱大道、龍潮東路疏海大道東環(huán)快速存在問題：現(xiàn)狀開發(fā)區(qū)主干路網(wǎng)已初具規(guī)模，但與之配套的次干路不夠，支路更少。路網(wǎng)密度普遍偏低，且分布不均勻。初具雛形梳理完善3l 周邊配套：周邊配套：項目基地分析項目基地分析本體資源價值解析中高檔物業(yè)：金沙灣居住區(qū)、四象度假酒店、喜來登酒店、恒逸大酒店、中國城酒店。三帆環(huán)島周邊的酒店、辦公物業(yè)。

22、文體設施：行政中心、湛江體育中心。教育設施：教育設施：湛江第二中學喜來登酒店行政中心四象酒店湛江體育中心湛江第二中學金沙灣高檔居住區(qū)三帆環(huán)島3項目基地分析項目基地分析本體資源價值解析l 生態(tài)資源生態(tài)資源城市級市民公園：中澳友誼花園 、南國熱帶公園觀海長廊中澳友誼公園南國熱帶公園3城市級開放空間：觀海長廊 l 用地優(yōu)勢：土地儲備條件良好用地優(yōu)勢：土地儲備條件良好項目基地分析項目基地分析本體資源價值解析現(xiàn)狀單位權屬：現(xiàn)狀單位權屬：土地收儲完畢：湛江港集團第五作業(yè)區(qū)正在搬遷：航運船廠、外貿(mào)碼頭、霞海港正在關閉，職工安置完成正在收儲：橡膠廠、沙灣機械廠、磚瓦廠、耐火材料廠 3已收儲正在搬遷、準備收儲l

23、 城中村改造難度大、拆遷成本高城中村改造難度大、拆遷成本高項目基地分析項目基地分析劣勢與難點現(xiàn)狀村落：霞海村、龍潮村、梧闊村。 霞海村龍潮村梧闊村3現(xiàn)狀特色資源分布零散： l 歷史文化信息載體體系不明確歷史文化信息載體體系不明確項目基地分析項目基地分析劣勢與難點3塔吊燈塔水塔霞海文化樓l 歷史文化信息載體體系不明確歷史文化信息載體體系不明確項目基地分析項目基地分析劣勢與難點3現(xiàn)狀特色資源分布零散： CBDCBD國際發(fā)展態(tài)勢分析國際發(fā)展態(tài)勢分析國外濱水中央商務區(qū)發(fā)展案例比較研究城市濱水地區(qū)的界定濱水地區(qū)(Waterfront)是城市中一個特定的空間地段，指“與河流、湖泊、海洋毗鄰的土地或建筑;城

24、鎮(zhèn)鄰近水體的部分?！彼仁顷懙倪呇兀彩撬倪吘?。空間范圍包括200-300m的水域空間及與之相鄰的城市陸域空間，其對人的吸引距離為1-2km，相當于步行15-30分鐘的距離范圍。4濱水商務區(qū)作為復雜混合的城市片區(qū)，需要面對綜合交通、歷史遺存、環(huán)境美化等各方面的問題。其最終目標都是建造適宜人們生活的城市中心區(qū)。波士頓大開挖工程多倫多濱水步道項目倫敦 Jubilee地鐵站芝加哥 海軍碼頭改造波士頓 “走進大海”項目芝加哥 威克道項目CBDCBD國際發(fā)展態(tài)勢分析國際發(fā)展態(tài)勢分析國外濱水中央商務區(qū)發(fā)展案例比較研究4濱水CBD功能復合優(yōu)勢資源CAZ如果說傳統(tǒng)CBD是自發(fā)形成的，那么現(xiàn)代CBD則多少具有

25、“打造”的印記，并且在城市競爭的環(huán)境下特別重視形象的塑造和效率的提高，以便更好地吸引眼球、吸引大公司進駐。但是，只注重形象和效率的CBD是遠遠不夠的，它容易與市民的公共活動產(chǎn)生疏離，也會因生活單調、文化缺失、交流貧乏而失去活力。為了應對這些變化，紐約、倫敦、芝加哥等國際性大都市都著力于城市中心區(qū)的完善。在他們的規(guī)劃和發(fā)展戰(zhàn)略中，不再高調提倡CBD的建設，而是著重提高對特定商務活動的吸引力，這種吸引也不只停留在提供多少規(guī)模的商務辦公樓，而是更多地關注滿足與這些商務活動相關的需求。比如倫敦戰(zhàn)略規(guī)劃確定的中心區(qū)建設目標是形成CAZ（Central Action Zone），芝加哥則稱之為CAD（Ce

26、ntral Action District）。CBDCBD國際發(fā)展態(tài)勢分析國際發(fā)展態(tài)勢分析國外濱水中央商務區(qū)發(fā)展案例比較研究4由單邊向復合體變化商務中心商業(yè)中心+休閑中心+旅游中心CBDCBD國際發(fā)展態(tài)勢分析國際發(fā)展態(tài)勢分析我國對CBD的關注4各地的各地的CBD如何定位如何定位“群雄并起，亂世天下”貪大求全的心理，沒有找到符合自身的定位沒有確定好規(guī)模和輻射范圍房地產(chǎn)開發(fā)的噱頭各地的CBD如何定位是中國CBD發(fā)展的核心問題項目開發(fā)思路項目開發(fā)思路城市運營城市經(jīng)營是一種理念、一種思路、一種模式，它滲透、貫穿于城市規(guī)劃、建設和管理的全過程。即：以經(jīng)營的思想規(guī)劃城市，以經(jīng)營的手段建設城市，以經(jīng)營的方式

27、管理城市。從一個土地資源的提供者，逐步轉向城市發(fā)展的引導者。5營造特色歷史悠久，文化底蘊深厚，傳統(tǒng)文化資源十分豐富歷史悠久，文化底蘊深厚，傳統(tǒng)文化資源十分豐富雷州半島歷來是南北文化交流活躍的地方，中原文化、閩南文化與雷州本土文化在此相互激蕩交融。近現(xiàn)代工業(yè)遺存追憶昔日港口文化。近現(xiàn)代工業(yè)遺存追憶昔日港口文化。項目開發(fā)思路項目開發(fā)思路5獨具特色的濱水形象拒絕“千城一面”的現(xiàn)代城市形象，利用自身特有的完美圓弧形岸線，打造獨一無二的具有本體特色的濱水CBD。自然環(huán)境優(yōu)越，低碳綠色的新型活力“綠港”。項目開發(fā)思路項目開發(fā)思路5營造特色 l 功能類型構成l 形象定位l 客群市場定位發(fā)展級別定位發(fā)展級別定

28、位CBD的類型分類類型 CBD辦公面積（萬平方米）城市GDP總量（億美元）人均GDP （美元）第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重（%）城市舉例一世界級200030003000080紐約、倫敦二區(qū)域級500-100015002000070悉尼、香港三國家級50010001000065上海、北京四地區(qū)級300500600055深圳、廣州五城市級-汕頭、江門一般商務辦公集中區(qū)根據(jù)輻射區(qū)域大小可以分為五個級別，世界級、區(qū)域級、國家級、地區(qū)級、城市級，可以稱之為CBD的主要是前四個級別。商務辦公區(qū)在綜合條件具備的情況下可以由現(xiàn)在級別向高等級級別轉換。城市地位交通服務水平1項目站位城市級商務聚焦點地區(qū)級中央商務區(qū)CBD

29、CBDCBD級別定位級別定位湛江CBD的定位一般認為，在我國人口50萬以上的屬于大城市，人口在20萬50萬的為中等城市，人口在20萬以下的為小城市。城市無論級別高低都需要商務活動，但是在中小城市發(fā)展CBD基本是不可能的。湛江湛江CBDCBD1項目站位2010年生產(chǎn)總值（GDP）1402.77億元，人均生產(chǎn)總值20142元。以湛江城市級別估算其CBD/城市國內(nèi)生產(chǎn)總值系數(shù)約為0.2左右。以此估算湛江CBD規(guī)模為280.6萬平方米，CBD核心區(qū)約占地150公頃，建設強度1.87。制造業(yè)中心商貿(mào)中心航運中心金融中心預計未來十年湛江經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展，按平均年GDP增長10%計，到2020年生產(chǎn)總值將達到3

30、638.42億元，一次估算CBD規(guī)模為727.68萬平方米，建設強度為4.85。區(qū)域定位區(qū)域定位區(qū)域CBD體系建設模式2在兩廣CBD體系中，城市CBD基本以新區(qū)建設為主，缺乏對城市歷史文化的承接，這也是為什么兩廣CBD雖然數(shù)量多，但是整體知名度不高的原因之一。 個別城市的CBD是選擇于舊城改造的模式，這類CBD往往與城市的發(fā)展邏輯息息相關。項目站位區(qū)域定位區(qū)域定位區(qū)域CBD體系景觀條件2在兩廣CBD體系中，城市CBD有明確功能定位、具有一定區(qū)域輻射范圍的不多，從區(qū)域發(fā)展態(tài)勢來看，粵西地區(qū)商務平臺還是缺位狀態(tài)。l 輻射區(qū)位選擇：抓住區(qū)位優(yōu)勢條件，立足粵西，聯(lián)動珠三角、北部灣區(qū)域。爭創(chuàng)粵西地區(qū)首席

31、商務平臺。l 利用舊城改造的寶貴機遇，打造高品質、有地域風情的濱海CBD。l 從周圍CBD群中脫穎而出，明確服務區(qū)域定位。項目站位站在粵西看產(chǎn)業(yè)突破在哪里？作為二產(chǎn)發(fā)達地區(qū)，應如何打造CBD 差異化的競爭力，強化區(qū)域競爭優(yōu)勢，為區(qū)域的產(chǎn)業(yè)升級和城市建設做出貢獻？區(qū)域定位區(qū)域定位區(qū)域CBD體系景觀條件2項目錯位l粵西產(chǎn)業(yè)類型、工業(yè)特色鮮明：湛江：南方大港、重化工業(yè)茂名：深水港口資源、全國最大的煉油工業(yè)基地、廣東省重要的能源、重化工業(yè)基地陽江：傳統(tǒng)手工業(yè)基地、五金刀剪、中國刀剪之都陽江核電站、陽西電廠、陽江抽水蓄能電站、海陵島風能發(fā)電，廣東重要的電力能源基地。云?。菏臉I(yè)、硫化工產(chǎn)業(yè)特色產(chǎn)業(yè)突出而

32、未能形成有效產(chǎn)業(yè)鏈條，配套產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對滯后。立足粵西，承接珠三角產(chǎn)業(yè)轉移契機，應該構建以重化工、特色工業(yè)、高新技術產(chǎn)業(yè)為主的高端商務交流平臺、智力服務平臺。作為整個區(qū)域二產(chǎn)的高端產(chǎn)業(yè)延伸鏈條，提升經(jīng)濟體系運行的支持力度.海上絲綢之路（陶瓷之路）：是古代中國與外國交通貿(mào)易和文化交往的海上通道。湛江是漢代海上絲綢之路的起點，在東西方貿(mào)易和文化交流上發(fā)揮了重要作用。新月：新的希望，寧靜而富有激情。婉約而靈動的商務中心區(qū)。海上生明月、天涯共此時?？傮w定位總體定位3B B方案方案核心功能：金融、商務、商業(yè)、會展博覽配套功能：居住、文化、休閑、體育特定引擎項目：特色市場、運動休閑廣場、音樂廳推薦CBD功能

33、比例（建筑面積）：（1）商務辦公大于13， 辦公功能是CBD的核心功能。 （2）商業(yè)娛樂小于l4（3）公共設施量力而行（4）居住小于13 功能類型構成功能類型構成5總體功能體系CASE STUDY相當規(guī)模的公司總部專業(yè)化的生產(chǎn)服務舒適大氣的商業(yè)休閑設施高端化的會展服務商務區(qū)功能構成重在金融業(yè)與總部經(jīng)濟，兼有信息產(chǎn)業(yè)、旅游服務。金融業(yè)經(jīng)營金融商品的特殊行業(yè)，包括銀行業(yè)、保險業(yè)、信托業(yè)、證券業(yè)和租賃業(yè)?？偛拷?jīng)濟能源化工企業(yè)總部集群布局，形成總部集聚效應，并通過“總部制造基地”功能鏈條輻射帶動生產(chǎn)制造基地所在區(qū)域發(fā)展，由此實現(xiàn)不同區(qū)域分工協(xié)作、資源優(yōu)化配置的一種經(jīng)濟形態(tài)。信息產(chǎn)業(yè)出版業(yè)、電影和錄音業(yè)

34、、廣播電視和通信行業(yè)、信息服務和數(shù)據(jù)處理服務行業(yè)。旅游服務旅游服務中心、度假酒店、商務酒店。倫敦金絲雀碼頭金絲雀碼頭是倫敦新的金融和商業(yè)中心，倫敦最高層的寫字樓群就坐落于此，而在建和擬建的高檔寫字樓還有很多。在此落戶的世界超級銀行和媒體機構包括匯豐銀行、花旗銀行、巴克利銀行、每日電訊、獨立報、路透社以及鏡報等。吸引租戶的策略（1）特定情況下取消租賃協(xié)議，不承擔任何責任；（2）原房主的違約費用由碼頭集團公司承擔；（3）支付不分租戶搬遷費用；（4）盡量滿足不同租戶的具體需求；（5）規(guī)模商業(yè)巨頭一年免收租金。（6）為了使碼頭地區(qū)在夜間也能亮起來，他們不惜代價將媒體企業(yè)拉進來，如路透社等，這些24小時

35、運轉的單位照亮了碼頭的夜空，使夜間同樣具有活力。功能類型構成功能類型構成5CASE STUDY功能類型構成功能類型構成提升功能活力濱水區(qū)濱水商業(yè)特色市場濱水特色市場一般具有以下特點：景觀視野良好尺度宜人建筑形體豐富充分利用退臺、疊錯等手法創(chuàng)造更多觀景方式，營造豐富的內(nèi)部空間外觀美觀富于特色，風格鮮明。濱水商業(yè)是濱水片區(qū)的活力核心，它不僅可以集聚人氣、增加活力，更可以獲得豐厚的收益，為后續(xù)開發(fā)打下基礎。特色市場不僅可以服務片區(qū)，還可以為旅游觀光的游客服務，甚至成為人氣最高的濱水景點。5功能類型構成功能類型構成提升功能活力濱水區(qū)音樂廳音樂廳是市民文化的重要平臺。目前湛江的文化活動場所比較匱乏，開發(fā)

36、區(qū)尤其嚴重。好的音樂廳是提升片區(qū)文化氛圍的良好催化劑。同時，音樂廳一般具有外觀獨特美觀的特點，而且體量較大，需要室外場地較多，具有成為標志性建筑的潛力。濱水地區(qū)環(huán)境優(yōu)美，音樂廳結合濱水綠地設計，可以成為城市新的地標，提升區(qū)域標識性，甚至成為城市旅游的磁石。5功能類型構成功能類型構成提升功能活力濱水區(qū)游艇碼頭私人游艇、海上運動等項目，一方面拉近了了人與水的關系，滿足了旅游業(yè)的需求，另一方面又吸引了大量追求生活多元化的高收入人群，提高了片區(qū)的品質。游艇碼頭結合休閑廣場設置，可以更好的聚集人氣，增加濱水區(qū)的活力。5濱水界面有各種尺度的開敞界面(綠地與廣場）打通通向水邊的視廊，打造沿水的景觀步道。多倫

37、多中央濱水區(qū)多倫多濱水規(guī)劃的出發(fā)點是把城市和湖濱連在一起，讓公眾有機會區(qū)接觸湖泊，給大家營造一個可以“綠色步行”的可持續(xù)性生態(tài)區(qū)域。同時，它也讓濱水區(qū)成為一個多層的統(tǒng)一體：第一層是濱水道;第二層是奎伊女皇大道和新城市散步道;第三層是一系列漂浮的元素，能提供新的泊船用具;第四層就是城市街區(qū)，代表了城市文化。濱水綠地中央濱水區(qū)平面濕地公園連續(xù)的濱水步道濱水廣場空間形態(tài)項目形象定位項目形象定位5整體規(guī)劃理念整體規(guī)劃理念l以海為魂、走向大海1海上絲綢之路（陶瓷之路）是古代中國與外國交通貿(mào)易和文化交往的海上通道。湛江市有悠久的商業(yè)發(fā)展歷史,曾在徐聞(轄今雷州半島)開辟“海上絲綢之路”,徐聞縣是漢代海上“

38、絲綢之路始發(fā)港”，湛江地區(qū)始終是華南地區(qū)一個對外貿(mào)易十分活躍經(jīng)濟發(fā)達的地區(qū)。整體規(guī)劃理念整體規(guī)劃理念1市以港興湛江港素以天然深水良港著稱，是中國大陸通往東南亞、非洲、歐洲和大洋洲航程最短的港口，是中國大西南和華南地區(qū)貨物的出海主通道，是全國20個沿海主要樞紐港之一。l以海為魂、走向大海整體規(guī)劃理念整體規(guī)劃理念1湛江作為中國祖國南段的濱海城市，氣候炎熱潮濕，養(yǎng)成的生活習慣是白天上班，夜間睡眠時間較晚，避暑活動時間較長。而這段時間恰恰是人們聊天、喝茶、休閑的集中所在，也是城市特有的活力特征原初形態(tài)所在。l混合開發(fā)，打造7-24活動模式多功能商務中心整體規(guī)劃理念整體規(guī)劃理念l精明增長，創(chuàng)造高度識別的城市空間1集約開發(fā)與適度疏散相結合，梳理出大氣俊朗的城市空間結構，從城市美學角度仔細推敲整個CBD的空間節(jié)奏品