溫泉項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)+(27頁(yè))

1、青島即墨香根溫泉項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)青島即墨香根溫泉項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)目 錄1.項(xiàng)目概況22規(guī)劃設(shè)計(jì)的基本原則43規(guī)劃設(shè)計(jì)要求74設(shè)計(jì)成果要求265設(shè)計(jì)時(shí)間計(jì)劃27200801 P.27 1 .項(xiàng)目概況1.1 項(xiàng)目區(qū)位本項(xiàng)目位于青島即墨溫泉鎮(zhèn)，屬于青島“五區(qū)五帶 ”規(guī)劃中的東部度假旅游區(qū)，區(qū)域內(nèi)有獨(dú)特的溫泉資源，并已形成相對(duì)成熟的低密度物業(yè)氛圍。本項(xiàng)目地塊距離青島流亭國(guó)際機(jī)場(chǎng)30分鐘車(chē)程，由濱海大道到達(dá)青島市區(qū)僅需45分鐘車(chē)程，交通較為便利。01項(xiàng)目區(qū)位圖1.2 項(xiàng)目用地范圍及規(guī)劃指標(biāo)1.2.1 項(xiàng)目總規(guī)劃用地145341平米， 218畝，地塊西北高、東南低，呈坡地，落差較明顯。1.2.2 規(guī)劃

2、指標(biāo)： 容積率：0.8-1.0，綠化率45 建筑限高：24米1.3 紅線圖（另行提供）1.4 項(xiàng)目四至 東至泉海路 北至大田路 南至綠地及水面 西至綠地1.5 道路交通 東側(cè)緊鄰泉海路，雙向4車(chē)道。 北側(cè)緊鄰大田路，雙向4車(chē)道。1.6 周邊環(huán)境項(xiàng)目周?chē)_(kāi)發(fā)大量別墅項(xiàng)目，已經(jīng)形成相對(duì)成熟的低密度物業(yè)氛圍，有基本完善的度假配套設(shè)施，如高爾夫球場(chǎng)、滑雪場(chǎng)及溫泉療養(yǎng)院，地塊南側(cè)有大面積綠地及水面，自然資源較好。2 規(guī)劃設(shè)計(jì)的基本原則2.1 項(xiàng)目定位2.1.1 項(xiàng)目形象定位Ø 中央別墅區(qū)·情景花園小鎮(zhèn)； 2.1.1.2：項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)詮釋Ø 以歐洲花園小鎮(zhèn)形成差異化形象

3、6; 追求產(chǎn)品創(chuàng)新2.1.2 產(chǎn)品定位1、小獨(dú)棟別墅；價(jià)值貢獻(xiàn)：項(xiàng)目?jī)r(jià)值標(biāo)桿產(chǎn)品，兌現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值；產(chǎn)品點(diǎn)：充分體現(xiàn)居住感受的升級(jí)，突出獨(dú)棟別墅感，做足低密度感受。2、花園洋房；價(jià)值貢獻(xiàn)：提高容積率，與低密度產(chǎn)品更好融合；產(chǎn)品點(diǎn)：做足產(chǎn)品品質(zhì)，體現(xiàn)洋房特質(zhì)居住感受。2.2 總體規(guī)劃2.2.1 規(guī)劃原則2.2.1.1 整體布局原則：體現(xiàn)“小鎮(zhèn)生活”的社區(qū)規(guī)劃，突出小區(qū)的低密度意向。 Ø 以小鎮(zhèn)中心集中示范小鎮(zhèn)生活意向；Ø 所有產(chǎn)品及景觀設(shè)計(jì)均須體現(xiàn)小鎮(zhèn)風(fēng)情感；Ø 為保證整體低密度意想，別墅產(chǎn)品的占地面積須達(dá)到50%以上；Ø 遵循資源傾斜原則：在資源條件好，地形

4、變化豐富，私密性及噪音小的位置布置別墅產(chǎn)品；2.2.1.2 住宅設(shè)計(jì)的朝向要求：盡量采用正南向布局，結(jié)合坡地地形設(shè)計(jì)建筑空間形式。2.2.1.3 項(xiàng)目?jī)?nèi)部景觀以降低建筑密度感，體現(xiàn)小鎮(zhèn)風(fēng)情為原則，外部景觀考慮對(duì)項(xiàng)目邊界建立及提升項(xiàng)目形象的作用。2.2.1.4 人防、消防、日照間距等要求按照國(guó)家和青島市有關(guān)法規(guī)進(jìn)行，人防考慮于地下停車(chē)結(jié)合。2.2.2 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)產(chǎn)品類(lèi)型：小獨(dú)棟別墅，花園洋房，配套公建經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)建議：項(xiàng) 目規(guī)劃指標(biāo)建筑面積比例用地面積()145341容積率0.87地上面積/用地規(guī)劃建筑面積149488100%地上面積126258地下面積23230住宅面積14648898%1.

5、小獨(dú)棟別墅6296442.1%地上4798432.1%地下14980平均70平米/戶10.0%2.花園洋房8352455.9%地上7677451.4%地下6750平均40平米/單元4.5%商業(yè)面積30002.0%地上15001.0%地下15001.0%3 規(guī)劃設(shè)計(jì)要求3.1 總體要求3.1.1 用地性質(zhì)：住宅用地3.1.2 總用地面積：地塊占地145341平米3.1.3 容積率：0.8-0.93.2 規(guī)劃建議：3.2.1 小鎮(zhèn)中心建議以廣場(chǎng)為中心，以會(huì)所及鐘塔為建筑統(tǒng)領(lǐng)，與花園洋房共同圍合成為建筑尺度適宜的聚集場(chǎng)所；3.2.2 小鎮(zhèn)中間建議布局在泉海路與大田路的交匯處，結(jié)合小區(qū)步行入口設(shè)置；3

6、.2.3 在泉海路和大田路各設(shè)置一個(gè)車(chē)行入口；3.2.4 花園洋房建議靠近項(xiàng)目東側(cè)和北側(cè)臨路部分，便于對(duì)外建立項(xiàng)目豐富意想，并起到阻擋噪音，建立別墅私密性作用；3.3 項(xiàng)目物業(yè)功能分區(qū)建議06項(xiàng)目物業(yè)功能分區(qū)示意圖3.4 住宅產(chǎn)品建議：3.4.1 本項(xiàng)目總體產(chǎn)品配比建議注：總體戶型面積、比例，可以根據(jù)銷(xiāo)售情況，在后期進(jìn)行一定的調(diào)整。 產(chǎn)品類(lèi)型占地面積占地面積比容積率建筑面積戶型面積套數(shù)套數(shù)比小獨(dú)棟7997355%0.647984200333%220-24018017%花園洋房6397944%1.27677448365120-130878.5%110878.5%100878.5%90878.5%

7、130878.5%2840980-9025224.5%50-6012713%商業(yè)14541%1.52181（地上）-合計(jì)145406100%0.871269391027100%3.4.2 小獨(dú)棟1. 布置于社區(qū)內(nèi)側(cè)，景觀資源較好，遠(yuǎn)離道路噪聲污染?。?. 戶型面積建議在200平米左右和220-240平米；3. 建筑排布適當(dāng)選擇錯(cuò)連或聯(lián)院形式，體現(xiàn)獨(dú)棟感；4. 地下室平均70平米/戶；5. 每戶設(shè)私家庭院；6. 地上2層，地下1層，地下室考慮自然采光；7. 戶型設(shè)計(jì)注意空間變化，體現(xiàn)別墅的空間意象，如高廳、吹拔、露臺(tái)設(shè)計(jì)等；8. 在綜合成本和地形的條件下，盡量設(shè)置地下停車(chē)場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)立體交通，人車(chē)分

8、流；地下停車(chē)組織參考“龍湖滟瀾山項(xiàng)目”：小獨(dú)棟連接處理方式示意3.4.2.1 戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)：1. 首層的主要功能空間包括客廳、餐廳、家庭室、廚房、車(chē)庫(kù)，為體現(xiàn)較大的空間感受，地上面積在200左右的戶型可以將客廳、餐廳、家庭室三者或其中的兩者結(jié)合布局，并設(shè)計(jì)（局部）吹拔，客廳的面寬保證在5.1米以上。2. 廚房應(yīng)分為中廚和西廚，其中中廚的面積較大。此外一層還應(yīng)設(shè)計(jì)衛(wèi)生間一處。3. 地上200平米左右的戶型可以布置3個(gè)臥室。250左右則可以布置4個(gè)臥室.4. 二層主要功能空間為臥室，包括1個(gè)主臥區(qū)+ 2個(gè)次臥室的選擇，其中主臥區(qū)應(yīng)至少包括主臥室、主人衛(wèi)生間、步入式衣帽間三個(gè)組成部分。5. 地下室的

9、功能空間包括設(shè)備間、儲(chǔ)藏室、工人房、洗衣房、家庭影院等，地下室的采光根據(jù)基底的大小盡量采用下沉式庭院采光。6. 建筑基地的面積在200平米/棟左右，可以通過(guò)幾棟別墅圍合一個(gè)集中的組團(tuán)開(kāi)放空間的形式，在節(jié)約基地面積的同時(shí)仍保證一定面積的室外空間3.4.2.2 面積分配建議：l 地上面積在200平米左右的小獨(dú)棟別墅主要功能空間面積建議分層功能空間面積()總面積()首層門(mén)廳5100客廳、餐廳、家庭廳70公用衛(wèi)生間5廚房（區(qū)分中廚、西廚）15地下室家庭影院20 - 3090-100多功能廳20設(shè)備間10洗衣房/儲(chǔ)藏10車(chē)庫(kù)20工人房(包括衛(wèi)生間）10二層主臥主臥室15-2050-60主人衛(wèi)生間10步入

10、式衣帽間5-10書(shū)房10次臥室115-2030-40次臥室210-15公用衛(wèi)生間5l 地上面積在250平米左右的小獨(dú)棟別墅主要功能空間面積建議分層功能空間面積()總面積()首層門(mén)廳5160客廳、餐廳、家庭廳60餐廳30家庭廳30公用衛(wèi)生間5廚房（區(qū)分中廚、西廚）15次臥室15地下室家庭影院20 - 3090-100多功能廳20設(shè)備間10洗衣房/儲(chǔ)藏10車(chē)庫(kù)20工人房(包括衛(wèi)生間）10二層主臥主臥室15-2050-60主人衛(wèi)生間10步入式衣帽間5-10書(shū)房10次臥室115-2030-40次臥室210-15公用衛(wèi)生間53.4.2.3 戶型推薦：香江別墅L戶型總建筑面積296.50地上建筑面積206

11、.01地上一層118.37 地上二層87.64 半地下室90.49 首層： 前院與室內(nèi)的落差營(yíng)造出拾級(jí)而上的起伏感，空間層次豐富 4.5米的挑空客廳三面采光，環(huán)繞的中庭和后院成為一體化的戶外客廳二層： 完全私密的居家空間，全部南向采光 主臥與主衛(wèi)之間特設(shè)衣帽間，營(yíng)造干濕分區(qū)的舒適生活地下室： 半地下車(chē)庫(kù)、獨(dú)立工人房香江別墅U戶型總建筑面積306.89地上建筑面積230.63地上一層158.25 地上二層72.38 半地下室76.26 首層： 前院與室內(nèi)的落差營(yíng)造出拾級(jí)而上的起伏感，空間層次豐富 4.5米的挑空客廳三面采光，前臨開(kāi)放式前院的街區(qū)景致、后享中庭院落的家庭情趣 挑高4.5米的一層主臥

12、獨(dú)享近百平米的私密花園，明衛(wèi)浴設(shè)計(jì) 中庭院落正對(duì)超大餐廚空間二層： 樓梯很好地區(qū)分開(kāi)兩個(gè)臥室套房，有效地保障私密感 每個(gè)臥室都配有獨(dú)立的衛(wèi)生間，南向臥室衛(wèi)生間設(shè)有頂窗3.4.3 花園洋房1. 建筑地上6層，首層設(shè)半地下室及下沉式庭院；2. 戶型面積首層120-130平方米；2-4層逐層退臺(tái)；頂層建議為躍層處理；3. 車(chē)位比每戶約1個(gè)，集中停車(chē)注意與綠化結(jié)合；4. 戶型設(shè)計(jì)建議參考成熟市場(chǎng)產(chǎn)品設(shè)計(jì)，如深圳萬(wàn)科城。3.4.3.1 布局：花園洋房布置在項(xiàng)目地塊外側(cè)，小戶型部分集中布置于小鎮(zhèn)中心附近。3.4.3.2 產(chǎn)品特征：1）內(nèi)：情景通過(guò)獨(dú)特的入戶方式以及入戶花園、大露臺(tái)、景觀餐廳等情景空間的加入

13、，突出了生活方式的豐富和從容，甚至能夠一定程度上“模擬”別墅生活“有天有地”、“獨(dú)立私密”等特征。2）外：花園觀景層次的增加（露臺(tái)等），住宅與景觀的結(jié)合更加緊密。3）形：洋房產(chǎn)品形象提升，或者表現(xiàn)為用材的考究和工藝的精致，更多的則表現(xiàn)為豐富的建筑形態(tài)和立面細(xì)節(jié)，住宅面貌煥然一新3.4.3.3 設(shè)計(jì)要點(diǎn)：1 花園洋房注重豐富的建筑外形設(shè)計(jì)，利于形成小鎮(zhèn)豐富的視覺(jué)層次2 注重細(xì)節(jié)部分的設(shè)計(jì)，花架、鐵藝、裝飾構(gòu)建的運(yùn)用，形成了小鎮(zhèn)熱烈活潑的氛圍3 首層花園增加首層住戶的戶外活動(dòng)，體現(xiàn)洋房的特質(zhì)4 層層退臺(tái)形成的露臺(tái)，增加室內(nèi)外的空間過(guò)渡5 外置樓梯提供到達(dá)室外的便捷通道，增加與自然的親近花園洋房與小

14、鎮(zhèn)中心的層次感示意圖3.4.3.4 戶型推薦：萬(wàn)科城6層洋房首層：128平米 4室2廳2衛(wèi)，私家花園+陽(yáng)光房+錯(cuò)層二層：111平米 3室2廳2衛(wèi)三層： 98平米 3室2廳2衛(wèi)四層： 88平米 3室2廳2衛(wèi)五層：80平米 2室2廳1衛(wèi)六層：72平米 2室2廳1衛(wèi) 二層三層 四層五層 六層3.4.4 產(chǎn)品外立面原則Ø 建筑風(fēng)格建議意大利托斯卡納建筑風(fēng)格；Ø 建筑外形高低錯(cuò)落，裝飾材料厚實(shí)，形成特有的品質(zhì)感；Ø 注意從細(xì)節(jié)提升品質(zhì)，如從空調(diào)機(jī)位隱蔽、落水管外露、屋頂造型等方面，超越市場(chǎng)。 07項(xiàng)目建筑外立面示意圖3.5 配套設(shè)施3.5.1 商業(yè)3.6.1.1分布：在泉海

15、路與大田路交匯處；3.6.1.2商業(yè)形態(tài)：結(jié)合會(huì)所設(shè)計(jì)，地上2層，地下一層；3.6.1.3 面積：總面積3000平米，其中會(huì)所面積約1800-2400平米，其余為商業(yè)配套及辦公用房3.6.1.4設(shè)計(jì)建議：1. 建筑風(fēng)格與住宅統(tǒng)一；2. 預(yù)留水電燃?xì)饨涌冢?.5.2 小鎮(zhèn)中心l 小鎮(zhèn)中心是小鎮(zhèn)生活方式會(huì)聚點(diǎn)，提供聚會(huì)、休閑、交友、聊天的場(chǎng)所，是小鎮(zhèn)生活氛圍的集成展示l 小鎮(zhèn)中心的展示在營(yíng)銷(xiāo)期對(duì)于項(xiàng)目差異化形象的示范起了決定性作用小鎮(zhèn)中心意向示意圖3.5.2.1 小鎮(zhèn)中心要素：l 一個(gè)聚集中心廣場(chǎng)、會(huì)所l 標(biāo)志物鐘塔l 交往、生活場(chǎng)所社區(qū)商業(yè)：咖啡館、超市等l 休閑氛圍噴泉、花壇、座椅，宜人尺度l

16、 人文氣息涉及歷史的、傳奇的、文化的人事物l 宜人尺度建筑空間比例舒適3.5.2.2 小鎮(zhèn)中心規(guī)模建議：建議本項(xiàng)目配套總面積建議3000平米，包括會(huì)所、商業(yè)、物業(yè)辦公用房等，其中會(huì)所面積1800-2400平米，社區(qū)商業(yè)及其他1000平米左右，中心廣場(chǎng)規(guī)模在2000-3000平米左右；3.5.2.3 布局建議：以廣場(chǎng)為中心，以鐘樓和會(huì)所作為建筑統(tǒng)領(lǐng)， 在廣場(chǎng)周邊以洋房配合商業(yè)，圍合成層次豐富的聚集中心3.5.3 會(huì)所3.5.3.1 功能建議：極品spa及紅酒博物館3.5.3.2 極品Spa：概念：以總統(tǒng)套房的形式提供若干獨(dú)立服務(wù)單元，配備高素質(zhì)專(zhuān)業(yè)技師貼身服務(wù)，設(shè)立多種溫泉體驗(yàn)設(shè)施并首次引進(jìn)土耳

17、其魚(yú)療養(yǎng)生概念，所有服務(wù)須預(yù)約體驗(yàn)，可與親朋摯友共同分享設(shè)計(jì)要點(diǎn)：服務(wù)區(qū)可分4-8個(gè)獨(dú)立單元，組合方式靈活，便于運(yùn)營(yíng)布局示意：專(zhuān)屬溫泉1區(qū)專(zhuān)屬溫泉2區(qū)200-300平米100平米專(zhuān)屬溫泉3區(qū)150-200平米150-200平米餐飲服務(wù)50-100平米專(zhuān)屬溫泉4區(qū)功能設(shè)置：l 溫泉區(qū)：以套房形勢(shì)，冷泉池、熱泉池、魚(yú)療湯池、更衣室、休息室、會(huì)客室、棋牌室、按摩室，可考慮結(jié)合布置l 餐飲服務(wù)區(qū)：西餐簡(jiǎn)餐、冷熱飲供應(yīng)3.5.3.3 紅酒博物館功能設(shè)置：紅酒展廊、紅酒吧、紅酒窖設(shè)計(jì)要求：紅酒展廊可考慮結(jié)合酒吧或公共區(qū)域結(jié)合布置；紅酒窖要求恒溫恒濕；3.5.3.4 面積分配：3.6 園林規(guī)劃3.6.1 作

18、用：營(yíng)造小鎮(zhèn)意向，體現(xiàn)小鎮(zhèn)風(fēng)情；形成差異化形象，體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)感降低視覺(jué)密度，減少建筑密集帶來(lái)的壓迫感3.6.2 設(shè)計(jì)原則1. 大手筆立形，達(dá)到平臺(tái)水平2. 小環(huán)境抒情，提升品質(zhì)感3. 盡量擴(kuò)大景觀用地3.6.3 設(shè)計(jì)建議l 大手筆立形水系為主線打造異域風(fēng)情內(nèi)環(huán)，以外邊界和南側(cè)綠地共同構(gòu)成功能外環(huán)l 內(nèi)環(huán)通過(guò)兩大水系和景觀節(jié)點(diǎn)營(yíng)造風(fēng)情感，外環(huán)建立項(xiàng)目邊界景觀布局示意圖景觀設(shè)計(jì)參考圖片3.6.3.1 內(nèi)環(huán)建議：以水系為主，小品增加風(fēng)情感3.6.3.2 外環(huán)建議：建立邊界方式一：起坡圍合l 在市政綠地內(nèi)部營(yíng)造連續(xù)的坡地以形成對(duì)地塊的圍合。l 道路側(cè)坡度較陡，地塊側(cè)坡度較緩。l 道路側(cè)可密植本地樹(shù)種，

19、并設(shè)置鐵藝欄桿圍墻，通過(guò)硬質(zhì)隔斷建立邊界。l 適宜在地塊北邊界采用。優(yōu)點(diǎn)：減少道路對(duì)地塊內(nèi)部干擾，同時(shí)有利于轉(zhuǎn)化低洼地勢(shì)，便于景觀營(yíng)造。原地形剖面道路起坡示意l 景觀設(shè)計(jì)造坡效果示意方式二：護(hù)城河方式l 加大地塊邊界與道路平面的高差，仿效護(hù)城河方式，通過(guò)棧橋的形式進(jìn)入地塊。l 根據(jù)實(shí)際情況，溝內(nèi)可充水成為進(jìn)入屏障或者在溝底設(shè)置鐵藝圍墻，通過(guò)心理感知建立邊界感。l 適宜在地塊東邊界采用。優(yōu)點(diǎn)：棧橋方式有利于增強(qiáng)小鎮(zhèn)意向，增強(qiáng)私屬感，同時(shí)降低圍墻對(duì)社區(qū)對(duì)外形象的干擾。原地形剖面道路挖河示意通過(guò)棧橋進(jìn)入地塊l 3.6.3.3 小環(huán)境抒情通過(guò)小品、雕塑、園藝等符號(hào)增加景觀風(fēng)情體驗(yàn) 景觀園林小品設(shè)置示例3.6.3.4 盡量擴(kuò)大景觀用地立體車(chē)庫(kù)的使用及外租景觀用地在規(guī)劃設(shè)計(jì)及建造成本適合的條件下，盡可能多的采取立體景觀車(chē)庫(kù)形式，并結(jié)合地形條件適當(dāng)墊高造景，做出微地形變化建筑前庭園地下車(chē)庫(kù)下沉庭園入戶橋步行系統(tǒng)組團(tuán)綠化步行系統(tǒng)龍湖滟瀾山項(xiàng)目地下車(chē)庫(kù)與建筑關(guān)系示意