中原中孚泰遼陽河東新城項目定位及發(fā)展戰(zhàn)略PPT學習教案

1、會計學1中原中孚泰遼陽河東新城項目定位及發(fā)中原中孚泰遼陽河東新城項目定位及發(fā)展戰(zhàn)略展戰(zhàn)略我是誰？我是誰？（宗地分析（宗地分析）我有什么？我有什么？（宗地資源（宗地資源）我的價值點在哪？我的價值點在哪？（宗地價值點）（宗地價值點）我面臨外部大環(huán)境我面臨外部大環(huán)境？（市場結論）（市場結論）宗地宗地大家怎么看我？大家怎么看我？（客戶分析）（客戶分析）市場定位市場定位發(fā)展策略及啟動區(qū)發(fā)展策略及啟動區(qū)客戶定位客戶定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位形象定位形象定位價格定位價格定位第1頁/共125頁1 1宗地研究2 2項目定位3 3發(fā)展策略及啟動區(qū)第2頁/共125頁宗地區(qū)位Part 1第3頁/共125頁 遼陽市位于遼寧省

2、中部，北依沈陽，南接鞍山，東鄰本溪，西部與遼中接壤 遼陽市地理位置優(yōu)越，是區(qū)域內(nèi)的重要的交通樞紐，長大鐵路、沈大高速公路貫穿南北，遼溪鐵路橫跨東西。 位于遼東半島城市群的中部，是一座歷史悠久的文化古城，也是新興的現(xiàn)代石化輕紡工業(yè)基地 遼陽是沈陽七城一體化的重要組成部分遼陽地理位置 遼陽城市介紹第4頁/共125頁 遼陽市轄遼陽縣、燈塔市（縣級市）和白塔、文圣、宏偉、太子河、弓長嶺五區(qū) 全市總面積4744平方公里，人口約185.8萬人 其中主城區(qū)包括白塔、文圣、宏偉、太子河，區(qū)域建筑面積269平方公里，僅占全市面積的6% 白塔區(qū)和文圣區(qū)是遼陽市老城區(qū)，遼陽市現(xiàn)有新建樓盤的大部分都在這兩個區(qū)內(nèi) 宏偉

3、區(qū)屬于遼陽的工業(yè)區(qū)，遼陽市的石油化纖企業(yè)都集中在此 遼陽行政區(qū)介紹遼陽城市區(qū)劃主城主城區(qū)區(qū)第5頁/共125頁 河東新城位于遼陽市，地處太子河東岸東部，與老城區(qū)隔河相望。 本案地塊位于遼陽市河東新城太子河東岸，東臨遼東路、南臨太子河路、西臨文昌路及水系綠化。 市政府將搬遷至河東新城，未來還將規(guī)劃的有體育中心、九年制學校、劇院等等配套設施。 河東新城也是與沈陽到遼陽的輕軌相連接的重要城區(qū) 本案在河東新城的位置第6頁/共125頁宗地解讀Part 2第7頁/共125頁本案宗地本案宗地宗地東側(cè)遼東路宗地東側(cè)遼東路宗地北側(cè)翰林路宗地北側(cè)翰林路宗地南側(cè)太子河路宗地南側(cè)太子河路宗地西側(cè)文昌街宗地西側(cè)文昌街第8

4、頁/共125頁宗地北側(cè)水塘一宗地北側(cè)水塘一宗地北側(cè)水塘二宗地北側(cè)水塘二宗地高差宗地高差宗地高差宗地高差宗地內(nèi)普寧寺宗地內(nèi)普寧寺宗地內(nèi)現(xiàn)有農(nóng)田宗地內(nèi)現(xiàn)有農(nóng)田地塊東側(cè)地形地塊東側(cè)地形地塊西側(cè)地形地塊西側(cè)地形地塊南側(cè)地形地塊南側(cè)地形地塊北側(cè)地形地塊北側(cè)地形地塊內(nèi)復雜地形地塊內(nèi)復雜地形地塊南側(cè)地形地塊南側(cè)地形第9頁/共125頁宗地北側(cè)水塘一宗地北側(cè)水塘一宗地北側(cè)水塘二宗地北側(cè)水塘二宗地高差宗地高差宗地高差宗地高差宗地內(nèi)普寧寺宗地內(nèi)普寧寺宗地內(nèi)現(xiàn)有農(nóng)田宗地內(nèi)現(xiàn)有農(nóng)田地塊東側(cè)墓園地塊東側(cè)墓園宗地內(nèi)部宗地內(nèi)部地塊東側(cè)墓園地塊東側(cè)墓園第10頁/共125頁交通及周邊配套Part 3第11頁/共125頁沈陽至遼陽

5、的輕沈陽至遼陽的輕軌軌與遼陽老城區(qū)相連的與遼陽老城區(qū)相連的4 4座大座大橋橋2323路：東京陵路：東京陵站前站前東京陵 - 建安公司- 下坎 - 王莊 - 地號 - 新城 - 南門口 - 汽校 - 玻璃廠 - 紅光 - 槐花酒廠 - 永樂小學 - 襄平派出所 - 東三道街 - 五院 - 裕國花園- 東二道街 - 安居小區(qū) - 鼎祥- 華興 - 大什街 - 木魚石 - 清泉池 - 遼紡 - 財政局 - 匯東市場 - 站前 (27站)1313路：站前路：站前東京陵東京陵站前 - 廣場- 水塔 - 市醫(yī)院 - 中華 - 金銀庫 - 永樂小學 - 太子河 - 槐花酒廠 - 紅光 - 玻璃廠 - 汽校

6、- 南門 - 新城 - 地號 - 瓦溝子 - 鐵道口 - 四區(qū) - 東京陵 (19站)2 2路：站前路：站前慶陽俱樂部慶陽俱樂部站前 - 廣場 - 水塔 - 市醫(yī)院 - 中華 - 金銀庫 - 永樂小學 - 太子河 - 槐花酒廠 - 紅光 - 玻璃廠 - 汽校 - 南門 - 新城 - 地號 - 瓦溝子 - 樸家溝 - 哨所 - 慶陽俱樂部 (19站)第12頁/共125頁河東九年制學校河東九年制學校河東文化中心、劇河東文化中心、劇院院河東高中河東高中新運、襄平大橋新運、襄平大橋第13頁/共125頁宗地SWOT分析Part 4第14頁/共125頁優(yōu)勢（優(yōu)勢（strengths）劣勢（劣勢（weakn

7、esses）宗地具有山地景觀資源宗地東側(cè)臨遼陽殯儀館及太子河區(qū)墓園，客戶具有抗性南側(cè)臨太子河、太子島，是遼陽首個山水資源結合體宗地東側(cè)遼東路是遼陽外環(huán)，往來貨車多，噪音大容積率1.1-1.4，具有低密度產(chǎn)品優(yōu)勢宗地內(nèi)地形復雜，開發(fā)難度大，開發(fā)費用高地塊方正，南北長東西寬，易于樓體擺放發(fā)展商在遼陽缺乏知名度和影響力機會（機會（opportunities）威脅（威脅（threats）城市向東發(fā)展，河東新城開發(fā)成為本案發(fā)展的重要后盾河東新城存在大量待上市項目，市場供應量急劇增加，有可能造成供大于求，不利于銷售價格拉升市政府即將在2011年7月搬遷至河東新城，對于提升區(qū)域影響力具有積極作用目前區(qū)域在售

8、及待開發(fā)項目以知名發(fā)展商為主，本案優(yōu)勢不明顯未來共有四座大橋與城區(qū)連通，遼陽至沈陽城際鐵路在本案西側(cè)，交通更加便利河東新城具有大量可出讓土地，市場存在不確定性殯儀館已確定搬遷，可以降低客戶購買抗性第15頁/共125頁優(yōu)勢 5機會 5劣勢 -5威脅 -5扭轉(zhuǎn)性戰(zhàn)略WO階段性戰(zhàn)略WT多元化戰(zhàn)略ST增長性戰(zhàn)略 SO1、社區(qū)商業(yè)街+園區(qū)幼兒園配套不完善2、山體資源+綠植遮擋空氣噪音污染3、新觀念導入+示范區(qū)客戶對區(qū)域認知 最大限度發(fā)揮本項目所在區(qū)位、景觀優(yōu)勢等優(yōu)勢，在規(guī)劃和設計方面創(chuàng)造亮點，挖掘需求潛力，有效規(guī)避威脅和劣勢，為本項目的開發(fā)提供可行性建議本案采用SO增長性戰(zhàn)略，發(fā)揮項目自然景觀優(yōu)勢并借助

9、未來發(fā)展契機，突破發(fā)展瓶頸第16頁/共125頁宗地西南側(cè)宗地西南側(cè)宗地西南側(cè)宗地西南側(cè)宗地東側(cè)宗地東側(cè)宗地東側(cè)宗地東側(cè) 坡地建筑就是最大限度的保留原有山體 宗地西南側(cè)自然景觀良好，覆土較多，應予以保留 宗地臨遼東路一側(cè)受噪音影響，建議山體保留，一方面減低開發(fā)成本，更重要的是宗地東側(cè)山體很好的阻擋了遼東路一側(cè)噪音 保留西南及東側(cè)山體第17頁/共125頁 宗地南側(cè)沙場正對著山體，高度及寬度都可以直接加以利用 建議南側(cè)可做為項目正門，利用山體，將園區(qū)案名置于此，體現(xiàn)恢弘大氣 將宗地西側(cè)規(guī)劃山體公園移至東側(cè)，既規(guī)避噪音，又降低開發(fā)成本，并可以利用西側(cè)平整土地，可謂一舉三得 利用宗地石材造景宗地東側(cè)宗地

10、東側(cè)宗地南側(cè)沙廠入口宗地南側(cè)沙廠入口第18頁/共125頁 由于本案山體面積大，因此在盡量保留山地的前提下，容積率將較實際容積率有所提升 考慮到東北客戶的居住習慣，建議宗地南側(cè)以別墅、洋房為主，北側(cè)以洋房、小高為主 既保證臺地風情，又盡量滿足容積率，增加建筑面積，保證項目利潤率滿足容積率要求宗地內(nèi)高低差宗地內(nèi)高低差宗地北側(cè)緩坡宗地北側(cè)緩坡宗地南側(cè)山體宗地南側(cè)山體宗地內(nèi)礦坑宗地內(nèi)礦坑第19頁/共125頁 目前，遼陽除恒大綠洲項目外，沒有任何一個開發(fā)商有展示區(qū)，考慮到本案的特殊地形，建議在開盤前呈現(xiàn)景觀示范區(qū) 景觀示范區(qū)的作用在于引導客戶對于未來生活的向往 建議景觀示范區(qū)位于項目南側(cè)，地處啟動區(qū)內(nèi)，

11、利用山水景觀遙相呼應的特點，讓客戶充分認識到居住品質(zhì)感景觀資源呈現(xiàn)沈陽華潤橡樹灣示范區(qū)沈陽華潤橡樹灣示范區(qū)沈陽萬科金域藍灣示范區(qū)沈陽萬科金域藍灣示范區(qū)第20頁/共125頁 目前遼陽市場上戶型缺乏亮點 遼陽居民對于戶型格局看重，但對于戶型功能認知還有待引導 建議本案可以采用創(chuàng)新型產(chǎn)品，如贈送地下室、下沉式庭院、車庫、露臺、入戶花園等多種形式，突破現(xiàn)有競爭模式戶型創(chuàng)新，增加產(chǎn)品力第21頁/共125頁 遼陽人對于河東新城發(fā)展看好，但認為配套設施不全，區(qū)域發(fā)展需要時日 針對市政府、政府服務中心、在建大橋、未來輕軌等眾多利好消息的宣傳，吸引客戶置業(yè) 將本案信息準備定投至目標客戶，吸引高收入群體客戶在此置

12、業(yè)。對于政府官員，可以考慮團購加大區(qū)域發(fā)展宣傳力度第22頁/共125頁 恒大綠洲杜經(jīng)理恒大綠洲杜經(jīng)理： 整個河東新城的項目都能看到墓地，包活太子河西岸的文城尚品。恒大綠洲現(xiàn)在一期產(chǎn)品也是可以看到的，但到后期的時候政府起的高層產(chǎn)品和項目自身高層產(chǎn)品會有些遮擋 金域藍山任先生金域藍山任先生： 我覺得這都正常，其實在河東都能看到，文城尚品的高層其實都能看見的很清楚，這個倒無所謂，將來殯儀館肯定會搬走，將來政府應該會做綠化什么的給它擋上一點。再說你說河東馨苑不是離的更近嗎，賣的不也都挺好嗎？業(yè)內(nèi)人士對于墓園的認知宗地南側(cè)山體宗地南側(cè)山體高大密集樹森遮擋高大密集樹森遮擋宗地東側(cè)道路宗地東側(cè)道路綠植遮擋綠

13、植遮擋第23頁/共125頁本案價值點挖掘Part 5第24頁/共125頁遼陽東部遼陽東部首席山景坡地景觀樓盤首席山景坡地景觀樓盤宗地西側(cè)宗地西側(cè)宗地南側(cè)宗地南側(cè)宗地北側(cè)宗地北側(cè)宗地南側(cè)宗地南側(cè) 東北地區(qū)地形以平原為主，少有山地景觀資源 本案是遼陽東部區(qū)域首個山景坡地 地塊內(nèi)有多個山地資源可以加以利用 坡地資源的優(yōu)勢在于各個角度景觀變化的不同，更易于形成不同的景觀遼陽東部首個山景資源第25頁/共125頁遼陽母親河遼陽母親河太子河支流流經(jīng)地塊西南太子河支流流經(jīng)地塊西南水景資源豐富 仁者樂山，智者樂水，依水而依是許多東北人的夢想 本案南側(cè)和西側(cè)均臨太子河支流，南側(cè)可以看到太子島，政府未來即將在此區(qū)域

14、打造濕地公園，對于本案的景觀環(huán)境是一大利好 考慮到本案內(nèi)外部的景觀資源結合，沈陽中原建議可以考慮將太子河水引入園區(qū)內(nèi)，打造臺地瀑布景觀宗地西側(cè)太子河支流宗地西側(cè)太子河支流宗地西側(cè)太子河支宗地西側(cè)太子河支流流宗地南側(cè)太子島宗地南側(cè)太子島南側(cè)遙看太子河南側(cè)遙看太子河第26頁/共125頁山南水北山南水北絕佳生活寶地絕佳生活寶地風水學的寶地 仁者樂山，智者樂水，本案正處山南水北，周邊環(huán)境符合原生態(tài)思想中枕山、環(huán)水的絕佳風水模式 從風水學的角度看，也很標準地對應了“山南水北為陽”、“依山傍水”等嚴格的風水要求，屬于風水中上風上水的寶地宗地南側(cè)太子島宗地南側(cè)太子島南側(cè)遙看太子河南側(cè)遙看太子河宗地山南坡宗地

15、山南坡宗地山南坡宗地山南坡第27頁/共125頁新市政府所在地新市政府所在地重點發(fā)展的河東新城重點發(fā)展的河東新城河東新城未來發(fā)展?jié)摿?目前遼陽的城市發(fā)展方向為向東和向南發(fā)展 河東新城目前已有開發(fā)商進入，無論是區(qū)域位置還是未來規(guī)劃都具有很大的發(fā)展?jié)摿?本案地處河東新城一期啟動區(qū)，距離未來市政府南側(cè)，升值潛力不言而喻 政府重點規(guī)劃發(fā)展的新城，道路交通及配套設施逐步完善中第28頁/共125頁獨特坡地建筑獨特坡地建筑低密產(chǎn)品當?shù)赖兔墚a(chǎn)品當?shù)劳黄片F(xiàn)有市場，提升產(chǎn)品競爭力 本案容積率1.1-1.4之間，雖然會因為占用山體浪費部分面積，但仍可以出現(xiàn)低密的別墅和洋房產(chǎn)品 別墅和洋房產(chǎn)品既是高端項目的重要代表之一

16、，也是可以產(chǎn)生更多亮點的產(chǎn)品 在本案的產(chǎn)品建設方面，應充分考慮到原有坡地資源，形成坡地獨特的自然景觀 達到景觀和房屋的自然融合坡地綠化示意坡地綠化示意坡地建筑示意坡地建筑示意坡地建筑示意坡地建筑示意坡地道路示意坡地道路示意第29頁/共125頁區(qū)位條件區(qū)位條件n遼陽河東新城，遼陽重點發(fā)展區(qū)域n未來市政府所在地n未來有四座大橋與市區(qū)聯(lián)通，未來沈陽與遼陽間輕軌通達本案東側(cè)資源條件資源條件n具有太子河景觀資源n具有坡地景觀資源n具有“山南水北”的重要風水資源指標條件指標條件n容積率1.1-1.4，具有打造低密產(chǎn)品的條件n宗地地塊形狀南北長東西窄，易于樓體擺放n山體資源的利用與再造將會增加項目建設成本具

17、有具有高端高端區(qū)位區(qū)位屬性屬性，具備一，具備一定定河景、山景河景、山景資源的資源的坡地坡地項項目目項目判斷：項目判斷：項目理解具備未來發(fā)展?jié)摿Φ纳剿坝^樓盤第30頁/共125頁1 1宗地研究2 2項目定位3 3發(fā)展策略及啟動區(qū)第31頁/共125頁市場定位客群定位產(chǎn)品定位形象定位價格定位第32頁/共125頁市場客戶項目定位第33頁/共125頁市場分析Part 1第34頁/共125頁遼陽市在遼寧省的GDP排名2010年（單位：億元）2004-2010年 （單位：億元）遼陽市社會生產(chǎn)總值數(shù)據(jù)來源：遼寧省統(tǒng)計局市場環(huán)境客戶特征項目特點市場定位第35頁/共125頁遼陽市固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資2004-

18、2011年前4個月（單位：億元）數(shù)據(jù)來源：遼陽市統(tǒng)計局市場環(huán)境客戶特征項目特點市場定位數(shù)據(jù)來源：沈陽市統(tǒng)計局沈陽市房地產(chǎn)投資及占固定資產(chǎn)比例第36頁/共125頁市場環(huán)境客戶特征項目特點市場定位2002-2004年2005-2006年2007年2008年2009-2010年房屋多為黨政機構和企事業(yè)單位福利分房，未見商品房及封閉物業(yè)小區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)市場進入初期發(fā)展階段，物業(yè)形態(tài)多為多層產(chǎn)品商品房逐漸被人們所接受，引發(fā)第一輪商品房建設高峰市場需求旺盛，商品房開發(fā)規(guī)模進一步擴大市場規(guī)模放量，經(jīng)濟危后的緩沖期外來開發(fā)商大規(guī)模拿地，市場成熟度提高未來競爭加劇遼陽房地產(chǎn)開發(fā)時間軸1979-1988年第37頁/

19、共125頁2004-2010年遼陽市房地產(chǎn)市場供需比單位：萬平2004-2010年遼陽房地產(chǎn)銷售均價走勢單位：元/平方米 數(shù)據(jù)來源：遼寧省統(tǒng)計局 數(shù)據(jù)來源：遼陽市統(tǒng)計局市場環(huán)境客戶特征項目特點市場定位第38頁/共125頁板塊分析Part 2第39頁/共125頁市場環(huán)境客戶特征項目特點市場定位老城區(qū)板老城區(qū)板塊塊南奧板南奧板塊塊河東新城板塊河東新城板塊 數(shù)據(jù)來源：遼陽市統(tǒng)計局中澤城中澤城金域藍山金域藍山中南望京花園中南望京花園巴黎經(jīng)典巴黎經(jīng)典意航世紀城意航世紀城恒大綠洲恒大綠洲第40頁/共125頁市場環(huán)境客戶特征項目特點市場定位老城區(qū)板老城區(qū)板塊塊南奧板南奧板塊塊河東新城板塊河東新城板塊 數(shù)據(jù)來

20、源：遼陽市統(tǒng)計局建筑類型：高層、小高層面積段：90-100平方米4300元/平建筑類型：高層、小高層面積段：95-130平方米4300元/平建筑類型：雙拼、聯(lián)排、洋房、高層、小高層面積：130-175平方米雙拼：11000元/平聯(lián)排6800元/平洋房5600元/平高層4300元/平第41頁/共125頁區(qū)域市場Part 3第42頁/共125頁市場環(huán)境客戶特征項目特點市場定位分布特征本案競爭項目分布p 區(qū)域競爭項目雖多，但高品質(zhì)項目較少，一些項目中存在部分回遷產(chǎn)品p意航世紀城是目前區(qū)域內(nèi)唯一有別墅洋房產(chǎn)品項目，整體檔次較高p恒大綠洲是遼陽房地產(chǎn)市場中第一家先呈現(xiàn)園區(qū)景觀在銷售的知名開發(fā)商，引導客戶

21、對高端樓盤有新一層次認識p區(qū)域產(chǎn)品設計一般，本案有很大的超越空間，樹立標桿項目紫色為在售項目，黃色為潛在項目祥祺高爾夫新祥祺高爾夫新城城泛美華泛美華庭庭金域明珠金域明珠驊東置驊東置業(yè)業(yè)意航世紀城意航世紀城意航世紀意航世紀城城恒大綠洲恒大綠洲河東馨苑河東馨苑保萊地產(chǎn)保萊地產(chǎn)本本案案 數(shù)據(jù)來源：河東新城第43頁/共125頁市場環(huán)境客戶特征項目特點市場定位項目名稱項目名稱單位：萬平單位：萬平開發(fā)商開發(fā)商占地面積占地面積建筑面積建筑面積容積率容積率已上市量已上市量恒大綠洲35.3902.5414.8恒大地產(chǎn)意航世紀城14.5231.1820遼陽嘉恒置業(yè)有限公司祥祺左岸高爾夫新城5142.614遼陽祥祺

22、房地產(chǎn)開發(fā)有限公司河東馨苑3.682.23遼陽嘉恒置業(yè)有限公司金域明珠26.6749.81.87未上市遼陽環(huán)宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司泛美華庭42831.98未上市遼陽泛美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司京都城49.71002.0未上市遼陽驊東置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有媽公司保萊地產(chǎn)81未上市遼陽保萊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司本案競爭項目基本情況第44頁/共125頁市場環(huán)境客戶特征項目特點市場定位項目名稱項目名稱產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型面積區(qū)間面積區(qū)間（平方米）（平方米）主力面積主力面積（平方米）（平方米）供應套數(shù)供應套數(shù)（套）（套）意航世紀城雙拼46046060聯(lián)排260-340161洋房130-166280小高層79-144100-1

23、20848恒大綠洲（精裝）小高層94-175130-150904高層187187128河東馨苑小高層84-12390-100556祥祺高爾夫新城高層68-143100-1301048第45頁/共125頁市場環(huán)境客戶特征項目特點市場定位數(shù)據(jù)來源：沈陽中原市場研究部競爭項目戶型特征競爭項目面積段特征第46頁/共125頁市場環(huán)境客戶特征項目特點市場定位數(shù)據(jù)來源：沈陽中原市場研究部在售項目中，祥祺高爾夫新城及河東馨苑小區(qū)均與部分回遷產(chǎn)品同屬一個園區(qū)，園區(qū)產(chǎn)品品質(zhì)相對較低，本案主要競品為恒大綠洲及意航世紀城意航世紀城雙拼產(chǎn)品總價在500萬左右，聯(lián)排產(chǎn)品總價在200萬左右，洋房產(chǎn)品主力總價集中在70-80

24、萬左右競爭項目產(chǎn)品均價第47頁/共125頁市場環(huán)境客戶特征項目特點市場定位競爭項目銷售周期分析數(shù)據(jù)來源：沈陽中原市場研究部競爭項目供應量及銷售量第48頁/共125頁市場環(huán)境客戶特征項目特點市場定位競品項目潛在供應項目名稱項目名稱開發(fā)商開發(fā)商待上市面積待上市面積（萬平方米）（萬平方米）待上市產(chǎn)品待上市產(chǎn)品恒大綠洲恒大集團74小高層、高層金域明珠遼陽環(huán)宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司49.8洋房、小高層、高層泛美華庭遼陽泛美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司83洋房、小高層、高層京都城遼陽驊東置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有媽公司100藍灣國際遼陽保萊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司81洋房、小高層、高層太子灣遼陽嘉恒置業(yè)有限公司別墅、洋房泛美華庭泛美華

25、庭保萊地產(chǎn)保萊地產(chǎn)金域明珠金域明珠 數(shù)據(jù)來源：河東新城第49頁/共125頁典型項目Part 4第50頁/共125頁開發(fā)商開發(fā)商恒大集團規(guī)劃設計規(guī)劃設計恒大集團建筑設計研究院園區(qū)規(guī)模園區(qū)規(guī)模園區(qū)共分三期開發(fā)，由16棟中高層（17/18F）、51棟高層（31F/32F）組成總占地面總占地面積積35.3萬容積率容積率2.5總建筑面積總建筑面積89.8萬開發(fā)期數(shù)開發(fā)期數(shù)三期建筑形式建筑形式小高層、高層開盤時間開盤時間2010年10月建筑風格建筑風格歐式新古典面積區(qū)間面積區(qū)間94-187平方米戶型區(qū)間戶型區(qū)間2室-4室外立面外立面磚、涂料現(xiàn)售均價現(xiàn)售均價5500元/平恒大綠洲區(qū)位圖第51頁/共125頁恒

26、大綠洲項目一期由11棟18層和2棟32層高層組成項目首期于2010年10月開始銷售，目前一期產(chǎn)品在售，已推1032套房源，目前銷售844套從戶型成交情況看來，三室產(chǎn)品銷售情況最好，其次為四室，180平以上的大面積段產(chǎn)品成交較差從客戶構成看，客群分布較散，主要以私營業(yè)主、政府公務員為主，約占到70%整個項目規(guī)劃1.2萬平人工湖；1.6萬平運動中心；5000平綜合會所；20萬平社區(qū)商業(yè)；7.4萬平五星級酒店與國際貿(mào)易中心一期一期二期二期三期三期恒大綠洲效果圖第52頁/共125頁園區(qū)效果圖園區(qū)效果圖園區(qū)效果圖園區(qū)效果圖園區(qū)實景圖園區(qū)實景圖售樓處實景圖售樓處實景圖第53頁/共125頁裝修材料品牌：裝修

27、材料品牌：OTIS、摩恩、松下、歐普、林立等；裝修材料材質(zhì)：裝修材料材質(zhì)：低輻射鍍膜中空LOW-E窗、門與櫥柜和臥室等均用珍稀木材、門欄石與玄關和洗手臺均用高檔石材、涂料采用新一代配方，防霉防潮、潔具采用科勒超能潔釉面技術；裝修設計：裝修設計：專業(yè)的設計團隊，精心選取優(yōu)質(zhì)材料進行藝術加工，衛(wèi)生間系統(tǒng)采用流線布局和干濕分類；樣板間餐樣板間餐廳廳樣板間客廳樣板間客廳樣板間廚房樣板間廚房樣板間臥室樣板間臥室第54頁/共125頁1.四室二廳二衛(wèi)1872.四室二廳二衛(wèi)1871.四室二廳二衛(wèi)1762.三室二廳二衛(wèi)1293.三室二廳二衛(wèi)1481.四室二廳二衛(wèi)1762.三室二廳二衛(wèi)1293.三室二廳二衛(wèi)149

28、1.三室二廳一衛(wèi)1302.二室二廳一衛(wèi)903.二室二廳一衛(wèi)904.三室二廳一衛(wèi)133第55頁/共125頁開發(fā)商開發(fā)商中國明達意航企業(yè)集團遼陽嘉恒置業(yè)有限公司園區(qū)規(guī)模園區(qū)規(guī)模園區(qū)共分三期開發(fā)，共4棟高層，6棟小高層，15棟多層，30棟雙拼總占地面積總占地面積14.5萬容積率容積率1.45總建筑面積總建筑面積21萬開發(fā)期數(shù)開發(fā)期數(shù)一期建筑形式建筑形式小高層、高層、洋房、別墅開盤時間開盤時間2010年7月建筑風格建筑風格西班牙風情面積區(qū)間面積區(qū)間79-400平方米戶型區(qū)間戶型區(qū)間2室-5室外立面外立面石材加涂料現(xiàn)售均價現(xiàn)售均價雙拼11000聯(lián)排6800洋房5600意航世紀城區(qū)位圖意航世紀城區(qū)位圖第5

29、6頁/共125頁錦繡瀾灣項目共由4棟高層，6棟小高層，15棟洋房，30棟雙拼所組成項目首期于2010年7月銷售，截止目前共推出1349套房源，成交約1142套左右，銷售率達到85%從成交戶型來看，三室產(chǎn)品銷售情況最好，其次為二室從客戶構成看，以改善型客戶為主，職業(yè)主要以私營業(yè)主與企事業(yè)單位高管與公務員為主意航世紀城效果圖第57頁/共125頁別墅效果別墅效果圖圖洋房效果洋房效果圖圖小高層效果圖小高層效果圖半島酒店效果圖半島酒店效果圖第58頁/共125頁二室二廳一衛(wèi)97三室二廳二衛(wèi)117洋房：三室三廳三衛(wèi)166別墅：五室三廳四衛(wèi)463第59頁/共125頁競爭項目維度分析建議本案提升產(chǎn)品力和發(fā)展商品

30、牌影響力恒大以園區(qū)內(nèi)湖景觀資源和超大會所取勝錦繡瀾灣以項目規(guī)模和產(chǎn)品取勝本案應在豐富產(chǎn)品線的同時，引入新觀念，形成突破口，以產(chǎn)品贏品碑本案如何突破市場競本案如何突破市場競爭爭第60頁/共125頁市場客戶項目定位第61頁/共125頁2004-2010年遼陽市人均可支配收入（單位：億元）數(shù)據(jù)來源：遼陽市統(tǒng)計局2004-2010年遼陽市人均消費性支出（單位：元）市場環(huán)境客戶特征項目特點市場定位第62頁/共125頁遼陽市總?cè)丝诩霸鲩L率2004-2010（單位：萬人）數(shù)據(jù)來源：遼陽市統(tǒng)計局市場環(huán)境客戶特征項目特點市場定位第63頁/共125頁市場環(huán)境客戶特征項目特點市場定位消費者購房原因消費者購房考慮因素

31、第64頁/共125頁市場客戶項目定位第65頁/共125頁市場環(huán)境客戶特征項目特點市場定位對于河東新城認知l 金域藍山售樓員 任先生語錄：我本人挺看好河東那塊的，因為我們家在東京陵，本身市內(nèi)這塊就要飽和了l 明達意航銷售主管齊小姐語錄：有很多人會覺得以后河東新城發(fā)展有可能成為一個空城。說什么的都有，但是不排除河東的這個地理位置包括沈陽的地鐵二號線，現(xiàn)在很多人買房子都是看未來l 黃先生：語錄：河東發(fā)展還行，但房子主要看價格，河東房價較高，低點可以還行，另外附近離殯儀館太近第66頁/共125頁 河東新城位于遼陽市東部，地處太子河東岸，與老城區(qū)隔河相望。規(guī)劃總占地面積近80平方公里，分三期開發(fā) 本案地

32、塊面積174690平方米，屬于河東新城一期規(guī)劃內(nèi)容的一部分 遼陽市政府遷至河東新城后將于本案相鄰，給本案帶來極大的利好本案所在區(qū)域介紹市場環(huán)境客戶特征項目特點市場定位第67頁/共125頁客戶特點市場特點項目自身特點市場定位市場定位房地產(chǎn)開發(fā)水平一般，市場缺少高品質(zhì)項目知名房企缺少，市場對品牌認知度低城市東部高品質(zhì)居住板塊正在形成區(qū)域在建項目眾多，競爭壓力大市場存在大量迫切需要改善性住房條件的購房者，購房需求旺盛客戶思想傳統(tǒng)，對配套設施依賴程度高城市重心東移，且這一趨勢被多數(shù)市民認同市政府搬遷助推區(qū)域發(fā)展未來有多座大橋與市區(qū)連通具有稀缺的山水資源第68頁/共125頁項目開發(fā)檔次低端中端高端高端市

33、場屬性宗地屬性均不支持低端開發(fā)無法發(fā)輝本案的資源特點客戶屬性第69頁/共125頁通過對項目定位三要素的系統(tǒng)分析，沈陽中原認為本案市場定位為： 建設遼陽東部首席坡地建筑 充分利用宗地自身優(yōu)勢，打造獨特建設與景觀 注入人文元素，營造和諧園區(qū)。我們建設的不僅是房子，更是營造一種生活 低密度居住區(qū)域樂居遼陽，選擇河東進入遼陽高端市場，打造遼陽標桿項目引入居住風潮，打造坡地建筑第70頁/共125頁客戶定位市場定位產(chǎn)品定位形象定位價格定位第71頁/共125頁n 競品客群以35-50歲為主，以遼陽當?shù)乜蛻魹橹鱪 客戶需求以改善型需求為主在售項目在售項目客戶購買特點客戶購買特點購買因素購買因素家庭結構家庭結構

34、區(qū)域構成區(qū)域構成客戶職業(yè)客戶職業(yè)置業(yè)類型置業(yè)類型產(chǎn)品需求產(chǎn)品需求恒大綠洲恒大綠洲高層高層2650歲一代家庭二代家庭遼陽市內(nèi)80%以上公務員、私企業(yè)主、醫(yī)生、老師改善婚房90平2房130平3房小區(qū)環(huán)境開發(fā)商品牌錦繡瀾灣錦繡瀾灣別墅、洋房別墅、洋房3550歲二代家庭為主遼陽市內(nèi)及周邊縣城私營業(yè)主、實體老板、公務員改善200-300平4房130-160平3房地理位置建筑形式戶型產(chǎn)品錦繡瀾灣錦繡瀾灣高層高層3045歲一代家庭二代家庭遼陽市內(nèi)公務員、普通職員、個體經(jīng)營者改善投資95平2房120平3房地理位置戶型產(chǎn)品價格祥祺高爾夫新城祥祺高爾夫新城3045歲一代家庭二代家庭遼陽市內(nèi)及周邊居民公務員、普通職

35、員、個體經(jīng)營者首次改善100平2房130平3房地理位置戶型產(chǎn)品價格河東馨苑河東馨苑2545歲一代家庭二代家庭遼陽市內(nèi)及周邊原居民普通職員、個體經(jīng)營者首次改善90-100平2房戶型產(chǎn)品價格第72頁/共125頁消費者對河東新城地區(qū)的了解程度消費者對河東新城區(qū)域未來發(fā)展前景的看法第73頁/共125頁是否會考慮購買河東新城地區(qū)的本案考慮購買該地區(qū)客戶需求的產(chǎn)品第74頁/共125頁消費者希望的房屋建筑形態(tài)消費者能接受本案房屋單價第75頁/共125頁消費者需求的戶型格局消費者需求的建筑面積第76頁/共125頁消費者希望開發(fā)商贈送的產(chǎn)品消費者認為本案區(qū)域應以何種檔次住宅為主最希望開發(fā)商贈送頂樓閣樓 購房者希

36、望開發(fā)商在贈送產(chǎn)品中，比例最多的是一樓贈送花園，占25.4% 其次是希望開發(fā)商贈送一樓地下室和頂樓閣樓 購房者認為花園、地下室、閣樓等產(chǎn)品更為實用第77頁/共125頁聽說/見過山地建筑是否考慮購買山地建筑第78頁/共125頁考慮購買山地建筑的客戶對山地建筑的看法不考慮購買山地建筑的客戶對山地建筑的看法第79頁/共125頁考慮購買山地建筑的客戶對本案的接受程度不考慮購買山地建筑的客戶對本案的接受程度第80頁/共125頁本案本案主城區(qū)主城區(qū)燈塔燈塔弓長嶺弓長嶺第81頁/共125頁Part 1高端客戶高端客戶企業(yè)家階層企業(yè)家階層中高端客戶中高端客戶企事業(yè)中高收入階層企事業(yè)中高收入階層公務員公務員中端

37、客戶中端客戶普通白領客戶普通白領客戶企事業(yè)普通職工企事業(yè)普通職工尊崇、享受、自身價值、品位、高檔尊崇、享受、自身價值、品位、高檔承受力強、要求高承受力強、要求高改善需求、好改善需求、好面子、趕潮流、面子、趕潮流、對價格相對價格相對敏感對敏感相對年輕、相對年輕、有一定承受有一定承受能能力、考慮力、考慮因素多因素多承受能力有限、注重實用、對價格敏感、對承受能力有限、注重實用、對價格敏感、對生活配套要求高、年齡較小、剛性需求生活配套要求高、年齡較小、剛性需求第82頁/共125頁 他們需要完備的社區(qū)配套 他們對價格敏感度相對較低 他們需要舒適度較強的戶型 他們需要有生活圈層 他們需要子女受到良好的教育

38、 他們需要自己居住的小區(qū)能體現(xiàn)品質(zhì)與身份第83頁/共125頁我們項目目標客群細分核心客群次主力客群輔助客群核心客群：遼陽市政府官員、公務員、市政府八大局職工、周邊醫(yī)院職工、學校老師，個體私營業(yè)主，準備結婚或為子女購置婚房，改善型購房30-45歲，需求洋房、高層次主力客群：遼陽市政府官員、實業(yè)家，年齡為40-55歲，對園區(qū)環(huán)境有更高要求，對于戶型格局要求更加苛刻；需求別墅、洋房輔助客群：年齡：30-35歲，對目前居住環(huán)境不滿，經(jīng)濟實力有限，有強烈換房要求；需求高層邊緣客群邊緣客群：純投資類；外地散客第84頁/共125頁產(chǎn)品定位市場定位客戶定位形象定位價格定位第85頁/共125頁結論：本案物業(yè)類型

39、為：別墅、洋房、小高層結論：本案物業(yè)類型為：別墅、洋房、小高層保證滿鋪合理容積率滿足項目市場定位考慮因素建筑面積最大化 利 潤 最 大 化 內(nèi) 容利用山體的前提下，盡量提高容積率，保證利潤率高端定位要求居住舒適度、奢侈感。低密度住宅為此內(nèi)涵的外在表現(xiàn)與項目定位不沖突的基礎上，我們力求產(chǎn)品建筑面積最大化達到各產(chǎn)品間的完美組合，保證利潤率，同時樹立發(fā)展商品牌增加小高層 結 論增加洋房、別墅產(chǎn)品可規(guī)劃高層、小高產(chǎn)品增加產(chǎn)品溢價本案物業(yè)類型建議：多產(chǎn)品線分布明星產(chǎn)品別墅、標桿產(chǎn)品洋房、現(xiàn)金牛產(chǎn)品小高層第86頁/共125頁本案樓體擺放示意考慮日照間距和采光通風北側(cè)以小高為主，南側(cè)以低密產(chǎn)品為主【市場依據(jù)

40、】 市 場 供 應 多種產(chǎn)品線組合應對未來激烈市場競爭，品質(zhì)取勝 市 場 去 化 保證小高層供應量 市 民 需 求 在容積率允許的前提下，盡量增加洋房產(chǎn)品 產(chǎn)品自身條件稀缺山水資源各產(chǎn)品線各產(chǎn)品線聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅情景洋房情景洋房(4+1)小高層小高層（18層以下）層以下）所占比例（所占比例（%）102367供應面積（萬平）供應面積（萬平）2.45.716.3別墅區(qū)別墅區(qū)洋房區(qū)洋房區(qū)洋房區(qū)洋房區(qū)小高層小高層上圖僅為樓體擺放示意圖，具體樓座以規(guī)劃院為準上圖僅為樓體擺放示意圖，具體樓座以規(guī)劃院為準第87頁/共125頁別墅別墅 主要以聯(lián)排別墅為主，為項目的明星產(chǎn)品 考慮到容積率限制，以少量產(chǎn)品打造項目

41、品質(zhì)洋房（洋房（4+14+1） 采用情景洋房的退臺形態(tài)，附贈面積 讓遼陽市民重新認識洋房，體現(xiàn)低密產(chǎn)品生活愜意小高層（小高層（1818層以下）層以下） 宗地北側(cè)建設小高層產(chǎn)品，阻擋噪音，贈送面積，提高附加值 形成南北兩個區(qū)域，南部低密，北部小高，實現(xiàn)項目利潤率第88頁/共125頁產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型客戶層次客戶層次主要客戶類型主要客戶類型客群特征客群特征別墅金字塔頂層多次改善包括企業(yè)老板，實業(yè)家，個體私營業(yè)主等。這類人群經(jīng)濟實力強，希望購置更高級別的房產(chǎn)不僅體現(xiàn)其自身價值和歸屬洋房經(jīng)濟實力強多次/首改/養(yǎng)老洋房主要針對兩類人群，一類是經(jīng)濟實力次于別墅類客戶的人群；另一類是有能力購買別墅，但生活低調(diào)

42、認為居住別墅張揚的人群情景洋房主要是面向中高收入人群，滿足其想要獲取洋房居住感受而經(jīng)濟實力欠佳的需求小高層經(jīng)濟實力一般首改/剛需/投資主要針對中青年客戶，以及希望擁有開闊視野和景觀的客戶。小高層應依托園區(qū)的景觀營造形成產(chǎn)品購買價值各產(chǎn)品線各產(chǎn)品線聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅情景洋房情景洋房(4+1)小高層小高層所占比例（所占比例（%）102367供應面積（萬平）供應面積（萬平）2.45.716.3第89頁/共125頁產(chǎn)品定位市場定位客戶定位產(chǎn)品定位價格定位形象定位第90頁/共125頁項目形象“遼陽山水城”遼陽東部首個低密度坡地山水宜居之城 遼陽東部：既體現(xiàn)本案的區(qū)域位置，又弱化客戶對河東新城的抗性 首個:

43、突出本案在遼陽市的重要性，吸引整個遼陽市區(qū)甚至沈陽經(jīng)濟圈人們的目光，打造遼陽的No1.；坡地：提出本案的坡地優(yōu)勢，在眾多河東新城的項目中脫穎而出；山水：體現(xiàn)本案的山景資源和水景資源，本案將山水資源完美融合，突出原生態(tài)的景觀資源優(yōu)勢；宜居之城：原生態(tài)的自然資源，低密度的產(chǎn)品，使人與自然和諧共生，是遼陽的宜居之城第91頁/共125頁開發(fā)商形象遼陽城市名片 城市重要運營商 遼陽城市名片：建設遼陽河東新城大劇院項目，成為遼陽市政府重要的配套之一城市重要運營商：在全國各地參與建設行政中心、大劇院，成為城市的重要運營商，也必將為遼陽發(fā)展帶來變化遼陽大劇院遼陽大劇院東莞玉蘭大劇院東莞玉蘭大劇院青島大劇院青島

44、大劇院武漢琴臺大劇院武漢琴臺大劇院甘肅大劇院甘肅大劇院山西大劇院山西大劇院武漢琴臺音樂廳武漢琴臺音樂廳廣州大劇院廣州大劇院第92頁/共125頁產(chǎn)品定位市場定位客戶定位產(chǎn)品定位形象定位價格定位形象定位第93頁/共125頁市場比較法成本加成法 市場比較法客戶感受法 計算簡單、但不符合市場 規(guī)律，容易造成定位偏差 符合市場規(guī)律，通過對比 分析得出結論，貼近市場 客戶主觀性太強， 極易造成定位偏差第94頁/共125頁 修正后各相關樓盤價格Pi Pi=（Qx/Qi）=Pi 注：Pi為均價 Pa=（Qx/Qa） Pa=（76/70）38004125.71 Pb=（Qx/Qb） Pb=（76/74）5500

45、5648.65 各相關樓盤權重取值為Wi =PaWa+PbWb =4125.7160%+5648.6540% 4734.89元/ 以2012年上市預計，按每年5%均價漲幅計算，預計本案小高層產(chǎn)品上市均價為5000元/小高層產(chǎn)品定價項目名稱項目名稱本案本案意航世紀城意航世紀城 恒大綠洲恒大綠洲參考條件參考條件均價（元均價（元/ /）PxPxPa=3800Pa=3800Pb=5500Pb=5500區(qū)域規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃8 8666地理位置地理位置8 8777周邊環(huán)境周邊環(huán)境8 8655交通配套交通配套5 5454自然景觀自然景觀1010989園區(qū)配套園區(qū)配套1010669項目規(guī)模項目規(guī)模7 7455景觀

46、設計景觀設計9 9656產(chǎn)品設計產(chǎn)品設計1010876發(fā)展商實力發(fā)展商實力6 6456物業(yè)管理物業(yè)管理9 9768產(chǎn)品溢價產(chǎn)品溢價1010953合計合計100100767670707474第95頁/共125頁洋房定價洋房聯(lián)排 聯(lián)排屬于洋房產(chǎn)品的升級產(chǎn)品，價格可高于洋房層售價的10-15%； 建議一期聯(lián)排入市價格可達9000元/平 結合河東新城發(fā)展和遼陽房地產(chǎn)發(fā)展情況，洋房作為高品質(zhì)的產(chǎn)品，其價格應高于小高層售價10%-15%左右； 結合目前市場在售項目意航世紀城銷售均價分析，本案洋房一期市場定價可達6000元/平聯(lián)排定價第96頁/共125頁1 1宗地研究2 2項目定位3 3發(fā)展策略及啟動區(qū)第9

47、7頁/共125頁在項目建設同時，對山體資源進行打造，形成山水多重景觀資源以低密度產(chǎn)品為切入點，提升項目檔次，打造項目品牌完善自身項目配套，填補區(qū)域配套的不足，突出本案優(yōu)勢實現(xiàn)資源利用最大化，充分利用山地及水資源，形成園區(qū)景觀第98頁/共125頁開發(fā)階段開發(fā)階段開發(fā)目的開發(fā)目的產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型一期1、引爆市場，快速成為市場焦點2、樹立高檔項目形象，營造高品質(zhì)園區(qū)別墅、洋房二期1、擴大市場影響力，項目實景呈現(xiàn)2、借助一期成熟的居住氛圍和環(huán)境快速去化洋房、小高層三期1、利用項目影響力深挖客群，擴大銷售成果2、提升項目開發(fā)面積，最大化賺取利潤洋房、小高層一期一期二期二期三期三期第99頁/共125頁開發(fā)

48、前期：山體公園、示范區(qū)先行，建立項目高端形象南側(cè)山體瀑布示意南側(cè)山體瀑布示意售樓處外部示意售樓處外部示意山體公園示意山體公園示意售樓處內(nèi)部示意售樓處內(nèi)部示意第100頁/共125頁開發(fā)中期：完善園區(qū)內(nèi)部配套，滿足業(yè)主生活需要商業(yè)配套示意商業(yè)配套示意幼兒園示意幼兒園示意會所配套示意會所配套示意第101頁/共125頁開發(fā)后期：體貼物業(yè)管理+園區(qū)細節(jié)+創(chuàng)新產(chǎn)品，體現(xiàn)居住品質(zhì)及舒適性會所配套示意會所配套示意物業(yè)服務物業(yè)服務綠化細節(jié)綠化細節(jié)背景音樂背景音樂綠植標識綠植標識入口細節(jié)入口細節(jié)室外庭院室外庭院第102頁/共125頁情景洋房情景洋房建筑形式：4+1，層層退臺，下沉式花園面積區(qū)間：130-180平多

49、產(chǎn)品線設計多產(chǎn)品線設計聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅建筑形式：聯(lián)排 面積區(qū)間：200-260平啟動區(qū)啟動區(qū)小高層小高層建筑形式：18層以下，1梯2戶，南北通透面積區(qū)間：90-140平第103頁/共125頁建筑類型建筑類型戶型戶型面積（面積（mm2 2）建面建面建面比建面比套數(shù)套數(shù)套數(shù)比套數(shù)比聯(lián)排別墅四室200-26036805.1%162.9%情景洋房三房140-1602880040.1%19234.3%四房1801152016.0%6411.4%小高層二房95-1052466013.0%25245.0%小三房90-11016204.3%183.2%三房125-14023402.3%183.2%合合 計計7

50、2620560北方戶型設計基礎北方戶型設計基礎u 保證通風采光：大開間短進深，保證南北通透，減少三陽戶型的出現(xiàn)u滿足遼陽改善型客戶需求：戶型講究寬敞大氣，偏重居住舒適性而非戶型格局u減少公攤面積：采用附贈面積的形式減少公攤，增加室內(nèi)實用面積u 景觀價值最大化：充分利用地塊原生資源，將大面積產(chǎn)品建設于園區(qū)中心景觀區(qū)第104頁/共125頁夾層入戶花園雙車庫設計景觀露臺圣羅倫斯聯(lián)排圣羅倫斯聯(lián)排225225平平聯(lián)排一層聯(lián)排一層一二層中間夾層一二層中間夾層聯(lián)排二層聯(lián)排二層聯(lián)排三層聯(lián)排三層第105頁/共125頁保利十二橡樹保利十二橡樹202202平平入戶花園露臺贈送露臺贈送下沉式庭院聯(lián)排地下室聯(lián)排地下室聯(lián)

51、排一層聯(lián)排一層聯(lián)排二層聯(lián)排二層第106頁/共125頁華潤橡樹華潤橡樹253253平平地下一層地下一層聯(lián)排一層聯(lián)排一層聯(lián)排二層聯(lián)排二層聯(lián)排三層聯(lián)排三層下沉式花園下沉式花園邊戶邊戶花園花園露臺露臺露臺露臺第107頁/共125頁首層帶地下室首層帶地下室 三室二廳二衛(wèi)三室二廳二衛(wèi) 166166開間（米）開間（米）客廳客廳主臥主臥次臥次臥廚房廚房餐廳餐廳主衛(wèi)主衛(wèi)次衛(wèi)次衛(wèi)洋房一層（157平米）4.73.93.43.43.43.52.2地下室地下室北花園北花園南花園南花園第108頁/共125頁二層帶地下室二層帶地下室 三室二廳二衛(wèi)三室二廳二衛(wèi) 165165開間（米）開間（米）客廳客廳主臥主臥次臥次臥廚房廚房餐廳餐廳主衛(wèi)主衛(wèi)次衛(wèi)次衛(wèi)洋房二層（144平米）4.73.93.43.42.63.052.2洋房三層（138平米）4.73.93.42.152.653.12.2洋房參考萬城情景洋房