土地估價(jià)師考試

1、第一部分 地價(jià)理論第一章 地價(jià)理論土地價(jià)格的內(nèi)涵與外延土地價(jià)格實(shí)際上是土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的反映，是為購(gòu)買獲取土地 預(yù)期收益的權(quán)支付的代價(jià)， 即地租的資本化。 對(duì)于土地來講， 購(gòu)買土地實(shí)際上是購(gòu)買土地的權(quán)利，不同的土地權(quán)利為購(gòu)買 者帶來的收益不同，因此其價(jià)格也不同，實(shí)際中可以表現(xiàn)為所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格我國(guó)土地價(jià)格的形式我國(guó)實(shí)行土地公有制，土地價(jià)格是以土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓為前提、一次性支付多年地租再會(huì)的總和，是土地所有權(quán)在 經(jīng)濟(jì)上的一種實(shí)現(xiàn)形式。土地價(jià)格的主要特征1、土地價(jià)格是權(quán)益價(jià)格2、土地價(jià)格不由生產(chǎn)成本決定， 主要是土地的投資與回收及其應(yīng) 得的投資收益， 實(shí)質(zhì)是地價(jià)的附加。 預(yù)期收益

2、的高低和利息率 大小3、土地價(jià)格主要土地需求決定4、土地價(jià)格呈上升趨勢(shì)主要原因是社會(huì)有機(jī)資本有機(jī)構(gòu)成的提高，社會(huì)平均利潤(rùn)的下降、土地的稀缺性、土地需求的增加5、土地價(jià)格具有明顯的地域性土地的固定性與一般物價(jià)的區(qū)別1、表示方式不同 土地除以價(jià)格表示外，還可以用租金表示2、價(jià)格基礎(chǔ)不同基礎(chǔ)是土地權(quán)利和收益的購(gòu)買價(jià)格3、形成時(shí)間不同缺乏完整的市場(chǎng)， 價(jià)格形成的時(shí)間長(zhǎng)且相對(duì)比較困難4、土地價(jià)格不是土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn)， 價(jià)格高低不同生產(chǎn)成本決土地價(jià)反映的主要是作為土地資源和資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值， 產(chǎn)生的直接原因是土地所有權(quán)的壟斷5、地價(jià)主要由需求決定6、地價(jià)具有明顯的地區(qū)性和個(gè)別性7、地價(jià)呈明顯上升趨勢(shì)土地一

3、般不具有折舊現(xiàn)象8、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不同 地產(chǎn)的個(gè)別性和不可移動(dòng)性決定土地市場(chǎng)是不 完全的市場(chǎng)9、折舊現(xiàn)象不同土地價(jià)格的類型1、按土地權(quán)利分類：所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格、租賃權(quán)價(jià)格2、按土地價(jià)格形成的方式：交易價(jià)格、評(píng)估價(jià)格（交易底價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)、課稅價(jià)格）3、按政府管理手段：申報(bào)價(jià)格、公告（示）地價(jià)4、按土地價(jià)格表示方法分：土地總價(jià)格、單位面積地價(jià)、樓面地價(jià)樓面地價(jià) =土地總價(jià)格 / 總建筑面積單位地價(jià) =樓面地價(jià) x 容積率5、按土地存在的形態(tài)分類：生態(tài)價(jià)格、熟地價(jià)格、毛地價(jià)格、凈地價(jià)格6、按土地交易方式分：拍賣價(jià)格、掛牌價(jià)格、協(xié)議價(jià)格、招標(biāo)價(jià)格7、按土地價(jià)格使用目的：買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、

4、抵押價(jià)格、課稅 價(jià)格、征地價(jià)我國(guó)現(xiàn)行地價(jià)體系一系列不同名稱、不同表現(xiàn)方式、滿足不同用途的價(jià)格，構(gòu) 成了整個(gè)價(jià)格體系 我國(guó)的地價(jià)體系以基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)為核心， 以標(biāo)定地介、 交易地價(jià)或交易評(píng)估價(jià)為主要成分， 具體包括以下集中形式， 即：基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、交易底價(jià)或交易評(píng)估價(jià)、成交價(jià) 格、由以上 4 種類型衍生的抵押貸、稅收、資產(chǎn)核算、土地 轉(zhuǎn)讓等方便使用的地價(jià)等，標(biāo)定地價(jià)、交易底價(jià)、成交地價(jià) 屬于宗地地價(jià)類型，基準(zhǔn)地價(jià)是目前區(qū)域平均價(jià)最常見的形 式，標(biāo)定地價(jià)和交易底價(jià)是地產(chǎn)市場(chǎng)中最常見的地價(jià)形式。 土地交易的客體實(shí)際上就是土地權(quán)利。土地權(quán)利狀態(tài)是決定 土地價(jià)格的基礎(chǔ)，土地價(jià)格體系中土地所有權(quán)

5、和土地使用權(quán) 價(jià)格是基本形式。 基于政府調(diào)控要求， 基準(zhǔn)價(jià)格是必然選擇， 其對(duì)應(yīng)是宗地價(jià)格 交易價(jià)格對(duì)應(yīng)評(píng)估價(jià)格 地價(jià)管理作用：防止地價(jià)暴漲、暴跌，防止國(guó)有土地收益流 失，促進(jìn)土地合理利用，規(guī)范雙方交易行為，規(guī)范估價(jià)方法 地價(jià)管理政策要與相應(yīng)的地價(jià)管理制度相配合 地價(jià)管理政策：優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、對(duì)地價(jià)上漲可采取必要的行政 手段干預(yù)、可按經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)需要，對(duì)單位和個(gè)人的土地 提前收回、增收土地增值稅，防止不正常交易。 標(biāo)定地價(jià)作用：確定出讓金的依據(jù)，企業(yè)清產(chǎn)改制確定毅然 資產(chǎn)的依據(jù)，國(guó)家收增值稅的依據(jù)，制定土地市場(chǎng)管理政策 依據(jù)。我國(guó)土地價(jià)格的主要類型1、按管理層次劃分基準(zhǔn)價(jià)格：一個(gè)區(qū)域平均價(jià)格，具

6、有有限期、全域性、平均性、 時(shí)效性特點(diǎn) 作用：反映市場(chǎng)地價(jià)水平及變動(dòng)趨勢(shì)，為宏觀管理 提供依據(jù)；引導(dǎo)土地合理利用和流有效利用手段，稅制改革的依 據(jù)，清產(chǎn)的基礎(chǔ)。征收使用稅提供依據(jù)2、按土地產(chǎn)權(quán)性質(zhì)劃分土地使用權(quán)價(jià)格是城市土地價(jià)格的主要形式，分：出讓土地使用權(quán)價(jià)格、劃撥土地使用權(quán)價(jià)格、承租土地使用權(quán)價(jià)格、轉(zhuǎn)讓土地 使用權(quán)價(jià)格。劃撥土地使用權(quán)價(jià)格 與出讓土地使用權(quán)價(jià)格之間的差異主要在 有沒有交出讓金承租土地使用權(quán)價(jià)格 在支付租金并完成開發(fā)，經(jīng)同意可轉(zhuǎn)租、 轉(zhuǎn)讓、抵押，高低主要四租金差額的多少來衡量。3、按土地開發(fā)程度劃分 生地價(jià)、熟地價(jià)、毛地價(jià)4、按地價(jià)構(gòu)成熟地價(jià) =出讓金 +城市建設(shè)配套費(fèi) +征

7、地拆遷開發(fā)費(fèi)5、按交易方式 收購(gòu)地價(jià)、劃撥地價(jià)、出讓地價(jià)、承租地價(jià)、轉(zhuǎn)讓地價(jià)、出租地價(jià)、抵押地價(jià)、入股地價(jià)土地級(jí)市場(chǎng)土地二級(jí)市場(chǎng)劃撥地價(jià)出租價(jià)格 轉(zhuǎn)讓價(jià)格 抵押價(jià)格 入股價(jià)格出 讓 地 價(jià)協(xié)議出讓地價(jià)公共福利、非盈利性、機(jī)關(guān)招標(biāo)出讓地價(jià)公開邀請(qǐng)重大工程較大地塊掛牌出讓地價(jià)拍賣出讓地價(jià)條件好、交通使得鬧市區(qū)承租地價(jià)6、按地價(jià)形式和目的劃分評(píng)估地價(jià)、交易地價(jià)、政策性地價(jià)、征地區(qū)片綜合價(jià)我國(guó)的政策性地價(jià)：最低限價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)我國(guó)土地價(jià)格理論的發(fā)展歷史現(xiàn)代土地價(jià)格評(píng)估理論形成于 19世紀(jì)末，英國(guó)人阿爾 雷德馬歇爾作為新古典派代表人物，在邊際效用價(jià)格理論 基礎(chǔ)上，應(yīng)用古典學(xué)派的“供應(yīng)一成本分析”

8、地租地價(jià)，提 出土地價(jià)格由土地生產(chǎn)要素的邊際收益產(chǎn)品或邊際產(chǎn)品成本 決定收益還原法、市場(chǎng)比較法、成本法作為現(xiàn)代土地價(jià)格評(píng) 估的三大基本方法。20世紀(jì) 80年代，我國(guó)在馬克思地租理論基礎(chǔ)上，形成 社會(huì)主義級(jí)差地租、社會(huì)主義絕對(duì)地租理論、社會(huì)主義城市 地租理論。第二章 土地價(jià)格影響因素一般因素 從宏觀上對(duì)地區(qū)整體地價(jià)的影響行政因素：土地制度（直接） 、住房制度、城市規(guī)劃（用途、容積率、建設(shè)密度）、地價(jià)政策、稅收政策J、 交通管制、行政隸屬變更 人口因素：人口密度、人口素質(zhì)、家庭人口構(gòu)成 社會(huì)因素：政治安定狀況、社會(huì)治安狀況、房地產(chǎn)投機(jī)、城市化進(jìn)程國(guó)際因素：國(guó)際經(jīng)濟(jì)狀況、國(guó)際政治狀況經(jīng)濟(jì)因素：經(jīng)濟(jì)發(fā)

9、展?fàn)顩r、儲(chǔ)蓄和投資水平T、財(cái)政收支與金融狀況、居民收入和消費(fèi)水平、物價(jià)變動(dòng)T、 利率水平。區(qū)域因素 自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì) 地區(qū)性特征不用途，影響程度不同，直接影響與間接影響繁華程度T、交通條件T、基礎(chǔ)和公用設(shè)施條件T、環(huán)境質(zhì)量T：人文環(huán)境和自然環(huán)境城市規(guī)劃限制：區(qū)域土地利用性質(zhì)、用地限制、用地結(jié)構(gòu)、 區(qū)域交通管制。個(gè)別因素 宗地自身的條件 又稱宗地因素面積適宜、 寬度適宜、 深度適宜、 形狀（矩形為佳）、坡度（影響開發(fā)成本） 、宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件（五通一平） 、宗地臨行狀況、城市規(guī)劃限制（用途、容積率、建筑密度、宗地用途） 使用年限。主要地價(jià)影響因素作用規(guī)律一般因素從宏觀上對(duì)地區(qū)整體的地價(jià)水平產(chǎn)生全

10、局性影響； 區(qū)域因素對(duì)地區(qū)的地產(chǎn)價(jià)格水平有決定性的影響；個(gè)別因素是決定同一均質(zhì)地域內(nèi)地塊差異性的重要因素，是 同一區(qū)域內(nèi)地價(jià)差異的主要因素。不同用途地價(jià)影響因素的特點(diǎn)商業(yè)用地受商業(yè)服務(wù)業(yè)繁華程度、用地效益、距商服中心距 離、市內(nèi)交通條件的影響較大一一區(qū)位因素、個(gè)別 因素居住用地受基礎(chǔ)設(shè)施、市內(nèi)交通條件、環(huán)境優(yōu)美狀況工業(yè)用地受水、電等基礎(chǔ)設(shè)施狀況、對(duì)外交通條件農(nóng)用地受自然因素影響較大，當(dāng)是經(jīng)濟(jì)水平影響對(duì)土地的投 入和產(chǎn)出效益，進(jìn)而影響農(nóng)用地價(jià)格水平。第三章地租理論土地經(jīng)濟(jì)學(xué)最基礎(chǔ)、核心部分地租概念直接生產(chǎn)者在農(nóng)業(yè)（或其他產(chǎn)業(yè)）中所創(chuàng)造的生產(chǎn)物被土地 所有者占有的部分，是土地所有權(quán)借以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形

11、式。馬克思把地租為分：絕對(duì)地租、級(jí)差地租兩種基本形式，此 外還有壟斷地租、礦山地租、建筑地段地租。地租是一種經(jīng)濟(jì)剩余，即總收入減去總要素成本，按此分：契約地租（商業(yè)地租）、經(jīng)濟(jì)地租西方經(jīng)濟(jì)學(xué)把地租擴(kuò)充，分：廣義地租、狹義地租，還有準(zhǔn)地租級(jí)差地租 指租用較優(yōu)土地所獲得歸土地所有者的超額利潤(rùn)土地自然條件的差別是級(jí)差地租形成的自然基礎(chǔ)，土地的有 限性所引起的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)壟斷是差級(jí)地租產(chǎn)生的原因。馬克思把差級(jí)地租分：差級(jí)地租I （利用較優(yōu)土地）、差級(jí)地租（增加投資）差級(jí)地租的存在是決定土地價(jià)格高低的主要因素它來源于農(nóng)業(yè)工人創(chuàng)造的剩余價(jià)值即超額利潤(rùn)絕對(duì)地租 土地所有者憑借土地所有權(quán)壟斷取得的地租絕對(duì)地租不

12、是平均利潤(rùn)的一部分，而是農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格高于 生產(chǎn)價(jià)格的余額農(nóng)業(yè)資本有機(jī)構(gòu)成是絕對(duì)地租形成的條件，所有權(quán)壟斷是絕 對(duì)地租形成根本原因絕對(duì)地租是農(nóng)業(yè)工人創(chuàng)造的剩余價(jià)值。壟斷地租 產(chǎn)品的壟斷價(jià)格帶來的超額利潤(rùn)而轉(zhuǎn)化為地租壟斷地租形成為了土地所有權(quán)壟斷這個(gè)前提外，還因某些土 地的特殊自然條件，形成壟斷價(jià)格 是壟斷價(jià)格與生產(chǎn)價(jià)格之間的差額，即壟斷地租 壟斷地租不源于農(nóng)業(yè)工作創(chuàng)造的剩余價(jià)值，而是社會(huì)其他部 門工作創(chuàng)造的價(jià)值。礦山地租 工業(yè)資本家為取得采掘礦藏而支付的地租 同樣要繳納級(jí)差地租和絕對(duì)地租 各礦山的產(chǎn)品個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格不同；社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格由劣等生產(chǎn) 條件的個(gè)別生產(chǎn)條件決定；礦山的所有權(quán)壟斷建筑地段地租

13、 資本家為獲得造建筑物所需土地而支付地租來源于工人創(chuàng)造的剩余價(jià)值超過平均利潤(rùn)的余額農(nóng)業(yè)地租是建筑地段地租的基礎(chǔ)，存在差級(jí)地租特征：壟斷地租占優(yōu)勢(shì)；地租高低取決于位置的優(yōu)劣；為獲 得生產(chǎn)場(chǎng)所和空間而必須支付社會(huì)主義條件存在絕對(duì)地租、級(jí)差地租、壟斷地租，因此馬克思地租理論仍是城鎮(zhèn)土地估價(jià)的基本理論新古典城市地租理論邊際分析、區(qū)位分析、區(qū)位平衡、地租模型阿蘭索、密而斯 等將邊際效益就用于傳統(tǒng)地租理論中產(chǎn)生新 古典城市地租理論特點(diǎn)：通過邊際產(chǎn)品和生產(chǎn)要素的比較，對(duì)地租本質(zhì)進(jìn)行闡述；對(duì)土地市場(chǎng)分析趨于成熟（土地非完善市場(chǎng)）；解決了城市地租測(cè)算的理論方法，建立了在關(guān)地租模型；更注重政府 政策的研究規(guī)劃的限

14、制，地價(jià)曲線不是一個(gè)由市中心向郊區(qū)漸降的平滑 曲線，而是起伏的、有不連續(xù)的拆線。基礎(chǔ)設(shè)施政策對(duì)地租、 地價(jià)的影響。阿蘭索模型 貢獻(xiàn)在于他將 空間位置作為地租問題核心進(jìn)行 了考慮，引進(jìn)區(qū)位平衡的概念，成功解決了城市地租計(jì)算的 理論方法。阿蘭索運(yùn)用同好曲面（不管地價(jià)怎么變化，都保持個(gè)人在敞 開滿意程度）設(shè)計(jì)習(xí)價(jià)曲線來表示地價(jià)和距離的組合。地租與地價(jià)關(guān)系近似于利息與資本的關(guān)系；地價(jià)與地租成正比；地價(jià)是地租 的資本化。地租的存在是地價(jià)的前提，租金決定地價(jià)，地價(jià) 不是土地的購(gòu)買價(jià)格。土地除以價(jià)格表示外，也可用租金來表示，即地產(chǎn)有租賃市 場(chǎng)存在地租理論在土地估價(jià)中的作用絕對(duì)地租是土地價(jià)格的根源，級(jí)差地租決

15、定土地價(jià)格的高低 主要原因，壟斷地租是導(dǎo)致特殊地段土地價(jià)格高的主要原因 根據(jù)級(jí)差地租和壟斷地租等的特點(diǎn)分析被評(píng)估對(duì)象所在的位 置和所具有的特定物質(zhì)和經(jīng)濟(jì)條件，準(zhǔn)確地評(píng)估土地價(jià)格。 第四章 區(qū)位理論 _個(gè)別因素區(qū)位理論 空間幾何位置、自然界地理要素 +人類活動(dòng)的反映 區(qū)位就是自然地理區(qū)位、經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位和交通地理區(qū)位在空間地域上有機(jī) 結(jié)合的具體表現(xiàn)。區(qū)位的影響因素社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素：繁華程度、交通狀況和通達(dá)程度、基礎(chǔ)設(shè)施 和公用設(shè)施的完備程度、人口密度。自然因素：地形坡度、承載力、洪水淹沒及排水狀況、公園 與綠地、環(huán)境質(zhì)量行政因素：城鎮(zhèn)規(guī)劃農(nóng)業(yè)區(qū)位理論馮杜能杜能圈農(nóng)產(chǎn)品運(yùn)輸費(fèi)用、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本、農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)

16、價(jià)格決定利潤(rùn) 杜能農(nóng)業(yè)區(qū)位理論解決主要就是如何通過合理布局使農(nóng)業(yè)生 產(chǎn)達(dá)到節(jié)約運(yùn)費(fèi)，而最大限度地增加利潤(rùn)杜能圈同心圓自由農(nóng)作區(qū)、林業(yè)、谷物、草田輪作、三圃農(nóng)作區(qū)、放牧區(qū)。工業(yè)區(qū)位論 阿爾申?duì)柕马f伯運(yùn)輸、勞動(dòng)力、集聚與分散遍布性原料、地方性原料原料指數(shù)運(yùn)輸費(fèi)用勞工成本是導(dǎo)致以運(yùn)輸成本確定的工業(yè)區(qū)位模式產(chǎn)生的第一 次變形因素聚焦經(jīng)濟(jì)效益是使運(yùn)費(fèi)和工資定向聽工業(yè)區(qū)位產(chǎn)生偏離，形 成工業(yè)區(qū)位的第二次變形韋伯認(rèn)為：注意一般集中因素 （ 生產(chǎn)集聚），而不必注意特殊 集中因素（社會(huì)集聚） 。中心地理論 克里斯塔勒正六邊形市場(chǎng)中心地：指區(qū)域內(nèi)向周圍提供貨物和服務(wù)的中心城市或居民 點(diǎn)。中心地職能：商業(yè)服務(wù)業(yè)、社

17、會(huì)文化中心性：影響程序A 需求門檻：維持供應(yīng)商品和勞務(wù)所需要的最低購(gòu)買力和服務(wù)水平B 商品銷售范圍：消費(fèi)者購(gòu)買價(jià)格 =銷售價(jià)格 +交通費(fèi)A B 是與中心地規(guī)模、居民收入水平、人口分布密度及商品與服務(wù)的各類密切相關(guān)中心地體系基本模型按市場(chǎng)原則 3交通原則 4 中心地市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)行政原則 7, 高一級(jí)中心管 7 個(gè)低一級(jí)中心區(qū)位是決定城市土地利用價(jià)值的重要因素、 是衡量地租地價(jià)的主要標(biāo)尺第五章 土地報(bào)酬遞減規(guī)律土地報(bào)酬遞減規(guī)律在技術(shù)條件不變、其他要素不變的前提下，對(duì)相同面積 的土地不斷追加某種要素的投入所帶來的報(bào)酬的增量（邊際 報(bào)酬）盡早會(huì)出現(xiàn)下降土地報(bào)酬遞減的基本原理各類報(bào)酬定義：總報(bào)酬，即總產(chǎn)

18、量、邊際報(bào)酬平均報(bào)酬 總報(bào)酬 / 勞動(dòng)（資本）投入量 第六章 土地市場(chǎng)理論土地供給在一定的技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件下，人類可利用的各種土地資源的數(shù) 量，包括已利用的和未利用的后備資源儲(chǔ)量的總和。土地供 應(yīng)計(jì)劃決定土地供給的關(guān)鍵因素按性質(zhì)會(huì)為：自然供給：土地自然固有的部分。 自然供給是有限的， 無彈性。適宜的生活，生長(zhǎng)氣候條件、地形；資源條件；交 通運(yùn)輸條件經(jīng)濟(jì)供給： 利用自然供給的基礎(chǔ)上， 投入勞動(dòng)產(chǎn)生的 供給。經(jīng)濟(jì)供給是有彈性的（用途的相互轉(zhuǎn)換） 。自然供給； 利用土地的技術(shù)水平；交通運(yùn)輸條件；利用土地的集約會(huì)程 度；社會(huì)需求。土地需要作為生產(chǎn)要素的土地需求、作為投資的土地需求、混合性土 地需求土地需求

19、的一個(gè)重要特點(diǎn)是。它是一種引致需求，或者說是 派生需要因素：人口變動(dòng)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、人類利用土地的知識(shí)和科技水平土地供需平衡原理土地市場(chǎng)的供求機(jī)制是決定地價(jià)的主要原因之一、價(jià)格是供給與需求相 互運(yùn)動(dòng)的結(jié)果第二部分土地估價(jià)方法第一章土地估價(jià)概念土地估價(jià)的定義估價(jià)人員依據(jù)土地估價(jià)原則、理論和方法，在充分掌握土地 市場(chǎng)交易資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地的經(jīng)濟(jì)和自然屬性，按地 產(chǎn)的質(zhì)量、等級(jí)及其在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的一般收益狀況，充分考 慮社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、土地利用方式、土地預(yù)期收益、土地利用 政策等因素對(duì)土地收益的影響，綜合評(píng)定出某塊土地或多塊 土地在某一權(quán)利狀態(tài)下及某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格的過程。土地估價(jià)的作用及現(xiàn)實(shí)意義土地估

20、價(jià)必須依據(jù)充足的土地市場(chǎng)資料考慮政府土地政策的影響了解評(píng)估對(duì)象地塊的各種權(quán)利狀況土地估價(jià)基本功能：滿足社會(huì)對(duì)土地價(jià)值狀況了解的需要滿足在建立社會(huì)和經(jīng)濟(jì)秩序中的對(duì)土地 價(jià)值狀況鑒證需要土地估價(jià)的使用方向國(guó)有土地出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃；集體土地征收補(bǔ)償；土地使用權(quán)抵押、更新基準(zhǔn)地價(jià)、企業(yè)設(shè)立重組改制提供地價(jià)、城市土價(jià)監(jiān)測(cè)、農(nóng)用地分等定級(jí)、土地增值稅等稅費(fèi)提供參考、 司法鑒定提供地價(jià)參考我國(guó)土地估價(jià)的產(chǎn)生背景和發(fā)展過程1993 年原國(guó)家土地管理局制定土地估價(jià)師資格考試暫行辦 法進(jìn)行統(tǒng)一考試 我國(guó)土地使用制度改革與土地市場(chǎng)建設(shè)過程中，地價(jià)問題一 直是核心問題和前提條件城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程 農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程 城鎮(zhèn)土

21、地分等定 級(jí)規(guī)程農(nóng)用地分等規(guī)程 農(nóng)用地定級(jí)規(guī)程 土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式 城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)技術(shù)規(guī)范 第二章 土地估價(jià)的原則土地估價(jià)的原則 每個(gè)原則是孤立的，各自對(duì)應(yīng)不同的估價(jià)方法土地價(jià)格是由其效用、相對(duì)稀缺性、和有效需求三者相互作 用形成1、替代原則要求地價(jià)不得不合理偏離類似地價(jià)在同行條件下的正常價(jià)。 同一供需圈內(nèi)相同性質(zhì)的替代土地價(jià)格、 最了解市場(chǎng) 交易案例相互比較決定、比較地塊的條件及使用價(jià)值 它是表示合理經(jīng)濟(jì)行為的基本原則之一，適用范圍廣，2、預(yù)期收益原則， 剩余法和收益還原法都是預(yù)期收益原則的應(yīng)用3、最有效使用原則， 最有效使用應(yīng)當(dāng)以預(yù)測(cè)原則和變動(dòng)原則為基礎(chǔ)，就過去、現(xiàn)在、以至將來進(jìn)行長(zhǎng)遠(yuǎn)

22、的考慮后予以確定4、報(bào)酬遞增（遞減）原則，與最有效使用原則密切相關(guān)5、供需原則， 土地供求均衡法則特點(diǎn)： 需要方與供給方都不容易了解何處有供給或需求信息；替代性有限。以預(yù)期收益原則、變動(dòng)原則、競(jìng)爭(zhēng)原則為基礎(chǔ)6、貢獻(xiàn)原則， 土地的貢獻(xiàn)具有優(yōu)先性和特殊性。 是收益遞增遞減 的應(yīng)用， 也是收益還原法和剩余法的基礎(chǔ)， 建筑結(jié)構(gòu)是影響建 筑價(jià)格的基本因素7、變動(dòng)原則，8、協(xié)調(diào)原則，需要與周圍環(huán)境相適應(yīng)9、合法原則，估價(jià)對(duì)象來源合法；利用合法，估價(jià)遵循法規(guī)。土地估價(jià)各原則的理論依據(jù)和產(chǎn)生背景市場(chǎng)價(jià)值由效用、稀缺性、欲望、實(shí)際購(gòu)買力相互作用形成 土地的價(jià)值形態(tài)1 、公開市場(chǎng)價(jià)值或市場(chǎng)價(jià)值，又稱公開市場(chǎng)價(jià)格、

23、公 開市場(chǎng)、正常市場(chǎng)價(jià)格，通常也稱合理價(jià)格。交易雙方均充分了解土地特點(diǎn)及市場(chǎng)行情 交易土地在市場(chǎng)公開足夠長(zhǎng)時(shí)間 有多個(gè)買家、賣家時(shí)的成效價(jià) 現(xiàn)款價(jià)格或者 最可能的實(shí)現(xiàn)價(jià)格2 、成本：土地取得費(fèi)、開發(fā)費(fèi)、建安費(fèi)、以及銷售費(fèi)、融資成本、合理利潤(rùn)等間接費(fèi)用3 、價(jià)格，實(shí)際成交價(jià)格4 、使用價(jià)值，對(duì)不同的用戶，使用價(jià)值不一樣5 、賬面價(jià)值，是土地歷史成本減去其已提取的折舊，隨時(shí)間推移而減少，土地歷史成本是購(gòu)進(jìn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值6 、投資價(jià)值，是個(gè)人的價(jià)值，未必是市場(chǎng)價(jià)值。需要 條件為典型市場(chǎng)，可能與市場(chǎng)價(jià)值相同7 、清算價(jià)值， 破產(chǎn)急于將資產(chǎn)清償， 在非正常資產(chǎn)拍賣 的價(jià)格，與市場(chǎng)價(jià)值不同之處在于， 受到期

24、限限制和買主限制， 低于市場(chǎng)價(jià)值。 高低于清算條件和土地的通用性， 是以市場(chǎng)價(jià) 值為基礎(chǔ)。8 、貸款價(jià)值， 從貸款資金的安全性考慮， 一般是市場(chǎng)價(jià) 值土地的五至七成9 、投保價(jià)值，一般不包括土地價(jià)值（土地不會(huì)消失） 。 投保價(jià)值主要是建筑物市場(chǎng)條件下重新建造的完全價(jià)值， 是以 市場(chǎng)價(jià)值為基礎(chǔ)的。市場(chǎng)價(jià)值作為土地估價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)，是其他價(jià)值的基礎(chǔ) 土地估價(jià)業(yè)務(wù)性質(zhì)主要滿足土地市場(chǎng)交易的需要，為土地交 易提供專業(yè)化咨詢土地資源配置是遵循市場(chǎng)規(guī)律 土地估價(jià)的操作離不開市場(chǎng)價(jià)值 市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)也是對(duì)土地其他價(jià)值形態(tài)評(píng)估的客觀要求第三章 收益還原法 收益還原法概念 收益價(jià)格 對(duì)土地、房屋、不動(dòng)產(chǎn)或其他具備收益性

25、質(zhì)資產(chǎn)進(jìn)行估算的 一種基本方法在估算土地未來每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定還原率， 將評(píng)估對(duì)象在未來每年的純收益折算為評(píng)估時(shí)日收益總和的一種方法用于評(píng)以地租理論和生產(chǎn)要素分配理論為理論依據(jù) 準(zhǔn)確度取決于土地純收益及還原率的準(zhǔn)確度 收益還原法公式估土地價(jià)格、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格、承租土地使用權(quán)價(jià)格p =a卩-I有限年期無變化(r ) 一；a：a1 I瓦.十1-y (1 + r ) r(1 + r $ L (1 +r_有限年期t年以前收益有變化，以后無變化Vt1 rtta：p r i 壬（1 + r JV是未來t年的土地價(jià)格P=a_2 b純收益按等差遞增遞減的額度r r卩山土汕Lj宀有限年期Nr r 丿(1

26、 + r ) _ r (1 + r )P S純收益年遞增或減的比率，增取 -，減取+ r sP=仝在限年期N r#SL U+r 丿收益還原法估價(jià)基本步驟1、計(jì)算總收益2、計(jì)算總費(fèi)用和折舊費(fèi)3、 計(jì)算土地純收益，如果是步驟1得到的不動(dòng)產(chǎn)總收益，要扣除房屋純收益4、確定合適的還原率5、選擇公式算地價(jià)土地年總收益1、總收益可分為客觀收益和實(shí)際收益、 有形收益和無形收益； 實(shí) 際收益不能作為評(píng)估依據(jù)，客觀收益（具備良好、正常產(chǎn)生的 收益；持續(xù)、規(guī)律的收益即長(zhǎng)期固定取得的； 安全可靠的收益） 可直接用于土地評(píng)估； 有形收益是指可以用貨幣形式表現(xiàn)的收、人益。2、總收益的形式：土地租金（含押金利息） 、房地

27、出租租金、企 業(yè)經(jīng)營(yíng)收益（分拆財(cái)務(wù)報(bào)表，副產(chǎn)品銷售收益，只要由評(píng)估對(duì) 象產(chǎn)生并為其產(chǎn)權(quán)主體所取得的收益） 。評(píng)估對(duì)象所產(chǎn)生并為其產(chǎn)權(quán)主體所取得、考慮空置等損 失后的收益客觀租金、實(shí)質(zhì)租金、市場(chǎng)比較法得到的租金，實(shí)質(zhì)租金 =支付租金 +押金利息土地年總費(fèi)用 為創(chuàng)造收益所投入直接必要的費(fèi)用與資本1、土地租賃中總費(fèi)用：土地稅費(fèi)、管理費(fèi) 3%、維護(hù)費(fèi)2、房地出租中總費(fèi)用：管理費(fèi)（租金2-5%或面積） 、維修費(fèi)1.5-2% 、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金、折舊費(fèi)年折舊費(fèi) =（房屋重置價(jià) -殘值） / 經(jīng)濟(jì)耐用年限= 房屋重置價(jià)（ 1-殘值率） / 經(jīng)濟(jì)耐用年限注：耐用年限不扣除已用，如果耐用年限超過土地年限，計(jì)算 不考

28、慮尚可使用年限和殘值 公式為年折舊費(fèi) =房屋重置價(jià) / 可使用年限 不扣已使用年限3、企業(yè)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用：經(jīng)營(yíng)性企業(yè)：銷售成本、銷售費(fèi)用、經(jīng)常管理費(fèi)、銷售稅金、財(cái) 務(wù)費(fèi)用、利潤(rùn)生產(chǎn)性企業(yè)：生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費(fèi)、銷售稅金及附加、財(cái)務(wù)、 管理費(fèi)根據(jù)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析調(diào)整計(jì)算根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)或服務(wù)項(xiàng)目計(jì)算土地純收益1、土地租賃中的土地純收益 =年租金總收入一年總費(fèi)用2、房地出租中的土地純收益 =房地純收益一房屋純收益房地純收益二房地出租年收入一房地出租年總 費(fèi)用房屋純收益=房屋現(xiàn)值建筑物還原率房屋現(xiàn)值=房屋重置價(jià)房屋成新度=房屋重置價(jià)一房屋年折舊已使用年限3、企業(yè)經(jīng)營(yíng)中土地純收入企業(yè)經(jīng)營(yíng)純收益=年經(jīng)營(yíng)總

29、收入一年經(jīng)常總費(fèi)用 土地純收益=企業(yè)經(jīng)營(yíng)純收益一非土地資產(chǎn)純收、人益4、自用土地或待開發(fā)土地的純收益比較法求取土地還原率將土地純收益還原為土地價(jià)格的利率1、分：土地還原率r1、建筑物還原率r2、綜合還能率r riL r2B / L B L為地價(jià)B為建筑物價(jià) 折舊后r = r1L r2 d B V L B d 為折舊率出讓土地使用權(quán)還原率高 1個(gè)百分點(diǎn)。3、確定方法a純收益與價(jià)格比率法，用市場(chǎng)比較法選擇至少3個(gè)案例b安全利率（同時(shí)期一年其國(guó)債、一年期銀行定期存款利率）加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法c投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法從理論上進(jìn)，收益還原法中采用的還原率應(yīng)等于獲取純收益 具有同等風(fēng)險(xiǎn)的資本獲利率土

30、地使用權(quán)的價(jià)值主要體現(xiàn)在實(shí)際支付租金低于市場(chǎng)價(jià)，優(yōu) 先續(xù)租，轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)讓適用范圍：有收益或潛在收益的不動(dòng)產(chǎn)，公益性不動(dòng)產(chǎn)不適合第四章 市場(chǎng)比較法 替代原則 比準(zhǔn)價(jià)格同一供需圈：與待估宗地有替代關(guān)系，對(duì)待估宗地價(jià)格產(chǎn)生顯著影響的其他土地所在區(qū)域市場(chǎng)比較法特征：通用性、現(xiàn)實(shí)性、需要一個(gè)穩(wěn)定的市場(chǎng)背 景、對(duì)市場(chǎng)信息高度依賴、需要估價(jià)人員有較 高素質(zhì)替代原則即是有相同使用價(jià)值和有替代的可能基本公式（直接比較）：待估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格=交易案例價(jià)格情況修正指數(shù)期日修正指數(shù)區(qū)域修正 指數(shù)個(gè)別因素修正指數(shù)間接比較以標(biāo)準(zhǔn)宗地為基準(zhǔn)比基本公式增加一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化修正指數(shù)調(diào)查與選擇比較案例案例可通過“政府有關(guān)部門資料、查閱報(bào)刊消息

31、、市場(chǎng)調(diào)查、經(jīng)辦人”收集數(shù)量要求： 35 個(gè)案例，至少 3 個(gè)，年期要求：一般 2 年之 內(nèi)，不超 3 年 可比性處理：付款方式、幣種（成交日期匯率）及貨幣單位、 面積內(nèi)涵及單位比較案例要求：用途、交易類型、正常交易或可修正、區(qū)域 和個(gè)別特征相近交易時(shí)間接近或可以修正 交易情況修正不正常交易價(jià)格調(diào)整到正常價(jià)格 有利害關(guān)系的交易、急于出售或購(gòu)買、雙方有一方不了解行 情、特殊方式交易、稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)、相鄰不動(dòng)產(chǎn)交易、受 債務(wù)關(guān)系影響等交易情況不適宜選為案例。日期修正當(dāng)?shù)貎r(jià)指數(shù)的基期不固定時(shí)，應(yīng)將指數(shù)調(diào)整到定期指數(shù)后， 再進(jìn)行修正。還可利用長(zhǎng)期趨勢(shì)法的基本原理，建立地價(jià)與 時(shí)間關(guān)系，求取相關(guān)系數(shù)，進(jìn)

32、行修正。1、確定估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域平均地價(jià)指數(shù)，一是利用地區(qū)地價(jià) 指數(shù)，如果指數(shù)覆蓋范圍過大，要根據(jù)區(qū)位的情況調(diào)整， 二，利用地價(jià)增長(zhǎng)率分析編制區(qū)域地價(jià)指數(shù)表2、與比較案例比較分析并進(jìn)行調(diào)整。宏觀的地價(jià)指數(shù)不適合 在估價(jià)中作為修正系數(shù)使用，范圍太大，容易引起偏差 區(qū)域因素修正 市場(chǎng)比較法的一個(gè)基本修正區(qū)域因素篩選原則 : 重要性和共同相關(guān)性確定比較因子定量指數(shù)的方法： 利用距離指數(shù)、利用效用、經(jīng) 驗(yàn)公式計(jì)算影響分值 區(qū)域因素中的各因子對(duì)地價(jià)影響程序求和， 得出區(qū)域因素條件 指數(shù)個(gè)別因素修正使用年限和容積率影響幅度較大，故單獨(dú)列出修正 修正方法：確定比較因素，評(píng)價(jià)各因素比較修正系數(shù)， 利用系 數(shù)評(píng)

33、估地價(jià)，求和采用經(jīng)驗(yàn)判斷直接或間接打分為比較尺度以外，還可采用因子 與地價(jià)相關(guān)關(guān)系分析法確定影響系數(shù)， 編制個(gè)別因素修正系數(shù) 表使用權(quán)年期修正1-1 K -1- 11 r m/(rj容積率修正利用土地登記資料，查詢了解城市關(guān)于評(píng)估宗地容積率指標(biāo)，根據(jù)容積率與地價(jià)的相關(guān)系數(shù)，制定容積率修正系數(shù)表適用范圍：發(fā)育健全的地產(chǎn)市場(chǎng)，并掌握充足交易實(shí)例資料，案例與待估 地有相關(guān)性和替代性第四章成本逼近法成本逼近法：以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之各為主要依據(jù)，加上一定的利息、利潤(rùn)、稅金、土地增值收益來推算土地價(jià)格的估價(jià)方法。無需考慮土地年總收益房地產(chǎn)估價(jià)成本法：折舊后的建筑物價(jià)格加上土地價(jià)格得整個(gè) 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格

34、。土地取得費(fèi)和開發(fā)費(fèi)應(yīng)是評(píng)估基準(zhǔn)日的重置費(fèi)用， 成本法結(jié)果一般作為投入成本分析，用于市場(chǎng)交易應(yīng)當(dāng)慎重成本法基本公式 客觀成本土地價(jià)格二土地取得費(fèi)+ 土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增 值收益土地取得費(fèi)：農(nóng)村集體土地取得費(fèi)=土地補(bǔ)償費(fèi)+安置補(bǔ)助費(fèi)+地上附著物補(bǔ) 償費(fèi)+青苗補(bǔ)償費(fèi)城市拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)=房屋及構(gòu)筑物補(bǔ)償費(fèi)（市場(chǎng)正常價(jià)）+拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)市場(chǎng)購(gòu)得就是土地購(gòu)買價(jià)征地、拆遷等土地取得費(fèi)對(duì)原土地補(bǔ)償是依據(jù)原來用途下的土 地收益計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)：基礎(chǔ)開發(fā)費(fèi)、公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)用、 小區(qū)開發(fā) 配套費(fèi)三通一平為最基本，七通一平項(xiàng)目才能正常進(jìn)行 利息=（土地取得費(fèi)+ 土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)） 利率土地取得費(fèi)計(jì)

35、息期為整個(gè)開發(fā)周期；土地開發(fā)費(fèi)均勻 投入，視為在該時(shí)段的期中投入，終點(diǎn)為開發(fā)期結(jié)束， 基礎(chǔ)開發(fā)費(fèi)如以當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)計(jì)算的，一般需要開發(fā)前一 次性支付，計(jì)全期周期不超過1年，可按單利計(jì)算；超過1年，按復(fù)利 計(jì)算I =P i nI =P1 i n _11利潤(rùn)=（土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)） 投資回報(bào)率投資回報(bào)率與土地用途、開發(fā)周期T、政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境。 商業(yè)住宅工業(yè)土地增值收益=（土地取得費(fèi)+ 土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)） 增值收益率= 出讓金使用年限修正增值地租，為上行的公式，為方法一；方法二是參照類似開發(fā) 項(xiàng)目地價(jià)與成本價(jià)格之間的差額確定土地價(jià)格修正根據(jù)對(duì)象情況、估價(jià)目的考慮是否進(jìn)行區(qū)域、個(gè)別、年期

36、修正 年期修正系數(shù) K =1/ 1 r n增值收益以無限年期確定時(shí)， 需要修正、出讓土地時(shí) 的剩余年期修正增值收益以有限年期確定是，不進(jìn)行年期修正。 土地利用率或可出讓土地比率修正可出讓土地的平均單價(jià)=土地總平均單位/ 土地利 用比率宗地成熟度修正適用范圍般僅用于地產(chǎn)市場(chǎng)狹小， 缺乏實(shí)例，無法采用其他方法，新開發(fā)土地，特別是土地市場(chǎng)不發(fā)育，案例不多。工業(yè)用地 作為投資者衡量投資效益。公益設(shè)施、公共設(shè)施特公益性項(xiàng)目 在土地估價(jià)中應(yīng)用受一定限制，且有一定爭(zhēng)議。第五章 剩余法剩余法的概念又稱假設(shè)開發(fā)法、殘余法、倒算法、余值法在估算開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)的正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除建 筑物建造費(fèi)用和與建筑物

37、建造、 買賣有關(guān)的專業(yè)費(fèi)用、 利息、 利潤(rùn)、稅收等費(fèi)用后，以價(jià)格余額確定估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格的 一種方法剩余法原理類似于地租原理，與地租量的計(jì)算原理一致也被認(rèn)為是收益還原法的一路。 殘余估價(jià)法： 土地殘余法、 建筑物殘余法結(jié)果可靠性取決于遵循預(yù)測(cè)原理和最有效使用原則剩余法應(yīng)用適用于土地估價(jià)外， 還大量應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性分析和投資決策：1、確定投資者開發(fā)場(chǎng)地所能支付的最高價(jià)格2、確定具體開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)3、確定開發(fā)項(xiàng)目中的最高控制成本費(fèi)用剩余法的基本公式待估土地價(jià)格=開發(fā)完成后熟地價(jià)格-開發(fā)費(fèi)-管理費(fèi)-投資利息-銷售稅-利 潤(rùn)-購(gòu)地稅待估地產(chǎn)價(jià)格=開發(fā)完成后地產(chǎn)價(jià)格-建造成本-管理費(fèi)-投資

38、利息-銷售稅- 利潤(rùn)-購(gòu)地稅待估續(xù)建地產(chǎn)價(jià)格=開發(fā)完成后地產(chǎn)價(jià)格-繼建成本-管理費(fèi)-投資利息-銷 售稅-利潤(rùn)-購(gòu)建工程稅剩余法估價(jià)步驟3、調(diào)查待估宗地基本情況土地位置：坐落位置和土地條件、利用現(xiàn)狀為確定最佳利用方式提供依據(jù)面積形狀：為估算建筑費(fèi)用提供依據(jù)土地規(guī)劃條件：掌握規(guī)劃條件，確定建筑物規(guī)模；地塊權(quán)利狀況：掌握權(quán)利性質(zhì)、年限、抵押等，確定開必 后售價(jià)4、確定最佳開發(fā)方式根據(jù)調(diào)查土地市場(chǎng)條件、土地條件等，確定最利用方式，包括用途、容積率、覆蓋率、建筑高度、裝修檔次等。其 中用途要考慮到市場(chǎng)接受能力：位置可接受性、該用途的 現(xiàn)實(shí)性社會(huì)需要程度、未來發(fā)展趨勢(shì)5、估算開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值市場(chǎng)比

39、較法：出售的不動(dòng)產(chǎn)，如商品房、工業(yè)廠房等 收益還原法：出租的不動(dòng)產(chǎn)，如寫字樓、商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)（年 租金、出租費(fèi)用、不動(dòng)產(chǎn)還原率、可出租凈面積）6、估算開發(fā)成本開發(fā)周期包括三個(gè)階段：規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程預(yù)算期、工程建 設(shè)期、租售期周期根據(jù)開發(fā)的土地面積規(guī)模和開發(fā)的難易程度確定，長(zhǎng) 短對(duì)開發(fā)成本有影響購(gòu)地稅納入利息計(jì)算 開發(fā)費(fèi)用：土地開發(fā)費(fèi)：考慮開發(fā)難度，按需投入各項(xiàng)費(fèi) 用確定房屋建造成本：建安費(fèi)和專業(yè)費(fèi)，采用 比較法和工程概預(yù)算 銷售稅：一般以不動(dòng)產(chǎn)總值一定比率計(jì)算不 納入利息計(jì)算管理費(fèi)：建安工程費(fèi)的比率 投資利息、利潤(rùn)：利息即開發(fā)全部預(yù)付資本的融資成本 地價(jià)款、開發(fā)建筑費(fèi)、 專業(yè)費(fèi)、 不可預(yù)見費(fèi) 傳統(tǒng)方

40、法（與比較法計(jì)息法相同） 現(xiàn)金流量折算：把不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)完成后的 價(jià)值及開發(fā)成本用折現(xiàn)的方法貼現(xiàn)至估 價(jià)期日，利息和利潤(rùn)均隱含在折現(xiàn)過程 中。剩余法公式中沒有利息和利潤(rùn)項(xiàng)。 折現(xiàn)率采用同一市場(chǎng)上類似不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目 所要求的平均報(bào)酬率。它體現(xiàn)了資金的 利率和開發(fā)利潤(rùn)率兩部分。地上有建筑開發(fā)成本：直接工程費(fèi)、間接工程費(fèi)、承包商利潤(rùn)、發(fā)包商負(fù)擔(dān)的建筑附帶 費(fèi)用7、具體計(jì)算，求取土地價(jià)格適用范圍：具有開發(fā)或潛在開發(fā)價(jià)值的土地第七章 路線價(jià)法路線價(jià)法路線價(jià)： 通過對(duì)面臨特定街道、 使用價(jià)值相等的市街地， 設(shè)定 標(biāo)準(zhǔn)深度，求取在該深度上數(shù)宗地的平均單價(jià)并附設(shè)于特定街 道上，即得到該街道的路線價(jià)。路線價(jià)估價(jià)法： 依

41、據(jù)路線價(jià)， 再配合深度指數(shù)表和其他修正率 表，再用數(shù)學(xué)方法算出臨接同一街道的其他宗地地價(jià)的一種估 價(jià)方法 路線價(jià)法是基本原理是替代原理和區(qū)位論的具體運(yùn)用， 可及性 視為區(qū)位條件的一種表示， 因此對(duì)于商業(yè)用地來說， 可及性是 決定其使用價(jià)值的主要因素與路線價(jià)估價(jià)法有關(guān)的概念標(biāo)準(zhǔn)宗地： 城市的一定區(qū)域中， 根據(jù)街道狀況、 公共設(shè)施的接 近狀況、 房屋的疏密度劃分區(qū)域， 從區(qū)域中沿主要街道的宗地 中選定的深度、 寬度、形狀等在區(qū)域中屬標(biāo)準(zhǔn)的土地稱為標(biāo)準(zhǔn) 宗地。標(biāo)準(zhǔn)深度： 城市中， 隨著土地離街道距離增加， 道路對(duì)土地利 用價(jià)值影響為 0 的深度稱為市街地的標(biāo)準(zhǔn)深度里地線： 標(biāo)準(zhǔn)深度的連線被稱之為里地

42、線。 里地線與道路之間 的區(qū)域稱為表地，里地線以外的區(qū)域稱之為里地。 深度指數(shù)修正表： 以道路為基準(zhǔn)， 按距離道路的變化情況編制 的地價(jià)變化表。路線價(jià)區(qū)段： 以街道為單位， 將宗地的接近性大致相等， 宗地 使用價(jià)值基本一致的地段稱為路線價(jià)評(píng)估區(qū)域， 此區(qū)稱為路線 價(jià)區(qū)段。路線價(jià)法的操作步驟1、實(shí)例調(diào)查： 最近兩年之內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)交易、 租賃樣為為主要對(duì)象。 分布均勻一情情況下， 主要向交易雙方當(dāng)事人、 街道辦事處、 公證機(jī)關(guān)、 房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)、金融機(jī)關(guān)、土地管理部門等收集實(shí)例。土地出 讓、轉(zhuǎn)讓、租賃，房屋買賣、租賃，合作建房，企業(yè)兼并等。2、宗地價(jià)計(jì)算宗地地價(jià)主要是應(yīng)用市場(chǎng)比較法、 收益還原法及由此

43、派生的其 他方法測(cè)算3、宗地?cái)?shù)據(jù)檢驗(yàn) 檢驗(yàn)的方法主要是秩和檢驗(yàn)法， 目的是檢驗(yàn)資料處理中可能帶 來的系統(tǒng)誤差。土地的個(gè)別性、交易的隨機(jī)性，土地價(jià)格可能 偏離標(biāo)準(zhǔn)宗地地價(jià)，可作為異常值剔除，未超過，根據(jù)條件差 異，進(jìn)行宗地價(jià)格修正。4、確定地價(jià)區(qū)段 區(qū)位條件、交通條件、人流量、位置相似地塊劃歸一區(qū)段 商服繁華程度基本相同的地塊劃歸一區(qū)段區(qū)段劃分方法主要有：以道路、溝渠或其他明顯地物為界；確 定有路線價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的地價(jià)區(qū)段，以里地線為界線。在我國(guó)，里地 線采用臨街宗地深度的眾數(shù)確定5、計(jì)算區(qū)段地價(jià)以地價(jià)調(diào)查實(shí)例為基礎(chǔ)，求取各區(qū)段的平均地價(jià)為區(qū)段地價(jià)，眾數(shù)、取中位數(shù)、取算術(shù)平均數(shù)6、劃分地價(jià)等級(jí)路線價(jià)的深

44、度修正方法1、四三二一法則，路線價(jià)比例分別為40： 30： 20： 10 慎格爾法2、霍夫曼法則路線價(jià)比例分別為37.5 : 29.5 : 20.7 : 12.33、蘇慕斯法則72.5:27.5若再深50宗地所增價(jià)值僅為15%4、哈柏法則土地價(jià)值與其深度的平方根成下比累計(jì)深度百分率，百分度成遞增現(xiàn)象平均深度百分率 百度率呈遞減現(xiàn)象其他宗地條件修正系數(shù)編制寬度修正、容積率修正、寬深比修正、年期修正、朝向修正、地價(jià)分配率修正r -適用范圍：僅市街區(qū)。繁華商業(yè)區(qū)，并市場(chǎng)規(guī)范且交易實(shí)例較多區(qū)域 第八章基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法概念利用基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評(píng)估成果，按照替代原則，就待

45、估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均 條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地 價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求得待估宗地在估價(jià)相比期日價(jià)格的方法 必須確定待估宗地：用途、級(jí)別、因素修正系數(shù)表、基準(zhǔn)地價(jià)V =V1b 1 K T Kij y基準(zhǔn)地價(jià)、地價(jià)影響總修正值、容積率、 期日采用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正步驟基本要求，土地定級(jí)估價(jià)成果資料是進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法估價(jià)的基礎(chǔ)主要包括：土地級(jí)別圖、基準(zhǔn)地價(jià)圖、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表、 基準(zhǔn)地價(jià)表、宗地地價(jià)影響因素指標(biāo)說明表根據(jù)待估宗地位置和用途， 確定土地級(jí)別或均質(zhì)區(qū)域， 從而確 定基準(zhǔn)地價(jià)和相應(yīng)基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表、地價(jià)影響因素指標(biāo)說 明表，按

46、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)驗(yàn)證時(shí)， 計(jì)算得到的實(shí)際地價(jià)與評(píng) 估的地價(jià)差-12%13%則表明系數(shù)要求。地價(jià)影響因素調(diào)查分析：分析一般因素和個(gè)別因素，編制因素 指標(biāo)說明表，可利用已收集的資料和土地登記資料及有關(guān)圖 件，不能滿足要求，需要進(jìn)行實(shí)地咨詢調(diào)查，在確定級(jí)別修正 幅度階段，采用聚類分析和圖示法對(duì)資料進(jìn)行組團(tuán)分析 依據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表、地價(jià)影響因素指標(biāo)說明表確定宗地 地價(jià)修正系數(shù)，將待估全部因素的修正系數(shù)相加， 得所有影響 因素的總修正值年期修正1 rm待估期日的地價(jià)指數(shù)n該用途法定咼咼年期 期日修正 容積率修正平均容積率確定土價(jià)適用范圍案例少適用于完成基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估城鎮(zhèn)的土地估價(jià)，即完成基準(zhǔn)地價(jià)和 相

47、應(yīng)修正體系成果農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)修正法系數(shù)修正法（與城鎮(zhèn)一樣）、定級(jí)指數(shù)模型評(píng)估法、基準(zhǔn)地塊定級(jí)指數(shù)模型步驟：搜集資料、 確定級(jí)別，基準(zhǔn)地價(jià)，適用模型、確定定級(jí)指數(shù)、計(jì)算地價(jià)、期日、年期修正基準(zhǔn)地塊法：以建立完善基礎(chǔ)地塊檔案和基準(zhǔn)地塊體系修正基準(zhǔn)地塊選擇：地塊內(nèi)保水、排水、日照等自然條件具有一般 性交通等區(qū)位條件具有一般性土地利用程度和單產(chǎn)等達(dá)到一般性第三部分地上附著物及相關(guān)財(cái)產(chǎn)評(píng)估第一章房屋建筑工程基礎(chǔ)房屋分類：按用途分：農(nóng)業(yè)建筑、工業(yè)建筑、民用建筑農(nóng)業(yè)建筑農(nóng)用倉(cāng)庫(kù)、灌溉機(jī)房、飼養(yǎng)房工業(yè)建筑廠房、單層廠房、多層、層次混合倉(cāng)庫(kù)生產(chǎn)廠房、輔助廠房、動(dòng)力廠房、倉(cāng)儲(chǔ)建筑等單跨廠房、多跨廠房、縱橫跨廠房小

48、跨廠房=12、15=大跨廠房民用建筑公共建筑、民住建筑1-3層低層建筑4-6層多層建筑7-9層中高層建筑10層以上高層建筑100米以上超咼層建筑物等級(jí) 耐久、耐火、 損、抗震等級(jí)按承重構(gòu)件材料分按承重結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)大跨度結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)排架結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)剪力墻結(jié)構(gòu)框架-剪力墻結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)墻承重結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)其他結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)體結(jié)構(gòu)重要性、完一級(jí)耐久100年以上，具有歷史性、紀(jì)念性、代表性紀(jì)念館、博物館、國(guó)家會(huì)堂二級(jí)耐久50-100年重要公共建筑大體育館、大劇院一級(jí)行政機(jī)關(guān)辦公樓、大城市火車站三級(jí)耐久25-50年比較重要的公共、居住建筑醫(yī)院、高等院校、主要工業(yè)廠房四級(jí)耐久15年以下簡(jiǎn)易建筑、年限在 5年 以下

49、的臨時(shí)建筑一級(jí)耐火最好二級(jí)耐火較好三級(jí)耐火般重要等級(jí)：特等、甲等、乙等、丙等、丁等完損等級(jí)：完好、基本完好、一般損壞、嚴(yán)重?fù)p壞、危險(xiǎn)房小修 一般維修 中修換部件 大修翻建 有倒塌的可能甲類建筑重大建筑工程，可能發(fā)生石次生災(zāi)害的建筑乙類建筑地震時(shí)功能不能中斷或需盡快恢復(fù)的建筑丙類建筑除其他幾類以外的一般建筑丁類建設(shè)抗震次要建筑建筑物主要材料主要材料：水泥、木材、建筑鋼材、氣硬性膠凝材料（石膏、石灰）、砌墻磚（空心磚和非空心磚、 燒結(jié)磚和非燒結(jié)磚）、建筑砂將和建筑砌塊建筑基本組成基礎(chǔ)、墻和柱、樓蓋、樓梯（主要樓梯、輔助樓梯）、門窗、屋頂（屋面層、承重結(jié)構(gòu)）基礎(chǔ)：條形基礎(chǔ)、單獨(dú)基礎(chǔ)、聯(lián)合基礎(chǔ)、條形基

50、礎(chǔ)、樁基礎(chǔ)樓、地面構(gòu)造層：基層、墊層、填充層、找平層、面層和結(jié)合層建筑工程圖紙建筑施工圖建筑總平面圖、建筑平面圖、建筑立面圖、建筑詳圖結(jié)構(gòu)施工圖基礎(chǔ)平面圖、基礎(chǔ)剖面圖、屋蓋結(jié)構(gòu)布置圖、樓層結(jié)構(gòu)面層圖、樓梯圖等設(shè)備施工圖米暖施工圖、電氣施工圖、通風(fēng)施工圖、給排水施工圖工程圖紙的圖例：標(biāo)題欄、會(huì)簽欄、比例尺、定位軸線和編號(hào)、尺寸標(biāo)注、 標(biāo)高、索引號(hào)和詳圖符號(hào)、 指北 針工程建設(shè)質(zhì)量檢測(cè)1、建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收 隨著工程進(jìn)展按照檢驗(yàn)批和分項(xiàng)工程， 分部 工程、單位工程的順序進(jìn)行2、建筑工程損傷檢測(cè) 在正常使用過程中， 通過調(diào)查、 量測(cè)、 統(tǒng)計(jì) 和科學(xué)分析找出損傷出現(xiàn)部位和損傷程度的過程 質(zhì)量檢測(cè)主要方法

51、：感官法、 量測(cè)法、 理化試驗(yàn)法 （物理學(xué)性 能、化學(xué)成分及含量） 、無損檢測(cè)法、局 部破損檢測(cè)法、資料分析法房屋建筑的評(píng)定和鑒定危房鑒定依據(jù)危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn) ，適用于房產(chǎn)管理部門經(jīng) 營(yíng)管理的房屋， 不適用于工業(yè)建筑、 公共建筑、 高層建筑及文 物建筑等根據(jù)該標(biāo)準(zhǔn)危房分為：整幢危房和局部危房鑒定以地基基礎(chǔ)、 結(jié)構(gòu)構(gòu)件的危險(xiǎn)鑒定為基礎(chǔ)， 結(jié)合歷史狀態(tài) 和發(fā)展趨勢(shì)第二章 建筑物估價(jià)建筑物估價(jià)： 指估價(jià)人員在遵循有關(guān)估價(jià)原則的前提下， 根據(jù) 估價(jià)目的， 選用適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法， 對(duì)待估價(jià)建筑物的影響因素 進(jìn)行分析和判斷，評(píng)估出待估建筑物的某一時(shí)刻的市場(chǎng)價(jià)格。 對(duì)具有市場(chǎng)流動(dòng)性的建筑： 以重置成本為基礎(chǔ)，

52、 采用重置折舊 法、對(duì)照法、殘余法、比較法。對(duì)不具備市場(chǎng)流動(dòng)性建筑： 成本法計(jì)算重置價(jià)格扣除折舊的方法。建筑物與構(gòu)筑物價(jià)格特征和類型實(shí)質(zhì)是權(quán)益價(jià)格；既有交換代價(jià)的價(jià)格也有使用代價(jià)的租金；價(jià)格是在長(zhǎng)期考慮下形成的； 個(gè)別形成， 容易受交易者的個(gè)別 因素影響；受區(qū)位影響很大 現(xiàn)房?jī)r(jià)格和期房?jī)r(jià)格； 所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格和其他權(quán)益價(jià)格； 成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格和理論價(jià)格； 市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)建筑物與構(gòu)筑物價(jià)格基本方法1、重置價(jià)格折舊法建筑物價(jià)格 =重置價(jià)已使用年限的折舊額重置價(jià) X成新度2、對(duì)照法確定建筑物等級(jí)對(duì)照標(biāo)準(zhǔn)查房?jī)r(jià)對(duì)基礎(chǔ)房?jī)r(jià)進(jìn)行 調(diào)整確定房?jī)r(jià)3、建筑物殘余法計(jì)算房產(chǎn)總收益計(jì)算土地

53、收益得建筑物收益確 定還原率房?jī)r(jià)4、比較法影響因素：建筑結(jié)構(gòu)、建造年份、面積、朝向、層次、用途、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、裝修設(shè)備、產(chǎn)權(quán)狀況公式 =實(shí)例單價(jià) X 建材指數(shù) X 交易指數(shù) X 比較因素 X 建筑面積建筑物與構(gòu)筑物價(jià)格基本原則合法原則：合法權(quán)益和合法使用現(xiàn)行土地權(quán)屬證： 國(guó)有土地使用證、 集體土地所有 證、集體土地使用證、土地他項(xiàng) 證明書現(xiàn)行房屋權(quán)屬證：房屋所有權(quán)證、房屋共有權(quán)證、 房屋他項(xiàng)權(quán)證合法使用，應(yīng)以城市規(guī)劃、 土地用途 管制為依據(jù)合法處分：以法律、行政法規(guī)或合同等允許的處 分方式為依據(jù)最高最佳使用原則： 符合法律上許可， 技術(shù)上可能、 經(jīng)濟(jì)上可 行、價(jià)值最大化具體包括：用途、規(guī)模、集約度

54、 替代原則：要求建筑物估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似即建筑物在 同等條件下的正常價(jià)格估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則：根據(jù)估價(jià)目的來確定 公平原則：以中立者的超然立場(chǎng)建筑物估價(jià)程序1、獲取業(yè)務(wù)：被動(dòng)接受、主動(dòng)爭(zhēng)取、自有自估（對(duì)外不具法律效 力）2、受理估價(jià)委托及明確估價(jià)基本事項(xiàng) 目的、對(duì)象（實(shí)體狀況和權(quán)益狀況） 、時(shí)點(diǎn)（估價(jià)目的）簽訂書面合同 合同成立委托關(guān)系、明確權(quán)利義務(wù)、載明事項(xiàng)合同內(nèi)容：委托方提供資料及對(duì)資料真實(shí)性合法性承諾估價(jià)服務(wù)費(fèi)用及支付方式報(bào)告交付日期違約責(zé)任和解決爭(zhēng)議方法需要約定的其他事項(xiàng)確認(rèn)土地估價(jià)對(duì)象時(shí)，遵循委托約定、對(duì)象實(shí)際情況和合法性 進(jìn)行；土地價(jià)格條件：時(shí)點(diǎn)、價(jià)格種類、土地開發(fā)程度、估價(jià) 目的、土地使用年期等；土地條件：類型、位置、范圍、權(quán)利 狀況、利用狀況、宗地條件。不得接受業(yè)務(wù)：抵押物為集體土地使用權(quán)、銷售完畢商品房用 地、未經(jīng)共有人同意的土地使用權(quán)抵押權(quán)3、擬定估價(jià)作業(yè)方案 擬采估價(jià)方法路線和方法；擬調(diào)查搜集資料及其來源、預(yù)計(jì)時(shí) 間人力經(jīng)費(fèi)、作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度 選擇方法原則： 2 種方法以上，宜多應(yīng)多，有比較法則以此為 主，收益性其一須有收益法，開發(fā)潛力其一須有開發(fā)法，無市 場(chǎng)無收益無開發(fā)潛力采用成本法 估價(jià)方法決定著資料收集方向4、搜集估價(jià)所需資料 宏觀資料和市場(chǎng)狀況資料、估價(jià)方法所需資料、估價(jià)對(duì)象狀況 資