營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的影響(已改)

1、營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的影響摘要：生產(chǎn)改革是中國生產(chǎn)增值稅改革為消費增值稅改革的又一重大突破和發(fā)展，是深化中國財稅體制改革的新時期。標志著我國稅收制度簡單化，結(jié)構(gòu)合理化和制度方向國際化。隨著增值稅改革進一步的完善，增值稅增加以后，增值稅征收的范圍將擴大至現(xiàn)行營業(yè)稅稅業(yè)，最終將覆蓋生產(chǎn)服務的各個環(huán)節(jié)，稅收制度將成為歷史。截至2014年4月1日，增幅一直是行業(yè)實施階段的一部分，根據(jù)計劃估計，2015年營業(yè)稅改增值稅可能得到充分實施。我首先通過對房地產(chǎn)業(yè)的情況進行預測和分析，相關理論和假設的界定，在此基礎上，將稅收理論知識和企業(yè)稅收實際結(jié)合，以萬科企業(yè)2013年度報告作為主要數(shù)據(jù)，通過假設萬科在繳納增值

2、稅后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，而不是實施現(xiàn)在實行的營業(yè)稅，進行更加合理的數(shù)據(jù)分析，生產(chǎn)萬科營增加到2013年的模擬利潤聲明中，計算萬科在營前后增加的總稅額和利潤的變化。分析結(jié)果后，有關部門在落實房地產(chǎn)業(yè)務增加稅率時需要注意問題提供了一些意見。對于房地產(chǎn)業(yè)務本身，可以在稅收改革中穩(wěn)步過渡，然后抓住機遇發(fā)展更加快速，對于營改增的進一步發(fā)展以及財稅制度具有重要意義。關鍵詞：相關的理論；對房地產(chǎn)的影響；改革的建議TitleAbstract:Production reform is another major breakthrough and de

3、velopment of China's production VAT reform for consumption VAT reform, which is a new period for deepening the reform of China's fiscal and taxation system. Marking

4、60;the simplification of China's tax system, structural rationalization and institutional direction of internationalization. With the further improvement of value-added tax reform, VAT w

5、ill increase, the scope of value-added tax levy will be extended to the existing business tax, and ultimately will cover all aspects of production services, tax system

6、60;will become history. As of  April 1, 2014, the increase has been part of the implementation phase of the industry, according to the plan estimates, 2015 business 

7、tax VAT may be fully implemented.I first through the real estate industry to predict and analyze the situation, the relevant theory and assumptions defined on this basis,

8、 the tax theory knowledge and corporate tax practical combination of Vanke Enterprises 2013 annual report as the main data, by assuming Vanke in the payment VAT afte

9、r the transfer of real estate, rather than the implementation of the current implementation of the business tax, a more reasonable data analysis, production Vanke camp in

10、creased to the simulation statement in 2013, the calculation of Vanke in the camp before ,after the increase in total tax and profit changes. After the analysis of&#

11、160;the results, the relevant departments in the implementation of the real estate business to increase the tax rate need to pay attention to the problem to provide 

12、some advice. For the real estate business itself, you can steadily transition in the tax reform, and then seize the opportunity to develop more quickly, for the furt

13、her development of the camp and the financial tax system is of great significance.Key words: Related theory ; The impact on real estate; Reform proposals 目錄 一 研究相關的理論（一） “營改增”的內(nèi)涵11 增值稅的相關概念12 營業(yè)稅的相關概念23 所得

14、稅相關概念界定24 “營改增”前兩稅對比35 “營改增”的含義3（二） “營改增”的原因31 現(xiàn)行增值稅和營業(yè)稅制度存在的主要問題32 經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整需要“營改增”43 財稅體制的改革需要“營改增”5（三） “營改增”情況簡述51 “營改增”的基本原則52 “營改增”的總體部署63 “營改增”的稅制設計6二“營改增”對房地產(chǎn)行業(yè)的相關影響7（一） “營改增”對流轉(zhuǎn)稅稅負的影響7 (二)“營改增”對所得稅稅負的影響7（三） “營改增”對會計核算的影響8（四）“營改增”對企業(yè)管理的影響10三 結(jié)論及建議11（一） 結(jié)論11（二）“營改增”后針對房地產(chǎn)企業(yè)的若干建議111 針對房地產(chǎn)企業(yè)成本可抵扣項

15、目的建議112 針對房地產(chǎn)企業(yè)收入項目優(yōu)化的建議123 “營改增”在房地產(chǎn)行業(yè)推進過程的建議12致謝13參考文獻14引言在2012年2月，根據(jù)國家相關法律法規(guī)。營增改首先在上海進行實施。營改增指的是針對道路運輸及企業(yè)鏈條和社會服務行業(yè)。針對我這些項目進行稅務改革。由于在上海適應的營增改推行成功，相關的理論也不斷完善。這些試點的成功，為理論提供了現(xiàn)實依據(jù)。“營改增”的成功促使國家常務委員會加強各個試點由點及面的進行全國推廣，自從2013年7月1日開始。全國性的服務行業(yè)及交通道路運輸企業(yè)，為了避免稅收政策的積聚效應，企業(yè)保證增值稅務的完善。并且進行合理的增值稅收發(fā)展。在2013年10月國家常務委員

16、會對全國經(jīng)濟發(fā)展前沿的省市，進行全面政策實施。此法律文獻自從2015年2月2日，中國交通鐵路局及物流郵政產(chǎn)業(yè)都屬于營改增的范圍，稅務的范圍也隨著營改增范圍的擴大而不斷擴大?！盃I改增”的范圍首先確立在房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)在市場企業(yè)競爭中，通過增值稅的改革掌握了先機，對于時機的準確把握，有利于房地產(chǎn)企業(yè)更好的面對市場改革。稅務的改革推進了改革的進行，總體來說，本輪的稅制改革利于企業(yè)優(yōu)勝劣汰?！盃I改增”對服務業(yè)的發(fā)展有著十分重要的作用，在本輪稅制改革中，國有企業(yè)是這場改革的先行軍。通過國有企業(yè)“營改增”的實施，落實各個省市的發(fā)展。目前網(wǎng)絡經(jīng)濟也被納入“營改增”的范圍，在整體稅制改革情況下，網(wǎng)絡經(jīng)濟

17、及國有經(jīng)濟共同適用“營改增”的范疇，這也是國家未來發(fā)展的新要求。本文通過政府提出的“營改增”方案的介紹，闡明了房地產(chǎn)“營改增”的必要性。第二部分從房地產(chǎn)行業(yè)與稅收的相關性角度進行分析，從稅種、稅負和本次稅制改革方面分析“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響；同時簡明介紹了“營改增對于房地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)劣影響。”在執(zhí)行“營改增”后對房地產(chǎn)行業(yè)的稅負影響和轉(zhuǎn)嫁情況；第四部分，建議房地產(chǎn)在“營改增”的政策下進行稅務調(diào)整，實現(xiàn)資源優(yōu)化和可持續(xù)發(fā)展。在“營改增”執(zhí)行過程中加大力度，防止稅收中出現(xiàn)稅務問題，面對推進過程中需要注意的問題和建議要積極整改。一 研究相關的理論（一）“營改增”的內(nèi)涵1 增值稅的相關概念 一般來

18、說，增值稅是對中國境內(nèi)單位和個人提供的商品銷售稅和應稅所得稅，可以扣除其他購買出售產(chǎn)品或提供此類服務的產(chǎn)品，由增值稅進項稅產(chǎn)生的商品或服務。增值稅的概念是企業(yè)在經(jīng)濟運行中，對于剩余資源的合理利用，增值稅的商品服務與終端消費無關，面對的是產(chǎn)品加工環(huán)節(jié)的下行企業(yè)，下行企業(yè)的處理確定具體的稅收。如果每個商品的流通全部收集，無疑會產(chǎn)生大量的重復征稅，同時也違反了稅收公平的原則，會使加工鏈接到最終企業(yè)稅負的鏈條越來越沉重，這也對社會分工非常不利，而且“小而全”的模式也被偽裝鼓勵。 對于企業(yè)來說，增值貨物是指企業(yè)作為社會商品生產(chǎn)者，在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，支付了大量各種成本，并在最終生產(chǎn)貨物后，將這些商品在銷售

19、給客戶以后，將會以成本為基礎，有成本溢價，高于成本的部分，被稱為貨物價值，增值稅是對所征收的稅收的稅收。 在這個階段，中國的流轉(zhuǎn)稅制最大的稅是增值稅，2009年中國取消了增值稅的生產(chǎn)，固定資產(chǎn)的購買金額可以全部算入主體金額中，并且消費的增增稅也是中國稅務調(diào)整的重要舉措。由于稅收首稅的營業(yè)額，實行增值稅是國外稅收制度，它很好地體現(xiàn)了轉(zhuǎn)讓的稅收負擔，稅收主要的承擔者是消費者，稅收為增值稅的繳納提供了良好的經(jīng)濟基礎。根據(jù)中國目前的情況來看，增值稅計算方法常用于國際采購稅收抵免，由當前銷售產(chǎn)生的產(chǎn)出稅計算，然后計算當前生產(chǎn)采購的進項稅額，兩個稅額的差額是應交稅金額。如果本期購買的商品和服務增值稅的價值

20、高于本期提供的商品和服務的銷售增值稅，差額可以延長到下一期間。公式為：現(xiàn)行增值稅應納稅額=非營業(yè)稅的現(xiàn)行增值稅*商品或服務適用增值稅適用稅率 - 目前購買的商品或服務的增值稅進項稅。2 營業(yè)稅的相關概念 簡單來說，營業(yè)稅是對我們領土內(nèi)的單位和個人所賺取的收入征稅，向他們提供營業(yè)稅收服務，轉(zhuǎn)讓其擁有的實物和無形資產(chǎn)。 1984年工商稅制完全改革以后，營業(yè)稅與工商稅分開，成為獨立稅，現(xiàn)稅也是稅制后的增值稅。營業(yè)稅根據(jù)行業(yè)設計等特點，具有廣泛的稅收，一般稅收和稅率。 按照現(xiàn)行營業(yè)稅法，有9個稅項根據(jù)營業(yè)稅改革增值稅政策不斷實施，截至2014年4月1日，交通運輸，郵政服務業(yè)和部分現(xiàn)代服務業(yè)已開始收集價

21、值國稅，不再屬于營業(yè)稅稅項：包括建筑業(yè)，服務業(yè)，房地產(chǎn)銷售等九個應當繳納營業(yè)稅賬戶。本文主要涉及上述三種稅項。除適用于建筑行業(yè)的3營業(yè)稅外，其余兩個適用營業(yè)稅率為百分之五營業(yè)稅的設立主要是針對國有企業(yè)的具體稅收，國有企業(yè)在銷售中產(chǎn)生銷售稅收，扣除成本，按照營業(yè)額乘以營業(yè)稅率所計算的即為應交營業(yè)稅，房地產(chǎn)企業(yè)出售房地產(chǎn)并提供其他應稅服務，公式為：應繳納營業(yè)稅=營業(yè)額*營業(yè)稅率。3 所得稅相關概念界定 企業(yè)所得稅是國家根據(jù)具體特征分配給國家利益的一種稅收，由參與生產(chǎn)經(jīng)營收入和其他收益所得利潤的企業(yè)的合法規(guī)定，這是對收入征收的稅。預付企業(yè)所得稅辦法，退款較少。如果當年發(fā)生虧損，其實不能繳納企業(yè)所得稅

22、。損失可以推遲到未來的五年，抵銷下一年度企業(yè)所得稅的應納稅所得額。中國企業(yè)所得稅的主要特點是：稅收較為復雜;稅收“負擔金額”原則;實施“年度征收，分期付款”的收繳管理辦法。 企業(yè)所得稅的基本稅率為25。，10的稅率適用于非居民納稅人的實際征稅。 所得稅是根據(jù)企業(yè)所得稅的應納稅所得額，可以通過兩種方法算得應納稅所得額：第一種是根據(jù)會計利潤，通過調(diào)整稅法與會計差額（如工資單，廣告等科目間接所得應納稅所得額;二是企業(yè)今年所得總收入扣除企業(yè)所得稅法不納稅所得額（如向企業(yè)提供的財政撥款），應納稅所得額作為購買政府債券以獲得利息收入），可抵扣成本并允許彌補上一年的虧損，兩者之間的差額為企業(yè)所得應納稅所得額

23、。企業(yè)所得稅原則為應計權原則的基礎，以企業(yè)的實質(zhì)確認應納稅所得額的前提。以間接法計算企業(yè)所得稅應納稅所得額的計算方法是，企業(yè)所得稅的應納稅所得額等于企業(yè)會計利潤總額加上或少于調(diào)整項目金額的。企業(yè)所得稅的納入是按照適用稅率繳納的企業(yè)所得稅稅額，通常為25，然后扣除稅額抵扣和抵免額。4 “營改增前的兩種稅收的對比分析” “營增改”在落實之前，是面對小部份企業(yè)而設置的稅種，在營業(yè)稅中所產(chǎn)生銷售金額是不包括成本的，與此同時，營業(yè)稅是針對不同部門的不同銷售金額而設定的，稅率主要為3和5，服務業(yè)大部分是營業(yè)稅率的20。 但是，增值稅是對于我國的企業(yè)和個人，提供相應的增值服務以獲取利潤的，對于已經(jīng)實現(xiàn)增值的

24、額度需要加收增值稅，并且從國外獲得的進口貨物需要交納一定的稅收，也就是國外進口稅。試點省市對于國內(nèi)的產(chǎn)品加工創(chuàng)造有著推動作用，不同的商品種類決定不同的商品稅率。其稅率標準按照15%來征收，最低稅率標準為13%。 在“營增改”稅收下主要包括兩種稅收體制，一個是營業(yè)稅一個是增值稅。營業(yè)稅是根據(jù)產(chǎn)品的銷售金額制定的一種價格稅，存在重復征稅的問題，這種問題在企業(yè)稅收繳納中增加了無形的障礙。同時，由于企業(yè)繳納的營業(yè)稅也將納入營業(yè)稅和附加項目的利潤稅收，這種營業(yè)稅的繳納無形中增加了企業(yè)的經(jīng)營負擔，造成成本的增加和利潤的減少，增值稅有其完整的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)鏈條，總的來說是一種價格稅收。對于營銷環(huán)節(jié)中的行為進行具體

25、的劃分，避免重復增稅的過程，這在無形中會減少企業(yè)的稅收負擔，實現(xiàn)資源優(yōu)化配置。除了征收城鎮(zhèn)建設稅和教育附加稅收之外，增值稅對于企業(yè)的利潤產(chǎn)生的影響幾乎是微乎其微。增值稅納稅人作為營業(yè)稅負債時，納稅人的成本不能夠扣除，扣除增值稅鏈扣除。所以，為了實現(xiàn)中國特色社會主義經(jīng)濟平穩(wěn)運行的發(fā)展，必須要進行稅收改革，降低企業(yè)的經(jīng)營成本，為第三方企業(yè)也就是服務業(yè)提供更好的發(fā)展。政府進行“營改增”的目的就是促進經(jīng)濟的平穩(wěn)運行。這是我們社會必須解決的問題。5 “營改增”的含義 “營改增”實現(xiàn)了全面的增值稅扣減制度，打破了現(xiàn)有的兩個稅收共存，在按照行業(yè)類別和銷售商品，提供服務和區(qū)分稅收制度。經(jīng)濟的平穩(wěn)運行需要“營改

26、增”支持，這對于整個社會和企業(yè)都會提供幫助，企業(yè)在“營改增”的基礎上減少重復征稅。有利于社會專業(yè)劃分，避免企業(yè)“大而全”，“小而完”的模式，將指導企業(yè)發(fā)展向著專業(yè)化的方向發(fā)展。另一方面，“營改增”是政府擴大第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重，發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)，提高就業(yè)率的可行途徑，也有利于推動經(jīng)濟發(fā)展轉(zhuǎn)型。（2） “營改增”的原因1 現(xiàn)行增值稅和營業(yè)稅制度存在的主要問題 1994年，中國在財稅領域進行了深入改革，當時是社會主義市場經(jīng)濟的國情，考慮到社會各階層和經(jīng)濟發(fā)展過程中的各種問題，特別是政府收入等因素，所以區(qū)分了營業(yè)稅和增值稅的范圍，來確定三大產(chǎn)業(yè)在第一產(chǎn)業(yè)征收增值稅，第二產(chǎn)業(yè)除了施工行業(yè)以外的各行業(yè)，

27、第三產(chǎn)業(yè)僅在批發(fā)和零售鏈接和服務中處理和修理維修增值稅，其余的第三產(chǎn)業(yè)是征收營業(yè)稅的范圍。另一方面，為了有效地平衡中央和地方財政收入，減少當時促進稅收改革的阻力，政府將按照中央和地方的稅收收入分攤稅收，營業(yè)稅稅收收入全部歸屬地方。這在社會穩(wěn)定和市場經(jīng)濟發(fā)展的時候也是一個很大的積極的作用。 中國特色社會主義經(jīng)濟在二十一世紀發(fā)展迅速，增值稅與營業(yè)稅并存的現(xiàn)象越來越常見，在目前構(gòu)成的營業(yè)稅制度中，增值稅和營業(yè)稅是最重要的組成部分，都有自己的征稅范圍，但是在征收的時候，都有模糊的難以區(qū)分邊界的問題。首先，兩種稅收的共存，摧毀了增值稅抵扣鏈條的系統(tǒng)，不利于創(chuàng)造公平的競爭環(huán)境，導致增值稅特征的中性特點不能

28、起到很好的作用。其次，營業(yè)稅有其固有的稅收范圍，多以第三企業(yè)為主，產(chǎn)業(yè)鏈與增值部分相互分離，不利于服務業(yè)額的整體發(fā)展，在國際市場上，增值稅取代營業(yè)稅，也是國家采取的做法，符合稅收發(fā)展的方向。2 經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整需要“營改增” 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展是目前中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的主要問題之一，其中第三產(chǎn)業(yè)服務業(yè)最為重要。但是，這些服務業(yè)的營改增稅制嚴重阻礙了其有效的發(fā)展。營改增的科學發(fā)展觀完全符合“財稅體制改革”第二個五年計劃的概念，深化改革具體體現(xiàn)增值稅的演變，可以促進增值稅扣稅鏈避免重復稅收給企業(yè)帶來的負擔，有利于中國稅收制度的不斷完善;也有助于整合第三產(chǎn)業(yè)和發(fā)展，有利于社會專業(yè)化的分工;同時，這也對企業(yè)的發(fā)

29、展提出了更高的要求，有幫助企業(yè)通過全面的稅收管理來降低企業(yè)的實際成本;中國目前發(fā)展中國目前發(fā)展的三車，三項結(jié)構(gòu)調(diào)整促進作用，從而保證中中國特色社會主義平穩(wěn)運行。在消費市場上，必須努力平衡國家稅收和企業(yè)和個人的稅收負擔，要合理優(yōu)化稅收結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)這一要求。這樣才能確保政府的財政收入不會在政府對市場經(jīng)濟調(diào)控的前提下發(fā)揮作用，推動經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化，提高第三產(chǎn)業(yè)比重中國的GDP，社會主義市場經(jīng)濟健康穩(wěn)健發(fā)展。稅收制度是政府發(fā)揮其功能的重要手段。通過稅收優(yōu)惠政策，可以指導市場資源配置的監(jiān)管，鼓勵企業(yè)投資發(fā)展資金等過程。對于限制性行業(yè)，還要通過稅收政策來規(guī)范其資源的市場配置。在現(xiàn)行稅收制度下，在企業(yè)所得稅法

30、中，對于企業(yè)研發(fā)費用和其他扣除優(yōu)惠，是政策引導的一個很好的例子，可以引導企業(yè)走高科技方向，鼓勵科技研究發(fā)展，促進經(jīng)濟技術升級，有力促進中國企業(yè)發(fā)展新技術研發(fā)。3 財稅體制的改革需要“營改增” 1994年，中國開展了一輪符合社會主義市場經(jīng)濟剛剛起步的歷史背景的財稅改革，形成了兩個稅收共存制度。在社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展時期，在促進中發(fā)揮了重要作用，也有效保證了財政收入。當時傳統(tǒng)的營業(yè)稅被保留，主要是考慮到服務業(yè)規(guī)模相對較小，稅制改革非常困難，非常復雜，要解決主要矛盾和重大問題，做出選擇。因此，1994年，稅收改革是過渡稅的過渡安排。隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，體系逐漸反映了許多缺陷，有必要進一步深化改革。一

31、是增加稅收風險。一方面，貨物整合和提供勞務越來越一體化，企業(yè)難以分離賬戶，兩套稅收制度增加征收和稅費。另一方面，整合行業(yè)發(fā)展，也帶來國家稅收和土地征稅的邊界不明確，企業(yè)之間爭端增加，稅收風險增加等問題。二是限制服務業(yè)發(fā)展。隨著經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展，國民經(jīng)濟各部門不斷分化，多元化，格局發(fā)生重大變化，行業(yè)邊界變得更加廣泛，模糊，增值稅和營業(yè)稅共存造成的積累的稅收影響和附加成本，抑制企業(yè)之間的分工深化和虛擬限制服務業(yè)發(fā)展不利于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級和經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。三是限制金融體制改革。增值稅和營業(yè)稅共同造成的稅制不統(tǒng)一，不利于制定增值稅法，不利于優(yōu)化稅收結(jié)構(gòu)和金融體制改革。 目前，財政稅收制度的深化改革

32、主要集中在營業(yè)稅制改革上，體現(xiàn)在逐步取消營業(yè)稅，全行業(yè)增值稅制度的實施，增值稅制度為主體，符合中國市場經(jīng)濟發(fā)展的內(nèi)在要求。目前，中國財政稅收制度改革的幾個基本原則是，首先簡化現(xiàn)行稅收制度、二是放寬現(xiàn)行征稅范圍內(nèi)的稅基、第三適合降低稅率、第四是加強稅務機關稅收來源的收集和管理。目前，結(jié)構(gòu)性減稅的倡導和實施，比全面減稅更為全面，更符合我國目前的具體情況。一方面可以確保政府不需要財政收入，另一方面，通過調(diào)整稅收結(jié)構(gòu)，減輕企業(yè)和消費者的稅收負擔，最后，通過增加稅收結(jié)構(gòu)調(diào)整，可以使經(jīng)濟結(jié)構(gòu)優(yōu)化和有利于新時期政府改革的深化和推進。 營改增是政府在重大財稅制改革中的“十二五”，它的結(jié)構(gòu)性十分符合中國稅制改革

33、的科學改革觀。（3） “營改增”情況簡述 1 “營改增”的基本原則（1）總體設計，一步一步實施。要正確處理這三者的改革發(fā)展與穩(wěn)定關系，在此基礎上，要提高經(jīng)濟發(fā)展速度，根據(jù)實際情況，科學合理的設計稅改革方案，在實踐中，稅收改革和深化。（2）進行稅務合理化規(guī)范，稅務承擔主體分明，在現(xiàn)有的稅收制度下，銀行政府應該結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)及各個小型企業(yè)的發(fā)現(xiàn)優(yōu)勢，進行層次劃分。確定稅收利率的制定規(guī)范。確?，F(xiàn)行稅收制度一輪稅制改革，企業(yè)整體稅負不增加或略有下降的趨勢，同時需要做好基本消除屢屢征稅的弊端。（3）綜合協(xié)調(diào)，平穩(wěn)過渡。在實行營改增的過程中，要注意這兩種稅收的銜接。我們還需要協(xié)調(diào)試點地區(qū)納稅人與非試點地區(qū)

34、的關系，避免稅收減免的影響，確保建立完善現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展稅收管理制度，確保營改增這項工作做到全面有序，順利發(fā)展。2 “營改增”的總體部署 上海等省市參與改革工業(yè)和營業(yè)稅應稅服務改革的開始試點，然后選擇適當?shù)捏w制進行擴大改革，根據(jù)政府提出的法律法規(guī)，和國家常務委員提出的方針進行現(xiàn)代企業(yè)的改革規(guī)劃，根據(jù)中央和各個省市經(jīng)濟發(fā)展的實際因素，試點區(qū)域和稅收要素的范圍等都做了全面的安排，考慮到一些企業(yè)稅負不下降，形勢的崛起，也是過渡政策。 本輪營改增稅費改革一般分為以下三個階段： 首先，選擇一些行業(yè)在個別地區(qū)首先成為營改增試點。國務院一直在運輸行業(yè)，在經(jīng)濟發(fā)展處于前沿的省市，進行試點且活動圓滿成功，在這一過

35、程中，國家的政策方針起到了主導作用，通過部分省市試點成功，進行全國推廣，使得改革過程更加完備，為“營改增”提供了事實依據(jù)。使改革效果達到最佳。 二是選擇國家一些行業(yè)成為營改增試點，2013年8月，一直在運輸行業(yè)和一些現(xiàn)代交通運輸行業(yè)，進行由點及面的推廣，在2012年4月此活動圓滿成功。把郵政業(yè)交通業(yè)共同納入“營改增”的范圍。 在中國稅務改革制度會進一步貫徹落實，推動改革的完成是不可避免的因素。以2013年末期為時間標準，通過整體規(guī)劃，進行資源合理分配和實施。 首選和生產(chǎn)流通緊密相連，生產(chǎn)經(jīng)營的基本條件實施服務試點，各行業(yè)將 最終被納入營改增，力爭在2015年完成財政稅收制度改革，最終解決增值稅

36、問題深度問題的深度還不夠。3 “營改增”的稅制設計（1）稅率。 “增值稅”，增值稅有兩個稅率，基本稅率為17，低稅率為13，由于試點行業(yè)的特點，在此基礎上分別增加了兩個檔案費率， 11和6。 營改增后，不動產(chǎn)行業(yè)及交通管理稅務征收已達百分之十六，在目前郵政運輸業(yè)已達稅收百分之十，其余服務性行業(yè)適用百分之五。（2）納稅方式。在目前實行營業(yè)稅的行業(yè)中，除了對金融保險和生活服務行業(yè)增值稅的簡單應用稅收計算外，其他行業(yè)一般按一般納稅人繳納16的增值稅稅率增值稅。（3）稅務基本管理。增值稅的納稅者計算的增值稅是根據(jù)出售貨物和提供應稅服務收取所有的收入。（4）進出口服務貿(mào)易。二 “營改增”對房地產(chǎn)行業(yè)的影

37、響（一） “營改增”對流通稅稅負的影響 截至2014年4月，房地產(chǎn)業(yè)尚未納入營業(yè)稅“納稅人”的營改增。分析房地產(chǎn)行業(yè)的主要業(yè)務，一般包括房地產(chǎn)銷售和物業(yè)管理兩個方面。在營改增之前，房地產(chǎn)和服務的銷售是營業(yè)稅率的5，但業(yè)務增加，物業(yè)管理仍然是現(xiàn)代服務業(yè)，根據(jù)目前實施的營改增試點提供物業(yè)管理服務的方法是增值稅稅率的6;房地產(chǎn)銷售有可能與建筑行業(yè)關閉，同等稅率為11，不排除征收17的有形移動可能符合現(xiàn)代服務業(yè)征收增值稅率為6。最近財政部稅務官員告訴中國房地產(chǎn)報社記者，房地產(chǎn)行業(yè)按照具體時間表實行營改增還沒有確定，稅率或建設業(yè)實施11標準。所以在這11的稅率為主要分析。 在營改增中，分析征收對房地產(chǎn)行

38、業(yè)的影響，首先需要營業(yè)收入，扣除項目經(jīng)營成本和營業(yè)稅以及附加分析。增值稅的繳納書額收到商品流通環(huán)節(jié)的影響和增值稅產(chǎn)業(yè)值的影響。如果現(xiàn)在運行增值稅的進項稅大于產(chǎn)出稅，不但不繳納增值稅，而且可以進入下一期繼續(xù)扣除。房地產(chǎn)業(yè)銷售稅主要是出售房地產(chǎn)收入帶來產(chǎn)值，進項稅主要來自建筑行業(yè)等建筑業(yè)增值稅發(fā)票。 “增加”后營業(yè)額的計算公式為：應交增值稅+城市維修建設稅+教育費+地方教育費附加值=（房地產(chǎn)銷售增值稅） - 房地產(chǎn)開發(fā)稅增值稅）* 0.11 *（ 1 +城市建設稅和教育附加費）。（二） “營改增”對所得稅稅負的影響 考慮到收入表中營業(yè)收入，營業(yè)成本，營業(yè)稅金，附加費等多項因素影響的企業(yè)所得稅等一系

39、列因素，如作者的影響，僅考慮到變更稅收變化企業(yè)所得稅要素。 由于營業(yè)稅是價格稅，納稅人支付營業(yè)稅，營業(yè)收入包括營業(yè)稅，營業(yè)稅是營業(yè)稅和附加部分，屬于企業(yè)所得稅的計算，其中一個項目。 而增值稅是價稅，繳納增值稅納稅人，營業(yè)收入不包括在增值稅產(chǎn)出稅中。2013年萬科的營業(yè)收入也是按照房地產(chǎn)增值稅出售免稅收入，所以營改增由營業(yè)收入比原來的收入表小的營業(yè)收入同樣，經(jīng)營成本不包括在增值稅進項稅中，營業(yè)成本在原收入表中的營業(yè)成本較小。增值稅不包括在企業(yè)所得稅扣減項目中，但一次繳納的增值稅支付城市維修建設稅和教育費用，是企業(yè)所得稅扣除項目之一，為營業(yè)稅和附加成分因此，應付增值稅是對企業(yè)所得稅的間接影響。根據(jù)

40、城市建設稅和教育附加費的計算公式，增值稅應繳稅額越高，城建稅和教育附加費越高，營業(yè)稅和附加部分從企業(yè)所得稅中扣除，但顯然，稅率的5以及城市建設稅與教育附加費之間的差額，以及兩個稅基之間的差額，扣除效果不如企業(yè)所得稅扣除的營業(yè)稅。綜合稅負，營改增后，營業(yè)稅和附加企業(yè)所得稅稅前減免效應，也不能彌補增值稅的增加。（三） “營改增”對會計核算的影響目前，營業(yè)稅與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展息息相關，因此房地產(chǎn)行業(yè)需要加強對與稅收改革的意識，對于企業(yè)的管理經(jīng)營水平有一定的了解。而房地產(chǎn)的主要會計科目如下表所示：應交稅費應交增值稅應交增值稅銷項稅額未交增值稅進項稅額轉(zhuǎn)出轉(zhuǎn)出未交增值稅營改增抵減的銷項稅額 而相應的會計

41、分錄如下所示：營改增前，房地產(chǎn)企業(yè)出售不動產(chǎn)的會計分錄表借貸銀行存款主營業(yè)務收入營業(yè)稅金及附加主營業(yè)務應交稅費應交營業(yè)稅應交稅費應交營業(yè)稅應交稅費應交城市維護建設稅應交稅費應交城市維護建設稅應交稅費教育費附加應交稅費應交城市維護建設稅應交稅費教育費附加銀行存款 （2）營改增后，分為銷售房產(chǎn)及購入貨物及應稅勞務兩種情況。房地產(chǎn)企業(yè)出售不動產(chǎn)的會計分錄為表借貸銀行存款主營業(yè)務收入應交稅費應交增值稅銷項稅額主營業(yè)務成本存貨 若是本期增值稅銷項稅額大于本期增值稅進行稅額，則需要繳納增值稅。其會計分錄為表為借貸銀行存款應交稅費應交增值稅營業(yè)稅金及附加主營業(yè)務應交稅費應交城市維護建設稅應交稅費教育費附加應

42、交稅費應交城市維護建設稅銀行存款應交稅費教育費附加 房地產(chǎn)企業(yè)購入貨物及應稅勞務的會計分錄表為借貸固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)/存貨銀行存款應交稅費應交增值稅進行稅額（四）“營改增”對企業(yè)管理產(chǎn)生的影響 政府在運行“營改增”后從個人到企業(yè)再到國家稅務征收局都受到了較大的影響，稅務繳納系統(tǒng)也產(chǎn)生了很大的波動。為了更好的落實國家“營改增”的方針，企業(yè)需要改變自身的經(jīng)營戰(zhàn)略，落實科學技術促進發(fā)展。對于未來的企業(yè)發(fā)展有著一定的規(guī)劃，從而降低企業(yè)的整體成本。減少企業(yè)在產(chǎn)品銷售中的銷售負擔。這樣才能為整個銷售行業(yè)做出貢獻，使企業(yè)進行優(yōu)化升級，并且加強專業(yè)化的趨勢，明確企業(yè)未來的經(jīng)營目標。要對于生產(chǎn)銷售和服務終端環(huán)節(jié)

43、進行一系列的措施改革。部門進行整體管理，以避免短板限制，整個業(yè)務戰(zhàn)略在業(yè)務上，也可以走向更專業(yè)的方向。三 結(jié)論及建議（一） 結(jié)論 國家的“營改增”政策對于未來的房地產(chǎn)發(fā)展方向有著很大的影響，新的稅收制度促使企業(yè)進行自身的優(yōu)化升級，這對于企業(yè)來說是一種發(fā)展機遇，同時也是對自身的一種挑戰(zhàn)。企業(yè)為了降低成本減少稅收負擔，必須要全面了解國家的稅收措施，要保證稅收的合理化和企業(yè)的經(jīng)濟效益最大化。作為國民經(jīng)濟主導型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)作為銷售環(huán)節(jié)眾多的企業(yè)已經(jīng)被納入“營改增”的增值范疇，雖然在一定時間過后，增值稅會有著一定的變化，但是在現(xiàn)有的經(jīng)濟政策下房地產(chǎn)的稅收額度加收的增值稅并不會受到影響。即使相應的土地

44、成本是可以扣除的，那么稅收變化的風險仍然很大。 據(jù)作者萬科2013年度報告的數(shù)據(jù)，稅收負擔營改增稅后十分敏銳，特別敏感在稅率整體變化中整體幅度超過10%，總體利潤與實際稅收為負值。整體稅收凈變化率為3%。從這一程度上看稅收顯著增加，稅負上漲25.06;在稅率為6的情況下，稅負明顯下降，稅負額占凈利潤的比例為28.48。據(jù)上述分析，我得出結(jié)論，房地產(chǎn)企業(yè)按照11的增值稅稅率實行稅收改革較為實際，易于實施。總而言之，根據(jù)目前的數(shù)據(jù)分析顯示，房地產(chǎn)行業(yè)實施增值稅優(yōu)勢大于劣勢，營改增對于房地產(chǎn)業(yè)務帶來的積極影響都比較高。（二） “營改增”后針對房地產(chǎn)企業(yè)的相關建議1 針對房地產(chǎn)企業(yè)成本的建議 房地產(chǎn)開

45、發(fā)企業(yè)的需要一定的成本，而成本來源主要包括三方面：征地成本，項目前期成本（包括項目可行性研究的可行性，設計成本，規(guī)劃成本和“棲息地”到“（包括生活環(huán)境所需的供水，供暖，道路，綠化等），在開發(fā)期間，施工費用（包括安裝費用和設備費用）以及其他意外費用，其中，項目分析如下： 征地成本可以分為土地，土地出讓金，和土地整艘費用，在目前的市場條件下，土地市場的土地資源并沒有獲得增值稅的權利，政府如果不出臺相應的政策進行整改的話，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負擔一定會有所上升。根據(jù)目前的市場情況，房地產(chǎn)必須從土地成本中堅守稅收，這樣利潤才會增加，同時房地產(chǎn)市場才會回溫。 在項目發(fā)展前期投入的成本屬于第三產(chǎn)業(yè)服務鏈條。增

46、值稅率為6。營改增后，通常從供應商那里獲得費用。 施工成本由于建筑業(yè)進入營改增試點，成本可以扣除，關鍵是區(qū)分施工和安裝費用，屬于建筑行業(yè)的服務范圍，前者稅率為5%，后者的增稅稅率為10%，在房地產(chǎn)合同的簽訂中，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)必須對客戶予以說明?？梢钥紤]將部分服務收入納入合同的施工業(yè)務，為了加收10%的增值稅免收稅率。 目前，公共基礎設施建設費用以借鑒“營改增”的方法進行局部試點，稅收應用的范圍較廣，主要在建筑行業(yè)的范圍。由樹木等地面設施購置的房地產(chǎn)開發(fā)項目，營改增之前，這已經(jīng)成為增值稅稅收改革的一個重要部分，所以房地產(chǎn)業(yè)務在政府的仿真提出之后必須要進行土地成本發(fā)票征集工作。2 針對房地產(chǎn)企業(yè)收入項

47、目合理化的建議 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)主要包括兩個方面，一個是房地產(chǎn)主要經(jīng)營收入，一個是其與業(yè)務收入。 主要經(jīng)營收入是房地產(chǎn)在進行出售房地產(chǎn)和建造房地產(chǎn)是所獲得的收入，這是房地產(chǎn)的主營業(yè)務。其余發(fā)展性收入是除了上述的主營業(yè)務之外的，包括建筑施工材料、物流管理企業(yè)和固定資產(chǎn)出租收入。 按照“中華人民共和國增值稅運行條例”第三條規(guī)定：“納稅人對于不同的貨物或者應該繳納稅務的勞務有著不同的稅率，應該進行分門別類的計算稅收營業(yè)額，而不是單獨計算。從適用稅率高。各類收入項目的實際運營情況來說，根據(jù)具體實施情況中的環(huán)節(jié)分為不同的銷售稅率，這樣可以根據(jù)不同的商品價值進行不同的稅率征收。這種征收可以減少企業(yè)遭受重復稅收的風險。3 “營改增”在房地產(chǎn)行業(yè)運行過程的建議 在目前的市場條件下，房地產(chǎn)庫存量過多，資產(chǎn)預定的環(huán)節(jié)復雜，所以政府必須要出臺相應的政策根據(jù)現(xiàn)有的貨物存放比率進行稅收繳納。逐年扣除現(xiàn)有庫存空間。這對于房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負擔水平達到了資金上的平衡。減少企業(yè)使用稅收納稅的可能性。未來稅收征管范圍將會發(fā)生很大的變化，這兩個方案將被視為“地方財政資金參考”，“先保守思想，即現(xiàn)行稅收在內(nèi)營業(yè)稅收的范圍，稅收將納稅人，根據(jù)其繳納的稅收進行營業(yè)稅與增值稅的區(qū)分，納稅人占比較高的總營業(yè)稅在試點和未來后仍將在當?shù)囟悇站掷U稅，對于具體稅收，納稅人需要單獨存放，”營改增“的內(nèi)容是試點降稅的基本要素，根據(jù)現(xiàn)有的稅收繳