2011年蘇州金雞湖圓融時(shí)代廣場(chǎng)分析報(bào)告

1、1 蘇州圓融時(shí)代廣場(chǎng)2 2一 項(xiàng)目概況二 項(xiàng)目定位三 業(yè)態(tài)規(guī)劃四 動(dòng)線規(guī)劃五 建筑設(shè)計(jì)六 經(jīng)營(yíng)管理七 租金水平八 總 結(jié)目錄3 3 一、項(xiàng)目概況4 4地理位置地理位置蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖東占地面積占地面積21萬(wàn)平方米建筑面積建筑面積51萬(wàn)平方米開工時(shí)間開工時(shí)間2006年4月開工開業(yè)時(shí)間開業(yè)時(shí)間2008年12月16日（試營(yíng)業(yè)S2）2009年1月16日正式開業(yè)商戶時(shí)間商戶時(shí)間總停車位4000個(gè)開發(fā)商開發(fā)商圓融集團(tuán)規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)美國(guó)HOK國(guó)際（亞洲太平洋）有限公司景觀設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)美國(guó)SWA景觀設(shè)計(jì)事務(wù)所項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目基本情況5 5地理位置及交通p圓融時(shí)代廣場(chǎng)地處蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖商圈東

2、岸。項(xiàng)目東臨金雞湖廣場(chǎng)、園區(qū)行政中心，西迎晉合洲際酒店、蘇州科技文藝中心，南北緊鄰建屋新羅酒店、凱悅酒店，并有高檔住宅群分布周邊。成熟商圈新興商圈吳中商圈吳中商圈石路商圈石路商圈觀前街商圈觀前街商圈南門商圈南門商圈金雞湖商圈金雞湖商圈平江商圈平江商圈獅山路商圈獅山路商圈6 6金雞湖商圈商業(yè)分布7 7二、項(xiàng)目定位8 8o蘇州市新CBD最繁華的商業(yè)中心及蘇州市標(biāo)志性商業(yè)項(xiàng)目。o是集零售、餐飲、休閑、娛樂、商務(wù)、文化等諸多功能于一體的大規(guī)模、現(xiàn)代化、高品質(zhì)的標(biāo)志性城市綜合體；o檔次：中高端購(gòu)物中心商業(yè)定位9 9三、業(yè)態(tài)布局規(guī)劃1010（注：零售包括服裝飾品等；餐飲包括快餐連鎖、大型中餐西餐等；娛樂包

3、括健身中心、Spa、KTV、酒吧、迪斯科、游藝等；服務(wù)配套等包括銀行、電信營(yíng)業(yè)廳、親子教育等）業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)業(yè)態(tài)比例零售66%餐飲23%娛樂6%服務(wù)配套5%1111 商務(wù)辦公區(qū)：四棟高檔寫字樓以及相關(guān)商務(wù)配套 濱河餐飲區(qū)：匯集各式環(huán)球美食，酒吧等 圓融天幕街：由多個(gè)獨(dú)立建筑串聯(lián)，業(yè)態(tài)包括各種零售、娛樂、服務(wù)等元素 生活休閑區(qū): 包括家居、家電、數(shù)碼等主題商場(chǎng)及綜合兒童購(gòu)物、娛樂場(chǎng)所 久光百貨： 包括百貨、超市、美食廣場(chǎng)等主力店及各種零售店鋪五大功能分區(qū)1212辦公商務(wù)區(qū)圓融天幕街濱河餐飲區(qū)久光百貨生活休閑區(qū)13131.辦公商務(wù)區(qū)14142. 濱河餐飲區(qū)充分發(fā)揮景觀優(yōu)勢(shì)，以餐飲為主，包括中式餐飲、環(huán)球

4、美食及風(fēng)情酒吧等 。1515由多個(gè)獨(dú)立建筑體有機(jī)串聯(lián)，業(yè)態(tài)包含各種零售，娛樂，服務(wù)等元素。3. 圓融天幕街1616171718184. 生活休閑區(qū)包括家居、家電、數(shù)碼等主題專業(yè)商場(chǎng)及綜合兒童購(gòu)物、娛樂場(chǎng)所，并與休閑廣場(chǎng)形成商業(yè)、 文化輝映的活動(dòng)空間。19192020212122225. 久光百貨規(guī)模達(dá)17萬(wàn)m2，包含時(shí)尚百貨眾多國(guó)際國(guó)內(nèi)品牌旗艦店。2323242425252626水濱餐飲碼頭2727時(shí)尚購(gòu)物街區(qū)2828時(shí)尚購(gòu)物街區(qū)2929時(shí)尚購(gòu)物街區(qū)3030時(shí)尚購(gòu)物街區(qū)3131生活休閑廣場(chǎng)3232生活休閑廣場(chǎng)3333Shopping Mall購(gòu)物中心3434代表性商家3535代表性商家3636

5、小結(jié)立地條件優(yōu)越的交通環(huán)境及外部景觀；區(qū)域有一定數(shù)量的外籍人群和具有高消費(fèi)能力的人群支撐；開發(fā)商具有國(guó)營(yíng)背景，實(shí)力較強(qiáng)，全部持有經(jīng)營(yíng)；經(jīng)營(yíng)特征商業(yè)建筑設(shè)計(jì)、景觀、交通規(guī)劃理念超前，適于各種業(yè)態(tài)商家經(jīng)營(yíng)；同時(shí)將傳統(tǒng)的集中式商業(yè)集區(qū)分割為1+1+13的商業(yè)模式。（集中式商業(yè)+主題商業(yè)+商業(yè)街區(qū)）業(yè)態(tài)豐富、引進(jìn)了新型的品牌主力店，部分業(yè)態(tài)為蘇州的首發(fā)品牌。分析判斷地鐵尚未建成，當(dāng)前人氣仍然較弱，需要一定時(shí)間的培養(yǎng)。3737 四、動(dòng)線規(guī)劃3838交通動(dòng)線安排交通動(dòng)線安排 人流動(dòng)線人流動(dòng)線時(shí)代廣場(chǎng)外部交通動(dòng)線連接豐富。外部利用水系，環(huán)橋，連廊，地面道路，地下停車場(chǎng)，有機(jī)地把獨(dú)幢的商業(yè)建筑進(jìn)行聯(lián)接。分別由多個(gè)獨(dú)立建筑有機(jī)串聯(lián)，單體兩層。分別由多個(gè)獨(dú)立建筑有機(jī)串聯(lián)，單體兩層。項(xiàng)目臨湖而形成特色沿水商業(yè)帶，創(chuàng)造了良好的景觀條件與水系的搭配也達(dá)成了和項(xiàng)目臨湖而形成特色沿水商業(yè)帶，創(chuàng)造了良好的景觀條件與水系的搭配也達(dá)成了和諧統(tǒng)一。諧統(tǒng)一。3939 五、項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)40404141外部扶梯外部扶梯4242434344444545 六、經(jīng)營(yíng)管理4646經(jīng)營(yíng)管理模