房地產(chǎn)估價—第六章-成本法

1、第第6 6章章 成本法成本法汪竹學(xué) 習(xí)習(xí) 要要 求求l了解房地產(chǎn)價格構(gòu)成；現(xiàn)行商品房和經(jīng)濟適用房價格構(gòu)成；現(xiàn)行房屋折舊制度；現(xiàn)行房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)。熟悉成本法的概念、理論依據(jù)、適用范圍、條件和操作步驟。掌握掌握成本法的基本公式；重新構(gòu)建價格的概念、求取思路、求取方法；建筑物折舊的概念、原因和建筑物折舊的求取方法。6.1成本法的基本原理l6.1.1成本法的概念成本法的概念l成本法又稱成本逼近法成本逼近法、原價法、承包商法或重置成本法，是求取估價對象房地產(chǎn)在估價時點的重新構(gòu)建價格(重置價格或重建價格)后扣除折舊，以此估算估價對象房地產(chǎn)的客觀合理價格或價值的一種方法。 l

2、采用成本法估價求得的價格稱為積算價格。 l6.1.2理論依據(jù)理論依據(jù) 從買方的角度看，是替代原理（劃不劃算）；從賣方的角度看，生產(chǎn)費用價值論（虧不虧本）。l6.1.3適用條件與對象適用條件與對象 特別適用于既無收益又很少交易的學(xué)校、圖書館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊營房、公園等公共建筑、公益設(shè)施。 單純建筑物 獨立或狹小市場上無法運用市場法進行估價的房地產(chǎn)有獨特設(shè)計或只針對個別用戶的特殊服務(wù)體系而建的房地產(chǎn)，如特殊工業(yè)產(chǎn)房、油庫、碼頭。l估價時須用客觀成本，不能用實際成本l6.1.4成本法操作程序：成本法操作程序： 1、搜集有關(guān)成本、稅費、開發(fā)利潤等資料 2、估算重置價格或重建價格 3、估算折舊

3、4、求出積算價格l6.1.5成本法的基本公式成本法的基本公式l 積算價格=重新購建價格-建筑物折舊6.2重新購購建價格的測測算 6.2.1重新購建價格 也稱重新購建成本，是指假設(shè)在估價時點重新購買取得、重新開發(fā)建設(shè)取得全新狀況的估價對象所需的一切必要費用、稅金和應(yīng)得利潤之和。 重新購建價格應(yīng)是客觀的價格。6.2.2房地產(chǎn)價格構(gòu)成房地產(chǎn)價格通常由7大項構(gòu)成：1.土地取得成本；2.開發(fā)成本；3.管理費用；4.投資利息；5.銷售費用；6.銷售稅費；7.開發(fā)利潤。一、土地取得成本一、土地取得成本指房地產(chǎn)開發(fā)用地所必需的費用、稅金等。獲取土地的三種主要方式：1. 通過征收農(nóng)地取得土地；2. 通過城市房屋

4、拆遷取得土地；3. 通過市場“購買”（政府招、拍、掛出讓或開發(fā)商轉(zhuǎn)讓）取得的熟地。二、開發(fā)成本二、開發(fā)成本 指在開發(fā)用地上進行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)所必需的直接費用、稅金等。包括：三、管理費用三、管理費用 指為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所必需的費用，包括： 房地產(chǎn)開發(fā)商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等，一般為土地取得成本與開發(fā)成本之和的一定比率。四、投資利息四、投資利息 包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費用的利息。 注意：無論是借貸資金或者自有資金均要計算利息。五、銷售費用五、銷售費用 指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所必需的費用，包括廣告宣傳費、銷售代理費等，一般按照售價的一定比例來測算。六、銷售

5、稅費六、銷售稅費 指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由開發(fā)商（此時為賣方）繳納的稅費，通常按照售價的一定比例進行測算。包括：1.銷售稅金及附加：營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加。2.其他銷售稅費：應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的交易手續(xù)費等。七、開發(fā)利潤七、開發(fā)利潤 現(xiàn)實中的開發(fā)利潤是一種結(jié)果，而估價中需要將開發(fā)利潤事先測算出來。在測算時應(yīng)注意以下幾點：（1）開發(fā)利潤是稅前的，即：開發(fā)利潤開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的價值土地取得成本開發(fā)成本管開發(fā)利潤開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的價值土地取得成本開發(fā)成本管理費用投資利息銷售費用銷售稅費理費用投資利息銷售費用銷售稅費（2）開發(fā)利潤是正常條件下開發(fā)商所能獲得的平均利潤。（3）開發(fā)利潤通常按

6、照一定的基數(shù)乘以同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的相應(yīng)利潤率來測算。有以下幾種情況：A.計算基數(shù)土地取得成本開發(fā)成本，相應(yīng)的利潤率稱為直接成本利潤率，即：直接成本利潤率直接成本利潤率開發(fā)利潤/（土地取得成本開發(fā)成本）B.計算基數(shù)土地取得成本開發(fā)成本管理費用投資利息銷售費用，相應(yīng)的利潤率稱為成本利潤率， 即： 成本利潤率成本利潤率開發(fā)利潤/（土地取得成本開發(fā)成本管理費用投資利息銷售費用）C.計算基數(shù)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值（售價），相應(yīng)的利潤率稱為銷售利潤率，即： 銷售利潤率銷售利潤率開發(fā)利潤/（開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值）6.2.3土地重新購建價格重新購建價格1. 重新購建價格的概念重新購建價格的

7、概念 又稱重新購建成本，指假設(shè)在估價時點重新取得全新狀況的估價對象所必需的支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤。（1）重新購建價格是估價時點的價格。（2）重新購建價格是客觀的價格。（3）建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格。2. 重新購建價格的求取思路重新購建價格的求取思路（1）將房和地看成一個整體，模擬房地產(chǎn)開發(fā)過程，采用成本法求取重新購建價；（2）將房和地分開，分別求取兩者的重新購建價，然后相加求取重新購建價。 土地重新購建價：包括重新購置價（市場法、基準(zhǔn)地價修正法）和重新開發(fā)成本（成本法）兩種。3. 建筑物重新購建價格的求取方式建筑物重新購建價格的求取方式

8、建筑物重新購建價：建筑物重新購建價：包括重置價格和重建價格兩種。重置價格（重置成本）：重置價格（重置成本）：指采用估價時點的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價時點的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤。重建價格（重建成本）：重建價格（重建成本）：指采用與估價對象建筑物相同的建材、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價時點的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤。適用于有特殊保護價值的建筑物。4. 建筑物重新購建價格的求取方法建筑物重新購建價格的求取方法

9、書書上公式上公式（1）單位比較法包括單位面積法和單位體積法。適用于造價與面積關(guān)系較大的房屋，如住宅、辦公樓等。例1某幢房屋的建筑面積為300平米，該類用途、建筑結(jié)構(gòu)和檔次的房屋單位建筑面積造價為1200元/平米。試估算該房屋的重新購建價格。解：該房屋的重新購建價300120036萬元例2 某建筑物的體積為500立方，該類用途、建筑結(jié)構(gòu)和檔次的房屋單位建筑體積造價為600元/立方。試估算該房屋的重新購建價格。解：該房屋的重新購建價50060030萬元（2）分部分項法）分部分項法 先假設(shè)將估價對象建筑物分解為各個獨立的構(gòu)件或分部分項工程，然后測算各個獨立構(gòu)件或分部分項工程的數(shù)量，再調(diào)查、了解估價時

10、點各個獨立構(gòu)件或分部分項工程的單位價格或成本，最后將各個獨立構(gòu)件或分部分項工程的數(shù)量乘以相應(yīng)的單價或成本后相加，來求取建筑物重新購建價。 分部分項項法示例（3）工料測量法）工料測量法 先假設(shè)將估價對象建筑物分解還原為建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備，然后測算重新建造該建筑物所需要的建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備的種類、數(shù)量和人工時數(shù)，再調(diào)查、了解估價時點相應(yīng)建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備的單價和人工費標(biāo)準(zhǔn)，最后將建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備的數(shù)量和人工時數(shù)乘以相應(yīng)的單價和人工費標(biāo)準(zhǔn)后相加，求取建筑物重新購建價格。優(yōu)點：優(yōu)點：詳細、準(zhǔn)確缺點：缺點：費時、費力。適用對象：適用對象：具有歷史價值的建

11、筑物（4）指數(shù)調(diào)整法）指數(shù)調(diào)整法 利用有關(guān)價格指數(shù)或變動率，將估價對象建筑物的原始價值調(diào)整到估價時點的價值來求取建筑物重新購建價。6.3建筑物折舊的求取建筑物的折舊 1. 建筑物折舊的概念和原因 估價上的建筑物折舊是指由于各種原因造成的建筑物價值損失 。即：建筑物折舊建筑物重新購建價格建筑物市場價值建筑物折舊的原因（1）物質(zhì)折舊：建筑物在實體上的老化、損壞所造成的建筑物價值損失。 （看得見摸得著） 包括：1）自然經(jīng)過的老化2）正常使用的磨損3）意外破壞的損毀4）延遲維修的損壞（2）功能折舊 又稱精神磨損、無形損耗，指建筑物在功能上相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價值損失。（看不見摸不著） 原

12、因：建筑設(shè)計上的缺陷、過去的建筑標(biāo)準(zhǔn)過低、人們的消費觀念改變、建筑技術(shù)進步、出現(xiàn)了更好的建筑物等。（3）經(jīng)濟折舊 又稱外部性折舊，指建筑物本身以外的各種不種因素所造成的建筑物價值損失。（看不見摸不著） 原因：經(jīng)濟因素、區(qū)位因素、其他因素。練習(xí)練習(xí)某舊住宅，測算其重置價格為40萬元，地面、門窗等破舊引起的物質(zhì)折舊為1萬元，因戶型設(shè)計不好、沒有獨用廁所和共用電視天線等導(dǎo)致的功能折舊為6萬元，由于位于城市衰落地區(qū)引起的經(jīng)濟折舊為3萬元。試求取該舊住宅的折舊總額和現(xiàn)值。2. 建筑物折舊的求取方法建筑物折舊的求取方法有年限法、市場提取法和分解法三種。一、年限法一、年限法年限法有關(guān)的概念（1）建筑物的自然

13、壽命與經(jīng)濟壽命（2）建筑物的有效年齡與實際年齡（猜猜我多大，o(_)o ）（3）剩余自然壽命和剩余經(jīng)濟壽命 利用年限法求取建筑物折舊時，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟壽命，經(jīng)過年數(shù)應(yīng)為有效經(jīng)過年數(shù)，剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟壽命。1. 直線法直線法直線法的年折舊額的計算公式：Di第i年的折舊額C建筑物的重新購建價格S建筑物的凈殘值N建筑物的經(jīng)濟壽命R建筑物的凈殘值率 NRCNSCDDi1%100CSR 年折舊率： 有效經(jīng)過年數(shù)為t年的建筑物折舊總額的計算公式：%1001%100%100NRNCSCCDdNtRCNtSCtDEt1直線法折舊下的建筑物現(xiàn)值計算公式：建筑物的經(jīng)濟壽命有效經(jīng)過年數(shù)剩余經(jīng)濟壽命， 即：

14、NtRCNtSCCECVt11ntN練習(xí)練習(xí) 某建筑物的建筑面積為100平米，單位建筑面積的重置價格為500元/平米，判定其有效經(jīng)過年數(shù)為10年，經(jīng)濟壽命為30年，殘值率為5%。試用直線法計算該建筑物的年折舊額、折舊總額，并計算其現(xiàn)值。解：年折舊額 折舊總額 建筑物現(xiàn)值 元NRCD158330%511005001元NtRCNtSCtDEt158331元ECVt3416715833500002. 成新折扣法成新折扣法 計算公式： 其中，V為建筑物的現(xiàn)值，C為建筑物的重新購建價格，q為建筑物的成新率。 用直線法計算成新率的公式為：當(dāng)R0時， qCV%10011%10011%10011nttRNnN

15、RNtRq%100%100%1001ntnNnNtq 例例 某10年前建成交付使用的建筑物，估價人員實地觀察判定其剩余經(jīng)濟壽命為30年，殘值率為零。試用直線法計算建筑物的成新率。解：%75%100103030%100ntnq二、市場提取法 指利用與估價對象建筑物有類似折舊程度的可比實例來求取估價對象建筑物折舊的方法。 利用市場提取法求出的年折舊率，可以求取建筑物的經(jīng)濟壽命，即： 建筑物經(jīng)濟壽命1/年折舊率三、分解法 是對建筑物各種類型的折舊分別予以分析分析和測定，然后加總來求取建筑物折舊的方法。它是求取建筑物折舊最詳細、最復(fù)雜的一種方法。 求取步驟： 1、求取物質(zhì)折舊。 2、求取功能折舊。 3

16、、求取經(jīng)濟折舊。 4、求取建筑物的折舊總額。 例例 某建筑物的重置價格為180萬元，經(jīng)濟壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費用為2萬元；裝飾裝修的重置價格為30萬元，平均壽命為5年，經(jīng)過年數(shù)為3年；設(shè)備的重置價格為60萬元，平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為10年。殘值率假設(shè)均為零。試計算該建筑物的物質(zhì)折舊額。解：短壽命項目折舊額：門窗等的修復(fù)費用2萬元裝飾裝修折舊設(shè)備的折舊 長壽命項目的折舊額 折舊總額2184017.677.6萬元萬元185330萬元40151060萬元6 .175010603021803. 求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題（1）估價上的折舊與會計上的折舊的區(qū)別

17、）估價上的折舊與會計上的折舊的區(qū)別估價上的折舊注意的是市場價值的真實減損，科學(xué)地說不是折舊，而是減價調(diào)整；會計上的折舊注重的是原始價值的分?jǐn)偂⒀a償或回收。 （2）土地使用年限對建筑物經(jīng)濟壽命的影響）土地使用年限對建筑物經(jīng)濟壽命的影響 求取建筑物折舊時應(yīng)注意土地使用年限對建筑物經(jīng)濟壽命的影響。 1、建筑物的經(jīng)濟壽命早于土地使用年限而結(jié)束的，應(yīng)按照建筑物的經(jīng)濟壽命計算建筑物的折舊。 2、建筑物的經(jīng)濟壽命晚于土地使用年限而結(jié)束的，應(yīng)按照建筑物的實際經(jīng)過年數(shù)加上土地使用權(quán)的剩余年限計算建筑物的折舊。建設(shè)期2年建筑物經(jīng)濟壽命50年18年土地使用年限70年建筑物經(jīng)濟壽命45年15年土地使用年限50年建設(shè)期

18、3年建筑物經(jīng)濟壽命60年土地使用年限40年4年建筑物經(jīng)濟壽命50年6年后出讓土地使用年限40年10年后出讓23年6.4成本法的公式與運用 6.4.1新開發(fā)的房地產(chǎn)的公式 1.新開發(fā)土地的成本法計算公式新開發(fā)土地價格取得待開發(fā)土地的成本土地開發(fā)成本新開發(fā)土地價格取得待開發(fā)土地的成本土地開發(fā)成本管理費用管理費用 投資利息銷售費用銷售稅費開發(fā)利潤投資利息銷售費用銷售稅費開發(fā)利潤例：某成片荒地面積2平方公里，取得該荒地的代價為1.2億元，將其開發(fā)成五通一平的熟地的開發(fā)成本和管理費用為2.5億元，開發(fā)期為3年，貸款年利率為8%，銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價格的2%、5.5%和10%，開

19、發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%。試求該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價。（假設(shè)開發(fā)成本和管理費用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入）解：解：V取得該荒地的總價土地開發(fā)成本管取得該荒地的總價土地開發(fā)成本管理費用投資利息銷售費用銷售稅費開理費用投資利息銷售費用銷售稅費開發(fā)利潤發(fā)利潤取得該荒地的總價土地開發(fā)成本管理費用取得該荒地的總價土地開發(fā)成本管理費用投資利息投資利息V（2% 5.5% 10%）故：故：V（取得該荒地的總價土地開發(fā)成本（取得該荒地的總價土地開發(fā)成本管理費用投資利息）管理費用投資利息）/（12%5.5%10%）億23.5%10%5 .5%21%815 .2%812 .1v5 .13268/4

20、36%601021023. 5m元比率開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓面積荒地面積總價V單價適用于新建房地產(chǎn)的基本公式（1）新建房地的成本法公式：）新建房地的成本法公式：新建房地價格土地取得成本土地開發(fā)成本建筑物建造成本管理費用投資利息銷售費用銷售稅費開發(fā)利潤（2）新建建筑物的成本法公式：）新建建筑物的成本法公式：新建建筑物價格建筑物建造成本管理費用 投資利息銷售費用銷售稅費開發(fā)利潤6.4.2適用于舊房地產(chǎn)的基本公式（1）舊房地的成本法公式： 舊房地價格房地的重新購建價格建筑物的折舊或者： 舊房地價格土地的重新購建價格建筑物的重新購建價格建筑物的折舊（2）舊建筑物的成本法公式: 舊建筑物價格建筑物的重新購建價

21、格 建筑物的折舊一、單選題一、單選題1. 對坐落在市中心商務(wù)區(qū)的清代古建筑群運用成本法估價時，適宜對坐落在市中心商務(wù)區(qū)的清代古建筑群運用成本法估價時，適宜采用（采用（ ） A、重置成本、重置成本 B、完全成本、完全成本 C、重建成本、重建成本 D、實際成本、實際成本 2. 某建筑物建于某建筑物建于1984年，其經(jīng)濟壽命為年，其經(jīng)濟壽命為60年。年。2004年時對該建筑物年時對該建筑物進行估價，據(jù)現(xiàn)場勘察認(rèn)定，該建筑物維修保養(yǎng)較差，則其剩余經(jīng)進行估價，據(jù)現(xiàn)場勘察認(rèn)定，該建筑物維修保養(yǎng)較差，則其剩余經(jīng)濟壽命最可能為（濟壽命最可能為（ ）年。）年。 A、30 B、40 C、50 D、60 3. 建筑

22、物年折舊額的計算公式為：年折舊額建筑物年折舊額的計算公式為：年折舊額=房屋重置成本（房屋重置成本（1-殘值率）（殘值率）（ ） A、經(jīng)濟壽命、經(jīng)濟壽命 B、已使用年限、已使用年限 C、尚可使用年限、尚可使用年限 D、自然壽命、自然壽命 4. 某建筑物某建筑物1994年年6月建成，月建成，2004年年6月欲評估其現(xiàn)值，判定該房地月欲評估其現(xiàn)值，判定該房地產(chǎn)尚可使用產(chǎn)尚可使用40年，若殘值率為零，按直線法確定其成新率為（年，若殘值率為零，按直線法確定其成新率為（ ） A、20% B、30% C、50% D、80% 5. 某辦公樓某辦公樓1990年建成，年建成，2000年補辦了土地使用權(quán)出讓，土地使

23、用年補辦了土地使用權(quán)出讓，土地使用權(quán)年限為權(quán)年限為50年。建筑物的經(jīng)濟壽命為年。建筑物的經(jīng)濟壽命為45年。則計算該建筑物折舊的年。則計算該建筑物折舊的經(jīng)濟壽命為（經(jīng)濟壽命為（ ）年。）年。 A、35 B、45 C、50 D、60 6. 一廠房建成后一廠房建成后8年被改造為超級市場，并補辦了土地使用權(quán)出讓年被改造為超級市場，并補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建筑物的經(jīng)濟壽命為年，建筑物的經(jīng)濟壽命為50年，則年，則計算該建筑物折舊的經(jīng)濟壽命應(yīng)為（計算該建筑物折舊的經(jīng)濟壽命應(yīng)為（ ）年。）年。 A、40 B、42 C、48 D、50 7. 估價上的折舊

24、注重的是（估價上的折舊注重的是（ ）。）。 A、原始取得價值的減價修正、原始取得價值的減價修正 B、原始取得價值的攤銷和回收、原始取得價值的攤銷和回收 C、重置價值的攤銷和回收、重置價值的攤銷和回收 D、價值的減價修正、價值的減價修正 8. 某住宅小區(qū)附近新建了一座釀酒廠，由此引起的該住宅小區(qū)房地某住宅小區(qū)附近新建了一座釀酒廠，由此引起的該住宅小區(qū)房地產(chǎn)價值貶損屬于（產(chǎn)價值貶損屬于（ ）。）。 A、物質(zhì)折價、物質(zhì)折價 B、功能折舊、功能折舊 C、經(jīng)濟折舊、經(jīng)濟折舊 D、會計折舊、會計折舊 9. 某辦公大樓經(jīng)過更新改造后，其實際成新率通常（某辦公大樓經(jīng)過更新改造后，其實際成新率通常（ ）用直線法

25、）用直線法計算出的成新率。計算出的成新率。 A、等于、等于 B、大于、大于 C、小于、小于 D、無法判斷、無法判斷 10. 某宗土地取得成本為某宗土地取得成本為1000萬元，開發(fā)成本為萬元，開發(fā)成本為1500萬元，管理費萬元，管理費用為用為75萬元，銷售費用為萬元，銷售費用為35萬元，投資利潤率為萬元，投資利潤率為12%，則開發(fā)利潤，則開發(fā)利潤為（為（ ）萬元。）萬元。 A、180.0 B、300.0 C、309.0 D、313.2二、多選題二、多選題1. 成本估價法可作為以下（成本估價法可作為以下（ ）估價的首選方法。）估價的首選方法。 A、寫字樓、寫字樓 B、商場、商場 C、政府辦公樓、政

26、府辦公樓 D、學(xué)校用房、學(xué)校用房 2. 下面哪些說法是錯誤的（下面哪些說法是錯誤的（ ） A、重新購建價格是估價時點時的價格；、重新購建價格是估價時點時的價格； B、重新購建價格是客觀、重新購建價格是客觀的價格；的價格； C、建筑物的重新購建價格是估價對象的價格；、建筑物的重新購建價格是估價對象的價格； D、土地的重新購、土地的重新購建價格是全新狀態(tài)下的價格。建價格是全新狀態(tài)下的價格。 3. 物質(zhì)折舊是建筑物在物質(zhì)方面損耗帶來的減損，包括（物質(zhì)折舊是建筑物在物質(zhì)方面損耗帶來的減損，包括（ ） A、自然經(jīng)過的老朽、自然經(jīng)過的老朽 B、正常使用的磨損、正常使用的磨損 C、意外的破壞、損壞、意外的破

27、壞、損壞 D、延遲維修的損壞、殘存延遲維修的損壞、殘存 4. 建筑物的無形損耗包括（建筑物的無形損耗包括（ ） A、建筑物的腐化、建筑物的腐化 B、技術(shù)進步、技術(shù)進步 C、消費觀念變化、消費觀念變化 D、老化、風(fēng)化、老化、風(fēng)化 5. 在成本法中，直接成本利潤率的計算基數(shù)包括（在成本法中，直接成本利潤率的計算基數(shù)包括（ ）。）。 A、土地取得成本、土地取得成本 B、開發(fā)成本、開發(fā)成本 C、管理費用、管理費用 D、銷售費用、銷售費用 6. 建筑物的重新購建價格是（建筑物的重新購建價格是（ ）的價格。）的價格。 A、扣除折舊后、扣除折舊后 B、估價時點時、估價時點時 C、客觀、客觀 D、建筑物全新狀

28、態(tài)下、建筑物全新狀態(tài)下 三、判斷題三、判斷題1. 運用成本法評估房地產(chǎn)價值時，開發(fā)成本是指將生地、毛地等開運用成本法評估房地產(chǎn)價值時，開發(fā)成本是指將生地、毛地等開發(fā)成可供建設(shè)用熟地所花費的一切客觀、合理費用。發(fā)成可供建設(shè)用熟地所花費的一切客觀、合理費用。 （ ）2. 現(xiàn)實生活中，房地產(chǎn)價格多取決于花費的成本，成本的增減必定現(xiàn)實生活中，房地產(chǎn)價格多取決于花費的成本，成本的增減必定影響房地產(chǎn)價格的增減。影響房地產(chǎn)價格的增減。 （ ）3. 從理論上講，同一個開發(fā)項目的開發(fā)利潤，無論采用哪種計算基從理論上講，同一個開發(fā)項目的開發(fā)利潤，無論采用哪種計算基數(shù)與其相對應(yīng)的利潤率來估算，所得的結(jié)果都是相同的。

29、數(shù)與其相對應(yīng)的利潤率來估算，所得的結(jié)果都是相同的。 （ ）4. 在估價上，重新購建價格與折舊總額的差被視為資產(chǎn)實際價值，在估價上，重新購建價格與折舊總額的差被視為資產(chǎn)實際價值，它必須與市場價值相一致。（它必須與市場價值相一致。（ ） 5. 建筑物的經(jīng)濟壽命應(yīng)從建筑物竣工驗收合格之日起計，建造期不建筑物的經(jīng)濟壽命應(yīng)從建筑物竣工驗收合格之日起計，建造期不應(yīng)計入。應(yīng)計入。 （ ）6. 某一舊有建筑物，其現(xiàn)值可能大于原值。（某一舊有建筑物，其現(xiàn)值可能大于原值。（ ）7. 從估價角度看，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)獲得的利潤要與其自有資金應(yīng)得從估價角度看，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)獲得的利潤要與其自有資金應(yīng)得的利息分開。的利息分開。 （ ）8. 經(jīng)分析，某建筑物重置價格為經(jīng)分析，某建筑物重置價格為1000萬元，其建筑結(jié)構(gòu)、裝修和房萬元，其建筑結(jié)構(gòu)、裝修和房屋設(shè)備的價值分別占重置價格的屋設(shè)備的價值分別占重置價格的60%、25%