世聯(lián)策劃培訓(xùn)工具

1、1策劃部?jī)?nèi)部培訓(xùn)策劃部?jī)?nèi)部培訓(xùn)（工具篇）（工具篇）世聯(lián)地產(chǎn)策劃部2004.3內(nèi)容簡(jiǎn)介內(nèi)容簡(jiǎn)介戰(zhàn)略規(guī)劃的基本過(guò)程戰(zhàn)略規(guī)劃的基本過(guò)程戰(zhàn)略規(guī)劃中的常用分析工具戰(zhàn)略規(guī)劃中的常用分析工具定價(jià)過(guò)程中的常用分析工具定價(jià)過(guò)程中的常用分析工具參考書(shū)目及平臺(tái)資源參考書(shū)目及平臺(tái)資源下篇小引下篇小引討論：描述愿景使命經(jīng)營(yíng)理念目標(biāo)戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)境界、目的地事業(yè)觀、業(yè)務(wù)范圍價(jià)值觀績(jī)效方向和綱要具體行動(dòng)安排世聯(lián)的戰(zhàn)略規(guī)劃：愿景使命經(jīng)營(yíng)理念目標(biāo)戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)具有國(guó)際水準(zhǔn)、中國(guó)最佳、房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)顧問(wèn)領(lǐng)域提供可信賴(lài)的、高品質(zhì)的增值服務(wù)因團(tuán)隊(duì)而強(qiáng)大、因做足功課而專(zhuān)業(yè)、因鄭重承諾而有信譽(yù)因?yàn)榭蛻?hù)發(fā)掘價(jià)值、降低交易成本而解決中國(guó)房地

2、產(chǎn)問(wèn)題服務(wù)質(zhì)量等8維考量指標(biāo)見(jiàn)2004，對(duì)我們意味著什么？具體行動(dòng)安排戰(zhàn)略規(guī)劃的基本過(guò)程溝通目標(biāo)分析環(huán)境的機(jī)會(huì)和威脅重新評(píng)價(jià)企業(yè)的目標(biāo)制定企業(yè)戰(zhàn)略制定戰(zhàn)術(shù)、計(jì)劃識(shí)別企業(yè)的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)122345戰(zhàn)略規(guī)劃中的常用分析工具環(huán)境特征分析中的常用工具不確定性成長(zhǎng)性成長(zhǎng)性競(jìng)爭(zhēng)性競(jìng)爭(zhēng)性合作性特征：特征：環(huán)境特征分析中的常用工具成長(zhǎng)性分析工具：成長(zhǎng)性分析工具：165423嬰兒期公司成長(zhǎng)期公司成熟期公司寡頭壟斷迷惘的公司7正在轉(zhuǎn)型的公司垂死的公司時(shí)間成就生命周期分析案例：西山美廬所處別墅的市場(chǎng)掃描46號(hào)令影響下未來(lái)兩年市場(chǎng)供應(yīng)量將繼續(xù)放大截至2003年年底，在售別墅項(xiàng)目約141個(gè)，總建筑面積約1200萬(wàn)平方米，

3、其中 2003年新盤(pán)總面積達(dá)650萬(wàn)平方米，相當(dāng)于過(guò)去10年存量總和。l在售別墅項(xiàng)目分布最多的六個(gè)區(qū)/縣依次為： 昌平、順義、朝陽(yáng)、大興、海淀、通州 總體市場(chǎng)需求旺盛 中產(chǎn)階級(jí)郊區(qū)化進(jìn)程加快,小獨(dú)棟和亞別墅熱銷(xiāo)細(xì)分市場(chǎng)的生命周期細(xì)分市場(chǎng)的生命周期成長(zhǎng)期成長(zhǎng)期成熟期成熟期衰退期衰退期投入期投入期個(gè)人公館、企業(yè)會(huì)所獨(dú)棟亞別墅 各檔次產(chǎn)品線(xiàn)所處的不同生命周期 一般而言，成長(zhǎng)中的細(xì)分市場(chǎng)蘊(yùn)含機(jī)會(huì)別墅價(jià)格區(qū)間分析別墅價(jià)格區(qū)間分析辦公別墅環(huán)境特征分析中的常用工具2競(jìng)爭(zhēng)性分析工具：競(jìng)爭(zhēng)性分析工具：波特的五力模型波特的五力模型供應(yīng)商供應(yīng)商行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)者行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)者顧客顧客潛在競(jìng)爭(zhēng)者潛在競(jìng)爭(zhēng)者替代品制造商替代品制

4、造商進(jìn)入威脅進(jìn)入威脅替代威脅替代威脅買(mǎi)方討價(jià)還價(jià)的威脅買(mǎi)方討價(jià)還價(jià)的威脅供方討價(jià)還價(jià)的威脅供方討價(jià)還價(jià)的威脅制造差異性，研發(fā)能力專(zhuān)利行業(yè)門(mén)檻：地價(jià)、效率、規(guī)模成本、低利潤(rùn)制定規(guī)則：3A、主題、康居示范、服務(wù)培養(yǎng)習(xí)慣：華僑城、萬(wàn)科、招商的會(huì)員制快，新：順馳林溪。（兵出奇招）搭船出海：檀香山、后海名苑、西山美廬威脅 ：（空頭）蘋(píng)果園承諾：soho長(zhǎng)城腳下（置于死地而后生）政府（華僑城）、土地方（中房、萬(wàn)科）、銀行、材料商（鋼材）、施工方（墊資）、代理等信息不對(duì)稱(chēng)：VIP、銷(xiāo)控提高預(yù)期：展示、懸念非理性和幸福經(jīng)濟(jì)：選房老樹(shù)咖啡。團(tuán)購(gòu)、后向確定戰(zhàn)略方向的常用工具4SWOT經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)組合分析法SWOT環(huán)境

5、的機(jī)會(huì)多環(huán)境的機(jī)會(huì)多內(nèi)部的劣勢(shì)內(nèi)部的劣勢(shì)環(huán)境的機(jī)會(huì)少環(huán)境的機(jī)會(huì)少內(nèi)部的優(yōu)勢(shì)內(nèi)部的優(yōu)勢(shì)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，利用機(jī)會(huì)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，利用機(jī)會(huì)多種經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略：糾偏多種經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略：糾偏防御型戰(zhàn)略：蟄伏防御型戰(zhàn)略：蟄伏扭轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略：調(diào)適扭轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略：調(diào)適增長(zhǎng)型戰(zhàn)略：發(fā)展增長(zhǎng)型戰(zhàn)略：發(fā)展規(guī)避劣勢(shì)，抓住機(jī)會(huì)規(guī)避劣勢(shì)，抓住機(jī)會(huì)勤練內(nèi)功，囤積居奇勤練內(nèi)功，囤積居奇發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)造機(jī)會(huì)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)造機(jī)會(huì)注意： SWOT勿搞混勿搞混學(xué)會(huì)匹配和動(dòng)態(tài)分析，發(fā)現(xiàn)有價(jià)值的戰(zhàn)略措施學(xué)會(huì)匹配和動(dòng)態(tài)分析，發(fā)現(xiàn)有價(jià)值的戰(zhàn)略措施只有變化 才是需要關(guān)注的要素鑒別資源概況和組織競(jìng)爭(zhēng)力方面的關(guān)鍵變量 ( EP2=Q2/P2 *(P/Q)得： 250元/平方米P1300元/平方米 價(jià)格歧視的策略運(yùn)用根據(jù)每批顧客的支付意愿，對(duì)每批顧客都索取不同的價(jià)格。這樣，需求曲線(xiàn)與邊際成本曲線(xiàn)之間的全部面積都成為廠(chǎng)商的利潤(rùn)，遠(yuǎn)大于單一定價(jià)的最大利潤(rùn)額。舉例：西山美廬QPDQ1P1Q2P2Q3P3價(jià)格表形成市場(chǎng)參考均價(jià)各棟均價(jià)分布朝向差的分布樓層差的分布點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析均價(jià)分布的驗(yàn)證平均折扣率的形成價(jià)格表價(jià)格再次驗(yàn)證價(jià)格表形成參考書(shū)目及平臺(tái)資源參考書(shū)目及平臺(tái)資源參考書(shū)目：魯賓斯管理學(xué)