第45期微分享整理土地增值稅清算的成本分?jǐn)偡椒懊娣e數(shù)據(jù)

1、【第45期微分享整理】土地增值稅清算的本錢(qián)分?jǐn)偡椒懊娣e數(shù)據(jù)本次微分享大綱一、本錢(qián)分?jǐn)偡椒▽?duì)土增稅的影響二、本錢(qián)分?jǐn)偡椒ǖ南嚓P(guān)稅收政策三、本錢(qián)分?jǐn)偟膸讉€(gè)熱點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題1、道路、綠化用地問(wèn)題2、地下車(chē)庫(kù)本錢(qián)本錢(qián)分?jǐn)倖?wèn)題3、裝修本錢(qián)分?jǐn)倖?wèn)題四、本錢(qián)分?jǐn)偯娣e數(shù)據(jù)來(lái)源1、修建性詳細(xì)規(guī)劃圖及相關(guān)規(guī)劃文件2、房屋建筑面積測(cè)繪報(bào)告一、本錢(qián)分?jǐn)偡椒▽?duì)土增稅的影響本錢(qián)分?jǐn)偡降倪x擇對(duì)土地增值稅清算稅負(fù)具有十分重要影響,不同的選擇,可能導(dǎo)致的土地增值稅稅負(fù)不一樣.例如：奧房企分兩期開(kāi)發(fā)工程,一期主要為普通住宅,二期主要為別墅,那么土地本錢(qián)按各業(yè)態(tài)占地面積分配,一期普通住宅土地增值稅預(yù)清算增值率為22%,那么可選擇的降

2、低普通住宅的增值率的方法之一是什么將土地本錢(qián)按各期工程可售建筑面積分配,那么普通住宅工程比別墅工程總可售建筑面積大,分配的土地本錢(qián)也會(huì)更多,整體的增值率那么會(huì)下降,有可能享受20%免稅優(yōu)惠政策.假設(shè)是另一種情況：按土地本錢(qián)按各期工程總可售建筑面積分配,而普通住宅工程的增值率達(dá)47%,別墅工程的增值率達(dá)51%,那我們又應(yīng)該要如何降低非別墅工程的增值率將土地本錢(qián)按業(yè)態(tài)產(chǎn)品土地面積分配可行,但需測(cè)算,由于普通住宅工程的增值率達(dá)47%,如果增加分配給別墅工程的土地本錢(qián),降低其增值率,那么相當(dāng)于減少分配給普通住宅工程的土地本錢(qián),提升普通住宅工程的增值率,普通住宅工程的增值率如超過(guò)50%,土地增值稅稅負(fù)不

3、降反增.所以本錢(qián)分?jǐn)偡椒ㄟx擇的不同,造成對(duì)工程土地增值稅稅負(fù)亦有所差異,我們需要提前測(cè)算及重點(diǎn)關(guān)注.同時(shí)關(guān)注當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)是否有關(guān)分?jǐn)偡椒ǖ囊?guī)定由臺(tái),注意本錢(qián)分?jǐn)傄?guī)劃方法的可行性.例如在廣州,不同清算單位的土地本錢(qián)按各清算單位占地面積比分?jǐn)?不允許按建筑面積分?jǐn)?像上面的例子里,需要選擇按建筑面積分?jǐn)偡椒?我們有什么解決方法嗎我們可以看穗地稅函2021198號(hào)的規(guī)定：對(duì)于分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)工程,以分期工程作為清算單位；但是,如果分期工程符合土地增值稅清算條件且未清算的,清算時(shí)應(yīng)將符合清算條件的各分期工程合并作為一個(gè)清算單位.所以我們應(yīng)注意將兩期工程選擇同樣的清算時(shí)點(diǎn),將其作合并為一個(gè)清算單位,就可選

4、擇按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?清算時(shí)點(diǎn)的選擇也是一項(xiàng)重要的規(guī)劃因素.二、本錢(qián)分?jǐn)偡椒ǖ南嚓P(guān)稅收政策國(guó)家和廣東省暫時(shí)是未有明確同一清算單位或不同清算單位分?jǐn)偡椒?但廣州市有明確規(guī)定.?中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)那么?第九條規(guī)定：納稅人成片受讓土地使用權(quán)后,分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的,其扣除工程金額確實(shí)定,可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)?也可按稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)?國(guó)稅發(fā)202191號(hào)：納稅人分期開(kāi)發(fā)工程或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)工程的,或者同一工程中建造不同類(lèi)型房地產(chǎn)的,應(yīng)根據(jù)受益對(duì)象,采用合理的分配方法,分?jǐn)偣餐谋惧X(qián)費(fèi)用.廣東省地方稅務(wù)局公告2021

5、年第3號(hào)：納稅人分期開(kāi)發(fā)工程或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)工程的,或者同一工程中建造不同類(lèi)型房地產(chǎn)的,應(yīng)根據(jù)受益對(duì)象,采用合理的分配方法,分?jǐn)偣餐谋惧X(qián)費(fèi)用.2021-05-14穗地稅函2021175號(hào)2021年9月10日能準(zhǔn)確歸集的直接歸集受益原那么歸集,不能歸集的按以下分?jǐn)偡椒ǎ和磺逅銌挝粌?nèi)：按建筑面積分配不同清算單位：土地本錢(qián)按各清算單位占地面積比；其他共同本錢(qián)按各清算單位總可售建筑面積比例分?jǐn)?不能根據(jù)總可售建筑面積比例計(jì)算分?jǐn)偟谋确接形唇üこ?無(wú)法確定建筑面積時(shí)按清算單位土地面積比例計(jì)算分?jǐn)?可以總結(jié)一句順口溜：同一受益對(duì)象先歸集,不能歸集本錢(qián)要分清,同一清算單位按建面；不同清算單位要分類(lèi)；土地

6、按占面,其他按建面,未有建面再占面.三、本錢(qián)分?jǐn)偟膸讉€(gè)熱點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題僅廣州政策進(jìn)行探討熱點(diǎn)問(wèn)題及相關(guān)的本錢(qián)分?jǐn)偡治?1、道路、綠化用地問(wèn)題道路、綠化用地-收益對(duì)象為各分期工程,那么可能涉及到本錢(qián)分?jǐn)倖?wèn)題.分期工程中存在道路、綠化用地需注意限制清算時(shí)點(diǎn).其他可分?jǐn)偟墓才涮自O(shè)施本錢(qián)同時(shí)也需注意這點(diǎn).例舉：奧房企分四期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)工程,一期工程已售完,二期開(kāi)始預(yù)售,三、四期未到達(dá)預(yù)售條件,四期工程紅線內(nèi)中存在道路及綠化用地,一期工程面臨清算,但是道路及綠化用地尚未施工完畢,如何分?jǐn)倳?huì)對(duì)以后三期工程未來(lái)的土地增值稅清算造成什么影響目前廣州發(fā)布的穗地稅函2021175號(hào)文規(guī)定：在局部分期工程已完成清算后發(fā)

7、生的,但屬于全體工程共同受益的公共配套設(shè)施費(fèi),只在未完成清算的分期工程之間計(jì)算分?jǐn)?已完成清算的分期工程不再參與分?jǐn)?就是說(shuō),由于道路及綠化尚未施工完畢,一期工程又需清算,那么道路及綠化工程本錢(qián)只能在二、三、四期里分?jǐn)?如一期是普通住宅工程,增值率為21%,那么很有可能因這部本錢(qián)不能分?jǐn)?造成不能享受免稅政策,這對(duì)企業(yè)的損失是巨大的.當(dāng)然如果一期工程是非普通住宅工程,二、三、四期工程存在普通住宅工程,我們的選擇方法又不同.當(dāng)然就廣州目前的情況而言,普通住宅工程工程根本不可能低于20%,我們根本本錢(qián)分?jǐn)偹悸房梢赃x擇那邊工程的增值額高就往那邊傾斜,當(dāng)然規(guī)劃時(shí)注意結(jié)合政策規(guī)定,不能一味蠻干.所以分期

8、工程的共同本錢(qián)分?jǐn)?我們要特別注意它的分?jǐn)偡椒ㄟx擇,要提前進(jìn)行測(cè)算,如何分?jǐn)?是否可行.2、地下車(chē)庫(kù)本錢(qián)本錢(qián)分?jǐn)倖?wèn)題在國(guó)家稅務(wù)總局2021年7月7日發(fā)布稅總函2021309號(hào)?國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于修訂土地增值稅納稅申報(bào)表的通知?中發(fā)布最新的土地增值稅清算納稅申報(bào)表中的填表說(shuō)明第16點(diǎn)“表中每欄根據(jù)“普通住宅、非普通住宅、其他類(lèi)型房地產(chǎn)分別填寫(xiě).即土地增值稅清算目前應(yīng)根據(jù)“三分法清算,而非以前的“兩分法.目前車(chē)庫(kù)與商鋪、商業(yè)用房一并歸類(lèi)為“其他類(lèi)型房產(chǎn).地下車(chē)庫(kù)的土地本錢(qián)分?jǐn)偸紫刃枰Y(jié)合土地由讓合同進(jìn)行分析,地下局部是否繳納土地由讓金,如果沒(méi)有明確地下局部不繳納土地由讓金,那么地下局部需分?jǐn)偼恋乇惧X(qián)

9、,如果明確了不繳納土地由讓金,那么地下局部不需要分?jǐn)偼恋乇惧X(qián).具體我們可以參考廣州市2021年發(fā)布的穗地稅函2021188號(hào)文規(guī)定.“二、納稅人轉(zhuǎn)讓車(chē)位的土地增值稅相關(guān)問(wèn)題處理一對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)由讓合同明確約定地下局部不繳納土地由讓金,或地上局部與地下局部分別繳納土地由讓金的,在計(jì)算土地增值稅扣除工程金額時(shí),應(yīng)根據(jù)?國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)&比土地增值稅清算治理規(guī)程>的通知?國(guó)稅發(fā)202191號(hào)第二H一條規(guī)定,土地由讓金直接歸集到對(duì)應(yīng)的受益對(duì)象地上局部或地下局部,不作為工程的共同土地本錢(qián)進(jìn)行分?jǐn)?如果地下車(chē)庫(kù)參與分配土地本錢(qián),主要注意以下地下車(chē)庫(kù)的“另共有面積分?jǐn)倖?wèn)題.“另共

10、有面積-主要涉及土地本錢(qián)及建安本錢(qián)的分?jǐn)?穗地稅函2021188號(hào)人防地下車(chē)庫(kù)、機(jī)械車(chē)位的建筑面積按?房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證?或?房屋面積測(cè)量成果報(bào)告書(shū)?記載的“套內(nèi)建筑面積加上分?jǐn)偟摹傲砉灿忻娣e確定.“另共有面積的分?jǐn)傇敲锤鶕?jù)?房屋面積測(cè)量成果報(bào)告書(shū)?注明的人防地下車(chē)庫(kù)或機(jī)械車(chē)位的“套內(nèi)建筑面積之和占該層所有車(chē)位“套內(nèi)建筑面積之和的比例確定.因每個(gè)車(chē)位套內(nèi)面積一般為10-15平方；如加上“另共有面積那么建筑面積可能增加到35-40平方,如土地由讓合同沒(méi)有明確地下局部不繳納土地由讓金,那么地下車(chē)位需分?jǐn)偼恋乇惧X(qián),“另共有面積的增加,會(huì)造成地下車(chē)位多分?jǐn)?到3倍的土地本錢(qián).相對(duì)地,也會(huì)減少普通住宅、非普

11、通住宅方面的土地本錢(qián),提升了普通住宅和非普通住宅的增值率.當(dāng)然,如果在確定普通住宅不可能享受免稅政策的前提下,其他類(lèi)型房產(chǎn)的增值額較高,車(chē)位多分?jǐn)偟耐恋乇惧X(qián),也可以拉低其他類(lèi)型房產(chǎn)的增值率,總體土地增值稅稅負(fù)也有可能下降.所以“另共有面積的增加,不一定就會(huì)帶來(lái)不好的影響,實(shí)際效果怎么樣,有待于結(jié)合工程的實(shí)際情況進(jìn)行土地增值稅預(yù)清算才知道.人防車(chē)庫(kù)本錢(qián)能否在土地增值稅清算中扣除根據(jù)穗地稅函2021188號(hào)規(guī)定：人防車(chē)庫(kù)可確權(quán)的,計(jì)入可售面積,作為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品處理；未確權(quán)的,無(wú)償移交給業(yè)主、政府部門(mén),需提供相關(guān)證實(shí),本錢(qián)可扣除；不確權(quán)不移交的,那么本錢(qián)費(fèi)用不可扣除.如地下人防車(chē)庫(kù)參與土地由讓金分配,那

12、么其本錢(qián)、費(fèi)用里主要包括了土地本錢(qián)及其他相關(guān)開(kāi)發(fā)本錢(qián),在不確權(quán)不移交的情況下,土地增值稅清算中不能扣除,不能拉低商鋪業(yè)態(tài)產(chǎn)品清算增值額,將會(huì)加重工程的土地增值稅稅負(fù).3、裝修本錢(qián)分?jǐn)倖?wèn)題前面的熱點(diǎn)問(wèn)題主要結(jié)合了按占地或按建筑面積來(lái)講如何更好地選擇分?jǐn)偡椒?那么裝修本錢(qián)應(yīng)結(jié)合哪種分配方法來(lái)分?jǐn)偙惧X(qián)作為最優(yōu)選擇方案呢目前根本所有房地產(chǎn)工程都是帶裝修,如果裝修本錢(qián)是按工程總可售面積在整體工程里所有類(lèi)型開(kāi)發(fā)產(chǎn)品里進(jìn)行分?jǐn)?大家覺(jué)得有沒(méi)有問(wèn)題熟悉房地產(chǎn)行業(yè)的朋友應(yīng)該會(huì)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題.車(chē)位分?jǐn)偭搜b修本錢(qián),甚至如果存在其他不帶裝修的房產(chǎn)也分?jǐn)偭搜b修本錢(qián).舉例：奧房開(kāi)公司同一清算單位類(lèi),普通住宅增值率24%,非普通

13、住宅增值率22%,其他類(lèi)型房產(chǎn)40%,僅住宅帶裝修,其他類(lèi)型房產(chǎn)不帶裝修,裝修本錢(qián)按工程可售總建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?從上面的例子中,可知道不帶裝修的其他類(lèi)型房產(chǎn)參與了裝修本錢(qián)的分配,相對(duì)應(yīng)的普通住宅和非普通住宅開(kāi)發(fā)產(chǎn)品減少了可扣除的裝修本錢(qián).如先按受益原那么,將裝修本錢(qián)先全部歸集于住宅類(lèi)業(yè)態(tài)產(chǎn)品,再按普通住宅和非普通住宅的可售建筑面積比例進(jìn)行各自分?jǐn)?不就有利于降低普通住宅增值率,從而有希望享受免稅政策嗎受益原那么分?jǐn)偡椒ㄊ且豁?xiàng)很重要、可廣泛靈活運(yùn)用的本錢(qián)分?jǐn)偡椒?前面我們僅就占地面積和建筑面積比例分?jǐn)偡椒ǖ恼哌M(jìn)行分析,這兩種方法的選擇可能還存在一定的限制性條件,但受益原那么分?jǐn)偡椒ǜ旧鲜菦](méi)有

14、限制的,只要你能準(zhǔn)確歸集本錢(qián).可以參考穗地稅函2021175號(hào)五、關(guān)于扣除工程金額計(jì)算分?jǐn)偟膯?wèn)題一房地產(chǎn)工程土地及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢(qián)能根據(jù)清算單位或房地產(chǎn)類(lèi)型核算并準(zhǔn)確歸集的,清算時(shí)根據(jù)清算單位或房地產(chǎn)類(lèi)型直接歸集.二房地產(chǎn)工程土地及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢(qián)不能按清算單位或房地產(chǎn)類(lèi)型核算并準(zhǔn)確歸集的,根據(jù)以下方法分?jǐn)傆?jì)算扣除工程金額.四、本錢(qián)分?jǐn)偯娣e數(shù)據(jù)來(lái)源在選擇本錢(qián)分?jǐn)偡椒ㄖ?我們計(jì)算本錢(qián)分?jǐn)偙壤闹匾罁?jù)是工程的面積數(shù)據(jù)指標(biāo),面積數(shù)據(jù)指標(biāo)的變動(dòng)導(dǎo)致分?jǐn)偙壤淖儎?dòng),最終會(huì)導(dǎo)致整體工程土地增值稅清算結(jié)果有所差異.1、修建性詳細(xì)規(guī)劃圖及相關(guān)規(guī)劃文件修建性詳細(xì)規(guī)劃圖是整體工程規(guī)劃最完整最直觀的數(shù)據(jù)來(lái)源,是整體工程的平面規(guī)劃圖,有整體工程各方面的面積數(shù)據(jù),是未取得最終房產(chǎn)測(cè)繪報(bào)告前重要的預(yù)清算工作計(jì)算依據(jù).同時(shí)我們也可以從“修詳規(guī)中注意觀察一些重要信息,例如是否存在紅線外本錢(qián)支由、紅線內(nèi)是否存在多個(gè)工程或多個(gè)分期工程,是否存在應(yīng)分配的跨工程或跨期公共配套本錢(qián)支由等等.2、房屋建筑面積測(cè)繪報(bào)告房屋建筑面積測(cè)繪報(bào)告系由當(dāng)?shù)胤抗芩?/p>