房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試輔導(dǎo)：現(xiàn)金流量

1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試輔導(dǎo)：現(xiàn)金流量現(xiàn)金流量：（一）現(xiàn)金流量的概念將某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)來考察，一定時(shí)期各時(shí)點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入統(tǒng)稱現(xiàn)金流量。其中，流出系統(tǒng)的資金叫做現(xiàn)金流出。流入系統(tǒng)的資金叫做現(xiàn)金流人?，F(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入之差稱為凈現(xiàn)金流量。（二）房地產(chǎn)置業(yè)投資現(xiàn)金流量等式及術(shù)語（持有期的）潛在毛租金收A=物業(yè)內(nèi)全部可出租面積X最可能的租金水平實(shí)際租金收入一潛在毛租金收入一空囂損失一收租損失有效毛收A=潛在毛租金收入一空置和收租損失十其他收入凈運(yùn)營(yíng)收益一有效毛收入一運(yùn)營(yíng)費(fèi)用稅前現(xiàn)金流一凈運(yùn)營(yíng)收益抵押貨款還本付息稅后現(xiàn)金流一稅前現(xiàn)金流一準(zhǔn)備金一所得稅1.潛在毛租金收入：該數(shù)字就在每

2、個(gè)月的報(bào)告中保持相對(duì)穩(wěn)定。能夠改變潛在毛租金收入的因素是租金水平的變化或可出租面積的變化。2.有效毛收入：從潛在毛租金收入巾扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，就得到了物業(yè)的有效毛收入。3. 空置和收租損失：由兩方面的原因造成，一是空置的面積不能產(chǎn)生租金收入，二是租出的面積沒有收到租金。4. 其他收入：物業(yè)中設(shè)置的自動(dòng)售貨機(jī)、投幣電話等獲得的收入稱為其他收入。此外，一般將通過專業(yè)代理機(jī)構(gòu)或法律程序催繳拖欠租金所獲得的收入亦列入其他收入項(xiàng)目上。5.準(zhǔn)備金：又稱大修理基金，通常用于支付物業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中的資本性支出，包括房屋及設(shè)備、設(shè)施的大修理更新。如果這部分資金來自物業(yè)的收益，可以取有效毛租金收入

3、或年凈運(yùn)營(yíng)收益的一個(gè)百分比，從物業(yè)現(xiàn)金流中扣除。小區(qū)內(nèi)非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的準(zhǔn)備金在物業(yè)管理?xiàng)l例中稱作專項(xiàng)維修資金，專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，由有關(guān)組織機(jī)構(gòu)代管。6.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：收益性物業(yè)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費(fèi)用，包括人員工資及辦公費(fèi)用、建筑物及相關(guān)場(chǎng)地的維護(hù)維修、公共設(shè)施的維護(hù)維修、清潔、保安等，保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和法律費(fèi)用等也屬于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的范疇。7.凈運(yùn)營(yíng)收益：凈運(yùn)營(yíng)收益的化是業(yè)主最關(guān)心的問題，也是考察物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作成功與否的主要方面。&抵押貸款還本付息：物業(yè)還本付息即抵押貸款還本付息，要從凈運(yùn)營(yíng)收益中扣除。

4、該項(xiàng)還本付息不是運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，它逐漸地轉(zhuǎn)入業(yè)主對(duì)物業(yè)擁有的權(quán)益價(jià)值中去。凈運(yùn)營(yíng)收益是否能夠支付抵押貸款的本息，同時(shí)滿足其投資回報(bào)的目標(biāo)是業(yè)主很關(guān)心的問題。9.稅會(huì)：我國(guó)房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)過程中企業(yè)納稅的主要稅種有：（1）城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅。城鎮(zhèn)土地使用稅是房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中占用國(guó)有土地應(yīng)繳納的一種稅，按面積征收；房產(chǎn)稅是投資者擁有房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)繳納的一種財(cái)產(chǎn)稅，按房產(chǎn)原值或出租收入的一定比例征收。（2）經(jīng)營(yíng)稅金及附加。包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，又稱“兩稅一費(fèi)”。（3）企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅是對(duì)實(shí)行獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算的房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)，按其應(yīng)納稅所得額（實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)一允許扣除項(xiàng)目的金額征收的一種稅。10.經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流：（1）稅后現(xiàn)金流：從物業(yè)稅前現(xiàn)金流中再扣除準(zhǔn)備金和所得稅后，即得到物業(yè)稅后現(xiàn)金流。（2）稅前現(xiàn)金流：從凈運(yùn)營(yíng)收益中扣除抵押貸款