農(nóng)用地基準(zhǔn)地價估價技術(shù)方案

1、農(nóng)用地基準(zhǔn)地價估價技術(shù)方案目錄一、工作目標(biāo)L.二、工作任務(wù)L.三、工作依據(jù)L.四、術(shù)語和定義2.五、基本原則2.六、技術(shù)路線4.七、農(nóng)用地基準(zhǔn)地價評估5.八、成果提交要求23根據(jù)農(nóng)用地估價規(guī)程（GB/T28406-2012）（以下簡稱規(guī)程）和國土資源部、省國土資源廳關(guān)于開展農(nóng)用地估價工作的要求，制定本技術(shù)方案。一、工作目標(biāo)在定級工作的基礎(chǔ)上，提出基準(zhǔn)地價估價技術(shù)方法的建議，以及基準(zhǔn)地價估價成果在耕地資源資產(chǎn)價值量核算、制定基準(zhǔn)地價服務(wù)農(nóng)用地流轉(zhuǎn)等領(lǐng)域的應(yīng)用研究。結(jié)合各試點(diǎn)工作中的問題與經(jīng)驗，將布置全省開展基準(zhǔn)地價估價的任務(wù)。二、工作任務(wù)按照農(nóng)用地估價規(guī)程（GB/T28406-2012）規(guī)定的技

2、術(shù)方法，根據(jù)省國土資源廳關(guān)于部署開展全省耕地質(zhì)量等級調(diào)查評價與監(jiān)測工作的通知的要求，對試點(diǎn)地區(qū)開展農(nóng)用地估價工作，并上報農(nóng)用地估價成果。總結(jié)各試點(diǎn)工作中的問題與經(jīng)驗，擬定全省全面開展基準(zhǔn)地價估價工作的細(xì)則辦法，為全省全面開展農(nóng)用地基準(zhǔn)地價估價工作奠定基礎(chǔ)。三、工作依據(jù)（一）國土資源部辦公廳關(guān)于印發(fā)耕地質(zhì)量等別調(diào)查評價與監(jiān)測工作方案的通知（國土資廳發(fā)201260號）；（二）國土資源部關(guān)于提升耕地保護(hù)水平全面加強(qiáng)耕地質(zhì)量建設(shè)與管理的通知（國土資發(fā)2012108號）；（三）國土資源部關(guān)于強(qiáng)化管控落實最嚴(yán)格耕地保護(hù)制度的通知（國土資發(fā)201418號）;（四）國土資源部辦公廳關(guān)于部署開展2016年全國耕

3、地質(zhì)量等級調(diào)查評價與監(jiān)測工作的通知（國土資廳發(fā)20167號）；（五）農(nóng)用地估價規(guī)程（GB/T28406-2012）;（六）農(nóng)用地定級規(guī)程（GB/T28405-2012）;（七）農(nóng)用地質(zhì)量分等數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)（工作稿201512版）四、術(shù)語和定義均質(zhì)地域：農(nóng)用地質(zhì)量和價格水平基本相同的土地區(qū)域。農(nóng)用地宗地：權(quán)屬明確、界限清楚、用途一致、相對獨(dú)立或連片的農(nóng)用地地塊。農(nóng)用地價格：在正常市場條件下，于特定期日，由農(nóng)用地的自然因素、社會經(jīng)濟(jì)因素和特殊因素等決定的價格。農(nóng)用地宗地價格：具體某一宗農(nóng)用地在正常市場條件下特定期日的價格。農(nóng)用地基準(zhǔn)地價：縣（市）政府根據(jù)需要針對農(nóng)用地不同級別或不同均質(zhì)地域，按照不同利

4、用類型，分別評估確定的某一估價期日的平均價格。五、基本原則農(nóng)用地基準(zhǔn)地價估價工作應(yīng)遵循以下基本原則：（一）進(jìn)行農(nóng)用地基準(zhǔn)地價估價時，要依據(jù)農(nóng)用地估價規(guī)程（GB/T28406-2012）確定的技術(shù)方法和步驟，進(jìn)行農(nóng)用地基準(zhǔn)地價估價。（二）預(yù)期收益原則：農(nóng)用地基準(zhǔn)地價評估過程中，在充分分析農(nóng)用地投入產(chǎn)出前提下，不僅要考慮農(nóng)用地的現(xiàn)實收益，又要充分考慮農(nóng)用地未來預(yù)期客觀穩(wěn)定收益。（三）替代原則：農(nóng)用地評估應(yīng)以近鄰地區(qū)或類似地區(qū)的功能相同、條件相似、交易方式一致的農(nóng)用地交易實例的市場價格為參考，經(jīng)比較修正后估算出待估農(nóng)用地價格。（四）報酬遞增遞減原則：在技術(shù)不變，其他要素不變的前提下，對相同面積的土地

5、不斷追加某種要素的投入的報酬增量遲早會出現(xiàn)下降。（五）貢獻(xiàn)原則：農(nóng)用地的總收益是由于土地、勞動力、資本、經(jīng)營管理等投入要素共同作用的結(jié)果，估價時要充分考慮上述要素對農(nóng)用地總收益的實際貢獻(xiàn)水平。（六）合理有效使用原則：在一定的社會經(jīng)濟(jì)條件下，農(nóng)用地的利用方式應(yīng)能充分發(fā)揮其土地的效用，產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)效益，而且要保持土地質(zhì)量不下降，并對其周圍的土地利用不會造成負(fù)面影響或危害。判斷和確定農(nóng)用地合理有效利用方式應(yīng)考慮：持續(xù)、有效、合法的使用。（七）變動原則：農(nóng)用地價格是由各種結(jié)果影響因素互相作用而形成的，這些價格影響因素經(jīng)常在變化，農(nóng)用地價格就在這些價格影響因素的不斷變化中形成。要把握價格影響因素及價格

6、變動規(guī)律，準(zhǔn)確地評估價格。（八）供需原則：農(nóng)用地基準(zhǔn)地價估價以農(nóng)用地市場價格為依據(jù)，同時充分考慮農(nóng)用地供需的特殊性和農(nóng)地市場的地域性。（九）估價時點(diǎn)原則：農(nóng)用地基準(zhǔn)地價估價結(jié)果是估價對象在估價時點(diǎn)的客觀合理價格或價值，農(nóng)用地基準(zhǔn)地價估價結(jié)果具有時間相關(guān)性和實效性。（十）從省具體條件出發(fā)，以縣（市、區(qū)）為單位，因地制宜，充分利用土地詳查、土地利用變更調(diào)查、自然資源科學(xué)考察、土壤普查、農(nóng)業(yè)普查、農(nóng)業(yè)區(qū)劃、航空、航天遙感等成果和資料信息，結(jié)合實地調(diào)查，采用定量、定性分析與計算機(jī)技術(shù)相結(jié)合的方法，科學(xué)進(jìn)行我省農(nóng)用地基準(zhǔn)地價估價工作。六、技術(shù)路線本次基準(zhǔn)地價評估，以收益還原法為主，征地資料為參考，將待估

7、農(nóng)用地未來正常年純收益（地租），以適當(dāng)?shù)耐恋剡€原率還原，并進(jìn)行一些必要的修正，估算出樣點(diǎn)農(nóng)用地價格。以樣點(diǎn)地價平均法計算基準(zhǔn)地價，采用基準(zhǔn)地價修正法計算宗地價格。具體技術(shù)路線見圖1。圖1農(nóng)用地基準(zhǔn)地價估價技術(shù)流程圖七、農(nóng)用地基準(zhǔn)地價評估（一）基準(zhǔn)地價1 .農(nóng)用地基準(zhǔn)地價的概念農(nóng)用地價格是指在正常市場條件下，相對估價期日，依據(jù)農(nóng)用地的自然因素、社會經(jīng)濟(jì)因素和特殊因素等，農(nóng)用地所能實現(xiàn)的價格；農(nóng)用地基準(zhǔn)地價是針對農(nóng)用地不同級別或不同均質(zhì)區(qū)片，按照農(nóng)用地不同利用類型，分別評估確定的某一估價期日的平均價格。2 .農(nóng)用地基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵農(nóng)用地的交易在兩個市場中進(jìn)行，有兩種交易價格，一個是農(nóng)用地內(nèi)部流轉(zhuǎn)市場

8、中的價格，一個是農(nóng)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地而形成的農(nóng)轉(zhuǎn)用市場中的價格，一定程度上前一種價格是農(nóng)用地使用權(quán)價格，后一種是農(nóng)用地所有權(quán)價格；農(nóng)用地內(nèi)部流轉(zhuǎn)價格是以不改變農(nóng)用土地用途為前提條件下從農(nóng)業(yè)社會角度評定的農(nóng)用土地價格。農(nóng)用地內(nèi)部流轉(zhuǎn)價格水平取決于農(nóng)用土地生產(chǎn)能力即農(nóng)用土地自然質(zhì)量，因而又可稱之為農(nóng)用地質(zhì)量價格；農(nóng)用地轉(zhuǎn)用價格是指在一定的社會經(jīng)濟(jì)條件下，農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地時，從宏觀角度評定的農(nóng)用土地地價。本次評估農(nóng)用地基準(zhǔn)地價為農(nóng)用地內(nèi)部流轉(zhuǎn)市場中的價格。（二）評估對象1 .各試點(diǎn)縣的全部耕地；2 .評估對象和區(qū)域和農(nóng)用地定級的對象和區(qū)域一致；3 .在農(nóng)用地地價評估過程中，按照水田、水澆地、旱地三

9、種地類分別評估。（三）技術(shù)路線樣點(diǎn)地價平均法：在農(nóng)用地定級基礎(chǔ)上，用投入產(chǎn)出樣點(diǎn)資料和市場交易樣點(diǎn)資料評估并確定基準(zhǔn)地價。（四）工作程序1 .準(zhǔn)備工作；2 .確定基準(zhǔn)地價評估的技術(shù)路線；3 .界定基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵；4 .資料調(diào)查與整理；5 .評估基準(zhǔn)地價；6 .成果整理與驗收。（五）準(zhǔn)備工作1 .收集和準(zhǔn)備基準(zhǔn)地價評估的基本資料；2 .確定基準(zhǔn)地價評估區(qū)域范圍；3 .確定工作底圖；4 .編寫農(nóng)用地基準(zhǔn)地價評估任務(wù)書；5 .制定基準(zhǔn)地價評估所需調(diào)查表格，基本表格見附錄B。（六）農(nóng)用地基準(zhǔn)地價內(nèi)涵界定農(nóng)用地基準(zhǔn)地價內(nèi)涵界定包括土地權(quán)利、土地權(quán)利年期、用地類型、耕作制度、農(nóng)田基本設(shè)施狀況、基準(zhǔn)日等方面

10、，具體如下；土地權(quán)利：一般界定為農(nóng)用地使用價格；土地權(quán)利年期：無限年期；用地類型：農(nóng)用地利用類型主要包括耕地、園林、林地、草地及其他農(nóng)用地等，在基準(zhǔn)地價評估中可根據(jù)當(dāng)?shù)刂饕玫仡愋偷膶嶋H情況進(jìn)行適當(dāng)確定。本次農(nóng)用地基準(zhǔn)地價估價只對耕地進(jìn)行估價，估價范圍和耕地質(zhì)量分等范圍一致；耕地制度：一年一熟；農(nóng)田基本設(shè)施狀況：在基準(zhǔn)地價評估中，按照各級別的農(nóng)田基本設(shè)施的平均狀況確定。農(nóng)田基本設(shè)施狀況主要從各級別農(nóng)田的灌溉與排水、田間道路、農(nóng)田防護(hù)與生態(tài)環(huán)境保持幾個方面的基礎(chǔ)設(shè)施情況進(jìn)行描述；基準(zhǔn)日：基準(zhǔn)日就是估價對象在評估確定的時點(diǎn)上的價值，這個時點(diǎn)就是評估基準(zhǔn)日，精確到某年某月某日。在基準(zhǔn)地價評估中要明確

11、設(shè)定農(nóng)用地基準(zhǔn)地價的基準(zhǔn)日。（七）計算基準(zhǔn)地價1.評估步驟采用樣點(diǎn)地價平均法評估基準(zhǔn)地價，在農(nóng)用地定級基礎(chǔ)上，調(diào)查農(nóng)用地投入產(chǎn)出樣點(diǎn)資料和市場交易樣點(diǎn)資料，并計算樣點(diǎn)地價，以各樣點(diǎn)地價的平均值評估并確定農(nóng)用地基準(zhǔn)地價。具體評估步驟如下:(1)資料調(diào)查；(2)按農(nóng)用地級別確定農(nóng)用地的土地利用類型；(3)投入產(chǎn)出資料抽樣調(diào)查；(4)利用投入產(chǎn)出資料分析計算土地利用純收益，并以此計算樣點(diǎn)地價；(5)利用市場交易案例資料。計算樣點(diǎn)地價；(6)根據(jù)所測算的樣點(diǎn)地價資料，計算各級別基準(zhǔn)地價。2 .資料調(diào)查的內(nèi)容和要求(1)資料調(diào)查的內(nèi)容樣點(diǎn)地價平均法收集資料的內(nèi)容如下：1)農(nóng)用地定級成果資料；包括農(nóng)用地級

12、別圖、農(nóng)用地定級工作報告和技術(shù)報告、其他能用于農(nóng)用地基準(zhǔn)地價估價的定級成果及資料；2)農(nóng)用地承包、轉(zhuǎn)包、出租、拍賣、聯(lián)營入股等交易資料；3)社會經(jīng)濟(jì)及土地利用資料：包括當(dāng)?shù)剞r(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r資料，農(nóng)業(yè)和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展統(tǒng)計資料，土地利用總體規(guī)劃資料，基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)資料等；4)其他資料：如農(nóng)用地歷史地價資料，農(nóng)業(yè)開發(fā)和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的政策資料等。(2)資料調(diào)查的一般要求樣點(diǎn)地價平均法資料調(diào)查的一般要求如下:1）資料調(diào)查以農(nóng)用地級別為單位進(jìn)行，按農(nóng)用地級別或行政區(qū)域進(jìn)行歸類整理；2）調(diào)查、收集資料中選擇的樣點(diǎn)地塊要按實地位置標(biāo)注到估價工作底圖上，并建立樣點(diǎn)資料數(shù)據(jù)庫；3）農(nóng)用地承包、轉(zhuǎn)讓、出租、拍賣、抵押、聯(lián)

13、營入股等交易資料和農(nóng)用地收益資料中的價格指標(biāo)均以元為單位，面積指標(biāo)均以平方米為單位，指標(biāo)數(shù)值準(zhǔn)確到小數(shù)點(diǎn)后一位；4）樣點(diǎn)調(diào)查要符合數(shù)理統(tǒng)計要求。3 .確定土地利用類型根據(jù)土地利用現(xiàn)狀分區(qū)同時考慮土地利用總體規(guī)劃的土地利用分區(qū)及土地用途管制的土地利用類型要求，確定各級別的主要用地類型。4 .投入產(chǎn)出樣點(diǎn)和市場交易資料調(diào)查農(nóng)用地投入產(chǎn)出樣點(diǎn)資料調(diào)查采用抽樣調(diào)查方式。市場交易樣點(diǎn)資料調(diào)查，在市場資料充足的情況下，采用抽樣調(diào)查；在市場資料不足的情況下，采用全面調(diào)查。（1）調(diào)查樣點(diǎn)的要求采取分層抽樣方式均勻布點(diǎn)，統(tǒng)計單產(chǎn)水平，每村每個級別按照優(yōu)、中、劣三個層次調(diào)查，每個層次設(shè)置12個采樣點(diǎn)，每個樣點(diǎn)的投

14、入產(chǎn)出數(shù)據(jù)與標(biāo)準(zhǔn)耕作制度所確定的標(biāo)準(zhǔn)作物和指定作物的種植安排相對應(yīng)；每個樣點(diǎn)所代表的面積按能完整反映投入產(chǎn)出情況的地塊面積確定。樣點(diǎn)抽樣采用分類抽樣調(diào)查，即按水田、水澆地、旱地三種用地類型分別進(jìn)行抽樣調(diào)查。樣點(diǎn)單位可以是一定面積的地塊，也可以是某一農(nóng)戶種植的相同用地類型的地塊，地塊面積要適中。樣點(diǎn)要有代表性，樣點(diǎn)分布要均勻，樣點(diǎn)數(shù)據(jù)可調(diào)查2013年、2014年和2015年三年的農(nóng)用地投入產(chǎn)出資料。樣點(diǎn)單位總數(shù)、調(diào)查樣點(diǎn)單位總數(shù)、各類樣點(diǎn)單位數(shù)及調(diào)查樣點(diǎn)單位數(shù)按下式計算：E-E=E-EninNiN式中：Eni第i類用地抽取的樣點(diǎn)單位數(shù)；En各類用地抽取的樣點(diǎn)單位總數(shù)；ENi第i類用地的樣點(diǎn)單位數(shù)

15、；En各類用地的樣點(diǎn)單位總數(shù)。(2)樣點(diǎn)資料的整理樣點(diǎn)資料補(bǔ)充完善或剔除；對所有調(diào)查的樣點(diǎn)資料均要逐表審查，對主要數(shù)據(jù)不全或不準(zhǔn)確的，則需要進(jìn)行補(bǔ)充調(diào)查，完善內(nèi)容；將缺少主要項目、填報數(shù)據(jù)不符合要求和數(shù)據(jù)明顯偏離正常情況而又不容易補(bǔ)充的樣點(diǎn)進(jìn)行剔除。樣點(diǎn)資料歸檔：將初步審查合格的樣點(diǎn)資料，分別按農(nóng)用地級別、土地用途、用地效益進(jìn)行歸類，當(dāng)樣點(diǎn)數(shù)量少于規(guī)定要求時需要進(jìn)行樣點(diǎn)的補(bǔ)充調(diào)查。5 .投入產(chǎn)出資料和市場交易資料分析計算（1）投入產(chǎn)出樣點(diǎn)資料的分析計算采用收益還原法對樣點(diǎn)進(jìn)行分析，以土地還原率還原，估算出樣點(diǎn)農(nóng)用地價格。1）評估程序收益還原法評估程序如下：a）搜集與待估宗地有關(guān)的收益和費(fèi)用等資

16、料；b）測算年總收益；G）測算年總費(fèi)用；d）計算年純收益；e）確定土地還原率；2）年總收益的分析計算年總收益是指待估宗地按法定用途，合理有效地利用土地所取得的持續(xù)而穩(wěn)定的客觀正常年收益。確定年總收益時可根據(jù)待估農(nóng)用地生產(chǎn)經(jīng)營的方式，進(jìn)行具體分析。分析方法如下：a）待估宗地為直接生產(chǎn)經(jīng)營方式，用農(nóng)產(chǎn)品年收入作為年總收益。農(nóng)產(chǎn)品年收入，是指農(nóng)用地用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)過程中，每年平均的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)品的收入，包括主產(chǎn)品收入和副產(chǎn)品收入。收入的計算根據(jù)其產(chǎn)量和估價期日的正常市場價格進(jìn)行。b）待估宗地為租賃經(jīng)營，年租金收入及保證金或押金的利息收入之和作為年總收益。租金收入及保證金或押金的利息收入，是指農(nóng)用地又其產(chǎn)權(quán)

17、擁有者用于出租時，每年所獲得的客觀租金及承租方支付的保證金或押金的利息?？陀^租金根據(jù)實際租金水平考慮評估期日當(dāng)?shù)卣５氖袌鲎饨鹚竭M(jìn)行分析計算；保證金或押金的利息按其數(shù)量及評估期日中國人民銀行的一年期定期存款利息率進(jìn)行計算。3）年總費(fèi)用的分析計算年總費(fèi)用是指待估宗地的使用者在進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營活動中所支付的年平均客觀總費(fèi)用。在確定年總費(fèi)用時根據(jù)待估農(nóng)用地生產(chǎn)經(jīng)營活動的方式，進(jìn)行具體分析。分析方法如下：a）待估宗地為直接生產(chǎn)經(jīng)營方式，用農(nóng)用地維護(hù)費(fèi)和生產(chǎn)農(nóng)副產(chǎn)品的費(fèi)用之和作為總費(fèi)用。農(nóng)用地維護(hù)費(fèi)一般指農(nóng)用地基本配套設(shè)施的年平均維修費(fèi)用；生產(chǎn)經(jīng)營農(nóng)副產(chǎn)品的費(fèi)用一般包括生產(chǎn)農(nóng)副產(chǎn)品過程中所支付的直接及間接

18、費(fèi)用，包括種苗費(fèi)（或種子費(fèi)、幼畜禽費(fèi)）、肥料費(fèi)（或飼料費(fèi)）、人工費(fèi)、畜工費(fèi)、機(jī)工費(fèi)、農(nóng)藥費(fèi)、材料費(fèi)、水電費(fèi)、農(nóng)舍費(fèi)（或畜禽舍費(fèi)）、農(nóng)具費(fèi)以及有關(guān)的稅款、利息等。對于投入所形成的固定資產(chǎn)，按其使用年限攤銷費(fèi)用。待估宗地為租賃經(jīng)營，用農(nóng)用地租賃過程中發(fā)生的年平均費(fèi)用作為年總費(fèi)用。它主要指在進(jìn)行土地租賃過程中所支付的年平均客觀總費(fèi)用。4）求取年純收益土地年純收益為年總收益與年總費(fèi)用之差。對于投入所形成的固定資產(chǎn)，需要扣除其所產(chǎn)生的純收益。如果所求取的年純收益為負(fù)值，可根據(jù)實際生產(chǎn)經(jīng)營狀況考慮農(nóng)用地的客觀收益。5) 土地還原率的確定土地還原率是將土地的純收益還原成土地價格的利率或比率。其實質(zhì)是一種資本

19、投資的收益率。安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法：即土地還原率=安全利率+風(fēng)險調(diào)整值C安全利率可選用同一時期的一年期國債年利率或銀行一年期定期存款年利率，風(fēng)險調(diào)整值可根據(jù)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)所遇到的災(zāi)害性天氣、評估對象所處地區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和農(nóng)用地市場等狀況對其影響程度而確定。確定的土地還原率為4%。6)計算收益價格無限年收益價格的計算公式為：P=a/r式中：P土地價格；a土地年純收益r土地還原率(2)市場交易樣點(diǎn)資料的收集分析計算收集市場交易樣點(diǎn)資料，并根據(jù)樣點(diǎn)類型，對收集到的市場交易樣點(diǎn)資料進(jìn)行整理分析計算。6 .樣點(diǎn)地價的修正及樣點(diǎn)地價處理樣點(diǎn)地價的修正主要是把樣點(diǎn)地價修正成為基準(zhǔn)地價內(nèi)涵條件下的正常地價，

20、主要包括年期修正、期日修正及其他修正等。樣點(diǎn)地價處理是指繪制樣點(diǎn)地價圖及進(jìn)行樣點(diǎn)數(shù)據(jù)檢驗等。(1)樣點(diǎn)地價的年期修正不同年期的樣點(diǎn)地價資料要修正到基準(zhǔn)地價的無限年期，按下式計算：Pm=Pmi-1-1-(1rd)mi1式中：Pm修正后的土地價格；mi樣點(diǎn)地價的實際年期；Pmi樣點(diǎn)地價；Rd土地還原率。(2)樣點(diǎn)地價的期日修正不同交易時間的樣點(diǎn)地價，只有修正到基準(zhǔn)地價估價期日的地價，才能用于基準(zhǔn)地價評估。修正過程中可區(qū)別不同土地用途，計算地價的變化幅度。按式計算：Kj=Ps.Pj式中：Kj第i類用地第j期地價修正到基準(zhǔn)地價估價期日的系數(shù)；Ps第i類用地基準(zhǔn)地價估價期日土地交易平均價；Pj第i類用地

21、第j期土地交易平均價。對不同時期發(fā)生的交易地價修正到估價期日的地價，按式計算：Ps二KjPji式中:Ps修正為基準(zhǔn)地價評估期日的宗地價格；Pj第j期、第i類宗地的實際成交地價。（3）樣點(diǎn)地價的其他修正1）交易情況修正：把交易情況不正常的樣點(diǎn)地價，修正到正常條件下的交易地價；2）農(nóng)用地開發(fā)程度修正：在不同農(nóng)田基本設(shè)施配套程度下的樣點(diǎn)地價，可修正到基準(zhǔn)地價評估所設(shè)定的農(nóng)田基本設(shè)施配套程度下的地價?；鶞?zhǔn)地價評估中的農(nóng)田基本配套程度，可按各級農(nóng)田基本設(shè)施配套現(xiàn)狀程度的平均水平設(shè)定；3）權(quán)利修正：是指對承包、轉(zhuǎn)包、出租、拍賣、抵押、聯(lián)營入股等不同權(quán)利狀況的修正。（4）樣點(diǎn)數(shù)據(jù)檢驗樣點(diǎn)數(shù)據(jù)檢驗要求如下：1

22、）同一土地級別中，同一交易方式計算的樣點(diǎn)地價要通過樣點(diǎn)同一性檢驗。同一級別中樣點(diǎn)數(shù)量不能滿足總體檢驗的需求時，需對級別進(jìn)行差別判別歸類，按類進(jìn)行樣點(diǎn)總體同一性檢驗。2）同一土地級別中，不同交易方式計算的樣點(diǎn)地價，也要通過樣點(diǎn)總體同一性檢驗；由于樣本選擇具有隨機(jī)性和偶然性，樣本中不可避免的存在著異常值，為了找出地價一般水平，農(nóng)用地分級別對樣點(diǎn)地價進(jìn)行異常值剔除。按照一般統(tǒng)計規(guī)律和樣點(diǎn)地價的離散程度，將落在均值2倍標(biāo)準(zhǔn)差以外的數(shù)據(jù)視為異常值剔除。(5)樣點(diǎn)地價分布圖的繪制所調(diào)查和計算出的樣點(diǎn)地價，要在工作底圖上繪制樣點(diǎn)地價分布圖。繪制要求如下：1)按不同用途分別繪制樣點(diǎn)資料分布圖；2) 土地級別界

23、線要反映在圖上；3)直接在圖上表示樣點(diǎn)地價，樣點(diǎn)地價資料多時，采用分級圖例表示地價點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)；4)樣點(diǎn)資料要有編碼，編碼要反映不同用地類型、樣點(diǎn)類型和樣點(diǎn)程序等。(6)數(shù)據(jù)整理將經(jīng)過修正及樣點(diǎn)數(shù)據(jù)處理以后的樣點(diǎn)，按土地級別、用地類型和交易方式順序進(jìn)行整理，并填入相應(yīng)的表格。7.計算級別基準(zhǔn)地價以級別為單位，按不同用途采用樣點(diǎn)地價的加權(quán)算術(shù)平均值作為該級別的基準(zhǔn)地價。(八)基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表的編制1 .編制步驟編制步驟如下；(1)宗地地價影響因素；(2)確定各影響因素的權(quán)重；(3)各因素影響地價修正幅度值的計算；(4)計算并編制基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表；(5)編制宗地地價影響因素指標(biāo)說明表。2 .宗地地價

24、影響因素的選擇宗地地價影響因素選擇范圍：在各級別(均質(zhì)地域)內(nèi)對宗地地價影響較大的自然因素、社會經(jīng)濟(jì)因素和特殊因素。農(nóng)用地價格影響因素標(biāo)如下：表1農(nóng)用地價格影響因素表自然條件氣候條件日照條件方10C有效積溫?zé)o霜期降雨量降雨均衡度濕度災(zāi)害性天氣地貌地形坡度坡問海拔高度侵蝕切割土壤條件表層土壤質(zhì)地有效土層厚度有機(jī)質(zhì)含量酸堿度障礙層深度鹽漬化程度水文狀況地表水狀況地下水狀況社會經(jīng)濟(jì)因素農(nóng)田基本設(shè)施狀況灌溉條件防洪排澇條件田塊平整度供電條件地塊形狀田塊大小社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件人均收入水平人均土地指標(biāo)單位土地投入勞動量單位土地投入資本量農(nóng)產(chǎn)品市場供求農(nóng)機(jī)應(yīng)用方便度土地使用制度土地政策土地利用規(guī)劃父通條件道路

25、類型交通通達(dá)度路網(wǎng)密度對外交通便利度特殊因素特殊氣候條件災(zāi)害性天氣特殊的小氣候條件特殊的土壤條件被污染的土壤有特異性質(zhì)的土壤特殊的環(huán)境條件居民點(diǎn)的影響工程建設(shè)的影響環(huán)境污染狀況環(huán)境污染狀況宗地地價影響因素選擇的原則：(1)考慮不同用途選擇不同的影響因素；(2)考慮宗地條件與級別條件之間的差異3 .確定各影響因素的權(quán)重采用特爾斐法，按各因素對地價的影響程度，確定各因素的權(quán)重值。4 .基準(zhǔn)地價修正幅度值的計算以級別或均質(zhì)地域為單位，調(diào)查各級別或均質(zhì)地域中正常土地收益的上限、下限值等，分別與該級別或均質(zhì)地域的基準(zhǔn)地價折算的土地收益相減，得到上調(diào)或下調(diào)的最高值。上調(diào)幅度按下式計算：F1=(Inh-l|

26、b)-llb100%下調(diào)幅度按下式計算：F2=(l|b"n尸l|b100%式中：Fi基準(zhǔn)地價上調(diào)最大幅度；F2基準(zhǔn)地價下調(diào)最大幅度；llb基準(zhǔn)地價折算的土地收益；Inh級別或均質(zhì)地域正常土地收益的最高值；Inl級別或均質(zhì)地域正常土地收益的最低值。在確定上調(diào)、下調(diào)幅度的情況下，內(nèi)插修正值，將宗地地價修正幅度劃分成優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個檔次。5 .計算并編制基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表根據(jù)所確定的各因素的權(quán)重，按下式計算各因素的修正幅度：%;FiWF2i=F2Wi式中：Fii某一因素的上調(diào)幅度；F2i某一因素的下調(diào)幅度；Wi某一因素對宗地地價的影響權(quán)重。以基準(zhǔn)地價為一般水平，其修正幅度為零。

27、在一般水平與上限價格之間，內(nèi)插條件較優(yōu)的修正幅度，通常為Fn/2,同時確定較優(yōu)條件下的地價水平；在一般水平與下限價格之間，內(nèi)插條件較劣的修正幅度，通常為Fz/2,同時確定較劣條件上的地價水平，在此基礎(chǔ)上按優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣確定各種地價水平下的因素修正系數(shù)，通過已有地價樣點(diǎn)檢驗、校核，編制各級別（均質(zhì)地域）基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表2基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表因素體系指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)1級地2級地優(yōu)較優(yōu)一股較劣劣優(yōu)較優(yōu)一股較劣劣自然條件氣候條件日照條件00方10C有效積溫00無霜期0000地貌地形坡度00坡問00海拔高度0000土壤條件表層土壤質(zhì)地00有效土層厚度00有機(jī)質(zhì)含量0000水文狀況地表水狀況00地下水狀

28、況0000社會經(jīng)濟(jì)因素農(nóng)田基本設(shè)施灌溉條件00防洪排澇條件00田塊平整度00因素體系指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)1級地2級地優(yōu)較優(yōu)一股較劣劣優(yōu)較優(yōu)一股較劣劣狀況00社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件人均收入水平00人均土地指標(biāo)0000使用制度土地政策00土地利用規(guī)劃0000父通條件道路類型00交通通達(dá)度00路網(wǎng)密度00對外交通便利度0000特殊因素特殊氣候條件災(zāi)害性天氣00特殊的小氣候條件0000特殊的土壤條件被污染的土壤00有特異性質(zhì)的土壤0000特殊的環(huán)境條件居民點(diǎn)的影響00工程建設(shè)的影響0000環(huán)境污染狀況環(huán)境污染狀況00006 .編制宗地地價影響因素指標(biāo)說明表根據(jù)確定的宗地地價影響因素體系，以各級別（均質(zhì)地域）對應(yīng)基準(zhǔn)地價

29、因素條件為一般條件，比一般條件好的分優(yōu)、較優(yōu)，比一般條件差的分較劣、劣，分因素進(jìn)行描述，編制各級別（均質(zhì)地域）宗地地價影響因素指標(biāo)說明表表3基準(zhǔn)地價影響因素指標(biāo)說明表因素體系指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)1級地2級地優(yōu)較優(yōu)一股較劣劣優(yōu)較優(yōu)一股較劣劣自然條件氣候條件日照條件方10C有效積溫?zé)o霜期地貌地形坡度坡問海拔高度土壤條件表層土壤質(zhì)地有效土層厚度有機(jī)質(zhì)含量水文狀況地表水狀況地下水狀況社會經(jīng)濟(jì)因素農(nóng)田基本設(shè)施狀況灌溉條件防洪排澇條件田塊平整度社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件人均收入水平人均土地指標(biāo)使用制度土地政策土地利用規(guī)劃交通條件道路類型交通通達(dá)度因素體系指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)1級地2級地優(yōu)較優(yōu)一股較劣劣優(yōu)較優(yōu)一股較劣劣路網(wǎng)密度對外交通便利度

30、特殊因素特殊氣候條件災(zāi)害性天氣特殊的小氣候條件特殊的土壤條件被污染的土壤有特異性質(zhì)的土壤特殊的環(huán)境條件居民點(diǎn)的影響工程建設(shè)的影響環(huán)境污染狀況環(huán)境污染狀況八、成果提交要求（一）成果上報形式文字報告、數(shù)據(jù)表格、圖件、基礎(chǔ)資料匯編及數(shù)據(jù)庫等均以光盤形式上報。（二）成果格式要求1 .文字成果主要包括農(nóng)用地基準(zhǔn)地價評估工作報告、農(nóng)用地基準(zhǔn)地價評估技術(shù)報告。2 .圖件成果樣點(diǎn)地價圖等。主要有綜合及各用途農(nóng)用地基準(zhǔn)地價最終成果圖、3 .表格主要包括基準(zhǔn)地價表、基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表和影響因素指標(biāo)說明4 .其他有關(guān)計算機(jī)軟件和管理信息數(shù)據(jù)庫。附件：1.文字成果及相關(guān)要求2 .圖件成果及相關(guān)要求3 .數(shù)據(jù)庫成果及相

31、關(guān)要求4 .數(shù)據(jù)表格成果及相關(guān)要求5 .成果存放管理要求附件1:文字成果及相關(guān)要求一、文字成果內(nèi)容(一)工作報告主要內(nèi)容包括：1 .工作基本情況。包括：基準(zhǔn)地價評估工作的目的和意義、工作任務(wù)、任務(wù)來源和工作依據(jù)、工作對象與范圍以及基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的來源與年份。2 .人員組織。3 .工作程序與過程。工作程序應(yīng)說明工作的主要階段，也可用流程圖表示。工作過程主要對工作程序的各個階段進(jìn)行詳細(xì)的說明，如工作部署、時間安排、工作內(nèi)容、存在問題的解決方案等。(1)工作準(zhǔn)備(包括人員培訓(xùn)、經(jīng)費(fèi)籌集、基礎(chǔ)圖件等的準(zhǔn)備、工作進(jìn)度、工作與技術(shù)方案的編制等)；(2)資料收集與整理(收集過程及所收集到的資料清單)；(3)外業(yè)調(diào)

32、查；(4)技術(shù)運(yùn)用；(5)數(shù)據(jù)處理；(6)質(zhì)量檢查；(7)成果整理。4 .基準(zhǔn)地價評估結(jié)果摘要和提交成果。5 .工作特點(diǎn)。6 .經(jīng)費(fèi)開資。7 .經(jīng)驗教訓(xùn)。8 .問題與對策。9 .成果應(yīng)用及建議。10 .工作經(jīng)驗與體會。(二)技術(shù)報告主要內(nèi)容包括：1.估價區(qū)域概況。包括：估價范圍的自然、經(jīng)濟(jì)和社會概況。2 .基本情況。估價范圍、估價技術(shù)依據(jù)、估價技術(shù)方法、估價技術(shù)程序(可用框圖表示)以及定級基礎(chǔ)圖件的制作與確定。3 .基準(zhǔn)地價評估過程。(1)估價原則；(2)理論基礎(chǔ)；(3)資料收集；(4)資料整理；(5)測算方法與步驟；(6)基準(zhǔn)地價結(jié)果；(7)成果檢驗；(8)基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表的編制；(9)計

33、算機(jī)技術(shù)在基準(zhǔn)地價評估中的應(yīng)用；(10)其他需要說明的技術(shù)問題。4 .成果的整理。包括數(shù)據(jù)庫的建立、圖件編繪、結(jié)果分析及整理。5 .定級成果比較分析。(1)各級(均質(zhì)地域)地價分布特點(diǎn)與規(guī)律；(2)同一級別(均質(zhì)地域)內(nèi)各類基準(zhǔn)地價差異；(3)同類基準(zhǔn)地價在不同級別或均質(zhì)地域上的差異原因。6 .提交的成果。7 .與其他相關(guān)工作的銜接情況及其他需要說明的技術(shù)問題(包括耕地質(zhì)量分等工作、數(shù)字國土工程、土地利用現(xiàn)狀更新調(diào)查、第二次全國土地調(diào)查等)。8 .成果應(yīng)用及建議。二、文字成果格式1 .成果命名規(guī)則：XX縣農(nóng)用地基準(zhǔn)地價評估工作報告、XX縣農(nóng)用地基準(zhǔn)地價評估技術(shù)報告2 .成果排版格式：(1)封面

34、格式：省農(nóng)用地估價項目(左上方，左對齊，仿宋，小3號)XX縣(市、區(qū))農(nóng)用地基準(zhǔn)地價評估工作報告(技術(shù)報告、工作任務(wù)書）（主標(biāo)題，居中、黑體，一號，加粗，2倍行距）XX縣（市、區(qū)）國土資源局（宋體，小2號，居中，2倍行距）XXXX年XX月（宋體，小2號，居中，2倍行距）封面大致布局如下：省農(nóng)用地估價項目XX縣（市、區(qū)）農(nóng)用地基準(zhǔn)地價評估（工作/技術(shù)）報告XX縣（市、區(qū)）國土資源局XXXWXX月（2）內(nèi)容格式：一、XX（一級標(biāo)題：黑體、小3號，段前段后各1行）xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx（正文：宋體、小4,首行縮進(jìn)2字符）（一）XX（二級標(biāo)題：黑體、4號并加黑，段前段后各0.5行）

35、xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx（正文：宋體、小4,首行縮進(jìn)2字符）1 .XX（三級標(biāo)題：宋體、小4并加黑，首行縮進(jìn)2字符）xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx（正文：宋體、小4,首行縮進(jìn)2字符）（1） XX（二級標(biāo)題：宋體、小4,首行縮進(jìn)2字符）xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx（正文：宋體、小4,首行縮進(jìn)2字符）（3）頁面設(shè)置:1）對稱頁邊距：對稱，上（3cm）下（3cm）；內(nèi)側(cè)（3cm）外側(cè)（3cm）；頁眉（2.5cm）頁月卻（2cm）2）行間距：固定值25（磅）3）紙張大小：A4（210X290mm）4）頁碼格式：頁面底端、居中、阿拉伯?dāng)?shù)字（0,1,2,）、封面

36、即首頁頁碼為0、封面和首頁不顯示頁碼。附件2:圖件成果及相關(guān)要求一、圖件成果要求內(nèi)容1 .樣點(diǎn)地價圖2 .基準(zhǔn)地價圖二、圖件比例尺要求縣級耕地質(zhì)量級別圖的比例尺為1:10000,原則上應(yīng)與土地利用現(xiàn)狀調(diào)查精度一致。三、基準(zhǔn)地價圖的內(nèi)容及表示方法1 .基準(zhǔn)地價圖要直觀反映不同級別(均質(zhì)地域)各類農(nóng)用地基準(zhǔn)地價及界限、位置和與地價高低有關(guān)的道路、居民點(diǎn)及土地用途等。2 .編圖前，要將基準(zhǔn)地價成果分類整理，確定編圖工作程序、編繪內(nèi)容和編制方法。3 .基準(zhǔn)地價圖最小上圖圖斑為1平方厘米。4 .將定級成果和基準(zhǔn)地價成果用圖示、符號、注記等標(biāo)注在圖上，具體標(biāo)注方法要求如下：(1)級別用阿拉伯?dāng)?shù)字”1、2、

37、3”分別表示“一級、二級、三級均質(zhì)地域編號用阿拉伯?dāng)?shù)字表示。(2)用地類型用漢字“誰、旱、菜”分別表示“水田、旱地、菜地”，字體為等線體。(3)基準(zhǔn)地價額用阿拉伯?dāng)?shù)字標(biāo)注在級別(均質(zhì)地域)和用地類型之后，單元為元/褶或萬元/hm20(4)級別以線徑0.4mm的實線表示，均質(zhì)地域界線以線徑0.3mm的實線表小05 .基準(zhǔn)地價圖上要表示農(nóng)村中與農(nóng)用地利用有關(guān)的主要道路，等級公路用0.5mm單實線，機(jī)耕道路用0.3mm單實線，田間人行道用0.2mm單實線表示。6 .各地可根據(jù)需要編繪彩色基準(zhǔn)地價圖，圖面以暖色為主，相鄰級別(均質(zhì)地域)色差不宜過大。四、圖面整飾1 .基準(zhǔn)地價圖除按照要求標(biāo)出級別（均質(zhì)

38、地域）、用地類型及相應(yīng)基準(zhǔn)地價外，還要按制圖規(guī)范要求標(biāo)出圖廓、公里網(wǎng)、圖名、指北針、圖例、比例尺、制圖單位、制圖責(zé)任人及時間等。2 .整飾要素包括圖名、圖廓、圖例、比例尺、指北針、坐標(biāo)系統(tǒng)、方位坐標(biāo)、面積匯總表、編圖單位、編圖時間、鄰區(qū)名稱界線、附圖、附表及其他文字說明等內(nèi)容。3 .圖名：圖名應(yīng)簡練、明確和具有概括性，內(nèi)容應(yīng)包括制圖區(qū)域和專題圖主題，如：XX縣基準(zhǔn)地價圖；圖名可以在北圖廓外正中，橫排。根據(jù)主區(qū)形狀，圖名位置也可以在圖廓內(nèi)主區(qū)外正上方橫排，或者主區(qū)外右上角或左上角位置橫排或豎排，但不應(yīng)遮蓋圖面內(nèi)的制圖內(nèi)容。4 .圖廓：圖廓應(yīng)涵蓋專題圖所在轄區(qū)。圖廓分為內(nèi)圖廓和外圖廓。內(nèi)圖廓是底圖

39、實際范圍線，繪為細(xì)直線，外圖廓為裝飾范圍線。內(nèi)、外圖廓之間可以繪制中圖廓，中圖廓一般在外圖廓內(nèi)1mm左右。內(nèi)圖廓與外圖廓之間，或者內(nèi)圖廓與中圖廓之間應(yīng)標(biāo)注坐標(biāo)網(wǎng)格注記。5 .指北針：指北針的標(biāo)繪應(yīng)符合國家有關(guān)規(guī)定。指北針的位置應(yīng)位于圖幅圖區(qū)上方左側(cè)或上方右側(cè)。指北針不應(yīng)遮蓋圖面內(nèi)的制圖內(nèi)容。6 .圖例：各專題圖均應(yīng)標(biāo)繪圖例，圖例的設(shè)計應(yīng)具有明確性、完備性和一致性。7 .比例尺：比例尺標(biāo)繪位置應(yīng)在指北針下方或圖例下方，可采用數(shù)學(xué)式、文字式或圖解式比例尺。為避免圖紙復(fù)制過程中圖紙縮放對地圖判讀產(chǎn)生影響，必須繪制圖解式比例尺。耕地質(zhì)量定級專題圖縮小或放大后，標(biāo)注的比例尺應(yīng)做相應(yīng)調(diào)整。8 .附圖：附圖

40、是起說明與補(bǔ)充作用的插圖。根據(jù)地圖主區(qū)的布局和需要說明與補(bǔ)充的內(nèi)容，可以插入位置圖、重點(diǎn)區(qū)域說明圖、行政區(qū)劃略圖、嵌入圖或其他輔助要素專題圖。附圖的比例尺可根據(jù)附圖涵蓋區(qū)域范圍和附圖大小而確定。附圖的位置應(yīng)在內(nèi)圖廓以內(nèi)，專題轄區(qū)邊界以外，并保持整個地圖布局的平衡感。9 .圖表：圖表是對主圖的補(bǔ)充說明。圖表可以是量圖工具，例如坡度尺、坐標(biāo)尺、圖解化比例尺等，也可以反映制圖區(qū)域?qū)ｎ}內(nèi)容的統(tǒng)計圖表，例如各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村耕地質(zhì)量級別面積統(tǒng)計表10 .其他文字說明：其他說明文字應(yīng)包括成圖日期、坐標(biāo)系、高程系、編繪和出版單位正式名稱，以及其他需要說明的信息。成圖日期是指專題圖完成的日期。復(fù)制的專題圖，應(yīng)注明

41、原圖完成的日期。修改的專題圖，成為新的成果圖的，應(yīng)注明修改完成的日期。五、圖件命名規(guī)則1 .XX縣基準(zhǔn)地價圖2 .XX縣樣地地價圖圖名的忤I內(nèi)閣府+圖廓外外廓（"飾邊）坐標(biāo)因胳注記N比例尺統(tǒng)計圖去（其地說明性文字）M圖.ft射惘時也:（掙北針圖例圖2-1基準(zhǔn)地價評估專題圖圖面配置示意圖1裝飾邊）當(dāng)林M珞注記比例IK他說明性文字）制圖M.H川I圖2-2基準(zhǔn)地價評估專題圖圖面配置示意圖2附件3:數(shù)據(jù)庫成果及相關(guān)要求、數(shù)據(jù)庫內(nèi)容1 .樣點(diǎn)地價圖序號字段名稱字段代碼字段舊字段長度小數(shù)位數(shù)值域備注1樣點(diǎn)編號YDBHChar19非空見本表注12圖斑編號TBBHChar8非空3地類編碼DLBMCh

42、ar4非空見本表注24地類名稱DLMCChar60非空見本表注25權(quán)屬性質(zhì)QSXZChar3參見權(quán)屬性質(zhì)代碼表6權(quán)屬單位代碼QSDWDMChar19非空7權(quán)屬單位名稱QSDWMCChar60非空8座落單位代碼ZLDWDMChar19非空9座落單位名稱ZLDWMCChar60非空10圖斑地iWmTBDLMJFloat152>0見本表注3單位：平方米11圖斑面積TBMJFloat152>0單位：平方米12樣點(diǎn)級別YDJBInt2非空13樣點(diǎn)地價YDDJFloat152>0單位：元注1:米用19位定長編碼，其中1-6位為GB/T2260中的縣級行政區(qū)劃代碼，7-12為鄉(xiāng)鎮(zhèn)代碼（3位）+村代碼（3位），13-19位為0000001開始的單元流水編號。若按鄉(xiāng)鎮(zhèn)統(tǒng)一編制分等單元流水號，則村級代碼為“000”；若本縣已經(jīng)實施全國最新的宗地統(tǒng)一編碼，則鄉(xiāng)鎮(zhèn)代碼用地籍區(qū)編碼代替，村代碼用地籍子區(qū)編碼代替；注2:地類編碼和名稱按GB/T21010-2007土地利用現(xiàn)狀分類執(zhí)行;注3:與土地利用數(shù)據(jù)庫保持一致，為地類圖斑凈面積;注4:樣點(diǎn)