公司發(fā)展建議

1、3-1 什么樣的企業(yè)才能駕馭市場?3-1-1第一波：比判斷一一剩下的是對未來大趨勢判斷正確的企業(yè)。3-1-2第二波：比資源一一資源越大的企業(yè)越能留下，資源小的企業(yè)淘汰。3-1-3第三波：比戰(zhàn)略一一有戰(zhàn)略規(guī)劃的企業(yè)才能留下。3-1-4第四波：比運營一一有職業(yè)化、專業(yè)化團隊管理與運營的企業(yè)能留下。3-1-5第五枚：比品牌-全球品牌網-品牌效應，增加發(fā)展的無形資產基礎3-1-6 第六枚：比增值一一化“增長”為“增值”，由“務虛”到“務實”，使土地、 樓房、物業(yè)等增值最大化。3-2面臨的機遇3-2-1市場規(guī)范，更適合同景同景是一家追求規(guī)范化操作的企業(yè)， 也一直在身體力行，地產行業(yè)中，各方面的能力都 受

2、到好評，但在過去不規(guī)范操作的市場中卻很難拿到好地。今日，市場的游戲規(guī)則越來越規(guī)范，同景在土地資源上的弱勢地位將淡去，而其專業(yè)實力和在資本市場、客戶群體中良好的口碑將帶給同景越來越顯著的優(yōu)勢。3-2-2抓住市場空擋：最近出臺的各項宏觀調控的政策，對一些實力不強的開發(fā)公司所帶來的壓力已經開始顯現。一些在售項目加大促銷力度，急于收回資金。而另一些正在醞釀的項目則更加慎重，有資金實力的開發(fā)商可能沒有地，同景現在資金基本充足，三個地區(qū)都有土地。 適時地抓住市場空擋，收購、合作 50100畝土地進行開發(fā)，對同景的項目運作將有相當大的利好。3-2可能的風險3-2-2 2005年是不可確定的一年，需慎重決策國

3、內宏觀政策還在調整， 有很多不確定的因素可能產生；外國各種資金、商品進入中國將非常通暢。因此須密切關注最近國家會采取什么樣的措施調控。3-2-3關注央行的一些措施。三季度報告出來后， 金融調控存在一些問題，調息的呼聲很高。而國家明顯還沒有作好這方面的準備工作（銀行投資規(guī)?？刂圃?%-7蛆下、開始政府和銀行內部的徹底整頓、建立完善的信用體系、投融資體系等等），控制不好會出現地產業(yè)“硬著陸”的可能性。3-3戰(zhàn)略上的建議3-3-1提升綜合實力未來房地產企業(yè)的競爭將是綜合實力的競爭,建議同景集團憑借“實力+品牌+項目運營”來進行有效擴張，以不斷提高自身的綜合競爭力。3-3-2拓寬融資渠道新規(guī)則的出臺，

4、意味著游戲規(guī)則的改變，融資能力差的開發(fā)商將可能因資金短缺而失敗。拓寬資金來源和融資渠道是公司戰(zhàn)略的重中之重，尋求包括上市、房地產信托和房地產基金在內的多元化融資途徑，同時，兼顧資本金的內部積累和外部積累。3-3-3調整項目運作模式。針對公司特點，靈活調整項目的運作模式，如合作開發(fā)、股權合作等。3-3-4盡可能降低風險。為了降低風險，要停止擴張、戰(zhàn)略收縮，實行減法經營，包括產業(yè)減法、產品減法和股 權投資減法。3-3-5牢牢把握差異性“房地產地區(qū)性很強。政府的主導性，加之地區(qū)政府對土地供應的把握不同，造成地區(qū)供求關系不同，使地區(qū)的差異性進一步加強。 同景同時在4個地區(qū)操作項目，要充分認識到 地區(qū)的

5、差異性，在宏觀調控當中，牢牢把握住差異性。3-4 戰(zhàn)術建議3-4-1 做減法：拋掉公司不擅長的項目，專心經營住宅項目，盡可能得向國家支持的住宅類型靠攏，不搞投資大的商業(yè)地產， 不盲目追求大盤；從追求“規(guī)模、速度”轉向“品牌、增值”；適當放慢銷售速度，化 1-2年短期目標為3-5年中期目標。3-4-2 資金鏈：協(xié)調好個項目間資金鏈的關系，把握好開工時機，節(jié)約開發(fā)與管理成 本；進行多種渠道融資，盡快上市，運作資本市場，啟動民間資本，快速托盤信托業(yè)，尋求多方合作，使資金鏈得以有效而健康的運轉。3-4-3 拿地是關鍵的選擇。在對地塊作研判時，既要考慮經濟原則（貴不貴），也要 對地塊挖的深一些：有什么原

6、生資源可以在規(guī)劃設計，營銷推廣中利用，比如：小山丘，坡 地、大水井，原生樹等，或者近旁有優(yōu)美的自然環(huán)境（湖，公園，古建筑等），或者正好政 府的重大項目（如不夜城，大公園，歐洲城等），另外，拆遷的成本和競爭對手的情況研究 也是不可或缺的知己知彼，方能勝利，諸如此類。總之，地的升值空間要大。為此，可采取 或收購、或兼并、或合作一些“無實力無資金無經驗無品牌無人才，卻有合法土地開發(fā)”的“五無一有”的小企業(yè)，開發(fā)與運作50100畝的小型房產項目，作為同景“細水長流”式的土地資源。3-4-4 從研究“消費者”轉向研究“產品”。目前產品嚴重同質化，大家都在吆喝綠 色生態(tài)住宅，有的樓盤什么都吆喝，健康、生態(tài)

7、、環(huán)保、綠色、大盤大規(guī)劃、精品戶型，鋪 的很開，可沒一樣做精做透，這是我們在產品設計時要注意的，要請優(yōu)秀的設計師結合市場作產品，爛房子還賣個好價的時代早過了，以同景“好、特”產品取勝。拿地時就要考慮， 這塊地能不能作出好東西來，從研究“消費者”轉向研究“產品”。3-4-5 施工質量：專家指出，每一個質量問題后面都隱藏著三百多個不利因素，在購房人要求越來越高的今天， 開發(fā)商與業(yè)主對簿公堂的事時有發(fā)生，企業(yè)和項目形象一旦受損，代價即經濟效益，更不說品牌了。3-4-6 配套先做，景觀先行，物業(yè)先行。要有“門里的為第二，門外的才是第一”的 配套思想。房地產進入比小分時代，在比小分上花功夫，愈發(fā)取悅消費

8、者，而獲得市場的主 動權將更大；考慮到房屋的升值保值，物業(yè)必須與規(guī)劃同步，如此增加產品的延伸價值。3-4-7 單一變復合。房地產開發(fā)不是簡單的建筑產品的營造，而是生活方式的營造，地產與其他產業(yè)的復合，符合人們生活方式以及質量的追求。如此在運營資本的背后，同時也在經營地產品牌，甚至還在運營城市未來。培養(yǎng)一支職業(yè)經理人隊伍。優(yōu)秀的管理班子和善于執(zhí)行的團隊，也是開發(fā)商的法寶， 畢竟，所有的所有，都要靠團隊去做，專業(yè)的人才是企業(yè)第一競爭力，因此同景職業(yè)經理人必須是一個九段整合師， 不一定會看病，但必須會檢藥，因為房產開發(fā)與管理的整合能力是其 首要條件。第二節(jié) 從兩大爭議問題看未來房地產發(fā)展趨勢（第二部

9、2-2 中國房地產是否會在本輪調控中走向低谷爭議指數：受商品房空置面積總量持續(xù)上升以及個別地區(qū)房價、地價增長過速的影響，一段時間以來，社會各界對房地產市場的發(fā)展趨勢憂心忡忡，有人甚至發(fā)出了 “當前房地產市場狀況與1992年相似”的悲觀論調。根據對10年來全國房地產市場發(fā)展情況的綜合分析，當前房地產市場所謂“熱”的表 現與1992、1993年出現明顯泡沫的情況是根本不同的。2-2-1房地產市場供給的主要特征對比分析l投資根據國際一般規(guī)律總結，現階段我國房地產開發(fā)投資與GD吐比應處于3%至8%之間。1993年：房地產開發(fā)投資與 GD江比最大值達到10.69%,超過了 8%的上限。2002年為6.9

10、9%,但處于合理浮動區(qū)間內，房地產開發(fā)投資與國民經濟規(guī)?；鞠噙m 應。l建設規(guī)模房地產業(yè)界對未來做出的較好期望往往反映在新開工率的迅速增長上。根據房屋建設周期為三到四年的基本規(guī)律，一般來說商品房新開工量應界于當年施工面積的1/4-1/3,也即新開工率一般應在 0.25至0.33之間。1993年：商品房新開工率為 126%,市場供給嚴重過量。2002年：商品房新開工率為 46%,預示著房地產業(yè)界對市場預期較高，應引起一定關 注。2-2-2房地產市場需求的主要特征對比分析l房地產銷售價格1992年：商品房平均銷售價格年均增長7.89%,房價收入比為13.82 ;2002年：每平方米平均價格較199

11、2年增長了 1.14倍。房價收入比為 9.041998年后商品房平均銷售價格漲幅一直低于GD%人均可支配收入的增長幅度，房價的漲幅與國民經濟的增長相適應。房價的穩(wěn)步上升是房地產市場需求持續(xù)旺盛的重要表現。與此對應，居民可支配收入的協(xié)調增長是確保房地產市場有效需求的重要條件。 l銷售量2002年，全國商品房銷售 24969.29萬平方米，是1992年4288.86萬平方米的 5.83倍, 年均增長19.4%,商品房銷售額由1992年的450億元增長到2002年的5721億元，年均增 長 28.8%。l個人購房比重1992年：個人購買商品住宅 1456.01萬平方米，占當年商品住宅銷售面積的38.

12、2%;2002年：個人購買商品住宅20727.77萬平方米，占商品住宅全部銷售面積的93.7%,北京、上海、廣東、江蘇、浙江、深圳等地個人購房占比超過98%,個人已經成為商品住宅銷售中占絕對比重的主體。從上述分析首先可以判斷，本輪調控與上一輪有本質的區(qū)別，不大會出現如1993年那樣，以犧牲房地產作為平抑宏觀經濟的結果。2-2-3綜合分析l從短期來看：房地產受政策性因素影響較大。?國家對土地供應的進一步控制必將使未來短期土地開發(fā)增長率下降?房地產投資將繼續(xù)保持增勢，但增速將放緩；?受供求慣性的驅動，房地產竣工面積和銷售面積仍將維持一定的增速；?房地產價格的漲幅將可能下降，但受有效需求強勁的推動，

13、房地產價格下調壓力不 大；?房地產企業(yè)將逐漸形成規(guī)?；洜I，部分中小企業(yè)將逐步退出市場，有實力的大企 業(yè)將獲得更大的發(fā)展空間；?主要地區(qū)市場仍將保持發(fā)展水平和規(guī)模領先的地位，其他部分地區(qū)將可能發(fā)育成為 新的增長點。l從中長期來看：主要受國民經濟發(fā)展水平和國民經濟發(fā)展戰(zhàn)略的影響。?從GDPt展水平看世界銀行統(tǒng)計資料表明，當一個城市人均GD唯800-4000美元之間時，房地產會高速增長，人均 GDP在4000-8000美元之間時，房地產會平穩(wěn)增長，人均GD唯8000-20000美元之間時，房地產會衰退。目前我國人均GDP勺為 1000美元，整體上我國房地產業(yè)還有非常大的發(fā)展空間。?從GDPt展速度

14、看根據庫茲涅茨各國的經濟增長中研究結論，當GDP曾長速度小于4%時，房地產業(yè)將出現萎縮，當 GDP曾長速度界于4%-5 %時，房地產業(yè)將出現停滯；5%-8 %,房地產業(yè)將處于穩(wěn)定發(fā)展階段；8 %-10 %,房地產業(yè)將高速發(fā)展。我國目前GDP勺增長速度是7%-8%, 根據以上結論，我國房地產業(yè)處于穩(wěn)定發(fā)展的階段。?從國內政策層面看房地產業(yè)是一個涉及面廣、帶動系數高的行業(yè)，據統(tǒng)計，我國每年鋼材的25%、水泥的70%、木材的40%、玻璃的70%和塑料制品的25%都用于房地產開發(fā)建設中， 房地產業(yè) 對這些產業(yè)的發(fā)展能起到 1: 1.17促進作用。因此，促進房地產業(yè)得到進一步發(fā)展是確保國民經濟持續(xù)健康運

15、行的內在要求。房地產業(yè)將面臨日益優(yōu)化的政策環(huán)境，繼續(xù)鞏固其支柱產業(yè)的地位，發(fā)展空間更加廣闊。因此，從中長期來看，我國房地產業(yè)屬于朝陽產業(yè)，目前還處于總量增長時期，現階段出現的結構性和區(qū)域性矛盾屬于前進中的問題，必將隨著宏觀經濟的持續(xù)發(fā)展和國家產業(yè)政策調整而逐步解決，房地產業(yè)的中長期趨勢良好。第3節(jié)未來公司發(fā)展方向分析及建議土地與資金的控制，使房地產開發(fā)商遭遇了幾年來最嚴峻的考驗。各大小房地產投資商都將面臨資金鏈的緊張與土地的失控。房地產開發(fā)企業(yè)面臨淘汰，行業(yè)洗牌成為必然。同景集團可借時勢造英雄，成就一番偉業(yè)。3-1 什么樣的企業(yè)才能駕馭市場？3-1-1第一波：比判斷一一剩下的是對未來大趨勢判斷

16、正確的企業(yè)。3-1-2第二波：比資源一一資源越大的企業(yè)越能留下，資源小的企業(yè)淘汰。3-1-3第三波：比戰(zhàn)略一一有戰(zhàn)略規(guī)劃的企業(yè)才能留下。3-1-4第四波：比運營一一有職業(yè)化、專業(yè)化團隊管理與運營的企業(yè)能留下。3-1-5第五枚：比品牌一一品牌效應，增加發(fā)展的無形資產基礎3-1-6 第六枚：比增值一一化“增長”為“增值”，由“務虛”到“務實”，使土地、 樓房、物業(yè)等增值最大化。3-2面臨的機遇3-2-1市場規(guī)范，更適合同景同景是一家追求規(guī)范化操作的企業(yè)， 也一直在身體力行，地產行業(yè)中，各方面的能力都 受到好評，但在過去不規(guī)范操作的市場中卻很難拿到好地。今日，市場的游戲規(guī)則越來越規(guī)范，同景在土地資源

17、上的弱勢地位將淡去，而其專業(yè)實力和在資本市場、客戶群體中良好的口碑將帶給同景越來越顯著的優(yōu)勢。3-2-2抓住市場空擋：最近出臺的各項宏觀調控的政策，對一些實力不強的開發(fā)公司所帶來的壓力已經開始顯現。一些在售項目加大促銷力度，急于收回資金。而另一些正在醞釀的項目則更加慎重，有資金實力的開發(fā)商可能沒有地，同景現在資金基本充足，三個地區(qū)都有土地。 適時地抓住市場空擋，收購、合作 50100畝土地進行開發(fā)，對同景的項目運作將有相當大的利好。3-2可能的風險3-2-2 2005年是不可確定的一年，需慎重決策國內宏觀政策還在調整，有很多不確定的因素可能產生；外國各種資金、商品進入中國將非常通暢。因此須密切

18、關注最近國家會采取什么樣的措施調控。3-2-3關注央行的一些措施。三季度報告出來后， 金融調控存在一些問題，調息的呼聲很高。而國家明顯還沒有作好這方面的準備工作（銀行投資規(guī)模控制在5%-7蛆下、開始政府和銀行內部的徹底整頓、建立完善的信用體系、投融資體系等等），控制不好會出現地產業(yè)“硬著陸”的可能性。3-3戰(zhàn)略上的建議3-3-1提升綜合實力未來房地產企業(yè)的競爭將是綜合實力的競爭，建議同景集團憑借“實力+品牌+項目運營”來進行有效擴張，以不斷提高自身的綜合競爭力。3-3-2拓寬融資渠道新規(guī)則的出臺，意味著游戲規(guī)則的改變，融資能力差的開發(fā)商將可能因資金短缺而失敗。拓寬資金來源和融資渠道是公司戰(zhàn)略的

19、重中之重，尋求包括上市、房地產信托和房地產基金在內的多元化融資途徑，同時，兼顧資本金的內部積累和外部積累。3-3-3調整項目運作模式。針對公司特點，靈活調整項目的運作模式，如合作開發(fā)、股權合作等。3-3-4盡可能降低風險。為了降低風險，要停止擴張、戰(zhàn)略收縮，實行減法經營，包括產業(yè)減法、產品減法和股 權投資減法。3-3-5牢牢把握差異性“房地產地區(qū)性很強。政府的主導性，加之地區(qū)政府對土地供應的把握不同，造成地區(qū)供求關系不同，使地區(qū)的差異性進一步加強。 同景同時在4個地區(qū)操作項目，要充分認識到 地區(qū)的差異性，在宏觀調控當中，牢牢把握住差異性。3-4 戰(zhàn)術建議3-4-1 做減法：拋掉公司不擅長的項目

20、，專心經營住宅項目，盡可能得向國家支持的住宅類型靠攏，不搞投資大的商業(yè)地產， 不盲目追求大盤；從追求“規(guī)模、速度”轉向“品牌、增值”；適當放慢銷售速度，化 1-2年短期目標為3-5年中期目標。3-4-2 資金鏈：協(xié)調好個項目間資金鏈的關系，把握好開工時機，節(jié)約開發(fā)與管理成 本；進行多種渠道融資，盡快上市，運作資本市場 ，啟動民間資本，快速托盤信托業(yè)，尋 求多方合作，使資金鏈得以有效而健康的運轉。3-4-3 拿地是關鍵的選擇。在對地塊作研判時，既要考慮經濟原則（貴不貴），也要 對地塊挖的深一些：有什么原生資源可以在規(guī)劃設計，營銷推廣中利用，比如：小山丘，坡 地、大水井，原生樹等，或者近旁有優(yōu)美的

21、自然環(huán)境（湖，公園，古建筑等），或者正好政 府的重大項目（如不夜城，大公園，歐洲城等），另外，拆遷的成本和競爭對手的情況研究 也是不可或缺的知己知彼，方能勝利，諸如此類?？傊?，地的升值空間要大。為此，可采取 或收購、或兼并、或合作一些“無實力無資金無經驗無品牌無人才，卻有合法土地開發(fā)”的“五無一有”的小企業(yè)，開發(fā)與運作50100畝的小型房產項目，作為同景“細水長流”式的土地資源。3-4-4 從研究“消費者”轉向研究“產品”。目前產品嚴重同質化，大家都在吆喝綠 色生態(tài)住宅，有的樓盤什么都吆喝，健康、生態(tài)、環(huán)保、綠色、大盤大規(guī)劃、精品戶型，鋪 的很開，可沒一樣做精做透，這是我們在產品設計時要注意的

22、，要請優(yōu)秀的設計師結合。（蘭馬單琳）關于公司發(fā)展的幾點建議鄭總:您好！我來公司已兩年有余，也算房產公司的老員工啦，能為您和公司工作是我莫大的榮幸！ 在這兩年的時間里我目睹了駿馬奔騰塑業(yè)的蓬勃發(fā)展，經歷了房產公司的成長歷程， 我的心里也有些個人想法，希望我的這些想法（或建議）能對公司的發(fā)展有所幫助。一、公司的制度化管理每個公司的發(fā)展，必須要有完善的規(guī)章制度，我們公司亦不例外， 目前公司基本還是停留在駿馬各項規(guī)章制度的基礎上，是一種企業(yè)管理模式，而房產開發(fā)則是一種建設項目管理模式， 它們雖均屬于管理 范疇，但他們的內涵有著明顯地區(qū)別，主要區(qū)別體現在管理的對象、 管理的目標、管理的實體。因此，制定適

23、合房產公司管理和運作的各 項規(guī)章制度已是當務之急。08年8月份我已將房地產開發(fā)管理手 冊約90頁發(fā)給王副總和鄭經理（供參考），內容比較詳實，也耗 費了我近半個月的時間。不管如何，我希望房產公司的各項規(guī)章制度 能盡快經各部門經理討論后經總經理審批后付諸實施。 對不完善的地 方可以在實踐和執(zhí)行過程中不斷進行優(yōu)化整合和完善。二、公司的組織機構和管理網絡公司的組織機構設置宜結合公司的實際情況并兼顧長遠，遵循精干高效、靈活彈性、相對穩(wěn)定的原則，當然最根本的設置原則還是如 何利于公司的管理和發(fā)展，一般采用直線職能制（既能集中統(tǒng)一指揮， 又能充分發(fā)揮各職能部門的職能作用），現階公司的組織機構和管理 網絡最好

24、根據現有的部門和人員進行設置， 在實踐和發(fā)展中不斷進行 優(yōu)化整合和完善。三、公司的績效考核和獎懲激勵績效考核主要分三個階段，月考核、半年考核、年終考核，因此， 建議公司對考核通過的同志可以考慮將年終獎金分階段發(fā)放，即全年獎金/2/12為每月績效考核獎，全年獎金/2/2為半年和全年獎金，當然 半年和全年獎的數額可適當調整， 對月績效考核未通過的，月考核獎 暫不發(fā)放，可在半年和年終考核時進行綜合評估， 評估合格的可以將 月考核獎補發(fā)，評估不合格的不予補發(fā)，這樣更便于對公司員工的約 束管理，還能充分調動員工的工作積極性和主動性。四、公司財務部的完善公司財務部應能充分發(fā)揮核算和測算職能，提供相應的財務

25、計劃和 財務分析報告及各項統(tǒng)計報表，為公司的相應決策提供依據；另外財 務部還應規(guī)定每月的付款時間段，每月最好規(guī)定兩次付款時間段，對 滯后的順應在下一時間段付款，同時在下一付款時間段將上一時間段 的已付款和未付款的統(tǒng)計報表發(fā)給合約部和工程部， 這樣既加強了各 個部門的橫向溝通與聯(lián)系，也便于財務部對資金的統(tǒng)籌調度和安排， 對整個工程的順利發(fā)展也更加有利。五、成立物業(yè)公司的可行性根據我咨詢和調研過的各物業(yè)公司和物業(yè)經理人，建筑面積在3萬平米左右的，物業(yè)公司基本上能夠自負盈虧，并稍有盈利?，F階段 星湖名軒的建筑面積在6萬平米左右，有住宅和商業(yè)，如自行管理， 可為公司帶來不錯的收益，同時也可適當降低南苑

26、賓館、咖啡店的運 營成本（主要指維修部分）。因此，鑒于從公司的長遠發(fā)展及結合星湖明軒項目的實際情況考慮，建議成立物業(yè)公司。（成立物業(yè)公司的各項手續(xù)也不太繁瑣）成立物業(yè)公司的最大障礙是人員配置問題，工程、管理、經濟的 人員我公司已經具備（當然如不夠的話，可另行尋找），只需另行聘 請具備物業(yè)職業(yè)資格的物業(yè)經理人。新注冊物業(yè)公司應先到工商稅務部門辦理營業(yè)執(zhí)照及稅務登記等手續(xù)，然后自領取營業(yè)執(zhí)照之日起 30日內，持營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)章 程、驗資證明、企業(yè)法定代表人的身份證明、物業(yè)管理專業(yè)人員的職 業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術人員的職稱證書和勞動合同等資 料向工商注冊所在地政府房地產主管部門申請資質；（三級注冊資本50萬，工程、管理、經濟等技術管理人員不少于 10人） 六、大潤發(fā)塔樓水電和幕墻的合同關于使用大潤發(fā)售樓專用帳戶款，并將水電和后期幕墻合同價格 做高的思路，這樣運作，必須有兩個基本條件，即一、施工單位必須 是熟悉可靠的，二、所找之人必須有自己的公司，不能掛靠，因此， 我個人覺得這樣運作的話，公司所要面臨和承擔的風險很大，雙方一 旦鬧僵，我公司將要承擔全部風險，建議最好不要采用，可否考慮將 大潤發(fā)所有工程、設計、前期策劃、監(jiān)理等的全部應付款通過售樓專 用帳戶支付，并證明這些款項由強勁公司代