小區(qū)停車(chē)位所有權(quán)歸屬問(wèn)題初探

1、小區(qū)停車(chē)位所有權(quán)歸屬問(wèn)題初探提要：就住宅小區(qū)停車(chē)位所有權(quán)歸屬問(wèn)題，本文在明確了小區(qū)停車(chē)位的形式的基礎(chǔ)上，從目前國(guó)內(nèi)關(guān)于住宅小區(qū)停車(chē)位所有權(quán)、使用權(quán)所產(chǎn)生的糾紛與問(wèn)題說(shuō)起，探究了我國(guó)目前的立法狀況和其他一些國(guó)家與地區(qū)的立法狀況，提出了三方面的建議：一方面是借鑒臺(tái)灣地區(qū)、德國(guó)和美國(guó)先進(jìn)立法和做法，另一方面是遵循一定的原則，最后是制定并完善我國(guó)相關(guān)的法律規(guī)則和法律制度。近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，越來(lái)越多的家庭購(gòu)買(mǎi)了小汽車(chē)，隨之而來(lái)是逐漸增多的住宅小區(qū)停車(chē)位的歸屬問(wèn)題及其引發(fā)的糾紛與矛盾。學(xué)術(shù)界就住宅小區(qū)停車(chē)位特別是地下停車(chē)位的權(quán)利歸屬問(wèn)題提出了土地分?jǐn)傉摗⒊杀緮側(cè)胝?、約定論等觀點(diǎn)，但是這些觀點(diǎn)都各有理由

2、和缺陷。結(jié)合物權(quán)法和剛公布的司法解釋?zhuān)P者在參考前人觀點(diǎn)的同時(shí)，提出了自己的一些意見(jiàn)，希望能對(duì)完善住宅小區(qū)停車(chē)位歸屬的立法和解決實(shí)際問(wèn)題有所幫助。一、住宅小區(qū)停車(chē)位(含車(chē)庫(kù))的形式本文討論的范圍(一)與房屋主體結(jié)構(gòu)相連的底層架空、地下或半地下、屋頂平臺(tái)車(chē)位。房屋底層架空層車(chē)位，指在地面與一層房屋之間建造的，四周敞開(kāi)無(wú)圍欄，呈開(kāi)放狀態(tài)分割成的車(chē)位。地下或半地下車(chē)位，指在一層房屋或土地地面以下建設(shè)的停車(chē)位，有按規(guī)定建設(shè)的人防設(shè)施，也有人防建設(shè)指標(biāo)以外、利用地下空間建設(shè)用于停車(chē)的部分。屋頂平臺(tái)車(chē)位，指在小區(qū)商品房樓頂平臺(tái)上設(shè)置的停車(chē)位。(二)沒(méi)有與房屋主體結(jié)構(gòu)相連的停車(chē)位，主要有三種類(lèi)型：1.獨(dú)立車(chē)

3、庫(kù)，登記在不動(dòng)產(chǎn)登記簿和業(yè)主的權(quán)利證書(shū)上，可以按房地產(chǎn)交易規(guī)定轉(zhuǎn)讓、租賃等，屬于權(quán)利人專(zhuān)有，一般無(wú)爭(zhēng)議。2.經(jīng)批準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)性停車(chē)設(shè)施，收益歸投資者或權(quán)利人所有。該類(lèi)設(shè)施的建造審批手續(xù)完備，經(jīng)營(yíng)性停車(chē)位的土地使用權(quán)面積明確，建設(shè)成本獨(dú)立核算不攤?cè)胄^(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，獨(dú)立計(jì)算建筑容積率，依法獨(dú)立辦理房地產(chǎn)權(quán)的初始登記和轉(zhuǎn)移登記，權(quán)屬歸權(quán)利人，一般無(wú)爭(zhēng)議。3.其他停車(chē)位，主要是在小區(qū)共有的道路或其他場(chǎng)地修建的停車(chē)位，修建人有開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理公司和經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)的對(duì)象。我國(guó)物權(quán)法第74條第3款對(duì)這部分停車(chē)位的權(quán)利歸屬有一定的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商有規(guī)劃的停車(chē)位所有權(quán)歸開(kāi)發(fā)商，沒(méi)有規(guī)劃的在小區(qū)共有的道路或其他場(chǎng)地修

4、建的停車(chē)位歸全體業(yè)主共有。二、目前國(guó)內(nèi)關(guān)于住宅小區(qū)停車(chē)位所有權(quán)、使用權(quán)所產(chǎn)生的糾紛與問(wèn)題在司法實(shí)踐中有關(guān)車(chē)位所有權(quán)和使用權(quán)的糾紛，主要有以下幾種：(一)由于購(gòu)房者信息弱勢(shì)地位而產(chǎn)生的一系列問(wèn)題與糾紛。車(chē)位租售一般在商品房后，購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)對(duì)車(chē)位的租售方案、價(jià)格等重要信息基本毫不知情，容易在購(gòu)房后對(duì)開(kāi)發(fā)商不規(guī)范租售車(chē)位的行為產(chǎn)生不滿(mǎn)，引發(fā)糾紛。部分行政部門(mén)已經(jīng)意識(shí)到這個(gè)問(wèn)題，并從保護(hù)購(gòu)房者的知情權(quán)的角度制定了相關(guān)的規(guī)定，如廣州國(guó)土房管局和交通委員會(huì)于2009年6月11日出臺(tái)了關(guān)于執(zhí)行廣州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目車(chē)位和車(chē)庫(kù)租售管理規(guī)定的補(bǔ)充通知，規(guī)定新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目在預(yù)售時(shí)應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房人明確告知車(chē)位

5、、車(chē)庫(kù)的數(shù)量、租售方式、租金標(biāo)準(zhǔn)或最高售價(jià)等情況，并在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中載明。(二)由于購(gòu)房者締約能力、締約機(jī)會(huì)與開(kāi)發(fā)商相比存在重大差異而產(chǎn)生的問(wèn)題與糾紛。物權(quán)法公布以前，很多都是“約定”的，物權(quán)法出臺(tái)和施行后，規(guī)定了有明確規(guī)劃的小區(qū)停車(chē)位，開(kāi)發(fā)商可以與購(gòu)房者通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。然而事實(shí)上，購(gòu)房者根本沒(méi)有選擇權(quán)，基本只能被動(dòng)接受開(kāi)發(fā)商的格式合同。車(chē)位是租還是賣(mài)，租金和銷(xiāo)售價(jià)格多少，完全由開(kāi)發(fā)商決定?！澳阍敢赓I(mǎi)就買(mǎi)，不愿意買(mǎi)，拉倒。”因此，很多開(kāi)發(fā)商對(duì)車(chē)位只賣(mài)不租，而且開(kāi)出天價(jià)，結(jié)果不少小區(qū)出現(xiàn)地上停不下車(chē)、地下沒(méi)車(chē)停、小區(qū)公共道路車(chē)滿(mǎn)影響通行等的問(wèn)題，糾紛不能避免。(三)開(kāi)發(fā)商把車(chē)

6、位租售給小區(qū)業(yè)主以外的第三人及“炒車(chē)位”現(xiàn)象所導(dǎo)致的問(wèn)題與糾紛。開(kāi)發(fā)商把車(chē)位當(dāng)作一般商品，不區(qū)分小區(qū)業(yè)主加以租售;少數(shù)人集中購(gòu)買(mǎi)個(gè)別小區(qū)的車(chē)位車(chē)庫(kù)，再高價(jià)轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)售給業(yè)主、業(yè)主以外的第三人，即“炒車(chē)位”，這樣使得非本小區(qū)業(yè)主也取得了區(qū)內(nèi)停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)證或使用權(quán)，最終造成本小區(qū)業(yè)主使用車(chē)位困難。(四)業(yè)主對(duì)地下車(chē)位特別是利用人防工作改造的地下車(chē)位的買(mǎi)賣(mài)是否合法有異議而造成的糾紛。業(yè)主普遍認(rèn)為人防工程所有權(quán)屬于國(guó)家，地下車(chē)位面積已經(jīng)算進(jìn)房屋公攤面積，如果沒(méi)有進(jìn)行面積分?jǐn)偅?chē)位的成本至少也已經(jīng)計(jì)入整個(gè)小區(qū)的開(kāi)發(fā)成本，開(kāi)放商在銷(xiāo)售商品房后又銷(xiāo)售或出租車(chē)位，其實(shí)際是二次獲利，會(huì)產(chǎn)生不公。(五)開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公

7、司的不法行為而導(dǎo)致的糾紛。部分開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司為了獲得非法利益，存在一些不法行為，如：在未獲得規(guī)劃許可證、未得到業(yè)主大會(huì)的授權(quán)下，將小區(qū)地下空間或業(yè)主共有的道路、場(chǎng)地改造成停車(chē)位，并予以出租或出售;有些開(kāi)發(fā)商甚至將規(guī)劃的地下停車(chē)場(chǎng)整個(gè)賣(mài)給他人，而買(mǎi)家又將其改變用途，如改造成農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等。應(yīng)該說(shuō)，我國(guó)的物權(quán)法及相關(guān)司法解釋出臺(tái)后，上述的部分問(wèn)題已經(jīng)得以遏制，但是仍存在不少問(wèn)題未能徹底解決。三、目前我國(guó)住宅小區(qū)停車(chē)位所有權(quán)歸屬的立法狀況(一)物權(quán)法頒布之前中華人民共和國(guó)人民防空法(1996年10月29日公布，1997年1月1日施行，下稱(chēng)人民防空法)規(guī)定：“國(guó)家鼓勵(lì)、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人，

8、通過(guò)多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè);人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有，平時(shí)利用人民防空工程，不得影響其防空效能?！庇纱丝梢?jiàn)，就人防工程的所有權(quán)和利用人防工程修建的地下車(chē)位所有權(quán)歸屬，人民防空法并沒(méi)有明確。在物權(quán)法頒布之前，我國(guó)并沒(méi)有明確建筑物區(qū)分所有權(quán)這一概念。建設(shè)部頒布的城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定(2001年8月15日修訂)初步確立了建筑物區(qū)分所有法律制度，其中第2條規(guī)定：“本規(guī)定所稱(chēng)異產(chǎn)毗連房屋，系指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用設(shè)備和附屬建筑，而為不同所有人所有的房屋?！钡珜?duì)建立建筑物區(qū)分所有法律制度這一問(wèn)題的深度、廣度認(rèn)識(shí)有限，對(duì)建筑物停車(chē)庫(kù)的權(quán)屬問(wèn)題沒(méi)有涉及。由上可見(jiàn)，

9、我國(guó)缺乏統(tǒng)一的上位法律規(guī)定，因此各地一般都由地方規(guī)章規(guī)制，并在實(shí)踐中摸索。杭州市區(qū)住宅小區(qū)配套建設(shè)與綜合驗(yàn)收管理辦法(1998年9月18日批準(zhǔn)并施行)規(guī)定：“住宅小區(qū)的配套建設(shè)項(xiàng)目，投資攤?cè)胧鄯拷ㄔO(shè)成本的，其產(chǎn)權(quán)屬于小區(qū)居民共有。經(jīng)營(yíng)性的配套公共建筑(商業(yè)、文娛等)，投資未攤?cè)胧鄯拷ㄔO(shè)成本的，其產(chǎn)權(quán)屬投資者所有，并按規(guī)劃要求使用?！鄙钲谑猩钲谑谐鞘幸?guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則(2004年3月25日發(fā)布，2004年4月1日施行)不但規(guī)定了一定數(shù)量小區(qū)住宅必須配建的停車(chē)位數(shù)量，還規(guī)定：地下室、地下停車(chē)場(chǎng)屬于不能分?jǐn)偟墓裁娣e，其產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬建筑物內(nèi)參與分?jǐn)傇摴裁娣e的所有業(yè)主共同擁有，由房屋物業(yè)管理部門(mén)統(tǒng)一管理，不

10、允許銷(xiāo)售、抵押，在建筑報(bào)建和預(yù)售審批時(shí)已批準(zhǔn)可以單獨(dú)銷(xiāo)售的地下室停車(chē)場(chǎng)及車(chē)位可以銷(xiāo)售、抵押。南京市房產(chǎn)管理局等五部門(mén)聯(lián)合發(fā)布了商品房附屬房屋轉(zhuǎn)讓等問(wèn)題的若干規(guī)定(2004年12月)，規(guī)定凡根據(jù)房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范以及建設(shè)部商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算與共用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則等規(guī)定：附屬房屋建筑面積分?jǐn)側(cè)牍灿妹娣e的部位，其產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主共有;未分?jǐn)側(cè)牍灿妹娣e的規(guī)劃核準(zhǔn)圖上標(biāo)注的自行車(chē)庫(kù)、底層架空層、避難層(間)、層高2.2米以下的房屋等其產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有。根據(jù)南京市建筑物配建停車(chē)設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則(下稱(chēng)準(zhǔn)則)建設(shè)的機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位，相當(dāng)于標(biāo)準(zhǔn)配件總量15%或規(guī)劃部門(mén)核定的停車(chē)位分配比例的室內(nèi)機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位以及全部露天機(jī)

11、動(dòng)車(chē)停車(chē)位為業(yè)主共用停車(chē)位，其余及超過(guò)準(zhǔn)則建設(shè)的室內(nèi)機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可銷(xiāo)售的業(yè)主專(zhuān)用停車(chē)位。安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例(2004年12月23日通過(guò)，2005年5月1日施行)規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入房屋銷(xiāo)售價(jià)格的共用、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)場(chǎng)車(chē)庫(kù)為共用設(shè)施、設(shè)備。”從上面部分地區(qū)的規(guī)定，可以看出，“關(guān)于住宅小區(qū)停車(chē)場(chǎng)所有權(quán)的性質(zhì)，目前我國(guó)法規(guī)有一些相關(guān)規(guī)定，但不是很明確，法規(guī)的效力也不夠?！睆亩^(qū)車(chē)位法律問(wèn)題凸現(xiàn)。“由于相關(guān)法律的缺位，長(zhǎng)期以來(lái)，住宅小區(qū)的車(chē)位(庫(kù))等公共設(shè)施的權(quán)屬問(wèn)題一直困擾著全國(guó)許多城市，由此而引發(fā)的法律糾紛也愈演愈烈。住宅小區(qū)車(chē)位(庫(kù))產(chǎn)權(quán)制度的規(guī)范化迫在眉睫。”

12、(二)物權(quán)法頒布之后2007年3月16日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議審議并通過(guò)了物權(quán)法，同年10月1日起正式施行，其中第74條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)尾、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占有業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。”最高人民法院于2009年5月14日公布了物權(quán)法兩個(gè)司法解釋?zhuān)⒂?009年10月1日起施行。其中一個(gè)是關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律問(wèn)題的解釋(下稱(chēng)司法解釋)，其第2條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的房屋，以及車(chē)位、攤位等特定空間，只要符合三

13、個(gè)條件，就屬于物權(quán)法第六章所稱(chēng)的專(zhuān)有部分。這三個(gè)條件是：具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分;具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用;能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。物權(quán)法和該解釋確定了我國(guó)確認(rèn)開(kāi)發(fā)商擁有規(guī)劃停車(chē)位的所有權(quán)和處置選擇權(quán)，并廣受爭(zhēng)議，一些條款在實(shí)踐中有待觀察。四、其他國(guó)家與地區(qū)對(duì)住宅小區(qū)停車(chē)位所有權(quán)歸屬的立法狀況當(dāng)前，世界各國(guó)對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)的立法都十分重視，但是規(guī)定不一。有的國(guó)家規(guī)定停車(chē)位是公共配套設(shè)施，不準(zhǔn)登記為個(gè)人所有，也不可以與專(zhuān)有所有權(quán)分開(kāi)銷(xiāo)售;有的國(guó)家把停車(chē)位視為房屋附屬設(shè)施，按照房屋單元予以分配，如加拿大多倫多市規(guī)定，兩臥室單元配一個(gè)停車(chē)位，三個(gè)或三個(gè)以上臥室的單元應(yīng)配兩

14、個(gè)停車(chē)位;有的國(guó)家規(guī)定停車(chē)位可以歸業(yè)主專(zhuān)有，并登記在冊(cè)，可以進(jìn)行交易，如德國(guó)、法國(guó);也有的國(guó)家規(guī)定建筑物的停車(chē)位分為兩類(lèi)：一類(lèi)為共有，一類(lèi)為專(zhuān)有。(一)我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)依法令強(qiáng)制規(guī)定為標(biāo)準(zhǔn)。建筑技術(shù)規(guī)則設(shè)計(jì)施工編中規(guī)定，建筑物停車(chē)位區(qū)分為法定停車(chē)位、自行增設(shè)停車(chē)位及獎(jiǎng)勵(lì)增設(shè)停車(chē)位三種?？梢愿鶕?jù)自己的需要決定是否購(gòu)買(mǎi)法定停車(chē)位的共有持分權(quán)。其中法定停車(chē)場(chǎng)既有歸全體區(qū)分所有權(quán)人共有的，也有只歸一部分區(qū)分所有權(quán)人所有的。法定停車(chē)位的登記分兩種：如歸全體區(qū)分所有權(quán)人共有，則登記為“大公”;如歸部分區(qū)分所有權(quán)人所有，則登記為“小公”。并鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在區(qū)分所有建筑物內(nèi)，自行增設(shè)的符合法律規(guī)定的

15、停車(chē)位。同時(shí)，臺(tái)灣公寓大廈管理?xiàng)l例中規(guī)定：“公寓大廈之起造人或建筑業(yè)者，不得將共用部分，包含法定空地，法定停車(chē)空間及法定防空避難設(shè)備，讓售于特定人或?yàn)閰^(qū)分所有權(quán)人以外之特定人設(shè)定專(zhuān)用使用權(quán)或?yàn)槠渌袚p害區(qū)分所有權(quán)人權(quán)益之行為?！币簿褪钦f(shuō)，法定停車(chē)位與專(zhuān)用部分可分開(kāi)轉(zhuǎn)讓?zhuān)涑惺苋讼薅樵摻ㄖ镏畢^(qū)分所有權(quán)人，而不能轉(zhuǎn)移給其他人。(二)德國(guó)、法國(guó)德國(guó)1951年頒布住宅所有權(quán)法時(shí)，沒(méi)有規(guī)定地下車(chē)庫(kù)的所有權(quán)歸屬問(wèn)題。后理論界和司法界曾引起激烈的爭(zhēng)論，當(dāng)時(shí)的通說(shuō)認(rèn)為，地下停車(chē)場(chǎng)是建筑物使用空間之附屬物，不能成為德國(guó)住宅所有權(quán)法上的特別所有權(quán)標(biāo)的。1973年德國(guó)對(duì)住宅所有權(quán)法進(jìn)行了修訂：“以持久性界標(biāo)標(biāo)

16、明范圍之停車(chē)場(chǎng)，視為有獨(dú)立性之空間”，這一規(guī)定否定了德國(guó)學(xué)界關(guān)于地下車(chē)庫(kù)所有權(quán)歸屬的通說(shuō)，明確了停車(chē)位不論設(shè)置在何處，只要有持久性界標(biāo)標(biāo)明范圍，在性質(zhì)上都已經(jīng)由法律擬制為專(zhuān)有部分，可以獨(dú)立轉(zhuǎn)讓和抵押，但是法律同時(shí)規(guī)定停車(chē)位的成本不得計(jì)入建筑物中。法國(guó)基本與德國(guó)相似。法國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，開(kāi)發(fā)商有為每一單元設(shè)計(jì)一個(gè)停車(chē)位義務(wù)，但是如果區(qū)分所有權(quán)人因?yàn)樽约旱脑驔](méi)有購(gòu)買(mǎi)停車(chē)位，開(kāi)發(fā)商可以將停車(chē)位出售給非區(qū)分所有區(qū)人。(三)日本日本現(xiàn)行的建筑物區(qū)分所有權(quán)法(1983年)并沒(méi)有關(guān)于停車(chē)場(chǎng)問(wèn)題的規(guī)定。自上個(gè)世紀(jì)50年代起，因停車(chē)場(chǎng)問(wèn)題發(fā)生了大量的糾紛。后來(lái)日本最高法院以判決的形式確認(rèn)地下車(chē)庫(kù)為專(zhuān)有所有權(quán)客體

17、。日本最高法院認(rèn)為，地下車(chē)庫(kù)符合構(gòu)造上的獨(dú)立性和利用上的獨(dú)立性?xún)蓚€(gè)要件，可以成立獨(dú)立的所有權(quán)。而在屋外停車(chē)位的歸屬上，屋外停車(chē)位經(jīng)歷了由區(qū)分所有人共有到開(kāi)發(fā)商專(zhuān)有的轉(zhuǎn)變，目前學(xué)界意見(jiàn)仍比較大。但日本最高法院的判決理由很具代表性，以致后來(lái)我國(guó)物權(quán)法也采納了該觀點(diǎn)。(四)美國(guó)美國(guó)法律對(duì)小區(qū)內(nèi)的車(chē)庫(kù)及停車(chē)位所有權(quán)歸屬的制度安排有大致有三種方式：第一種方式是將小區(qū)內(nèi)的車(chē)庫(kù)及停車(chē)位界定為共有部分，其為小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn);第二種方式是將小區(qū)內(nèi)的停車(chē)位界定為房屋單元的組成部分，如果住宅小區(qū)是按每戶(hù)一個(gè)地下停車(chē)位的原則設(shè)計(jì)的，則可以為每個(gè)房屋單元的業(yè)主指定一個(gè)固定的停車(chē)位，該地下停車(chē)位從屬于房屋單元，只

18、能隨房屋單元轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓;第三種方式是將小區(qū)內(nèi)的停車(chē)位界定為指定供專(zhuān)用的共有部分，小區(qū)內(nèi)的停車(chē)位屬于小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主共有，但可以通過(guò)協(xié)議將停車(chē)位指定供小區(qū)內(nèi)某房屋單元的業(yè)主專(zhuān)用，該業(yè)主對(duì)指定供其專(zhuān)用的停車(chē)位不享有所有權(quán)，僅有使用權(quán)，且該使用權(quán)僅能在小區(qū)內(nèi)的業(yè)主之間轉(zhuǎn)讓?zhuān)坏棉D(zhuǎn)讓給小區(qū)業(yè)主以外的任何其他人。由上可見(jiàn)，美國(guó)對(duì)小區(qū)內(nèi)的車(chē)庫(kù)及停車(chē)位所有權(quán)的制度設(shè)計(jì)，遵循了以下兩個(gè)最基本的原則：一是不允許小區(qū)業(yè)主以外的任何其他人擁有小區(qū)內(nèi)車(chē)庫(kù)及停車(chē)位的所有權(quán)，二是不允許小區(qū)內(nèi)的車(chē)庫(kù)及停車(chē)位作為獨(dú)立的專(zhuān)有部分單獨(dú)買(mǎi)賣(mài)。但是最與眾不同的是，美國(guó)用法律強(qiáng)制的手段保證小區(qū)控制權(quán)屬于小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主，如：強(qiáng)制性規(guī)定開(kāi)

19、發(fā)商于何時(shí)、以何種方式向小區(qū)全體業(yè)主移交小區(qū)的控制權(quán)，規(guī)定住宅小區(qū)是生活區(qū)，小區(qū)內(nèi)業(yè)主以外的任何其他人不得在住宅小區(qū)內(nèi)從事?tīng)I(yíng)利性經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，包括經(jīng)營(yíng)車(chē)庫(kù)或者停車(chē)位的出租業(yè)務(wù)，嚴(yán)禁開(kāi)發(fā)商在住宅小區(qū)內(nèi)興建經(jīng)營(yíng)用的停車(chē)場(chǎng)。五、應(yīng)該如何確定住宅小區(qū)停車(chē)位所有權(quán)歸屬(一)借鑒部分國(guó)家與地區(qū)先進(jìn)立法與做法筆者認(rèn)為，雖然各國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、土地所有權(quán)制度、人口數(shù)量等有一定的差別，但是大多數(shù)國(guó)家都規(guī)定了開(kāi)發(fā)商必須建造一定數(shù)量的停車(chē)位。我國(guó)結(jié)合自己的特點(diǎn)，完全可以借鑒部分國(guó)家與地區(qū)的先進(jìn)立法與做法，以徹底解決住宅小區(qū)停車(chē)位所有權(quán)歸屬的問(wèn)題。1.我國(guó)可以借鑒臺(tái)灣地區(qū)法定停車(chē)位、自由增設(shè)停車(chē)位、獎(jiǎng)勵(lì)增設(shè)停車(chē)位的分類(lèi)方式

20、，確定小區(qū)車(chē)位的歸屬分類(lèi)。2.可以借鑒德國(guó)把開(kāi)發(fā)商所有的自由增設(shè)停車(chē)位擬制為專(zhuān)有部分，并規(guī)定該類(lèi)停車(chē)位的成本不得計(jì)入住宅小區(qū)的開(kāi)發(fā)成本中的做法。3.借鑒美國(guó)向業(yè)主移交小區(qū)的控制權(quán)的相關(guān)規(guī)定，防止業(yè)主在生活中受制于小區(qū)業(yè)主以外的他人和開(kāi)發(fā)商。(二)確定住宅小區(qū)停車(chē)位所有權(quán)歸屬應(yīng)遵循的原則1.維護(hù)業(yè)主對(duì)房屋的完整利益原則該原則體現(xiàn)了保證業(yè)主對(duì)小區(qū)控制權(quán)的要求。不容置疑，目前車(chē)位歸屬和使用產(chǎn)生的大量糾紛都是因?yàn)闃I(yè)主在小區(qū)生活中停車(chē)受制于開(kāi)發(fā)商或業(yè)主以外的其他人而造成的。住宅小區(qū)的車(chē)位雖然可以成為建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體，但是其對(duì)小區(qū)住宅有一定的依附性，是規(guī)劃范圍內(nèi)房屋的配套設(shè)施，是為增進(jìn)房屋使用價(jià)值而

21、建設(shè)，甚至有觀點(diǎn)認(rèn)為車(chē)位屬于建筑物的從物。如果將車(chē)庫(kù)與其他商品不作區(qū)分，允許開(kāi)發(fā)商通過(guò)市場(chǎng)行為處分，必然影響業(yè)主對(duì)住宅小區(qū)房屋利益。這就是為什么美國(guó)不允許小區(qū)業(yè)主以外的任何其他人擁有小區(qū)內(nèi)車(chē)庫(kù)及停車(chē)位的所有權(quán)，不允許小區(qū)內(nèi)的車(chē)庫(kù)及停車(chē)位作為獨(dú)立的專(zhuān)有部分單獨(dú)買(mǎi)賣(mài)，規(guī)定小區(qū)內(nèi)業(yè)主以外的任何其他人不得在住宅小區(qū)內(nèi)從事經(jīng)營(yíng)車(chē)庫(kù)或者停車(chē)位的出租業(yè)務(wù)，嚴(yán)禁開(kāi)發(fā)商在住宅小區(qū)內(nèi)興建經(jīng)營(yíng)用的停車(chē)場(chǎng)的原因。因此，維護(hù)業(yè)務(wù)對(duì)房屋的完整的使用利益原則是確定小區(qū)車(chē)庫(kù)、車(chē)位權(quán)利歸屬的基本原則。2.意思自治與國(guó)家干預(yù)相結(jié)合原則意思自治是現(xiàn)代民法的基本原則，因此我國(guó)物權(quán)法采納了這一原則。其第74條第2款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，

22、規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定?！钡牵瑧?yīng)該注意到，私法自治原則逐漸被契約正義原則代替的情況下，仍然堅(jiān)守形式意義上的“私法自治”已毫無(wú)意義。前面已經(jīng)提到，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商在締約能力和締約機(jī)會(huì)上均存在重大差異，而且商品房買(mǎi)賣(mài)合同多屬格式合同，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商在事實(shí)上根本不平等。這就是為什么現(xiàn)在很多開(kāi)發(fā)商牢牢堅(jiān)持車(chē)位只售不租，業(yè)主對(duì)此根本毫無(wú)辦法，從而造成車(chē)位高空置率、小區(qū)公共道路車(chē)滿(mǎn)影響通行等等問(wèn)題。因此，作為物權(quán)客體，住宅小區(qū)停車(chē)位有其特殊性，對(duì)其權(quán)利的歸屬必須考慮國(guó)家的適當(dāng)干預(yù)。也就是說(shuō)，無(wú)論法律確定住宅小區(qū)的停車(chē)位權(quán)屬歸誰(shuí)，都必須對(duì)該權(quán)利行使的條件

23、、方式等作出適當(dāng)?shù)南拗啤?.公平與促進(jìn)效率相統(tǒng)一原則公平原則也是民法的基本原則之一，是民事活動(dòng)的目的性評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。一項(xiàng)民事活動(dòng)是否違背公平原則，需要從結(jié)果上評(píng)價(jià)。對(duì)于住宅小區(qū)停車(chē)位權(quán)利歸屬的確定，必須綜合平衡開(kāi)發(fā)商和業(yè)主的利益，不能顧此失彼，造成較大的利益失衡，這就是公平原則的體現(xiàn)。另外，確立小區(qū)車(chē)位所有權(quán)時(shí)，還應(yīng)當(dāng)考慮如何促進(jìn)小區(qū)停車(chē)位的使用，而不是資源閑置，解決之前提到的地下停車(chē)位高空置率的問(wèn)題。因此，確定小區(qū)車(chē)位所有權(quán)，既要從實(shí)質(zhì)上維護(hù)業(yè)主的利益，又要使開(kāi)發(fā)商有動(dòng)力去進(jìn)行此種建設(shè)，還要使已經(jīng)存在的車(chē)庫(kù)、車(chē)位得到充分利用，避免資源浪費(fèi)。(三)制定并完善住宅小區(qū)停車(chē)位所有權(quán)歸屬的規(guī)則及相關(guān)制度

24、1.對(duì)物權(quán)法有關(guān)規(guī)定及司法解釋的評(píng)析前面提到，物權(quán)法和相關(guān)司法解釋確定了我國(guó)確認(rèn)開(kāi)發(fā)商擁有規(guī)劃停車(chē)位的所有權(quán)和處置選擇權(quán)，反映了我國(guó)立法的價(jià)值取向，這在物權(quán)法第74條和司法解釋第2條、第5條得到體現(xiàn)，但是這些規(guī)則備受爭(zhēng)議。為什么像小區(qū)綠地、道路、圍墻等就可以規(guī)定為業(yè)主共有，而偏偏像停車(chē)位、小區(qū)會(huì)所等附加價(jià)值高、收益高的財(cái)產(chǎn)就可以因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商進(jìn)行了較低成本的投資修建就歸其所有?為什么同樣是小區(qū)的土地，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有規(guī)劃做停車(chē)位，就屬于業(yè)主共有，一旦做進(jìn)規(guī)劃了，就屬于開(kāi)發(fā)商所有?為什么停車(chē)位只要用線劃分和編號(hào)，就可以明確區(qū)分、排他使用和進(jìn)行登記變成專(zhuān)有部分，不能成為業(yè)主共有部分?司法解釋第5條規(guī)定，開(kāi)發(fā)

25、商只要按規(guī)劃確定的配置比例把車(chē)位以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)為符合“首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要”的條件。但是如果開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售價(jià)格或租賃價(jià)格過(guò)高，小區(qū)業(yè)主無(wú)法承受并放棄購(gòu)買(mǎi)或租賃權(quán)時(shí)，開(kāi)發(fā)商是否可以把停車(chē)位(含配置比例以外的車(chē)位)處分給小區(qū)外的人呢?因此，筆者認(rèn)為，物權(quán)法及司法解釋對(duì)于停車(chē)位所有權(quán)歸屬的規(guī)定在平衡開(kāi)發(fā)商與業(yè)主的利益上有一定的缺失，產(chǎn)生不公平，不能徹底解決開(kāi)發(fā)商和業(yè)主之間的矛盾，可能會(huì)引發(fā)一些新型的案件和問(wèn)題，需要對(duì)開(kāi)發(fā)商的所屬權(quán)利作出更明晰的限制和解釋。2.進(jìn)一步確立小區(qū)車(chē)位所有權(quán)歸屬規(guī)則的建議(1)堅(jiān)持我國(guó)物權(quán)法的價(jià)值取向，進(jìn)一步限制開(kāi)發(fā)商的所有權(quán)權(quán)利要堅(jiān)持我國(guó)物權(quán)法

26、和相關(guān)司法解釋“首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要”的價(jià)值取向，平衡利益，徹底解決停車(chē)位歸屬這個(gè)“硬骨頭”，必須進(jìn)一步解釋?zhuān)拗崎_(kāi)發(fā)商的所有權(quán)權(quán)利，以預(yù)防問(wèn)題和不公的產(chǎn)生。筆者建議，可以從以下幾個(gè)角度來(lái)進(jìn)一步限制：限制開(kāi)發(fā)商所有的停車(chē)位的銷(xiāo)售價(jià)格或出租價(jià)格，規(guī)制開(kāi)發(fā)商以不合理價(jià)格出售或出租給業(yè)主的行為，防止二次獲利產(chǎn)生不公的情況的發(fā)生。因此，可以規(guī)定由相關(guān)部門(mén)設(shè)定開(kāi)發(fā)商所有停車(chē)位的銷(xiāo)售和租賃價(jià)格的上限。必須規(guī)定開(kāi)發(fā)商取得商品房預(yù)售證時(shí)向購(gòu)房人明確告知車(chē)位、車(chē)庫(kù)的數(shù)量、分配租售方式、租金標(biāo)準(zhǔn)或最高售價(jià)等情況，保證購(gòu)房人的信息知悉權(quán)利。規(guī)定開(kāi)發(fā)商在按照配置比例把停車(chē)位處分給業(yè)主后，還應(yīng)當(dāng)保留一部分不轉(zhuǎn)讓所有權(quán)的停

27、車(chē)位，或在小區(qū)業(yè)主共有道路、場(chǎng)地預(yù)留可修建停車(chē)場(chǎng)的空間，以適應(yīng)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展小區(qū)車(chē)位配置比例提高、增加“首先滿(mǎn)足業(yè)主需要”的停車(chē)位的需要。(2)部分修改物權(quán)法第74條的內(nèi)容限制停車(chē)位的銷(xiāo)售價(jià)格上限在實(shí)際中操作不容易，因此筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)直接對(duì)物權(quán)法第74條作出修改，改變把規(guī)劃的停車(chē)位的所有權(quán)歸屬于開(kāi)發(fā)企業(yè)的規(guī)定，參考臺(tái)灣地區(qū)的歸屬分類(lèi)，分為三類(lèi)：法定共有、法定備用、自由專(zhuān)有三種停車(chē)位。法定共有停車(chē)位，包括報(bào)建時(shí)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)定的配置比例內(nèi)的停車(chē)位，分為“小公”和“大公”，歸業(yè)主共有，經(jīng)過(guò)公平的程序，可以轉(zhuǎn)讓使用權(quán)給小區(qū)個(gè)別業(yè)主?！靶」笔侵概c整棟房屋主體結(jié)構(gòu)相連的底層架空、地下或半地下、屋頂平臺(tái)車(chē)位，由該棟大樓的全體業(yè)主共有：“大公”為小區(qū)全體業(yè)主共有，包括規(guī)劃配置比例內(nèi)除“小公”以外停車(chē)位和物權(quán)法第74條第3款所規(guī)定的“占有業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位”。法定備用停車(chē)位，用于適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和生活水平提高的需要，隨政府提高規(guī)劃設(shè)計(jì)的停車(chē)位配置比例而轉(zhuǎn)變?yōu)榉ǘü灿械耐＼?chē)位，這部分停車(chē)位在轉(zhuǎn)變前屬于開(kāi)發(fā)企業(yè)所有并由其管理，開(kāi)發(fā)企業(yè)在