第六章 土地市場中的中介組織教案14

1、第六章第六章 土地市場中的中介組織管理土地市場中的中介組織管理第一節(jié)土地市場中的中介管理概述 教案14第一節(jié)土地市場中的中介管理概述第一節(jié)土地市場中的中介管理概述l土地流轉(zhuǎn)進(jìn)程中孕育而生的不同類型及特點(diǎn)的中介組織對促進(jìn)城市土地流轉(zhuǎn)發(fā)揮了十分積極的作用,但是,中介組織在為城市土地流轉(zhuǎn)服務(wù)的過程中仍存在著一些缺陷與不足,我們必須為中介組織的發(fā)展創(chuàng)造良好的外部環(huán)境,加強(qiáng)中介組織自身建設(shè)和完善,提高土地中介組織經(jīng)營和服務(wù)檔次. 土地市場中介l土地一級市場外交易孕生了土地經(jīng)紀(jì)人，又稱土地掮客。掮客或居間掮客，在古代商業(yè)史上又稱“居間人”、“代辦商”、“經(jīng)辦商”等，是為買賣雙方說合貿(mào)易，評定價(jià)格需要花費(fèi)口

2、舌的人，俗稱“牙人”。l2013年，房地產(chǎn)行業(yè)處于暴利時(shí)代，對于那些期望進(jìn)入城市房地產(chǎn)行業(yè)的外地企業(yè)來說，由于他們不了解城市土地市場的行情，或在土地公開招投標(biāo)中無法拿到土地，只好轉(zhuǎn)而尋求二級市場上轉(zhuǎn)讓的土地，亟需專業(yè)人士提供必要的市場信息。另一方面，對于那些手中囤積了土地需要出讓的開發(fā)商來說，土地出讓既不能夠大張旗鼓的宣傳，又沒有足夠的精力和必要去配備專人去尋找客戶，自然也希望有“中間人”。 對土地中介服務(wù)企業(yè)與個(gè)人進(jìn)行嚴(yán)格的資質(zhì)審查對土地中介服務(wù)企業(yè)與個(gè)人進(jìn)行經(jīng)常性的審查和監(jiān)督一、土地市場中介服務(wù)：提供土地交易代理；土一、土地市場中介服務(wù)：提供土地交易代理；土地交易咨詢；土地交易經(jīng)紀(jì)、土地交

3、易評估等地交易咨詢；土地交易經(jīng)紀(jì)、土地交易評估等等業(yè)務(wù)。等業(yè)務(wù)。二、土地市場中介產(chǎn)生的必然性二、土地市場中介產(chǎn)生的必然性1、專業(yè)性強(qiáng)2、地產(chǎn)交易的不動(dòng)產(chǎn)的特殊性3、地產(chǎn)信息的不充分、交易過程復(fù)雜、時(shí)間長以及政策性強(qiáng)。三、三、土地市場中介服務(wù)的特點(diǎn)l1、投資小、風(fēng)險(xiǎn)低l2、專業(yè)性、技術(shù)性強(qiáng)l3、從屬性強(qiáng)四、四、土地市場中介服務(wù)體系及管理l一、土地市場中介服務(wù)體系一、土地市場中介服務(wù)體系l土地市場中介服務(wù)是指為土地市場交易主體的交易活動(dòng)提供各種中介代理和相關(guān)服務(wù)的行為。l我國法律規(guī)定的土地市場交易中介服務(wù)是包括土地價(jià)格評估、交易代理、地產(chǎn)咨詢策劃、地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等一系列活動(dòng)的總稱。這里主要介紹與地產(chǎn)經(jīng)營

4、有關(guān)的幾種中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。1.土地價(jià)格評估機(jī)構(gòu)l土地價(jià)格評估是指土地估價(jià)人員，根據(jù)估價(jià)目的，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)的估價(jià)方法，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，通過對影響土地價(jià)格因素的分析，對土地最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格作出推測與判斷。土地價(jià)格評估是土地市場中介服務(wù)的主要組成部分。l通過土地評估，可以為土地市場各種交易活動(dòng)提供客觀的價(jià)格尺度，為土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、補(bǔ)償、稅收、投資決策、交換等活動(dòng)提供依據(jù)。2.地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)l是指為地產(chǎn)交易提供洽談協(xié)議，交流信息、可行性等代理服務(wù)業(yè)務(wù)的組織。地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)是指經(jīng)紀(jì)人受交易主體委托從事地產(chǎn)交易的中介服務(wù)并收取傭金的行為。地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的性質(zhì)是交易居間代理，即受交易一方或多方

5、委托，為委托人提供交易中介代理。地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的業(yè)務(wù)范圍包括為進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃、調(diào)換、典當(dāng)?shù)漠?dāng)事人有償提供居間介紹、代理、咨詢等服務(wù)。l充分發(fā)揮地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人的作用，并加強(qiáng)監(jiān)督和管理，對于活躍地產(chǎn)市場，促進(jìn)地產(chǎn)流通，具有積極的意義。3.地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)它是指從事地產(chǎn)開發(fā)、地地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)它是指從事地產(chǎn)開發(fā)、地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、地產(chǎn)抵押、地產(chǎn)出租等咨詢業(yè)務(wù)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、地產(chǎn)抵押、地產(chǎn)出租等咨詢業(yè)務(wù)的組織。的組織。l具體來說，地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)主要承擔(dān)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、有關(guān)部門、企事業(yè)單位、公民個(gè)人需要咨詢的有關(guān)地產(chǎn)業(yè)的方針、政策、法律、市場信息、項(xiàng)目評估、價(jià)格等情況，咨詢土地使用權(quán)的取得條件和取得方式，國家對地產(chǎn)

6、開發(fā)的原則要求和具體條件，咨詢地產(chǎn)交易的條件及程序等。ll地產(chǎn)市場不是充分競爭的市場，保證地產(chǎn)信息的暢通是公平交易的前提。地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)專業(yè)從事收集、處理、發(fā)布地產(chǎn)信息，同時(shí)又為地產(chǎn)交易雙方提供咨詢，促進(jìn)市場交易活動(dòng)公平進(jìn)行。地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)是地產(chǎn)中介行業(yè)的智能機(jī)構(gòu)。地產(chǎn)咨詢對于土地市場的交易活動(dòng)具有重要作用。二、土地市場中介服務(wù)管理l中介服務(wù)人員資格管理國家對土地市場中介人員主要采取統(tǒng)一考試，執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證和注冊登記管理辦法。l從事地產(chǎn)咨詢服務(wù)的人員，必須是具有土地、房產(chǎn)及其相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷，有與地產(chǎn)咨詢服務(wù)相關(guān)的初級以上專業(yè)技術(shù)職稱，并取得考試合格證書的專業(yè)技術(shù)人員。ll從事土地估價(jià)業(yè)務(wù)的土地

7、估價(jià)師必須經(jīng)國家統(tǒng)一考試取得土地估價(jià)師資格證書并經(jīng)注冊后才能持證從業(yè)。l同樣，地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也必須是經(jīng)過考試，取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證并注冊的人員，否則不得從事地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。2.中介服務(wù)機(jī)構(gòu)管理l從事土地及房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)設(shè)立相應(yīng)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，它是具有獨(dú)立法人資格的組織。政府土地和房屋行政管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)對房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的基本條件為：l(1)必須是具有法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，要有明確的經(jīng)營范圍，實(shí)行自主經(jīng)營、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧，能獨(dú)立地承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任。l(2)必須有健全的管理機(jī)構(gòu)，并配有與內(nèi)容、方式及經(jīng)營規(guī)模相適應(yīng)的具有專業(yè)知識(shí)的經(jīng)營、技術(shù)等人員。ll(3)必須具有與

8、經(jīng)營規(guī)模相適應(yīng)的自有資金，有固定的服務(wù)場所等。l設(shè)立的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)經(jīng)工商行政管理部門批準(zhǔn)領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的一個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級以上人民政府土地和房地產(chǎn)管理部門備案。管理部門每年對房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行年檢。3.中介業(yè)務(wù)管理l我國法律規(guī)定，土地及房地產(chǎn)中介服務(wù)人員承辦業(yè)務(wù)，由其所在中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)一受理并與招聘人簽訂書面中介服務(wù)合同，中介服務(wù)費(fèi)用由土地及房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一收取，依法納稅。土地及房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)開展業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)建立業(yè)務(wù)記錄，設(shè)立業(yè)務(wù)臺(tái)賬。l3.中介業(yè)務(wù)管理l法律對土地及房地產(chǎn)中介服務(wù)人員規(guī)定了行業(yè)戒律，在中介活動(dòng)中不得有下列行為：索取、收受委托合同以外的酬金或其他財(cái)

9、物，或者利用工作之便，牟取其他不正當(dāng)?shù)睦?允許他人以自己的名義從事土地及房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù);同時(shí)在兩個(gè)或兩個(gè)以上中介服務(wù)機(jī)構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù);與一方當(dāng)事人串通損害另一方當(dāng)事人利益;法律、法規(guī)禁止的其他行為。建立起較完善的土地市場中介服務(wù)和相應(yīng)建立起較完善的土地市場中介服務(wù)和相應(yīng)的機(jī)構(gòu)是發(fā)展土地市場的客觀要求。的機(jī)構(gòu)是發(fā)展土地市場的客觀要求。l國有企業(yè)土地資產(chǎn)處置管理的工作中心是，圍繞國有企業(yè)改制，研究制定國有企業(yè)盤活其土地資產(chǎn)的政策，創(chuàng)新和完善企業(yè)改制中的土地資產(chǎn)處置方式，研究不同土地資產(chǎn)處置方式之間的政策界限、權(quán)責(zé)內(nèi)涵、法律關(guān)系和利益均衡機(jī)制.使每種處置方式的權(quán)利和義務(wù)相平衡、不同處置方式之間的法律清

10、晰、負(fù)擔(dān)和利益平衡。指導(dǎo)企業(yè)根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策和企業(yè)的實(shí)際情況選擇適宜的土地資產(chǎn)處置方式：制訂科學(xué)合理的土地資產(chǎn)處置方案二、土地市場中介服務(wù)管理二、土地市場中介服務(wù)管理l中介服務(wù)人員資格管理國家對土地市場中介人員主要采取統(tǒng)一考試，執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證和注冊登記管理辦法。從事地產(chǎn)咨詢服務(wù)的人員，必須是具有土地、房產(chǎn)及其相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷，有與地產(chǎn)咨詢服務(wù)相關(guān)的初級以上專業(yè)技術(shù)職稱，并取得考試合格證書的專業(yè)技術(shù)人員。從事土地估價(jià)業(yè)務(wù)的土地估價(jià)師必須經(jīng)國家統(tǒng)一考試取得土地估價(jià)師資格證書并經(jīng)注冊后才能持證從業(yè)。同樣，地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也必須是經(jīng)過考試，取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證并注冊的人員，否則不得從事地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。.中介

11、服務(wù)機(jī)構(gòu)管理中介服務(wù)機(jī)構(gòu)管理l2從事土地及房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)設(shè)立相應(yīng)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，它是具有獨(dú)立法人資格的組織。政府土地和房屋行政管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)對房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的基本條件為：(1)必須是具有法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，要有明確的經(jīng)營范圍，實(shí)行自主經(jīng)營、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧，能獨(dú)立地承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任。l(2)必須有健全的管理機(jī)構(gòu)，并配有與內(nèi)容、方式及經(jīng)營規(guī)模相適應(yīng)的具有專業(yè)知識(shí)的經(jīng)營、技術(shù)等人員。(3)必須具有與經(jīng)營規(guī)模相適應(yīng)的自有資金，有固定的服務(wù)場所等。設(shè)立的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)經(jīng)工商行政管理部門批準(zhǔn)領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的一個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級以上人民政府土地和

12、房地產(chǎn)管理部門備案。管理部門每年對房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行年檢。3.中介業(yè)務(wù)管理中介業(yè)務(wù)管理l我國法律規(guī)定，土地及房地產(chǎn)中介服務(wù)人員承辦業(yè)務(wù)，由其所在中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)一受理并與招聘人簽訂書面中介服務(wù)合同，中介服務(wù)費(fèi)用由土地及房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一收取，依法納稅。土地及房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)開展業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)建立業(yè)務(wù)記錄，設(shè)立業(yè)務(wù)臺(tái)賬。法律對土地及房地產(chǎn)中介服務(wù)人員規(guī)定了行業(yè)戒律，在中介活動(dòng)中不得有下列行為：索取、收受委托合同以外的酬金或其他財(cái)物，或者利用工作之便，牟取其他不正當(dāng)?shù)睦?允許他人以自己的名義從事土地及房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù);同時(shí)在兩個(gè)或兩個(gè)以上中介服務(wù)機(jī)構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù);與一方當(dāng)事人串通損害另一方當(dāng)事人利益;法律、法規(guī)禁止的其他行為。l國有企業(yè)土地資產(chǎn)處置管理的工作中心是，圍繞國有企業(yè)改制，研究制定國有企業(yè)盤活其土地資產(chǎn)的政策，創(chuàng)新和完善企業(yè)改制中的土地資產(chǎn)處置方式，研究不同土地資產(chǎn)處置方式之間的政策界限、權(quán)責(zé)內(nèi)涵、法律關(guān)系和利益