物業(yè)管理案例分析

1、物業(yè)管理案例分析李曉偉2014年6月7日 一、物業(yè)管理的起源 二、案例分析講解與互動(dòng)物業(yè)管理的起源 物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)。當(dāng)時(shí)正值英國(guó)工業(yè)革命的大發(fā)展，大量農(nóng)村人口涌進(jìn)工業(yè)城市，引起了對(duì)城市房屋需求的增加，但對(duì)其缺乏管理導(dǎo)致了諸如房屋破損嚴(yán)重、居住環(huán)境日趨惡化等社會(huì)問(wèn)題。當(dāng)時(shí)，英國(guó)有一位叫奧克維婭希爾（OctaviaHill)的女士迫不得已為其名下出租的物業(yè)制定了一套規(guī)范租戶(hù)行為的管理辦法，確出乎意料地收到了良好效果，當(dāng)?shù)厝思娂姺滦В@可以說(shuō)是世界上最早的“物業(yè)管理”。 20世紀(jì)80年代初，隨著我國(guó)改革開(kāi)放的國(guó)策實(shí)施，中國(guó)的物業(yè)管理才由香港引入，在深圳發(fā)端。中國(guó)物業(yè)管理發(fā)展案例

2、分析（保潔） 案例1： 案例介紹：某小區(qū)的保潔人員發(fā)現(xiàn)某車(chē)輛上裝載的107膠灑落在坡道上，隨后保潔員進(jìn)行了清除。當(dāng)晚下雨，次日，業(yè)主孫某(73歲)行至該坡道處，腳踩到未清除干凈的107膠摔倒，被送到醫(yī)院進(jìn)行治療。醫(yī)院診斷孫某損傷系“頸椎外傷，脊髓損傷伴不全癱”，后經(jīng)鑒定為四級(jí)傷殘。 業(yè)主孫某以物業(yè)公司未及時(shí)履行清掃、保潔義務(wù)造成人身?yè)p害為由，起訴至法院，要求該物業(yè)公司承擔(dān)民事責(zé)任，賠償其醫(yī)療費(fèi)、營(yíng)養(yǎng)費(fèi)、誤工損失費(fèi)、殘疾補(bǔ)償費(fèi)、精神損失費(fèi)共計(jì)九萬(wàn)元。 觀(guān)點(diǎn)： 1、物業(yè)公司和業(yè)主孫某系物業(yè)管理關(guān)系，作為管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)保證小區(qū)內(nèi)的清潔，現(xiàn)由于坡道上的107膠導(dǎo)致孫某摔傷，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。 2、

3、業(yè)主孫某系完全民事行為能力人，應(yīng)該預(yù)見(jiàn)自己的行為，由于其行走不慎摔傷，亦應(yīng)承擔(dān)一定責(zé)任。因此對(duì)業(yè)主孫某的經(jīng)濟(jì)損失，物業(yè)公司承擔(dān)部分賠償責(zé)任，包括住院治療費(fèi)、鑒定費(fèi)、營(yíng)養(yǎng)費(fèi)、誤工損失費(fèi)等合計(jì)9萬(wàn)元的80%即72000元。業(yè)主孫某自行承擔(dān)損失的20%，即18000元。 案例2： 案例介紹：某日清晨，某小區(qū)新來(lái)的保潔員阿霞在18樓的公共通道拖地時(shí)，發(fā)現(xiàn)1801號(hào)業(yè)主家的客廳亮著燈，防盜門(mén)也虛掩著，她便上前按業(yè)主家的門(mén)鈴，但 是按了好幾次，室內(nèi)也沒(méi)有反應(yīng)，阿霞便懷著好奇的心理，側(cè)身進(jìn)入室內(nèi)，到客廳、陽(yáng)臺(tái)、廚房等一一查看有沒(méi)有人。正在這時(shí)，業(yè)主張先生從電梯出來(lái)徑直走回家（他原來(lái)“早鍛煉”去了，因粗心而忘

4、了關(guān)好家門(mén)。）一見(jiàn)大門(mén)未關(guān)，張先生先是吃了一驚，進(jìn)到家中，又看見(jiàn)一陌生女子在自己家里，更是又急又氣，大聲質(zhì)問(wèn)阿霞是干什么的，不由分說(shuō)要把她送到派出所。 請(qǐng)分析： 1）阿霞錯(cuò)在哪里？ 2）如果碰到以上業(yè)主和家人都不在家而門(mén)又開(kāi)著的情況，應(yīng)該怎樣處理？錯(cuò)在哪里 1、阿霞本意是好的，但缺乏處理此類(lèi)事件的經(jīng)驗(yàn)，沒(méi)有向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)反映情況，私自進(jìn)入業(yè)主家里，這種行為屬于私闖民宅，違法行為，就算是好意也會(huì)被業(yè)主誤解。 2、物業(yè)公司對(duì)保潔員的相關(guān)培訓(xùn)沒(méi)有跟上。如何處理 1、通知管理處，管理處通過(guò)電話(huà)和業(yè)主聯(lián)系，讓業(yè)主趕快回家，以確認(rèn)家中是否被盜竊。 2、如果實(shí)在聯(lián)系不上，管理人員或保安兩人以上，先進(jìn)入室內(nèi)檢查有

5、無(wú)緊急、危險(xiǎn)情況，最好做好攝像記錄。 3、同時(shí)撥打110，與派出所等政府部門(mén)聯(lián)系請(qǐng)他們介入處理，規(guī)避管理風(fēng)險(xiǎn)。案例分析（安保、公共秩序） 案例1： 案例介紹：林某的電瓶車(chē)在某小區(qū)停車(chē)場(chǎng)（開(kāi)放式）被盜，林某認(rèn)為自己交納的物業(yè)管理費(fèi)中包含安保費(fèi)，于是向物業(yè)公司提出索賠，物業(yè)公司認(rèn)為自己的安保人員已按約定做好巡視，不接受林某的索賠要求。 觀(guān)點(diǎn)： 1、物業(yè)公司和業(yè)主簽訂的是物業(yè)服務(wù)管理合同，而不是保管合同。業(yè)主的車(chē)輛雖然停放在小區(qū)，但未與物業(yè)達(dá)成具有保管性質(zhì)的合同或協(xié)議。而物業(yè)費(fèi)中的保安費(fèi)，是小區(qū)秩序維護(hù)費(fèi)，而非財(cái)產(chǎn)和人身安全服務(wù)費(fèi)。 2、業(yè)主若能舉證物業(yè)公司在管理過(guò)程中未能履行合同約定，存在重大過(guò)錯(cuò)

6、，導(dǎo)致車(chē)輛失竊，可根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例第三十六條第二款規(guī)定，“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。” 案例2： 案例分析：北京朝陽(yáng)某住宅區(qū)張先生夫婦在凌晨被室內(nèi)的響動(dòng)驚醒，立即起床并打開(kāi)臥室的門(mén)，發(fā)現(xiàn)有人已走到客廳和臥室過(guò)道處，這個(gè)人自稱(chēng)是物業(yè)公司的保安員。于是張先生夫婦把物業(yè)公司告上了法庭，并要求賠償每人精神損失費(fèi)各5萬(wàn)元。 如果你是物業(yè)公司代表，你的觀(guān)點(diǎn)是什么？ 按慣例和法律法規(guī)規(guī)定，任何個(gè)人和單位是不能私入民宅的，否則被視為侵犯。但是也有例外，因?yàn)槲飿I(yè)公司的保安員有著極為特殊的義務(wù)，必須保護(hù)服務(wù)范圍的財(cái)產(chǎn)安全，維護(hù)服務(wù)范圍的正

7、常秩序，做好服務(wù)區(qū)域內(nèi)的防火、防盜、防爆炸、防破壞、防治安災(zāi)害事故等安全防范工作。并且據(jù)調(diào)查，物業(yè)公司保安員由于是在深夜值班時(shí)發(fā)現(xiàn)張先生家的家門(mén)虛開(kāi)，在經(jīng)按鈴房?jī)?nèi)無(wú)反應(yīng)的可疑情況下，他才進(jìn)入房?jī)?nèi)進(jìn)行檢查，完全是在履行職責(zé)，是對(duì)張先生夫婦的安全負(fù)責(zé)。你認(rèn)為法庭會(huì)如何判決？ 張先生夫婦身為業(yè)主，與物業(yè)管理公司間形成了委托管理關(guān)系。保護(hù)業(yè)主的安全，維護(hù)業(yè)主的利益是物業(yè)管理公司的職責(zé)。但在履行職責(zé)時(shí)應(yīng)注意采取適當(dāng)合理的方式，如果措施不當(dāng)侵害了業(yè)主的權(quán)利，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。物業(yè)公司保安員在值班時(shí)進(jìn)入張先生夫婦房間，其自稱(chēng)因?yàn)榉块T(mén)虛掩，為張先生夫婦的安全和利益而入室檢查。而按照住戶(hù)手冊(cè)規(guī)定，遇此緊急情

8、況，其既不與業(yè)主家電話(huà)聯(lián)系，又未請(qǐng)公安人員見(jiàn)證，該行為是不符合有關(guān)規(guī)定的，侵害了公民住宅不受侵犯的權(quán)利。而且其是在張先生夫婦深夜熟睡之機(jī)闖入，給張先生夫婦帶來(lái)了一定的精神刺激，影響了生活，應(yīng)該就此不當(dāng)行為承擔(dān)責(zé)任。因該保安員是在履行職務(wù)中侵害了張先生夫婦的權(quán)利，故由物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任。 案例3： 案例介紹：陳某購(gòu)買(mǎi)了某小區(qū)的一套住房，購(gòu)房時(shí)，陳某與物業(yè)公司約定：住戶(hù)安裝各種防盜設(shè)施須經(jīng)物業(yè)公司審批，朝南的窗戶(hù)不允許安裝防盜窗。購(gòu)房后某日，一小偷將陳某居室的朝南窗戶(hù)卸下，進(jìn)入房?jī)?nèi)偷竊了包括現(xiàn)金在內(nèi)約價(jià)值約50000元的各種物品。陳某認(rèn)為，物業(yè)公司不允許裝防盜設(shè)施的規(guī)定，造成了其財(cái)物的失竊，于是將物

9、業(yè)公司告到了法庭，要求其賠償失竊損失費(fèi)50000元人民幣。 觀(guān)點(diǎn)： 1、陳某的住房發(fā)生了入室盜竊事件，財(cái)產(chǎn)權(quán)受到了侵害，但侵權(quán)人并非物業(yè)公司，而是入室盜竊的罪犯。物業(yè)公司在管理小區(qū)治安方面已作了自己應(yīng)作的工作，保安服務(wù)僅僅是為了維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序而實(shí)施的防范性安全保衛(wèi)活動(dòng)，不是針對(duì)保證業(yè)主個(gè)人和家庭安全的個(gè)人安保，所以被告在原告家因入室盜竊的財(cái)產(chǎn)侵害中沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，不承擔(dān)民事責(zé)任。 2、至于“朝南窗不允許安裝防盜窗”，這是陳某與物業(yè)公司之間的約定，在實(shí)施該“約定”的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)了盜竊事件，陳某提出要求物業(yè)公司承擔(dān)民事責(zé)任、賠償財(cái)產(chǎn)損失無(wú)法律依據(jù)。 案例4： 案例介紹：一天，某物業(yè)公司值勤保

10、安接到住戶(hù)聯(lián)網(wǎng)警報(bào)器發(fā)出的警報(bào)信號(hào)，隨即趕赴住戶(hù)家中，聽(tīng)到家中有響動(dòng)的人聲，卻不家門(mén)，于是值勤保安用工具將門(mén)強(qiáng)行破開(kāi)。門(mén)破開(kāi)后，發(fā)現(xiàn)室內(nèi)只有一位白發(fā)蒼蒼的老人，警報(bào)信號(hào)可能屬于誤報(bào)，物業(yè)公司的負(fù)責(zé)人隨后趕到現(xiàn)場(chǎng)賠禮道歉，并負(fù)責(zé)修理好損壞的房門(mén)。但是業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司強(qiáng)行進(jìn)入民宅，向物業(yè)公司提出的索賠的要求。 你支持物業(yè)公司還是業(yè)主？為什么？ 觀(guān)點(diǎn)： 1、民法有關(guān)規(guī)定：職務(wù)授權(quán)行為、正當(dāng)防衛(wèi)行為、緊急避險(xiǎn)行為以及經(jīng)受害人許可的不違反法律和社會(huì)公序良俗的行為具有合法性。 2、一般情況下，物業(yè)公司不具有類(lèi)似于公安機(jī)關(guān)這種執(zhí)法機(jī)關(guān)依法破門(mén)而入的合法性，唯有進(jìn)行正當(dāng)防衛(wèi)或緊急避險(xiǎn)才具備破門(mén)而入的合法行為。

11、 3、物業(yè)公司趕到現(xiàn)場(chǎng)之后必須判斷出室內(nèi)有無(wú)正在進(jìn)行不法侵害或正在發(fā)生的危險(xiǎn)，如果有，則可以歸結(jié)為正當(dāng)防衛(wèi)或緊急避險(xiǎn)行為，這樣就合法了，但是報(bào)警器誤報(bào)不是破門(mén)而入的合法理由。你認(rèn)為什么情況下可以破門(mén)而入？ 案例介紹：張先生是某小區(qū)住戶(hù)，因?yàn)楣ぷ麝P(guān)系，長(zhǎng)期出差在外。有一天張先生家突然發(fā)生管道破裂，樓下陳小姐家的天花板、家具、衣被受到損害。物業(yè)公司工作人員到現(xiàn)場(chǎng)，未聯(lián)系到張先生，就將其房門(mén)撬開(kāi)，入內(nèi)維修。張先生認(rèn)為物業(yè)公司未經(jīng)同意擅自將他的門(mén)撬開(kāi)，屬于私闖民宅，要求賠償。 物業(yè)公司的行為合法嗎？ 觀(guān)點(diǎn)： 1、緊急避險(xiǎn)行為因其保護(hù)的利益大于其所造成的損失，具有正義合理性。 2、物業(yè)公司的行為符合緊急

12、避險(xiǎn)的情況，可不承擔(dān)民事責(zé)任。 3、張先生長(zhǎng)期不在家，而家中管道突然破裂，說(shuō)明不是人為因素造成，這種情況下，陳小姐作為緊急避險(xiǎn)的受益人，應(yīng)當(dāng)給予張先生適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。 案例5： 案例介紹：某小區(qū)保安王某值勤時(shí)發(fā)現(xiàn)一名小偷正在作案，隨即上前準(zhǔn)備制服，小偷見(jiàn)狀撒腿就跑，王某隨手拿起一磚塊扔向小偷，不巧正好扔中小偷，王某將其抓獲，隨后報(bào)警，警察將小偷帶走。 一月后，小偷起訴王某，要求王某賠償醫(yī)藥費(fèi)、精神損失費(fèi)等費(fèi)用5000元。 觀(guān)點(diǎn)： 1、王某發(fā)現(xiàn)小偷之后，小偷溜走，其偷盜行為已經(jīng)結(jié)束，王某可通知其他保安一起對(duì)小偷進(jìn)行抓獲，用磚塊扔小偷的行為屬于故意傷害。 2、王某提出自己意見(jiàn)，他認(rèn)為小偷已經(jīng)偷盜得手，

13、其偷盜行為仍在繼續(xù)，所以自己的行為屬于正當(dāng)手段。 3、最終經(jīng)協(xié)商，王某賠償小偷醫(yī)藥費(fèi)800元。案例分析（管理篇） 案例1： 案例介紹：華某在裝潢602室房屋時(shí)，未經(jīng)物業(yè)公司同意擅自將陽(yáng)臺(tái)處的排水口封死。一天，遭遇大雨，因屋面落水管道堵塞，雨水從樓頂落水管道接口處流進(jìn)602室陽(yáng)臺(tái)，因該陽(yáng)臺(tái)排水口已封死，積水無(wú)法排出，沿602室周?chē)鷫巧钊?02室，致使502室王某裝潢的地板等物受損。王某要求賠償，但華某與物業(yè)公司相互推諉，王某遂訴訟至法院。 觀(guān)點(diǎn)： 1、物業(yè)公司管理不善，未按規(guī)范要求對(duì)房屋樓頂平臺(tái)落水管道進(jìn)行定期檢查和疏通，致使雨水受堵后溢進(jìn)華某陽(yáng)臺(tái)內(nèi)，最終造成王某財(cái)產(chǎn)損失，對(duì)此，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)

14、主要責(zé)任。 2、華某未經(jīng)物業(yè)公司同意，擅自將其房屋陽(yáng)臺(tái)處排水管道口封死，使陽(yáng)臺(tái)的積水無(wú)法從排水管及時(shí)排出，加重了王某的財(cái)產(chǎn)損害。為此，華某對(duì)王某的財(cái)產(chǎn)損害也應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。 案例2： 案例介紹：某小區(qū)業(yè)主張某住在一老式樓房的底層，樓上一業(yè)主宋某安裝了一臺(tái)分離式空調(diào)。由于空調(diào)機(jī)長(zhǎng)時(shí)間運(yùn)轉(zhuǎn)，泠凝器出水像雨一樣滴下，濺得四處都是，底層無(wú)法曬衣，同時(shí)晚上滴水聲擾得張某一家老小無(wú)法休息。張某找到宋某，希望解決此問(wèn)題，卻遭到拒絕，張某非常氣憤，于是找到物業(yè)公司，要求其處理，并稱(chēng)其未盡到管理職責(zé)，應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。 觀(guān)點(diǎn)： 1、從相鄰關(guān)系上看，樓上裝空調(diào)的業(yè)主宋某在自己權(quán)利實(shí)現(xiàn)的同時(shí)，不能侵害相鄰關(guān)系人的權(quán)益。

15、由于空調(diào)出水，對(duì)樓下的業(yè)主張某正常的生活造成了極大的影響，破壞了相鄰關(guān)系，對(duì)此樓上的宋某要排除妨礙，使相鄰關(guān)系恢復(fù)到原來(lái)的狀態(tài)，宋某應(yīng)當(dāng)作為第一責(zé)任人承擔(dān)責(zé)任。 2、對(duì)于物業(yè)公司而言，對(duì)業(yè)主安裝空調(diào)的行為也有合理引導(dǎo)的義務(wù)，為了小區(qū)的整體美觀(guān)和防止對(duì)其他業(yè)主生活造成不良影響，物業(yè)公司對(duì)業(yè)主安裝空調(diào)的位置、安全等都要求有統(tǒng)一的規(guī)定，對(duì)安裝行為進(jìn)行檢查、監(jiān)督、驗(yàn)收等。如果物業(yè)公司沒(méi)有盡到這些義務(wù)，也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任。 案例3： 案例介紹：楊女士與劉女士是一個(gè)小區(qū)的居民，而且是樓上樓下的鄰居，楊女士對(duì)自家的房屋進(jìn)行了裝修，衛(wèi)生間地面和墻面均用瓷磚鋪設(shè)，一段時(shí)間過(guò)后，樓下的劉女士發(fā)現(xiàn)自家衛(wèi)生間的天面出

16、現(xiàn)漏水情況，墻體表皮因滲水而脫落，要求楊女士進(jìn)行修繕，但是楊女士以自家沒(méi)有發(fā)現(xiàn)漏水為由拒絕維修，且認(rèn)為衛(wèi)生間有防水層，就算漏到樓下也是防水層未做好。 此案例中，物業(yè)公司應(yīng)該怎么處理？ 觀(guān)點(diǎn)： 1、權(quán)力人在對(duì)房屋行使使用權(quán)時(shí)，應(yīng)充分保護(hù)相鄰方的合法權(quán)益，對(duì)他人權(quán)益構(gòu)成侵害的，應(yīng)當(dāng)立即停止侵害。物業(yè)公司應(yīng)及時(shí)告知楊女士相關(guān)規(guī)定。 2、安排技術(shù)人員對(duì)漏水情況進(jìn)行檢查，確認(rèn)出漏水點(diǎn)是哪一方的責(zé)任。 3、如的確是楊女士的責(zé)任，要求楊女士立即進(jìn)行修復(fù)，物業(yè)公司配合關(guān)閉水閥等。 4、對(duì)劉女士家造成的損失，幫助協(xié)調(diào)解決。 5、一般情況下防水保修5年，但是楊女士已經(jīng)進(jìn)行了裝修，且沒(méi)有證據(jù)證明裝修前防水層就損壞了

17、，所以楊女士提出的防水層未做好的問(wèn)題不構(gòu)成其拒絕維修的理由。 案例4： 案例介紹：某小區(qū)業(yè)主來(lái)訪(fǎng)反映，小區(qū)管理部在未經(jīng)業(yè)主同意的前提下，派員進(jìn)入其尚在裝修的房屋內(nèi)，將業(yè)主自行安裝的窗框（違章構(gòu)筑物）拆除并拿走，安裝部位的外墻在拆除的同時(shí)也遭到破壞。業(yè)主認(rèn)為：小區(qū)管理部雖出具了書(shū)面整改通知書(shū)，但無(wú)權(quán)擅自闖入私人住宅強(qiáng)行拆除，這種行為嚴(yán)重侵害了業(yè)主的利益，管理部人員缺乏最基本的法律常識(shí)，同時(shí)要求小區(qū)管理部對(duì)在該事件中給業(yè)主造成的損失進(jìn)行賠償。 你認(rèn)為物業(yè)公司的行為是否合理？ 觀(guān)點(diǎn)： 1、物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定，履行相應(yīng)的管理義務(wù)。但是，物業(yè)公司是一個(gè)民事主體而非行政管理機(jī)關(guān)，因此，物

18、業(yè)公司是不能采取強(qiáng)制措施的，它所能做的僅僅是在發(fā)現(xiàn)問(wèn)題時(shí)向業(yè)主提出改進(jìn)意見(jiàn)，而不能直接采取行政制裁手段。因此，只要物業(yè)公司向業(yè)主提出了整改意見(jiàn)，應(yīng)當(dāng)說(shuō)就已盡到了依管理合同而履行的義務(wù)，對(duì)于業(yè)主的違約行為物業(yè)公司不承擔(dān)責(zé)任。 2、業(yè)主違章搭建的行為影響了小區(qū)的整體外觀(guān)，且沒(méi)有履行對(duì)業(yè)主自身行為規(guī)范的約定，物業(yè)公司是有必要對(duì)其進(jìn)行監(jiān)管和限制的，但物業(yè)公司拆除窗框的做法，也超越了其管理權(quán)限，不利于矛盾的解決。 案例5： 案例介紹：某小區(qū)物業(yè)管理處工作人員在例行巡查過(guò)程中，見(jiàn)一裝修戶(hù)房門(mén)虛掩未鎖，內(nèi)有施工的聲音，于是推門(mén)而入。發(fā)現(xiàn)裝修工人在滿(mǎn)是易燃物的施工現(xiàn)場(chǎng)吸煙，并且沒(méi)有按規(guī)定配備必要的消防器材。于

19、是裝修管理人員勒令工人立即熄滅香煙并暫停施工，同時(shí)通知保安人員將裝修施工負(fù)責(zé)人帶到管理處接受處理。不久，業(yè)主知道了此事，遂投訴管理處工作人員在未經(jīng)業(yè)主同意的情況下私闖民宅，并且非法滯留施工人員，侵犯業(yè)主和裝修施工人的合法權(quán)益。 注：1、該業(yè)主未簽署裝修管理服務(wù)協(xié)議。 2、管理處認(rèn)為施工單位違反了該小區(qū)裝修安全管理規(guī)定，要對(duì)其作出相應(yīng)的處罰。 觀(guān)點(diǎn)： 1、本案例中物業(yè)工作人員的行為，似乎是在根據(jù)相關(guān)法規(guī)和合同認(rèn)真履行自己的職責(zé)和義務(wù)，制止違規(guī)裝修行為，消除安全隱患，維護(hù)廣大業(yè)主的共同利益，從表面看好象是合情、合理、合法的。可是，本案例中物業(yè)管理工作人員以裝修管理為由，在未經(jīng)業(yè)主同意的情況下對(duì)私家

20、住宅堂而煌之地“推門(mén)而入”。這一行為顯然有違我國(guó)憲法關(guān)于公民的合法財(cái)產(chǎn)以及人身權(quán)益不受侵犯的法律規(guī)定，侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益，確有侵權(quán)之嫌。 2、物業(yè)管理人員在現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)裝修施工人員的違規(guī)事實(shí)和安全隱患以后，按照相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，將施工負(fù)責(zé)人帶到管理處接受處理，并沒(méi)有限制該負(fù)責(zé)人的人身自由的主觀(guān)故意和事實(shí)情節(jié)，不構(gòu)成所謂的“非法滯留”。 3、物業(yè)管理?xiàng)l例第四十七條規(guī)定：對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告?？梢?jiàn)物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有行政處罰權(quán)，不能對(duì)施工單位“作出相應(yīng)的處罰”。 4、業(yè)主未簽署裝修管理服務(wù)協(xié)議并

21、不能說(shuō)明業(yè)主沒(méi)有履行物業(yè)管理?xiàng)l例第五十三條規(guī)定的“事先告知物業(yè)管理企業(yè)”的義務(wù)，因?yàn)椤笆孪雀嬷辈灰欢ㄒ院炇饏f(xié)議為載體。也不構(gòu)成業(yè)主對(duì)其住宅進(jìn)行裝修的先決條件，這是業(yè)主的權(quán)利（在不違章的情況下）。 案例6: 案例介紹：張某住大廈6層，自家大門(mén)正對(duì)電梯門(mén)，每次電梯上下人，尤其是在晚上，對(duì)其干擾非常大。為減少干擾，張某請(qǐng)人在電梯與自家大門(mén)之間的公用樓道又砌了一道墻并安裝了一道防盜門(mén)，致使電梯門(mén)口公用樓道變窄，行人只好側(cè)身進(jìn)出電梯。6層其他住戶(hù)和物業(yè)企業(yè)都勸其恢復(fù)原狀，但張某以自己的權(quán)益受侵害為由不予理會(huì)，張某的行為是否正確？ 觀(guān)點(diǎn)： 1、張某安裝防盜門(mén)的行為不但侵犯了其他業(yè)主的共同權(quán)益，且直接妨礙

22、了同層其他業(yè)主的正常行走，應(yīng)立即拆除砌墻和防盜門(mén)，恢復(fù)樓道原狀。 2、張某的行為違反了有關(guān)“相鄰關(guān)系”的相關(guān)規(guī)定。“相鄰權(quán)”是兩個(gè)或兩個(gè)以上相連的不動(dòng)產(chǎn)所有人或使用人因各自所有或占有的不動(dòng)產(chǎn)所享受的權(quán)利，它強(qiáng)調(diào)的是不動(dòng)產(chǎn)所有人在行使自己合法權(quán)利時(shí)，應(yīng)尊重其他所有人或使用人的權(quán)利，給予必要的便利，不得損害對(duì)方的合法權(quán)益。 3、根據(jù)物權(quán)法第七十條：“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”的規(guī)定，電梯門(mén)前的樓道是屬于本大廈全體業(yè)主共有的建筑物的共有部分，張某砌墻并安防盜門(mén)的行為屬于非法占用共有空間、擴(kuò)大自己專(zhuān)有部分的范圍。 4、張某應(yīng)

23、該向物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)委會(huì)反映，以正常途徑解決。 案例7： 案例介紹:徐先生花費(fèi)大量時(shí)間和金錢(qián)剛剛裝修好的房子，被樓上住戶(hù)跑水搞得廚房、衛(wèi)生間、客廳部分屋頂浸泡起皮。找到樓上業(yè)主，答復(fù)是他家一點(diǎn)也沒(méi)有漏，并且很不情愿配合檢查問(wèn)題。雖說(shuō)經(jīng)物業(yè)公司工程人員多次協(xié)調(diào)已解決了問(wèn)題，但劉先生心里還是不痛快，認(rèn)為物業(yè)在裝修管理上沒(méi)有盡到責(zé)任，所以拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)。 對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)不滿(mǎn)意，是否可以不交物業(yè)管理費(fèi)？徐先生應(yīng)該向誰(shuí)要求索賠？觀(guān)點(diǎn)：1、樓上跑水可能由兩種原因引起：房屋質(zhì)量不好導(dǎo)致水滲漏或者樓上業(yè)主過(guò)失導(dǎo)致跑水，但無(wú)論哪種原因引起都與物業(yè)管理公司無(wú)關(guān)，不涉及物業(yè)管理公司與業(yè)主的法律關(guān)系。2、房屋質(zhì)

24、量不好導(dǎo)致水滲漏涉及業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間基于房屋買(mǎi)賣(mài)合同而產(chǎn)生的合同法律關(guān)系，開(kāi)發(fā)商交付的房屋存在瑕疵導(dǎo)致水管跑水致使業(yè)主遭受損失，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。 3、樓上業(yè)主過(guò)失導(dǎo)致跑水涉及業(yè)主之間基于侵權(quán)行為而產(chǎn)生的侵權(quán)法律關(guān)系，樓上業(yè)主的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致樓下業(yè)主房屋遭受損失，該行為已經(jīng)構(gòu)成對(duì)樓下業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)利的侵犯，構(gòu)成侵權(quán)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任。 4、物業(yè)管理公司在本案中只涉及對(duì)受損業(yè)主家內(nèi)部的維護(hù)和修繕。由于受損部分不屬于公共設(shè)施、公共區(qū)域，該部分的物業(yè)服務(wù)不屬于物業(yè)管理費(fèi)所涵蓋的服務(wù)范圍，而屬于特殊的物業(yè)管理服務(wù)，對(duì)該部分維修應(yīng)當(dāng)另行支付費(fèi)用，業(yè)主沒(méi)有理由拒繳物業(yè)管理費(fèi)。 案例8： 案例介紹：某業(yè)主

25、家里突然停電，業(yè)主找到小區(qū)物業(yè)，要求檢查停電原因，但物業(yè)公司告知他，因其拖欠物業(yè)管理費(fèi)而停電。為此，業(yè)主向物業(yè)公司提出交涉，無(wú)果。業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司利用管理之便，以停電方式威逼他，給其帶來(lái)生活的極大不便，遂將物業(yè)公司告上法庭，請(qǐng)求法院判決物業(yè)公司排除供電妨害，恢復(fù)供電，并向其賠禮道歉，減收一個(gè)月管理費(fèi)，賠償經(jīng)濟(jì)損失。業(yè)主的要求是否得到法院支持？ 觀(guān)點(diǎn)： 1、物業(yè)公司沒(méi)有采取停電措施的權(quán)利，其職責(zé)是為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，絕不能采取對(duì)業(yè)主“停電”之類(lèi)損害業(yè)主利益的手段，而且排除電力故障是供電部門(mén)的責(zé)任，并非由物業(yè)公司負(fù)責(zé)。 2、原告要求賠禮道歉和減免一個(gè)月管理費(fèi)的請(qǐng)求于法無(wú)據(jù)，法院不予支持；原告提出的

26、經(jīng)濟(jì)損失賠償和排除供電妨害、恢復(fù)供電的請(qǐng)求獲得法院支持。 案例9： 案例介紹：某小區(qū)物業(yè)公司規(guī)定，住戶(hù)裝修必須先提出申請(qǐng)，經(jīng)審批才能進(jìn)行，且規(guī)定住戶(hù)如違反某某某條，將處以金額不等的罰款。一日，工作人員在管理中發(fā)現(xiàn)，一住戶(hù)未按規(guī)定清運(yùn)建筑垃圾，于是報(bào)告管理處負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)人按規(guī)定對(duì)其進(jìn)行500元罰款的處理。 請(qǐng)問(wèn)該物業(yè)公司的做法有幾處不當(dāng)？ 觀(guān)點(diǎn)： 1、物業(yè)公司要求住戶(hù)裝修前必須提出申請(qǐng)，經(jīng)審批才能進(jìn)行，這是一種典型的行政管理手段，裝修房屋是住戶(hù)的基本權(quán)利，不需要向誰(shuí)申請(qǐng)。 2、物業(yè)公司制定的規(guī)定中含有這樣那樣的罰款，所有這種帶“罰款”字樣的規(guī)定條款都是違法的、無(wú)效的，罰款是一種行政處罰手段，行使

27、處罰只能有法律、法規(guī)或規(guī)章規(guī)定，并由行政機(jī)關(guān)依法實(shí)施。 案例10： 案例介紹：某小區(qū)一業(yè)主以物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量不符合要求為理由，拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)用，此做法是否合理合法？ 觀(guān)點(diǎn)： 1、此做法不合理不合法。 2、法律規(guī)定任意一個(gè)業(yè)主無(wú)權(quán)單獨(dú)對(duì)物業(yè)公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理費(fèi)的使用和管理以及物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提出異議。 3、物業(yè)公司不是只為某一個(gè)或幾個(gè)業(yè)主單獨(dú)提供服務(wù)的，而是基于開(kāi)發(fā)商、全體業(yè)主或業(yè)委會(huì)的共同委托，為整個(gè)小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)公司與業(yè)主的合同關(guān)系不是一對(duì)一的關(guān)系，而是一對(duì)整體業(yè)主的合同關(guān)系。 4、物業(yè)管理費(fèi)是用于整個(gè)小區(qū)維護(hù)保養(yǎng)、維持小區(qū)正常、持續(xù)運(yùn)行所必要的費(fèi)用，如果允許任何一個(gè)業(yè)主任

28、意以物業(yè)公司服務(wù)存在瑕疵為由拒付物業(yè)費(fèi)的話(huà)，物業(yè)公司必然會(huì)處于入不敷出、缺乏資金對(duì)小區(qū)進(jìn)行維護(hù)的地步，這必然會(huì)損害整體業(yè)主的利益。 5、如物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量存在疑問(wèn)，可通過(guò)業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行監(jiān)督檢查。 案例11： 案例介紹：某高層房屋二樓的住戶(hù)承諾不使用電梯，電梯也不需要在二樓停靠，要求物業(yè)公司不收取電梯運(yùn)行費(fèi)。請(qǐng)問(wèn)，不使用電梯能不交電梯運(yùn)行費(fèi)嗎？ 觀(guān)點(diǎn)： 1、買(mǎi)房時(shí)，每戶(hù)的公攤面積里都包含了電梯面積，這說(shuō)明，電梯是公共財(cái)產(chǎn)，大家都要承擔(dān)運(yùn)行服務(wù)費(fèi)用。 2、部分地區(qū)規(guī)定，如高層有地下室，則1、2樓住戶(hù)都必須交納電梯運(yùn)行費(fèi)，如沒(méi)有，則1樓住戶(hù)可以不交納，2樓住戶(hù)必須交納。 3、物業(yè)公司在物價(jià)局的指導(dǎo)下，可根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)底層住戶(hù)減少收取費(fèi)用。 案例12： 案例介紹：某小區(qū)業(yè)主單某欲將其購(gòu)得的一套新房開(kāi)辦成一家廣告公司，周?chē)従蛹娂娞岢霎愖h，物業(yè)公司也讓其整改，單某以“這是我的產(chǎn)權(quán)房，我想怎么弄就怎么弄”為由，拒絕整改，還指責(zé)物業(yè)公司侵犯了他的權(quán)力。 單某的做法合法嗎？為什么？ 觀(guān)點(diǎn)： 房屋產(chǎn)權(quán)人有權(quán)在法律許可的范圍內(nèi)自由的處分