物業(yè)服務小區(qū)概況

1、唐山市路宏物業(yè)服務有限公司居民小區(qū)物業(yè)實施方案唐山市路宏物業(yè)服務有限公司物業(yè)服務小區(qū)概況物業(yè)（保潔）公司名稱： 。聯(lián)系人： 聯(lián)系電話： 小區(qū)服務等級： 級，收費為 元/。保潔勞務人員共 人，每人每月工作 天。一、公共區(qū)域1公共區(qū)域清掃： 。（1）小區(qū)占地面積： 。（2）小區(qū)綠地面積： 。（3）小區(qū)湖體面積： 。（4）小區(qū)樓座占地面積： 。公共區(qū)域清掃面積=（1）-（2）-（3）-（4）= = 。實際服務標準：每 天 清掃 一 次。計算規(guī)則：公共區(qū)域清掃是按小區(qū)內(nèi)（硬化地面、主次干道）的面積以平方米計算。2室外標識、宣傳欄保潔： 。（1）小區(qū)標識面積：共 個，總面積為 。（2）小區(qū)宣傳欄面積：共

2、 個，總面積為 。室外標識、宣傳欄保潔面積=（1）+（2）= 。實際服務標準：每 擦洗 次。計算規(guī)則：室外標識、宣傳欄、信報箱保潔按垂直投影面積計算。3信報箱面積：共 個，總面積為 。實際服務標準：每 擦洗 次。計算規(guī)則：室外標識、宣傳欄、信報箱保潔按垂直投影面積計算。4公共區(qū)域巡視、保潔： 。實際服務標準：每 巡視 次。計算規(guī)則：公共區(qū)域巡視、保潔按小區(qū)建筑面積以平方米計算。5公共區(qū)域綠化保潔： 。實際服務標準：每 保潔 次。計算規(guī)則：綠化保潔按小區(qū)的綠化面積以平方米計算。二、公共樓道6水泥地面清掃面積： 。樓 型樓門個數(shù)每個樓門地面面積樓道面積合計合 計實際服務標準：每 清掃 次。計算規(guī)則

3、：水泥、陶瓷錦磚、石材地面清掃及擦洗按樓道（含樓梯）水平投影面積以平方米計算。（不含樓梯踏步的立面） 面積=一層的面積*層數(shù) 7陶瓷錦磚地面清掃面積： 。樓 型樓門個數(shù)每個樓門地面面積樓道面積合計合 計實際服務標準：每 清掃 次。計算規(guī)則：水泥、陶瓷錦磚、石材地面清掃及擦洗按樓道（含樓梯）水平投影面積以平方米計算。（不含樓梯踏步的立面） 面積=一層的面積*層數(shù) 8石材地面清掃面積： 。樓 型樓門個數(shù)每個樓門地面面積樓道面積合計合 計實際服務標準：每 清掃 次。計算規(guī)則：水泥、陶瓷錦磚、石材地面清掃及擦洗按樓道（含樓梯）水平投影面積以平方米計算。（不含樓梯踏步的立面） 面積=一層的面積*層數(shù) 9

4、水泥地面擦洗面積： 。類 型樓門個數(shù)每個樓門水泥地面面積面積合計合 計實際服務標準：每 擦洗 次。計算規(guī)則：同水泥地面清掃面積。10陶瓷錦磚地面擦洗面積： 。類 型樓門個數(shù)每個樓門瓷磚面積面積合計合 計實際服務標準：每 擦洗 次。計算規(guī)則：同陶瓷錦磚地面清掃面積。11石材地面擦洗面積： 。類 型樓門個數(shù)每個樓門石材面積面積合計合 計實際服務標準：每 擦洗 次。計算規(guī)則：同石材地面清掃面積。12鐵欄桿、木扶手擦洗長度： m。類 型樓門個數(shù)每個樓門扶手長度長度合計合 計實際服務標準：每 擦洗 次。計算規(guī)則：鐵欄桿木扶手、不銹鋼欄桿扶手及扶手擦洗均按延長米計算（包括彎頭長度）。13不銹鋼欄桿、扶手擦

5、洗長度： m。類 型樓門個數(shù)每個樓門扶手長度長度合計合 計實際服務標準：每 擦洗 次。計算規(guī)則：鐵欄桿木扶手、不銹鋼欄桿扶手及扶手擦洗均按延長米計算（包括彎頭長度）。14扶手擦洗長度： m。類 型樓門個數(shù)每個樓門扶手長度長度合計合 計15電梯轎廂保潔：共 個，總面積為 。類 型樓門個數(shù)每部電梯內(nèi)部立面面積面積合計合 計實際服務標準：每 擦洗 次。計算規(guī)則：電梯轎廂保潔按轎廂地面面積以平方米計算。16消防箱保潔：共 個，總面積為 。類 型樓門個數(shù)每個樓消防箱面積面積合計合 計實際服務標準：每 擦洗 次。計算規(guī)則：消防箱保潔按垂直投影面積以平方米計算。17玻璃保潔： 。類 型樓門個數(shù)每個樓門玻璃面

6、積面積合計合 計實際服務標準：每 擦洗 次。計算規(guī)則：玻璃保潔按框外圍面積以平方米計算。三、垃圾保潔18垃圾桶保潔： 個。類 型樓門個數(shù)每個樓門垃圾箱面積合 計合 計實際服務標準：每 清潔 次。計算規(guī)則：垃圾桶及果皮箱保潔按個計算。19果皮箱保潔： 個。類 型樓門個數(shù)每個樓門果皮箱面積合 計合 計實際服務標準：每 清潔 次。計算規(guī)則：垃圾桶及果皮箱保潔按個計算。20生活垃圾收集： 。類 型樓門個數(shù)每個樓門生活垃圾桶合 計合 計實際服務標準：每 收集 次。計算規(guī)則：生活垃圾收集及清運按小區(qū)的建筑面積以平方米計算。21生活垃圾清運： 。實際服務標準：每 清運 次。計算規(guī)則：生活垃圾收集及清運按小區(qū)

7、的建筑面積以平方米計算。 四、設置保潔工作頻率物業(yè)保潔服務，主要有清掃、保潔、拖洗、擦拭、收集、消殺等六大類型。每一類型的保潔服務又分為若干小類。以住宅小區(qū)的保潔工作為例，清掃工作包括樓道清掃、電梯廳清掃、平臺/天臺清掃、市政道路清掃、綠化帶清掃、廣場游樂場清掃等。相同項目的保潔工作，其每一小類的服務，如多層樓道清掃的頻率、多層樓道清掃所需時間，應該是基本一致的。同時，各類型服務的頻率和所需的時間與各項目的服務標準存在著關(guān)聯(lián)性，如服務標準為“樓梯面光亮無灰塵”，則服務的頻率和措施勢必要求要高，所需工時自然較多；反之，服務標準為“樓梯面基本無紙屑、灰塵”，則服務的頻率和措施要求就少，所需工時自然

8、也少。因此，在設置物業(yè)項目的保潔工作的頻率和工時控制時，要充分考慮甲方（開發(fā)商/業(yè)委會）對保潔服務標準的基本要求。以筆者服務的武漢南湖中央花園小區(qū)為例，物業(yè)合同中約定的公共環(huán)境基本要求為：公共場地無紙屑、雜物、煙頭等。要達到合同中約定的保潔服務要求，須從項目保潔各類型工作的頻率、措施、工時控制等三個方面考慮。通過實踐，筆者制定的中央花園小區(qū)保潔服務工作頻率和工時控制標準為（見表11）：表11五、收集物業(yè)保潔工作內(nèi)容物業(yè)保潔服務內(nèi)容，是指項目中有多少個需要清掃保潔的樓道，有多大面積需要清掃保潔的道路或綠化帶等。以武漢南湖中央花園小區(qū)為例，保潔服務包括125個多層樓道、9個小高層樓道、2個高層樓道

9、，及72,000綠化帶、9,600的市政道路，需定期進行消殺的區(qū)域約為11.2萬平方米。具體保潔服務內(nèi)容如表12所示。表12    六、物業(yè)保潔員的配置計算物業(yè)保潔每個月的工作，除少數(shù)應急性事務，如業(yè)主室內(nèi)水管爆裂等應急搶險保潔等無法確定且難以控制外，其他的保潔服務（包括保潔的頻率），是存在著相同的地方且是可以控制的，筆者在計算武漢南湖中央花園小區(qū)物業(yè)保潔人員的配置時，正是以此為基礎進行。具體計算方式如下：A）單項工作所需工時=數(shù)量×（月）頻率×工作效率B）相同類型工作所需工時=單項工作所需工時+單項工作所需工時+單項工作所需工時+單項工作所需

10、工時nC）每月總工時=類型工作所需工時+類型工作所需工時+類型工作所需工時+類型N工作所需工時D）每月所需人工=每月總工時÷（26天×8小時）（根據(jù)公司規(guī)定，保潔員每月工作時間為26天，每天工作時間為8小時）以保潔服務的清掃工作為例，中央花園清掃工作主要有：多層樓梯面的清掃每月26次、小高層/高層電梯廳清掃每月26次、多層樓道立面揚塵清掃每月1次、小高層/高層樓道立面揚塵清掃每月1次、平臺/天臺清掃每月1次、公共道路清掃每月30次、綠化帶清掃每月30次、廣場/游樂場清掃每月30次（見表11）。其中：（1）多層樓梯面清掃每月所需工時=125×26×15 （

11、2）小高層樓梯面清掃每月所需工時=9×26×20高層樓梯面清掃每月所需工時=2×26×30（3）多層樓道立面揚塵清掃每月所需工時=125×1×20（4）小高層樓道立面揚塵清掃每月所需工時=9×1×40高層樓道立面揚塵清掃每月所需工時=2×1×60（5）平臺/天臺清掃每月所需工時=166×1×20（6）公共道路清掃每月所需工時=9600×30×8/100（7）綠化帶清掃每月所需工時=42000×30×3/100（8）廣場/游樂場清掃每月所

12、需工時=4400×30×5/100即類型：中央花園衛(wèi)生清掃工作每月所需工時=48750+5070+2500+480+3320+23040+37800+6600=127560分鐘中央花園小區(qū)每月各類型保潔服務用工工時情況如表13。表13中央花園保潔工作每月總工時=清掃工作所需工時+保潔工作所需工時+拖洗工作所需工時+擦拭工作所需工時+收集工作所需工時+消殺工作所需工時。即，127560+47040+18910+27370+8100+2733=231713分鐘（3861小時）中央花園保潔每月所需人工=每月總工時÷（26天×8小時）=3861小時÷（

13、26天×8小時）=18.6（人）考慮到保潔班長除做好本職工作外，還需配合做好保潔工作的檢查，保潔工作任務的調(diào)配及一些應急性保潔工作的處理等，因此，在給保潔班長安排實際保潔工作任務時要適當比其他保潔員要少。即保潔班長按0.6人的標準安排其工作任務。根據(jù)以上計算，并結(jié)合實際考慮，武漢南湖中央花園小區(qū)保潔工作需配置保潔員19人。保潔人員的配置：一、概括地說：保潔人員綜合勞動定額每8000-10000平方米，配置1人1、保潔主管（1）10萬平方米以下，配置主管1人，不設班組長；（2）20-50萬平方米，配置主管1人，技術(shù)員1人，班（組）長2人；（3）50萬平方米以上，每增加20萬平方米增設班組長1人。、2、保潔員（1）梯級清掃：14層/（時.人）； （2）地面清掃：300平方米/（時.人）； （3）拖樓梯：13層/（時.人）； （4）擦樓梯扶手、通花鐵欄、地腳線：12層/(時.人）； （5）洗地毯：360平方米/(時.人）； （6）