物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理培訓(xùn)教材范文

1、物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理學(xué)習(xí)輔導(dǎo)一、 結(jié)構(gòu)第一講 物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理基礎(chǔ)第二講 設(shè)施設(shè)施中大修規(guī)定第三講 節(jié)能管理第四講 工程部經(jīng)理的管理責(zé)任第一講物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理基礎(chǔ)一、 物業(yè)設(shè)備管理的意義和目標(biāo)1、物業(yè)設(shè)備概述什么是物業(yè)設(shè)備設(shè)施？物業(yè)設(shè)備即包括室內(nèi)設(shè)備，也包括物業(yè)紅線內(nèi)的室外設(shè)備與設(shè)施，具體主要有給排水、供電、供暖、消防、樓控、監(jiān)控、通風(fēng)、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤?yīng)以及通信網(wǎng)絡(luò)等設(shè)備，這些設(shè)備構(gòu)成了物業(yè)的主體，是物業(yè)全方位管理與服務(wù)的有機組成部分。2、 物業(yè)設(shè)備管理的意義 管理、使用好物業(yè)設(shè)備、設(shè)施有以下幾個方面的意義：(1)物業(yè)設(shè)備管理在人們提供良好的工作、學(xué)習(xí)及生活環(huán)境中，起到基礎(chǔ)性管理的作用，并提供

2、了有力保障。(2)物業(yè)設(shè)備管理是實現(xiàn)物業(yè)高效率發(fā)揮使用功能，促進(jìn)物業(yè)與設(shè)備現(xiàn)代化、規(guī)范化的強有力手段。(3)物業(yè)設(shè)備管理是提高現(xiàn)有設(shè)備、設(shè)施性能與完好率，延長設(shè)備使用壽命，節(jié)約資金投入，保障設(shè)備安全運行的保證。(4)物業(yè)設(shè)備管理是衛(wèi)生、環(huán)境建設(shè)與物質(zhì)文明建設(shè)起到保駕護(hù)航的作用。(5)物業(yè)設(shè)備管理能強化物業(yè)管理企業(yè)的基礎(chǔ)建設(shè)。3、物業(yè)設(shè)備管理的目標(biāo)用好、管好、維護(hù)好、檢修好、改造好現(xiàn)有設(shè)備，提高設(shè)備的利用率及完好率，是物業(yè)設(shè)備管理的根本目標(biāo)。衡量物業(yè)設(shè)備管理質(zhì)量的兩個指標(biāo)：A-設(shè)備有效利用率， %；B-設(shè)備的完好率， %； 4、物業(yè)設(shè)備是否完好的標(biāo)準(zhǔn)為： （1）零部件完整齊全 （2）設(shè)備運轉(zhuǎn)正常

3、 （3）設(shè)備技術(shù)資料及運轉(zhuǎn)記錄齊全 （4）設(shè)備整潔，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象 （5）防凍、保溫、防腐等措施完整有效二、物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容 （1）物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料的管理 （2）物業(yè)設(shè)備運行管理 （3）物業(yè)設(shè)備維修管理 （4）物業(yè)設(shè)備更新改造管理 （5）備品配件管理 （6）固定資產(chǎn)（設(shè)備）管理和工程資料的管理等1、物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料的管理 注：主要包括設(shè)備原始檔案、設(shè)備技術(shù)資料以及政府職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等強制性文件。（1）設(shè)備原始檔案設(shè)備原始檔案包括：a)設(shè)備清單或裝箱單i. 設(shè)備發(fā)票ii. 產(chǎn)品質(zhì)量合格證明書iii. 開箱驗收報告iv. 產(chǎn)品技術(shù)資料v. 安裝施工、水壓試驗

4、、調(diào)試、驗收報告b) 設(shè)備技術(shù)資料 設(shè)備技術(shù)資料包括：i. 設(shè)備卡片ii. 設(shè)備臺帳iii. 設(shè)備技術(shù)登錄薄iv. 竣工圖v. 系統(tǒng)資料c) 政府職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等強制性文件2、物業(yè)設(shè)備運行管理*物業(yè)設(shè)備的運行管理實際上包括了物業(yè)設(shè)備技術(shù)運行管理和物業(yè)設(shè)備經(jīng)濟(jì)運行管理兩部分。一是：設(shè)備的運行在技術(shù)性能上始終處于最佳狀態(tài)(1) 針對設(shè)備的特點，制定科學(xué)、嚴(yán)密切實可行的操作規(guī)程。(2) 對操作人員進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn)教育。對政府規(guī)定的某些需持證上崗的工種，必須嚴(yán)格要求持證上崗。(3) 加強維護(hù)保養(yǎng)工作。(4) 設(shè)備中的儀表、（如壓力表、安全閥等）、安全附件必須定期校驗，確保

5、靈敏可靠。(5)對運行中的設(shè)備不能單憑經(jīng)驗用直觀的方法來管理，而應(yīng)在運行狀態(tài)下的監(jiān)測和對故障進(jìn)行技術(shù)診斷的基礎(chǔ)上，做深入、透徹、準(zhǔn)確的分析。(6)對事故的處理要嚴(yán)格執(zhí)行“三不放過”原則。即事故原因未查清不放過、對事故責(zé)任者未處理不放過、事故后沒有采取改善措施不放過。 二是：從設(shè)備的購置到運行、維修與更新改造中，尋求以最少的投入得到最大的經(jīng)濟(jì)效益，即設(shè)備的全過程管理的各項費用最經(jīng)濟(jì)。設(shè)備的經(jīng)濟(jì)運行管理，可從以下幾個方面進(jìn)行：(1)初期投資費用管理在購置設(shè)備時，應(yīng)綜合考慮一下因素：A、 設(shè)備的技術(shù)性能參數(shù)必須滿足使用要求，并注意考慮到發(fā)展的需要。B、 設(shè)備的安全可靠程度、操作難易程度及對工作環(huán)境的

6、要求。C、 設(shè)備價格及運行時能源的耗用情況。D、 設(shè)備壽命。E、 設(shè)備的外形尺寸、重量、連接和安裝方式、噪聲和振動。F、 注意采用新技術(shù)、新工藝、新材料及新型設(shè)備。（2） 運行成本管理A、 能源消耗的經(jīng)濟(jì)核算。B、 操作人員的配備。C、 維修費用的管理。3、 物業(yè)設(shè)備維修管理 設(shè)備在使用過程中會發(fā)生污染、松動、泄漏、堵塞、磨損、振動、發(fā)熱、壓力異常等各種故障，影響設(shè)備正常使用，嚴(yán)重時會釀成設(shè)備事故。（1） 維護(hù)保養(yǎng)方式：主要是“清潔、緊固、潤滑、調(diào)整、防腐、防凍及外觀表面檢查”。對長時間運行的設(shè)備要巡視檢查，定期切換，輪流使用，進(jìn)行強制保養(yǎng)。（2） 維護(hù)保養(yǎng)工作的實施維護(hù)保養(yǎng)工作主要分日常保養(yǎng)

7、和定期維護(hù)保養(yǎng)兩種。A、 日常維護(hù)保養(yǎng)工作要求設(shè)備操作人員在班前對設(shè)備進(jìn)行外觀檢查，在班中按操作規(guī)程操作設(shè)備，定時巡視記錄各運行參數(shù)，隨時注意運行中有無異聲、振動、異味、超載等現(xiàn)象，在班后對設(shè)備做好清潔工作。B、 定期維護(hù)保養(yǎng)工作是以操作人員為主、檢修人員協(xié)助進(jìn)行的。它是有計劃地將設(shè)備停止運行，進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。應(yīng)做好以下工作：*徹底內(nèi)外清掃、擦洗、疏通；*檢查運動部件運轉(zhuǎn)是否靈活及其磨損情況，調(diào)整配合間隙;*檢查安全裝置*檢查潤滑系統(tǒng)油路和油過濾器有無堵塞；*清洗油箱，檢查油位指示器，換油；*檢查電氣線路和自動控制的元器件的動作是否正常。（3）設(shè)備的點檢*設(shè)備的點檢就是對設(shè)備有針對性的檢查。設(shè)備

8、點檢時可以停機檢查，也可以隨機檢查。*設(shè)備的點檢包括日常點檢及計劃檢查。*設(shè)備的日常點檢由操作人員隨機檢查。日常點檢內(nèi)容主要包括：（1）運行狀況及參數(shù)；（2）安全保護(hù)裝置；（3）易磨損的零部件；（4）易污染堵塞、需經(jīng)常清洗更換的部件;(5)在運行中經(jīng)常要求調(diào)整的部位；（6）在運行中經(jīng)常出現(xiàn)不正常現(xiàn)象的部位。*設(shè)備的計劃點檢一般以專業(yè)維修人員為主，操作人員協(xié)助進(jìn)行，計劃點檢內(nèi)容主要有：（1）記錄設(shè)備的磨損情況，發(fā)現(xiàn)其他異常情況；（2）更換零部件；（3）確定修理的部位、部件及修理時間；（4）安排檢修計劃。（4）物業(yè)設(shè)備的計劃檢修*對在用設(shè)備，根據(jù)運行規(guī)律及計劃點檢的結(jié)果可以確定其檢修間隔期。以檢修

9、間隔期為基礎(chǔ)，編制檢修計劃，對設(shè)備進(jìn)行預(yù)防性修理，這就是計劃檢修*實行計劃檢修，可以在設(shè)備發(fā)生故障之前就對它進(jìn)行修理，使設(shè)備一直處于完好能用狀態(tài)。計劃檢修工作一般分為小修、中修、大修和系統(tǒng)大修4種。（5）計劃檢修和維護(hù)保養(yǎng)的關(guān)系*設(shè)備管理應(yīng)建立“維護(hù)保養(yǎng)為主，計劃檢修為輔”的原則。4、 物業(yè)設(shè)備更新改造管理在使用設(shè)備時特別要注意的是，只要通過技術(shù)改造能達(dá)到同樣的目的的，一般就不采用設(shè)備更新方式。備品配件的管理*運轉(zhuǎn)類的零部件將要磨損、老化，從而降低了設(shè)備的技術(shù)性能。*需用新的零部件更換已磨損老化的零部件，在檢修之前就把新的零部件準(zhǔn)備好，這就是備品配件管理的基本原則。*備品配件管理工作的目的是，

10、既要科學(xué)地組織備件儲備，及時滿足設(shè)備維修的需要，又要將儲備的數(shù)量壓縮到最低的限度，降低備件的儲備費用，加快資金周轉(zhuǎn)。5、固定資產(chǎn)（設(shè)備）管理*固定資產(chǎn)是指使用年限在一年以上，單位價值在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以上，并在使用過程中保持原有物質(zhì)形態(tài)的資產(chǎn)，包括房屋及建筑物、機器設(shè)備、運輸設(shè)備、工具等。*不屬于生產(chǎn)經(jīng)營主要設(shè)備的物品，單價值在2000以上，并且使用期限超過兩年的，也應(yīng)當(dāng)作為固定資產(chǎn)管理。固定資產(chǎn)管理應(yīng)考慮的幾個問題：*固定資產(chǎn)（設(shè)備）的利用程度：利用率和生產(chǎn)率兩個指標(biāo)。*設(shè)備折舊：參考同類，根據(jù)設(shè)備情況以及技術(shù)進(jìn)步程度。*設(shè)備的報廢*固定資產(chǎn)的管理要求：A、保證其完整無缺。B、提高其完程度和利用效果

11、。C、正確核定其需用量。D、正確計算其折舊額，計劃性地計提折舊。F、進(jìn)行其投資預(yù)測。6、工程資料的管理1) 資料管理的目的和意義2) 物業(yè)工程資料的分類目錄A、竣工驗收資料B、設(shè)備管理資料C、二次裝修設(shè)備改造變更資料3）工程資料管理的方法:文件檔案管理和電腦管理兩大類。4）工程資料管理的要求：A、歸檔：要求和時間B、保管：嚴(yán)格做到“七防”（防火、盜、高溫、潮、蟲，塵及有害氣體）；每年年底一次特別清理。三、 物業(yè)設(shè)備管理制度、*現(xiàn)代物業(yè)管理都是專業(yè)化管理，最主要的內(nèi)容就是要建立一套完整的管理制度。物業(yè)管理的規(guī)章制度有下列三大類：（1） 技術(shù)規(guī)程方面的制度A、物業(yè)設(shè)備接管驗收制度B、物業(yè)設(shè)備的安全

12、操作規(guī)程C、物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)維修規(guī)程（2）管理工作方面的制度A、物業(yè)設(shè)備預(yù)防性計劃維修保養(yǎng)制度B、設(shè)備運行管理制度：包括巡視抄表制度，安全運行制度，經(jīng)濟(jì)運行制度，文明運行制度。C、工具領(lǐng)用保管制度（3）、責(zé)任方面的制度A、各專業(yè)，技術(shù)工種及管理崗位責(zé)任制度B、值班制度C、交接班制度D、報告記錄制度四、物業(yè)設(shè)備管理的要求標(biāo)準(zhǔn)*設(shè)備管理體制(1)、企業(yè)負(fù)責(zé)人管理職責(zé)(2)、設(shè)備管理部門及其人員配備（3）、健全必要的管理制度（4）、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)應(yīng)達(dá)到同行業(yè)或上級主管部門規(guī)定的要求*設(shè)備技術(shù)與經(jīng)濟(jì)管理（1）、設(shè)備前期管理（2）、固定資產(chǎn)管理（3）、設(shè)備技術(shù)管理（4）、設(shè)備經(jīng)濟(jì)管理（5）、設(shè)備使用與維護(hù)管

13、理（6）、設(shè)備檢修管理（7）、動力房管理（8）、特種設(shè)備管理第二講設(shè)備設(shè)施大中修規(guī)定一、供電系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的大中修 （1） 設(shè)施設(shè)備大中修的依據(jù)1 建筑電氣工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范 （GB 50303 ) 2. 電氣裝置安裝工程電氣設(shè)備交接試驗標(biāo)準(zhǔn)（GB 50150 )3 供配電系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范 （GB5o052 ) 4 1oKv 高壓配電柜使用維護(hù)說明書 5 10Kv 變壓器使用維護(hù)說明書 供電系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的大中修（2） 中修的確定及項目內(nèi)容1設(shè)備設(shè)施中修確定的條件 部分解體修理和更換少量的部件，零部件更換率一般為1020. 2.設(shè)備設(shè)施中修的項目內(nèi)容 是指對設(shè)備進(jìn)行正常、定期的全面檢修，部分解體修理

14、和更換少量的零部件，保證設(shè)備正常運轉(zhuǎn)并能夠恢復(fù)、達(dá)到應(yīng)有的標(biāo)準(zhǔn)以技術(shù)要求。供電系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的大中修（3）大中修的確定及項目內(nèi)容1設(shè)備設(shè)施大修確定的條件 對設(shè)備進(jìn)行全面檢修、全部解體，零部件更換率一般不超過30.2設(shè)備設(shè)施大修的項目內(nèi)容 對設(shè)備定期進(jìn)行全面檢修、全部解體，更換主要部件或修理不合格的零部件，修復(fù)設(shè)備的附件以及翻新外觀，是設(shè)備基本恢復(fù)原有性能。供電系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的大中修（4） 高壓供電系統(tǒng)主要設(shè)備設(shè)施大中修參考周期、符合以下條件者可考慮變壓器大修： 1 在運行中發(fā)現(xiàn)配電變壓器有缺陷或異常，危及安全運行，又不能在現(xiàn)場進(jìn)行處理者。 2 配電變壓器平均負(fù)荷率持續(xù)在80 以上，且測量絕緣水平有

15、明顯下降趨勢者。 3 運行年限已達(dá)到設(shè)計使用壽命（一般為20 年），且長期處于80 以上重載運行者。 4 在運行中遭受多次過電壓，二次短路電流沖擊等需進(jìn)行吊芯檢查者。 5 屬技術(shù)改進(jìn)項目需要大修解決者。、 斷路器根據(jù)實際使用條件并結(jié)合產(chǎn)品設(shè)備手冊要求，斷路器操作次數(shù)等主要參數(shù)達(dá)到生產(chǎn)廠家技術(shù)文件中約定條件者應(yīng)進(jìn)行檢查和測試，依據(jù)測試結(jié)果確定是否進(jìn)行大中修，以保證其工作可靠性。 供電系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的大中修（5） 設(shè)施設(shè)備大中修的工作內(nèi)容 1、管理目標(biāo)提高管理價值，使管理區(qū)域內(nèi)設(shè)備保值、增值； 延長設(shè)備使用壽命，為客戶節(jié)約資金；使設(shè)備在良好工況下運行。二、電梯大中修的確定及項目內(nèi)容1、電梯中修的確定

16、條件A、出對個別零部件在不需拆卸的前提下其清洗、加潤滑油、擰緊電氣接線端子的螺栓等外，均需進(jìn)行拆卸檢查。B、需拆檢電梯傳動部件和機械電氣安全裝置，需更換有異常聲響或磨損的零件，以及拆修部分電氣元件。C、新裝電梯在使用2年以上的且使用十分頻繁的。凡符合上述1、2、3三條中任何一條者，即可算為中修項目。2、電梯中修項目內(nèi)容A、電梯的機械部件中修項目內(nèi)容1）清洗曳引機渦輪減速機和調(diào)換減速箱內(nèi)的齒輪油。2）調(diào)換曳引機蝸桿軸伸處的石面盤根或耐油橡膠封圈。3）調(diào)換曳引機渦輪減速箱蓋與箱體之間的密封墊圈或重新涂抹封圈。4）調(diào)換電磁制動器閘瓦的石棉剎車帶，并調(diào)整閘瓦與制動輪的間隙小于等于0.5mm，并使間隙均

17、勻。5）調(diào)整和整修層矯門的聯(lián)動部分，調(diào)整更換層矯門滑輪及更換門扇下端、滑塊。6）調(diào)整電磁制動器的制動彈簧壓縮力。7）限速器上卡繩壓塊的調(diào)整或更換。8）檢查和調(diào)整轎廂安全鉗楔塊與導(dǎo)軌之間間隙為2到3mm，并使間隙保持均勻一致。9）檢查和調(diào)整限速器鋼絲繩與安全鉗連桿的連接情況，并檢查和調(diào)整限速器鋼絲繩的張緊及伸長狀況。10）調(diào)整和調(diào)換轎廂、對重的導(dǎo)靴及靴襯。11）檢查和調(diào)整曳引鋼絲繩的松緊度，若轎廂在最高層的層樓平面位置是，對重底部與對重緩沖器頂面之間小于100mm時，應(yīng)截短曳引鋼絲繩的伸長部分，使該間距在尺寸范圍內(nèi)。12）檢查和調(diào)整門刀與層門機械鉤子鎖滾輪的嚙合狀況，并調(diào)整鎖鉤的鎖緊 合狀況。1

18、3）調(diào)整或更換導(dǎo)靴靴襯，修銼導(dǎo)軌上的劃痕，并重新校正導(dǎo)軌。B、電梯的電氣部分中修項目內(nèi)容主控制及信號繼電器屏上繼電器、接觸器觸點的整修或更換，或更換整個繼電器、接觸器。1） 檢查和擰緊各接觸器、繼電器上的接線螺栓。2） 檢查和調(diào)整方向機械聯(lián)鎖的可靠性。3） 檢查和調(diào)整井道內(nèi)各限位開關(guān)動作可靠性及動作位置。4） 檢查和調(diào)整井道內(nèi)各磁性開關(guān)工作的可靠性。5） 檢查和更換轎廂操作箱、各層廳外呼按鈕箱上的按鈕元件、開關(guān)及電氣元件。6） 檢查和更換信號指示燈的燈泡及燈座。7） 動力回路的信號照明回路的絕緣電阻的測量和處理。8） 對乘客電梯、集選控制的有/無司機電梯，應(yīng)檢查門保護(hù)和超載、滿載控制的動作可靠

19、性。9） 對直流電梯、閉環(huán)控制的交流調(diào)速電梯應(yīng)檢查和調(diào)整測速裝置作用可靠性；整修或調(diào)換測速機的電刷和清除其整流子的灰精粉。10） 對直流電梯的直流電動機和發(fā)電機的整流子和碳刷進(jìn)行清洗整修或更換。11） 檢查和調(diào)整電梯的起動舒適感和平層停車準(zhǔn)確度。在上述各項中有60%-70%及以上需于以檢查、更換和調(diào)整的，則既可屬電梯中修程度。、電梯大修的確定及項目內(nèi)容電梯大修的確定1） 電梯已中修2次以上的。2） 電梯雖然未中修，但正式投入使用已達(dá)5-6年的。3） 電梯發(fā)生過重大事故，其主要部件嚴(yán)重受損的。凡符合上述1、2、3三條件中的任何一條時，宜安排進(jìn)行電梯大修。、電梯大修項目內(nèi)容電梯的機械部件大修項目內(nèi)

20、容1） 渦輪減速機的拆修a、 調(diào)整和鏟刮渦輪蝸桿齒側(cè)間隙，如磨損量過大，即需要更換渦輪副。b、 調(diào)整或更換渦桿軸伸出端的軸承及石棉盤根。c、 更換渦桿軸的后門頭平面軸承。d、 整修或更換減速器滑動軸承。e、 若渦桿減速箱的箱體、箱蓋鑄件有嚴(yán)重變形或有裂痕等，則應(yīng)予以更換或修補。）電磁制動器的拆修、清洗、更換剎車皮，調(diào)整間隙。）若曳引電動機有異常摩擦聲，起制動電流明顯增大，軸向竄動增大，空載電流明顯增大，則應(yīng)予以更換為同型號、同規(guī)格的電動機。）限速器的拆修和動作速度的整定并加封紀(jì)急記。）限速器鋼絲繩的清洗，截去伸長部分，并檢查和潤滑其張緊輪的轉(zhuǎn)動部分。）調(diào)換安全鉗的楔塊，并調(diào)整其與導(dǎo)軌面的間隙均

21、勻，并保證間隙在2-3mm之內(nèi)；并用檢修速度試驗安全鉗動作的可靠性。）清洗導(dǎo)軌，更換嚴(yán)重變形的轎廂導(dǎo)軌或用增加導(dǎo)軌撐架方法調(diào)整其垂直度和平行度。）轎廂的整形或更換部分嚴(yán)重變形的矯壁。）拆修自動門機或更換同型號尺寸的自動門整機或更換門電機。）整修或更換矯內(nèi)的裝潢。）調(diào)整層轎門的連動性，檢查和調(diào)換層、轎門滑輪和調(diào)換嚴(yán)重變形的層、轎門門扇。）更換或重新車削導(dǎo)向輪、轎廂輪、對重輪的繩槽，拆洗其輪軸，更換并潤滑軸承。）徹底檢查并清洗油壓緩沖器，更換緩沖器油。）調(diào)整或更換轎廂門的安全板、光電保護(hù)器或電子保護(hù)器。）對集選控制電梯需檢查轎廂的滿載、超載裝置的動作可靠性。）轎廂及層、轎門的噴漆。）調(diào)整和更換轎廂

22、、對重的導(dǎo)靴及其靴襯。）截短伸長的曳引鋼絲繩或更換斷絲嚴(yán)重的曳引鋼絲繩。電梯的電氣部分的大修項目內(nèi)容1） 更換控制屏上繼電器、接觸器或控制屏重新接線。2） 由于電梯控制功能的增加而重新調(diào)換控制屏。3） 調(diào)換或更換個別層樓的門電鎖接點。4） 調(diào)換井道各限位保護(hù)開關(guān)的動作位置，并更換個別開關(guān)元件。5） 矯內(nèi)和層外各層的操作箱、按鈕箱中的元件及布線的整理等等。6） 更換電線管內(nèi)的導(dǎo)線。7） 檢查動力電路、照明及信號電路的絕緣電阻。8） 檢查或更換隨行電纜的段股或外表老化的電纜線。9） 檢查或更換信號指示系統(tǒng)的功能及元件。10） 對直流電梯、交流調(diào)速電梯尚需檢查和更換電機碳刷、整流子的清洗及車削等以及

23、其輸出電壓、電流等參數(shù)是否變化大。11） 對于有選層器的電梯應(yīng)檢查或更換選層器。12） 檢查和調(diào)整更換嚴(yán)重?zé)g的主電源開關(guān)及熔斷絲等。13） 檢查和調(diào)整電梯整機性能，使之達(dá)到原設(shè)計要求。14） 檢查和調(diào)整電梯的各項功能，使之達(dá)到原設(shè)計要求。在上述各項各條中有60%-70%予以檢查、更換、調(diào)整的，則既可屬電梯大修程度。電梯修理周期表周期電梯使用繁忙程度小修/月中修/月大修/月繁忙（一天兩班）61848貨梯一般（一天一班）92460 空閑123672繁忙（一天兩班）624 48客梯一般（一天一班）92460 空閑123660三、空調(diào)系統(tǒng)的大中修1、制冷機壽命的減少的六個基本影響因素A、開/關(guān)周期的

24、次數(shù)；B、運行時間；C、平均負(fù)荷；D、最初安裝或最后一次大修后起算時間；F、空氣泄漏和凈化的程度；G、設(shè)備日常維護(hù)保養(yǎng)得水平；這些因素的前提是壓機得到正確的維護(hù)。2、基本標(biāo)準(zhǔn)一個標(biāo)準(zhǔn)型制冷壓縮機在需要對其損耗的零件進(jìn)行大修之前基本上可以運行5-10年，制冷機使用接近實際理想狀態(tài)的程度在決定壓縮機的壽命方面起到了主要的作用，由于幾乎沒有制冷機是在理想狀態(tài)下工作，因此，大多數(shù)壓縮機在它們一旦到達(dá)目標(biāo)年齡時都需要進(jìn)行預(yù)防的大、中修。3、大中修周期與工作內(nèi)容A、中修1)周期：一般運行3-5年或?qū)嶋H運行5000-10000小時。B、中修內(nèi)容：1)機體內(nèi)外清洗，重新按規(guī)定進(jìn)行組裝；2)對機組各部裝配標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)

25、行校驗；3）對制冷劑進(jìn)行檢查，凈化處理，按標(biāo)準(zhǔn)加入；4）按標(biāo)準(zhǔn)重新加入潤滑油；5）檢查校驗各種計量、監(jiān)視與測量裝置；6）對脫漆或銹蝕部位進(jìn)行除銹、補漆；7）檢查合格后試運行；C、大修1）大修周期：一般為使用5-10年或?qū)嶋H運行10000-20000小時。D、大修內(nèi)容1）對機組進(jìn)行全部解體、檢查、修理或更換已失效的零、部件；2)有必要時對基礎(chǔ)進(jìn)行重新校驗、調(diào)整；3）機體內(nèi)外清洗，重新按規(guī)定進(jìn)行組裝；4）對機組各部裝配標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行校驗；5）對制冷劑進(jìn)行檢查、凈化處理，按標(biāo)準(zhǔn)加入；6）按標(biāo)準(zhǔn)重新加入潤滑油；7）檢查校驗各種計量、監(jiān)視與測量裝置；8）全部進(jìn)行除銹油漆；9）檢查合格后試運行。四、給排水系統(tǒng)大

26、、中修1、中修的確定和項目內(nèi)容A、水泵等電機設(shè)備的軸承更換；B、閥門的更換；C、管道腐蝕嚴(yán)重局部更換；D、蓄水池的修補；E、人滲池、雨水口、雨水檢查井的修補；F、滲水地面的修補；2、大修的確定及項目內(nèi)容A、水泵等電機線圈的更新。B、電控柜的更新。C、管道腐蝕嚴(yán)重全部更換。D、滲水地面的更新。E、蓄水罐的更新。F、雨水井、人滲井、棄流設(shè)備的新。五、消防系統(tǒng)的大中修1、消防設(shè)備設(shè)施的大中修界定就消防系統(tǒng)而言，設(shè)備可分為兩大類，一類是電器部分：包括消防配電和消防自動報警系統(tǒng)。另一類是滅火設(shè)備：包括水滅火系統(tǒng)、泡沫滅火系統(tǒng)、氣體滅火系統(tǒng)、干粉滅火系統(tǒng)、正壓送風(fēng)和排煙設(shè)備和防火卷簾設(shè)備等。因此，對物業(yè)管

27、理區(qū)域內(nèi)的消防系統(tǒng)涉筆大中修的界定與其它系統(tǒng)有所不同。A、 消防設(shè)備的中修中修是對設(shè)備進(jìn)行部分解體、修理或更換不封主要零件與基準(zhǔn)件，或修理使用期限等于或下于修理間隔周期的零件；同時要檢查整個機械，緊固所有機件，消除擴(kuò)大的間隙，校正設(shè)備的基準(zhǔn)，以保證機器設(shè)備能恢復(fù)和達(dá)到應(yīng)有的標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)要求。B、 消防設(shè)備的大修大修是對設(shè)備進(jìn)行定期的，包括更換主要零部件的全面檢修工程，即通過更換，恢復(fù)其主要零部件，恢復(fù)設(shè)備原有精度、性能和生產(chǎn)效率而進(jìn)行的全面修理。C、 消防各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施大修的分類說明1） 消防報警聯(lián)動控制系統(tǒng)：均由消防部門認(rèn)可的專業(yè)生產(chǎn)企業(yè)提供的井口或國產(chǎn)品牌產(chǎn)品，工作原理大同小異，但其各生產(chǎn)企

28、業(yè)的產(chǎn)品不具有通用性和可替代性。當(dāng)系統(tǒng)不能正常、準(zhǔn)確地接收報警和發(fā)出各種聯(lián)動輸出信號，原產(chǎn)品功能已不能滿足設(shè)計和使用要求，或因生產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品停產(chǎn)、無法保證提供系統(tǒng)設(shè)備備件時，則需要考慮對消防報警系統(tǒng)設(shè)備進(jìn)行升級或?qū)ο到y(tǒng)進(jìn)行更新?lián)Q代。2） 消防供水設(shè)備設(shè)施：大修工程主要是對各部位進(jìn)行拆卸、清洗、調(diào)整，對老化或損壞嚴(yán)重的設(shè)備、配件更換。a） 水泵：解體檢查葉輪、軸、軸承、殼體及密封件等，更換損壞的部件。大修后應(yīng)能滿足正常使用要求。b） 電機：解體檢查。c） 管道：發(fā)現(xiàn)總水表與分水表流量相差較大時，應(yīng)檢查暗管，發(fā)現(xiàn)損壞應(yīng)立即更換。銹蝕嚴(yán)重的管段應(yīng)更換，局部出現(xiàn)砂眼、滴水應(yīng)修復(fù)。d） 高、底位水箱：許多

29、消防水箱與建筑物的生活水箱共用，因此，應(yīng)注意，水箱內(nèi)壁應(yīng)完好、光滑平整，修復(fù)或更換破損的水箱并做好防腐。水箱出現(xiàn)局部變形應(yīng)修復(fù)或更換。e） 閥門：閥門應(yīng)啟閉靈活，啟閉不靈活應(yīng)修理或更換。消防系統(tǒng)的逆止閥必須拆卸檢查，應(yīng)符合性能要求。f） 消火栓滅火系統(tǒng)：包括消火栓泵和電機、壓力罐、水管、閥門、消火栓等設(shè)備。大修界定參見 五.1條。g） 自動噴水滅火系統(tǒng)：包括噴頭、報警閥組、水流指示器、壓力開關(guān)、末端試水裝置、管道和供水設(shè)備組成。大修界定參見 五.1條。3） 防排煙系統(tǒng)：正壓送風(fēng)分機、排煙風(fēng)機、排煙防火閥、防火閥。a） 風(fēng)機：當(dāng)風(fēng)機出現(xiàn)異常噪音或經(jīng)檢測試風(fēng)道的出口風(fēng)壓不能達(dá)到設(shè)計要求時，需要對風(fēng)

30、機進(jìn)行大修。）防火閥：應(yīng)保證排煙防火閥、防火閥的開啟靈活，排煙防火閥配套裝置故障無法修復(fù)或防火體、葉片出現(xiàn)問題時，則需要進(jìn)行更換。4） 防火分區(qū)防火卷簾門、防火門。a) 當(dāng)防火門出現(xiàn)變形不能正常關(guān)閉時，則需要對防火門進(jìn)行修理，甚至更換。b) 防火卷簾包括底座、簾片、導(dǎo)軌、軸承、按鈕、電機、控制箱、煙感、溫感等設(shè)備出現(xiàn)問題時，則需要進(jìn)行更換。5）消防應(yīng)急照明、滅火器材應(yīng)急照明中使用的蓄電池，外觀變形、電壓低于規(guī)定正常值或電壓正常，但不能額定的工作電流、已超出蓄電池的使用壽命的情況，則需更換。六、 設(shè)施設(shè)備的大中修管理制度 將損壞嚴(yán)重，使用年限較長的設(shè)備通過更換或維修部件來恢復(fù)設(shè)備原有的性能，為正

31、確擬定大中修方案、減少執(zhí)行過程中的偏差，做到適時、合理維修及更換配件，執(zhí)行此項制度。 1、設(shè)備大中修費用不能超過當(dāng)前市場上同類設(shè)備的重置價值；2、設(shè)備中修周期依據(jù)日常維護(hù)保養(yǎng)記錄制定；3、設(shè)備大修時間依據(jù)中修周期及結(jié)果確定；4、依據(jù)維修設(shè)備的設(shè)計說明和使用手冊來執(zhí)行大、中修工作計劃；5、應(yīng)提出計劃，通過上級批準(zhǔn)后安排施工；6、設(shè)備的大、中修及更新改造前后應(yīng)出具設(shè)備性能指標(biāo)評價報告；7、設(shè)備大、中修工程原則上應(yīng)與專業(yè)維修公司簽訂專業(yè)維修工作合同；8、物業(yè)工程技術(shù)人員要負(fù)責(zé)設(shè)備大、中修工作的監(jiān)督并做好記錄；9、大、中修完成后，要將各項技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行試驗，并填寫報告；10、驗收通過后，設(shè)備大中修工作終

32、結(jié)。 供電系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的大中修七、 設(shè)備報廢標(biāo)準(zhǔn)的探討 1 設(shè)備大修費用超過設(shè)備重置費用的50 以上。2 設(shè)備的技術(shù)與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)： l ）設(shè)備運行可靠性和技術(shù)性能落后，不能滿足客戶使用要求的最低標(biāo)準(zhǔn)和需要，導(dǎo)致客戶大量投訴或者嚴(yán)重投訴的； 2 ）長期使用，主要部件已經(jīng)損壞老化且購不到配件；運行成本或維護(hù)成本大大增加，重置后首次中修前即可收回更新成本的； 3 ）因事故或其他原因造成損壞，不能修復(fù)或無修復(fù)價值。3 設(shè)備的安全與環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)： l ）超過安全使用期限，存在安全隱患的設(shè)備； 2 ）不符合國家頒布的環(huán)境使用標(biāo)準(zhǔn)在現(xiàn)有技術(shù)條件下又不能改造達(dá)標(biāo)的設(shè)備。4 國家明確規(guī)定應(yīng)淘汰的設(shè)備。5 能效達(dá)不到國

33、家規(guī)定的設(shè)備設(shè)施。第三講 節(jié)能管理 空調(diào)系統(tǒng)節(jié)能要求1、 空調(diào)運行人員應(yīng)掌握系統(tǒng)的實際能耗情況，應(yīng)接受相關(guān)部門的審計，應(yīng)定期調(diào)查能耗分布狀況和分析節(jié)能潛力，提出節(jié)能和改造建議。2、 應(yīng)根據(jù)系統(tǒng)的冷（熱）負(fù)荷及能源供應(yīng)等條件，經(jīng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較，按節(jié)能原則，制定合理的運行方案。3、 工程部每年進(jìn)行一次空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)能耗系數(shù)的測算，測算結(jié)果應(yīng)作為對系統(tǒng)節(jié)能狀況進(jìn)行檢測和比較的依據(jù)。4、 當(dāng)空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)的使用功能和負(fù)荷分布發(fā)生變化，空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)存在明顯不平衡時，應(yīng)對空調(diào)水系統(tǒng)和風(fēng)系統(tǒng)進(jìn)行平衡測試，水力失調(diào)率不宜超過15%，最大不超過20%；風(fēng)量失調(diào)率不宜超過15%，最大不超過20%。5、 啟動冷熱源設(shè)備對

34、系統(tǒng)進(jìn)行預(yù)熱或預(yù)冷運行時，宜關(guān)閉新風(fēng)系統(tǒng)；當(dāng)采用室外空氣進(jìn)行預(yù)冷時，宜充分利用新風(fēng)系統(tǒng)。6、 對人流密度相對變化較大的場所，宜采用新風(fēng)需求控制，應(yīng)根據(jù)室內(nèi)二氧化碳濃度值控制新風(fēng)量，使二氧化碳濃度滿足規(guī)范要求。7、 表面式冷卻器的冷水溫度，應(yīng)比空氣出口干球溫度至少低3.5度。8、 風(fēng)系統(tǒng)運行時宜采取有效措施增大送回風(fēng)溫差，但不影響系統(tǒng)的風(fēng)量平衡。9、 制冷工況運行時宜采用大溫差送風(fēng)，并應(yīng)符合規(guī)定。10、 空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)在供冷工況下，水系統(tǒng)的供回水溫差小于3度時，以及在供熱情況下，水系統(tǒng)的供回水溫差小于6度，宜采取減小流量的措施，但不影響系統(tǒng)的平衡。11、 空氣過濾器的前后應(yīng)定期檢查，當(dāng)壓差不能直接

35、顯示或遠(yuǎn)程顯示時，宜增設(shè)儀器儀表。12、 對多臺并聯(lián)運行的同類設(shè)備，應(yīng)根據(jù)實際負(fù)荷情況，自動或手動調(diào)整運行臺數(shù)，輸出總量與需求相匹配。13、 具備調(diào)速功能的設(shè)備的輸出能力宜自動隨控制的變化而變化。14、 當(dāng)空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)為間歇運行方式時，應(yīng)根據(jù)氣候狀況、空調(diào)負(fù)荷情況和建筑熱惰性，合理確定開停機時間。15、 冷卻塔補水總管上應(yīng)安裝水量計量表，應(yīng)定期記錄和分析補水記錄，并應(yīng)采取措施減小補水量。16、 空調(diào)房間的運行設(shè)定溫度：冬季小于等于18度；夏季室內(nèi)外溫差小于等10度。17、 對作息時間固定的單位建筑，在非上班時間內(nèi)應(yīng)降低空調(diào)運行控制標(biāo)準(zhǔn)。18、 設(shè)備及管道的保溫情況應(yīng)定期檢查。19、 水泵的電流值應(yīng)在不同的負(fù)荷下檢查記錄，并應(yīng)與水泵的額定電流值進(jìn)行對比，對于水泵電流和輸送系數(shù)偏高的