物業(yè)設備管理要點

1、物業(yè)設備管理要點一、 物業(yè)設施設備物業(yè)設施設備是指房屋及附屬于房屋建筑的各類設施設備的總稱。它是構成房屋建筑實體的不可分割的有機組成部分，是發(fā)揮物業(yè)功能和實現(xiàn)物業(yè)價值的物質(zhì)基礎與必要條件。 物業(yè)設施設備的分類：主要分為七大類。包括房屋與設施；強電系統(tǒng)；電梯升降系統(tǒng)；空調(diào)系統(tǒng)；給、排水系統(tǒng)；弱電系統(tǒng)；消防系統(tǒng)。二、 物業(yè)設施設備管理物業(yè)設施設備管理是物業(yè)服務企業(yè)，根據(jù)物業(yè)服務合同約定和有關規(guī)定，運用先進的技術手段和科學的管理方法對房屋的共用部分及共用設施、設備的使用、維護、保養(yǎng)、維修實施管理，提高它們的完好率。保證能正常使用，延長其使用壽命，以最大限度地滿足業(yè)主和使用人對物業(yè)使用的需要，并創(chuàng)造良

2、好的經(jīng)濟效益和社會效率。三、 物業(yè)設施設備管理的目標1、 用好、管理好、維護檢修好、改造好現(xiàn)有設施設備，提高設施設備的利用率和完好率，是物業(yè)設施設備管理的基本目標。具體為：保持設施設備完好，滿足使用功能；確保物業(yè)使用人的安全；促進物業(yè)保值增值。2、 衡量物業(yè)設施設備管理質(zhì)量的三個指標（1） 房屋完好率：是批完好房屋與基本完好房屋面積之和占房屋總建筑面積的百分率。（2） 危房率：就是指危險房屋的建筑面積占房屋總建筑面積的百分率。（3） 設施完好率：是指完好設施數(shù)量占全部設施設備總總量的百分率。3、 物業(yè)設施設備是否完好的基本標準為（1） 結構與零部件完整齊全；（2） 設施設備運轉正常，滿足使用功

3、能；（3） 設施設備技術資料及管理記錄齊全；（4） 設施設備整潔，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象；（5） 防水、防凍、保溫、防腐、安全標識等措施落實、完整有效。4、 物業(yè)設施設備的管理意義物業(yè)設施管理的意義在于以下幾面，即良好的物業(yè)設施設備管理（1） 可以為業(yè)主和使用人創(chuàng)造優(yōu)美舒適的環(huán)境和工作生活條件；（2） 是延長物業(yè)作用年限、降低物業(yè)壽命周期費用，提高物業(yè)價值和使用價值，促進物業(yè)保值增值的有效手段；（3） 是城市經(jīng)濟和社會管理及文明建設和發(fā)展的需要；（4） 能提高物業(yè)服務的服務質(zhì)量，為企業(yè)樹立良好的社會形象，同時好能促進物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。四、 物業(yè)設施設備檔案及管理物業(yè)設施設備檔案主要包括：設

4、施設備原始檔案、設備技術資料和政府職能部門頒發(fā)的有關政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標準等強制性文件以及設備運行、維修養(yǎng)護、修理改造的使用管理檔案。物業(yè)設施設備檔案管理的目的在于：實施規(guī)范管理，便于事后追溯、還可以作為管理的依據(jù)。五、 設施設備檔案的建立A 新建物業(yè)項目設施設備基礎管理檔案的建立a. 設施設備原始技術檔案的建立設施設備原始檔案技術資料的收集。主要是在物業(yè)項目設施設備和系統(tǒng)承接查驗雙方交接時由交驗方提交的清單、物業(yè)竣工圖紙、竣工資料和技術資料，設備生產(chǎn)廠家的安裝、維護、使用說明書與合同書等，承接方、安裝人按有關規(guī)范和制度的規(guī)定進行分類整理建檔，永久保留以便按制度查閱使用。b. 設備基礎管

5、理檔案的建立設施設備的基礎管理檔案是隨設施設備合同壽命保存的，它的主要包括：房屋清單、共用設施清單、設備登記卡。其中房屋清單和共用設施清單是按照物業(yè)承接查驗接收的清單進行核對，直接確認后形成的。設備登記卡是物業(yè)承接查驗時，依據(jù)設備的銘牌上和裝箱單的內(nèi)容進行填寫的，是設施設備的原始資料的真實反映。詳見表達1-1設備清單是根據(jù)設備登記卡的信息制作它主要用于方便設備管理，如管理人員隨時查詢、維修保養(yǎng)計劃和配件采購計劃使用應用。詳見表2-2表1-1 設備登記卡管理處：名稱編號出廠時間型號號碼使用時間廠家安裝主要基、參數(shù)、規(guī)格附屬設備隨機資料數(shù)據(jù)單合格證其他說明書價格隨機附件及專用工具 1 2 3 4

6、5 6 7 8 重在變更記錄1 2 3 4 5 6 7 8 表1-2 設備清單管理處：序號設備名稱型號技術參數(shù)產(chǎn)地廠家安裝地點其他備注設備臺帳是對重要的一、二類設備進行動態(tài)管理的，如電梯、高壓配電設備、空調(diào)的制冷機、鍋爐、消防設備等，它們的故障、事故、大中修、改造、專業(yè)檢測報告等重要住處的記錄。詳見表1-3設備臺帳登記記錄部門： 設備系統(tǒng)： NO：電子編號設備名稱照片 設備編號 設備型號出廠編號使用部門 制造廠家 安裝地點 制造年月 主要用途 使用時間 電機功率設備現(xiàn)狀 主要參數(shù)設備年檢、修理、改造記錄 序號 項目 內(nèi)容 日期 報告單編號 實施人 填寫/審核 1 2 3 4 5 6設備卡是懸掛

7、（粘貼）在設備醒目位置，一臺設備一個卡。c設備管理的相關法律、法規(guī)、規(guī)范與標準、強制性文件匯編（2）、設施設備使用管理檔案a. 設施設備使用管理檔案設施設備使用管理檔案保存年限一般為3-5年，可定期處理。主要是：房屋及設施巡檢記錄、設備運行日志、事故故障處理記錄、巡檢記錄、事故處理報告、維修保養(yǎng)計劃、維修保養(yǎng)報告、房屋與設備完好率檢查評定，設備系統(tǒng)狀態(tài)參數(shù)測定記錄、房屋、設備、系統(tǒng)的專業(yè)安全檢驗報告等。b設施設備修理、改造檔案主要是：房屋、設備、設施系統(tǒng)的專項維修、大小中修、改造計劃、實施合同、實施報告、驗收報告。設施設備報廢檔案（3）設施設備檔案的管理原始檔案資料的管理應統(tǒng)一編號、規(guī)范管理、

8、分類歸檔、嚴格管理，原件不得帶出資料室。由資料員保管和復制供應，其他要求秘物業(yè)檔案管理的規(guī)定一樣。設備檔案資料按每臺單機整理，存放設備資料檔案內(nèi)，檔案編號與設備編號一致。按編號順序排列，定期進行登記和資料歸檔更新，達到物業(yè)管理檔案管理標準要求。六、 計劃管理1、設施設備管理的計劃內(nèi)容包括：（1）、專業(yè)技術人員作業(yè)安排計劃。即技術工人崗位作業(yè)安排表（2）、各類專業(yè)設備運行計劃。如投入設備臺數(shù)、開機時間、運行狀態(tài)參數(shù)、巡檢日期等。（3）、房屋、設施、設施設備維修保養(yǎng)計劃。包括：維保設備名稱、項目、內(nèi)容、標準、時間、實施人員等。（4）、設備大中修、更新更改、報廢計劃。（5）、設備及資采購計劃 應用計

9、劃計劃按時間分為：平 計劃、季節(jié)性計劃、月度性計劃。2、計劃管理主要包括：物業(yè)設施設備的各類計劃的編制與審批，計劃批準與下達實施、計劃調(diào)整。計劃納入項目經(jīng)理年度目標責任考核范圍，以保證計劃的嚴肅性。3、專項對外、專業(yè)委托分包管理為了實施高水平、最經(jīng)濟合理的管理目標，物業(yè)項目設施設備的專業(yè)化維修保養(yǎng)和大中修改造，亦采用專項對專業(yè)委托分包管理的方法，即專業(yè)委托分包管理。對專業(yè)外委托分包管理主要包括：專項外委托分包分析、承包商選擇、志業(yè)外委托發(fā)包過程管理，專項外委托分包的評價與總結。七、 物業(yè)項目施工管理包括：施工許可證管理與施工過程管理。1、 施工許可證管理（1） 任何單位個人需到物業(yè)項目內(nèi)進行施

10、工，必須按規(guī)定辦理有關審批手續(xù)，提交相關證件和資料。（2） 物業(yè)管理處應及時、全面的審核申請人和施工人員的證件資料，必要時需征得相關業(yè)主或物業(yè)使用人同意，符合要求時才能辦理開工手續(xù)。（3） 雙方必須簽訂施工管理協(xié)議和安全責任書，規(guī)范施工管理。（4） 簽發(fā)施工入場證。包括：施工設備、材料、人員等。（5） 張貼施工公告，告知業(yè)主和物業(yè)使用人。2、 施工過程管理。主要是：（1） 嚴格相關規(guī)定進行施工，認真履行管理協(xié)議，實現(xiàn)管理目標。（2） 采取有效措施，加強防火管理，確保安全。（3） 施工區(qū)域必須封閉隔離、文明施工、盡力避免干擾。（4） 施工現(xiàn)場 施工單位、內(nèi)容、時間、要求、責任人、投訴方式管理者等

11、以便聯(lián)系或投訴。（5） 定期或隨時進行施工監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。（6） 工程結束立即清理現(xiàn)場，恢復原狀。施工管理安全簡要記錄，歸檔保存。八、 設施設備安全管理1、物業(yè)設施設備日常安全管理設施設備安全管理主抓：安全管理、故障管理和事故管理三個方面。物業(yè)設施設備日常安全管理包括：（1） 建立完善安全管理制度。主要包括：設施設備使用管理制度如：值班制度、交接班制度、巡檢制度、崗位責任制、電梯使用管理制度等。（2） 完善落實各類設備運行、維修安全、操作規(guī)程。主要包括：高低壓停、送電安全操作過程、高低壓倒閘安全操作過程、電氣設備巡檢規(guī)程、電梯運行操作規(guī)程等。（3） 建立完善各類設施設備空發(fā)事件的應急預

12、案、人身事幫應急預案、自然災害突發(fā)應急預案。（4） 加強設備專業(yè)培訓，提高設施設備管理操作員工的安全意識和應急處理能力。做到：人都是安全員，個個關注房屋設施設備安全。落實安全管理責任，確保物業(yè)安全。2、物業(yè)設施設備故障及故障處理（1）設施設備故障是設施設備或系統(tǒng)在使用過程中，因某種原因喪失了使用功能或降低了功能時的狀態(tài)，稱為設施設備故障。（2）設施設備故障管理包括：為了減少和消滅故障必須了解、研究故障發(fā)生的宏觀規(guī)律、分析故障形式微觀規(guī)律，采取有效措施和方法，控制故障的發(fā)生。（3）設施設備故障管理的重要性。設施設備故障管理可以提高生產(chǎn)效率和經(jīng)濟效率，減少和消滅故障，確保安全，有利節(jié)能、改善設施設

13、備技術狀況，延長設備使用壽命。（4）設施設備全過程處理a.故障信息的收集收集方式：主要是操作、維修工人填寫故障信息表，做到全面準確、可靠。b.故障信息的存儲統(tǒng)計。可用人工統(tǒng)計儲存，最好是采用計算機儲存故障信息，開發(fā)管理軟件，便于統(tǒng)計分析。c. 故障分析故障的分類：按故障分析狀態(tài)分為：突發(fā)性和慚發(fā)性故障；按原因分析可分為：設備固有的薄弱性，操作維護不良性和磨損老化性故障；按危險程度可分為：安全性和危險性；按功能喪失程度分為：部分喪失和完全喪失性故障。d. 故障處理：是在故障分析的基礎上，根據(jù)故障原因和性質(zhì)，提出對策，暫時地或較長時間的排除故障、處理方法有：重復性故障-采用項目修理、改造、改裝的方

14、法；多發(fā)性故障-采用大修、更新或報廢的方法；操作不良造成的故障-應通過員工技術培訓來解決。3、設施設備事故管理（1）設施設備事故及其類別設施設備故障所造成的停機時間或修理費用達到規(guī)定限額為設施設備故障。其分類：一般性事故：修理費用一般設備在500-5000元；重要設備1000-10000元，造成停電、停水、停氣、停暖10-30分鐘，為一般事故。重大事故：修理費用一般設備在家000元以上，重要設備在10000元以上，造成停電、停水、停氣、停暖（冷）30分鐘以上時，為重大事故。特大事故：修理費用在10萬以上，或是停電、停水、停氣、停暖（冷）兩天以上，為特大事故。（2）設施設備事故的性質(zhì)責任事故：人為原因造成。質(zhì)量事故：設備設計制造、維修質(zhì)量、調(diào)試安裝不當引起的。自然事故：因自然災害造成的。（3） 設施設備事故的調(diào)查分析及處理設施設備事故發(fā)生