山場農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)營分析及定位策略

1、經(jīng)營分析方案編制單位：珠海華浩商貿(mào)有限公司2009年7月3日 此商業(yè)物業(yè)為三層框架建筑。每層室內(nèi)面積1900，層高5 米，有供電消防系統(tǒng)，無空調(diào)系統(tǒng)，電梯設(shè)備，設(shè)計使用功能為農(nóng)貿(mào)市場，室外可停車泊位16個，位于興業(yè)路與山場路交匯處。毗鄰家樂福超市，香山學校。周邊住宅：五洲花城有效住戶約1000戶，辦公單位：香洲區(qū)檢察院、香洲區(qū)地稅局、國貿(mào)委、市水務(wù)局、電視臺等。插入市場效果圖靠近公共汽車站：有7、9、18、55、68路公共汽車依靠，可帶來充分人氣。周邊的五洲花城臨街商鋪已在經(jīng)營，對周邊的人群有消費認知。此物業(yè)運營后，原農(nóng)貿(mào)市場將拆除對經(jīng)營的招商工作有幫助。物業(yè)的單層面積偏小，對開發(fā)出有商業(yè)價值

2、的臨街商鋪有限制。物業(yè)可提供的停車位嚴重不足，對高消費人群的注入有局限性。因此市場運營檔次取中下，租金水平也只能按中下水平測算。物業(yè)毗近學校：不能經(jīng)營網(wǎng)吧、娛樂等項目，對三樓的經(jīng)營對像有影響，對我們后續(xù)經(jīng)營時場地外延有影響。原農(nóng)貿(mào)市場依托的舊村民居將全部清拆，使光顧原市場消費的5萬人左右的租房務(wù)工人員發(fā)生遷移，使新市場可依托的人群銳減，估計在1萬人左右（以原村居為主）直接影 響物業(yè)的經(jīng)營價值。周邊人群的消費半徑內(nèi)的家樂福生、鮮超市和 南坑市場，對該物業(yè)的市場經(jīng)營產(chǎn)生巨大客源 分流，家樂福適合中產(chǎn)階層及周邊企事業(yè)單位 的白領(lǐng)消費人群，南坑市場因可提供更多產(chǎn)品， 新鮮且價格有優(yōu)勢，對周邊人群中有閑

3、的消費 者（已退休的長輩或無業(yè)的家庭人員的日常購 買主體）有足夠吸引力，分流新市場人群，使 得只有租住戶，外來務(wù)工戶或雙職工家庭這三 類人群是新市場的相對固定消費人群，初步估 計在1600戶左右。源于以上分析，對該物業(yè)的擬經(jīng)營方案為：源于以上分析，對該物業(yè)的擬經(jīng)營方案為：一樓分隔臨街鋪位245經(jīng)營日雜、藥品、西餅、水果等 一樓內(nèi)部可制造提供農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品攤位298米，經(jīng)營海鮮、河鮮、蔬菜等。（如下圖）：二樓制造提供農(nóng)貿(mào)攤位258米，經(jīng)營肉類；鋪位530 ，經(jīng)營肉制品、干貨、副食品、 調(diào)味料等（如下圖）。三樓1900m2 對外招商、引入家具、婦兒用品超市等（如下圖）。 就上述的經(jīng)營思路，結(jié)合原山場農(nóng)貿(mào)

4、市場的租金情況及南坑市場的租金價格比情況和家樂福內(nèi)三樓的租賃原狀作出如下經(jīng)營預(yù)測： 1、一樓臨街鋪位：245117元=28665元 （山場原市場平均80元/ 南坑市場平均180元/ 按兩市場平均值的 90%計算） 2、一樓農(nóng)貿(mào)攤位：298M120元/M=35760元 （山場原市場平均80元/M 南坑市場平均160元/M 按兩市場平均值的90%計算） 3、二樓農(nóng)攤位：258M 60元/M=15480元 （山場：空置 南坑市場100元/M 按南坑市場的60%計算） 4、二樓鋪位：53035元=18550元 （山場原市場空置 南坑市場60元/ 按南坑市場的60%計算） 5、三樓租金價值：1900 1

5、8元 /=34200元 （山場空置、家樂福3樓23.00元/，4樓13.00元/，按家樂福的三四樓取平均值） 上述五項合計收入：上述五項合計收入：132655132655元。元。 按市場行業(yè)的通則計算，攤位會產(chǎn)出10%的空置期，因此月收入修正為119389元，且家貿(mào)市場關(guān)系市民的日常生活和經(jīng)營者大多數(shù)為底層社會保同和雙失人員，因此租金價值不能高估，帶有公益補貼性質(zhì)，若有上調(diào)租價將會引發(fā)經(jīng)營戶罷市，社會言論討伐及政府部門壓制。 建議租金經(jīng)營成本須適中， 經(jīng)營者經(jīng)營當中要與有關(guān)部門及租戶須充分溝通，拿捏收入支出比例充分平衡才能達到多贏格局，順利持續(xù)地經(jīng)營、產(chǎn)生營利。 一、要達到上述租金價值，我公司

6、還需對物業(yè)進行如下投入設(shè)備設(shè)施：n扶電梯設(shè)備安裝-2臺206000/臺=412000元 （此項費用如可在頭幾個月的租金中抵頂，之后該設(shè)備權(quán)屬可歸出租方所有） 1、農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品售賣臺- 406M 1200/M=48720元 2、分區(qū)域的磚墻間隔及瓷片地磚鋪貼- 720m2 120/m2 = 86400元 3、水、電氣電路安裝- 5863m2 30/m2 =175890元 4、商品吊牌及指引牌的設(shè)計制作、安裝- 120套 60/套 =7200元 5、外墻廣告牌的設(shè)置安裝及繳費報批- 192m2 300/m2 =57600元 6、外圍空間的燈光設(shè)置的閘口設(shè)施-1項25000=25000元 7、農(nóng)貿(mào)市場規(guī)

7、定的熟食處理間及生鮮分理間的裝修及器具購置1項15000=15000元 8、市場地面的排水、排污設(shè)施的更換改造-1項18000=18000元 9、辦證及相關(guān)部門協(xié)調(diào)費- 1項7000=7000元 10、不可預(yù)見費- 1項25000=25000元 1-10 1-10 項擬計前期投入：項擬計前期投入：465810465810元元二、經(jīng)營期間費內(nèi)的人員配備及相關(guān)費用 1、管理人員-2人2500=5000元 保安維市人員-5人1500=7500元 清潔、保潔人員- 7人1300=9100元 維修人員 -1人1600=1600元 2、辦公費用-1項1200=1200元 3、維護費用- 1項1000=10

8、00元 4、每月水電費用- 1項4080=4080元 5、電梯使用用電費-2臺 3900=7800元 6、不可預(yù)見費-1項1500=1500元 經(jīng)營期經(jīng)營費用：經(jīng)營期經(jīng)營費用：3878038780元元三、將前期投入按五年期（60個月）分攤+經(jīng)營期每月費用=每月應(yīng)支出費用 即：（7763）（38780）46543元/月且上述費用未含招商、裝修費內(nèi)的人員推廣等費用及租金支出。四、經(jīng)營預(yù)測收入 每月應(yīng)支出費用 = 租金價值 即： 132655 46543 = 86112元/月1、若租金價值在59581萬元/月的基礎(chǔ)上我們的租賃經(jīng)營需達到80%才至保本平衡。2、若租金價值在 39683萬元/月的基礎(chǔ)上，我們的租賃經(jīng)營需達65%才達至保本平衡。3、按現(xiàn)行市場經(jīng)營中，有可能出現(xiàn)室外場地靈活租用會產(chǎn)生7000-10000元的租金附加 值。4、因農(nóng)貿(mào)市場的攤位租金有一定公益補貼性質(zhì)，我們的測算單元租金按