房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前期費用帳務處理探討

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前期費用帳務處理探討工作業(yè)務探討2010-01-0611:10:08閱讀126評論0字號：大中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前期費用帳務處理探討一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其他一般企業(yè)相比，具有開發(fā)建設周期長、投資數(shù)額大、投資風險高等經(jīng)營特點。對建設期間所發(fā)生的管理費用、財務費用、銷售費用等前期費用的帳務處理方法。歸納起來，有如下兩種：一是將前期費用作為期間費用，并在損益表中體現(xiàn)；二是將前期費用記入遞延資產(chǎn)"，待實現(xiàn)房產(chǎn)銷售收入后，再予以結轉(zhuǎn)。一|兩種方法，各有其理論依據(jù)。哪種方法更加合理，不妨從以下幾個方面作些比較。(1)配比性原則。該原則要求：一個會計期間內(nèi)的各項收人和與其相關聯(lián)的成本、

2、費用，應當在同一會計期間內(nèi)予以確認、計量。它包括收入和費用發(fā)生在因果聯(lián)系意義上的配比，也包含在時間意義上的配比。在尚未取得任何收入之前，就將已經(jīng)發(fā)生的各項前期費用(有的甚至數(shù)額較大，如利息支出)列入損益類科目進行核算，將出現(xiàn)某些會計期間，只有支出無收人，某些會計期間則有可能收入巨大，支出卻很小的不合理現(xiàn)象。這種帳務處理方法，不管是在因果關系上，還是在時間關系上，都不符合配比性原則。而在實現(xiàn)銷售收入后再結轉(zhuǎn)損益，并體現(xiàn)盈虧的處理方法，正是遵循了收入與費用的配比性原則。(2)收益性與資本性支出劃分原則。企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中發(fā)生的收益性支出，應列入損益表，計人當期損益，以正確計算當期的經(jīng)營成果；發(fā)生的

3、資本性支出，則應列人資產(chǎn)負債表，作為資產(chǎn)的增加來處理，以真實地反映企業(yè)的財務狀況。將管理費用作為期間費用列入當期損益，因此項費用發(fā)生的經(jīng)常性、持續(xù)性有其合理的一面。但把發(fā)生數(shù)額較大的財務費用(房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務費用往往都是數(shù)額較大)、銷售費用一并計入當期損益，有其不妥之處。因此，將前期費用作為資本性支出列入資產(chǎn)負債表，相對而言，更具合理性。(3)企業(yè)所得稅的征收和繳納。施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制度第八章第六十八條規(guī)定：企業(yè)發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的稅前利潤等彌補。下一年度利潤不足彌補的，可以在5年內(nèi)延續(xù)彌補。5年內(nèi)不足彌補的，用稅后利潤彌補。對前期費用的帳務處理方法不同，將會造成企業(yè)所

4、得稅負擔的不同，并在一定程度上影響了企業(yè)的發(fā)展和國家稅金的征收。例如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)建設周期超過5年，那么，將前期費用作為期間費用，計人各期損益的做法，就有可能會使該企業(yè)前幾年的虧損額得不到正常彌補。這也將給國家稅收的征繳產(chǎn)生一定的影響。二、實踐中，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的前期費用的帳務處理，在上述兩種方法的基礎上，又存在一些差異。有的企業(yè)將從籌建開始，到實現(xiàn)首筆銷售收入為止，所發(fā)生的前期費用全部并人遞延資產(chǎn)”所屬開辦費”二級科目進行核算。有的企業(yè)則將管理費用列入期間費用，而把財務費用、銷售費用等列入遞延資產(chǎn)有的企業(yè)又根據(jù)銀行借款期限長短的不同，將短期借款的利息支出列入遞延資產(chǎn)”，長期借款的利

5、息支出列入開發(fā)成本其后果：一方面使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的帳務處理出現(xiàn)了比較混亂的局面，企業(yè)與稅務部門的協(xié)調(diào)難度加大；另一方面，也違背了會計指標的可比性原則，并在一定程度上影響了國家制定宏觀政策的正確性。因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前期費用的帳務處理，制定一個比較明確、統(tǒng)一的規(guī)定，已成當務之急。（1）關于開辦費?；I建期間的各項費用應列入遞延資產(chǎn)”所屬開辦費”明細科目，并規(guī)定其歸集費用的期間為籌建至取得營業(yè)執(zhí)照、正式開業(yè)之時。此后所發(fā)生的各項前期費用，不論企業(yè)是否實現(xiàn)收入，均不得記入開辦費（2）關于管理費用。正式開業(yè)之后所發(fā)生的日常費用一般情況下作為期間費用，計入當期損益。對發(fā)生數(shù)額較大的，如一次性支付辦公用

6、房租金籌，可視具體情況在待攤費用”科目中列支。（3）關于利息支出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利息支出具有：數(shù)額較大、受益對象比較明確（主要為房地產(chǎn)項目開發(fā)）、受益期與支付期不一致等特點，將其作為期間費用列支，顯然不妥。建議根據(jù)銀行借款期限長短的不同，分別進行帳務處理。將流動負債（短期借款）的利息支出記入遞延資產(chǎn)”，待企業(yè)實現(xiàn)收入后，再逐步轉(zhuǎn)入財務費用”，分期列入各期損益；對長期負債（長期借款）的利息支出，則根據(jù)其受益對象直接或間接記入開發(fā)成本（4）關于銷售費用。雖然，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品（房產(chǎn)）在正式竣工驗收前（一般在投人建筑安裝工程總成本的25%以上），就可以進行對外銷售。但是，出于經(jīng)營戰(zhàn)略的需要，大

7、部分企業(yè)在房地產(chǎn)項目投產(chǎn)前期，就已經(jīng)投入了數(shù)額較大的銷售費用，如專設銷售機構的經(jīng)費、房地產(chǎn)項目的銷售材料費、媒體廣告費等。在實現(xiàn)銷售收入前，將這些費用作為期間費用列支，遞延資產(chǎn)”開設的明細銷售費用”，分并在損益表中體現(xiàn)的做法，既不合情、又不合理。建議將以上銷售費用在專戶中進行歸集。待銷售實現(xiàn)后，再按其所占預計總銷售收入的比例，分批轉(zhuǎn)入期體現(xiàn)各期損益。對在實現(xiàn)銷售收入之后所發(fā)生的各項銷售費用，則直接記入銷售費用房產(chǎn)公司的土地拍賣費、房產(chǎn)交易款、契稅的帳務處理：土地開發(fā)成本核算一、土地開發(fā)支出劃分和歸集的原則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的土地，按其用途可將它分為如下兩種：一種是為了轉(zhuǎn)讓、出租而開發(fā)的商品性土

8、地（也叫商品性建設場地）；另一種是為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的自用土地。前者是企業(yè)的最終開發(fā)產(chǎn)品，其費用支出單獨構成土地的開發(fā)成本；而后者則是企業(yè)的中間開發(fā)產(chǎn)品，其費用支出應計入商品房、出租房等有關房屋開發(fā)成本。現(xiàn)行會計制度中設置的開發(fā)成本土地開發(fā)成本”科目，它的核算的內(nèi)容，與企業(yè)發(fā)生的土地開發(fā)支出并不完全對口，原則上僅限于企業(yè)開發(fā)各種商品性土地所發(fā)生的支出。企業(yè)為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的土地，其費用可分清負擔對象的，應直接計入有關房屋開發(fā)成本，在開發(fā)成本一一房屋開發(fā)成本”科目進行核算。如果企業(yè)開發(fā)的自用土地，分不清負擔對象，應由兩個或兩個以上成本核算對象負擔的，其費用可先通過開

9、發(fā)成本一一土地開發(fā)成本”科目進行歸集，待土地開發(fā)完成投入使用時，再按一定的標準（如房屋占地面積或房屋建筑面積等）將其分配計入有關房屋開發(fā)成本。如果企業(yè)開發(fā)商品房、出租房使用的土地屬于企業(yè)開發(fā)商品性土地的一部分，則應將整塊土地作為一個成本核算對象，在開發(fā)成本土地開發(fā)成本“賬戶中歸集其發(fā)生的全部開發(fā)支出，計算其總成本和單位成本，并于土地開發(fā)完成時，將成本結轉(zhuǎn)到開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。待使用土地時，再將使用土地所應負擔的開發(fā)成本，從開發(fā)產(chǎn)品”賬戶轉(zhuǎn)入開發(fā)成本一一房屋開發(fā)成本”漲戶，計入商品房、出租房等房屋的開發(fā)成本。二、土地開發(fā)成本核算對象的確定和成本項目的設置(一)土地開發(fā)成本核算對象的確定為了既有利于土

10、地開發(fā)支出的歸集，又有利于土地開發(fā)成本的結轉(zhuǎn)，對需要單獨核算土地開發(fā)成本的開發(fā)項目，可按下列原則確定土地開發(fā)成本的核算對象：1 .對開發(fā)面積不大、開發(fā)工期較短的土地，可以每一塊獨立的開發(fā)項目為成本核算對象；2 .對開發(fā)面積較大、開發(fā)工期較長、分區(qū)域開發(fā)的土地，可以一定區(qū)域作為土地開發(fā)成本核算對象。成本核算對象應在開工之前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。(二)土地開發(fā)成本項目的設置企業(yè)開發(fā)的土地，因其設計要求不同，開發(fā)的層次、程度和內(nèi)容都不相同，有的只是進行場地的清理平整，如原有建筑物、障礙物的拆除和土地的平整；有的除了場地平整外，還要進行地下各種管線的鋪設、地面道路的建設等。因此

11、，就各個具體的土地開發(fā)項目來說，它的開發(fā)支出內(nèi)容是不完全相同的。企業(yè)要根據(jù)所開發(fā)土地的具體情況和會計制度規(guī)定的成本項目，設置土地開發(fā)項目的成本項目。對于會計制度規(guī)定的、企業(yè)沒有發(fā)生支出內(nèi)容的成本項目，如建筑安裝工程費，配套設施費，可不必設置。根據(jù)土地開發(fā)支出的一般情況，企業(yè)對土地開發(fā)成本的核算，可設置如下幾個成本項目：(1) 土地征用及拆遷補償費或土地批租費；(2)前期工程費；(3)基礎設施費；(4)開發(fā)間接費。其中土地征用及拆遷補償費是指按照城市建設總體規(guī)劃進行土地開發(fā)所發(fā)生的土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費，及有關地上、地下物拆遷補償費等。但對拆遷舊建筑物回收的殘值應估價入賬并沖減有關

12、成本。開發(fā)土地如通過批租方式取得的，應列入批租地價。前期工程費是指土地開發(fā)項目前期工程發(fā)生的費用，包括規(guī)劃、設計費，項目可行性研究費，水文、地質(zhì)勘察、測繪費，場地平整費等?；A設施費是指土地開發(fā)過程中發(fā)生的各種基礎設施費，包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊等設施費用。開發(fā)間接費指應由商品性土地開發(fā)成本負擔的開發(fā)間接費用。土地開發(fā)項目如要負擔不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設施費，還應設置配套設施費”成本項目，用以核算應計入土地開發(fā)成本的配套設施費。三、土地開發(fā)成本的核算企業(yè)在土地開發(fā)過程中發(fā)生的各項支出，除可將直接計入房屋開發(fā)成本的自用土地開發(fā)支出在開發(fā)成本一一房屋開發(fā)成本”賬戶核算外，其他土地開

13、發(fā)支出均應通過開發(fā)成本一一土地開發(fā)成本”賬戶進行核算。為了分清轉(zhuǎn)讓、出租用土地開發(fā)成本和不能確定負擔對象自用土地開發(fā)成本，對土地開發(fā)成本應按土地開發(fā)項目的類別，分別設置商品性土地開發(fā)成本”和自用土地開發(fā)成本'兩個二級賬戶，并按成本核算對象和成本項目設置明細分類賬。對發(fā)生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費等土地開發(fā)支出，可直接記入各土地開發(fā)成本明細分類賬，并記入開發(fā)成本一一商品性土地開發(fā)成本”、開發(fā)成本一一自用土地開發(fā)成本”賬戶的借方和銀行存款”、應付賬款一一應付工程款”等賬戶的貸方。發(fā)生的開發(fā)間接費用，應先在開發(fā)間接費用”賬戶進行核算，于月份終了再按一定標準，分配計入有關開

14、發(fā)成本核算對象。應由商品性土地開發(fā)成本負擔的開發(fā)間接費，應記入開發(fā)成本一一商品性土地開發(fā)成本”賬戶的借方和開發(fā)間接費用”賬戶的貸方?，F(xiàn)舉例說明土地開發(fā)成本的核算如下：如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在某月份內(nèi)，共發(fā)生了下列有關土地開發(fā)支出:301351商品性土地自用土地支付征地拆遷費78000元72000元支付承包設計單位前期工程款20000元18000元應付承包施工單位基礎設施款25000元18000元分配開發(fā)間接費10000元合計133000元108000元則在用銀行存款支付征地拆遷費時，應作：借：開發(fā)成本一一商品性土地開發(fā)成本78000開發(fā)成本一一自用土地開發(fā)成本72000貸：銀行存款150000用銀

15、行存款支付設計單位前期工程款時，應作：借：開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本20000開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本18000貸：銀行存款38000將應付施工企業(yè)基礎設施工程款入賬時，應作：借：開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本25000開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本18000貸：應付賬款應付工程款43000分配應記入商品性土地開發(fā)成本的開發(fā)間接費用時，應作:借：開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本10000貸：開發(fā)間接費用10000同時應將各項土地開發(fā)支出分別記入商品性土地開發(fā)成本、自用土地開發(fā)成本明細分類賬。四、已完土地開發(fā)成本的結轉(zhuǎn)已完土地開發(fā)成本的結轉(zhuǎn)，應根據(jù)已完成開發(fā)土地的用途，采用不同的成本結轉(zhuǎn)方法。為轉(zhuǎn)讓、出租而開發(fā)

16、的商品性土地，在開發(fā)完成并經(jīng)驗收后，應將其實際成本自開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品一一土地”賬戶的借方。假如上述開發(fā)企業(yè)商品性土地經(jīng)開發(fā)完成并驗收，加上以前月份開發(fā)支出共1002000元，應作如下分錄入賬：借：開發(fā)產(chǎn)品一一土地1002000貸：開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本1002000為本企業(yè)房屋開發(fā)用的土地，應于開發(fā)完成把土地投入使用時，將土地開發(fā)的實際成本結轉(zhuǎn)計入有關房屋的開發(fā)成本，結轉(zhuǎn)計入房屋開發(fā)成本的土地開發(fā)支出，可采用分項平行結轉(zhuǎn)法或歸類集中結轉(zhuǎn)法。分項平行結轉(zhuǎn)法是指將土地開發(fā)支出的各項費用按成本項目分別平行轉(zhuǎn)入有關房屋開發(fā)成本的對應成本項目。歸類集中結轉(zhuǎn)法是指將土

17、地開發(fā)支出歸類合并為土地征用及拆遷補償費或批租地價”和基礎設施費”兩個費用項目，然后轉(zhuǎn)入有關房屋開發(fā)成本的土地征用及拆遷補償費或批租地價”和基礎設施費”成本項目。凡與土地征用及拆遷補償費或批租地價有關的費用，均轉(zhuǎn)入有關房屋開發(fā)成本的土地征用及拆遷補償費或批租地價”項目；對其他土地開發(fā)支出，包括前期工程費、基礎設施費等，則合并轉(zhuǎn)入有關房屋開發(fā)成本的基礎設施費”項目。經(jīng)結轉(zhuǎn)的自用土地開發(fā)支出，應將它自開發(fā)成本一一自用土地開發(fā)成本”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入開發(fā)成本一一房屋開發(fā)成本”賬戶的借方。假如上述開發(fā)企業(yè)自用土地在開發(fā)完成后，加上以前月份開發(fā)車出540000元共648000元。這塊土地用于建造151出租房

18、和181周轉(zhuǎn)房，其中151出租房用地1500平方米，181周轉(zhuǎn)房用、地1200平方米，則單方自用土地開發(fā)成本為240元（648000元/1500+1200）,應結轉(zhuǎn)151出租房開發(fā)成本的土地開發(fā)支出為360000元（240元X1500）,結轉(zhuǎn)181周轉(zhuǎn)房開發(fā)成本的土地開發(fā)支出為288000元（240元X1200）,在總分類核算上應作如下分錄入賬：借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本648000貸：開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本648000如果自用土地開發(fā)完成后，還不能確定房屋和配套設施等項目的用地，則應先將其成本結轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品一一自用土地”賬戶的借方，于自用土地投入使用時，再從開發(fā)產(chǎn)品一一自用土地”賬戶的貸方將其

19、開發(fā)成本轉(zhuǎn)入開發(fā)成本一一房屋開發(fā)成本”等賬戶的借方。房地產(chǎn)收入核算一、房地產(chǎn)銷售收入的核算范圍房地產(chǎn)有廣義與狹義之分。廣義的房地產(chǎn)是指土地及附著于土地上的改良物”即不動產(chǎn)；狹義的僅指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)。房地產(chǎn)銷售收入是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)在市場上進行銷售獲得的收入，包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房（包括周轉(zhuǎn)房）銷售收入、配套設施銷售收入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)，有的在銷售之前未與購買方簽訂購銷合同，這是一類；另一類是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)事先與購買方簽訂購銷合同并按合同要求開發(fā)的房地產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收辦理移交手續(xù)之前，已簽訂房地產(chǎn)購銷合同的交易是作為房地產(chǎn)銷售，還是作為代建

20、工程呢？答案是不能作為代建工程。因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售對象是其生產(chǎn)制造”的房地產(chǎn)，是有實物形態(tài)的產(chǎn)品，所提供的是產(chǎn)品而非勞務。辦理竣工驗收、辦妥移交前簽訂購銷合同甚至收取部分售房款，其性質(zhì)是預收貨款（或預收定金），這種交易是房地產(chǎn)銷售業(yè)務。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售周轉(zhuǎn)房，舊城改造中回遷安置戶交納的拆遷面積內(nèi)的安置房產(chǎn)權款和增加面積的房產(chǎn)款，也在房地產(chǎn)銷售收入”核算范圍內(nèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售自用的作為固定資產(chǎn)核算的房產(chǎn)不是房地產(chǎn)銷售收入”的核算對象。二、房地產(chǎn)銷售收入的確認原則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)作為可供銷售的開發(fā)產(chǎn)品，具有商品的一般特性，因而房地產(chǎn)銷售收入的確認應依據(jù)企業(yè)會計準則-收入進

21、行。房地產(chǎn)銷售收入的確認必須滿足收入確認的四個條件：（1）企業(yè)已將商品所有權上的主要風險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；（2）企業(yè)既沒有保留通常與所有權相聯(lián)系的繼續(xù)管理權，也沒有對已售出的商品實施控制；（3）與交易相關的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)；（4）相關的收入和成本能可靠地計量。房地產(chǎn)購銷合同在開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收前后均可能簽訂。按照國家有關法律、法規(guī)的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有按規(guī)定取得房地產(chǎn)預售許可證后，方可上市預售房地產(chǎn)。在預售中所得的價款，在發(fā)生時即計稅，并以當?shù)囟悇站忠?guī)定的計征比率予征所得稅。等到開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收并辦理移交手續(xù)后，再一并結算。在開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收后簽訂的購銷合同，由于有現(xiàn)房供應，在辦妥房地

22、產(chǎn)移交手續(xù)后，即可確認收入。理由是：第一，移交手續(xù)辦妥后，購買方可以持相關單證到有關部門辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權證書，與所售房地產(chǎn)相關的主要風險和報酬法定地轉(zhuǎn)移給購貨方，滿足條件一。第二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以出售為主要目的而開發(fā)房地產(chǎn)的，出售后不擁有繼續(xù)管理權和控制權。開發(fā)項目區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理等社區(qū)服務與條件二所述的繼續(xù)管理權不同，管理主體有差別。第三，目前房地產(chǎn)銷售款的支付方式雖多種多樣，有一次性付款、分次付款和銀行按揭等，有擔保和保險措施，但房地產(chǎn)價款的流入不成問題。第四，房地產(chǎn)價款在簽訂合同時已經(jīng)協(xié)商確定，而開發(fā)產(chǎn)品的成本核算資料和工程預決算資料也可以提供可靠的成本數(shù)據(jù)。三、房地產(chǎn)銷售收入的核算開發(fā)

23、項目完工經(jīng)驗收合格、竣工決算后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照購銷合同規(guī)定將合格的房地產(chǎn)產(chǎn)品移交給購買方，辦妥移交手續(xù)后可以確認銷售收入的實現(xiàn)，借記預收帳款”、應收帳款”等科目，貸記經(jīng)營收入”科目。房地產(chǎn)企業(yè)出售周轉(zhuǎn)房時，先按周轉(zhuǎn)房的攤余價值，借記開發(fā)產(chǎn)品”科目，貸記周轉(zhuǎn)房”科目；再按購銷合同中雙方簽訂的價格，借記銀行存款”等科目，貸記經(jīng)營收入”科目；并結轉(zhuǎn)其銷售成本，借記經(jīng)營成本”科目，貸記開發(fā)產(chǎn)品”科目。舊城改造中的回遷房收入，包括拆遷面積內(nèi)補償部分和增加面積部分的價款收入，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營收入，借記預收帳款”等科目，貸記經(jīng)營收入”科目。采用分期收款方式銷售房地產(chǎn)。在辦妥移交手續(xù)后，先將開發(fā)產(chǎn)

24、品”轉(zhuǎn)入分期收款開發(fā)產(chǎn)品”科目。按購銷合同約定的期限收取銷售價款或確定當期應收價款時，借記銀行存款”或應收帳款”科目，貸記經(jīng)營收入”科目；按開發(fā)產(chǎn)品全部銷售成本占全部銷售收入的比率計算確定當期應結轉(zhuǎn)的銷售成本，借記經(jīng)營成本”科目，貸記分期收款開發(fā)產(chǎn)品”科目。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間簽訂項目開發(fā)合同，合資開發(fā)項目，如果合同規(guī)定按投資額分配開發(fā)產(chǎn)品的，分出去的開發(fā)產(chǎn)品不作為經(jīng)營收入；如果是分享合資開發(fā)項目利潤的，對主辦企業(yè)而言，合資開發(fā)的所有開發(fā)產(chǎn)品對外出售（包括合資方購買的）均作為經(jīng)營收入核算；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其他無房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權的單位簽訂合資開發(fā)項目合同，不論合同規(guī)定分配開發(fā)產(chǎn)品或分享合資開發(fā)項目

25、利潤，所開發(fā)的所有開發(fā)產(chǎn)品對外出售或分配給其他合資各方，均作為主辦企業(yè)的經(jīng)營收入核算。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到出資各方的資金先作預收帳款”處理。房地產(chǎn)是一項價值很高的商品，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為順利售出房盤、地產(chǎn)，盡快回收投資，對不同支付方式規(guī)定了不同程度的現(xiàn)金折扣。這是與企業(yè)理財活動相關的費用，應作為企業(yè)的財務費用”，不影響房地產(chǎn)銷售收入金額的確認。購買方出于種種原因?qū)σ奄徶玫姆康禺a(chǎn)要求退貨，經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意后，沖減退貨當期的經(jīng)營收入在房地產(chǎn)竣工驗收、辦妥移交手續(xù)前收到的銷售款不符合收入確認條件的，只能作為預收帳款”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在某些促銷方式下達成的交易，比如售后回租、售后回購方式的房地產(chǎn)銷售，

26、必須判斷它是真正的銷售交易還是融資交易。如果是融資業(yè)務，與銷售的房地產(chǎn)相關的主要風險和報酬仍保留在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，即使已辦妥移交手續(xù)，也不能確認收入。又比如購銷合同中有銷售退貨條款的，應分析退貨的可能性，估計可能發(fā)生退貨的，不能確認收入。在不能確認收入的情況下，若已辦妥移交手續(xù)，應借記開發(fā)產(chǎn)品一已售”科目，貸記開發(fā)產(chǎn)品一庫存”科目。契稅對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其取得土地使用權所發(fā)生的支出，包括其繳納的契稅，應當計入開發(fā)成本。例4:某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)1998年4月12日購入國有土地一塊，按規(guī)定繳納土地出讓費12000000元，用于房地產(chǎn)開發(fā)。企業(yè)按規(guī)定申報繳納契稅，當?shù)卣?guī)定契稅稅率為5%,則應納稅

27、額為：應納稅額=12000000X5%=600000元則企業(yè)實際繳納契稅時作如下會計分錄：借：開發(fā)成本600000貸：銀行存款600000房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)配套設施開發(fā)成本的核算房地產(chǎn)業(yè)法規(guī)2009-07-2715:25:07閱讀35評論0字號：大中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)配套設施開發(fā)成本的核算企業(yè)發(fā)生的各項配套設施支出，應在開發(fā)成本或生產(chǎn)成本一一配套設施開發(fā)成本”科目進行核算，并按成本核算對象和成本項目進行明細分類核算。對發(fā)生的土地征用及拆遷補償費或批租地價、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費等支出，可直接記入各配套設施開發(fā)成本明細分類賬的相應成本項目，并記入開發(fā)成本或生產(chǎn)成本一一配套設施開發(fā)成本”

28、科目的借方和銀行存款”、應付賬款一一應付工程款”等科目的貸方。對能有償轉(zhuǎn)讓大配套設施分配的其他配套設施支出，應記入各大配套設施開發(fā)成本明細分類賬的配套設施費”項目，并記入開發(fā)成本或生產(chǎn)成本一一配套設施開發(fā)成本一一XX科目的借方和開發(fā)成本或生產(chǎn)成本一一配套設施開發(fā)成本一一XX科目的貸方。對能有償轉(zhuǎn)讓大配套設施分配的開發(fā)間接費用，應記入各配套設施開發(fā)成本明細分類賬的開發(fā)間接費”項目，并記入開發(fā)成本或生產(chǎn)成本一一配套設施開發(fā)成本”科目的借方和開發(fā)間接費用”科目的貸方。對配套設施與房屋等開發(fā)產(chǎn)品不同步開發(fā)，或房屋等開發(fā)完成等待出售或出租，而配套設施尚未全部完成的，經(jīng)批準后可按配套設施的預算成本或計劃成

29、本，預提配套設施費，將它記入房屋等開發(fā)成本明細分類賬的配套設施費”項目，并記入開發(fā)成本或生產(chǎn)成本一一房屋開發(fā)成本等科目的借方和預提費用”科目的貸方。因為一個開發(fā)小區(qū)的開發(fā)，時間較長，有的需要幾年，開發(fā)企業(yè)在開發(fā)進度安排上，有時先建房屋，后建配套設施。這樣，往往是房屋已經(jīng)建成而有的配套設施可能尚未完成，或者是商品房已經(jīng)銷售，而幼托、消防設施等尚未完工的情況。這種房屋開發(fā)與配套設施建設的時間差，使得那些已具備使用條件并已出售的房屋應負擔的配套設施費，無法按配套設施的實際開發(fā)成本進行結轉(zhuǎn)和分配，只能以未完成配套設施的預算成本或計劃成本為基數(shù)，計算出已出售房屋應負擔的數(shù)額，用預提方式記入出售房屋等的開

30、發(fā)成本。開發(fā)產(chǎn)品預提的配套設施費的計算，一般可按以下公式進行：某項開發(fā)產(chǎn)品預提的配套設施費=該項開發(fā)產(chǎn)品預算成本（或計劃成本）X配套設施費預提能有償轉(zhuǎn)讓在開發(fā)小區(qū)內(nèi)開發(fā)的大式中應負擔配套設施費的開發(fā)產(chǎn)品一般應包括開發(fā)房屋、配套設施。如某開發(fā)小區(qū)內(nèi)幼托設施開發(fā)成本應由101、102商品房，151出租房，181周轉(zhuǎn)房和201大配套設施商店負擔。由于幼托設施在商品房等完工出售、出租時尚未完工，為了及時結轉(zhuǎn)完工的商品房等成本，應先將幼托設施配套設施費預提計入商品房等的開發(fā)成本。假定各項開發(fā)產(chǎn)品和幼托設施的預算成本如下:101商品房1000000元102商品房900000元181周轉(zhuǎn)房800000元20

31、1大配套設施商店500000兀251幼托設施320000元151出租房800000元幼托設施配套設施費預提率=320000/（1000000+9000000+8000000+8000000+5000000）M00%=320000/4000000X100%=8%各項開發(fā)產(chǎn)品預提幼托設施的配套設施費為：101商品房1000000元X8%=80000元102商品房900000元X8%=72000元152出租房800000元X8%=64000元182周轉(zhuǎn)房800000元X8%=64000元201大配套設施商店500000元刈=40000元按預提率計算各項開發(fā)產(chǎn)品的配套設施費時，其與實際支出數(shù)的差額，應

32、在配套設施完工時，按預提數(shù)的比例，調(diào)整增加或減少有關開發(fā)產(chǎn)品的成本。現(xiàn)舉例說明配套設施開發(fā)成本的核算如下：如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)建設規(guī)劃要求，在開發(fā)小區(qū)內(nèi)負責建設一間商店和一座水塔、一所幼托。上述設施均發(fā)包給施工企一業(yè)施工，其中商店建成后，有償轉(zhuǎn)讓給商業(yè)部門。水塔和幼托的開發(fā)支出按規(guī)定計人有關開發(fā)產(chǎn)品的成本。水塔與商品房等同步開發(fā)，幼托與商品房等不同步開發(fā)，其支出經(jīng)批準采用預提辦法。上述各配套設施共發(fā)生了下列有關支出（單位：元）：201251252商店水塔幼托（元）（元）（元）支付征地拆遷費50000500050000支付承包設計單位前期工程款300002000030000應付承包施工企業(yè)基礎

33、設施工程款500003000050000應付承包施工企業(yè)建筑安裝工程款200000245000190000分配水塔設施配套設施費35000分配開發(fā)間接費55000預提幼托設施配套設力費40000則用銀行存款支付征地拆遷費時，應作：借：開發(fā)成本或生產(chǎn)成本配套設施開發(fā)成本105000貸：銀行存款105000用銀行存款支付設計單位前期工程款時，應作：借：開發(fā)成本或生產(chǎn)成本一一配套設施開發(fā)成本80000貸：銀行存款80000將應付施工企業(yè)基礎設施工程款和建筑安裝工程款入賬時，應作：借：開發(fā)成本或生產(chǎn)成本一一配套設施開發(fā)成本765000貸：應付賬款應付工程款765000分配應記入商店配套設施開發(fā)成本的水

34、塔設施支出時，應作：借：開發(fā)成本或生產(chǎn)成本一一配套設施開發(fā)成本一一商店35000貸：開發(fā)成本或生產(chǎn)成本一一配套設施開發(fā)成本水塔35000分配應記入商店配套設施開發(fā)成本的開發(fā)間接費用時，應作：借：開發(fā)成本或生產(chǎn)成本一一配套設施開發(fā)成本商店55000貸：開發(fā)間接費用隔55000預提應由商店配套設施開發(fā)成本負擔的幼托設施支出時，應作：借：開發(fā)成本或生產(chǎn)成本一一配套設施開發(fā)成本商店40000貸：預提費用一一預提配套設施費40000同時應將各項配套設施支出分別記入各配套設施開發(fā)成本明細分類賬。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設立程序，房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金房屋開發(fā)相關知識何謂房地產(chǎn)開發(fā)?房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)活動中一項重要制度

35、，屬于房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費諸環(huán)節(jié)中的首要環(huán)節(jié)。所謂房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（以下簡稱城市房地產(chǎn)管理法）取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。作為不動產(chǎn)，與其他商品的開發(fā)相比，房地產(chǎn)開發(fā)投資大、耗力多、周期長、高贏利、高風險的特點，使房地產(chǎn)開發(fā)活動在人們的生活中占居越來越重要的地位，經(jīng)濟越發(fā)達，時代越進步，房地產(chǎn)開發(fā)的范圍越廣，程度越深，內(nèi)容越豐富。2、 房地產(chǎn)開發(fā)的種類：房地產(chǎn)開發(fā)包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)。土地開發(fā)主要是指房屋建設的前期工作，主要有兩種情形：一是新區(qū)土地開發(fā)，即把農(nóng)業(yè)或者其他非城市用地改造為適合工商業(yè)、居民住宅、商品房以及其他城市用

36、途的城市用地；二是舊城區(qū)改造或二次開發(fā)，即對已經(jīng)是城市土地，但因土地用途的改變、城市規(guī)劃的改變以及其他原因，需要拆除原來的建筑物，并對土地進行重新改造，投入新的勞動。就房屋開發(fā)而言，一般包括四個層次：第一層次為住宅開發(fā)；第二層次為生產(chǎn)與經(jīng)營性建筑物開發(fā)；第三層次為生產(chǎn)、生活服務性建筑物的開發(fā)；第四層次為城市其他基礎設施的開發(fā)。3、 房地產(chǎn)開發(fā)的基本原則及要求：根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第二十四條至二十七條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)有下列基本原則及要求：（一）房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設。（二）以出讓方式取得

37、土地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府，政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用。（四）依法取得的土地使用權的，可以依照本法和有關法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價入股、合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。四、設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具備的條件：根據(jù)城

38、市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具備以下條件:（一）有自己的名稱和組織機構；（二）有固定的經(jīng)營場所；（三）有符合國務院規(guī)定的注冊資本；（四）有足夠的專業(yè)技術人員；（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。五、設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的程序:設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應當向工商行政管理部門申請設立登記。工商行政管理部門對符合本法規(guī)定條件的，應當予以登記，發(fā)給營業(yè)執(zhí)照；對不符合本法規(guī)定條件的，不予登記。設立有限責任公司、股份有限公司，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，還應當執(zhí)行公司法的有關規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內(nèi)，應當?shù)降怯洐C關所在地的縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門備案。六、設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

39、應經(jīng)過以下程序：（一）應當向工商局行政管理部門申請設立登記，工商行政管理部門對不符合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具備的條件的，不予登記；（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領取營業(yè)執(zhí)照后的1個月內(nèi)，應當?shù)降怯浰诘氐目h級以上地方人民政府規(guī)定的部門備案；上述規(guī)定主要為協(xié)調(diào)企業(yè)設立中，一般行政管理（工商行政管理）與特殊行政管理（房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)管理）的關系。七、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設立相關稅費：（一）企業(yè)法人開業(yè)登記費；（二）企業(yè)法人變更登記費；（三）企業(yè)法人年度檢驗費；（四）補、換、領證照費。8、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目立項及可行性研究階段的法律程序：（一）選定項目，簽定合作意向書（二）初步確定開發(fā)方案（三）申報規(guī)劃要點（四）申

40、報、審批項目建議書（五）編制項目可行性研究報告（六）申報、審批項目可行性研究報告9、 房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設計程序:（一）申報選址定點（二）申報規(guī)劃設計條件（三）委托作出規(guī)劃設計方案（四）辦理人防審核（五）辦理消防審核（六）審定規(guī)劃設計方案（七）住宅設計方案的專家組審查（八）落實環(huán)保"三廢"治理方案（九）委托環(huán)境影響評價并報批（十）建設工程勘察招、投標（H一）委托地質(zhì)勘探（十二）委托初步設計（十三）申報、審定初步設計。十、與合作開發(fā)房地產(chǎn)合同有關的幾種合同的認定：（一）合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經(jīng)營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉(zhuǎn)讓合同

41、。（二）合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當事人不承擔經(jīng)營風險，只分配固定數(shù)量房屋的，應當認定為房屋買賣合同。（三）合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當事人不承擔經(jīng)營風險，只收取固定數(shù)額貨幣的，應當認定為借款合同。（四）合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當事人不承擔經(jīng)營風險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應當認定為房屋租賃合同。十一、建設行政主管部門不得審批或同意進行開發(fā)建設項目的情形：為加強對房地產(chǎn)開發(fā)項目管理，對開發(fā)項目不符合條件或者有下列情形之一的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，建設行政主管部門不得審批或同意其新開發(fā)建設項目：（一）未取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書或者超越其資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務的；（二

42、）房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金達不到規(guī)定標準的；（三）已開發(fā)建設項目嚴重拖欠工程款的。對于未取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書或者超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務的，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門還應當依據(jù)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定進行處罰。十二、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中開發(fā)企業(yè)應當遵守的相關規(guī)定：（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當依照有關規(guī)定對工程建設項目的勘察、設計、施工、監(jiān)理以及與工程建設有關的重要設備、材料等采購進行招標。對于依法必須招標而未招標的，建設行政主管部門不得頒發(fā)施工許可證，并要依法進行處罰。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得將工程發(fā)包給不具有相應資質(zhì)等級的勘察、設計、施工、監(jiān)理單位或者將工程肢解發(fā)

43、包，不得迫使承包方以低于成本的價格競標，不得任意壓縮合理工期，不得明示或者暗示設計單位或者施工單位違反工程建設強制性標準、降低建設工程質(zhì)量或者使用不合格的建筑材料、建筑構配件和設備。凡有上述行為的，建設行政主管部門應當責令改正，并依據(jù)建設工程質(zhì)量管理條例進行處罰。（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當依法將施工圖設計文件報縣級以上人民政府建設行政主管部門或者其他有關部門審查。對于施工圖設計文件未經(jīng)審查或者審查不合格而擅自施工的，建設行政主管部門應當責令改正，并依據(jù)建設工程質(zhì)量管理條例進行處罰。（四）依法應當實行監(jiān)理的房地產(chǎn)開發(fā)項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當委托具有相應資質(zhì)等級的工程監(jiān)理單位監(jiān)理。對于依法應當委托監(jiān)

44、理而未委托或者將監(jiān)理業(yè)務委托給不具有相應資質(zhì)等級的監(jiān)理單位的，建設行政主管部門應當責令改正，并依據(jù)建設工程質(zhì)量管理條例進行處罰。（五）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當依法辦理工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)。對于未按照國家規(guī)定辦理工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)的，建設行政主管部門不得頒發(fā)施工許可證，并依據(jù)建設工程質(zhì)量管理條例進行處罰。（六）房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)竣工驗收合格后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當及時向建設行政主管部門備案。對于住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目，還應當按照有關規(guī)定進行綜合驗收。凡未組織竣工驗收（包括綜合驗收，下同）或者驗收不合格的房地產(chǎn)開發(fā)項目不得交付使用。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未經(jīng)驗收或者驗收不合格的房地產(chǎn)開發(fā)項目交付使用的，應當依

45、據(jù)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例、建設工程質(zhì)量管理條例，責令改正并進行處罰。（七）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購買人交付商品房時，應當提供住宅質(zhì)量保證書和使用說明書，并嚴格按照住宅質(zhì)量保證書承諾的內(nèi)容進行保修。凡未按規(guī)定提供住宅質(zhì)量保證書、使用說明書或者未按住宅質(zhì)量保證書的承諾進行保修的，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門要依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定進行處罰。（八）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目的，應當符合中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第三十八條、第三十九條規(guī)定的條件，并在規(guī)定的時間內(nèi)報房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。對于擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目的，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當依據(jù)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例進行處罰。十三、房地產(chǎn)開發(fā)企

46、業(yè)一級資質(zhì)應具備的條件：（一）注冊資本不低于5000萬元；（二）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營5年以上；（三）近3年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；（四）連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達100%;（五）上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；（六）有職稱的建筑、結構、財務、房地產(chǎn)及有關經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會計人員不少于4人；（七）工程技術、財務、統(tǒng)計等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱；（八）具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了住宅質(zhì)量保證書和住

47、宅使用說明書制度；（九）未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。十四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)二級資質(zhì)應具備的條件：（一）注冊資本不低于2000萬元；（二）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營3年以上；（三）近3年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；（四）連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達100%;（五）上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；（六）有職稱的建筑、結構、財務、房地產(chǎn)及有關經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會計人員不少于3人；（七）工程技術、財務、統(tǒng)計等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱；

48、（八）具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度；（九）未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。十五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三級資質(zhì)應具備的條件：（一）注冊資本不低于800萬元；（二）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營2年以上；（三）房屋建筑面積累計竣工5萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；（四）連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達100%;（五）有職稱的建筑、結構、財務、房地產(chǎn)及有關經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；（六）工程技術、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱，統(tǒng)計等其他業(yè)務負責人具有相應專業(yè)

49、初級以上職稱；（七）具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度；（八）未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。十六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)四級資質(zhì)應具備的條件：（1） 注冊資本不低于100萬元；（2） 從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營1年以上；（三）已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達100%;（四）有職稱的建筑、結構、財務、房地產(chǎn)及有關經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；（五）工程技術負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱，財務負責人具有相應專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計人員；（六）商品住宅銷售中實行了住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度；（七）未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。十七、新設立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的備案程序：（一）新設立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：1、營業(yè)執(zhí)照復印件；2、企業(yè)章程；3、驗資證明；4、企業(yè)法定代表人的身份證明；5、專業(yè)技術人員的資格證書和勞動合同；6、房地產(chǎn)開發(fā)主管部門認為需要出示的其他文件。（二）房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當在收到備案申請后30日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)暫定資質(zhì)證書。暫定資質(zhì)證書有效期1年